Titel: De Airbnb-verhuurder fiscaal belast Ondertitel: Naar analogie vanuit de bedrijfsopvolging
Naam: Arsjad Abdoelrahiman
Datum: Oktober 2016
Studentnummer: 6159656
Faculteit: Universiteit van Amsterdam, Economie en Bedrijfskunde Opleiding: Fiscale economie
Vak: Masterscriptie (12 ECTS) Scriptiebegeleider: dhr. prof. dr. J.L. van de Streek Tweede lezer: dhr. prof. dr. mr. E.J.W. Heithuis
Verklaring eigen werk
Hierbij verklaar ik, Arsjad Abdoelrahiman dat ik deze scriptie zelf geschreven heb en dat ik de volledige verantwoordelijkheid op me neem voor de inhoud ervan. Ik bevestig dat de tekst en het werk dat in deze scriptie gepresenteerd wordt origineel is en dat ik geen gebruik heb gemaakt van andere bronnen dan die welke in de tekst en in de referenties worden
genoemd. De Faculteit Economie en Bedrijfskunde is alleen verantwoordelijk voor de begeleiding tot het inleveren van de scriptie, niet voor de inhoud.
Pagina 2 van 46
Inhoudsopgave
Voorwoord ... 4
1 Aanleiding en opzet van het onderzoek ... 5
1.1 Leeswijzer ... 7
2 De opkomst van de deeleconomie ... 8
2.1 Aspecten van de deeleconomie ... 8
2.1.1 Definitie deeleconomie ... 8
2.1.2 Motieven deeleconomie ... 8
2.1.3 Kritiek deeleconomie ... 9
2.1.4 Level playing field ... 9
2.2 De relevantie van Airbnb ... 10
2.2.1 Airbnb in Amsterdam ... 10
2.3 Evaluatie Airbnb door de gemeente Amsterdam ... 11
2.3.1 Drie vormen van verhuur ... 11
2.3.2 Criteria gemeente Amsterdam ... 12
2.3.3 Omvang toeristische verhuur ... 13
2.3.4 Toeristenbelasting ... 14
2.3.5 Handhaving ... 15
3 Het proces en de opbrengsten van een Airbnb-verhuurder ... 16
3.1 Welk proces ondergaat een Airbnb-verhuurder? ... 16
3.1.1 Mismatch gemeente Amsterdam en website Airbnb ... 19
3.2 Best-, average- en worst-case scenario van de opbrengsten van een Airbnb-verhuurder ... 20
3.2.1 Overtreden scenario ‘60 dagen-criterium’ ... 22
3.3 Werkzaamheden Airbnb-verhuurder... 23
3.4 Kwalificatie opbrengsten Airbnb-verhuurder: box 1 of box 3? ... 23
3.5 Tussenconclusie ... 24
4 Kwalificatievraagstuk van de Airbnb-verhuurder ... 25
4.1 Ondernemer of belegger op vier niveaus... 25
4.1.1 Niveau 1: definitie vs open norm ... 25
4.1.2 Niveau 2: ondernemer vs belegger ... 27
4.1.3 Niveau 3: jurisprudentie vastgoedondernemer ... 30
4.1.4 Niveau 3: jurisprudentie vastgoedbelegger ... 34
4.1.5 Niveau 4: Airbnb vakantieverhuur ondernemer of belegger? ... 35
5 Conclusie ... 38
6 Aanbevelingen... 39
Afkortingenlijst
A-G: Advocaat-Generaal
Btw: Belastingen toegevoegde waarde
IRS: International Revenue Service
Wet IB: Wet inkomstenbelasting 2001
Wet IB 1964: Wet inkomstenbelasting 1964
Wet Vpb: Wet op de vennootschapsbelasting 1969
Wob: Wet openbaarheid van bestuur
V-N: Redactie Vakstudie Nieuws
Pagina 4 van 46
Voorwoord
Tijdens het volgen van het vak Belastingheffing van concerns heeft de heer Van de Streek een oproep gedaan aan de studenten om een scriptie te schrijven omtrent het onderwerp Airbnb. De heer Van de Streek heeft vervolgens een tweetal scriptiebijeenkomsten
gehouden om studenten over dit onderwerp te enthousiasmeren en aangegeven dat hij naar aanleiding van deze scripties een congres wil houden waarin Amsterdammers door alumnus geïnformeerd worden over de fiscale vraagstukken omtrent Airbnb.
De mogelijkheid dat een scriptie door een ander publiek dan de Universiteit van Amsterdam zal worden gelezen en bovendien een informatieve rol kan vervullen, was voor mij de aanleiding om mijn masterscriptie over dit onderwerp te schrijven. Het is immers een zeer actueel onderwerp waarover ter zake onder meer het belastingstelsel tot op heden nog veel onduidelijkheid bestaat. Het wordt dan ook hoog tijd voor opheldering.
Bij deze wil ik de heer Van de Streek bedanken voor zijn feedback tijdens de
gesprekken. De gesprekken, die ik als zeer aangenaam heb ervaren, hebben ervoor gezorgd dat ik deze scriptie aan u presenteer.
Crescit scribendo scribendi studium (met het schrijven groeit de schrijflust).
Amsterdam, 30 oktober 2016
1 Aanleiding en opzet van het onderzoek
Omnia mutantur, nos et mutamur in illis, oftewel, ‘alles verandert en wij veranderen mee’. Dit geldt ook voor de economie zoals wij die nu kennen. Met de opkomst van bedrijven als Airbnb, Snappcar, Wimdu, Uber, Alibaba en Facebook is een interessante verschuiving gaande met betrekking tot de economie.1 Deze bedrijven hebben één ding gemeen en dat is
het hanteren van een nieuw verdienmodel.2 Dit nieuwe verdienmodel is gebaseerd op de
deeleconomie waarbij geconstateerd mag worden dat deze nieuwe digitale platvormen feitelijk geen bezit hebben.3
Het gevolg van dit verdienmodel is dat de omstandigheden op zowel maatschappelijk als economisch vlak veranderen. Dat momenteel een verandering gaande is wordt ook bevestigd door het NRC4 (…) ”De jongeren zien hun woning als een verdienmodel”. In plaats
van business-to-customer vindt een verschuiving plaats naar customer-to-customer.5 De
staatssecretaris6 heeft dit ook geconstateerd en merkt op dat deze vorm van innovatie
gestimuleerd dient te worden. Uit een onderzoek verricht door de Belastingdienst volgt echter dat de huidige fiscale wet- en regelgeving nog altijd niet is ingericht op de ‘nieuwe economie’.7 Hierdoor zijn onduidelijkheden ontstaan voor zowel ondernemers als
particulieren, hetgeen kan leiden tot misbruik omdat men weet dat er onduidelijkheid heerst over bepaalde fiscale wetgeving. Denkbaar is dat professionele partijen van deze
onduidelijkheden gebruikmaken en zodoende woningen op structurele basis verhuren met als doel de regels van de hotelbranche te ontwijken. Bijgevolg is dat de verhuurders zullen concurreren met de hotels waardoor er spanningen kunnen ontstaan binnen de markt waarin zij opereren en daardoor het zogeheten ‘level playing field’ in gevaar brengen.
Uit hetzelfde onderzoek van de Belastingdienst volgt dat ook de Belastingdienst worstelt met de deeleconomie en dat zij de mening is toegedaan dat door de opkomst van onder andere Airbnb de fiscale wet- en regelgeving op voornoemde ontwikkeling moet anticiperen.8 1 http://www.elsevier.nl/Economie/achtergrond/2014/10/De-zes-geheimen-van-Airbnb-Uber-en-Tesla-1616165W/ 2 Kamerstukken II 2014/15, 33 009, nr. 10, blz. 1. 3http://www.sprout.nl/artikel/events/sharing-economy-samen-spelen-samen-delen, http://www.z24.nl/ondernemen/waarom-verlieslijdend-airbnb-meer-waard-is-dan-hotelreus-mariott-568664 4https://www.nrc.nl/nieuws/2016/04/15/airbnb-boosdoener-1609036-a987973 5 Rapport Belastingdienst (2016). Verkenning interneteconomie, 17 mei 2016, blz. 3. 6 Kamerstukken II 2014/15, 33 009, nr. 10, blz. 3.
7Rapport Belastingdienst (2016). Verkenning interneteconomie, 17 mei 2016, blz.15. Kamerstukken II 2014/15,
33 009, nr. 10, blz. 8.
8 Rapport Belastingdienst (2016). Verkenning interneteconomie, 17 mei 2016, blz. 21 – 22., Kamerstukken II
Pagina 6 van 46
RTLZ9 merkt op dat het zelfs voor de Belastingdienst moeilijk is om op te maken wanneer
men als ondernemer of belegger gekwalificeerd dient te worden. “De deeleconomie levert de Belastingdienst hoofdbrekens op”, dat blijkt uit een onderzoek van de Belastingdienst dat door de NOS via een Wob-verzoek is opgevraagd op 6 september 2016.10 In het geval van
Airbnb dient duidelijke fiscale wet- en regelgeving te worden ontwikkeld zodat verhuurders hiervan gebruik kunnen maken. Het is bovendien onduidelijk wat de regels met betrekking tot de btw-aspecten zijn11 en welke gevolgen de verhuur voor de samenloop met de
eigenwoningregeling in box 1 heeft. In een uitzending van RTLZ Money Talks12 zegt Harmen
van Sprang “Een kamer in je eigen koophuis mag je belastingvrij verhuren”. In hoeverre klopt dit? Daarnaast is het onduidelijk wat de gevolgen zijn voor de gemeentelijke wet- en
regelgeving en toeristenbelasting.13
Ook diverse auteurs in de literatuur zijn het er over eens dat de begrippen ondernemer en belegger nader moet worden gedefinieerd. Volgens Rozendal dient
duidelijkheid te worden verschaft over het onderscheid ondernemer of belegger.14 Van Dijck
is van mening dat indien een begrip na zestig jaar nog steeds niet is gedefinieerd het aan de staatssecretaris dan wel medewetgever is om dit alsnog te doen.15 Het voorgaande is echter
slechts een greep uit de fiscaal-economisch veranderde omstandigheden waar de huidige fiscale wet- en regelgeving nog niet op is ingericht. In deze scriptie zal echter één van de onduidelijkheden worden onderzocht, te weten de kwalificatie van de begrippen ondernemer en belegger. De kwalificatie van deze begrippen dient een maatschappelijk en economische belang en is bovendien verhelderend voor onder meer de Belastingdienst. Voor de
Belastingdienst is het immers nog onduidelijk waar de scheidslijn ligt.16
De volgende probleemstelling staat dan ook centraal in deze scriptie: In hoeverre kan de Airbnb-verhuurder fiscaal worden belast als ondernemer dan wel als belegger?
Het boxensysteem – oftewel de rangorderegeling op grond van art. 2.14 Wet IB – speelt bij deze probleemstelling een belangrijke rol vanwege het verschil in belastingdruk. De rangorderegeling is van toepassing indien sprake is van vastgoedexploitatie. Op grond van art. 2.14 Wet IB geldt ten eerste dat – alvorens de heffing in de Wet IB wordt bepaald – sprake moet zijn van belastbare winst uit onderneming.
9http://www.rtlz.nl/finance/personal-finance/belastingdienst-met-handen-in-het-haar-over-deeleconomie,
http://www.rtlz.nl/finance/personal-finance/niemand-betaalt-belasting-over-inkomsten-airbnb
10http://nos.nl/artikel/2130175-belastingdienst-worstelt-met-interneteconomie.html 11 Merkx. M, (2016). Samen delen, Uitvergroot V-N 2016/29.0, 31 mei 2016, blz. 1.
12http://www.rtlz.nl/tv/laatste-videos/de-trend-je-woning-verhuren-en-geen-belasting-betalen, 16 oktober
2015.
13 Schep. A, (2016). De toeristenbelasting moet op de schop!, Uitvergroot V-N 2016/34.0, 27 juni 2016, blz. 1. 14 Rozendal, A. (2015). Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting, NTFR 2015/3, blz. 2.
15 Dijck, J.E.A.M. van (2006). Onduidelijke wettelijke begrippen, WFR 2006/1129, blz. 1. 16 Rapport Belastingdienst (2016). Verkenning interneteconomie, 17 mei 2016, blz. 18.
Ten tweede geldt dat – indien de vastgoedexploitatie niet als onderneming kan worden gekwalificeerd – bepaald dient te worden of er sprake is van resultaat uit overige
werkzaamheden. Is dit niet het geval, zal het resultaat immers als inkomsten uit beleggen moeten worden gekwalificeerd.17 Afhankelijk van deze kwalificatie dient het resultaat uit de
verhuur progressief in box 1 te worden belast of forfaitair in box 3. De wettelijke bepalingen die voor dit kwalificatievraagstuk een rol spelen zijn de artikelen 2.14, 3.2, 3.4, 5.3 Wet IB en artikel 35c SW.
De probleemstelling wordt beantwoord aan de hand van jurisprudentie- en
literatuuronderzoek. Hiermee wordt beoogd aan de hand van opgestelde criteria te bepalen waar de grens ligt voor de ondernemer en de belegger. Tevens zal duidelijk worden gemaakt hoe de verhuuropbrengsten blijkens de fiscale wetgeving dienen te worden gekwalificeerd. Het hanteren van een open norm of nieuwe fiscale wet- en regelgeving is hierbij van belang.
1.1
Leeswijzer
De opbouw van dit onderzoek is als volgt. Allereerst wordt de deeleconomie met betrekking tot de onderneming Airbnb beschreven alsook wat de rol van de gemeente Amsterdam – als zijnde een gemeente waarin Airbnb veel voorkomt – hierbij is. In hoofdstuk drie wordt het proces beschreven dat een Airbnb-verhuurder op de website doorloopt. Vervolgens wordt in dit hoofdstuk een drietal scenario’s van de opbrengsten van een Airbnb-verhuurder
uitgewerkt. Daarna wordt geanalyseerd wanneer de huuropbrengsten in box 1 of box 3 worden belast. Tot slot worden de werkzaamheden van een Airbnb-verhuurder in dit
hoofdstuk beschreven. In hoofdstuk vier wordt ingegaan op wat verschillende auteurs zoals Albert, Berkhout, Hoogeveen, Rozendal, Te Niet en Van Dijck verstaan onder het begrip ondernemen en beleggen. Daarna wordt beschreven hoe de wetgever deze begrippen definieert en wordt een analyse gegeven van de jurisprudentie over de wijze waarop de rechtspraak de begrippen ondernemen en beleggen definieert, alsmede welke criteria en werkzaamheden hierbij van belang zijn. Hoofdstuk vijf bevat de conclusie waarin antwoord wordt gegeven op de probleemstelling en tot slot worden in hoofdstuk zes de aanbevelingen aangedragen.
Pagina 8 van 46
2 De opkomst van de deeleconomie
2.1
Aspecten van de deeleconomie
Nihil novi sub sole, oftewel ‘er is niets nieuws onder de zon’. Het delen van bezittingen is een eeuwenoud concept. De frequentie en de manier waarop dit gebeurt is echter veranderd. De basis van de ‘sharing economy’ ofwel deeleconomie is: het bezit18 dat men – al dan niet als
eigenaar – deelt met familie, vrienden of kennissen. Het bezit kan van alles zijn. Van een boormachine tot aan een woning en in ruil daarvoor wordt een tegenprestatie geleverd of met geld betaald. Anno 2016 geldt dat een economische verandering is ingezet: de opkomst van de deeleconomie. Dit is mede mogelijk gemaakt door de digitalisering en de
technologische ontwikkelingen zoals het gebruik van de smartphone en social media. De deelinitiatieven zijn inmiddels gegroeid. Vroeger ging een consument naar een verhuurbedrijf om een auto te huren. Tegenwoordig gebruiken consumenten bijvoorbeeld de app Snappcar op hun smartphone om een auto te huren. En, in plaats van het boeken van een hotel op hun vakantiebestemming, boekt men tegenwoordig een woning via de Airbnb-app.
2.1.1
Definitie deeleconomie
Er zijn verschillende definities die worden gehanteerd voor de deeleconomie. Zo omschrijven Meelen en Frenken19 het als “het fenomeen dat consumenten elkaar gebruik laten maken
van hun onderbenutte consumptiegoederen, eventueel tegen betaling”. In het onderzoek van ING20 (hierna: ING 2015) wordt de deeleconomie gedefinieerd als “alle transacties van
onbenut bezit dat door consumenten tijdelijk en tegen betaling met andere consumenten wordt gedeeld”. Hieraan wordt volgens ING 2015 voldaan als sprake is van consumer-to-consumer, bezit en geen diensten, onbenut bezit, tijdelijke toegang tot bezit waarbij het eigendom21 niet verandert en betaalde transacties. Gelet op het feit dat deze kwalificatie veel
concreter en het meest gangbaar22 is zal waar in dit onderzoek wordt gesproken over
deeleconomie derhalve worden uitgegaan van de kwalificatie als bedoeld in voornoemd onderzoek.
2.1.2
Motieven deeleconomie
De voornaamste reden om deel te nemen aan de deeleconomie is het verdienen of besparen van geld. Dit blijkt uit het onderzoek gevoerd door The People Who Share 201323 en uit het
onderzoek van ING 2015.24
18 Art. 3:107 BW.
19 Meelen, T., Frenken, K. (2014) Uberpop is geen voorbeeld van deeleconomie, Het Parool, 10 oktober 2014. 20 ING Economisch Bureau (2015). Ruim half miljoen huishoudens doen mee aan de deeleconomie, juni 2015,
blz. 16.
21Juridisch gezien hoeft de bezitter geen eigenaar te zijn.
22 Rapport Belastingdienst (2016). Verkenning interneteconomie, 17 mei 2016, blz. 36. 23 NCDO (2013). Nederlanders & de deeleconomie, december 2013, blz. 9.
24 ING Economisch Bureau (2015). Ruim half miljoen huishoudens doen mee aan de deeleconomie, juni 2015,
Immers, uit het onderzoek van The People Who Share 2013 blijkt dat 44% van de
deelnemers om geld te besparen of te verdienen25 en uit het onderzoek van ING 2015 blijkt
dat 40% van de deelnemers deelneemt om geld te besparen en 28% om geld te verdienen.26
2.1.3
Kritiek deeleconomie
Er is ook kritiek op de deeleconomie. Enerzijds wordt beargumenteerd dat door de
deeleconomie lagere inkomensgroepen hiervan zouden kunnen profiteren met als gevolg dat het hen welvarender maakt.27 Anderzijds wordt beargumenteerd dat de deeleconomie leidt
tot meer ongelijkheid doordat men enkel aan de deeleconomie kan deelnemen wanneer zij over eigendom28 beschikken. Als men niet over eigendom beschikt, kan men immers ook
niets aanbieden. Momenteel wordt het meeste geld verdiend met het aanbieden van een woning, hetgeen niet iedereen in eigendom heeft.29
2.1.4
Level playing field
De deeleconomie heeft tot gevolg dat de autoriteiten zich zodanig dienen in te richten dat zij met deze nieuwe ontwikkeling kunnen omgaan. Tot op heden geldt dat de wet- en
regelgeving met betrekking tot de fiscaliteit en handhaving onvoldoende aansluit op de huidige ontwikkelingen.30 Door de opkomst van de deeleconomie zijn hieromtrent dan ook
nog veel onduidelijkheden. Dit blijkt tevens uit het rapport van de Belastingdienst.31 Het is
dan ook denkbaar dat het creëren van duidelijkheid zal leiden tot een groei wat betreft de deeleconomie.
Een ander bijkomend gevolg van de opkomst van de deeleconomie is de toenemende vraag naar regulering van de fiscale wet- en regelgeving met als doel het level playing field tussen de deeleconomie en traditionele economie gelijk te houden. Hierbij geldt dat het level playing field gewaarborgd dient te worden tussen traditionele marktpartijen en nieuwe aanbieders. Onder level playing field wordt onder meer verstaan het hebben van een gelijk speelveld in termen van regels waarbij alle regels voor alle bedrijven hetzelfde zijn. Onder level playing field kan echter ook worden verstaan het hebben van een gelijk speelveld in termen van uitkomst waarbij alle bedrijven een gelijk verwachte winst hebben.32
25 NCDO (2013). Nederlanders & de deeleconomie, december 2013, blz. 8.
26 ING Economisch Bureau (2015). Ruim half miljoen huishoudens doen mee aan de deeleconomie, juni 2015,
blz. 6.
27 Hulshof, M. & van der Veen, M. (2013) Opkomst van de huureconomie, Vrij Nederland.
28 Onder het eigendom wordt het hebben van een huis, maar ook een boor verstaan. In deze scriptie wordt bij
het begrip bezit uitgegaan van eigendom.
29 ING Economisch Bureau (2015). Ruim half miljoen huishoudens doen mee aan de deeleconomie, juni 2015,
blz. 14.
30 Kamerstukken II 2014/15, 33 009, nr. 10, blz. 6 – 9.
31 Rapport Belastingdienst, Verkenning interneteconomie, 17 mei 2016, blz. 4. 32 Norden, G.J. van (2015). Fiscaliteit en de nieuwe economie, NTFR 2015/2205, blz. 1.
Pagina 10 van 46
Een ander aspect dat een belangrijke rol speelt met betrekking tot een gelijk speelveld is het ‘fiscale’ gelijkheidsbeginsel. Gelijke gevallen moeten gelijk worden behandeld en ongelijke gevallen ongelijk in de mate van ongelijkheid.33 In dit onderzoek wordt uitgegaan van de
eerste categorie met betrekking tot een gelijk speelveld in termen van regels. De
deeleconomie kent overigens andere betrokken partijen dan de oude economie. Zo geldt in de oude economie dat de relatie tussen business-to-consumer centraal staat. In de huidige economie staat echter de relatie consumer-to-consumer centraal.
Voor de overheid geldt als gevolg van de deeleconomie dat de btw-opbrengsten op de korte termijn zullen dalen.34 Dit komt doordat consumenten incidenteel deelnemen aan de
deeleconomie. Indien een consument-eigenaar incidenteel deelneemt aan de deeleconomie wordt deze niet gekwalificeerd als ondernemer.35 Wanneer een consument-eigenaar echter
bedrijfsmatig deelneemt aan de deeleconomie kan deze wel btw-plichtig worden met als gevolg dat het korte termijn-probleem van de dalende btw-opbrengsten wordt opgelost.36
2.2
De relevantie van Airbnb
Airbnb is sinds de oprichting in 2008 uitgegroeid tot een begrip als een consument naar een accommodatie op een vakantiebestemming zoekt. Momenteel kan men via Airbnb in meer dan 191 landen, ook wel 34.000 steden, over de wereld terecht. Het aantal accommodaties dat via Airbnb wordt aangeboden is circa 2 miljoen en het aantal consumenten dat gebruik maakt van deze dienst bedraagt meer dan 60 miljoen.37
2.2.1
Airbnb in Amsterdam
Sinds de oprichting van Airbnb hebben meer dan 4 miljoen consumenten een woning
gehuurd.38 Airbnb is – zonder dat Airbnb de woningen in eigendom heeft dan wel bezit – qua
aanbod in vergelijking met de hotelketens groter. Hiermee wordt duidelijk dat zowel op macro- als microniveau rekening dient te worden gehouden met de impact van de
deeleconomie. Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat verhuur via Airbnb een nieuw opkomende vorm van verhuur is. Bij deze vorm verhuurt de bezitter de woning onder strikte voorwaarden. Deze voorwaarden zijn verder uitgewerkt in paragraaf 2.3.1.
33 Norden, G.J. van (2015). Fiscaliteit en de nieuwe economie, NTFR 2015/2205, blz. 1.
34 ING Economisch Bureau (2015). Ruim half miljoen huishoudens doen mee aan de deeleconomie, juni 2015,
blz. 10.
35 Rapport Belastingdienst (2016). Verkenning interneteconomie, 17 mei 2016, blz. 11, 18.
36 ING Economisch Bureau (2015). Ruim half miljoen huishoudens doen mee aan de deeleconomie, juni 2015,
blz. 13.
37https://www.airbnb.nl/about/about-us
De gemeente Amsterdam heeft in 2012 aan de gemeenteraad de opdracht gegeven om te onderzoeken wat de impact van Airbnb sinds diens oprichting op de stad is.39 In 2013
is er een notitie verschenen met betrekking tot de toeristische verhuur van woningen in Amsterdam. Uit de notitie is gebleken dat wie diens woning tijdens vakantieperioden
incidenteel wil verhuren dat mag doen onder, zoals reeds aangegeven, strikte voorwaarden. De gemeente Amsterdam stelt in de notitie van juni 2013 dat deze vorm van verhuur die door Airbnb wordt aangeboden past bij de stad Amsterdam.40 Deze vorm van verhuur sluit
volgens de gemeente Amsterdam goed aan op de belangrijke waarden als een stad met een vrijheid van keuze en een open verbinding met de rest van de wereld. Ook leidt deze vorm van verhuur tot een beter gebruik van de woningvoorraad. Ten slotte is deze vorm van verhuur een stimulans voor het toerisme en de economie. Airbnb heeft momenteel immers een marktaandeel van 75% van het totaal aanbod van de toeristische woningverhuur in Amsterdam. Het overige deel wordt gedeeld door kleinere spelers op de markt zoals, Wimdu, gflats en Housetrip.41 In 2014 heeft de gemeente Amsterdam het besluit genomen dat deze
voorwaarden in acht moeten worden genomen en het gehanteerde beleid na twee jaren, in 2016, zal worden geëvalueerd.
2.3
Evaluatie Airbnb door de gemeente Amsterdam
De evaluatie door de gemeente Amsterdam heeft inmiddels plaatsgevonden en het evaluatierapport dient als uitgangspunt voor de volgende paragrafen.
2.3.1
Drie vormen van verhuur
Blijkens het evaluatierapport zijn er drie vormen van verhuur in de gemeente Amsterdam te onderscheiden, te weten vakantieverhuur, short stay en bed & breakfast.42 Voor elk van deze
vormen heeft de gemeente Amsterdam criteria opgesteld zodat deze vormen kunnen worden gecategoriseerd. De criteria voor elke vorm van verhuur wordt nader opgesomd.43
Voor short stay geldt dat:
de verhuurperiode per verblijf minimaal zeven nachten aaneengesloten moet zijn; verhuur aan meer dan vier personen niet is toegestaan;
in de bestaande bouw een zogeheten vergunning woningonttrekking die tien jaar geldig is moet worden verleend;
het bestemmingsplan short stay moet toestaan; en de afdracht toeristenbelasting verplicht is.
39 Gemeente Amsterdam (2013). Toeristische verhuur van woningen (“vakantieverhuur”) in Amsterdam, juni
2013, blz. 1.
40 Gemeente Amsterdam (2013). Toeristische verhuur van woningen (“vakantieverhuur”) in Amsterdam, juni
2013, blz. 1.
41 Gemeente Amsterdam (2016). Evaluatie toeristische verhuur van woningen, februari 2016, blz. 8. 42 Gemeente Amsterdam (2016). Evaluatie toeristische verhuur van woningen, februari 2016, blz. 5 – 6. 43 Gemeente Amsterdam (2016). Evaluatie toeristische verhuur van woningen, februari 2016, blz. 5 – 6.
Pagina 12 van 46
Voor bed & breakfast geldt dat:
er minimaal 60% van de oppervlakte in gebruik van de hoofdbewoner(s) moet blijven; er maximaal vier bedden zijn;
de toeristenbelasting wordt afgedragen; en
de bed & breakfast gemeld moet worden bij het betreffende stadsdeel.
Ten slotte geldt voor vakantieverhuur, de verhuurvorm die in navolgende paragraaf verder wordt behandeld, dat:
het voor maximaal 60 dagen per jaar is toegestaan; er maximaal vier personen in de woning mogen verblijven; de toeristenbelasting wordt afgedragen;
er geen sprake is van een corporatiewoning; er geen sprake is van overlast;
de woning aan de brandveiligheidseisen voor woningen voldoet; en
de verhuurder de hoofdbewoner is en als zodanig staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen.
Van de zojuist behandelde drie vormen van verhuur zal dit onderzoek zich echter beperken tot de laatstgenoemde vorm van verhuur, te weten vakantieverhuur, en in het bijzonder casuïstiek waarbij een deel van de woning wordt verhuurd.
2.3.2
Criteria gemeente Amsterdam
De gemeente Amsterdam heeft criteria opgesteld over welke regels van toepassing zijn op vakantieverhuur. Hieronder volgt de opgestelde criteria met daarop een korte toelichting.44
Verhuur langer dan zestig dagen. Voor de vakantieverhuur van woningen geldt een maximaal aaneengesloten verhuurperiode van zestig dagen per jaar. Indien dit langer is, wordt het beschouwd als hotelmatig verhuur.
Verhuur langer dan zestig dagen waarbij de verhuurder zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning. Indien de verhuurder langer verhuurt dan de toegestane verhuurperiode van zestig dagen kan dit tot gevolg hebben dat de woning niet meer aangeboden kan worden. Deze illegale vorm van verhuur wordt door de gemeente Amsterdam
bestreden, omdat de maatschappelijke effecten zoals het onttrekken van een woning uit de woningvoorraad hiervan groot zijn. De gemeente Amsterdam beroept zich bij de handhaving op de artikelen uit de Huisvestingwet, het bouwbesluit, de
bouwverordening en het bestemmingsplan.
Verhuur langer dan zestig dagen waarbij de verhuurder zijn hoofdverblijf wel heeft in de woning. Indien sprake is van hoofdverblijf én de verhuurperiode is langer dan zestig dagen, worden de beleidsregels overtreden. De gemeente Amsterdam kan in dat geval echter geen beroep doen op de Huisvestingswet. De woning kan immers wegens een huurbeschermingsrechtelijke45 aspect niet uit de woningvoorraad worden
onttrokken. De gemeente Amsterdam verkeert in dit geval in een lastige situatie, omdat de nieuwe Huisvestingwet niet eenduidig is om te kunnen handhaven bij verhuur langer dan zestig dagen. Op grond van alleen het bestemmingsplan blijkt handhaving complex en tijdrovend. De gemeente Amsterdam moet dit immers aantonen en de dagengrens is lastig hard te maken. Er is aanvullend bewijs nodig aan de hand van boekingen. Tevens blijkt het lastig te zijn om zonder adresindicatie de juiste adressen te vinden.
Niet meer dan vier toeristen per woning. Vanwege het bouwbesluit – waarin onder meer de brandveiligheid wordt geregeld – en de bouwverordening – waaruit volgt dat er een omgevingsvergunning nodig is indien de woning aan meer dan vier personen wordt verhuurd – wordt hierop streng gehandhaafd door de gemeente Amsterdam. 2.3.3
Omvang toeristische verhuur
Naast het onderzoek met betrekking tot de impact van Airbnb op de stad, heeft de gemeente Amsterdam de gemeenteraad in 2012 tevens verzocht aanbevelingen te doen over de wijze waarop zij met deze nieuwe vorm van woningverhuur moet omgaan. In juni 2013 zijn de resultaten van dit onderzoek gepubliceerd. Hieruit is gebleken dat in 2013 ongeveer 4.500 woningen via Airbnb werden aangeboden.46 Dat is iets meer dan 1% van het aantal
woningen in Amsterdam. Het aantal overnachtingen in 2013 werd geschat op ongeveer 175.000 overnachtingen per jaar. Om het in perspectief te plaatsen; dit is minder dan 2% van het totaal van de toeristische overnachtingen in Amsterdam. In 2014 blijkt het aantal
woningen dat beschikbaar werd gesteld te zijn gestegen naar een totaal van 16.500 woningen. Dit komt neer op 3% van het aantal woningen in Amsterdam. In 2015 is het percentage van het aantal woningen dat in Amsterdam ter beschikking werd gesteld voor toeristische verhuur gestegen naar 5%.
Begin 2016 is met behulp van informatie van Airbnb een schatting gemaakt over de periode 1 februari 2015 en 1 februari 2016. Hieruit volgt dat het aantal woningen dat voor toeristische verhuur wordt gebruikt is gestegen naar ongeveer 22.000 woningen.47 Dat is
bijna een vervijfvoudiging ten opzichte van het jaar 2013.
45 Huurbescherming is geregeld in art. 7:232 t/m art. 7:282 BW.
46 Gemeente Amsterdam (2013). Toeristische verhuur van woningen (“vakantieverhuur”) in Amsterdam, juni
2013, blz. 2.
Pagina 14 van 46
Het percentage in 2016 van het aantal woningen dat ter beschikking wordt gesteld is
inmiddels gestegen naar 7%. Gelet op het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat er circa 875.000 overnachtingen per jaar via Airbnb of soortgelijke aanbieders in Amsterdam plaatsvinden.
Door de enorme groei van de woningverhuur via Airbnb is ook sprake van een nieuwe ontwikkeling binnen de toeristische verhuur, namelijk de opkomst van de zogeheten sleutelbedrijven. Deze bedrijven bieden de service aan om het proces van verhuur over te nemen van de Airbnb-verhuurders. 48 Zij nemen onder meer de incheck en de schoonmaak
voor hun rekening. Het blijkt dat deze bedrijven een gevarieerd portfolio hebben van tien tot aan honderd woningen en dat het aantal servicediensten per bedrijf verschilt. Dit blijkt uit het contact dat de afdeling Wonen en afdeling Economie van de gemeente Amsterdam heeft met 25 van deze sleutelbedrijven.
Momenteel worden gezinnen groter dan vier gezinsleden uitgesloten van een toeristisch verblijf in Amsterdam. Mogelijk creëert de gemeente Amsterdam in de toekomst ook ruimte voor deze gezinnen, althans daar dringt Airbnb op aan. Dit wordt gesteund door het Onderzoek, Informatie en Statistiek.49 Het is hen namelijk opgevallen dat gezinnen met
meer dan vier gezinsleden steeds vaker gebruikmaakt van websites zoals Airbnb. Het creëren van ruimte voor grotere gezinnen zal hoogstwaarschijnlijk leiden tot een toename van het aantal woningen dat gebruikt kan en zal worden voor de toeristische verhuur.
2.3.4
Toeristenbelasting
Voor de gemeente Amsterdam is toeristenbelasting een belangrijke bron van inkomsten.50
Dat blijkt uit de jaarrekening 2015 van de gemeente Amsterdam. De opbrengsten uit de toeristenbelasting zijn in dat jaar € 15,4 miljoen hoger uitgevallen dan de door hen gemaakte begroting van € 45,4 miljoen zodat in 2015 het totaal aan inkomsten uit toeristenbelasting € 60,8 miljoen bedroeg.51 Doordat de inkomsten uit toeristenbelasting een belangrijke bron
van inkomsten is voor de gemeente Amsterdam, heeft zij er belang bij dat er duidelijkheid ontstaat ten aanzien van de fiscale wet- en regelgeving en verhuur via Airbnb. Zodoende heeft er een overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Amsterdam en Airbnb.
Met ingang van 1 januari 2015 geldt een voor onbepaalde tijd durende fiscale
vaststellingsovereenkomst tussen de gemeente Amsterdam en Airbnb. De inhoud hiervan is niet openbaar. Wel is bekend dat in deze overeenkomst afspraken zijn gemaakt over de heffing en inning van toeristenbelasting. Dit heeft geleid tot een substantiële verhoging van de opbrengsten met betrekking tot toeristenbelasting in de afgelopen twee jaar.
48 Voorbeelden van sleutelbedrijven zijn: www.iambnb.nl, www.airbnbutler.nl, thefriendlyhost.nl. 49 Onderzoek, Informatie en Statistiek (2016). Draagvlak verhuur woningen aan toeristen, februari 2016. 50 Gemeente Amsterdam (2016). Jaarrekening 2015, mei 2016, blz. 271.
De afdeling Economische Zaken van de gemeente Amsterdam heeft in 2014 aangegeven dat de gemeente Amsterdam mogelijk reeds € 800.000 per jaar aan toeristenbelasting over de inkomsten van woningverhuur via Airbnb is misgelopen. De inning van toeristenbelasting door de gemeente Amsterdam is tevens van belang voor het level playing field. Indien er geen toeristenbelasting wordt geïnd komt het level playing field in het geding.
2.3.5
Handhaving
Binnen de gemeente Amsterdam is een techteam opgericht, te weten Datalab. Zij houden zich bezig met ‘scrapen’. Met behulp van dit nieuw instrumentarium wordt op geheel
automatische wijze openbaar toegankelijke data verkregen. Deze methode heeft als doel om op veel grotere schaal adressen te achterhalen van woningen die anoniem op Airbnb dan wel soortelijke websites worden aangeboden. Dat de gemeente Amsterdam deze methode inzet komt mede doordat websites in de regel niet bereid zijn data over verhuurders te delen.52 In 2013 is er door de gemeente Amsterdam geconcludeerd dat de handhaving
praktischer en adequater moet worden aangepakt. Hiervoor zijn volgens de gemeente Amsterdam echter geen nieuwe regels nodig daar het huidige juridisch instrumentarium voldoende mogelijkheden biedt. De gemeente Amsterdam is voorts tot de conclusie gekomen dat de grens tussen vakantieverhuur en bedrijfsmatige structurele verhuur niet eenduidig is vast te stellen. Dit dient derhalve per casus te worden beoordeeld.
Pagina 16 van 46
3 Het proces en de opbrengsten van een
Airbnb-verhuurder
Voordat de potentiële Airbnb-verhuurder daadwerkelijk overgaat tot verhuur kan hij53 op de
website van Airbnb informatie vinden.54 Door het invullen van de plaats van de woning, type
woning (een gehele woning, privékamer of gedeelde kamer) en het aantal gasten (één tot zestien+) dat in de woning kan verblijven, kan de Airbnb-verhuurder achterhalen wat de gemiddelde inkomsten per week kunnen zijn. In dit onderzoek wordt slechts onderzocht wanneer sprake is van verhuur van een deel van de woning ofwel een privékamer waarin één, twee of vier gasten kunnen verblijven in de plaats Amsterdam.
3.1
Welk proces ondergaat een Airbnb-verhuurder?
Om het in perspectief te plaatsen: uitgaand van de plaats Amsterdam, een privékamer en één gast geeft Airbnb aan dat de gemiddelde inkomsten per week € 452,- bedragen.55 Het
verhuren van een gehele woning met vier gasten daarentegen levert een gemiddeld bedrag op van € 1.365,- per week.56 Hierbij dient overigens te worden opgemerkt dat de bedragen in
het voorbeeld hiervoor en die verder in dit onderzoek worden genoemd bruto-bedragen betreffen waarbij geen rekening is gehouden met andere factoren57, zoals toeristenbelasting,
servicekosten, eventuele schoonmaakkosten en het in houden van 3% van de boekingssom door Airbnb.
Om beter zicht te krijgen in het proces en welke stappen de Airbnb-verhuurder
onderneemt is voor dit onderzoek een account58 aangemaakt op de website van Airbnb. De
stappen59 die de Airbnb-verhuurder onderneemt voordat een advertentie geplaatst wordt, zijn
als volgt:
1. Begin met de basics. De Airbnb-verhuurder dient aan te geven wat voor soort accommodatie wordt aangeboden: een gehele woning, een privékamer of een gedeelde kamer. Daarnaast dient te worden aangegeven of het bijvoorbeeld een appartement of vakantiewoning betreft.
53 Waar hij staat, kan ook zij gelezen worden. 54https://www.airbnb.nl/host?from_nav=1&link=1
55https://www.airbnb.nl/host?from_nav=1&link=1 dit is het gemiddelde op 24 september 2016. 56https://www.airbnb.nl/host dit is het gemiddelde op 24 september 2016.
57 Schatting op basis van boekingsprijzen van accommodaties met een soortgelijke locatie, in hetzelfde seizoen,
vergelijkbaar kamertype en gastencapaciteit. Hoeveel u uiteindelijk kunt verdienen, kan afhankelijk zijn van de prijzen, het type en de locatie van de woning, het seizoen, de vraag en andere factoren.
58www.airbnb.nl Inlognaam:irsjaad_a@hotmail.com, wachtwoord: #scriptiemsc.
59 De namen van de stappen 1 t/m 3 zijn overgenomen van de website Airbnb tijdens het plaatsen van een
Tevens dient te worden aangegeven wat voor type bed beschikbaar is, hoeveel badkamers er zijn, wat het adres is en welke voorzieningen (bijvoorbeeld een televisie, strijkijzer, wifi of ontbijt met koffie/thee) worden aangeboden. Ten slotte kunnen de veiligheidsvoorzieningen worden aangegeven.
2. Stel de scene op. De foto’s van de desbetreffende plek kunnen bij de advertentie worden geüpload. De Airbnb-verhuurder krijgt de tip om gemiddeld acht foto’s online te plaatsen. Daarnaast kan de Airbnb-verhuurder beschrijven welke
bezienswaardigheden dichtbij de locatie zijn en waarom de huurder van deze plek zal gaan genieten. Ten slotte heeft de Airbnb-verhuurder de mogelijkheid om een
beschrijving van maximaal 500 karakters van de accommodatie en de omgeving bij de advertentie te plaatsen.
3. Maak je klaar voor gasten. De Airbnb-verhuurder dient allereerst aan te geven of de accommodatie eerder is verhuurd. Daarna wordt aan de Airbnb-verhuurder gevraagd hoe vaak (zo vaak als mogelijk / parttime / nog niet zeker) de accommodatie zal worden verhuurd. De Airbnb-verhuurder dient voorts de beschikbaarheid en
voorbereidingstijd aan te geven. Zo dient aangegeven te worden of gasten elke dag kunnen boeken en wat de minimale en maximale verblijfsduur is. De voorbereidingen die een Airbnb-verhuurder moet treffen zijn op zijn minst het schoonmaken van de privékamer en het plaatsen van schone handdoeken, bedlinnen en wc-papier. Deze schoonmaakkosten dienen apart op de website te worden aangegeven en komen bovenop de vastgestelde prijs.60 Ook kunnen kosten van extra diensten in rekening
worden gebracht zoals het verhuren van fietsen.61 Met betrekking tot het bepalen van
de prijs zijn er twee keuzes: de prijs is afhankelijk van de zogeheten wet van vraag en aanbod of wordt bepaald door de Airbnb-verhuurder zelf. De Airbnb-verhuurder kan ook wekelijkse of maandelijkse kortingen geven. Airbnb doet zelf suggesties voor het percentage van de kortingen. Ten slotte kan men zelf gastvoorwaarden, ook wel de huisregels, toevoegen.
De vervolgstappen met betrekking tot het plaatsen van een advertentie zijn als volgt: 1. Afronden profiel. De Airbnb-verhuurder dient diens profiel af te ronden met een foto
en het opgeven van een mobiel telefoonnummer dat vervolgens wordt geverifieerd. 2. Publiceren advertentie. Nadat alle gegevens zijn ingevuld, kan de advertentie worden
gepubliceerd op de website.
60https://www.airbnb.nl/help/article/52/how-much-should-i-charge-for-my-listing 61https://www.airbnb.nl/help/article/52/how-much-should-i-charge-for-my-listing
Pagina 18 van 46
3. Boeking en betaling. Nadat een reservering is geplaatst heeft de Airbnb-verhuurder
contact met de Airbnb-huurder via online-berichten62 of whatsapp. De betaling
geschiedt via Airbnb.63 Er komt geen contant geld aan te pas, alles gebeurt digitaal.
De Airbnb-verhuurder krijgt vervolgens het bedrag binnen 24 uur gestort op bijvoorbeeld een paypal-rekening.64 Elke reservering levert Airbnb 3% van de
boekingssom op.65
4. Aankomst. Bij aankomst van de Airbnb-huurder kan er voor worden gekozen om deze zelf te verwelkomen of gebruik te maken van een deurcode.66
5. Vertrek. Recensies67 zijn een belangrijk onderdeel van het verhuren via Airbnb. De
Airbnb-verhuurder kan immers “onderscheiden” worden als superhost.68 Om
superhost te worden dient de Airbnb-verhuurder aan een aantal voorwaarden te voldoen.69 De recensie kent een aantal gastvrijheidsstandaarden waarop de
Airbnb-verhuurder wordt beoordeeld; communicatie, bijgewerkte beschikbaarheid, inzet voor reserveringen, aankomst, precisie, netheid en algemene ervaring.70 Na het verblijf
heeft de Airbnb-huurder veertien dagen de tijd om een recensie te schrijven op de website.71 De Airbnb-verhuurder kan zich zoals reeds aangegeven onderscheiden
door het aanbieden van bijvoorbeeld ontbijt met koffie/thee of het verhuren van een fiets, zulks kan bijdragen om de status van superhost te verwerven. Op het moment dat één van de gastvrijheidsstandaarden of de algehele ervaring frequent (zeer) laag wordt beoordeeld, heeft dit invloed op de status en kan dit tevens tot gevolg hebben dat Airbnb bijvoorbeeld een boete aan de Airbnb-verhuurder oplegt of de advertentie van de Airbnb-verhuurder tijdelijk uitschakelt dan wel verwijdert. 72
De logische conclusie die hieruit volgt is dat wanneer de Airbnb-verhuurder als superhost wordt onderscheiden dit een positieve invloed heeft op de boekingen alsook de omzet van de Airbnb-verhuurder.
62 Via bijvoorbeeld de app Airbnb op de smartphone. 63https://www.airbnb.nl/host
64https://www.airbnb.nl/host 65https://www.airbnb.nl/host
66 Dit kan een kluisje zijn waarin de sleutels zijn geplaatst.
67 https://www.airbnb.nl/help/article/430/how-are-my-response-rate-and-response-time-calculated 68 Als de Airbnb-verhuurder binnen 24 uur een van het volgende doet, zal je responsgraad en reactietijd
verbeteren: Accepteren of weigeren van een reserveringsaanvraag. Een bericht terugsturen aan een gast die vraag of een reserveringsaanvraag heeft ingediend. Het vooraf-goedkeuren of weigeren van een reis in een reserveringsaanvraag.
69 Moet men minstens tien reizen hebben geboekt. Een responsgraad van 90% of hoger hebben behouden.
Moet minimaal 80% van de recensies een sterrenscore van 50% hebben gehad, zolang minstens de helft van de gasten die zijn hebben verbleven een recensie hebben achtergelaten. Moet elk van de bevestigde reservering zonder annulering zijn voltooid.
70https://www.airbnb.nl/hospitality
71https://www.airbnb.nl/help/article/13/how-do-reviews-work 72https://www.airbnb.nl/hospitality#availability
Het is immers een feit dat een consument afgaat op de recensies zulks tot gevolg heeft dat zij eerder voor een accommodatie kiezen die positief is beoordeeld dan een accommodatie die negatief is beoordeeld.
3.1.1
Mismatch gemeente Amsterdam en website Airbnb
Uit paragraaf 2.3.1 kan opgemaakt worden dat er een mismatch bestaat tussen enerzijds de criteria die de gemeente Amsterdam heeft opgesteld voor de vakantieverhuur en anderzijds de website van Airbnb. Dit komt duidelijk naar voren bij een aantal vragen die de potentiële Airbnb-verhuurder op de website dient in te vullen. Zo kan op de website bij de
voorzieningen door de Airbnb-verhuurder worden aangegeven dat hij bijvoorbeeld ontbijt met koffie/thee aanbiedt. Door het aanbieden van deze voorziening handelt de Airbnb-verhuurder echter in strijd met de criteria die de gemeente Amsterdam heeft opgesteld. Bij onder meer het aanbieden van ontbijt met koffie/thee is er immers sprake van een bed & breakfast in plaats van vakantieverhuur.
Een andere belangrijke vraag die op de website van Airbnb aan de Airbnb-verhuurder wordt gesteld is hoe vaak men van plan is te verhuren. Eén van de opties is ‘zo vaak als mogelijk’. Bij het stellen van de vraag wordt echter geen rekening gehouden met de door de gemeente Amsterdam opgestelde criteria van maximaal 60 dagen per jaar. Zo raadt Teunkie van der Sluijs73 in de uitzending van Tegenlicht terecht aan om ”een functie in de website in
te bouwen dat zodra de 60 nachten verhuurd zijn een slot erop” komt. De vraag die
vervolgens opkomt is waarom deze functie niet reeds bestaat. Het is denkbaar dat, indien die functie wel in het leven wordt geroepen, de Airbnb-verhuurder zal proberen het zogeheten slot te omzeilen door een nieuw account aan te maken.
Een ander aandachtspunt is de informatievoorziening ten aanzien van de minimale en maximale verblijfsduur. Er wordt op de website bijvoorbeeld niet aangegeven dat indien er minimaal zeven nachten aaneengesloten verhuur plaatsvindt dit onder short stay valt. Voor short stay gelden, zoals in paragraaf 2.3.1 is aangegeven, andere regels. De
Airbnb-verhuurder wordt zodoende onvoldoende voorgelicht.
Het enige dat Airbnb na het plaatsen van de advertentie aan de Airbnb-verhuurder vraagt, is of de Airbnb-verhuurder akkoord gaat met de gebruiksvoorwaarden. In deze gebruikersvoorwaarden is onder meer aangegeven dat er specifieke regels (kunnen) gelden in de stad waarin de Airbnb-verhuurder wil verhuren, maar dat de Airbnb-verhuurder hier zelf van op de hoogte dient te zijn. Hieruit kan worden opgemaakt dat Airbnb de
verantwoordelijkheid volledig bij de Airbnb-verhuurder legt en niet bij henzelf.
Pagina 20 van 46
Uit een Belgisch onderzoek, gedaan door de Orde van Vlaamse Balies74, blijkt dat
73% van de respondenten de algemene voorwaarden op het internet in het algemeen niet leest.75 Uit een Brits onderzoek blijkt dat 93% van de respondenten heeft aangegeven
akkoord te gaan met de gebruiksvoorwaarden zonder deze (geheel) te hebben gelezen.76 De
vraag die hierbij opkomt is of het afdoende is om de belangrijke informatie omtrent de criteria van in casu de gemeente Amsterdam in de gebruiksvoorwaarden op te nemen. Het is
immers denkbaar dat de Airbnb-verhuurder bij het plaatsen van de advertentie
vanzelfsprekend akkoord gaat met de gebruiksvoorwaarden zonder deze grondig door te lezen.
Al met al kan worden geconcludeerd dat op de website van Airbnb niet alle essentiële informatie terug te vinden is die wel relevant (kunnen) zijn voor het verhuren van een
privékamer dan wel een woning.
3.2
Best-, average- en worst-case scenario van de opbrengsten van een
Airbnb-verhuurder
In deze paragraaf wordt een drietal scenario’s uitgewerkt met betrekking tot wat de eventuele opbrengsten van een Airbnb-verhuurder kunnen zijn. Er zal in al deze scenario’s worden uitgegaan van de maximale verhuurperiode van 60 dagen per jaar.
Scenario één. In dit scenario wordt een berekening gemaakt voor een privékamer met één, twee en vier gasten in Amsterdam. Deze berekening is gebaseerd op het weekgemiddelde vermeld op de website van Airbnb. 77 De berekening wordt vervolgens
omgerekend naar 60 dagen. Blijkens de informatie op de website van Airbnb ligt het
weekgemiddelde bij het verhuren van een privékamer aan één gast op € 475,-78. Per nacht79
komt dit neer op een bedrag van circa € 79,-. Als een Airbnb-verhuurder dezelfde privékamer 60 dagen aan één gast verhuurt, levert dit € 4.740,- op.
Op het moment dat de privékamer wordt verhuurd aan twee of vier gasten is het weekgemiddelde voor een privékamer met twee gasten € 653,-80 en bij vier gasten is dat
€ 929,-81. Omgerekend zijn de opbrengsten bij twee gasten per nacht circa € 109,- en bij vier
gasten € 155,-. Op het moment dat de Airbnb-verhuurder de privékamer voor 60 dagen verhuurt, levert hem dit in totaal € 6.540,- op bij twee gasten en € 9.300,- bij vier gasten.
74 Zij behartigen de belangen van meer dan 10.000 advocaten. 75http://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20100106_016
76 OldMutual Wealth, Skandia takes the terminal out of terms,
http://www.prnewswire.co.uk/news-releases/skandia-takes-the-terminal-out-of-terms-and-conditions-145280565.html 77https://www.airbnb.nl/host
78https://www.airbnb.nl/host dit is het gemiddelde op 28 september 2016. 79 Zes nachten wanneer men zeven dagen verblijft.
80https://www.airbnb.nl/host dit is het gemiddelde op 28 september 2016. 81https://www.airbnb.nl/host dit is het gemiddelde op 28 september 2016.
Scenario twee. In dit scenario wordt uitgegaan van vier boekingen op vier verschillende dagen82 in de maand oktober. Het uitgangspunt voor de gemiddelde
opbrengsten per nacht wordt berekend door het bedrag83 van de geselecteerde dagen te
delen door vier. In dit scenario wordt uitgegaan van een privékamer, één nacht en twee gasten in Amsterdam. Het gemiddelde bedrag per nacht dat hieruit volgt is circa € 97,-. Met het criterium van 60 dagen in acht genomen levert dit € 5.820,- op. Om dit scenario verder uit te werken is eveneens op een viertal dagen84 uitgegaan van dezelfde omstandigheden en is
gekeken naar de vijf hoogste prijzen en daarvan het gemiddelde genomen. Bij deze
berekening is een aantal zoekfilters85 ingeschakeld. Dit leidt tot vijf accommodaties met een
gemiddelde van € 194,- per nacht. Als vervolgens uitgegaan wordt van 60 dagen levert dit € 11.640,- op. Ditzelfde is gebeurd op de viertal dagen86 maar dan de vijf laagste prijzen en
daarvan het gemiddelde genomen. Dit leidt tot een gemiddelde van € 74,- per nacht. Als vervolgens uitgegaan wordt van 60 dagen levert dit € 4.440,- op.
Scenario drie. In dit scenario wordt uitgegaan van een drietal bronnen waarin wordt aangegeven wat een Airbnb-verhuurder gemiddeld per jaar dan wel gemiddeld per nacht verdient. De eerste bron87 is een onderzoek van Airbnb uit 2012 waaruit blijkt dat de
gemiddelde prijs per nacht dat jaar € 103,- bedroeg. Omgerekend naar 60 dagen levert dit € 6.180,- op. De tweede bron is de Volkskrant88 die stelt dat de Airbnb-verhuurder € 3.800,-
gemiddeld in 2015 heeft verdiend op basis van gemiddeld 28 dagen per jaar. Als het gemiddelde wordt omgerekend naar één dag is dat circa € 136,- per dag. Met het criterium van 60 dagen in acht genomen levert dit € 8.190,- op. De derde bron is hotelblog89.
Ingevolge het hotelblog heeft de Airbnb-verhuurder in 2015 gemiddeld € 3.290,- verdiend op basis van 23 dagen verhuur per jaar. Dit komt neer op circa € 143,- per dag, omgerekend naar 60 dagen is dat een bedrag van € 8.580,-.
82 1 okt 2016 – 2 okt 2016, € 96 gemiddeld, op 1 oktober 2016, 8 okt 2016 – 9 okt 2016 € 103 gemiddeld, op 1
oktober 2016, 15 okt 2016 – 16 okt 2016 € 94 gemiddeld, op 1 oktober 2016, 21 okt 2016 – 22 okt 2016 € 94 gemiddeld, op 1 oktober 2016. Tijdstip 12:00 – 12:45.
83 De website geeft zelf aan wat het gemiddelde is voor een boeking op de geselecteerde dagen in de maand
oktober.
84 2 okt 2016 – 3 okt 2016, € 61 gemiddeld, op 1 oktober 2016, 8 okt 2016 – 9 okt 2016 € 79 gemiddeld, op 1
oktober 2016, 15 okt 2016 – 16 okt 2016 € 85 gemiddeld, op 1 oktober 2016, 21 okt 2016 – 22 okt 2016 € 72 gemiddeld, op 1 oktober 2016. Tijdstip 19:45 – 20:00.
85 Namelijk dat er maar één bed is voor de twee gasten. Tevens is het zo dat de website onverhoopt ook
locaties aangeeft buiten Amsterdam en locaties die een zeer hoge prijs hebben voor één nacht. Deze zijn eruit gefilterd. Hierbij is een zoekfilter toegepast dat het bedrag niet hoger is dan € 200,- per nacht.
862 okt 2016 – 3 okt 2016, € 190 gemiddeld, op 1 oktober 2016, 8 okt 2016 – 9 okt 2016 € 194 gemiddeld, op 1
oktober 2016, 15 okt 2016 – 16 okt 2016 € 194 gemiddeld, op 1 oktober 2016, 21 okt 2016 – 22 okt 2016 € 196 gemiddeld, op 1 oktober 2016. Tijdstip 19:15 – 19:45.
87 Schimmelpenninck. S, (2014). Eerlijk delen? Quote, 28 april 2014, nr. 068, blz. 1.
88
http://www.volkskrant.nl/binnenland/amsterdamse-airbnb-hosts-verdienen-jaarlijks-gemiddeld-3-800-euro~a4309539/
Pagina 22 van 46
Hierbij dient de kanttekening te worden geplaatst dat het onduidelijk is of het
gemiddelde bedrag per jaar een gehele woning, gedeelde kamer of privékamer betreft. Daarnaast is het onduidelijk hoeveel gasten het gemiddeld betrof. Het blijft echter een indicatie wat de Airbnb-verhuurder zou kunnen verdienen in één jaar.
3.2.1
Overtreden scenario ‘60 dagen-criterium’
Bij een onderzoek dat in 2014 door de Volkskrant90 is verricht zijn 5.706 Airbnb-verhuurders
uit Amsterdam ondervraagd. Uit dat onderzoek volgt dat een deel van de ondervraagde Airbnb-verhuurders zich niet houdt aan de gestelde regels van de gemeente Amsterdam. Uit het onderzoek volgt tevens dat meer dan 8% van de ondervraagde Airbnb-verhuurders langer dan 60 dagen verhuurt. Hoeveel langer is echter onduidelijk. Ook wordt er door 13% van de Airbnb-verhuurders aan vijf of meer gasten verhuurd terwijl het toegestane maximum vier is.
Gelet op de uitkomsten van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat een deel van de Airbnb-verhuurders zich niet aan het 60 dagen criterium houdt. Om die reden zal in deze paragraaf scenario twee verder worden uitgewerkt. Temeer omdat in dit scenario concrete prijzen worden gehanteerd van de Airbnb website. Omdat uit voornoemd onderzoek niet volgt hoeveel dagen langer een accommodatie wordt verhuurd, zal worden uitgegaan van de verhuur van een privékamer aan één gast voor respectievelijk 75, 90 en 120 dagen.
Wanneer uitgegaan wordt van de laagste prijs van € 74,- per nacht leidt dit tot
opbrengsten van respectievelijk € 5.550,-, € 6.660,- en € 8.880,-. Als vervolgens uitgegaan wordt van het gemiddelde van € 97,- per nacht leidt dit tot opbrengsten van respectievelijk € 7.275,-, € 8.730,- en € 11.640,-. Indien wordt uitgegaan van € 194,- per nacht, zal dit de Airbnb-verhuurder respectievelijk € 14.550,-, € 17.460,- en € 23.280,- opleveren.
Gelet op het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat de Airbnb-verhuurder in het “slechtste” geval een bedrag van € 4.440,- verdient per jaar, maar de mogelijkheid heeft maximaal om € 11.640,- per jaar te verdienen indien hij een privékamer 60 dagen verhuurt aan twee personen voor € 194,- euro per nacht. Indien de Airbnb-verhuurder zich niet aan de criteria van de gemeente Amsterdam houdt kan dit oplopen tot een bedrag van € 23.280,- per jaar. Om dit in perspectief te plaatsen wordt gerefereerd naar het modaal inkomen in 2015.91 Dit bedraagt € 35.500,-. De Airbnb-verhuurder kan zodoende respectievelijk 12,4%,
32,8% of zelfs 65,6% van een modaal inkomen verdienen door een privékamer via Airbnb-verhuur te verhuren.
90http://www.volkskrant.nl/economie/amsterdammers-negeren-massaal-huurregels-airbnb~a3731888/ 91http://www.gemiddeld-inkomen.nl/schatting-inkomens/
3.3
Werkzaamheden Airbnb-verhuurder
In deze paragraaf wordt ingegaan op de werkzaamheden van een Airbnb-verhuurder. De werkzaamheden van een Airbnb-verhuurder worden onderverdeeld in algemene
werkzaamheden die door alle Airbnb-verhuurders worden verricht en werkzaamheden die als extra dienst worden aangeboden en derhalve optioneel zijn.
Algemene werkzaamheden:
het plaatsen van foto’s op de website van Airbnb;
het schrijven van een (pakkend) stukje tekst om de privékamer aan te prijzen; het aangeven van de beschikbaarheid;
het aangeven van de eventuele voorbereidingstijd;
het schoonmaken van de privékamer en verschonen van het bedden- en linnengoed; het verwelkomen van de gasten;
het installeren van de app Airbnb om zo goed mogelijk bereikbaar te zijn vanwege de responsgraad;
het houden van actief contact via whatsapp, de app Airbnb, dan wel e-mailberichten indien de huurder vragen heeft; en
het doen van de administratie. Optionele werkzaamheden:
het klaarmaken van ontbijt met koffie/thee dan wel het verlenen van extra diensten zoals fietsverhuur; en/of
de mogelijkheid tot het laten zien van de stad.92
In het volgende hoofdstuk wordt met behulp van literatuur- en jurisprudentieonderzoek getracht vast te stellen of voornoemde werkzaamheden van een Airbnb-verhuurder als ondernemen of beleggen kunnen worden gekwalificeerd.
3.4
Kwalificatie opbrengsten Airbnb-verhuurder: box 1 of box 3?
Voor de kwalificatie van de verhuuropbrengsten via Airbnb is omtrent dit fiscale vraagstuk een nadere analyse gemaakt.93 Deze nadere analyse is onderdeel van het project Airbnb
waarvoor de heer Van de Streek een oproep heeft gedaan. In dit onderzoek zal niet nader worden ingegaan op de kwalificatie van de verhuuropbrengsten via Airbnb daar dit reeds uitgebreid is onderzocht.
92 Pipping, P.M. van der Storm (2015) Appartement inkomsten regelt Belastingdienst nu beter? VP-bulletin
2015/37, blz. 5.
Pagina 24 van 46
3.5
Tussenconclusie
Bij het begrip deeleconomie wordt in dit onderzoek uitgegaan van de kwalificatie die door ING 2015 wordt gehanteerd, te weten ‘’alle transacties van onbenut bezit dat door
consumenten tijdelijk en tegen betaling met andere consumenten wordt gedeeld’’. Een aantal aspecten zoals motieven, kritiek en het level playing van de opkomst van de deeleconomie zijn behandeld. Airbnb geniet sinds de oprichting in 2008 wereldwijde bekendheid. Zo ook in Amsterdam.
Naar aanleiding van een onderzoek door de gemeente Amsterdam is er in 2016 een evaluatierapport verschenen. Blijkens het onderzoek zijn er drie vormen van verhuur in Amsterdam te onderscheiden, te weten short stay, bed & breakfast en vakantieverhuur. Voor elk van deze vorm van verhuur heeft de gemeente Amsterdam criteria opgesteld. De criteria is opgesteld vanwege het feit dat de omvang van de toeristische verhuur ten opzichte van 2013 bijna is vervijfvoudigd en is gebleken dat de gemeente Amsterdam reeds € 800.000 per jaar aan toeristenbelasting is misgelopen over de woningverhuur via Airbnb. Dit probleem heeft de gemeente Amsterdam opgelost door een vaststellingsovereenkomst met de Airbnb inzake de toeristenbelasting. Tevens is veel onduidelijkheid met betrekking tot de fiscale wet- en regelgeving en de opkomst van de deeleconomie. Dit dient verduidelijkt te worden om het level playing field niet in gevaar te brengen. Dit onderzoek beperkt zich echter tot de
vakantieverhuur, en in het bijzonder casuïstiek waarbij een deel van de woning wordt verhuurd.
Wanneer een potentiële Airbnb-verhuurder een advertentie wil plaatsen op de website van Airbnb dient eerst een aantal stappen te worden doorlopen. Vervolgens blijkt uit het proces dat de recensies een belangrijk onderdeel vormen voor de beoordeling van de Airbnb-verhuurder. Zo bestaat er tevens de mogelijkheid om als superhost te worden onderscheiden via de Airbnb website. Naar aanleiding van de opgestelde criteria door de gemeente Amsterdam blijkt dat de website van Airbnb niet geheel voldoet aan de opgestelde criteria van de gemeente Amsterdam. Op een aantal cruciale punten bestaat er een
mismatch tussen enerzijds de opgestelde criteria door de gemeente Amsterdam en anderzijds de website van Airbnb. Deze mismatch is beschreven in paragraaf 3.1.1. In paragraaf 3.2 zijn drie scenario’s uitgewerkt met betrekking tot de verhuuropbrengsten van een Airbnb-verhuurder. Het blijkt dat in het slechtste geval een Airbnb-verhuurder € 4.440,- per jaar verdient en in het beste geval een bedrag van € 11.640,- per jaar. Indien de Airbnb-verhuurder zich niet houdt aan de gestelde criteria van maximaal 60 dagen kan het oplopen tot € 23.280,-. De werkzaamheden van de Airbnb-verhuurder – beschreven in paragraaf 3.3 – die hiermee gemoeid zijn nogal uiteenlopend en omvangrijk. Zo dient de Airbnb-verhuurder de administratie bij te houden maar kan ook de dienst fietsverhuur worden aangeboden.
4 Kwalificatievraagstuk van de Airbnb-verhuurder
4.1
Ondernemer of belegger op vier niveaus
De 21e eeuw verlangt in een tijd van Airbnb, Uber en Snappcar meer dan ooit tevoren naar
dynamiek. Zekerheden van gisteren zijn vandaag niks meer waard. De fiscale wet- en regelgeving kan echter niet zo snel anticiperen op deze ontwikkeling. Een uitspraak kan daardoor snel achterhaald zijn. Desalniettemin zal in dit hoofdstuk met behulp van de literatuur en jurisprudentie worden getracht antwoord te geven op de vraag of een Airbnb-verhuurder als ondernemer of als belegger kan worden gekwalificeerd.
4.1.1
Niveau 1: definitie vs open norm
In de literatuur bestaat er een discussie over het feit of het begrip ondernemen in de Wet IB gedefinieerd moet worden of dat de open norm gehanteerd kan blijven. Voorstanders van open normen zijn van mening dat het voor flexibiliteit en efficiency zorgt. Berkhout maakt daarbij de vergelijking met de accountancy-branche. Binnen deze branche wordt
voornamelijk gewerkt en gedacht vanuit principles based in plaats van rules based. Wet- en regelgeving dient richting te geven en niet te pretenderen alles tot in detail te bepalen.94
Tegenstanders daarentegen stellen dat het tot rechtsonzekerheid leidt.95 Van Dijck is van
mening dat de last van de onzekere grenslijn bij de overheid moet liggen en niet bij de belastingplichtige.96 Rozendal is van mening dat gedetailleerde wetgeving niet zonder meer
betere wetgeving inhoudt. Van Lint daarentegen belicht de andere kant van het hebben van open normen. Hij maakt de kanttekening dat een open norm wel dynamischer is ten opzichte van een strikt omschreven wettelijke norm. De reden hiervan is dat fiscale wetgeving jaarlijks veel verandert. Deze veranderingen worden verdedigd met het argument dat de regelgeving zich moet aanpassen aan de maatschappelijke ontwikkelingen.97
In art. 3.2 Wet IB is echter geen definitie opgenomen van het begrip onderneming. Desondanks is duidelijk dat dit begrip moet worden geïnterpreteerd zoals het begrip onderneming in de Wet IB 1964.98 In de literatuur wordt een klassieke99 definitie van het
begrip onderneming gebruikt, te weten100: (..) “de organisatie die erop gericht is met behulp
van kapitaal en arbeid deel te nemen aan het maatschappelijk productieproces (of: economische verkeer) met het oogmerk winst te behalen”.
94 Berkhout, T.M. (2012).Wetgevers en rechters: creëer en koester open normen!, NTFR 2012/723, blz. 2. 95 Lint, A.J. van (2012). Wie betaalt de rekening van open normen? NTFR 2012/151, blz. 1.
96 Dijck, J.E.A.M. van (2006). Onduidelijke wettelijke begrippen, WFR 2006/1129, blz. 2. 97 Lint, A.J. van (2012). Wie betaalt de rekening van open normen? NTFR 2012/151, blz. 1. 98 Rozendal, A. (2015). Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting, NTFR 2015/3, blz. 1.
99 Hoogeveen, M.J. (2014). Recente uitspraken over meer dan normaal vermogensbeheer bij vastgoed, FBN
2014/10, blz.1.
Pagina 26 van 46
Essers hanteert de definitie “zelfstandige, duurzaam bedoelde activiteiten, gericht op een risicodragende deelneming aan het economische verkeer”. 101 In feite voegt Essers een
extra criteria toe aan de klassieke definitie, te weten de activiteiten die gericht moeten zijn op een risicodragende deelneming aan het economische verkeer. Doordat de begrippen
ondernemer en belegger niet in de Wet IB gedefinieerd zijn, kunnen zij als open normen worden geïnterpreteerd.102 Van open normen is sprake indien de wetgever geen
gedetailleerde normstelling gebruikt, maar een normstelling die ruimte biedt aan de rechter om hieraan invulling te geven.103
Rozendal maakt onderscheid tussen een open en vage norm omdat hij de mening is toegedaan dat gedetailleerde wetgeving op grond van scherpe normen niet gelijk leidt tot betere wetgeving.104 Een open norm definieert Rozendal als wetgeving waarbij gebruik wordt
gemaakt van een kader. Het kader heeft ten opzichte van een vage norm betrekking op geformuleerde richtlijnen en beginselen. Met als resultaat dat in concrete gevallen invulling kan worden gegeven aan de norm.105 Ten aanzien van het onderscheid tussen ondernemen
en beleggen is hij van mening dat hierin duidelijkheid dient te worden verschaft. De reden hiervoor is dat er een groot verschil bestaat in belastingdruk.106 De ondernemer zal immers
progressief worden belast in box 1 en de belegger forfaitair belast in box 3. Volgens Van Norden is het gebruik van bestaande normen in het geval van de deeleconomie te verkiezen boven een formalistische invulling in de vorm van een getalscriterium.107
Van Dijck concludeert dat vrijwel alle kernbegrippen, waaronder het begrip ‘normaal vermogensbeheer’ in de Wet IB niet nader zijn gedefinieerd, hetgeen volgens hem is gelegen in het feit dat de wetgever er de noodzaak niet van zag.108 Indien een begrip na
zestig jaar nog steeds niet is gedefinieerd, is het aan de staatsecretaris oftewel medewetgever om dit alsnog te doen, aldus Van Dijck. Het gevolg van een niet-nader
gedefinieerd begrip is volgens Van Dijck dat het werk van de wetgever naar de rechter wordt verschoven.109 Het risico van niet-nader gedefinieerde begrippen ligt immers bij de
belastingplichtige in plaats van de overheid.
101 Essers, P.H.J. (2004). Personenvennootschappen en aanverwante rechtsvormen, Deventer: Kluwer,
paragraaf 2.1.2.2.
102 Te Niet, H.A.J.P. (2007). Het beleggingsbegrip in de directe belastingen, Deventer: Kluwer, blz. 23. 103 Langereis, Ch. J. (1999) .Open normen in het belastingrecht, Deventer: Kluwer, blz. 243 – 248. 104 Rozendal, A. (2015). Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting, NTFR 2015/3, blz. 2. 105 Rozendal, A. (2015). Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting, NTFR 2015/3, blz. 2. 106 Rozendal, A. (2015). Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting, NTFR 2015/3, blz. 2. 107 Norden, G.J. van (2015). Fiscaliteit en de nieuwe economie, NTFR 2015/2205, blz. 3. 108 Dijck, J.E.A.M. van (2006). Onduidelijke wettelijke begrippen, WFR 2006/1129, blz. 1. 109 Dijck, J.E.A.M. van (2006). Onduidelijke wettelijke begrippen, WFR 2006/1129, blz. 2.
De belastingplichtige is derhalve genoodzaakt om een rechtsoordeel af te dwingen. Dit terwijl een belastingwet verplichtingen oplegt aan een belastingplichtige jegens de overheid en derhalve mag verwachten dat de overheid duidelijk is met betrekking tot deze
verplichtingen.110
4.1.2
Niveau 2: ondernemer vs belegger
Indien sprake is van enkel verhuur zal niet snel sprake zijn van een onderneming.111
Bijkomende prestaties kunnen echter tot gevolg hebben dat er wel sprake is van een onderneming.112 Volgens Berkhout kan een duurzame organisatie die erop gericht is
meerwaarde te creëren als onderneming worden gekwalificeerd.113
A-G Niessen heeft in zijn conclusie114 afgeleid dat om te beoordelen of sprake is van een
onderneming de volgende factoren van belang zijn: de duurzaamheid;
de grootte van de bruto-baten; de winstverwachting;
het lopen van risico; de beschikbare tijd;
de bekendheid die naar buiten aan de werkzaamheid wordt gegeven; en het aantal opdrachtgevers en het spraakgebruik.
Als de arbeid de normale arbeid niet overstijgt, is er sprake van normaal vermogensbeheer. Hoogeveen leidt uit de uitspraak BNB 1994/319 van de Hoge Raad115 een aantal kenmerken
af waaraan in dat geval moet worden voldaan116:
de arbeid moet door de eigenaar zelf of door werknemers worden verricht; de verrichte arbeid is naar aard van relatieve omvang; en
de arbeid moet onmiskenbaar tot doel hebben om een hoger rendement te behalen dan bij normaal vermogensbeheer het geval zou zijn.
Gelet op bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er een duidelijk verband moet bestaan tussen de verrichte meerarbeid en het beoogde resultaat. Tevens geldt dat de verrichte meerarbeid tot doel moet hebben een hogere opbrengst te behalen.
110 Dijck, J.E.A.M. van (2006). Onduidelijke wettelijke begrippen, WFR 2006/1129, blz. 2.
111 Toelichting staatssecretaris van 28 maart 2014, nr. DGB 2014-1075, blz. 2. 112 Toelichting staatssecretaris van 28 maart 2014, nr. DGB 2014-1075.
113 Berkhout, T.M. (2010). Ondernemen en niet ondernemen in vastgoed, NTFR 2010/1225, blz. 2.
114 Conclusie A-G Niessen HR 4 mei 2012, nr. 11/02959, BNB 2012/260. 115 HR 17 augustus 1994, nr. 29 755, BNB 1994/319.
