WILHELMINASTRAAT 72-82, BODEGRAVEN
Gemeente Bodegraven-Reeuwijk
STATUS: ONTWERP
DATUM: 16 maart 2021
Sterrenlaan 24
2743 LS Waddinxveen telefoon 0182 630480 info@introview.nl www.introview.nl
OPDRACHTGEVER
Rohato Van den Oudenrijn Beheer B.V.
Postbus 40
2410 AA Bodegraven
STATUS DATUM VERSIE
Concept: 13 september 2019 3e versie Voorontwerp: 4 december 2019 1e versie
Ontwerp: 16 maart 2021
Toelichting
Inhoudsopgave
Toelichting 3
Hoofdstuk 1 Inleiding 7
1.1 Aanleiding 7
1.2 Ligging plangebied 7
1.3 Vigerende bestemmingsplannen 8
1.4 Leeswijzer 9
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 11
2.1 Ruimtelijke structuur plangebied 11
2.2 Functionele structuur 12
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 13
3.1 Uitgangspunten en doelstellingen van het plan 13
3.2 Ruimtelijke hoofdopzet 13
3.3 Woningbouwprogramma 16
3.4 Verkeer en parkeren 16
Hoofdstuk 4 Beleidskader 19
4.1 Rijksbeleid 19
4.2 Provinciaal beleid 21
4.3 Regionaal beleid 28
4.4 Gemeentelijk beleid 30
4.5 Conclusie 34
Hoofdstuk 5 Water 35
5.1 Inleiding 35
5.2 Beleidskader 35
5.3 Beleid hoogheemraadschap van Rijnland 36
5.4 Waterhuishouding 37
Hoofdstuk 6 Omgevingsaspecten 41
6.1 Milieu 41
6.2 Archeologie en cultuurhistorie 49
6.3 Flora en fauna 52
Hoofdstuk 7 Juridische planbeschrijving 57
7.1 Algemeen 57
7.2 Verbeelding 57
7.3 Regels 57
7.4 Handhaving bestemmingsplan 60
Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid en resultaten overleg 61
8.1 Economische uitvoerbaarheid 61
8.2 Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro 61
8.3 Communicatie 61
8.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 61
Regels 63
Hoofdstuk 1 Inleidende regels 64
Artikel 1 Begrippen 64
Artikel 2 Wijze van meten 68
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 69
Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied 69
Artikel 4 Wonen 70
Artikel 5 Waarde - Archeologie 2 72
Artikel 6 Waarde - Cultuurhistorie 74
Artikel 7 Waterstaat - Waterkering 75
Hoofdstuk 3 Algemene regels 76
Artikel 8 Anti-dubbeltelregel 76
Artikel 9 Algemene bouwregels 77
Artikel 10 Algemene gebruiksregels 78
Artikel 11 Algemene aanduidingsregels 79
Artikel 12 Algemene afwijkingsregels 80
Artikel 13 Overige regels 81
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 82
Artikel 14 Overgangsrecht 82
Artikel 15 Slotregel 83
Bijlagen bij Toelichting
Bijlage 1 m.e.r.-beoordelingsnotitie
Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek
Bijlage 4 Archeologisch onderzoek Bijlage 5 Notitie stikstofberekening
Bijlage 6 AERIUS-berekening sloop- en aanlegfase Bijlage 7 AERIUS-berekening gebruiksfase
Bijlage 8 Ecologisch onderzoek
Bijlage 9 Aanvullend ecologisch onderzoek Bijlage 10 Nota inspraak- en vooroverlegreacties
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op de percelen Wilhelminastraat 72-82 in Bodegraven staat verouderde bedrijfsbebouwing van een voormalige timmerfabriek. De gemeente is sinds de verplaatsing van de timmerfabriek naar bedrijvenpark Rijnhoek (10 jaar geleden) in gesprek met de eigenaar over een transformatie naar woondoeleinden.
Deze vervolgfunctie is passender in het binnenstedelijk gebied, waarbij doorzichten naar de Oude Rijn kunnen worden toegevoegd.
De locatie oogt desolaat. Het (tijdelijke) gebruik van diverse oude panden als garagebedrijf en ten behoeve van kamerbewoning is niet gewenst. Met de eigenaar is overeenstemming bereikt over een herontwikkeling, waarmee deze kansrijke locatie wordt getransformeerd tot een gevarieerd woonprogramma met 26 woningen. Gelijktijdig kan de door de gemeente gewenste doorsteek richting Oude Rijn vanaf de Wilhelminastraat worden gerealiseerd, alsook extra groene verblijfsruimte en/of parkeren voor de omgeving. Tot slot biedt dit ook noodzakelijke ruimte voor het toevoegevn van een trafohuisje. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied ligt tussen de Oude Rijn en de Wilhelminastraat. Ten westen van het plangebied staan woningen. In oostelijke richting wordt het plangebied begrensd door leegstaande bedrijfsbebouwing, waar ook een herontwikkeling naar Wonen wordt onderzocht. Aan de overzijde van de Wilhelminastraat staan grondgebonden woningen. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 3.200 m². In figuur 1 is het plangebied en omgeving aangeduid.
Figuur 1: Plattegrond plangebied en omgeving.
1.3 Vigerende bestemmingsplannen
Voor het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:
Bestemmingsplan Raadsbesluit Uitspraak Raad van State
"Kern Bodegraven" 20 mei 2010 16 maart 2011
"Parapluplan Parkeren Bodegraven-Reeuwijk" 21 november 2018 'Parapluplan Cultuurhistorie
Bodegraven-Reeuwijk'
29 mei 2019
Kern Bodegraven
In het bestemmingsplan zijn de gronden bestemd voor 'Bedrijf' met de 'specifieke vorm van bedrijf - 6'.
Deze aanduiding geeft aan dat plaatse een timmerwerkfabriek is toegestaan. Op de percelen op nummers 74 en 82 is tevens een functieaanduiding voor kamerverhuur opgenomen. Voorts gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waterstaat - Waterkering'. De gevraagde woningbouw is hiermee in strijd. Een uitsnede van de verbeelding is opgenomen in figuur 2.
Figuur 2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan Kern Bodegraven. Plangebied met rood gestippelde lijn aangeduid.
Parapluplan Cultuurhistorie Bodegraven-Reeuwijk
In dit bestemmingsplan hebben de percelen Wilhelminastraat 74, 74a en 76 de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' gekregen. Dit houdt in dat het verboden is op of in deze gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gebouwen of bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.
In het woningbouwplan blijft het pand Wilhelminastraat 74-76 geheel behouden. Dit gebouw wordt gerenoveerd en getransformeerd naar wonen. Over de sloop van het bouwtechnisch in slechte staat verkerende pand aan de Rijnkade zullen burgemeester en wethouders een besluit nemen, nadat het 'Parapluplan Cultuurhistorie Bodegraven-Reeuwijk' in werking is getreden. Het begin 2018 gesloopte
pand Wilhelminastraat 78 zal deels worden teruggebracht door de originele gevel aan de Wilhelminastraat zijde op exact dezelfde locatie terug te bouwen.
1.4 Leeswijzer
Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie. De planbeschrijving van de nieuwe toestand is in Hoofdstuk 3 opgenomen. In Hoofdstuk 4 wordt het beleidskader uiteengezet. Hierin wordt het voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. In Hoofdstuk 5 is de Waterparagraaf opgenomen. Hoofdstuk 6 omvat de omgevingsaspecten, te weten milieu, archeologie en ecologie. In Hoofdstuk 7 wordt de keuze voor de planmethodiek nader toegelicht.
Hoofdstuk 8 is gewijd aan de uitvoerbaarheid. Hier wordt met name ingegaan op de uitkomsten van de inspraak en het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Vogelvlucht plangebied.
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie
2.1 Ruimtelijke structuur plangebied
Algemeen
Het historische deel van Bodegraven strekt zich in oost-west richting uit evenwijdig aan de Oude Rijn.
Vanwege het beperkt aantal doorsteken en overgangen vormen de verschillende oost-west gerichte structuurlijnen (waaronder de Oude Rijn) ruimtelijke barrières in het stedelijke weefsel van Bodegraven.
De overgang tussen de oorspronkelijke (lint)bebouwing en de latere uitbreidingsgebieden is ruimtelijk en functioneel niet overal goed herkenbaar, waardoor rommelige situaties zijn ontstaan.
Oude Rijnzone
Bodegraven heeft haar oorsprong door en langs de Oude Rijn. Hierlangs is in de loop van de tijd aan beide zijden een lintstructuur ontstaan met (voormalige) agrarische bebouwing en arbeiderswoningen. In de kern heeft in dit lint verdere verdichting en uitbreiding plaatsgevonden, van waaruit Bodegraven is gegroeid. Daar waar van oorsprong een sterke mate van functiemenging (met nog meer bedrijvigheid) aanwezig was, verschuift de hoofdfunctie langs de Oude Rijnzone (afgezien van het centrumgebied) naar een woonfunctie. Rondom het centrum is sprake van meer aanééngesloten bebouwing, hoewel panden individueel herkenbaar zijn. De bebouwing is hier over het algemeen direct aan de openbare ruimte gesitueerd, waardoor vaak geen sprake is van voortuinen.
Het verloop van de Wilhelminastraat ten zuiden van de Oude Rijn, volgt de rivier (en oeverwal), toch is de rivier slechts sporadisch zichtbaar. Vanwege de ontwikkeling over lange periode, is een sterke mate van variatie aanwezig in bouwstijlen. Tevens variëren rooilijnen, kapvormen en bouwhoogten. Aan de zuidzijde zijn de bouwperioden variabeler dan aan de noordzijde. Hier heeft in de loop van de tijd relatief meer nieuwbouw plaatsgevonden. Ander duidelijk verschil is dat aan de noordzijde achterkanten van bebouwing zijn gericht op de Oude Rijn en de rivier beperkt toegankelijk is, terwijl aan de zuidzijde (gedeeltelijk) sprake is van een openbaar toegankelijke kade (Rijnkade) en jaagpad.
Woonbebouwing overzijde Oude Rijn. Naastgelegen percelen 84 en 88. Westelijk gelegen woningen.
Woningen overzijde plangebied. Woningen aan Overpad. Tegenover gelegen Prinsenlaan.
In het plangebied heeft decennialang een timmerfabriek gestaan. Deze fabriek is 10 jaar geleden verhuisd naar het bedrijventerrein Rijnhoek. Een luchtfoto van de bestaande situatie is hieronder opgenomen.
Luchtfoto plangebied en omgeving.
2.2 Functionele structuur
Van oudsher is in de kern van Bodegraven sprake van functiemenging tussen wonen en werken.
Rondom het historische centrum is sprake van een dichtbebouwd gebied waar ook het winkelgebied ligt.
De Oude Rijn is hier nauwelijks zichtbaar.
De economische bedrijvigheid is bepaald door de ligging aan de Oude Rijn. Door de situering van deze functies, de beperking van de percelen waardoor beperkt economische expansie mogelijk is en/of de hinder die deze functies opleveren richting de woonomgeving, is het gewenst in de omgeving langs de Oude Rijn inbreidingslocaties te benutten, waardoor binnen de kern woningen worden toegevoegd. In de kern is een variatie aan woonomgevingen aanwezig.
Het plangebied ligt er verlaten bij, nadat de timmerfabriek is verplaatst naar het bedrijventerrein Rijnhoek.
Later is in één van de gebouwen een garage gevestigd geweest. In de gebouwen aan de Wilhelminastraat 74 en 78 is kamerverhuur toegestaan. Hier wonen voornamelijk arbeidsmigranten. De oostelijk gelegen bedrijfsbebouwing op nummer 84 wordt ook niet meer bedrijfsmatig gebouwd. Dit pand wordt nu gebruikt voor opslagdoeleinden. Op dit perceel is ook een woningbouwontwikkeling in voorbereiding.
Links te slopen bebouwing nr. 72. Te behouden nrs. 74-76. Te slopen bebouwing nr. 82.
Te slopen gebouwen Rijnkade. Inmiddels gesloopte bebouwing. Rijnkade.
Hoofdstuk 3 Planbeschrijving
3.1 Uitgangspunten en doelstellingen van het plan
Het voornemen bestaat de locatie te transformeren naar een woningbouwlocatie. Doelstelling van deze ontwikkeling is om de leefbaarheid te vergroten en woningen toe te voegen waarnaar kwantitatief en kwalitatief behoefte is. Ten behoeve hiervan zal de bestaande bedrijfsbebouwing worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aan de Wilhelminastraat 74-76 behouden blijft.
Het project voorziet in een gemengd programma met 19 grondgebonden woningen en een appartementengebouw, bestaande uit totaal 7 wooneenheden.
3.2 Ruimtelijke hoofdopzet
Voor de planontwikkeling is een verkavelingsplan voor 26 woningen opgesteld. De woontypologieën zijn 19 rijwoningen, een appartementengebouw met 3 wooneenheden en het te verbouwen gebouw aan de Wilhelminastraat 74-76 tot 4 appartementen. De prijsklassen zijn middelduur en duur. De nieuwe woningen sluiten daarmee qua functie en bebouwing aan op de directe omgeving en vormen daardoor een samenhangend geheel met de directe omgeving. De navolgende afbeelding toont het verkavelingsplan (figuur 3). Het bestemmingsplan is gebaseerd op deze planopzet. Op basis van deze uitgangspunten zijn de regels en verbeelding van het bestemmingsplan opgesteld.
Figuur 3: Verkavelingstekening plangebied (voorlopig).
Stedenbouwkundig plan Het plangebied
Naast timmerfabriek van den Oudenrijn waren op het terrein gevestigd een kolenhandel, een limonadefabriek en een klein transportbedrijf. Voorts stonden hier enkele woningen. Nadat de timmerfabriek naar Rijnhoek is verhuisd zijn er enkele bedrijven gevestigd geweest die voor overlast in de
omgeving hebben gezorgd. Hoewel de Wilhelminastraat het karakter heeft van een woonstraat waren in dit gebied bovengenoemde bedrijven gevestigd. Aan de westkant van de kavels staan twee villa's uit de jaren dertig met een voorname uitstraling en royale tuinen. Aan de achterkant, de zijde van de Rijnkade, is altijd bedrijvigheid geweest. Opslag van materialen en goederen, afgemeerde vrachtschepen en een zandtrechter waarin schepen werden gelost. Deze activiteiten zijn er niet meer waardoor deze zijde van het plangebied een desolate indruk maakt.
Het verkavelingsplan langs de Wilhelminastraat
Er is een plan ontwikkeld met ongeveer 26 woningen. Deze worden met de toegangsgevels gesitueerd langs de Wilhelminastraat en de Rijnkade. Langs de Wilhelminastraat van west naar oost ziet het plan er als volgt uit. Naast de bestaande villa's wordt een parkeerterrein aangelegd met een toegangsweg naar de intensievere bebouwing van het plan. Aan dit parkeerterrein grenst de nieuwbouw die begint met een klein woongebouw waarin drie appartementen boven elkaar zijn gesitueerd. Dit gebouw refereert aan het appartementengebouw aan de westkant van de bestaande villa's. Hierdoor ontstaat een stedenbouwkundig ensemble en blijven de bestaande villa's tot hun recht komen. Vervolgens wordt in het te behouden gedeelte van het plan (Wilhelminastraat 74-76) op de verdiepingen wonen mogelijk met 4 appartementen. Op de begane grond worden de bergingen gerealiseerd met een inpandige garage voor 13 auto's. Vervolgens zijn 6 grondgebonden woningen gepland met een individuele uitstraling die aansluit bij de karakteristiek van de Wilhelminastraat. De voorgevel van twee van deze woningen zal bestaan uit een getrouwe kopie van het voormalige pand Wilhelminastraat 78.
Het ontwerp van het totale ensemble langs de Wilhelminastraat straalt de sfeer uit van een woonstraat met woningen met ieder zijn eigen karakter en uitstraling. Eigenlijk zoals een woonstraat die door de jaren is ontstaan er uit hoort te zien.
Het verkavelingsplan langs de Rijnkade
Langs de Rijnkade is gekozen voor een karakteristiek die aansluit bij het industriële verleden met de Oude Rijn als werkrivier. Daar bruiste het van industriële- en handelsactiviteiten. Schepen met zand, vaten op de kade, kolen van de brandstoffenhandelaar en hout voor de timmerfabriek met daarboven een loeiende cycloon voor de afzuiging van de houtkrullen van de timmerfabriek. Kortom een zeer actieve, stoere industriële omgeving. Dit alles komt tot uiting met een wat stoerder gebouwtype dat recht doet aan het industriële verleden. Hier is een gebouw voorzien met een doorsnede-profiel dat refereert aan de gebouwen die hier staan of gestaan hebben. Dit alles met het verschil dat de kaprichting een kwartslag is gedraaid en evenwijdig loopt met de Rijnkade en of de Rijn. De mansarde kapvorm wordt ergens in het blok onderbroken door een deel met een plat dak. Al met al een totaal volume dat op voormalige industriegebieden langs het water zou verwachten, maar dan op Bodegraafse schaal. Onder een gedeelte van deze woningen wordt geparkeerd en op de eerste verdieping wordt gewoond, in de kap zijn de slaapkamers over twee lagen. De woonverdieping heeft op het noorden uitzicht op de Rijn en aan de achterkant, waar de zon is, uitzicht op de achtertuin.
Het openbaar gebied
Binnen de grenzen van het plan wordt een omvangrijke ruimte ingericht als openbaar gebied. Hierdoor ontstaat een nieuwe doorsteek vanaf de Wilhelminastraat richting de Oude Rijn. Een deel van de strook wordt vormgegeven als groene verblijfsruimte, vormt na realisatie een langzaamverkeersroute tussen Wilhelminastraat en Rijnkade en biedt ruimte voor een door Stedin noodzakelijk trafohuis. Desgewenst kan de strook ook worden ingezet voor de aanleg van extra parkeerplekken voor de omgeving. De 'winst' voor het openbaar gebied ligt ook in de uitstraling en aansluiting van woningen aan de Wilhelminastraat en de Rijnkade. De percelering, de breedten van de gevels, aaneengeregen tot een levendige gevelwand zoals die in het interbellum tot stand kwamen leidt tot een ensemble waarvan er in Bodegraven meerdere voorbeelden zijn te vinden (bijvoorbeeld de Noordstraat, de Kerkstraat van Tolstraat en Overtocht). Deze gevelwand zal een grote meerwaarde betekenen in dit deel van de Wilhelminastraat en dus een bijdrage leveren aan de kwaliteit van het openbaar gebied ter plaatse.
De nu rommelige Rijnkade maakt plaats voor een kloek gebouw met een sterk waterfront, waar levendigheid is en waar 's-avonds weer licht uit de vensters komt. Geen huizen met voortuintjes, maar bestrating vanaf de beschoeiing van de kade tot onder de voorgevels van de woningen, waar geparkeerd wordt. Het parkeren op maaiveldniveau onder de woningen levert als bijkomend voordeel op dat de Rijnkade niet wordt ontsierd door geparkeerde auto's. Hiermee wordt op dit stuk Rijnkade op een natuurlijke manier het parkeren geregeld. Doordat de woningen vanaf de Rijnkade zijde worden ontsloten, ontstaat een levendige verblijfsruimte in tegenstelling tot het huidige verlaten en desloate gebied. Dit heeft een positieve invloed op het zicht vanaf de Oude Rijn. De situering van de woningen ten
opzichte van de Oude Rijn versterkt de gevoelswaarde en kwaliteit van het openbaar gebied op dit deel van de Rijnkade.
In figuur 4 is een impressie opgenomen van de woningen aan de Rijnkade. Een impressietekening van de Wilhelminastraat is weergegeven in figuur 5.
Figuur 4: Impressietekening vanaf Rijnkade.
Figuur 5: Impressietekening vanaf Wilhelminastraat.
3.3 Woningbouwprogramma
Het plan voorziet in een gemeleerd woningbouwprogramma waardoor meerdere segmenten worden bediend. Het programma is als volgt:
13 kadewoningen aan de Rijnkade langs de Oude Rijn in de dure koopsector;
6 straatwoningen aan de Wilhelminastraat in de middendure koopsector;
3 huurappartementen aan de Wilhelminastraat in het middendure sector (huurprijzen tussen € 720 en € 900 per maand);
4 huurappartementen in het bestaande pand Wilhelminastraat 74-76 in de sociale huursector.
3.4 Verkeer en parkeren
Verkeer
De Wilhelminastraat en Rijnkade zijn erftoegangswegen die zijn ingericht als 30 km/uur gebied. In oostelijke richting gaat de Wilhelminastraat over in de Zuidzijde richting de Broekveldselaan. Via deze weg is in zuidelijke richting het rijkswegennet bereikbaar. In noordelijke richting ligt over de Oude Rijn de N458 (Provinciale weg tussen Bodegraven en Woerden).
In westelijke richting ligt het centrumgebied van Bodegraven. De ontsluiting van het gebied voor het autoverkeer is goed. De gemeente is goed aangesloten op de openbaar vervoervoorzieningen. De spoorlijn Utrecht-Leiden heeft een enkelzijdig spoor met een station in Bodegraven. Daarnaast zijn er busverbindingen van en naar Gouda, Woerden en Alphen aan den Rijn. Het gebruik van de fiets wordt bevorderd uit mobiliteits- en milieuoogpunt. Na realisatie van dit woningbouwplan is het mogelijk de Wilhelminastraat ook in dit deel van het centrum her in te richten waardoor de kwaliteit van het openbaar gebied verbetert en aansluit op het centrumgebied. Ditzelfde geldt ook voor de Rijnkade, die wel een kwaliteitsimpuls kan gebruiken.
Wilhelminastraat richting centrum. Wilhelminastraat ter hoogte van plangebied.
Rijnkade Overpad richting Rijnkade.
Parkeren
Uitgangspunt voor parkeren is de door het college op 10 mei 2016 vastgestelde Nota Parkeernormen,
welke is gebaseerd op de CROW-publicatie 317, zoals deze nadien is vastgesteld in het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren Bodegraven-Reeuwijk' (2018).
Uitgangspunt is dat parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein. De parkeernormen zijn gebaseerd op het gemiddelde van de kengetallen uit de CROW-publicatie 317. Hierbij kan voor de planlocatie worden uitgegaan van schil centrum, matig stedelijk. Uitgangspunt is dat parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein. De gemeentelijke parkeernormen zijn opgenomen in tabel 3.1.
Tabel 3.1: Parkeerkencijfers nieuwe situatie
Functies Norm schil Centrum,
matig stedelijk
Aantal Aantal pp
Woningen
huur, etage goekoop 1,4 4 5,6
huur, etage midden/ goedkoop 1,6 3 4,8
koop, tussen/ hoek 1,9 19 36,1
Totaal benodigd aantal pp 26 46,5 pp
Het plan beschikt over voldoende parkeerplaatsen. Er wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen en het plan zorgt niet voor extra parkeerdruk op de omgeving legt. De parkeerbehoefte van het nieuwe plan bedraagt 47 parkeerplaatsen, rekenkundig om precies te zijn 46,5. Momenteel is sprake van al bestaand gebruik van parkeerplekken in de openbare ruimte, en wel door de aanwezige kamerbewoning.
Op basis van de door de gemeente gehanteerde parkeernormen wordt door de aanwezige 9 wooneenheden beslag gelegd op 6 parkeerplekken (rekenkundig 6,3) in de openbare ruimte (feitelijk in de Wilhelminastraat). De parkeernorm voor kamerbewoning is volgens de Nota Parkeernormen 0,7 per wooneenheid. Aangezien de kamerbewoning zal verdwijnen, en daarmee ook het beslag dat deze bewoners leggen op openbare parkeerplekken, resteert per saldo een parkeerbehoefte van 46,5 minus 6,3 plekken = 40,2. Door 43 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren worden per saldo bijna 3 parkeerplekken toegevoegd. Waarbij aangetekend dat ook een aantal inritten vrijkomt langs de Wilhelminastraat, dit verlicht ook de druk wat betreft parkeren en biedt ruimte om enkele parkeerplaatsen toe te voegen.
Het parkeervraag van 41 parkeerplaatsen wordt als volgt opgelost. Voor de 13 woningen langs de Rijnkade wordt per woning 1 parkeerplek op eigen terrein aangelegd. Op de begane grond van het appartementencomplex worden 13 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Ten westen van de woningbouwontwikkeling wordt een parkeerterrein aangelegd met 17 parkeerplaatsen, zodat in totaal 43 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarmee is de parkeerbalans sluitend.
Door de transformatie van de bedrijfsbestemming naar wonen wordt de parkeerdruk op de omgeving niet groter. Deze constatering heeft haar grondslag in de volgende aantoonbare veranderingen die de transformatie naar wonen per definitie al met zich mee brengt. Het bedrijfsmatige gebruik allereerst zoals dat momenteel planologisch is vastgelegd, bracht tot een aantal jaren geleden een eigen parkeerdruk en ruimtebeslag in de openbare ruimte met zich mee. Door het verdwijnen van de bedrijfsbestemming letterlijk ruimte vrijgemaakt die anders voor inritten en het bereikbaar moeten zijn van bedrijfspanden (o.a. deuren) in gebruik was.
Hoofdstuk 4 Beleidskader
4.1 Rijksbeleid
4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)
Op 22 november 2011 heeft de Tweede Kamer de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) met bijbehorende stukken aangenomen. De Minister van Infrastructuur en Milieu heeft op 13 maart 2012 het vaststellingsbesluit zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de SVIR ondertekend.
Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden.
De structuurvisie bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteit- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid vervangt de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de structuurvisie Randstad 2040. De structuurvisie heeft betrekking op:
rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
rijksbelangen met betrekking tot (inter)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.
Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's rond de mainports (Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Overige sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'Ladder' voor duurzame verstedelijking op. Hierdoor neemt de bestuurlijke druk af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.
4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (afgekort Barro) bevat een beperkt aantal beslissingen van wezenlijk belang uit de Structuurvisie. Deze algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de hierbij behorende ministeriële regeling zijn op 30 december 2011 in werking getreden. Door de (thans 14) nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.
Specifiek
De planlocatie maakt onderdeel uit van de Romeinse Limes, zoals aangegeven op de Kaart erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden (figuur 6). Provinciale Staten dienen de begrenzing van de erfgoederen bij Verordening nader uit te werken. Bij uitwerking van het bouwplan wordt rekening gehouden met het bepaalde in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Met inachtneming hiervan worden de rijksbelangen niet geschaad. Archeologie is verder beschreven in paragraaf 6.2.
Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.
Figuur 6: Uitsnede kaart erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden.
4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (2017)
Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'Ladder' voor duurzame verstedelijking op. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. Dit betekent dat in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving wordt opgenomen van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.
De ladder is als een procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Hierna wordt de planontwikkeling getoetst aan de Ladder, zoals deze vanaf 1 juli 2017 geldt.
Toetsing initiatief aan Ladder voor duurzame verstedelijking
De belangrijkste motiveringsplichten van de Ladder, namelijk dat de behoefte aan een nieuwe ontwikkeling moet worden aangetoond en dat moet worden toegelicht – als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd – waarom het bestaand stedelijk gebied niet geschikt is voor de nieuwe ontwikkeling, vloeien voort uit andere wettelijke normen en jurisprudentie. Ook in het geval er geen sprake is van een formele 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet toch het nut en de noodzaak aan die ontwikkeling en de uitvoerbaarheid daarvan worden aangetoond. Bij het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt het volgende geconstateerd:
Behoefte
Er is sprake van een behoefte. Dit blijkt uit paragraaf 4.4.2. De invulling van het plangebied met 26 woningen voor de doelgroep doorstromers en senioren sluit goed aan bij de provinciale en gemeentelijke ambitie, waarbij gestreefd wordt naar duurzame woningen in de woonkern. De gewenste ontwikkeling voldoet aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte.
Bestaand stedelijk gebied
Bestaand stedelijk gebied wordt in de Bro gedefinieerd als 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied ligt in de bebouwde kom (Bestaand Stads- en Dorpsgebied) van Bodegraven. De invulling van het plangebied met woningen levert vanuit de verstedelijkingsladder geen belemmering op.
4.1.4 Conclusie Rijksbeleid
Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. De woningbouw is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vanuit rijksbeleid zijn er geen beperkingen aan deze planontwikkeling.
4.2 Provinciaal beleid
4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland
Op 20 februari 2019 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.
Omdat onderdelen uit het Programma ruimte naar het visiedeel zijn omgezet, is het resterende deel hiervan nu onderdeel van het Omgevingsbeleid. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. Op 1 april 2019 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie in werking getreden.
De provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar deze regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zes ambities draagt de provincie bij aan het sterker maken van Zuid-Holland. Bij de zes ambities is een aantal opgaven geïdentificeerd. De opgaven zijn vanuit provinciale optiek en op een zeker
abstractieniveau geformuleerd zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. Het betreft de volgende ambities:
1. Naar een klimaatbestendige delta
2. Naar een nieuwe economie: the next level 3. Naar een levendige meerkernige metropool 4. Energievernieuwing
5. Best bereikbare provincie
6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving
In het programma Ruimte zijn de instrumenten opgenomen waarmee de doelen en ambities uit de Omgevingsvisie uitgevoerd gaan worden.
Verstedelijking en wonen
De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen.
Bouwen naar behoefte
De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd. Dat gaat allereerst over dat gebouwd wordt naar behoefte. De bouw van nieuwe woningen moet bijdragen aan de bestaande woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend.
Bouwen binnen bestaand bebouwd gebied speelt in op de behoefte aan binnenstedelijk wonen. De provincie wil dat de Ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied.
Regionale woonvisie
Gemeenten stellen in regionaal verband woonvisies vast, waarin de gewenste kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelrichting voor de bestaande en gewenste woningvoorraad binnen de regio wordt bepaald. Gemeenten en provincie spreken in gezamenlijkheid af welke uitgangspunten en randvoorwaarden voor de woonvisie gelden. De woonvisie bevat tenminste een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave op korte en lange termijn en een onderbouwing van de behoefte die regionaal is afgestemd. De regionale woonvisie vormt het kwalitatieve en kwantitatieve kader voor en de onderbouwing van het door de regio op te stellen regionale woningbouwprogramma en de beoordeling daarvan door de provincie. Zie hiervoor verder paragraaf 4.3.2.
Omgevingskwaliteit
Verbetering omgevingskwaliteit
Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Daarbij streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Met het provinciaal omgevingsbeleid wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit.
Met het samenvoegen van al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving heeft de provincie een eerste stap gezet richting een meer integrale sturing op omgevingskwaliteit. Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is weergegeven in de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit', behorende bij zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening.
Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit werkt de provincie vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid die zij van provinciaal belang acht. De 12 opgaven zijn: landschap en cultuurhistorie, gezondheid en veiligheid, natuur en recreatie, ruimte en verstedelijking, wonen, bodem en ondergrond, cultuurparticipatie en bibliotheken, klimaatadaptie, zoetwater en drinkwater, bereikbaarheid, regionale economie en energievoorziening.
Kwaliteitskaart
Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De provincie vraagt gemeenten om voor ontwikkelingen in en nabij het buitengebied de kwaliteitskaart te benutten en gebruik te maken van de opgestelde gebiedsprofielen. De Wilhelminastraat ligt in het gebiedsprofiel Gouwe Wiericke. In paragraaf 4.2.3 wordt hierop ingegaan. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit.
De Laag van de ondergrond (eerste laag) wordt gevormd door bijzonder reliëf en aardkundige waarden.
De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Richtpunt is onder andere dat ontwikkelingen de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand houden. Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar.
In de Laag van cultuur- en natuurlandschappen is de structuur in de veengebieden sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. In het oosten van de provincie is het veengebied vermengd met oeverwallen en kommen van het rivierenlandschap. Als richtpunt wordt onder andere aangehouden dat nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders.
Daarnaast ligt het plan aan een rivierdijk. Ontwikkelingen dragen bij aan behoud of herstel van de openbaarheid van oevers. Ook maakt het plangebied onderdeel uit van een lint. Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Op de kaart zijn zowel de linten buiten als binnen het stedelijk gebied aangegeven. Om die reden worden linten beschouwd als onderdeel van de tweede laag. De linten binnen het stedelijk gebied zijn met name opgenomen om de relatie met het lint in het buitengebied aan te geven. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.
Aansluiten bij de huidige korrel betekent, dat bij een lint met grootschalige bebouwing, grote loodsen of schuren inpasbaar zijn, maar bij een lint met kleinschalige bebouwing niet. Bestaand dwarsprofiel richtinggevend betekent het in stand houden van het bestaande wegprofiel (breedte, beplanting en berm), aansluiten bij de bestaande afstand van bebouwing tot de weg, (a)symmetrie van het lint, diepte van de (bouw)kavels en dergelijke. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt rekening gehouden met cultuurhistorische kwaliteiten van zowel het lint als geheel, als van de individuele bebouwing. Bestaande linten kunnen worden verlengd met inachtneming van bovenstaande uitgangspunten voor een lint, als dit bijdraagt aan de leesbaarheid van het landschap en dit de (verdere) verdichting en verdikking van hetzelfde lint voorkomt. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit maken een verdere onderverdeling in linten en bieden een handreiking voor het omgaan met nieuwe bebouwing ter plaatse. Richtpunten zijn onder andere:
Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.
Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.
Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe
ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.
Op de Laag van de stedelijke occupatie maakt het plangebied onderdeel uit steden en dorpen. Elk dorp ontwikkelt zijn eigen identiteit en bouwt voort op haar karakteristieke structuur en ligging aan en in het landschap. Het dorp is deel van het omringende landschap, doordat onderliggende patronen herkenbaar zijn in de structuur van het dorp. Als richtpunten worden o.a. aangehouden:
Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
Op de Laag van de beleving is het plangebied onderdeel van de Romeinse Limes. De Limes is de aanduiding van de noordgrens van het voormalige Romeinse rijk, die zich in Europa uitstrekt van de Balkan tot in Engeland. In Nederland vormt de Rijn de noordgrens. In Zuid-Holland wordt de Limes
gevormd door een zone langs de Oude Rijn, van de grens van Zuid-Holland met Utrecht tot aan de kust bij Katwijk, en door een zone langs het Rijn-Schiekanaal, vanaf Leiden naar Voorburg. Als richtpunt geldt dat ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en de herkenbaarheid van de Limes en de elementen die daar deel van uitmaken.
Toetsing aan kwaliteitskaarten
Binnen Bodegraven behoort de zogenaamde Oude Rijnzone tot één van de transformatiezones. Dit betreft de lintbebouwing op beide oevers van de Oude Rijn. Binnen de kern gaat de transformatieopgave om revitalisering en herstel van de cultuurhistorische waarden van de oevers langs de Oude Rijn en om het versterken van het samenhangende stedelijk netwerk van infrastructuur en verstedelijking.
De Transformatievisie Oude Rijnzone is in februari 2007 vastgesteld. In dit project werken provincie en gemeenten langs de Oude Rijn samen aan plannen om de gebieden rond de rivier samenhangend verder te ontwikkelen.
Een belangrijk doel van de transformatie is het herstructureren van de rivieroevers om daar het leefklimaat te verbeteren en de bestaande cultuurhistorische waarden in ere te herstellen. Hiertoe zijn maatregelen nodig op het gebied van ontsluiting, verplaatsing van bedrijvigheid, het herstellen van de relaties tussen bebouwing en het groen. Daarnaast zijn er nieuwe ruimtelijke claims op het plangebied Oude Rijnzone (woningen, bedrijvigheid).
De transformatie van de voormalige timmerfabriek naar woningbouw geeft een kwaliteitsimpuls, omdat verouderde bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd waarbij cultuurhistorisch waardevolle elementen blijven behouden en doorzichten naar de Oude Rijn worden verbeterd. Het toevoegen woningen versterkt het bebouwingslint langs de Oude Rijn, waarbij de kwaliteit en beleefbaarheid van de Oude Rijn wordt versterkt. Voldaan wordt aan het gedachtegoed van de Transformatievisie Oude Rijnzone en de in de Omgevingsvisie genoemde richtpunten, omdat de nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd in bestaand stads- en dorpsgebied 2018 (kaart 59), waarbij rekening wordt gehouden met Romeinse Limes. De archeologische waarden worden niet aangetast. Dit is uitgewerkt in paragraaf 6.2.
Conclusie
De Omgevingsvisie is zelfbindend voor de provincie. Deze herontwikkeling van een voormalige timmerfabriek naar een woningbouwontwikkeling met 26 woningen is in overeenstemming met de opgaven wonen, ruimte en verstedelijking, omdat woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, waarbij de richtpunten worden gerespecteerd. De planontwikkeling maakt onderdeel van de lokale woningbehoefte en is als zodanig opgenomen in de Woonvisie. In paragraaf 4.3.2 en 4.4.2 wordt hierop nader ingegaan. Het plan is niet in strijd met de provinciale Omgevingsvisie.
Figuur 7: Uitsnede Kwaliteitskaart 'Laag van de stedelijke occupatie'. Het plangebied is met zwarte omlijning aangeduid.
4.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland
Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. In deze verordening zijn alle regels voor de fysieke leefomgeving van het bestaande provinciale omgevingsbeleid samengevoegd. Voor zover relevant worden deze hieronder toegelicht.
Ladder voor duurzame verstedelijking
De in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 6.10 van de Omgevingsverordening. Op grond van dit artikel dient een bestemmingsplan waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt te voldoen aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.
In lid 2 is bepaald dat Gedeputeerde Staten bij de aanvaarding van een regionale visie kunnen aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid, kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie als motivering of gedeeltelijke motivering dat de stedelijke ontwikkeling voldoet aan het eerste lid.
Toetsing aan ladder voor duurzame verstedelijking
Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 26 woningen mogelijk binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Voldaan wordt aan de Ladder zoals beschreven in paragraaf 4.1.3. De transformatie van deze herontwikkelingslocatie naar wonen, waar de bestemming Bedrijf vervalt, is in overeenstemming met de Ladder. De ontwikkeling sluit aan bij de omliggende (woon)bebouwing. Dit plan is opgenomen in het woningbouwprogramma voor de Regio Midden-Holland en hiermee passend gebleken binnen de Regionale Agenda Wonen. Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben het programma voor onder andere deze locatie aanvaard.
Ruimtelijke kwaliteit
Op grond van artikel 6.9, lid 1 van de Omgevingsverordening (Ruimtelijke kwaliteit) kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten
aanzien van ruimtelijke kwaliteit:
a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de
kwaliteitskaart, en
2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.
Toetsing aan ruimtelijke kwaliteit
Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Voor ruimtelijke ontwikkelingen die niet passen bij de aard en/of de schaal van het gebied zijn ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.
Op de Kwaliteitskaart is het plangebied aangeduid als 'steden en dorpen', 'rivierdijk' en 'lint'. Met deze herontwikkeling wordt een transformatie naar Wonen mogelijk gemaakt binnen de kern. Deze planontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Gesteld kan worden dat hier sprake is van 'inpassing', zodat aanvullende maatregelen op het vlak van ruimtelijke kwaliteit niet nodig zijn voor dit plan.
Vrijwaringszones provinciale Vaarwegen
In artikel 6.19 zijn op Kaart 2 de vrijwaringszones opgenomen van provinciale vaarwegen. De Oude Rijn maakt hiervan onderdeel uit. De breedte van de vrijwaringszone, gemeten vanuit de oever van de Oude Rijn bedraagt 10 m aan weerszijden van een recht vaarstuk. De afstand tussen de huidige bebouwing en de Oude Rijn is circa 6 m. De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd op minimaal 6 m afstand van de Oude Rijn. In verband hiermede is advies ingewonnen bij de provinciale vaarwegbeheerder. Per e-mail van 9 september 2019 heeft de vaarwegbeheerder medegedeeld dat tegen de afstand van de voorgevels van de te bouwen woningen op ten minste 6,00 meter van de beschoeiing van de Oude Rijn vooralsnog geen overwegende bezwaren bestaan.
Conclusie
Dit bestemmingsplan maakt 26 woningen mogelijk binnen het bestaand dorpsgebied. Deze ruimtelijke ontwikkeling valt onder de noemer 'inpassing', waarbij de ruimtelijke kwaliteit tenminste gelijk blijft. Over deze ontwikkeling zal regionale afstemming plaatsvinden met de Regio Midden-Holland. De planontwikkeling wordt opgenomen in de Regionale Agenda Wonen (zie paragraaf 4.3.2). Voldaan zal worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Resumerend kan worden geconcludeerd dat:
het plan in overeenstemming is met artikel 6.10 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland (Ladder);
het plan in overeenstemming is met artikel 6.9, lid 1 sub a (inpassen) en lid 4 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland (ruimtelijke kwaliteit);
het plan voldoende rekening houdt met de vrijwaringszone provinciale vaarwegen, zoals genoemd in artikel 6.19 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland (vrijwaringszone provinciale vaarwegen).
Mitsdien is deze ontwikkeling in overeenstemming is met de provinciale belangen.
4.2.3 Gebiedsprofiel Gouwe Wiericke
Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben voor Gouwe Wiericke op 16 december 2014 een gebiedsprofiel vastgesteld. Een gebiedsprofiel omvat een beschrijving van karakteristieken (wat is er), ontwikkeling (wat speelt er), kwaliteiten (wat is waardevol) en ambitie (wat willen we) van het landschap van het betreffende gebied. Het gebiedsprofiel is in samenwerking met gemeenten en andere overheden en gebiedspartners opgesteld als gezamenlijke basis voor de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied. Het gebiedsprofiel is een handreiking om de kwaliteit van plannen en ontwikkelingen te stimuleren om zo de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te versterken. Het gebiedsprofiel bevat een schat aan informatie die gebruikt kan worden om te bepalen met welke kwaliteiten het wenselijk is rekening te houden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het gebiedsprofiel is de basis voor het plannen met kwaliteit. Elke ontwikkeling vraagt uiteindelijk om maatwerk.
Oude Rijn
De Oude Rijn slingert zich door Gouwe Wiericke als onderscheidend rivierengebied. De Oude Rijn, met dijken en oeverwallen vormt op een grotere schaal een belangrijke structuurdrager in het landschap. Het is van oudsher een druk bevaren rivier en op de oevers is veel woon- en bedrijfsbebouwing aanwezig. Op de oeverwallen van de Oude Rijn liggen wegen. De Oude Rijn is een belangrijke oost-west verbinding door het Groene Hart. Karakteristiek voor de Oude Rijn is het jaagpad aan de zuidzijde over bijna de gehele lengte van de rivier. Aanvullende ambities zijn:
Continuïteit van de Oude Rijnzone als gebied versterken door eenheid na te streven in de inrichting van de oevers.
Er wordt respectvol omgegaan met het aanwezige cultuur-historische en industriële erfgoed langs de Oude Rijn. Het erfgoed kan als inspiratiebron dienen voor nieuwe ontwikkelingen.
Het contrast tussen de verdichte Oude Rijnzone en de landschappelijke zone langs de Hollandsche IJssel handhaven.
De beleefbaarheid en toegankelijkheid van het water behouden en waar mogelijk versterken door het jaagpad te herstellen en eventueel nieuwe openbare paden te maken langs het oever.
Openbare plekken aan het water behouden en waar mogelijk toevoegen; daarbij het groene karakter langs het jaagpad bewaren en versterken.
Toetsing aan planinitiatief
De bebouwing ligt in de woonkern van Bodegraven ten zuiden van de zone langs de Oude Rijn. Het dorp ligt aan weerszijden van de Oude Rijn, met in het midden een sluis. Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Bij nieuwe ontwikkelingen dient de historische lintstructuur intact te blijven. Voor de bestaande woonkern zijn in het gebiedsprofiel (onderdeel Kwaliteit in stads- en dorpsgebied) geen overige specifieke ambities geformuleerd.
Per saldo er sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, omdat verouderde bebouwing wordt gesaneerd, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing behouden blijft. Ook het Jaagpad blijft ter plekke in stand. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan een strategie van 'behoud, herstel en ontwikkeling': behoud en herstel van bebouwing en het creëren van een nieuw doorzicht naar de Oude Rijn, zonder daarmee 'het gebied op slot te zetten' (ontwikkeling). Het tegengaan en saneren van verrommeling heeft hier prioriteit.
Conclusie
Onderhavige planontwikkeling maakt een woningbouwontwikkeling met 26 woningen mogelijk. Deze ontwikkeling voldoet aan het provinciale belang met betrekking tot Ruimtelijke kwaliteit zoals is vastgelegd in artikel 6.9, lid 4 van de Omgevingsverordening. De richtpunten zijn niet in het geding, zodat voldaan wordt aan het provinciale belang met betrekking tot dit bestemmingsplan.
4.3 Regionaal beleid
4.3.1 Transformatievisie Oude Rijnzone
De Stuurgroep Oude Rijnzone heeft op 22 februari 2007 Transformatievisie “Focus Oude Rijn 2020”
vastgesteld. Het doel van de Transformatievisie is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de Oude Rijnzone door herstructurering, het creëren van een hoogwaardige en duurzame omgeving voor wonen, werken en leven en het realiseren van ecologische en recreatieve verbindingszones.
Ten opzichte van de eerdere versie van juli 2005 zijn beleidswijzigingen aangebracht, waarbij de stuurgroep Oude Rijnzone zich bij het opstellen van de Transformatievisie heeft laten leiden door de resultaten uit de gebiedsateliers die in drie deelgebieden hebben plaatsgevonden. De gewijzigde visie kan als volgt worden samengevat, voor zover relevant voor dit bestemmingplan.
Toetsing aan planinitiatief
Binnen Bodegraven behoort de zogenaamde Oude Rijnzone tot één van de transformatiezones. Dit betreft de lintbebouwing op beide oevers van de Oude Rijn. Binnen de kern gaat de transformatieopgave om revitalisering en herstel van de cultuurhistorische waarden van de oevers langs de Oude Rijn en om het versterken van het samenhangende stedelijk netwerk van infrastructuur en verstedelijking.
Een belangrijk doel van de transformatie is het herstructureren van de rivieroevers om daar het leefklimaat te verbeteren en de bestaande cultuurhistorische waarden in ere te herstellen. Hiertoe zijn maatregelen nodig op het gebied van ontsluiting, verplaatsing van bedrijvigheid, het herstellen van de relaties tussen bebouwing en het groen. Daarnaast zijn er nieuwe ruimtelijke claims op het plangebied Oude Rijnzone (woningen, bedrijvigheid).
De transformatie van de voormalige timmerfabriek naar woningbouw geeft een kwaliteitsimpuls, omdat verouderde bedrijfsbebouwing wordt gesaneerd waarbij cultuurhistorisch waardevolle elementen blijven behouden en doorzichten naar de Oude Rijn worden verbeterd. Het toevoegen woningen versterkt het bebouwingslint langs de Oude Rijn, waarbij de kwaliteit en beleefbaarheid van de Oude Rijn wordt versterkt. Voldaan wordt aan de uitgangspunten van de Transformatievisie Oude Rijnzone.
Visiekaart
Op de visiekaart (zie figuur 8) ligt het plangebied binnen de bebouwing aan een rivieroever met de aanduiding “versterken kwaliteit oevers” nabij het centrum van Bodegraven.
Conclusie
De woningbouwontwikkeling draagt bij tot een opwaardering van de rivieroever in het bestaand dorpsgebied, waarbij de kwaliteiten van de Oude Rijnzone worden versterkt. Hiermee wordt een kwaliteitsverbetering bereikt en verrommeling tegengegaan. Dit plan is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Transformatievisie.
Figuur 8: uitsnede visiekaart Oude Rijnzone 2020.
4.3.2 Regionale Agenda Wonen
Midden-Holland is een aantrekkelijke woonregio waar belangrijke waarden met betrekking tot wonen, werken, ondernemen en recreëren van groot belang worden geacht voor de ontwikkeling van de Randstad als geheel. Met een centrale ligging in het (internationale) handelsnetwerk en bedrijvigheid is de regio een goede vestigingsplek voor huishoudens. Ook door de ligging nabij de regio’s Utrecht, Holland Rijnland en de metropoolregio Rotterdam – Den Haag. De kwaliteiten van de centrale ligging worden versterkt doordat de regio goed bereikbaar is met zowel openbaar vervoer als auto, bijvoorbeeld dankzij het Hoogwaardig Openbaar Vervoersnetwerk (HOV) in combinatie met de A12 en de A20. Het unieke landschap en het erfgoed in de regio maakt Midden-Holland tot een fijne plek om te wonen. Ook door een variatie in woonmilieus zoals stedelijke of dorps/landelijk wonen. Mensen hebben wat te kiezen.
Regionale samenwerking rond wonen in de regio Midden-Holland is wenselijk vanwege de sterke samenhang in de woningmarkten in dit gebied. De samenwerkende gemeenten ambiëren een actuele, kwalitatieve en toekomstbestendige woonagenda voor een goed functionerende woningmarkt op lokaal en regionaal niveau. Die ambities zijn verwoord in de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019.
Deze agenda beoogt bij te dragen aan versterking van de kwaliteiten van de woonmilieus in de verschillende delen van de regio, aansluitend bij de behoefte aan woningen.
De woonagenda is ook bedoeld om ontwikkelende partijen duidelijkheid te geven over wat de gewenste soorten woningen zijn en zo te stimuleren dat de juiste plannen gerealiseerd worden. Dit in goede samenwerking met ontwikkelende partijen zoals woningcorporaties, commerciële marktpartijen en zorgpartijen. In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 is een vijftal belangrijke gezamenlijke thema’s geformuleerd:
gevarieerd woon- en leefklimaat duurzaamheid
wonen en zorg
betaalbaarheid/toegankelijkheid beschikbaarheid.
Per thema is de regionale ambitie beschreven, aangevuld met een actielijst als eerste aanzet voor een uitvoeringsprogramma. De praktijk van de woningmarkt vraagt flexibiliteit en bewegingsruimte binnen gedeelde kaders en drie opgaven die prioriteit moeten krijgen. In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 leggen de gemeenten de nadruk op tempoversnelling in de productie, een knellende mismatch tussen vraag en aanbod voor een aantal groepen op de woningmarkt. De derde opgave is die van onderscheidende woonmilieus. Elk woongebied in de regio kent een eigen karakter.
De profielen tezamen geven de breedte van het aanbod van woningen in de regio Midden-Holland weer.
De Regionale Agenda Wonen vormt het vertrekpunt voor een nieuwe, flexibeler methodiek voor de regionale afstemming van woningprogrammering en uitvoeringsprogramma. De Regionale Agenda Wonen is complementair aan lokale woonvisies.
Bodegraven-Reeuwijk
Omdat in Bodegraven-Reeuwijk een toename van het aantal huishoudens te verwachten is, kent de gemeente weinig echt kwetsbare voorraad: er is geen voorraad met een negatieve toekomstwaarde.
Bodegraven is met de A12 en Hoogwaardig Openbaar Vervoer goed ontsloten en dus interessant voor nieuwe inwoners. Strategische toevoegingen aan de bestaande voorraad zijn meergezinswoningen en huureengezinswoningen, in het woonmilieu laag- en hoogbouw. Reeuwijk kent een sterke positie, zowel ten opzichte van Gouda als in de regio Midden-Holland.
Conclusie
De Wilhelminastraat 72-82 is één van de Bodegraven-Reeuwijkse projecten in de bijlagen bij de RAW, wat inhoudt dat er in regionaal verband behoefte is aan deze woningen en dat hierover in voldoende mate door de regio afstemming heeft plaats gehad. In het plangebied worden 26 woningen mogelijk gemaakt.
De bouwplanontwikkeling is regionaal afgestemd met de werkgroep RAW. Het plan is opgenomen in blok I van de Regionale Projectenlijst Woningbouw Midden-Holland. Met deze instemming is de regionale afstemming afgerond.
4.4 Gemeentelijk beleid
4.4.1 Structuurvisie 'Vitaliteit op een knooppunt'
De gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk heeft op 15 juni 2011 de geactualiseerde structuurvisie Bodegraven 2010-2020 met de titel “Vitaliteit op een knooppunt” vastgesteld. Op 20 april 2014 is de structuurvisie gedeeltelijk herzien door het toevoegen van een uitvoeringsparagraaf. De visie geeft de ambities en beleidsuitgangspunten weer op de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente tot 2020 met een doorkijk naar 2030. Met het opstellen van deze visie is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij beleidskaders van het rijk, de Provinciale Structuurvisie (2010), en de bestuursovereenkomst Oude Rijnzone. Waar het accent in de vorige structuurvisie (2004) lag op het initiëren en aanjagen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ligt in de nieuwe structuurvisie de focus daarnaast ook op ruimtelijke kwaliteit, herontwikkeling en vernieuwing.
Bodegraven is een unieke gemeente met veel ruimtelijke kwaliteit in het hart van Nationaal Landschap het Groene Hart. De centrale ligging in een groene omgeving is dan ook een belangrijke kwaliteit voor het woon- en werkklimaat en de gezondheid van mens en dier. Het grondgebied van de gemeente kenmerkt zich als open polderlandschap waarin de kernen Bodegraven, Nieuwerbrug en Meije zich hebben ontwikkeld langs de structurerende waterlopen de Oude Rijn en de Meije.
De gemeente heeft de ambitie om de Bodegraafse huishoudens en huishoudens die zich van buiten de gemeente in een van de kernen willen vestigen nog beter te bedienen met een kwalitatief goed woningaanbod. Dat wil de gemeente bereiken met een strategische woningbouwprogrammering voor de in- en uitbreidingslocaties. De gemeente wil zich de komende jaren actief bemoeien met ontwikkelingen op de woningmarkt en een actieve rol vervullen bij nieuwbouw, herstructurering en transformatie. Het doel is om te voorzien in de kwalitatieve behoefte en om - mede daardoor - de doorstroming op de woningmarkt zoveel mogelijk te stimuleren.
Het is van groot belang dat het aanbod van nieuwe woningen op de woningbouwlocaties goed aansluit bij de lokale behoefte en bovenlokale vraag. Er ligt de uitdaging op het kwalitatieve vlak die bovendien de doorstroming in de gemeente moet bevorderen. Dit is vertaald in een woningbouwprogramma tot 2030, met daarin opgenomen de grote woningbouwlocaties en de beoogde strategie en kwaliteit.
Uitbreiding, transformatie en herstructurering
Waar de focus de afgelopen decennia met name op uitbreidingslocaties lag, wil de gemeente nu in Bodegraven de komende jaren een kwalitatieve slag maken in de bestaande kernen, onder andere door middel van revitalisering van een aantal binnenstedelijke locaties. De timmerfabriek die op deze lcoatie jarenlang gevestigd was is zo'n 10 jaar geleden verplaatst naar het bedrijvenpark Rijnhoek. Dit bedrijvenpark is ontwikkeld met als doel om bedrijven binnen dorp Bodegraven die (milieu)hinder veroorzaakten en/of klem zaten wat betreft uitbreidingsmogelijkheden. Herontwikkeling met woningbouw is een logische vervolgfunctie. Het gebied direct aansluitend aan het oude dorpshart, waar deze locatie
onderdeel van is, transformeert steeds meer van een gemengd gebied naar een woongebied. Op die manier wil de gemeente niet alleen de kwaliteit van het wonen in de kern en in het Groene Hart een impuls geven, maar tevens tegemoet komen aan de woonwensen van de groeiende groep kleine huishoudens die voor een belangrijk deel graag in de buurt van voorzieningen willen wonen. Grofweg de helft van het woningbouwprogramma tot 2030 (850-1.350 woningen) is dan ook gesitueerd in de kern van Bodegraven. Het overige deel van het woningbouwprogramma (circa 1.150 woningen) wordt gefaseerd gerealiseerd op de uitbreidingslocaties Weideveld (Bodegraven), De Wijde Wiericke (Nieuwerbrug) en Noordzijde (Bodegraven, na 2020).
Revitaliseringzone rivieroevers versus karakteristiek stads- en dorpsgezicht
In de structuurvisie is opgenomen dat daar waar de aanduiding 'revitaliseringszone rivieroevers' samenvalt met de aanduiding 'bebouwingslint met cultuurhistorische waarde' ontwikkelingen rekening dienen te houden met de daar aanwezige cultuurhistorische waarden. Doorvertaling hiervan heeft plaatsgevonden in het Parapluplan Cultuurhistorie Bodegraven-Reeuwijk, waarin de percelen Wilhelminastraat 74, 74a en 76 de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' hebben gekregen.
Mede naar aanleiding hiervan blijft het pand Wilhelminastraat 74-76 behouden. Dit gebouw wordt gerenoveerd en getransformeerd naar wonen. Over de sloop van het bouwtechnisch in slechte staat verkerende pand aan de Rijnkade zullen burgemeester en wethouders een besluit nemen, nadat het 'Parapluplan Cultuurhistorie Bodegraven-Reeuwijk' in werking is getreden. Voordat hiertoe wordt overgegaan zal eerst advies worden ingewonnen bij de Erfgoedcommissie. Het begin 2018 gesloopte pand Wilhelminastraat 78 zal deels worden teruggebracht door de originele gevel aan de Wilhelminastraat zijde op exact dezelfde locatie terug te bouwen.
Conclusie
Onderhavig plangebied ligt ten oosten van het centrumgebied in de 'oude dorpskern e.o.' Een uitsnede van de plankaart is opgenomen in figuur 9. De woningbouw draagt bij aan een opwaardering van een transformatiegebied, omdat verouderde bedrijfsbebouwing wordt gesloopt om plaats te maken voor woningbouw in bestaand stedelijk gebied langs de Oude Rijn, waarbij rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het plangebied. Met de contouren van het de handhaven gebouw aan de Wilhelminastraat 74-74 wordt gerefereerd aan voormalige bedrijvigheid langs de Oude Rijn. Hiermee wordt een kwaliteitsverbetering bereikt met een aantrekkelijke woonlocatie, waarbij doorzichten naar de Oude Rijn worden hersteld.
Figuur 9: Ruimtelijke structuurvisie Bodegraven.
