Monitor Kantoren Amsterdam
stand van zaken per 1 januari 2020
Bouwen voor de vraag
Kantorenvoorraad (m² bvo)
netto uitbreidingvraag per jaar 8.000.000
7.500.000 7.000.000 6.500.000 6.000.000 5.500.000
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
8.500.000
Netto toename kantorenvoorraad (m² bvo)
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
125.000
netto uitbreidingvraag per jaar 102.000
149.000
60.000
205.000223.000 135.000
Kantooropleveringen (2019-2026)
Zuidas ArenAPoort Sloterdijk
Opgeleverd of in uitvoering Voorbereiding uitvoering In verkenning 345.000 250.000 60.000 streefgetal (m² bvo)
Amstelstation Amstel III Noord
120.000 80.000 * 120.000 102%
69%
8%
streefgetal (m² bvo)
Monitoring 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20261
Kantorenvoorraad
(miljoen m² bvo) 6,9756,98
peildatum 1 januari netto uitbreidingvraag per jaar
Kantorenleegstand (%) 10% 8,8%
frictieleegstand: 8%
peildatum 1 januari
Planvoorraad (m² bvo) 970.000 peildatum 1 januari 2017
2021 2022 2023 2024
2019 2020 2025 2026
Opgeleverd of in uitvoering Verwachte opleveringen
Definitieve onttrekking
Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing) 230.000
-130.000 193.000
Oplevering kantoorruimte (m² bvo)
Onttrekking kantoorruimte (m² bvo)
peildatum 1 januari 2020
peildatum 1 januari 2020
Toekomstbestendige kantoren 1
BREEAM-gecertificeerde kantoren
peildatum per 1 januari
125
Energielabels peildatum 1 mei 2019
9,2% 14,2% 6,9% 5,3% 5,5% 17,8%
39,5%
1,6%
Energielabel C of hoger
mei 2019: 64%
100% per 1 januari 2023 7,05
9,1%
incl. leegstaande kantoren in verbouwing
63.000
171.000
A B C D E F G
A+ t/m A++++ peildatum 1 januari 2020
januari 2020: 67%
+3%
8,7% 15,2% 6,5% 4,9% 4,9% 16,7%
41,7%
1,5%
100%
72%
100%
7%
* vervangingsopgave
149
5,4%4,6%
CBRE 3,5%
JLL 4,4%
2,9%
-71.000 -59.000
2019 – 2026: 1.108.000 m² bvo
-52.000
60% 53%
30% 71%
258%
107%
236.000
-134.000 270.000
-120.000
275.000
130.000 205.000
135.000
2021 2022 2023 2024
2019 2020 2025 2026
Het doel van het Kantorenplan 2019 – 2026
(d.d. 24 september 2019) is een op regionale schaal uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantoren- markt. Een markt waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woon-werkmilieus beschikbaar komen voor de uitbreidingsvraag van 125.000 m² per jaar en tegelijkertijd de leegstand onder controle wordt gehouden. In het kantorenplan zijn vijf voorstellen gedaan om aan deze doelstelling te kunnen voldoen. Met de monitor wordt de voortgang van de voorstellen in beeld gebracht:
1. Bouwen voor de vraag (p. 4, 7 en 8) 2. Faciliteren van eindgebruikers (p. 3 en 6)
3. Toekomstbestendige en duurzame kantoren (p. 10) 4. Samenwerking met de regio (p. 3)
5. Monitoring van de leegstand (p. 5)
De leegstand van de regio wordt opgenomen in de monitor Plabeka. Daarnaast wordt met de regio gewerkt aan een Economisch Ontwikkelingsperspectief MRA, waar kantoren een onderdeel van uitmaken.
De monitor is opgesteld op basis van gegevens van begin 2020; hierin zijn geen effecten van het COVID-19 virus meegenomen. De gevolgen van de coronacrisis zullen een effect hebben op de kantorenmarkt. Trans- acties voor huurcontracten en investeringen in kantoren zijn sterk teruggelopen, dit heeft een effect op de huidige kantoorontwikkelingen. Bij een kleine dip van een paar maanden zal de zoekvraag naar kantoorruimte tijdelijk worden opgeschort, daarmee is deze vraag voor veel ondernemingen niet verdwenen. Als de markt eind dit jaar weer aantrekt, zorgt de lage leegstand dat de vraag naar kantoorontwikkelingen blijft.
Inhoudsopgave
Inleiding en conclusies Bouwen voor de vraag Economische ontwikkeling Kantorenvoorraad Oplevering en onttrekking Kantorenleegstand
Gemeentelijke gronduitgifte Kantoorontwikkelingen Type kantoorontwikkelingen Streefgetallen kantorenlocaties Monitoring
Toekomstbestendige kantoren Energielabels
2 3 3 4 4 5 6 7 8 8 9 10 10
Colofon
Deze monitor is opgesteld door:
Eline Oort (e.oort@amsterdam.nl)
Planning en Structurering, Projectmanagementbureau Pieter Habets (p.habets@amsterdam.nl)
Kantorenloods, Grond en Ontwikkeling Svenja de Rijk (s.rijk@amsterdam.nl) Regie en Advies, Grond en Ontwikkeling
Foto 1. Cedar, nieuwe hoofdkantoor ING in Zuidoost (Cumulus Park)
Disclaimer: De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente; mogelijk kunnen er plannen bijkomen of afvallen. Als bron is gebruik gemaakt van Monitor Plabeka, Kantorenmonitor BV en projectplanningen van Gemeente Amsterdam.
Inleiding
Conclusies
De oplevering van 195.000 m² nieuwe of gerenoveerde kantoorruimte in 2019 staat tegenover een tijdelijke danwel definitieve onttrekking van 130.000 m². De toename van de kantorenvoorraad met 65.000 m² ligt daarmee onder de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m² per jaar. De kantorenvoorraad kan tot en met 2026 groeien met 1,1 miljoen m². De onttrekkingen zorgen voor transformatie naar woningbouw, herontwikkeling naar toekomstbestendig, kwalitatief kantoor of gemengde ontwikkelingen. In 2019 was de definitieve onttrekking 70.000 m² ten behoeve van transformatie naar voornamelijk woningbouw.
De kantorenleegstand wordt op verschillende manieren gemeten. Het leegstandspercentage van Kantorenmonitor BV komt als gevolg van het opnemen van voorverhuurde kantoren en verbouwingen een stuk hoger uit, dan de feitelijk beschikbare kantoorruimte die volgens de makelaarskantoren op de markt wordt aangeboden. Volgens Kantorenmonitor BV is in 2019 de leegstand van 8,8% naar 9,1% gestegen, terwijl CBRE en JLL met respectievelijk 3,5% en 2,9% een historisch lage kantorenleegstand laten zien. Het teruglopen van transacties, de voorverhuringen en de verbouwingen geven de druk op de kantorenmarkt en de vraag naar kwalitatieve en toekomstbestendige kantoorruimte weer.
Het aantal plannen voor kantoorontwikkelingen door marktpartijen neemt toe, waarmee op termijn wordt voldaan aan de uitbreidingsvraag. Veel marktpartijen hebben bij de gemeente aangegeven de wens of de mogelijkheid te zien voor een kantoorontwikkeling of uitbreiding. De gemeente behandelt deze aanvragen, waarbij de uitgangspunten uit het kantorenplan zijn kantoren op OV goed bereikbare knooppunten en in gemengde woon-werkmilieus.
Het aantal kantoren met energielabel C of hoger is toegenomen van 64% naar 67%. Er ligt nog een opgave om 33% van de kantoren vóór 1 januari 2023 te verduurzamen om aan de label C-verplichting te voldoen.
Bouwen voor de vraag Economische ontwikkeling
Economische resultaten* van het afgelopen jaar bevestigen de nut en noodzaak van de ambitie van het Amsterdamse kantorenplan om de productie van kantoorruimte op te voeren. De economie van Amsterdam en de MRA blijft het goed doen.
De economische groei van de MRA wordt voor 2019 geschat op 2,8%, de werkgelegenheid blijft toenemen en de werkloosheid blijft zeer laag, naar verwachting 4% in 2020. In de vestiging- en acquisitietrends ziet Amsterdam het afgelopen jaar drie significante ontwikkelingen:
1. Meer internationale ondernemingen kiezen voor Amsterdam
De economische sterke positie, in combinatie met het goede vestigingsklimaat, hebben in 2019 gezorgd voor een recordaantal nieuwe buitenlandse ondernemingen.
In 2019 hebben 161 nieuwe buitenlandse
ondernemingen zich gevestigd in de MRA, en dat is daarmee het hoogste resultaat van de afgelopen 10 jaar. Van al deze nieuwe ondernemingen vestigden 130 zich in Amsterdam. Deze ondernemingen hebben aangegeven in totaal 2.853 arbeidsplaatsen te creëren in de komende drie jaar. Zakelijke dienstverlening is in 2019, dankzij de Brexit, de dominante sector; direct gevolgd door Transport en Logisitiek, Life Science en Health, en de creatieve sector.
2. Groei en uitbreiding gevestigde ondernemingen In 2019 hebben 29 internationale ondernemingen die reeds in de MRA gevestigd zijn gezorgd voor 2.957 nieuwe arbeidsplaatsen. Hier zitten onder andere een aantal scale-ups tussen die na aanvankelijk gestart te zijn met een kleine vestiging in Amsterdam, inmiddels hard groeien. Op de Amsterdamse kantorenmarkt is deze uitbreidingsgroei o.a. zichtbaar bij:
Het bericht dat Uber zich gaat vestigen in Tripolis in Zuidas waar de komende jaren ook het kantoormetrage wordt uitgebreid.
Het bericht dat Netflix in Amsterdam nu een derde pand in gebruik heeft genomen (achter het Olympisch Kwartier), om de verwachte groei de komende jaren op te vangen.
Incourante kantoorgebouwen worden voor deze ondernemingen herontwikkeld tot kwalitatieve en toekomstbestendige kantoorruimte, waardoor de Amsterdamse kantorenvoorraad verbetert.
3. Inzet op spreiding heeft effect
De inzet van Amsterdam In Business op spreiding van ondernemingen binnen de MRA heeft effect: het aantal nieuwe ondernemingen dat zich in de MRA buiten Amsterdam heeft gevestigd is ten opzichte van de afgelopen jaren sterk gestegen. De regionale verdeling is 81% van de ondernemingen met 85%
van de arbeidsplaatsen vestigden zich in Amsterdam;
dus 19% van de ondernemingen met 15% van de arbeidsplaatsen in de rest van de MRA. Ter vergelijking:
in 2018 lag het aandeel MRA op 12% ondernemingen en 4% arbeidsplaatsen. De aangekondigde verhuizing van McDonald’s van Amstel III naar Utrecht Central Park laat de kansen zien van spreiding binnen de MRA en daarbuiten. Vanuit Amsterdams of Randstad perspectief is een verhuizing van een grote onderneming van Amsterdam naar Utrecht geen probleem. Het is goed dat het economisch succes van Amsterdam overloopt naar andere G4-steden.
De economische resultaten van het afgelopen jaar bevestigen nogmaals de ambitie van het Amsterdamse kantorenplan om de productie van kantoorruimte op te voeren. Recente vestigingstrends wijzen op schaarste aan kantoorruimte binnen Amsterdam. Inzet op spreiding van kantoren binnen de MRA lijkt succesvol via de werving van internationale ondernemingen. In overleg met de regio wordt gekeken hoe kwalitatieve en hoogwaardige vestigingslocaties kunnen worden gerealiseerd, zodat ook ondernemingen die niet langer in Amsterdam willen of kunnen blijven zich in de regio willen vestigen.
Grafiek 1. Nieuwe buitenlandse ondernemingen in MRA per jaar.
Bron: Amsterdam InBusiness, 2019
Noord Amerika: 62 (1.659 banen)
Brazilië: 2 (40 banen)
EMEA: 54 (722 banen)
Azië: 40 (371 banen)
Australië: 3 (61 banen)
Kaart 1. 161 nieuwe buitenlandse ondernemingen in MRA in 2019 naar herkomst. Bron: Amsterdam InBusiness, 2019
* Deze paragraaf is opgesteld op basis van de recente rapportage en gegevens van Amsterdam InBusiness en gaat in op de groei van werving van internationale ondernemingen naar Amsterdam en regio. Op dit moment zijn er nog geen nieuwe cijfers vanuit OIS, Lisa of CPB. Bij de volgende monitor (per 1 juli 2020) worden deze (nieuwe) cijfers gebruikt om een compleet beeld te geven van de werkgelegenheidsontwikkeling in Amsterdam.
Aantal banen nieuwe buitenlandse ondernemingen in MRA Aantal nieuwe buitenlandse ondernemingen in MRA
2019 161
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
122 118
126 115
139 140
157 143
153 1.525
2.065 2.200 1.944
2.359
3.312
2.702 4.170
2.853 2.000
3.000 4.000 5.000
2.953
150 125 100 0
Kantorenvoorraad
Door 125.000 m² netto kantoorruimte per jaar toe te voegen kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de uitbreidingsvraag.
Deze toevoeging aan de kantorenvoorraad is niet lineair, gezien deze afhankelijk is van de feitelijke kantoorontwikkelingen door marktpartijen.
Een gemiddelde kantoorontwikkeling duurt van planvorming tot oplevering zeker vier jaar, met een uitzondering als een EMA daargelaten.
Prognose ontwikkeling kantorenvoorraad 2019 – 2026 (peildatum 1 juli 2019) Kantorenvoorraad 1999 – 2020 (per 1 januari)
Netto uitbreidingsvraag 125.000 m² bvo per jaar
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
0
8.000.000
7.500.000
7.000.000
6.500.000
6.000.000
5.500.000 8.500.000
Grafiek 2. Ontwikkeling kantorenvoorraad Amsterdam (in m² bvo). Bronnen: Kantorenmonitor BV en projectplanningen
Oplevering en onttrekking
Met 195.000 m² aan oplevering van kantoorruimte in 2019 is een forse bijdrage geleverd aan de gewenste kwalitatieve en toekomstbestendige kantoren.
De grootste opleveringen in 2019 zijn ING Campus (nieuwbouw), EMA (nieuwbouw) en de Oliphant (uitbreiding).
De onttrekking van 130.000 m² kantoorruimte in 2019 was ook fors, maar zal op termijn zorgen voor nieuwe en betere kantoren. In 2019 was de definitieve onttrekking 70.000 m² ten behoeve van transformatie naar voornamelijk woningbouw, onder andere De Hoge Karspel en een groot aantal transformaties van kleinere kantoren in de stadsdelen. In plaats van definitieve onttrekkingen zullen er steeds meer tijdelijke onttrekkingen plaatsvinden, waarbij door sloop-nieuwbouw gemengde woon-werkwijken worden gerealiseerd.
De verwachtingen voor 2020 zijn een oplevering van 235.000 m² tegen een onttrekking van 135.000 m².
Opgeleverd of in uitvoering Verwachte opleveringen Definitieve onttrekking
Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing)
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Grafiek 3. Opleveringen en onttrekkingen 2019 – 2026 (in m² bvo).
Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2019 en 1 januari 2020) 193.000
Bandbreedte ontwikkeling kantorenvoorraad 2020 – 2026 (peildatum 1 januari 2020)
236.000 270.000
230.000
275.000
-130.000
135.000
-134.000 -120.000
-71.000 -59.000
[1] [2] Peildatum: [1] 1 juli 2019 [2] 1 januari 2020
Naast de opleveringen vinden er tijdelijke en definitieve onttrekkingen van kantoren plaats. De huidige kantoor- opleveringen minus de onttrekkingen lijken op termijn voldoende om aan de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m² kantoorruimte per jaar te voldoen. De potentie van kantoorontwikkelingen bij marktpartijen biedt voldoende mogelijkheden om de gewenste groei in kantorenvoorraad te bewerkstelligen.
-52.000 130.000
205.000
West
Nieuw-West Westpoort
Noord
Centrum
Oost
Zuid
Zuidoost 7,9
12,013,8
8,6 7,9 7,4
15,0 13,3 8,6 15,7 13,4
11,4 10,9
5,0
18,9 12,4 9,8 6,1 6,8 6,6
11,1 6,8 6,4
Riekerpolder
3,9
11,0
Zuidas 5,4
Amstelstation 9,5
Sloterdijk Centrum 18,2
Amstel III 13,5
Kantorenleegstand
Kantorenleegstand
Voor het eerst sinds 2015 is de leegstand volgens de gemeentelijke bron toegenomen; met circa 27.000 m², van 616.000 m² naar 643.000 m². De leegstand is van 10,8% in 2018, 8,8% in 2019 en naar 9,1% in 2020 gegaan. Dit percentage vergt een toelichting, omdat hiervan 150.000 m² kantoorruimte in verbouwing is en daardoor niet bruikbaar is. Deze herontwikkelingen en uitbreidingen zorgen voor gewilde en toekomstbestendige kantoorruimte en zijn veelal voorverhuurd. Door verbouwingen, zoals EDGE Amsterdam West, staat het leegstandspercentage in Sloterdijk op 18%. Het leegstandspercentage zou zonder deze verbouwingen op 6,8% uitkomen.
De makelaarskantoren geven aan dat de kantoren- leegstand nog veel lager ligt. Zo geven CBRE en JLL respectievelijk verhuurbare leegstandspercentages van 3,5% en 2,9%. De vraag naar kwalitatief goed kantoren is groot en die vraag zal volgens deze partijen de komende jaren niet kleiner worden.
Gezonde kantorenmarkt
Voor een gezonde kantorenmarkt gaat de gemeente uit van een maximale frictieleegstand van 8%.
De gemeente neemt bij het in beeld brengen van de leegstand alle kantoorruimte mee die niet in gebruik is en waar niet op de peildatum wordt gesloopt. Hierdoor maken ook incourante, geplande sloop-nieuwbouw, verbouwingen en voorverhuurde leegstand onderdeel uit van het leegstandspercentage.
Vastgoedmakelaars gaan uit van een ander, lager leegstandscijfer, waarbij ze alleen de verhuurbare kantoormeters meenemen en vaak met een
ondergrens van 500 m². In dit leegstandscijfer zijn niet meegenomen: lege kantoren die al zijn voorverhuurd en ook geen lege kantoren die niet meer aan de markt aangeboden worden, omdat ze bijvoorbeeld op de nominatie staan om te transformeren of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt.
Leegstandspercentage > frictieleegstand 8%
Leegstandspercentage < frictieleegstand 8%
Kaart 2. Ontwikkeling leegstandspercentage in de stadsdelen (peildatum v.l.n.r. 1 januari 2017, 2018, 2019 en 2020) en kantorenlocaties (peildatum 1 januari 2020). Bron: Kantorenmonitor BV
1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0
Grafiek 4. Kantorenleegstand per 1 januari (in m² bvo).
Bron: Kantorenmonitor BV, JLL
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
20%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Grafiek 5. Leegstandspercentage per 1 januari en frictieleegstand (8%).
Bron: Kantorenmonitor BV, JLL
JLL JLL
2020 2020
9,3
8,3 7,1
5,4 7,1 12,9
16,9
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Gemeentelijke gronduitgifte
Meer dan 80% van de kantoorontwikkelingen wordt ontwikkeld op al uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is. Deze kantoorontwikkelingen vinden plaats door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling van een kantoor. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars.
Gemeentelijke gronduitgifte
Kantoorontwikkelingen op reeds uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is
82%
18%
Grafiek 6. Aandeel gemeentelijke gronduitgifte in de periode 2019 – 2026 op totale kantoorontwikkeling met oplevering in de periode 2019 – 2026.
Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)
Kantoortenders en 1-op-1 uitgiften t/m 2020
1. Urban Interactive District (UID) ArenAPoort, Zuidoost
kantoorprogramma: 40.000 m² 1-op-1 gronduitgifte in 2018 2. Kavel 2a
Kenniskwartier, Zuidas
kantoorprogramma: 36.000 m² tender: Q4 2018
3. Kavel 15
ArenAPoort, Zuidoost
kantoorprogramma: 10.000 m²
1-op-1 gronduitgifte in 2019 aan JC ArenA 4. Kavel K
Kop Zuidas, Zuidas
kantoorprogramma: 20.000 m² tender: 2020
5. Omval-Weespertrekvaart
kantoorprogramma: max. 2.100 m² tender: 2020
Gronduitgiften na 2020
In nieuwe plannen, zowel gebiedsontwikkeling als transformatie, wordt naast wonen ook werk meegenomen. Deze plannen moeten nog verder worden uitgewerkt en in veel gevallen zijn er nog geen concrete tenders. In de volgende gebieden worden vanaf 2021 kantoren (en daarmee tenders) in de plannen opgenomen:
Amstelstation: kavel A
kantoorprogramma: 10.000 - 40.000 m² tender of 1-op-1 gronduitgifte: 2023
Buiksloterham
kantoorprogramma nader uit te werken
Buikslotermeerplein
kantoorprogramma nader uit te werken
Lelylaan: Schijfgebouw
kantoorprogramma: 5.000 - 10.000 m²
Zuidas: Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld (waarschijnlijk diverse tenders)
Zuidas: Parnas, zuidwest kavel
Zuidas: Ravel (waarschijnlijk diverse tenders)
Zuidas: Vivaldi, kavel 13
kantoorprogramma: 20.000 - 30.000 m² tender: 2021
Buikslotermeerplein
Buiksloterham
Zuidas
ArenAPoort Lelylaan
Gronduitgiften in 2019 – 2020 Gronduitgiften na 2020
Amstelstation
Kaart 3. Kantoorontwikkelingen door gemeentelijke gronduitgifte
Opgeleverd
Onttrokken
Oplevering in (voorbereiding) uitvoering
Onttrekking in voorbereiding
Kaart 4. De grote kantoorontwikkelingen in de periode 2019 - 2026. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)
Grafiek 7. Onttrekking, oplevering en netto toename kantorenvoorraad in de periode 2019 – 2026 (in m² bvo).
Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)
Nieuwbouw
Sloop-nieuwbouw
Uitbreiding en herontwikkeling
Transformatie
TOTAAL
Onttrekking + Oplevering Netto toename
- =
649.000 163.000 476.000 -180.000 1.108.000 649.000
272.000 753.000
500 1.674.000 0
-109.000 -277.000 -180.000 -566.000
Kantoorontwikkelingen
Streefgetallen kantorenlocaties
Onderstaande grafiek laat zien dat de streefgetallen voor de belangrijkste kantorenlocaties conform het Kantorenplan 2019 – 2026 worden gehaald.
Sloterdijk kent zelfs een sterke toename van kantoor- ontwikkelingen, als gevolg van de herontwikkeling van EDGE Amsterdam West en andere uitbreidingen aan de noordzijde van Sloterdijk Centrum.
Grafiek 9. Streefgetallen en verwachte opleveringen (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020) Opgeleverd of in uitvoering
Voorbereiding uitvoering (investeringsbesluit of afsprakenbrief)
Streefgetal 10.000
In verkenning
Zuidas ArenAPoort Sloterdijk Amstelstation Amstel III Noord
2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 150.000
156.000 135.000
127.000
100.000
86.000 50.000
149.000
68.000 100.000
10.000
20.000 40.000
76.000 22.000 210.000
208.000 56.000 264.000
100.000
64.000
52.000 10.000 19.000
70.000
31.000 14.000
40.000 20.000
Naast deze kantoorlocaties vinden er overige kantoorontwikkelingen plaats in de rest van de stad, zoals hierboven bij type kantoorontwikkelingen is aangegeven. Deze ontwikkelingen vinden veelal plaats in gemengde woon-werkmilieus, zoals in het centrum Booking.com en Oostenburg.
Type kantoorontwikkelingen
Nieuwbouw
Nieuwbouw vindt plaats door een gronduitgifte in de vorm van een tender of 1-op-1, of door een kantoorontwikkeling van een marktpartij met een grondpositie (in eigendom of erfpacht).
Uitbreiding en herontwikkeling
Een bestaand (kantoor)gebouw wordt uitgebreid en/of verbouwd tot eigentijdse kantoorruimte. Een functiewijziging van een gebouw naar kantoor leidt ook tot een toename van kantoorruimte. Herontwikkeling kan ook leiden tot een afname van de kantoorruimte.
Sloop-nieuwbouw
Bij sloop-nieuwbouw wordt een bestaand kantoor gesloopt; dit leidt tot een tijdelijke onttrekking.
Hierna wordt er nieuwbouw van kantoor en mogelijk andere functies (wonen en voorzieningen) gerealiseerd.
Grafiek 8. Verspreiding type kantoorontwikkelingen in de periode 2019 – 2026 (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)
Transformatie
Een functiewijziging van een kantoorgebouw door gebouwtransformatie of sloop.
15%
25%
34%
5%
21%
0% 0%
Zuidas
ArenAPoort Sloter dijk
Amstelstation Amstel III Noor d
overige
14% 13% 16%
9%
3% 0%
45%
Zuidas
ArenAPoort Sloter dijk
Amstelstation Amstel III Noor d
overige 34%
13%
0% 2% 0%
14%
37%
Zuidas
ArenAPoort Sloter dijk
Amstelstation Amstel III Noor d
overige
5%
14% 13%
0%
25%
3%
40%
Zuidas ArenAPoort Sloter
dijk
Amstelstation Amstel III Noor d
overige 649.000 m²
+ - -109.000 m² + 272.000 m² = 163.000 m²
-277.000 m² + 753.000 m² 476.000 m²
- =
-180.000 m² + 500 m² -180.000 m²
- =
Type kantoorontwikkelingen
Monitoring
Ontwikkeling kantorenvoorraad
De kantorenvoorraad per 1 januari 2020 is 7,05 miljoen m². Een jaar eerder was de voorraad 6,98 miljoen m²;
de voorraad is in 2019 gegroeid met circa 63.000 m².
De groei van de voorraad die in 2018 is ingezet, heeft zich het afgelopen jaar verder doorgezet.
Oplevering en onttrekking
In 2019 is er circa 193.000 m² kantoorruimte opgeleverd. Dit is aanzienlijk meer dan in 2018, toen er circa 103.000 m² werd opgeleverd.
In 2019 is 130.000 m² aan kantoorruimte tijdelijk of definitief onttrokken.
Kantorenvoorraad
Kantorenleegstand (zie pagina 9) Opleveringen
Onttrekkingen
Grafiek 11. Kantorenvoorraad, leegstand, opleveringen en onttrekkingen (in m² bvo). Bron: Kantorenmonitor BV en projectplanningen
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
-100.000 -200.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 -156.000 5.600
Grafiek 10. Ontwikkeling kantorenvoorraad (in m² bvo).
Bron: Kantorenmonitor BV en projectplanningen
2019 63.000
1.300.000 1.200.000 1.100.000 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000
300.000 200.000 100.000 0 7.600.000 7.500.000 7.400.000 7.300.000 7.200.000 7.100.000 7.000.000 6.900.000
-100.000 -200.000 -300.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 193.000
-130.000
Kaart 5. Aandeel kantorenvoorraad per stadsdeel of kantorenlocatie op de totale Amsterdamse kantorenvoorraad van circa 7,05 miljoen m² bvo (peildatum 1 januari 2020). Bron: Kantorenmonitor BV
Sloterdijk 6%
Riekerpolder 2%
Zuidas 12%
Amstel III 9%
ArenAPoort 4%
Amstelstation 3%
22%Zuid
Centrum22%
Zuidoost17%
10%Oost Noord4%
West9%
Nieuw-West16%
58%
12%
10%
0,5%
19,5%
71%
10%
5%
4%10%
Transformatie
In 2019 is circa 70.000 m² kantoorruimte definitief onttrokken voor transformatie, steeds meer door sloop- nieuwbouw en voornamelijk met een functiewijziging naar wonen. Een jaar eerder werd er circa 97.000 m² kantoorruimte getransformeerd.
Grafiek 12. Transformatie kantoorruimte in 2018 en 2019 naar functie- wijziging. Bron: Kantorenmonitor BV en projectplanningen
2018 2019
wonen hotel detailhandel kinderopvang overige
Kantorenvoorraad per gebied
Foto 2. Moermansk 400 en 500 (opgeleverde nieuwbouw in 2019) 163.000 m²
-180.000 m²
Toekomstbestendige kantoren Energielabels
Vanaf 1 januari 2023 geldt conform het Bouwbesluit de verplichting voor alle kantoren (groter dan 100 m²) om energielabel C of hoger te hebben (Energie-Index van 1,3 of beter). Dit geldt niet voor kantoren die binnen 2 jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend.
Op 1 januari 2020 had 67% van de kantoren in Amsterdam een energielabel van C of hoger. Op 1 mei 2019 was dit nog 64%. Van de Nederlandse kantorenvoorraad voldeed 56% eind 2018 aan de toekomstige eis (bron: Kadaster). Sinds 1 mei 2019 is van 396 kantoren het energielabel geregistreerd.
Hiervan heeft 90% een label C of hoger.
A++++
A+++
A++
A+
D
E
F
G
Kaart 6. Energielabels kantoorgebouwen in Amsterdam. Bron: RVO energielabels utiliteitsbouw met kantoorfunctie (peildatum 1 januari 2020).
NB. De bron bevat informatie over 4.003 kantoren.
A B C D E F G
A+ t/m A++++
8,7% 15,2% 6,5% 4,9% 4,9% 16,7%
41,7%
1,5%
De kaart linksonder laat zien dat de kantoren met een zeer goed energielabel (A+ of hoger) vooral in de afgelopen paar jaar zijn gerealiseerd. De kaart rechtsonder maakt duidelijk dat er voor de hele stad nog een opgave ligt om de kantoren van betere energielabels te voorzien.
In het kader van het Energieakkoord zijn afspraken gemaakt om te komen tot een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050. Een tussenstap is de ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld ten minste label A hebben.
