COMMISSIEVOORSTEL Opiniërend
BIJ ZAAKNUMMER: AST/2016/005536
Voorstel voor de vergadering van de Commissie Ruimte op 17 mei 2016
Agendanummer : 5
Onderwerp: Evaluatie starterslening
Opsteller: Mevrouw H. Derison, team Ruimte Portefeuillehouder: de heer T. Martens
Datum: 31 maart 2016
Voorstel: Wensen en bedenkingen meegeven aan college van burgemeester en wethouders over aanpassing van de verordening naar aanleiding van de evaluatie.
Presentatie: Nee
Bijlage(n)/ter inzage
Aanleiding
In het raadsbesluit van 3 november 2015 is toegezegd dat er voor de zomer van 2016 een evaluatie zou plaatsvinden over de starterslening. Op basis van de huidige gegevens is het wenselijk de verordening op enkele punten te wijzigen. Het grootste struikelblok in de huidige verordening is het maximaal te lenen bedrag van € 10.000,00.
Samenvatting
Voorgesteld wordt om het maximaal te lenen bedrag te verhogen tot € 20.000,00.
Na het door de Raad in november 2015 beschikbaar gestelde budget van € 100.000,00 is er tot op heden geen gebruik gemaakt van de Starterslening. De belangrijkste reden hiervoor is dat het maximaal te lenen bedrag van € 10.000,00 te laag is. Een starter heeft naast zijn eerste hypothecaire lening vaak meer geld nodig dan € 10.000,00 om een woning te kunnen aankopen. Bovendien zijn de kosten voor het aangaan van deze aanvullende lening in verhouding erg duur. Voor de lening van € 10.000,00 moet een tweede hypotheek worden gevestigd, waarvoor vanzelfsprekend ook notaris- en kadasterkosten verschuldigd zijn.
Door diverse partijen (makelaars, hypotheekverstrekkers en betrokkenen zelf) wordt er veel informatie opgevraagd over de Starterslening. Tot op heden heeft er echter nog niemand gebruikt gemaakt van de regeling omdat men met een lening van € 10.000,00 niet geholpen was.
Naast de evaluatie speelt nog het volgende. Oorspronkelijk was het de bedoeling dat de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 juli 2016 opnieuw verlaagd zou worden. Het bedrag aan verwervingskosten in de verordening zou dan niet meer
kloppen. Eind maart heeft de overheid besloten deze verlaging vooralsnog niet door te voeren. Het is echter wel wenselijk om de verordening op dit punt aan te passen. Nu staat er expliciet een bedrag aan verwervingskosten vermeld. Beter is om geen bedrag meer op te nemen in de verordening, maar te verwijzen naar het maximum bedrag volgens de meest actuele normen van NHG. De verordening blijft, voor wat betreft de verwervingskosten, op die manier altijd actueel.
2/3 Gelet op de recente ontwikkelingen rondom drugs in (bedrijfs)panden, wordt er nog een extra intrekkingsgrond aan de verordening toegevoegd. Deze intrekkingsgrond houdt in dat wanneer er vanuit de woning soft- danwel harddrugs wordt geteeld, bereid, bewerkt, verwerkt, verkocht of verstrekt, aanwezig is danwel wordt vervaardigd, het college de bevoegdheid heeft om de starterslening in te trekken.
Inleiding
De economische crisis en de hiermee verband houdende slechte situatie op de
woningmarkt is ook aan de gemeente Asten niet voorbij gegaan. Op dit moment trekt de woningmarkt weer aan. Ter stimulering van de woningmarkt heeft de gemeente de afgelopen jaren diverse maatregelen en producten bedacht zoals een uitgestelde
betalingsregeling, kopersbegeleiding en de starterslening. Afgelopen november heeft de raad opnieuw budget (€ 100.000,00) beschikbaar gesteld voor het verstrekken van startersleningen ter stimulering van de aantrekkende woningmarkt van Asten.
Wat willen we bereiken
Met de starterslening willen we de aantrekkende woningmarkt in Asten extra stimuleren.
Door het aanbieden van een starterslening kan een belangrijke groep, de starters, gestimuleerd worden en kan doorstroming op de woningmarkt ontstaan. Met behulp van een starterslening kan aan huishoudens die op eigen kracht onvoldoende middelen
hebben om de financiering van de eerste woning rond te krijgen, een extra lening worden verstrekt in de vorm van een aanvullende lening. Hierdoor zijn zij in staat om een eigen woning te verwerven.
Wat gaan we daarvoor doen
Afgelopen november heeft de raad de Verordening Starterslening Asten 2015 vastgesteld en is er opnieuw budget vastgesteld. Een belangrijke wijziging in de verordening ten aanzien van de oude verordening is dat het maximaal te lenen bedrag is verlaagd naar
€ 10.000,00. Voorheen kon men, toen het Rijk en de Provincie ook een bijdrage leverden, maximaal € 25.000,00 lenen.
Tot op heden blijkt dat starters niet voldoende hebben aan een aanvullende lening van
€ 10.000,00. Er is nog geen gebruik gemaakt van de nieuwe regeling. Door de lening te verhogen naar € 20.000,00 is de kans aanzienlijk groter dat starters wel gebruik gaan maken van de regeling.
Naast het gegeven dat er tot op heden nog niemand in Asten gebruik heeft gemaakt van de Starterslening van € 10.000,00, blijkt uit gegevens van het Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) dat Asten de enigste gemeente in Nederland is waar men een starterslening van maximaal € 10.000,00 kan krijgen.
Vanwege de eerder genoemde argumenten hanteren de meeste gemeenten een starterslening van € 20.000,00. In de omliggende gemeenten gelden de volgende maximale bedragen: Helmond: € 25.000,00, Laarbeek: € 30.000,00, Someren en Geldrop-Mierlo: € 45.000,00. Deurne kent geen starterslening.
Mogelijke alternatieven
Er zijn meerdere scenario’s mogelijk.
1. Afwachten en de verordening op dat punt ongewijzigd laten.
2. Het maximaal te lenen bedrag verhogen naar € 15.000,00 zodat men 6 starters kan faciliteren in plaats van 5 starters.
3. Wanneer de wens blijft om 10 starters te faciliteren kan de raad ook overwegen om in november opnieuw € 100.000,00 budget beschikbaar te stellen.
4. Stoppen met de regeling, vanwege de lage rente en de aantrekkende economie.
3/3 Risico’s
De gemeente loopt weinig risico. De starter gaat vanaf jaar 4 rente en aflossing betalen.
Als een starter van mening is dat hij of zij niet kan betalen, kan er een hertoets aangevraagd worden. Dit kan na afloop van het 3e, 5e, 10e en 15e jaar. Als iemand eenmaal de volledige maandtermijn heeft betaald, kan daarna geen hertoets meer worden aangevraagd.
Dus iemand die in jaar 4 gaat betalen kan in jaar 7 geen hertoets meer aanvragen. Uit onderzoek van het SVn is gebleken dat slechts 4% van de starters na 6 jaar nog niet in staat is om rente en aflossing te betalen. Het risico dat de aanvrager geen rente en aflossing gaat betalen is voor rekening van de gemeente. De lening is na 30 jaar opeisbaar.
Daarentegen blijkt ook uit onderzoek dat de starterslening na 7 tot 8 jaar geld begint op te leveren. De starter moet immers na 3 jaar immers rente en aflossing gaan betalen.
Ten tijde van het schrijven van het voorstel hanteert het SVn een hypotheekrente van 3,2%. Het rentepercentage ligt daarmee iets hoger dan men bij een reguliere
geldverstrekker kan krijgen.
Wat mag het kosten
Met het wijzigen van de hoogte van het maximaal te lenen bedrag verandert er niks aan de kosten zoals opgenomen in het raadsbesluit van 3 november 2015. Er is € 100.000,00 in het gemeentelijk fonds bij SVn gestort en als dat op is, is het op. De jaarlijkse lasten over dit bedrag zijn de volgende:
- Beheerskosten SVn 0,5% over € 100.000,00 € 500,00 - Rentekosten uitgaande van een rekeningrente van 3,75% € 3.750,00 +
Totale jaarlijkse lasten € 4.250,00.
Deze kosten worden gedekt uit de post onvoorzien structureel.
Zoals hiervoor bij het kopje risico’s al opgemerkt gaat de starterslening na 7 tot 8 jaar geld opleveren.
h.derison@asten.nl
