Een transformatietool voor de vastgoedbelegger met leegstaande kantoren

Een transformatiepotentietool voor de

vastgoedbelegger met leegstaande kantoren

Dit onderzoek is gericht op de transformatiepotentie van kantoorgebouwen. Welke aspecten zijn bepalend voor succesvolle transformaties? Door middel van het onderzoek wordt een model ontwikkeld waarmee de transformatiepotentie van een kantoorgebouw op een snelle manier gemeten kan worden.

Transformatiepotentie

Herwaarderen

Sloop

Woningen

Winkels Hotel

Verkoop

Boekwaarde

Creativiteit

Duurzaamheid

Locatie

Afwaarderen

Vastgoedmarkt

Economie

Kansrijk

Stakeholders

Overheid

Gemeente

Kansarm

winkelmarkt

Kantorenmarkt

Marktvisie

Afstudeeronderwerp: Transformatie van kantoorgebouwen Afstudeerbedrijf: Delta Lloyd Vastgoed

Afstudeerbegeleiders: Joop de Zwart & Joost Overeem Afstudeerjaar: 2014

Auteur: Mohamed Benkhlifa

Opleiding: Bouwmanagement & Vastgoed School: Avans Hogeschool

Voorwoord

Voor u ligt het rapport “ Een transformatietool voor de vastgoedbelegger met leegstaande kantoren” ter afsluiting van mijn studie Bouwmanagement Vastgoed, met vastgoed als uitstroomprofiel. Een zeer leuke en interessante studie met goede docenten waar ik veel van heb kunnen leren.

In het rapport wordt enerzijds onderzocht welke kantoorgebouwen, onder de huidige (slechte) marktomstandigheden nog een redelijke kans hebben om verhuurd te worden en anderzijds welke aspecten de transformatiepotentie van kansloze kantoren bepalen. Uiteindelijk heeft het onderzoek geresulteerd in een nieuw Transformatie Score Card voor de vastgoedbelegger. Ik hoop dat ik op deze manier, hoe klein dan ook, een bijdrage heb kunnen leveren aan de leegstandproblemen op de Nederlandse kantorenmarkt.

Het onderzoek heeft deels plaatsgenomen bij Delta Lloyd Vastgoed in Amsterdam en deels vanuit de Avans Hogeschool in Tilburg. Ik wil dan ook van deze gelegenheid gebruik maken om mijn afstudeerbegeleiders Joop de Zwart en Joost Overeem te bedanken voor de zeer nuttige begeleiding bij het afstuderen. Mede dankzij hen heb ik deze, voor mij persoonlijk, zware afstudeerperiode goed kunnen afsluiten. Joop en Joost, bedankt!

Samenvatting

Leegstand kantorenmarkt

De Nederlandse kantorenmarkt kampt al enige jaren met een buitengewoon hoge leegstand. Door de economische crisis is de vraag naar kantoorruimte sterk gedaald. Door diverse maatschappelijke ontwikkelingen is de leegstand in de kantorenmarkt een structureel probleem geworden. Vastgoedbeleggers met grote kantorenportefeuilles halen door de structurele leegstand niet meer het gewenste rendement. Het transformeren van deze leegstaande kantoren kan een oplossing bieden voor dit probleem. Helaas zijn niet alle

kantoren geschikt voor een transformatie naar een andere functie. Inzicht in de factoren die de transformatiepotentie van kantoorgebouwen bepalen kan de vastgoedbelegger helpen bij de afweging om een leegstaand kantoor wel of niet te transformeren.

Transformatiepotentietools

Inmiddels zijn er al diverse Transformatiepotentietool ontwikkeld door bedrijven en

studenten. Deze tools geven een aardig inzicht in de factoren die de transformatiepotentie van een leegstaand kantoor bepalen. Helaas zijn de meest ontwikkelde tools niet helemaal

geschikt voor de vastgoedbelegger. De bestaande tools geven een aardig beeld van de

bouwtechnische en functionele aspecten die een rol spelen bij de transformatie maar schieten te kort als het gaat om het bepalen van de financiële haalbaarheid van een

transformatieproject terwijl het behalen van een goed rendement nu net het belangrijkste is voor de vastgoedbelegger. Daarnaast geven zij geen inzicht in eventuele

doorverhuurmogelijkheden (behoud van kantoorfunctie).

Vraagstelling

Om inzicht te krijgen in de belangrijkste factoren voor de verhuurbaarheid van het kantoor en de potentie van het kantoor om getransformeerd te worden in woningen zijn de volgende onderzoeksvragen geformuleerd:

a) Welke factoren bepalen onder de huidige marktomstandigheden de verhuurbaarheid van leegstaande kantoren?

b) Welke factoren zijn bepalend voor de transformatie van leegstaande kantoren in woningen, rekening houdend met de huidige vastgoedmarkt, vastgoedkenmerken, stakeholders en de financiële haalbaarheid?

c) wat zijn de gebreken van de beschikbare transformatiepotentietools en hoe kunnen de huidige transformatiepotentietools aangepast worden zodat ze geschikt zijn voor de vastgoedbelegger?

Verhuurbaarheid kantoren

Het verhuren van een leegstaand kantoor is door de uitblijvende vraag naar kantoorruimte steeds moeilijker geworden. Ten eerste kan gezegd worden dat de verhuurkans van kantoren die langer dan 3 jaar leegstaan onder de huidige marktomstandigheden erg klein is.

Structureel leegstaande kantoren staan vaak niet enkel en alleen maar leeg vanwege het uitblijven van de kwantitatieve vraag. Structureel leegstaande kantoren voldoen vaak niet aan de huidige gebruikerseisen. Het gaat hierbij niet alleen om technische veroudering maar ook om economische/functionele verandering. Uit het onderzoek blijkt dat structureel leegstaande kantoren een aantal gemeenschappelijk kenmerken hebben. Een aantal kenmerken zijn bijvoorbeeld bouwjaar (1980-1995), monofunctionele locatie, weinig voorzieningen in de directe omgeving en inflexibiliteit met betrekking tot de inrichting. Nieuwbouwkantoren op A/B-locaties zijn hierop een uitzondering. De verwachting is dat deze kantoren, onder betere economische omstandigheden, wel een goede verhuurkans hebben.

De transformatie van leegstaande kantoren in woningen

De belangrijkste aspecten bij de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen zijn de locatie, de (bouwtechnische) kenmerken van het gebouw en de omstandigheden op de woningmarkt. Dit zijn de drie grootste invloedsfactoren bij kantorentransformaties naar woningen. Uit de analyse van de huidige transformatiepotentiemodellen blijkt dat de structuur en de gevel van het gebouw doorslaggevend zijn voor de financiële haalbaarheid van de transformatie. Kantoren met een ongunstige indeling van de kolommen, te lage plafondhoogte en een “dichte” gevel zijn niet te transformeren. Voor de transformatie naar appartementen voor starters is een locatie met voldoende voorzieningen een vereiste.

Kantoren op monofunctionele locaties

Voor de transformatie van kantoren op monofunctionele locaties kan huisvesting voor

van de leegstaande kantoren geschikt is voor de huisvesting van een zorginstelling. Daarnaast is er nog steeds een tekort aan studenten- en passende zorgwoningen, dus ook vanuit de vraag naar deze woningen is dit een interessante optie voor leegstaande kantoren. Een transformatie op gebiedsniveau zal voor veel leegstaande kantoren op monofunctionele locaties toch

noodzakelijk zien. Gebiedstransformaties zijn in de praktijk echter moeilijk te realiseren omdat de belangen van meerdere stakeholders ( overheid en vastgoedeigenaren) vaak moeilijk verenigbaar zijn.

De Transformatie Scorecard

Uit de analyse van de bestaande transformatietools voor leegstaande kantoren blijkt dat de bouwtechnische en functionele invloedsfactoren ruim aan bod komen. De manier waarop aan de financiële haalbaarheid gerekend in deze tools is vaak vanuit de optiek van de

projectontwikkelaar in andere gevallen ontbreekt de financiële haalbaarheidstoets volledig. De huidige tools nemen ook de vraagkant niet mee in de beoordeling van de

transformatiepotentie. Dit is naar mijn mening een groot gebrek. Gebouw en locatie kunnen geschikt zijn voor transformatie maar wanneer er geen vraag is naar een nieuwe functie heeft een transformatie geen zin. Bij het ontwikkelen van de transformatie Scorecard is gebruik gemaakt van de sterke punten van de huidige tools en zijn de ontbrekende (financieel en markttechnisch) toegevoegd.

Transformatie Scorecard niet “praktijkproof”

Tijdens het afstuderen was er helaas geen mogelijkheid om de Transformatie Scorecard te toetsen in de praktijk. Hierdoor is niet te beoordelen of het model betrouwbare uitkomsten biedt. Daarnaast zijn er momenteel helaas nog weinig kengetallen voor

kantorentransformaties beschikbaar en de kengetallen die beschikbaar zijn, zijn vaak gebaseerd op een klein aantal transformatieprojecten. Voor een betrouwbare financiële haalbaarheidstoets is een grotere database met kengetallen vereist.

INHOUDSOPGAVE

2. het ontstaan van de kantorenmarkt ... 12

2.1 De ontwikkeling van het kantoorgebouw ... 12

2.2 Functionaliteit en locatiefunctiescheiding ... 14

2.3 De opkomst van de dienstensector en de creatieven ... 15

2.4 Conclusie ... 15

3. Leegstandanalyse op de kantorenmarkt ... 16

3.1 De definitie van leegstand ... 16

3.2 De huidige kantorenleegstand in een historisch perspectief ... 18

3.3 Leegstandontwikkeling op de kantorenmarkt ... 20

3.4 De structurele leegstand in beeld gebracht ... 23

3.5 Conclusie ... 28

4. Transformatie van kantoren naar woningen ... 29

4.1 Meer vraag naar zorgwoningen door vergrijzing en bezuinigingen op de zorg... 30

4.2 Structureel tekort aan studentenwoningen ... 31

4.3 Huishoudens worden steeds kleiner ... 33

4.4 Opties voor de eigenaar bij leegstand ... 34

4.5 Financiële haalbaarheid ... 35 Omzet- en overdrachtsbelasting ... 40 4.6 Stakeholders ... 41 4.6.1 Vastgoedeigenaren ... 42 4.6.2 Vastgoedontwikkelaars ... 42 4.6.3 De overheid ... 43 4.6.4 Woningbeleggers en woningbouwcorporaties ... 44 4.7 Conclusie ... 45 5. De huidige transformatiepotentietools ... 46 5.1 De Leegstandrisicometer ... 47 5.2 De Transformatiepotentiemeter ... 50 5.3 De ABT-QuickScan ... 54 5.4 INKOS ... 56 5.5 Conclusie ... 57 6. Modelvorming ... 59 6.1De Transformatiescorecard ... 59 6.2De Transformatiescan ... 62

6.2.1 Bouwbesluit Proof Toets ... 62

6.2.2Technische/functionele scan ... 64

6.3De financiële scan ... 67

7. Eindconclusie en aanbevelingen ... 70

7.1Deelvraag 1: Indicatoren voor de verhuurbaarheid van leegstaande kantoren ... 70

7.2 Deelvraag 2: Bepalende factoren bij het transformeren van leegstaand kantoren naar wngen 71 7.3 Deelvraag 3: Een geschikt model voor de vastgoedbelegger ... 72

7.4 Aanbevelingen ... 73

1. INTRODUCTIE 1.1 Inleiding

De opleiding Bouwmanagement & Vastgoed aan de Avans Hogeschool wordt afgesloten met het schrijven van een scriptie. Ik heb gekozen voor een onderzoek naar de

leegstandproblematiek op de kantorenmarkt. De reden waarom ik voor dit onderwerp gekozen heb is vanwege de schaal van het probleem en de relevantie met betrekking tot mijn studie. De leegstand van kantoren is ondertussen verspreid over de hele kantorenmarkt en niet alleen vastgoedeigenaren en ontwikkelaars hebben baat bij het oplossen van de leegstand op de kantorenmarkt maar ook de lokale overheden. Leegstand gaat ten koste van het

vestigingsklimaat en imago van een stad en zorgt voor een vermindering van gemeentelijke grondinkomsten. Lokale overheden zijn zich er ook steeds meer van bewust dat het probleem niet alleen bij de vastgoedeigenaar ligt en dat een deel van de kantorenleegstand wellicht alleen opgelost kan worden wanneer men vanuit gebiedsniveau naar de leegstand kijkt.

1.2 Aanleiding

De kantorenmarkt kampt al enkele jaren met structureel overaanbod. Nog niet lang geleden werd er nog vanuit gegaan dat een economisch herstel de problemen op de kantorenmarkt zou oplossen. Ondertussen is toch bijna iedereen er van overtuigd dat de problemen op de

kantorenmarkt groter zijn dan aanvankelijk gedacht. Het is een structureel probleem. Volgens de landelijke kantorenmonitor is de gemiddelde leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt

14%1. Deze leegstand concentreert zich voornamelijk in de Randstad met Amsterdam als

uitschieter, hier is de kantorenleegstand 18%. De zogenaamde verborgen leegstand is hier nog niet bij opgeteld. Volgens een recent onderzoek van AOS Studley is er nog ruim zes miljoen vierkante meter aan verborgen leegstand. Dit zijn leegstaande vierkante meter die nog wel verhuurd worden maar niet gebruikt worden door de huurder. Volgens het bureau is de

leegstand op de kantorenmarkt niet 14% maar 27%2, bijna een verdubbeling van wat er tot nu

toe is aangenomen. Bij een evenwichtige marktsituatie hoort, volgens marktexperts, normaal gesproken een leegstand van 5%. Dit geeft aan dat evenwicht in vraag en aanbod momenteel ver te zoeken is.

1 http://eib.nl/files/files/Landelijke%20samenvatting%20kantorenmonitor.pdf 2 http://www.aos-studley.nl/fileadmin/nederlands/Artikelen/Leegstand_kantoren_tweemaal_zo_groot_FD_zaterdag_1_j uni_2013.pdf

Economische crisis

De kantorenmarkt heeft sinds jaren last van een sterk afnemende vraag terwijl het aanbod lang niet zo snel afneemt, sterker nog in sommige gebieden neemt het aanbod nog steeds toe. De oorzaak van deze sterk afnemende vraag is meerzijdig. Enerzijds is de vraag sterk gedaald door de economische crisis. Een krimp in de economie, bezuinigingen bij de overheid, lagere consumenten vertrouwen, het uitblijven van noodzakelijk investeringen zorgt ervoor dat bedrijven minder vierkante meters nodig hebben. Volgens cijfers van het CBS is de

Nederlandse economie in het tweede kwartaal van 2014 met 0,2% 3 gekrompen. Dit is de het

vierde achtereenvolgende kwartaal met krimp. Het zelfde kwartaalbericht rapporteert een krimp in de huishoudensconsumptie, investeringen, export, bouwproductie en in het aantal banen.

Demografische ontwikkelingen

De afname in de vraag naar kantoorruimte heeft ook te maken met demografische

ontwikkelingen en maatschappelijk trends in Nederland. De vraag naar kantoorruimte wordt

op lange termijn mede bepaald door demografische ontwikkelingen4. Door de vergrijzing is er

al enige tijd sprake van een krimp in de beroepsbevolking - de potentiele gebruikers van kantoorruimte – waardoor de vraag naar kantoorruimte ook vanuit demografisch perspectief is afgenomen. In welke mate de leegstand op de kantorenmarkt te wijten is aan deze

demografische ontwikkelingen is niet bekend.

Het Nieuwe Werken

Ook “Het Nieuwe Werken” (HNW) zorgt ervoor dat bedrijven steeds minder vierkante meters nodig hebben voor hun bedrijfsvoering. Door de ontwikkeling van nieuwe

communicatiemiddelen wordt het steeds makkelijker om op afstand te werken. De nieuwe generatie op de arbeidsmarkt ziet dit als een pre waardoor bedrijven hier steeds vaker op inspelen. Uit het Nationaal Kantorenmarkt onderzoek 2010 blijkt dat het toepassen van HNW een ruimtebesparing van 25 tot 30% oplevert en dat een merendeel van de Nederlandse

kantoorgebruikers actief bezig is met HNW5. Het Nieuwe Werken lijkt, vooral in de huidige

3 http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/macro-economie/publicaties/artikelen/archief/2013/2013-052-pb.htm 4 http://arno.unimaas.nl/show.cgi?fid=14239 5 http://www.consultancy.nl/rapporten/twynstra-gudde/nationaal-kantorenmarktonderzoek-2010

economische omstandigheden een populair middel te zijn voor bedrijven om de

huisvestingskosten te reduceren maar ook hierbij geldt dat niet bekend is in welke mate de

leegstand op de kantorenmarkt nu precies toe te schrijven is aan HNW. Al deze

ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat vraag en aanbod momenteel mijlenver uit elkaar liggen, zowel kwalitatief als kwantitatief. De vooruitzichten op de kantorenmarkt lijken op korte termijn niet te verbeteren waardoor het nu voor een vastgoedbelegger als Delta Lloyd Vastgoed erg belangrijk is om te inventariseren welke verhuurkansen er zijn voor de

leegstaande kantoren en wat de transformatiepotentie is in het geval dat deze kantoren in de huidige vorm niet meer verhuurbaar zijn.

1.3 Probleemstelling

Delta Lloyd Vastgoed belegt zowel een deel van het vermogen van de Delta Lloyd Leven evenals van een externe partij door middel van Dutch Property Fund. Dit gebeurt onder andere in kantoorobjecten in de Randstad en in mindere mate buiten de Randstad. Door de economische crisis en een aantal andere ontwikkelingen heeft ook de kantorenportefeuille van Delta Lloyd Vastgoed te maken met een afnemende bezettingsgraad. Momenteel is de

bezettingsgraad binnen de kantorenportefeuille 82%.

Het moge duidelijk zijn dat structurele leegstand de waarde van de vastgoedportefeuille aantast. Dit is dan ook de kern van het probleem. Vaak is het verkopen van leegstaand vastgoed een moeilijk verhaal omdat het verlies in de waarde dan daadwerkelijk genomen moet worden. Daarnaast is het de vraag of er überhaupt een koper gevonden kan worden. Aan de andere kant heeft het aanhouden van leegstaand vastgoed een negatief effect op het

rendement. Vaak is leegstand van vastgoed voor beleggers dus ook een dilemma. Afstoten en verlies nemen of aanhouden met het risico dat het object langer blijft leegstaan dan

aanvankelijk werd verwacht. Het probleem ligt dus in feite verstopt in het dilemma wat te doen met de leegstaande kantoorgebouwen, transformeren of de kantoorfunctie behouden?

Transformatiepotentiemeters

Voor het meten van de transformatiepotentie van leegstaande gebouwen zijn ondertussen al diverse transformatiepotentietools ontwikkeld zoals de Transformatiepotentiemeter, de ABT-QuickScan en de Herbestemmingswijzer. Uit mijn analyse blijkt dat de huidige

van een gebouw zonder rekening te houden met de omgeving van het gebouw, marktontwikkelingen, financiële haalbaarheid, juridische en fiscale aspecten.

Daarnaast gaan de huidige transformatiepotentiemeters voorbij aan de vraag of een kantoorgebouw misschien nog wel kans heeft om als kantoor verder verhuurd te worden. Onder de huidige marktomstandigheden zijn de exploitatierisico‟s van herontwikkeling groot. Een huurder voor de nieuwe functie van het kantoorgebouw is niet zomaar gevonden. Voor een vastgoedeigenaar is inzicht in de doorverhuurmogelijkheden (als kantoor) daarom erg belangrijk om een juiste afweging te kunnen maken.

Ook de financiële haalbaarheidstoets van de huidige tools zijn zeer beperkt. De meeste tools rekenen vanuit de vastgoedontwikkelaar en niet vanuit de vastgoedbelegger. Als eigenaar van het vastgoed heeft de belegger een andere uitgangspositie dan de vastgoedontwikkelaar. Daarnaast heeft de vastgoedbelegger een langere investeringshorizon dan de

vastgoedontwikkelaar waardoor de belegger anders rekent aan transformatieprojecten dan de vastgoedontwikkelaar. De bestaande tools leveren hierdoor niet de juiste output als het gaat om de financiële haalbaarheid van een eventuele transformatie. Het doel van dit onderzoek is dan ook het ontwikkelen van een model dat geschikt is voor de vastgoedbelegger waarmee men zowel de verhuurbaarheid als de transformatiepotentie van een kantoorgebouw kan bepalen.

De probleemstelling kan dan als volgt geformuleerd worden;

Welke factoren bepalen de verhuurbaarheid en de transformatiepotentie van leegstaande kantoorgebouwen, wat zijn de gebreken van de huidige transformatiepotentietools en hoe kunnen de huidige transformatiepotentietools aangepast worden zodat ze geschikt zijn voor de vastgoedbelegger?

Onderzoek afbakening

Om het onderzoek af te bakenen zal de verhuurbaarheid en transformatiepotentie van leegstaande kantoorgebouwen vanuit de volgende vier invalshoeken benaderd worden:

 Vastgoedmarkt (kantoor- en woningmarkt)

 Gebouw en locatie

 Stakeholders

Delta Lloyd Vastgoed, de oorspronkelijke opdrachtgever van dit onderzoek, heeft een

vastgoedportefeuille bestaande uit drie vastgoed categorieën; kantoren, woningen en winkels. Delta Lloyd Vastgoed heeft de voorkeur om het nieuwe gebouw voor de eigen

vastgoedportefeuille te behouden. Transformaties naar andere functies dan woningen en winkels is vanuit de vastgoedportefeuille strategie van Delta Lloyd dus niet wenselijk. Uit de praktijk blijkt dat de meeste leegstaande kantoren getransformeerd worden in woningen. Transformaties naar winkels komen veel minder voor, waarschijnlijk vanwege locatiefactoren. Ook wordt de transformatie naar woningen door de overheid (landelijke en lokaal) gestimuleerd mede door het tekort aan verschillende type woningen zoals studenten en

seniorenwoningen 6. Dit onderzoek beperkt zich dan ook tot de transformatie van leegstaande

kantoren naar woningen.

Voor het onderzoek wordt alleen gebruik gemaakt van beschikbare literatuur omdat ik helaas maar 10 weken de tijd heb gehad om bij Delta Lloyd Vastgoed af te studeren. Hierdoor is er ook geen mogelijkheid geweest om het model toetsen.

1.4 Onderzoeksvragen

Zoals in de voorgaande paragraaf te lezen is, is de probleemstelling drieledig. Het gaat om het bepalen van de verhuurbaarheid van leegstaande kantoren, om de transformatiepotentie en om het vinden van een geschikt model waarmee snel en eenvoudig de transformatiepotentie van een kantoorgebouw bepaald kan worden. De hoofdvraag wordt daarom ook in drie delen geformuleerd;

d) Welke factoren bepalen onder de huidige marktomstandigheden de verhuurbaarheid van leegstaande kantoren?

e) Welke factoren zijn bepalend voor de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen, rekening houdend met de huidige vastgoedmarkt, vastgoedkenmerken, stakeholders en de financiële haalbaarheid?

f) Welk model is het meest geschikt voor de vastgoedbelegger?

6

2. HET ONTSTAAN VAN DE KANTORENMARKT

De ontwikkeling van kantoorgebouwen en hun locaties zoals we deze nu kennen is ontstaan

aan het eind van de 19de eeuw. Voor deze periode waren kantoren veel kleinschaliger met een

beperkte functie. Kantoren waren toen voornamelijk aan huis te vinden of als klein onderdeel van de fabriek. In tegenstelling tot nu hadden deze kantoren toen nog enkel een

administratieve functie. De industriële revolutie heeft een belangrijke rol gespeeld in de toenemende behoefte aan kantoren en ook de indeling van de kantorenmarkt zoals we deze nu

kennen. Aan het begin van de 20ste eeuw werden kantoorgebouwen en locaties aan de hand

van nieuwe stedenbouwkundige principes ontwikkeld met toenemende aandacht voor de gezondheid en veiligheid van de bevolking. De steden werden geherstructureerd met een duidelijke scheiding tussen wonen, werken en recreatie. De architectuur en

stedenbouwkundige idealen uit deze voorgaande periode hebben een sterke basis gelegd voor de indeling van onze huidige landschap, waaronder de kantorenmarkt.

In de tussentijd zijn de idealen als het gaat om werken veranderd. De behoefte aan een duidelijke scheiding tussen werken en wonen van de arbeider uit de voorgenoemde periode bestaat niet meer. De werkomstandigheden zijn sterk verbeterd. Door de sterke opkomst van de dienstensector hebben kantoren een veel bredere functie gekregen dan alleen maar een administratieve. De ideale werkplek voor werknemers is de afgelopen decennia ook sterk veranderd. Waar voorheen een duidelijk scheiding van de functies wonen en werken tot de stedenbouwkundige idealen behoorde wordt in deze tijd een mix van deze functies sterk gewaardeerd door bedrijven en werknemers. Veel kantoren en kantoorlocaties in Nederland sluiten nog niet aan op deze nieuwe maatschappelijke idealen waardoor er een

maatschappelijke veroudering van kantoorgebouwen optreedt.

2.1 De ontwikkeling van het kantoorgebouw

Het ontstaan van het kantoorgebouw staat in direct verband met de industriële revolutie. Fabrieken werden steeds groter en het productieproces werd steeds complexer. Coördinatie, efficiëntie en standaardisatie van het productieproces werd steeds belangrijker.

Kantoorgebouwen werden gebouwd voor de uitbreiding van Administratie en Management afdelingen. De kantoorgebouwen bestonden uit lange rijen bureaus waar het personeel het administratieve werk deed, de zogenaamde White Collar Factories deden hun intrede. .

Een andere belangrijke ontwikkeling voor kantoorgebouwen was de introductie van de staalconstructie. Door het gebruik van staalconstructies in de bouw werd het mogelijk om kantoren te bouwen met meer verdiepingen. De uitvinding van de lift versnelde dit proces waardoor er steeds minder ruimte nodig was voor het bouwen van kantoren (Van der Voordt, 2007).

De wederopbouwperiode na de Tweede Wereld Oorlog zorgde voor een enorme uitbreiding van de dienstensector in Nederland en daarmee een toenemende vraag naar kantoorgebouwen. Nederlandse architecten namen de moderne architectuur uit de VS over waardoor veel

kantoorgebouwen een zakelijke en strakke uitstraling kregen. Vanaf de jaren 60 werd de focus meer gelegd op de lay-out van de kantoren. Architecten gingen steeds meer rekening houden met het bedrijfsproces bij het ontwerpen van kantoren. De hiërarchische bedrijfsstructuur werd in Nederland slecht ontvangen en moest plaats maken voor de “platte organisatie” waarbij goede communicatie belangrijk was. Als gevolg hiervan deed de “Team Office” zijn intrede (Remoy Out of Office, 2010).

Figuur 1: Structuur Team Office (Bron: Out of Office,2010)

De enorme groei van de dienstensector zorgde zoals hierboven gezegd voor een grote toename van de vraag naar kantoorruimte. Deze enorme vraaggroei wordt in deze periode voornamelijk opgevangen door vastgoedbeleggers en ontwikkelaars. In Nederland ontstaat hierdoor de huurmarkt voor kantoren. Inmiddels is de huurmarkt goed voor 64% van de totale

beschikbare kantoorruimte in Nederland 7. Het ontstaan van de huurmarkt brengt met zich

mee dat veel kantoren weer een standaard lay-out gaan krijgen. De energie crisis in 1973 zorgt voor een toenemende belangstelling voor duurzaamheid. Klimaatregeling, isolatie en dubbel glas werden steeds belangrijker gevonden. Door nieuwe wetgeving worden de eisen op

7

het gebied van minimaal daglicht toetreding verscherpt. Veel werknemers uitten hun onvrede over het gebrek aan privacy, het klimaat en het gebrek aan uitzicht. De huidige kantoren lay-out van grote open verdiepingen was weer achterhaald en de nieuwe lay-lay-out van ondiepe en smalle kantoorgebouwen met een cellenstructuur werd populair. Deze kantoren hadden voldoende daglicht toetreding en boden privacy en een goed uitzicht voor alle werknemers. De jaren 90 wordt gekenmerkt door de opkomst van het internet. De meeste

kantoorwerknemers maken gebruik van de computer. Het beeld over kantoorwerk verandert langzaam. Werknemers zijn door het gebruik van mobiele telefoons, laptops, internet en email steeds minder verbonden aan hun werkplek. Flexibele werkplekken worden steeds vaker toegepast door bedrijven en werknemers krijgen steeds vaker de mogelijkheid om vanuit huis het werk te doen.

2.2 Functionaliteit en locatiefunctiescheiding

De monofunctionaliteit van veel kantoorlocaties in Nederland is onlosmakelijk verbonden met de ontwikkelingen uit de periode van de industriële revolutie. De snelle industriële

ontwikkelingen aan het einde van de 19de eeuw leidde tot verstedelijking, meer bevolking en

een hogere bebouwingsdichtheid. Hiermee werd de gezondheid van burgers bedreigd. De nieuwe woningwet in 1901 moest een einde maken aan de erbarmelijke (woon)

omstandigheden. Modernistische stedenbouwers en architecten, zagen de oplossing in het verdelen van de plattegrond op basis van functie. Een goed voorbeeld hiervan is de

uitbreiding van de stad Amsterdam in 1934. Het plan van Van Eesteren en Van Lohuizen voor de uitbreiding van de stad Amsterdam in 1934 is een goed voorbeeld van deze

stedenbouwkundige visie (Ibelings 1999). De invloed van de moderne beweging is in Nederland tot op de dag van vandaag goed te zien. In woonwijken is het overdag vaak heel rustig met weinig activiteit en zijn de parkeerplaatsen vaak leeg. In kantoorgebieden is het dan vaak erg druk, parkeerplaatsen zijn vaak volledig gevuld terwijl na 17.00 uur deze gebieden volledig leeglopen en de medewerkers een spookgebied achter laten. In centrumgebieden is dit verschil vaak ook duidelijk te zien. In het weekend zijn centrumgebieden druk, op doordeweekse dagen is het vaak erg rustig.

2.3 De opkomst van de dienstensector en de creatieven

De visie van de stedenbouwkundigen van de moderne beweging werd in Nederland na de Tweede Wereld Oorlog zowel door de overheid, de economen als door de arbeiders met open armen ontvangen. De belangrijkste reden van deze “functiescheiding” in het landschap was het verbeteren van de gezondheid en veiligheid van de bevolking. Door functiescheiding konden de vervuilende fabrieken letterlijk op afstand worden gehouden. Nederland heeft zich vanaf de jaren 70 langzaam ontwikkeld tot een diensteneconomie waarin de creatieven een prominente rol in zijn gaan spelen. De dienstensector is qua productie en werkgelegenheid een grotere sector geworden dan de industriële sector. Waar voorheen de economie werd voortgestuwd door de industrie is nu de dienstensector de nieuwe motor van de economie geworden. De dienstensector domineert de economie, levert diensten aan consumenten en aan de industriële sector. Binnen deze sector zijn het de creatieven die een steeds grotere rol zijn gaan spelen in de economie (Florida 2004).Voorbeelden uit deze groep zijn de ICT „ers, Architecten, Juristen, Financiële dienstverleners en bankiers. Deze groep is over het algemeen hoog opgeleid en werken vaak, door de nieuwe communicatiemiddelen, plaats onafhankelijk. Zij hanteren vaak flexibele werktijden, werken ook vanuit huis en hebben dus geen behoefte aan een fysieke scheiding tussen werken en wonen.

2.4 Conclusie

De stedenbouwkundige visie van de moderne beweging uit de twintigste eeuw heeft een belangrijke stempel gedrukt op het hedendaagse “kantorenlandschap”. De ideale stad was de stad waarbij de functies wonen, werken en recreatie gescheiden zijn. Na de Tweede Wereld Oorlog domineerde deze stedenbouwkundige stroming en werd functiescheiding aangedragen als oplossing voor de slechte woon- en werkomstandigheden. Vanaf deze periode werden kantoren ook als een aparte functie gezien en werden hiervoor dus ook aparte locaties

aangewezen. Kantoren verhuisden hierdoor uit de centrumgebieden naar locaties aan de rand van de stad of aan de snelweg. Dit heeft ertoe geleid dat een groot deel van de kantoren in Nederland momenteel op monofunctionele locaties staan. In de tussentijd is er een hoop veranderd waardoor het idee van functiescheiding eigenlijk achterhaald is. Zowel de woon- als arbeidsomstandigheden zijn drastisch verbeterd en de dienstensector is de grootste sector in Nederland geworden met daarin een prominente rol voor de creatieve. De tendens in deze sector is dat de scheiding tussen wonen en werken steeds kleiner aan het worden is. Sterker nog, multifunctionele locaties worden steeds populairder bij zowel werknemers al bedrijven.

Werknemers werken graag op een locatie met een hoog voorzieningenniveau. Dit is alleen mogelijk op locaties met een mix aan functies. Het gevolg hiervan is dat de structurele leegstand op dit soort locaties bovengemiddeld toeneemt.

3. LEEGSTANDANALYSE OP DE KANTORENMARKT

Dit hoofdstuk bestaat uit een analyse van de leegstand op de kantorenmarkt. Voor het bepalen van de transformatiepotentie van leegstaande kantoorgebouwen is het eerst van belang om inzicht te krijgen in de leegstandsituatie op de kantorenmarkt. De leegstand op de

kantorenmarkt is buitengewoon maar niet alle kantoorgebouwen staan leeg. Veel kantoorgebouwen hebben nog steeds een volledige bezetting en behalen voor

vastgoedbeleggers nog steeds het verwachte rendement. Het is de vraag of alle leegstaande kantoorgebouwen enkel en alleen maar leegstaan vanwege de huidige economische crisis. Vaak zijn er ook andere oorzaken te vinden voor deze leegstand.

Dit hoofdstuk begint in paragraaf 3.1 met een korte uitleg over de definitie van leegstand. Paragraaf 3.2 bestaat uit een analyse van de historische leegstandontwikkelingen op de kantorenmarkt. Vervolgens word in paragraaf 3.3 een literatuuronderzoek gedaan naar de oorzaken van deze leegstand. In de laatste paragraaf 3.4 worden de gebouw- en

locatiekenmerken van leegstaande kantoorgebouwen geanalyseerd. In de conclusie van dit hoofdstuk zullen de belangrijkste resultaten samengevat worden.

3.1 De definitie van leegstand

Leegstand op de kantorenmarkt ontstaat doordat er meer kantoorruimte wordt aangeboden dan dat gebruikers nodig hebben. DTZ Zadelhoff omschrijft leegstand als het totale metrage kantoorruimte dat wordt aangeboden op een bepaalde inventarisatiedatum. Leegstand is een redelijk eenduidig begrip maar hoeft niet altijd een probleem te zijn, sterker nog leegstand is tot op een bepaalde hoogte gewenst voor een goed functionerende kantorenmarkt. De duur van deze leegstand bepaalt vaak de manier waarop vastgoedeigenaren handelen binnen het verhuurproces. Aanvangsleegstand (bij oplevering) of mutatieleegstand wordt door

vastgoedeigenaren vaak niet als een probleem beschouwd omdat deze kosten meestal in de exploitatie opgenomen zijn en weinig tot geen effect hebben op het (verwachte) rendement

van het vastgoed. Uit de literatuurstudie (Keeris & Van der Voordt 2007) blijkt dat leegstand onderverdeeld kan worden in vier categorieën, te weten (1) geaccepteerde leegstand, (2) problematische leegstand, (3) dramatische leegstand en (4) administratieve leegstand.

Verschillende vormen van leegstand

1. Geaccepteerde leegstand

1.1 Aanvangs- of aanloopleegstand

Leegstand na oplevering van nieuwbouw of renovatie tot aan eind eerste aansluitend 1.2 Natuurlijke, of normale leegstand

Als normaal aangehouden gemiddelde leegstand voor die categorie en type vastgoed binnen die lokale submarkt

1.3 Mutatieleegstand

Leegstand bij wisseling huurder bij min/meer aansluitende wederverhuur voor gereed 1.4 Frictieleegstand

Leegstand na vertrek huurder als op korte termijn geen aansluitende verhuur plaatsvindt, tot maximaal 1 jaar na expiratie overeenkomst

2. Problematische leegstand

2.1 Langdurige leegstand

Leegstandssituatie waarin frictieleegstand in overgaat, tot maximaal 2 jaar na expiratie van laatste huurovereenkomst

2.2 Operationele leegstand

Langdurige leegstand ten gevolge van een te laag prestatieniveau (uitstraling, structuur, maatvoering, geleding, voorz.)

3. Dramatische leegstand

3.1 Structurele leegstand – kansarm

Leegstand na 2 jaar frictie- en langdurige leegstand, zonder enig perspectief op verhuur op korte termijn

3.2 Structurele leegstand – kansloos

Leegstand na 3 jaar langdurige leegstand indien elk perspectief op verdere verhuur 3.3 Locationele leegstand

Structurele kansloze leegstand door het niet kunnen beantwoorden op locatieniveau aan algemeen gestelde eisen ten aanzien van de vestigingsplaatsfactoren

4. Administratieve leegstand

4.1 Economische leegstand

Als leegstand aangemerkte consequenties van gederfd rendement door verleende concessies als gevolg van een aanbodsituatie onder het vraagniveau in de markt 4.2 Excess-leegstand

Duur van structurele leegstand als verschil tussen de daadwerkelijke en natuurlijke leegstand, in het geval van ontbreken van elk perspectief op aanvaardbaar rendement 4.3 Financiële leegstand

Administratieve aanduiding van de financiële consequenties van leegstand aan gederfde 4.4 Zuivere leegstand

Administratieve aanduiding van de feitelijke duur, c.q. de financiële consequenties van een leegstandsperiode, afgezien van leegstand door bouwtechnische activiteiten

Zoals in bovenstaand figuur te zien is, is er een duidelijk verband tussen de leegstandperiode en de verhuurkans. Alle leegstandtypes (1.1 t/m 1.4) die onder de leegstandcategorie

geaccepteerde leegstand vallen worden door Van der Voordt niet als een probleem gezien. Het gaat daarbij om een leegstandperiode van maximaal 1 jaar. Leegstand binnen deze categorie wordt gezien als een onvermijdelijk onderdeel van het verhuurproces waarbij de leegstand niet primair veroorzaakt wordt door het kantoorobject zelf of locatie. Problematisch leegstand treedt op zodra het kantoorobject langer dan 1 jaar tot maximaal 2 jaar leeg staat. In de literatuur (Keeris, Van der Voort 2007) wordt problematisch vaak gezien als een gevolg van moeilijke marktomstandigheden en tekortkomingen aan het kantoorobject zelf.

Kantoorobjecten die 2 jaar of langer leegstaan vallen in de categorie dramatisch leegstand. Dramatisch leegstand wordt in de praktijk vaak structurele leegstand genoemd waarbij de verhuurkans onder dezelfde marktomstandigheden erg klein is. Hierbij moet vermeld worden dat in sommige literatuur (Dynamis 2011, Van Gool, Jager 2007) pas gesproken wordt over structurele leegstand als het kantoorobject langer dan drie jaar leeg staat. Een duidelijke onderbouwing van beide meningen ontbreekt helaas. Dit onderzoek hanteert voor structurele leegstand een leegstandduur van 3 jaar of langer, zoals in de praktijk ook wordt gedaan.

3.2 De huidige kantorenleegstand in een historisch perspectief

Leegstand op de kantorenmarkt is geen nieuw fenomeen. Ook in het verleden heeft de kantorenmarkt leegstand gekend. De vraag is of de huidige leegstandsituatie op de kantorenmarkt vanuit een historisch perspectief zorgelijk is.

In de periode tussen 1995 en 2009 is de leegstand op de kantorenmarkt aanzienlijk gestegen, van 2,2 miljoen vierkante meter in 1995 naar 6,3 miljoen vierkante meter in 2009.

De grootschalige nieuwbouwontwikkelingen in de periode1995-2000 hebben geleid tot een snelle leegstandtoename in de periode 2000-2003 van ongeveer 4% naar 10%. In de periode 2003-2008 blijft de leegstand redelijk stabiel rond de 10%. Vanaf 2008 neemt de leegstand op de kantorenmarkt weer snel toe. In 2009 bereikt de leegstand zijn hoogtepunt met een

leegstandpercentage van 14%. Vanaf het jaar 2009 tot aan nu is de leegstand redelijk stabiel gebleven, rond de 15%. Binnen de periode 1995-2009 is een leegstand van 15% ongekend hoog. Daarnaast valt op dat de stijging in de leegstand uit de periode 2000-2003 zich niet echt “gecorrigeerd” heeft. Er heeft daarna een stabilisatie plaatsgevonden, daarna is de leegstand verder toegenomen.

Zoals in de voorgaande grafiek te zien is is er geen sprake meer van een duidelijke

leegstandcyclus. Uitgaande van deze historische leegstandcijfers is daarom moeilijk te zeggen of er op korte termijn een herstel zal plaatsvinden. Op basis van deze gegevens kan wel gezegd worden dat de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt in ieder geval sinds 24 jaar niet zo hoog is geweest. De kantorenmarkt heeft kennelijk te maken met nieuwe

ontwikkelingen die ervoor zorgen dat de leegstand in de afgelopen jaren is blijven toenemen. Van de kantorenmarkt in de VS zijn er wel langere tijdreeksen beschikbaar. De kantorenmarkt in de VS laat wel zien dat hoge pieken kunnen worden afgewisseld sterke dalen. In de periode 1968-2008 schommelt de leegstand tussen de 4% en 18%. Hoogte- en dieptepunten die vergelijkbaar zijn met de Nederlandse kantorenmarkt. Wat de kantorenmarkt in de VS ook laat zien is dat een kantorenmarkt zich niet altijd meteen hersteld zodra een hoogtepunt in de leegstand is bereikt. In 1985 bereikt de kantorenmarkt in de VS een “dieptepunt” met een leegstand van 18%. Een echt herstel was pas te zien vanaf 1991. Op andere momenten, zoals na 1975 en 2003, herstelde de kantorenmarkt zich weer sneller.

Hoewel de leegstand in de Amerikaanse kantorenmarkt wel een bepaalde cyclus laat zien verschillen de herstelperiode dus aanzienlijk. Het CPB trekt in haar rapport (Kantorenmarkt historisch en toekomstig perspectief 2012) dezelfde conclusie. De Kantorenmarkt in de VS bewijst dat herstel ook na een langdurige leegstandperiode plaatsvindt alleen de vraag is wanneer dit herstel plaatsvind. Daar geeft onderstaand grafiek geen antwoord op.

Figuur 4: Leegstand Kantorenmarkt Verenigde Staten (Bron: Wheaton and Torto (1988) voor de jaren 1968-1986; NCREIF (2009) voor de jaren 1988-2008)

3.3 Leegstandontwikkeling op de kantorenmarkt

In de praktijk wordt vaak gewezen op de crisis als voornaamste oorzaak van de

kantorenleegstand wat impliceert dat de leegstand op de kantorenmarkt opgelost wordt door een opleving van de economie. Andere vastgoedexperts benadrukken vooral de impact van “Het Nieuwe Werken” en veranderende demografische omstandigheden waarbij economische groei niet voldoende zal zijn om de leegstandproblemen op de kantorenmarkt op te lossen. Inzicht in de aard van de oorzaken van de kantorenleegstand is van cruciaal belang bij het kunnen bepalen of de huidige kantorenleegstand opgelost zal worden door economische groei. Aan de hand van een literatuuronderzoek is een poging gedaan om deze oorzaken duidelijk in beeld te brengen.

De kantorencyclus

Kantorenleegstand is het gevolg van onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Wanneer meer kantoorruimte aangeboden wordt dan de markt nodig heeft ontstaat er leegstand. In het proces van vraag en aanbod op de kantorenmarkt speelt het fenomeen van de varkenscyclus een belangrijke rol. In de literatuur wordt leegstand op de kantorenmarkt vaak verklaard door de varkenscyclus. Het vastgoedontwikkelproces neemt gemiddeld een periode van zes jaar in beslag. Initiatieven door projectontwikkelaars en beleggers worden vaak genomen op het moment dat de economie aantrekt en dus meer vraag ontstaat naar kantoren (Van Gool, 2007). Wanneer in de tussentijd de economische

omstandigheden verslechteren is er vaak geen mogelijkheid meer om de bouw te stoppen. Nieuw gebouwde kantoren worden dan aangeboden in een verslechterde markt. Hierdoor

ontstaat vaak leegstand. Dit fenomeen heeft zich duidelijk afgespeeld rond de eeuwwisseling. De Nederlandse Economie kende in de periode 1995-2000 een hoogconjunctuur. In deze periode werd op grote schaal gestart met het ontwikkelen van nieuwe kantoren. Wanneer de economie in 2002-2003 verslechterde kwamen veel van deze nieuwbouwkantoren op de markt die vervolgens lang niet volledig door de markt konden worden opgenomen. Dit resulteerde in een forse stijging van de leegstand (van 4% naar 10%).

Het is sterk de vraag of de huidige leegstandsituatie op de kantorenmarkt enkel en alleen veroorzaakt wordt door deze varkenscyclus. Volgens de theorie van de varkenscyclus zou een ruime kanotorenmarkt afgewisseld moeten worden door een krappe kantorenmarkt. De

leegstandgrafiek van de Nederlandse kantorenmarkt laat zien dat de kantorenmarkt sinds 2000 geen krapte meer heeft gekend ondanks een redelijke economische groei in de periode 2005-2008. Kennelijk zijn er meer factoren die ten grondslag liggen aan de huidige leegstand op de kantorenmarkt.

Figuur 5: BBP-groei Nederland 1997-2011 (Bron: CBS)

Imperfecte markt

Naast de varkenscyclus is er nog een ander aspect op de kantorenmarkt wat leegstand in de hand werkt, de imperfecte marktwerking. In de huidige kantorenleegstand komt deze

een “normale” kantorencyclus betekent een te ruim aanbod op de kantorenmarkt een toename van risico‟s. Dit leidt vervolgens tot een daling in de productie waardoor de markt zich weer herstelt. Door een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod blijft een daling in de productie uit waardoor de leegstand toeneemt in plaats van afneemt. In de periode 2005-2008 is deze correctie vanwege deze kwalitatieve mismatch uitgebleven waardoor de leegstand na deze periode alleen maar is toegenomen.

In het rapport van de EIB (Kantorenleegstand, 2007) word deze kwalitatieve mismatch verklaard door een aantal ontwikkelingen aan de vraagzijde van de kantorenmarkt. Door nieuwe gebruikerseisen en mogelijkheden tot kostenbesparing hebben ertoe geleid dat nieuwbouwontwikkelingen, ondanks een leegstand rond de 10%, sterk aanhielden. Volgens het rapport wordt dit bevestigd door een leegstandanalyse waarin duidelijk te zien is dat de leegstand niet gelijkmatig verdeeld is over de verschillende locatiesegmenten. In dit onderzoek wordt hier later op ingezoomd (paragraaf 5.4).

Economische groei

Een andere factor die een belangrijke rol speelt bij leegstandontwikkeling is aan de vraagkant van de kantorenmarkt te vinden. De vraag naar kantoorruimte is afhankelijk van de

economische situatie. In tijden van economische groei neemt de werkgelegenheid toe. Wanneer de toename van de werkgelegenheid als het ware omgezet wordt in kantoor gerelateerde banen neemt de vraag naar kantoorruimte toe. Bij een daling van de

werkgelegenheid vindt een tegenovergestelde ontwikkeling plaats, het aantal kantoorbanen neemt af en daarmee ook de vraag naar kantoorruimte. Ook de ontwikkeling van de

beroepsbevolking speelt ( indirect) een belangrijke rol bij de vraagontwikkeling op de kantorenmarkt. De beroepsbevolking heeft een positieve correlatie met de werkgelegenheid.

Dat betekent dat de werkgelegenheid afneemt bij een kleinere beroepsbevolking 8.

Werkgelegenheid is ook afhankelijk van het aantal inwoners in een gebied, vandaar de bekende uitspraak “werk volgt wonen”. Een onderzoek van het Ruimtelijk planbureau

(Woon-werkdynamiek, 2008) brengt hier wel een nuance aan. Volgens het onderzoek gaat het hierbij voornamelijk om de werkgelegenheid in de sectoren onderwijs, zorg en overheid. Werkgelegenheid in de sectoren Industrie, Distributie & handel en Zakelijke dienstverlening zijn in veel mindere mate afhankelijk van het aantal inwoners. Een toename van de potentiele

8

beroepsbevolking van honderd mensen levert ongeveer vijftig nieuwe banen op in de zorg, in de industriële sector levert dezelfde toename in de potentiele beroepsbevolking maar 10 banen op. Ondanks deze nuance blijft het wel een feit dat werkgelegenheid tot op bepaalde hoogte beïnvloedt wordt door het aantal inwoners in een gebied.

Incourante kantoorgebouwen

Leegstand kan ook veroorzaakt worden door veroudering van kantoorgebouwen. Veroudering is een relatief begrip en hoeft niet altijd gekoppeld te zijn aan fysieke of economische

veroudering. Veroudering treedt vaak ook op door nieuwe ontwikkelingen op het gebied van technologie of maatschappelijke veranderingen die kunnen leiden tot nieuwe gebruikerseisen. In de literatuur worden verschillende vormen van veroudering genoemd. Sommige van deze vormen hebben dezelfde naam maar een andere betekenis vormen verschillen qua term maar hebben dezelfde of een overlap in de betekenis. Over het algemeen kunnen alle bekende verouderingsvormen in de literatuur onderverdeeld worden in twee categorieën; Structurele veroudering en relatieve veroudering (Korteweg, 2002). Meurs (2009) maakt onderscheid tussen vier vormen van veroudering die onder deze twee hoofdcategorieën vallen. De eerste is structureel en de laatste drie zijn relatieve verouderingen.

1. Fysieke veroudering: veroudering als gevolg van slijtage aan het object en/of de locatie

2. Maatschappelijke veroudering: veroudering als gevolg van veranderende wetten en regelgeving

3. Ruimtelijke veroudering: veroudering als gevolg van geografische aanpassingen waardoor de functie van het object vervalt.

4. Economische/functionele veroudering: veroudering doordat het object niet meer aan de huidige eisen voldoet.

Het belangrijkste verschil tussen deze vier vormen van veroudering is dat fysieke veroudering optreed door het gebruik van het object zelf. De laatste drie vormen van veroudering worden veroorzaakt door externe factoren en niet door het object zelf.

3.4 De structurele leegstand in beeld gebracht

Bij een (eventuele) kantorentransformatie is het niet alleen inzicht in de transformatiepotentie van belang. Het gaat ook om de vraag in hoeverre een leegstaand kantoorgebouw kans maakt

om op (kort) termijn verhuurd te worden. De verhuurkans is natuurlijk afhankelijk van de marktsituatie (vraag & aanbod) waarvan het kantoorgebouw onderdeel uitmaakt maar de verhuurkans is ook afhankelijk van een aantal specifieke kenmerken van het kantoorgebouw zelf. Zo zullen er kenmerken zijn die de verhuurkans aanzienlijk vergroten, andere kenmerken kunnen ervoor zorgen dat een kantoorgebouw kansloos wordt op de kantorenmarkt.

Aan de hand van een literatuurstudie wordt in deze paragraaf in kaart gebracht welke

specifieke kenmerken en op welke manier deze specifieke kenmerken een relatie hebben met de verhuurkans van een leegstaand kantoorgebouw. Tussen de verhuurkans van een

leegstaand kantoorgebouw en de leegstandduur bestaat een duidelijk verband. Hoe langer een kantoorgebouw leeg blijft staan hoe kleiner de verhuurkans wordt. Niet zozeer vanwege veroudering maar omdat langdurige leegstand vaak niet alleen te maken heeft met uitblijven van de (kwantitatieve) vraag naar kantoorruimte. Vaak heeft het ook te maken met diverse gebouw- en omgevingskenmerken. Deze kenmerken komen dan ( in het geval van structurele leegstand) vaak niet overeen met de wensen van de eindgebruiker.

Binnen de huidige markt waarbij de leegstand hoog is opgelopen door een uitblijvende vraag naar kantoorruimte is het aannemelijk dat structureel (drie jaar of langer) leegstaande

kantoren niet meer als kantoor verhuurd zullen gaan worden. Van der Voordt en Keeris (2007) spreken ook over een kansloos kantoorgebouw wanneer het drie jaar of langer leeg staat (zie figuur 2). Dit uitgangspunt verdient wel een nuance omdat andere bronnen

veronderstellen dat kantoorgebouwen die structureel leegstaan niet per definitie kansloos zijn maar dat de verhuurkans afhankelijk is van meerdere factoren. Deze veronderstelling wordt in het onderzoek van DTZ ( Kanshebbers in de markt, 2012) bevestigd. In het jaarrapport 2012 van de NVM wordt gesproken over problematische en niet problematische structurele leegstand waarbij dus wordt aangegeven dat niet elke vorm van structurele leegstand problematisch hoeft te zijn. Hieronder volgt een literatuuronderzoek naar verschillende kenmerken van structureel leegstaande kantoorgebouwen.

Omvang van de structurele leegstand

De structurele leegstand in de kantorenmarkt is de afgelopen jaren sterk toegenomen. In 2007 stond in Nederland 6 miljoen vierkante meter leeg waarvan 2 miljoen vierkante meter

structureel (Dynamis 2007). Vijf jaar later, in 2012, staat er 7,8 miljoen vierkante meter leeg waarvan 3,4 miljoen (43%) vierkante meter structureel (NVM Jaarcijfers 2012). Een ander

onderzoeksbureau Do Research komt uit op 46% structurele leegstand als aandeel van het totale aanbod. De verwachting is dat in 2013 ongeveer de helft van alle leegstaande

kantoorgebouwen van structurele aard zal zijn. In onderstaand figuur is deze groei duidelijk te zien.

Figuur 6: Aanbod kantoorruimte 2009-2012 (Bron: DO Research)

De toename van de structurele leegstand is niet alleen te zien in de groei van het aantal vierkante meters maar ook in het aantal objecten. In 2009 waren er in totaal 650 structureel leegstaande kantoorgebouwen, in 2012 is het aantal gegroeid naar meer dan 1000

kantoorgebouwen.

Gebouw - en omgevingskenmerken van structureel leegstaande kantoorgebouwen

De structurele leegstand in de kantorenmarkt is vooral te vinden op de monofunctionele locaties met weinig voorzieningen en andere functies. Het gaat dan om kantoorparken en bedrijventerreinen aan de rand van de stad of aan de snelweg. Zoals eerder vermeld heeft nieuwbouwproductie rond het jaar 2000 vooral plaatsgevonden op dit soort locaties. Op dit soort locaties was destijds veel ruimte beschikbaar en waren met de auto goed bereikbaar. Daarnaast hebben bedrijven vaak de wens om zich te vestigen naast andere kantoren met een goed imago waardoor deze ontwikkeling zich versterkt heeft. In 2012 stond, op dit soort locaties, circa 1,8 miljoen vierkante meter structureel leeg. Ruim 60% van de structurele leegstand was te vinden op bovengenoemde locaties. Centrumlocaties kenden met een

percentage van 15% relatief de minste structurele leegstand. Een ander opvallend aspect is dat een groot deel van de structureel leegstaande kantoorgebouwen op deze locaties relatief jong is. In 2012 staat er ruim 1 miljoen vierkante meter leeg met een bouwjaar vanaf 1990. Op centrumlocaties gaat het vooral om kantoorgebouwen met een bouwjaar voor 1990.

Figuur 7: Verdeling aanbod kantoorruimte (Bron: DO Research)

Een ander opvallend aspect is dat de structurele leegstand sterk verschilt per gemeente. De gehele leegstand is voornamelijk geconcentreerd in de Randstad. Dit is ook logisch omdat binnen de Randstad de meeste kantoren staan. De Randstad heeft een aantal satellietsteden

waar de structurele leegstand is opgelopen tot 60% 9. Dit heeft voornamelijk te maken met het

feit dat in tijden van hoogconjunctuur de uitbreiding voor een groot deel in deze steden heeft plaatsgevonden. In tijden van laagconjunctuur, een uitblijvende vraag, oplopende leegstand en prijsdruk worden deze locaties minder interessant vanwege betere alternatieven, bijvoorbeeld in de grotere steden waar de betere en grotere bedrijven gevestigd zijn.

In het onderzoek van Remoy (Out of office, 2010) wordt onder andere onderzoek gedaan naar de gebouwkenmerken van structureel leegstaande kantoorgebouwen. Uit de “Office scan” blijkt dat structureel leegstaande kantoren een aantal gemeenschappelijke kenmerken hebben. Daarnaast blijkt uit dit onderzoek ook dat gebouwkenmerken grotere indicatoren zijn voor leegstand dan omgevingskenmerken. Het onderzoek stelt dat een aantal gebouw- en

omgevingskenmerken een sterke associatie hebben met structureel leegstaande kantoren. Op gebouwniveau zijn een slechte intern/externe uitstraling en een inflexibele lay-out de grootste kenmerken. Op locatieniveau is dit mono functionaliteit, geen of slechte status en weinig voorzieningen. Volgens het onderzoek van Remoy gelden de volgende kenmerken voor structureel leegstaande kantoren:

 Bouwjaar tussen 1980 en 1995  Weinig voorzieningen in de buurt  Low-status locatie

 Monofunctionele omgeving

9

 Minder parkeergelegenheid

 Niet functioneel ( inefficiënt en inflexibel)  Gevels van glas

 Interieur van lage kwaliteit  Technisch vervallen

 niet omschreven als kantoren met lage kwaliteit op het gebied van klimaat en comfort  niet omschreven als kantoren met een slechte bereikbaarheid (auto en OV)

Problematische structurele leegstand

Volgens het rapport van de NVM vormen niet alle structureel leegstaande kantoorgebouwen een probleem op de kantorenmarkt. Een groot deel van deze kantoorgebouwen zijn

bijvoorbeeld recentelijk opgeleverd of staan maar voor een relatief klein deel leeg. De NVM gaat er kennelijk vanuit dat bijvoorbeeld nieuwbouw kantoren nog wel een goede kans hebben om verhuurd te worden. Het rapport stelt vast dat ongeveer 70% van het structurele aanbod problematisch is. Welke criteria door de NVM gebruikt worden om een kantoorgebouw als problematisch te bestempelen is uit het rapport helaas niet af te leiden. Het onderscheid in problematische en niet problematische structurele leegstand is opmerkelijk omdat in de literatuur over structurele leegstand deze tweedeling niet terug te vinden is.

Het rapport van DTZ (De kanshebbers in de markt 2012) bevat min of meer dezelfde

gedachtegang. DTZ typeert kansarme kantoorgebouwen aan de hand van een aantal gebouw, locatie en (lokale) marktkenmerken. Structurele leegstand wordt in dit rapport gezien als één van de kenmerken van kansarme kantoorgebouwen maar worden structureel leegstaande kantoorgebouwen niet meteen als kansarm bestempeld alleen maar omdat ze drie jaar of langer leegstaan. Volgens deze twee rapporten zijn dus niet alle structureel leegstaande kantoorgebouwen per definitie kansloos. Kansarme kantoorgebouwen hebben volgens DTZ de volgende kenmerken:

 Structureel (drie jaar of langer) in aanbod  Geen of minimaal onderscheidend vermogen  Kantoren ontworpen vanuit standaardstramien  Eenzijdige aanwendbaarheid locatie

 Voornamelijk uit de bouwperiode 1980-2000  Grote volumes

3.5 Conclusie

Uitblijven van de vraag voornaamste oorzaak leegstand

De leegstand op de kantorenmarkt is sinds de eeuwwisseling eigenlijk alleen maar

toegenomen. In de leegstandontwikkeling is er een trendbreuk te zien. Nadat de leegstand rond de eeuwwisseling in een razend tempo is toegenomen is de correctie door een aantal factoren uitgebleven waardoor de huidige leegstand toch wel historisch hoog te noemen is. Het gaat om ontwikkelingen zowel aan de vraag als aanbodkant van de kantorenmarkt. De economische crisis heeft zeker zijn impact gehad op het uitblijven van de vraag naar

kantoorruimte. De kantorenmarkt is gevoelig voor schommelingen in de economie omdat de economie een directe relatie heeft met de (kantoor gerelateerde) werkgelegenheid. In het tweede kwartaal van 2013 zijn er 10% minder kantoorbanen dan in 2007 en ten opzichte van

2008 zijn er momenteel 185.000 minder kantoorbanen10. Uitgaande van een gemiddelde

kantoorruimte per werknemer van 20m2 daalt de vraag naar kantoorruimte met 3,7 miljoen vierkante meter. Ook de daling van het aantal vierkante meter per medewerker heeft ervoor gezorgd dat de vraag naar kantoorruimte flink is gedaald. In de afgelopen 5 jaar is de

werkplekomvang per medewerker gedaald van 22,6 m2 naar 18,7 m2, een daling van 17%11.

De vergrijzing en daarmee een dalende beroepsbevolking hebben voor de lange termijn ook invloed op de vraag naar kantoor ruimte maar uit het literatuuronderzoek is niet duidelijk geworden in hoeverre dit heeft bijgedragen aan de huidige leegstand.

Verwachting van de leegstandontwikkeling

Een belangrijke conclusie uit de leegstandanalyse is dat voor een groot deel van de

leegstaande kantoren een opleving van de economie niet voldoende zal om een goede kans te maken op verhuur. Dit heeft te maken met een aantal structurele trends. Voor een deel heeft dit te maken met een structurele daling van de vraag naar kantoorruimte door de daling van de benodigde kantoorruimte per medewerker zoals hierboven beschreven is. Daarnaast zijn er locaties waar de leegstand bovengemiddeld is opgelopen. Het overaanbod op de

kantorenmarkt zorgt ervoor dat kantoren verschuiven op de “kwaliteitsladder”. Kantoren die niet helemaal voldoen aan de huidige gebruikerseisen worden daarom steeds moeilijker verhuurbaar. 10 http://www.ing.nl/nieuws/nieuws_en_persberichten/2013/09/ing_kwartaalbericht-voorbode_van_licht_herstel_in_commercieel_vastgoed.aspx 11 http://www.aos-studley.nl/uploads/media/FMI5_persbericht_werkplekomvang.pdf

Kenmerken van de problematische leegstand

Door de toegenomen leegstand worden ook de kenmerken van structurele leegstand steeds duidelijker. Uit de analyse blijkt dat leegstandduur een belangrijke factor is in de typering van de leegstand. Van der Voordt typeert leegstand voornamelijk op basis van de leegstandduur. Andere literatuur (rapporten DTZ, NVM) koppelt de leegstandduur met een aantal

aanvullende object- en omgevingskenmerken. Het laatste geeft een completer beeld van de kenmerken van problematische leegstand. We kunnen concluderen dat kantoren die te maken hebben met problematische leegstand in de toekomst zeer moeilijk te verhuren zullen zijn en dus in aanmerking komen voor transformatie.

4. TRANSFORMATIE VAN KANTOREN NAAR WONINGEN

In het eerste hoofdstuk van dit onderzoeksrapport is aangegeven dat vier belangrijke invloedsfactoren bij kantorentransformaties onderzocht zullen worden; de vastgoedmarkt (kantoor- en woningmarkt), object- en omgevingskenmerken, de financiële haalbaarheid van transformaties en de belangrijkste stakeholders bij kantorentransformaties. De kantorenmarkt is in hoofdstuk 2 en 3 behandeld. In dit hoofdstuk zal onder andere de woningmarkt aanbod komen. De transformatie van leegstaande kantoren naar woningen kan alleen succesvol zijn wanneer op de woningmarkt genoeg vraag is naar deze woningen. Welke huidige

ontwikkelingen en trends op de woningmarkt zijn relevant voor vastgoedbeleggers die overwegen om leegstaande kantoren in de vastgoedportefeuille te transformeren naar woningen? Naar welke type woningen is er nog steeds een tekort in Nederland en welke doelgroepen zijn interessant voor een eventuele kantoortransformatie? De object- en omgevingskenmerken van structureel leegstaande kantoren zijn in hoofdstuk 2 aan bod gekomen. In dit hoofdstuk zullen de belangrijkste aspecten met betrekking tot de financiële haalbaarheid van kantorentransformaties onderzocht worden. Tenslotte zullen de belangrijkste stakeholders/actoren in kaart gebracht worden.

4.1 Meer vraag naar zorgwoningen door vergrijzing en bezuinigingen op de zorg

In Nederland is de vergrijzing al jarenlang op volle gang. De groep 65+‟ers wordt in Nederland steeds groter, zowel in absolute omvang als in relatie tot de jongere leeftijdscategorieën. De verwachting is dat de komende 10 jaar het aantal 65+‟ers zal verdubbelen van 650.000 naar 1,3 mln. Ook de groep 80+‟ers zal in de komende 10 jaar in aantal verdubbelen 12.

Figuur 8: Bevolkingsopbouw naar leeftijd en geslacht (Bron: CBS; bewerking PBL)

De overheid heeft besloten om het recht op verblijf in een verzorgingstehuis flink in te perken. De langdurige zorg van de overheid voor ouderen wordt hiermee uitgesteld waardoor de benodigde bezuinigingen door de overheid gerealiseerd kunnen worden. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (RLI) schat in dat er voor 40% van de ruim 200.000

12

http://www.gebiedsontwikkeling.nu/workspace/uploads/2014.05.27_ouderen-op-de-wonin-538446b79bbc4.pdf

zorgbehoevende ( nu nog in een zorginstelling) geen recht meer hebben op verblijf in een

verpleeghuis 13.Deze combinatie tussen een toenemend aantal 65+‟ers en de

“verzelfstandiging” van de zorg heeft ertoe geleid dat er een enorm tekort is aan goede en betaalbare zorgwoningen voor deze groep. Volgens de RLI stond het tekort aan passende zorgwoningen in 2012 al op 149.000. Het tekort aan passende zorgwoningen voor deze groep biedt kansen voor leegstaande kantoren. Zorginstellingen vinden tegenwoordig moeilijk een goede locatie terwijl veel kantoren leegstaan. Uit onderzoek is gebleken dat ongeveer 10% tot 15% van de leegstaande kantoren in Nederland geschikt is voor een transformatie naar

zorgwoningen 14. Zoals altijd is een geschikte locatie wel een vereiste. Uit het onderzoek van Van der Voordt (Zorg voor leegstand, 2011) zijn centrumlocaties, locaties in woonwijken en locaties aan de rand van de stad geschikt voor zorgfuncties. Kantoorparken en- en

bedrijventerreinen zijn vaak niet geschikt voor een woonfunctie.

4.2 Structureel tekort aan studentenwoningen

In Nederland is er al sinds jaren een tekort aan goede en betaalbare studentenwoningen. Het tekort aan goede studentenwoningen wordt door zowel de markt als de overheid erkend als probleem. Zo heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) in 2010 een onderzoek laten uitvoeren naar de knelpunten die de realisatie van (nieuwe) studentenwoningen in de weg staan. Vervolgens is het Landelijke Actieplan

Studentenhuisvesting 2011 tot 2016 in het leven geroepen waarin de branche organisatie voor studentenhuisvesting, Vereniging van universiteiten, Vastgoedbelang, de HBO-raad, de G4 en kennissteden en een aantal andere partijen participeren om het tekort van aan

studentenwoningen (van 16.000 studentenwoningen) terug te dringen 15. De Ramingen van de

Landelijke Monitor Studentenhuisvesting in 2013 komen op 18.000 studentenwoningen tot en met 202016. Uit ditzelfde onderzoek blijkt dat de grootste stijging van het aantal studenten in Amsterdam, Utrecht, Groningen, Rotterdam en Den Haag zal plaatsvinden. In de markt voor studentenhuisvesting liggen er dus volop kansen voor kantorentransformaties. Het voordeel van studentenwoningen is dat deze wat minder locatiegebonden zijn vanwege de hoge mobiliteit van studenten.

13 http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2014/01/24/Tekort-zorgwoningen-loopt-op-met 14 http://www.bna-onderzoek.nl/uploads/doc/Rapport_Zorg_voor_leegstand_web-print.pdf 15 http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/convenanten/2011/11/17/landelijk- actieplan-studentenhuisvesting-2011-tot-2016.html 16 http://www.wonenalsstudent.nl/assets/files/Lokale%20rapportages%202013/Monitor%20 Studentenhuisvesting%202013.pdf

Figuur 9: Toename van het aantal studenten naar woonsituatie per studiestad (Bron: Apollo 2013)

Uit de enquete (uitgevoerd door de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting) blijkt ook dat studenten kwaliteitsaspecten en voorzieningen van het gebouw belangrijker vinden dan de locatie zelf. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat studenten vaak in het bezit zijn van een OV-kaart waardoor zijde mogelijkheid hebben om met het openbaar vervoer overal (gratis) naartoe te reizen. Daarnaast is een goede prijs/kwaliteit verhouding is bij de meeste studenten het belangrijkst. Dit is ook logisch aangezien studenten vaak een beperkt budget hebben voor huisvesting. Voor de transformatie van leegstaande kantoren betekent dit dat kantoren die wat verder van het centrum gelegen zijn in aanmerking zouden kunnen komen om getransformeerd te worden in studentenwoningen.

4.3 Huishoudens worden steeds kleiner

Een van de belangrijkste trends voor de woningmarkt is de veranderende gezinssamenstelling in Nederland. Door allerlei maatschappelijke ontwikkelingen is de gemiddelde

huishoudensgrootte afgelopen jaren steeds kleiner geworden. In het huishoudensprognose 2011-2060 van het CBS komt duidelijk naar voren dat de toekomstige groei in huishoudens

voornamelijk bestaat uit eenpersoonshuishoudens17.

Figuur 10: Aantal een- en meerpersoonshuishoudens (Bron: CBS)

Dit brengt met zich mee dat de kwalitatieve vraag naar woningen ook verandert. Door de toename van kleinere huishoudens zijn er andere typen en vaak ook kleinere woningen nodig. Niet alleen omdat er per woning minder ruimte nodig is maar ook omdat het gemiddelde inkomen van een eenpersoonshuishouden kleiner is dan dat van meerpersoonshuishoudens waardoor minder hoge hypotheken kunnen worden afgesloten. De eenpersoonshuishoudens bestaan voornamelijk uit senioren en starters. Door de dalende prijzen op de woningmarkt lijkt het alsof er momenteel meer dan genoeg huizen zijn maar het tegendeel is waar. Doordat er steeds minder woningen worden gebouwd maar tegelijkertijd het aantal kleinere

17

http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/7D0DAAA0-6769-41D5-8EC2-D79A2EC027A0/0/2011k2b15p59art.pdf

huishoudens alleen maar toeneemt, is er momenteel sprake van een kwalitatieve mismatch op de woningmarkt. Het tekort aan woningen voor de kleinere huishoudens biedt kansen voor de transformatiemarkt. Leegstaande kantoren zijn vaak geschikt om getransformeerd te worden in bijvoorbeeld kleinere appartementen voor één of tweepersoonshuishoudens. Onder transformatie van een gebouw wordt in de praktijk verstaan dat een gebouw zodanig

verbouwd wordt dat het geschikt wordt voor een nieuwe functie. Bekende transformaties op de kantorenmarkt zijn de transformaties van kantoorgebouwen naar studenten- en senioren- woningen en hotels. Transformaties van kantoren naar andere functies is vaak

kapitaalintensief en wordt in de praktijk alleen uitgevoerd wanneer men verwacht dat het kantoorgebouw geen enkele kans meer heeft om in de huidige staat verhuurd of verkocht te worden. Wanneer de omstandigheden verslechteren, het kantoorgebouw relatief veroudert en de locatie geschikt is voor transformatie kan het interessant zijn voor een vastgoedbelegger om een gebouw te transformeren naar een andere functie. Een vroegtijdige sloop van het (hele) gebouw kan hiermee voorkomen worden waardoor kapitaalvernietiging voor de vastgoedeigenaar beperkt blijft. De transformatie van een leegstaand kantoorgebouw is voor de vastgoedeigenaar altijd een afweging tussen baten, lasten en (markt) risico‟s.

4.4 Opties voor de eigenaar bij leegstand

Bij leegstand zijn er voor vastgoedeigenaren over het algemeen vier opties. Zij kunnen consolideren, renoveren, transformeren of slopen/nieuwbouw. Bij consolidatie wordt aan het leegstaand kantoorgebouw niks gedaan. Vaak hebben vastgoedeigenaren dan nog de hoop op betere tijden. Zij verwachten op korte termijn een verbetering van de marktomstandigheden waardoor het kantoorgebouw weer verhuurd kan worden of het kantoorgebouw wordt

verkocht. Onder consolideren wordt dus ook verstaan de verkoop van het kantoorgebouw. Bij renoveren wordt het kantoorgebouw aangepast zodat het kan voldoen aan de huidige eisen van kantoorgebruikers. Het gebouw behoudt dus de kantoorfunctie. Bij transformatie wordt de functie van het gebouw veranderd. Transformatie vergt vaak een grotere verbouwing dan bij renovatie. Bij het transformeren van kantoren wordt vaak alleen de structuur van het gebouw behouden, zoals de fundering, kolommen, vloeren en dragende muren. Het gebouw wordt aan de buitenkant vaak volledig gestript, krijgt binnen een nieuwe lay-out en wordt voorzien van nieuwe installaties die passen bij de nieuwe functie van het gebouw. Transformaties zijn over het algemeen dus arbeids- en kapitaalintensiever dan renovaties. De laatste optie is om het leegstaand gebouw volledig te slopen en hiervoor in de plaats een nieuwbouw te realiseren.

Een andere mogelijkheid voor vastgoedeigenaren is om leegstaande kantoren te renoveren en te upgraden naar een hoger segment van de kantorenmarkt. Vooral voor de kantoorgebouwen die technisch en functioneel niet meer voldoen aan de huidige eisen van kantoorgebruikers kan dit een goede optie zijn. Vooral wanneer leegstand veel voorkomt in een bepaald segment is dit een interessante optie voor vastgoedeigenaren. Op die manier hebben zij de

mogelijkheid om het leegstaand kantoor te upgraden naar een segment waar de vraag groter is. In de praktijk is het helaas niet altijd eenvoudig om een dergelijke grote renovatie te doen vanwege een ongeschikte locatie. Upgraden naar een ander segment van de kantorenmarkt is vaak alleen interessant wanneer dit op gebiedsniveau plaatsvindt. Een grootschalige renovatie van een kantoorgebouw dat tussen andere leegstaande kantoren staat heeft niet veel zin. Naast consolideren of renoveren kunnen vastgoedeigenaren ook kiezen voor

sloop/nieuwbouw. In zeer slechte marktomstandigheden, zoals deze, kan dit een interessante optie zijn. Nieuwbouw is nog steeds erg populair bij kantoorgebruikers vanwege de

duurzaamheid van de gebouwen, een flexibele lay-out hebben en het gebouw heeft vaak allerlei extra voorzieningen. Het realiseren van nieuwbouw is vaak kapitaalintensief, ook omdat het gesloopte kantoorgebouw vaak nog niet helemaal afgeschreven is. Herontwikkeling van het hele gebied werkt vaak stimulerend voor vastgoedeigenaren om te kiezen voor deze optie omdat ook de grondprijzen dan stijgen. De laatste optie is transformatie. Transformatie van leegstaande kantoorgebouwen komt steeds vaker voor vanwege de toenemende

structurele leegstand. Transformatie is vaak een uitstekende oplossing voor leegstaande kantoren op multifunctionele locaties. Door te transformeren kunnen vastgoedeigenaren zich terugtrekken uit een onevenwichtige kantorenmarkt. Kansloze kantoren krijgen een nieuw toekomstbestendige functie waardoor de marktwaarde van het gebouw een flinke boost krijgt.

4.5 Financiële haalbaarheid

Veel vastgoedbeleggers kiezen in deze tijd nog steeds voor de eerste optie (consolideren) als het gaat om leegstaande kantoren. Dit heeft een aantal oorzaken. Ten eerste heeft dit te maken met het hanteren van een te hoge boekwaarde door sommige vastgoedeigenaren. Voor het bepalen voor de boekwaarde zijn er een aantal mogelijkheden. Beursgenoteerde

vastgoedbedrijven zijn bij het bepalen van de boekwaarde van het vastgoed verplicht de richtlijnen van de International Financial Reporting Standards (IFRS) te hanteren. De IFRS stelt vast dat voor beleggingsobjecten de vastgoedonderneming twee grondslagen mag