Evaluatie SVn Starterslening

(1)

Evaluatie SVn Starterslening 2013-2015

GEMEENTE DE BILT, BILTHOVEN, JULI ,2015

(2)

(3)

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave 3

1 Inleiding 5

2 Huidige regeling 6

2.1 Inhoud van de regeling 6

2.2 Doelstelling SVn Starterslening 6

3 De werking van de regeling 8

3.1 Interesse in de SVn Starterslening 8

3.2 Verstrekte SVn Startersleningen 8

3.3 Verstrekte leningen in relatie tot de doelstelling 9

4 Financiën 10

4.1 Beschikbare budget 10

4.2 Revolving fund 10

5 Conclusie 11

Bijlagen 13

Bijlage 1 SVn schema inkomsten en uitgaven 2016-2046 14

(4)

(5)

5 EVALUATIE SVN STARTERSLENING 2013-2015, GEMEENTE DE BILT

1 Inleiding

Op 31 oktober 2013 heeft de toenmalige gemeenteraad besloten aan te sluiten bij het SVn en in de gemeente De Bilt starters financieel te ondersteunen bij de aankoop van een eerste koopwoning door middel van de SVn Starterslening. Vanuit het fonds sociale woningbouw werd een bedrag van € 233.381,- beschikbaar gesteld.

Conform toezegging heeft u eind 2014, na de periode van een jaar, een eerste evaluatie van deze stimuleringsregeling ontvangen. Het beschikbaar gestelde budget was nog niet op en dus hebben we afgelopen periode nog enkele leningen kunnen verstrekken.

Gezien de actualiteiten, de woningmarkt trekt aan, het Rijk is gestopt met haar co- financiering en het budget raakt snel op, is het tijd om opnieuw te evalueren en conclusies te trekken.

(6)

2 Huidige regeling

2.1 Inhoud van de regeling

Op 21 november 2013 is de verordening starterslening gemeente De Bilt in werking getreden.

In deze verordening is vastgelegd aan wie het college van burgemeester en wethouders een SVn Starterslening mag verstrekken en onder welke voorwaarden deze lening wordt verstrekt.

De volgende, specifieke keuzes zijn gemaakt:

- Een SVn Starterslening mag maximaal € 30.000,- bedragen.

- Een SVn Starterslening mag maximaal 20% bedragen van de verwervingskosten van de woning met een maximum van € 30.000,-.

- Zowel de eerste hypotheek als de SVn Starterslening moeten worden verstrekt met NHG.

- De maximale koopprijs van de woning bedraagt niet meer dan de NHG grens.

- Een SVn Starterslening kan niet worden verstrekt indien er Koopsubsidie BEW+ en of een ander koopinstrument,(rente) kortings- of financiële regeling is of zal worden toegekend.

- Het kan zowel een bestaande woning als een nieuwbouw woning zijn.

- De aanvrager en eventuele mede aanvrager moet(en) meerderjarig en verblijfsgerechtigde persoon zijn.

- De aanvrager en de eventuele mede aanvrager moet(en) minimaal 1 jaar woonachtig zijn in de gemeente De Bilt, blijkend uit de GBA.

- De aanvrager moet de woning waarvoor een SVn Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.

- De aanvrager en de eventuele mede aanvrager hebben niet eerder een woning gekocht of verkregen.

- Het is niet verplicht om een woning achter te laten voor lokale doorstroming.

- Er is geen maximum leeftijdsgrens opgenomen.

Naast deze voorwaarden kent de verordening een hardheidsclausule op basis waarvan het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid heeft om af te wijken van de voorwaarden uit de verordening. Daarnaast kan de SVn Starterslening alleen worden toegekend voor zover het vastgestelde budget hiervoor toereikend is.

2.2 Doelstelling SVn Starterslening

Het doel van de SVn Starterslening is het ondersteunen van starters bij het verwerven van een eerste koopwoning en het bevorderen van de doorstroming op de lokale woningmarkt.

Er is bewust gekozen om de regeling ruim op te zetten. Dat wil zeggen dat er geen

leeftijdsgrens is gesteld, de regeling is voor iedereen toegankelijk. De aan te kopen woning mag in iedere kern gelegen zijn en kan wel zowel bestaande bouw zijn als nieuwbouw. De maximale aankoopprijs van de woning is op de NHG grens vastgesteld zodat we ook het middensegment bedienen. Daarnaast was er discussie over de voorwaarde om verplicht een woning voor de verhuur achter te laten wel of niet op te nemen. Uiteindelijk is besloten om het achterlaten van een woning niet verplicht te stellen. Jongeren, met name uit de kleine kernen zo was de

(7)

verwachting, zouden zo de mogelijkheid hebben om vanuit de ouderlijke woning een eerste koopwoning te financieren in de eigen kern. De doorstroming naar ‘beneden’ zou hierdoor mogelijk beperkt zijn. Er is echter ook een doorstroming naar boven, de starter koopt middels de SVn Starterslening een woning van een huishouden dat zo de stap naar een andere, passendere woning kan zetten en woon carrière maakt.

(8)

3 De werking van de regeling

3.1 Interesse in de SVn Starterslening

Na het inwerking treden van de verordening zijn alle makelaars gevestigd in de gemeente De Bilt uitgenodigd voor een presentatie van onze contactpersoon van het SVn. Op deze manier kregen alle makelaars dezelfde, juiste informatie rondom deze stimuleringsregeling zodat zij hun klanten goed konden informeren. Enkele makelaars adverteert sindsdien actief in hun advertentieteksten over de SVn Starterslening als mogelijke financieringsbron. Daarnaast was het contact tussen gemeente en makelaar gelegd.

Naast het feit dat woningzoekenden geïnformeerd werden via de makelaars in de gemeente kwamen ook veel telefoontjes en informatieverzoeken van inwoners die via- via van deze regeling gehoord hadden. Met pieken in de maanden mei 2014 en juni 2015 voor wat betreft informatieverstrekking.

Totaal zijn er in de periode november 2013- juli 2015 16 aanvragen binnengekomen waarvan er uiteindelijk 11 werkelijk een SVn lening hebben gekregen. In 1 geval heeft een afwijzing

moeten plaatsvinden omdat 1 van de 2 aanvragers niet woonachtig was in de gemeente. In de andere 4 gevallen zette de aanvrager(s) de procedure stop.

3.2 Verstrekte SVn Startersleningen

In onderstaand schema een overzicht van de 11 verstrekte SVn Startersleningen waarbij inzicht in de huidige woonsituatie, de leeftijd, de kern waarin de gekochte woning staat en de

prijsklasse van de woning.

Huidige woonsituatie Leeftijd koper(s) Kern gekochte woning Koopprijs woning 1 Particuliere huurwoning 32 & 25 Bilthoven € 200.000,-/ € 250.000,- 2 SSW sociale huurwoning 26 & 26 Maartensdijk € 150.000- / € 200.000,- 3 Thuiswonend kleine kern 22 & 22 Maartensdijk € 250.000,- / € 300.000,-

4 Thuiswonend 25 De Bilt € 150.000- / € 200.000,-

5 Thuiswonend kleine kern 27 & 21 Maartensdijk € 200.000,-/ € 250.000,-

7 Thuiswonend 27 De Bilt < € 150.000,-

8 SSW sociale huurwoning

(koopt eigen SSW huurwoning) 26 Groenekan € 150.000- / € 200.000,-

9 Studentenkamer 25 De Bilt < € 150.000,-

11 Particuliere huurwoning 31 & 25 De Bilt € 200.000,-/ € 250.000,-

(9)

3.3 Verstrekte leningen in relatie tot de doelstelling

De doelstelling om starters te helpen bij de financiering van een eerste koopwoning is in 11 gevallen behaald. Naast deze 11 aan wie daadwerkelijk een lening is verstrekt waren er veel mensen geïnteresseerd maar kwam het niet werkelijk tot een aanvraag. Het blijft dan ook een extra lening naast een eerste hypotheek die afgelost moet worden.

Uit het schema is op te maken dat de koopprijs van de woning in 7 gevallen onder de prijsgrens van €200.000,- lag. Het goedkope segment noemen we dit. Twee woningen hadden zelfs een koopprijs onder de €150.000,-. Het is aannemelijk dat in deze twee gevallen zonder SVn Starterslening geen woning gekocht zou kunnen worden. In de andere gevallen zou de

starter(s) mogelijk een goedkopere woning gekocht hebben of de koop van een woning hebben uitgesteld.

Het bevorderen van de doorstroming op de lokale woningmarkt was een van de doelstellingen van deze stimuleringsregeling. Dit is ook de reden dat we maximale koopprijs grens voor de aan te kopen woning op de NHG grens hebben vastgelegd. Zo wilden we ook het

middensegment bedienen en huurders vanuit bijvoorbeeld een sociale huurwoning de mogelijkheid bieden door te stromen naar een koopwoning.

Er kan doorstroming plaatsvinden zowel naar ‘onderen’ als naar ‘boven’. Doorstroming naar onderen betekent dat de starter een woning vrijmaakt voor een nieuw huishouden.

Doorstroming naar boven betekent dat de starter een woning koopt van een huishouden dat daardoor de stap (woon carrière) kan maken naar een andere, vaak grotere en duurdere, woning. Op deze manier ontstaan verhuisketens. Hieronder een voorbeeld van een verhuisketen:

studentenkamer-> 2- kamer woning-> eengezinswoning-> gezinswoning+-> appartement student starter jong gezin gezin senior

Als we kijken naar de doorstroming die binnen onze gemeente heeft plaatsgevonden door het verstrekken van 11 SVn Starterslening kunnen we het volgende concluderen. Aan de onderkant van de verhuisketen zijn 3 huurwoningen en 1 studentenkamer vrijgekomen. Dit lijkt erg minimaal, veel starters kwamen vanuit de ouderlijke woning en lieten geen woonruimte achter.

Er vinden echter ook verhuisbeweging naar boven plaats. Uit evaluatieonderzoek door het Economische Instituut voor de Bouw EIB (Rapport gebruik en effecten van de Starterslening 2014) blijkt dat een gemiddelde verhuisketen een lengte heeft van 2 a 3 verhuizingen binnen de koopsector in de eigen gemeente. Als we dit als uitgangspunt nemen dan kunnen we grofweg concluderen dat de 11 verstrekte leningen tot 28 (11 x 2,5 = 27,5) verhuisbewegingen binnen onze gemeentegrenzen hebben geleid.

(10)

4 Financiën

4.1 Beschikbare budget

Er is budget beschikbaar gesteld vanuit het fonds sociale woningbouw ter hoogte van

€ 233.381,-. Op dit moment zijn er 11 SVn Startersleningen verstrekt en is hiervoor een bedrag van € 173.221,-uitgegeven. Daarnaast betalen wij het SVn beheerkosten, dit is 0,5% over het bedrag van de verstrekte leningen. In 2014 bedroegen de beheerkosten € 495,62. Het beschikbare budget op dit moment (15 juli 2015) komt daarmee op € 59.664,38.

Het Rijk financierde tot mei 2015 de helft van de te verstrekken SVn starterslening. In 10 van de 11 verstrekte Svn Startersleningen is het Rijk co- financier. Nu het Rijk gestopt is met co- financiering betaalt de gemeente het gehele bedrag waarvoor de SVn Starterslening wordt verstrekt. Dit betekent dat het budget snel uitgeput raakt. Op dit moment is er nog budget voor 1 volledige en 1 gedeeltelijke Svn Starterslening (uitgaande van maximaal bedrag van

€ 30.000,-).

4.2 Revolving fund

De SVn Starterslening is een revolving fund. Dit betekent dat er niet alleen geld wordt

uitgegeven maar ook weer geld terug komt.; de aflossing en rente van de verkregen lening. De eerste 3 jaar hoeft de starter geen rente en aflossing te betalen over de verkregen SVn

Starterslening. Na deze 3 jaar vindt er een inkomenstoets plaats en wordt gekeken of het inkomen gegroeid is en gestart kan worden met het betalen van rente en aflossing. De eerste SVn Starterslening is verstrekt in mei 2014, dit betekent dat vanaf mei 2017 weer geld terug komt in het fonds. Het is echter altijd mogelijk dat de starter eerder begint met betalen, grotere bedragen aflost dan vereist dan wel niet in de mogelijkheid is te betalen. Om toch een indicatie te geven hebben we het SVn gevraagd een overzicht te maken wat er per jaar in- en uitgaat in de periode 2016-2046. In deze berekening wordt uitgegaan van het perfecte scenario waarbij iedereen na 3 jaar rente en aflossing gaat betalen over de verkregen lening en bij 11 verstrekte SVn Startersleningen (zie bijlage 1).

De rente en aflossing die vanaf 2017 (in het perfecte scenario) terug vloeit naar het revolving fund kunnen we opnieuw benutten voor het verstrekken van SVn Startersleningen. Echter, het gaat om enkele tientjes per lening per maand, oplopend tot € 11.115,- per jaar in de periode 2019- 2043. Dit betekent dat het enige tijd duurt voordat we voldoende budget hebben om opnieuw een volledige SVn Starterslening van € 30.000,- te kunnen verstrekken.

We zijn vrij in de besteding van deze gelden, we kunnen er ook voor kiezen om deze inkomsten terug te laten vloeien naar de gemeente en aan andere stimulerende maatregelen op het gebied van wonen te besteden. Het geld is immers afkomstig uit het gemeentelijke fonds

‘sociale woningbouw’.

(11)

5 Conclusie

De SVn Starterslening heeft 11 starters in onze gemeente de mogelijkheid geboden tot de financiering van een eerste koopwoning. De term ‘starterslening’ is vrij letterlijk gebleken aangezien de aanvragers allemaal tussen de 21 en 32 jaar oud waren. Helaas waren er dan ook 6 starters die vanuit de ouderlijke woning kwamen en dus geen woning achterlieten voor de verhuur. De gewenste doorstroming, naar beneden in de verhuisketen, is hierdoor erg beperkt gebleven. Uiteraard is er wel doorstroming naar de andere kant aangezien de starter een woning kocht van een huishouden dat hierdoor een volgende stap in de woon- carrière kon maken.

Door het wegvallen van de co- financiering van het Rijk is er op dit moment nog budget voor 1 volledige en 1 gedeeltelijke SVn Starterslening. Vanaf 2017 komt er weer geld terug in het revolving fund dat opnieuw uitgegeven kan worden. We zijn als gemeente echter vrij in de keuze dit geld opnieuw aan SVn Startersleningen uit te geven of terug te laten vloeien naar de gemeente.

(12)

(13)

Bijlagen

Bijlage 1 SVN schema inkomsten en uitgaven 2016-2046 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

(14)

Bijlage 1 SVn schema inkomsten en uitgaven 2016-2046

Onderstaand schema gaat uit van het perfecte scenario waarbij iedereen na 3 jaar rente en aflossing gaat betalen van de verkregen lening en bij 11 verstrekte SVn Startersleningen (15 juli 2015).

Jaartal Inkomsten (rente en

aflossing) Beheerkosten aan SVn

2016 € 0 € 866

2017 € 2.876 € 862

2018 € 9.592 € 847

2019 € 11.115 € 829

2020 € 11.115 € 810

2021 € 11.115 € 790

2022 € 11.115 € 769

2023 € 11.115 € 748

2024 € 11.115 € 725

2025 € 11.115 € 701

2026 € 11.115 € 677

2027 € 11.115 € 651

2028 € 11.115 € 624

2029 € 11.115 € 596

2030 € 11.115 € 567

2031 € 11.115 € 537

2032 € 11.115 € 505

2033 € 11.115 € 472

2034 € 11.115 € 437

2035 € 11.115 € 400

2036 € 11.115 € 363

2037 € 11.115 € 323

2038 € 11.115 € 282

2039 € 11.115 € 239

2040 € 11.115 € 191

2041 € 11.115 € 146

2042 € 11.115 € 97

2043 € 11.115 € 46

2044 € 8.138 € 7

2045 € 1.497 € 0

2046 € 0 € 0