Gemeente Beuningen
T.a.v. mevrouw N. van de Zande Postbus 14
6640 AA BEUNINGEN GLD
Verzonden per e-mail
Rosmalen, 12 april 2013
Kenmerk: 1498.10-B4/sb/a
Onderwerp: Pouderoyen Compagnons / Bedrijventerrein Schoenaker Beuningen
Geachte mevrouw Van de Zande,
In aanvulling op de planschaderisicoanalyse opgesteld voor het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker 2011” in Beuningen waarin eventuele “directe planschade” is geanalyseerd, hebt u mij gevraagd of er sprake is van “indirecte schade” voor omliggende bedrijven. De litigieuze locatie is gelegen tussen het crematorium en de Goudwerf aan het begin van het bedrijventerrein, net voorbij de rotonde. Hieronder is de locatie weergegeven op een luchtfoto en analyseer ik de aanwezigheid van indirecte schade.
1. Ligging
De locatie van de gewijzigde planologische situatie is hieronder op bijgevoegde luchtfoto met rood omkaderd.
Blad 2.
1498.10-B4/sb/a
2. Planologische regime
Ter plaatse vigeerde het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker” en was de grond bestemd voor
“groenvoorziening/water” (artikel 5). De op de plankaart aangegeven gronden waren bestemd voor groenvoorziening, waterpartijen en voorzieningen voor de waterhuishouding, voor berijdbare paden, alsmede voor bouwwerken. Uitsluitend mochten andere bouwwerken worden opgericht die ten dienste staan van deze bestemming en tevens voldoen aan de beschrijving in hoofdlijnen.
Thans wordt het bedrijventerrein ter plaatse uitgebreid ten dienste van het bedrijf Duijghuizen met de bestemming “Bedrijf-1” voor een bedrijf met een maximale hoogte van 20 meter in de milieucategorie 2, 3.1 en 3.2, alsmede kantoren, productiegebonden detailhandel, voorzieningen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen etc. Kortheidshalve wordt verwezen naar artikel 3 van het bestemmingsplan waarvan de inhoud hier herhaald en woordelijk ingelast wordt beschouwd. Fragmenten van de plankaart en de verbeelding zijn hieronder weergegeven.
Oude plankaart Nieuwe verbeelding
3. Ruimtelijke gevolgen
Door de hierboven aangegeven wijziging ontstaat in planologische zin een toename van de bouwmassa.
Onder het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Schoenaker” was geen sprake van een beperking van de bouwhoogte. Van een vrij uitzicht op/over de locatie van de omliggende bedrijven was derhalve geen sprake.
Vastgesteld kan worden dat er behalve een toenemende bouwmassa sprake is van een intensivering van de locatie door de mogelijk gemaakte bedrijvigheid. De omliggende bedrijven kunnen te maken krijgen met toenemende visuele hinder, toenemende inkijk/prijvacyaantasting, geluid, geur, en een vermindere situering.
4. Ruimtelijke gevolgen voor bedrijven
Anders dan voor woonobjecten zijn voor bedrijven/kantoren de ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving minder van belang voor de prijs dan bij een woning. Bij herhaling heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aanvaard dat de waarde van bedrijfspanden en -gronden niet of nauwelijks wordt beïnvloed door toenemende geluidhinder afkomstig van een planologische mutatie. Te verwijzen is onder andere naar een uitspraak van de ABRS van 25 april 2007, LJN: BA3756, No.200605656/1 en ABRvS 13 maart 1997, No G09.93.0167. Het is ook van belang te wijzen op een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 4 juli 2007, nummer 200609219/1 (gemeente Roermond).
Blad 3.
1498.10-B4/sb/a
In voornoemde uitspraak kwam aan de orde dat de factor “concurrentie” niet als een ruimtelijk gevolg mag worden opgevat waardoor planschade zou kunnen ontstaan.
De ligging, zichtbaarheid en bereikbaarheid van bedrijven is echter voor de waarde van een bedrijf/kantoor wel van belang. Indien er sprake is van een verminderde zichtbaarheid en het bedrijf (potentieel bedrijf) ter plaatse belang heeft bij deze zichtbaarheid dan zou er ook bij een bedrijf sprake kunnen zijn van vermogensschade en/of inkomensschade. In beginsel wordt toekomstig potentieel gemist inkomen vanwege de verminderde zichtbaarheid eerst geacht te zijn inbegrepen in een lagere vermogenswaarde.
Voor een bedrijf/kantoor waarvoor de zichtbaarheid/bereikbaarheid van essentieel belang is, is een vermogensdaling van 20-30% van het object niet uitgesloten.
In het onderhavige geval is het mij niet gebleken dat er bedrijven in de omgeving zijn die door de onder punt 2 genoemde planologische wijziging een mindere zichtbaarheid hebben gekregen. Feitelijk zijn er geen bedrijven in de omgeving waarvan de bedrijfsvoering afhankelijk is van een zichtlocatie. In planologische zin zou de zichtlocatie een rol van betekenis kunnen spelen. De locatie wordt echter al afgeschermd door reeds bestaande bebouwing in de omgeving ten opzichte van de omliggende wegen zoals de N847. Van een verminderde zichtbaarheid voor de bestaande bedrijven door de nieuwe bebouwing is dan ook geen sprake.
Ik ben van oordeel dat voor een bedrijf/kantoor geen planologisch nadeel ontstaat door toenemende bebouwing of toenemend geluid in de nabije omgeving. Vooropgesteld was er in planologische zin geen vrij uitzicht. De omzet/winst zal bovendien voor de bestaande bedrijven niet minder worden en inherent hieraan zal de huurwaarde van de bestaande bedrijven/kantoren niet dalen door de toenemende bebouwing in de omgeving.
5. Conclusie
De hierboven beschreven planologische wijziging heeft voor de omliggende bedrijven geen planologisch nadeel tot gevolg waardoor er geen indirecte planschade ontstaat.
In het vertrouwen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, verblijft,
Met vriendelijke groet,
S. Berns
