160005935*
RAADSVOORSTEL
BIJ ZAAKNUMMER: AST/2016/009664
Onderwerp: Bijlage(n): Vergadering
van:
Agenda- nummer:
p.h.:
Verordening Starterslening Asten 2016 1 5 juli 2016 16.07.10 ThM
de raad
van de gemeente Asten
Samenvatting
In het raadsbesluit van 3 november 2015 is toegezegd dat er voor de zomer van 2016 een
evaluatie zou plaatsvinden over de Starterslening. Op basis van deze bevindingen is het wenselijk de verordening op enkele punten te wijzigen. Het grootste struikelblok in de huidige verordening is het maximaal te lenen bedrag van € 10.000,00.
Tijdens de commissievergadering Ruimte van 17 mei jl. zijn naar aanleiding van de evaluatie wensen en bedenkingen gevraagd aan de raadscommissie.
Voorgesteld wordt om het maximaal te lenen bedrag te verhogen tot € 20.000,00.
Na het door de Raad in november 2015 beschikbaar gestelde budget van € 100.000,00 is er tot op heden slechts één starterslening verstrekt, terwijl er wel veel vraag is naar de starterslening. De reden hiervoor is dat het maximaal te lenen bedrag van € 10.000,00 voor de meeste starters te laag is. Een starter heeft naast zijn eerste hypothecaire lening vaak meer geld nodig dan
€ 10.000,00 om een woning te kunnen aankopen. Daarnaast zijn de kosten voor het aangaan van deze aanvullende lening in verhouding erg duur. Voor de lening van € 10.000,00 moet een tweede hypotheek worden gevestigd, waarvoor naast de afsluitprovisie (€ 750,00), NHG provisie, ook notaris- en kadasterkosten verschuldigd zijn.
Door diverse partijen (makelaars, hypotheekverstrekkers en betrokkenen zelf) wordt er veel informatie opgevraagd over de Starterslening. Tot op heden hebben er weinig starters gebruik gemaakt van de regeling omdat de meeste starters met een lening van
€ 10.000,00 niet geholpen zijn.
Doordat de verordening moet worden aangepast kunnen er meteen nog 2 praktische wijzigingen worden doorgevoerd. Oorspronkelijk was het de bedoeling dat de grens voor de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG) per 1 juli 2016 opnieuw verlaagd zou worden, waardoor het bedrag aan verwervingskosten in de verordening niet meer klopt. Op dit moment is de huidige kostengrens
€ 245.000,00 (een aan te kopen woning mag maximaal € 231.132,00 kosten). Deze kostengrens wordt binnen afzienbare tijd verlaagd naar € 225.00,00 (een aan te kopen woning mag dan maximaal € 212.264,00 kosten). Vooruitlopend hierop is het beter om geen bedragen meer op te nemen in de verordening, maar te verwijzen naar de actuele normen van NHG zodat de
verordening, voor wat betreft de verwervingskosten, altijd actueel is en in de toekomst op dit punt niet meer aangepast hoeft te worden.
Daarnaast wordt aan de verordening een extra intrekkingsgrond toegevoegd. Deze
intrekkingsgrond houdt in dat de starterslening kan worden ingetrokken wanneer er vanuit de woning soft- danwel harddrugs wordt geteeld, bereid, bewerkt, verwerkt, verkocht of verstrekt, aanwezig is danwel wordt vervaardigd.
2/7 Beslispunten
Voorgesteld wordt:
- de Verordening Starterslening Asten 2015 in te trekken;
- vast te stellen de Verordening Starterslening Asten 2016, waarin de volgende nieuwe voorwaarden zijn opgenomen:
1. de verwervingskosten van een woning mogen niet hoger zijn dan het maximum volgens de meest actuele normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
2. de starterslening mag maximaal € 20.000,00 bedragen;
3. extra intrekkingsgrond als er vanuit de woning soft- danwel harddrugs wordt geteeld, bereid, bewerkt, verwerkt, verkocht of verstrekt, aanwezig is danwel wordt vervaardigd.
Inleiding
De economische crisis en de hiermee verband houdende slechte situatie op de woningmarkt is ook aan de gemeente Asten niet voorbij gegaan. Op dit moment trekt de woningmarkt weer aan. Ter stimulering van de woningmarkt heeft de gemeente de afgelopen jaren diverse maatregelen en producten bedacht zoals een uitgestelde betalingsregeling, kopersbegeleiding en de starterslening.
Afgelopen november heeft de raad opnieuw budget (€ 100.000,00) beschikbaar gesteld voor het verstrekken van startersleningen ter stimulering van de aantrekkende woningmarkt van Asten.
Wat willen we bereiken
Met de starterslening willen we de aantrekkende woningmarkt in Asten extra stimuleren. Door het aanbieden van een starterslening kan een belangrijke groep, de starters, gestimuleerd worden en kan doorstroming op de woningmarkt ontstaan. Met behulp van een starterslening kan aan
huishoudens die op eigen kracht onvoldoende middelen hebben om de financiering van de eerste woning rond te krijgen, een extra lening worden verstrekt in de vorm van een aanvullende lening.
Hierdoor zijn zij in staat om een eigen woning te verwerven.
Wat gaan we daarvoor doen
Afgelopen november heeft de raad de Verordening Starterslening Asten 2015 vastgesteld en is er opnieuw budget vastgesteld. Een belangrijke wijziging in de verordening ten aanzien van de oude verordening is dat het maximaal te lenen bedrag is verlaagd naar € 10.000,00. Voorheen kon men, toen het Rijk en de Provincie ook een bijdrage leverden, maximaal € 25.000,00 lenen.
Tot op heden blijkt dat de meeste starters niet voldoende hebben aan een aanvullende lening van
€ 10.000,00. Er is tot op heden slechts door één starter gebruik gemaakt van de nieuwe regeling.
Door de lening te verhogen naar € 20.000,00 is de kans aanzienlijk groter dat meer starters gebruik gaan maken van de regeling.
Naast het gegeven dat er tot op heden één starter in Asten gebruik heeft gemaakt van de Starterslening van € 10.000,00, blijkt uit gegevens van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) dat Asten de enigste gemeente in Nederland is waar men een starterslening van maximaal € 10.000,00 kan krijgen. Vanwege de eerder genoemde argumenten hanteren de meeste gemeenten een starterslening van € 20.000,00. In de omliggende gemeenten gelden de volgende maximale bedragen: Helmond: € 25.000,00, Laarbeek: € 30.000,00, Someren en Geldrop-Mierlo: € 45.000,00. Deurne kent geen starterslening.
Risico’s
De gemeente loopt weinig risico. De starter gaat vanaf jaar 4 rente en aflossing betalen. Als een starter van mening is dat hij of zij niet kan betalen, kan er een hertoets aangevraagd worden. Dit kan na afloop van het 3e, 5e, 10e en 15e jaar. Als iemand eenmaal de volledige maandtermijn heeft betaald, kan daarna geen hertoets meer worden aangevraagd. Dus iemand die in jaar 4 gaat betalen kan in jaar 7 geen hertoets meer aanvragen. Uit onderzoek van het SVn is gebleken dat slechts 4% van de starters na 6 jaar nog niet in staat is om rente en aflossing te betalen. Het risico dat de aanvrager geen rente en aflossing gaat betalen is voor rekening van de gemeente. De lening is na 30 jaar opeisbaar.
Daarentegen blijkt ook uit onderzoek dat de starterslening na 7 tot 8 jaar geld begint op te leveren.
De starter moet immers na 3 jaar immers rente en aflossing gaan betalen.
3/7 Wat mag het kosten
Met het wijzigen van de hoogte van het maximaal te lenen bedrag verandert er niks aan de kosten zoals opgenomen in het raadsbesluit van 3 november 2015. Er is € 100.000,00 in het gemeentelijk fonds bij SVn gestort en als dat op is, is het op. De jaarlijkse lasten over dit bedrag zijn de
volgende:
- Beheerkosten SVn 0,5% over € 100.000,00 € 500,00 - Rentekosten uitgaande van een rekeningrente van 3,75% € 3.750,00 +
Totale jaarlijkse lasten € 4.250,00.
Deze kosten worden gedekt uit de post onvoorzien structureel.
Wat wellicht onderbelicht is gebleven is dat uit onderzoek van het SVn is gebleken dat de
starterslening na 7 tot 8 jaar geld begint op te leveren. De starter moet immers na 3 jaar immers rente en aflossing gaan betalen.
Bijlage(n)/ter inzage (incl. AST-nr)
De Verordening Starterslening Asten 2016: AST/2016/005516
h.derison@asten.nl
RAADSBESLUIT
Onderwerp: Dagtekening: Agendanummer:
Verordening starterslening Asten 2016 5 juli 2016 16.07.10
De raad van de gemeente Asten;
gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 24 mei 2016 met zaaknummer AST/2016/005536;
gehoord het advies van de commissie Ruimte van 14 juni 2016;
gelet op het bepaalde in artikel 147, eerste lid en artikel 149 van de Gemeentewet;
besluit:
vast te stellen de:
Verordening Starterslening Asten 2016
Artikel 1. Begrippen
In deze verordening wordt verstaan onder:
a) Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins;
b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Asten;
c) Gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort;
d) Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning;
e) NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht;
f) SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken.
Artikel 2. Toepassingsbereik
1. De gemeente Asten heeft een gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde
voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn.
2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen:
a. Van in Nederland verblijfsgerechtigde meerderjarige personen. In het geval er sprake is van twee aanvragers geldt deze eis voor beide aanvragers. De aanvrager (of indien sprake is van twee aanvragers, één van beide) is jonger dan 36 jaar.
b. Voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Asten waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) van de woning niet hoger zijn dan het maximum volgens de meest actuele normen van NHG.
Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening.
3. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.
Artikel 3 Budget
1. De raad van de gemeente Asten stelt jaarlijks het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen.
2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is.
3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen.
Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst
Op deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Asten en SVn.
Artikel 5 Bevoegdheid college
1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen.
2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van € 20.000,00. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen.
3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie Bezit Eigen Huis en/of een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend.
4. Het college wijst, zonodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker.
5. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG.
6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden.
Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning
1. Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen.
2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats in overeenstemming met de hierna bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening).
3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager.
Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing
1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien:
a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren;
b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen;
c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens;
d. vanuit de woning soft- danwel harddrugs wordt geteeld, bereid, bewerkt, verwerkt, verkocht of verstrekt, aanwezig is danwel wordt vervaardigd;
e. de woning wordt gebruikt voor andere doeleinden dan uitsluitend bewoning, zonder dat hiervoor expliciet toestemming is verkregen van het college.
2. Het college trekt een toegekende Starterslening in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden.
3. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging.
4. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager
verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Artikel 8 Voorwaarden SVn
Op een Starterslening zijn van toepassing: ‘Algemene bepalingen voor geldleningen’,
‘Productspecificaties Starterslening’, ‘Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening’, ‘Productspecificaties Bouwkrediet’ en ‘Toelichting op een Starterslening’, zoals die op het moment van aanvragen zijn opgenomen in de dan geldende SVn
Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Asten en SVn danwel door SVn worden uitgereikt aan de aanvrager voor het sluiten van de overeenkomst van geldlening.
Artikel 9 Nadere regels
Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen.
Artikel 10 Hardheidsclausule
Het college kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard.
Artikel 11 Intrekking oude regeling
De Verordening Starterslening Asten 2015 wordt ingetrokken.
Artikel 12 Inwerkingtreding
Deze verordening treedt in werking met ingang van de dag na bekendmaking van het besluit.
Artikel 13 Citeertitel
Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Starterslening gemeente Asten 2016’.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Asten van 5 juli 2016.
De raad voornoemd,
griffier, voorzitter,
mr. M.B.W. van Erp-Sonnemans mr. H.G. Vos
