Renover
en
naar
ener
gi
eneut
r
aal
Scr
i
pt
i
e
Fr
ank
Or
r
i
ëns
46361
8
Bar
t
Wessel
i
nk
461
976
4
j
uni
201
3
Begeleiders:Mevr.H.Spoorenberg Dhr.M.van Muijden FaculteitTechniek,InstituutBuild Enviroment
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 2
Een onderzoek naar de haalbaarheid van het herbestemmen en
renoveren van het voormalig asielzoekerscentrum in Barlo tot
energieneutrale woningen
‘Renoveren naar energieneutraal’
Onderwijsinstelling: Hogeschool van Arnhem en Nijmegen Faculteit Techniek Ruitenberglaan 26 Postbus 2217 6826 CC Arnhem Tel: (026) 365 81 81 1e schoolbegeleider: Mevr. H. Spoorenberg 2e schoolbegeleider: Dhr. M. van Muijden Auteurs: F. Orriens Schepersmaat 27 7156 JX Beltrum Tel: 06 14323797 Studentnr.: 463618 Afstudeerrichting: Bouwtechniek Mail: frankorriens@live.nl B. Wesselink Vragenderweg 5 7121 RK Aalten Tel: 06 41387848 Studentnr.: 461976 Afstudeerrichting: Bouwtechniek Mail: bartjewesselink@hotmail.com Datum: dinsdag 4 juni 20134 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 3 ‘Renoveren naar energieneutraal’
VOORWOORD
Voor u ligt de scriptie ‘Renoveren naar energieneutraal’. Dit is een onderzoek naar de mogelijkheden op de markt met betrekking tot de renovatie van bestaande bouw tot energieneutrale woningen. Deze scriptie is geschreven in het kader van het afstudeertraject aan de Hogeschool Arnhem Nijmegen (HAN) van de opleiding Bouwkunde. Wij studeren allebei af in de afstudeerrichting bouwtechniek. De uitvoering van het afstudeerproject heeft plaatsgevonden gedurende februari 2013 t/m juni 2013 met als doel om een duidelijke visie te vormen over de methode om duurzaam te bouwen en de positie van duurzaam bouwen op de markt te bepalen. Door middel van een referentieproject is de literatuur getoetst aan de praktijk. Tijdens het leerzame afstudeertraject zijn we tot veel nieuwe ontdekkingen gekomen. Deze tijd hebben we allebei met veel plezier ervaren. Deze scriptie hebben we dan ook niet op kunnen zetten zonder de hulp van een aantal mensen. Deze willen we dan ook graag even bedanken. Allereerst willen we onze begeleiders, H. Spoorenberg en M. van Muijden, vanuit de HAN bedanken voor de sturing en reflectie gedurende onze scriptie. Hierdoor heeft onze scriptie meer diepgang gekregen en heeft dat tot dit resultaat geleidt. De HuisOppasDienst (HOD) willen we bedanken voor de toestemming om de gebouwen te bezoeken en de opname uit te voeren. Daarvoor willen we in het bijzonder Jasper bedanken, wie dit voor ons mogelijk heeft gemaakt. Tenslotte willen we de ouders van ons allebei bedanken voor de gastvrijheid om ruimte en tijd beschikbaar te stellen voor de uitvoering van ons afstudeerproject gedurende dit half jaar. Daarnaast willen we ze ook bedanken voor alle steun tijdens dit half jaar. Barlo, juni 2013 Bart Wesselink Frank Orriëns
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 4
Inhoudsopgave
INLEIDING
6
SAMENVATTING
7
SUMMARY
8
1.0
PROJECTOPDRACHT
9
1.1 Aanleiding 91.2 Probleemstelling 9 1.3 Doelstelling 10 1.4 Onderzoeksvragen en aanpak 10 1.5 Onderzoeksmethodiek 13
2.0
DE ROL VAN DUURZAAM BOUWEN IN DE BEHOEFTE VAN DE
WOONCONSUMENT OP DE NEDERLANDSE WONINGMARKT
14
2.1 Aanleiding 14 2.2 De Nederlandse woningmarkt 15 2.2.1 Markt door de jaren heen 15 2.2.2 Huidige situatie 15 2.3 Bepalende factoren op de woningmarkt 16 2.3.1 Bevolkingsontwikkeling 16 2.3.2 Huishoudensontwikkeling 16 2.3.3 Economische ontwikkeling 17 2.4 Behoefte op de woningmarkt 17 2.4.1 Kwantitatieve woningbehoefte 17 2.4.2 Veranderende woningmarkt 17 2.4.3 Kwalitatieve woningbehoefte 18 2.4.4 De consument tegenover duurzaam bouwen 19 2.5 Conclusie 203.0
DE VOORWAARDEN EN MIDDELEN VOOR EEN DUURZAME WONING
22
3.1 Aanleiding 22 3.2 De methodes van duurzaam bouwen 22 3.2.1 Autarkisch 23 3.2.2 Passiefhuis 23 3.2.3 EPC 0,0 23 3.3 De middelen om duurzaam te bouwen 23 3.3.1 Elektriciteit 24 3.3.2 Water 24 3.3.3 Riolering 24 3.3.4 Isoleren 25 3.3.5 Beglazing 26 3.3.6 Verwarmen 27 3.3.7 Ventileren 27 3.4 Conclusie 28
4.0
REFERENTIEPROJECT BARLO
29
4.1 Inleiding 29 4.2 Achtergrondinformatie 30 4.2.1 Geschiedenis terrein 30 4.2.2 Vertrek Asielzoekerscentrum 32 4.2.3 Toekomstplannen 32 4.3 Voorstel Barlo’s Belang 33 4.3.1 Onderzoek voorstel Barlo’s Belang 33 4.4 Ontwerp 35 4.4.1 Ontwerp 35 4.4.2 Visie 364 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 5 ‘Renoveren naar energieneutraal’ 4.5 Gemaakte keuzes 36 4.5.1 Keuze wanden 36 4.5.2 Keuze dak 37 4.5.3 Installaties 37 4.5.4 Begroting 37 4.5.5 Conclusie 37
5.0
AANBEVELINGEN VOOR RENOVATIE IN BARLO
39
5.1 Aanleiding 39 5.2 Ontwikkeling van de gebouwen in Barlo 39 5.4 Consument tegenover duurzaamheid 40 5.5 Conclusie 416.0
CONCLUSIE
42
7.0
REFLECTIE
44
7.1 Inleiding 44 7.2 Reflectie 448.0
LITERATUURLIJST
45
9.0
BIJLAGE(N)
Bijlage bundel
I Plan van Aanpak II Voorstel Barlo’s Belang III Literatuurstudie naar de rol van duurzaam bouwen op de Nederlandse woningmarkt IV Literatuurstudie naar middelen en methoden om duurzaam te bouwen V Literatuurstudie naar het voorstel van Barlo’s Belang VI Vlekkenplan ontwerp VII Bouwbesluit toetsing VIII Resultaten EPC berekening IX Alternatieven en varianten wand‐ en dakopbouw X Financiële onderbouwing XI Rendementsberekening XII Tekenwerk (DO) ‐ Plattegronden ‐ Details ‐ Doorsnede ‐ Gevelaanzichten ‐ Kozijnstaat4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 6
INLEIDING
Tegenwoordig wordt het steeds meer waargenomen, de opwarming van de aarde. Dit is een gevolg van de klimaatverandering door menselijke activiteiten. Een verandering van het klimaat zoals stijging van de zeespiegel en temperatuur en extremere weersomstandigheden hebben grote gevolgen voor mens en milieu. Extremere weersomstandigheden kunnen zich uiten in extreme droogte‐, hitte‐ of regenperioden. Deze verandering van het klimaat wordt veroorzaakt door de uitstoot van broeikasgassen voornamelijk door de mens. Beperking van de uitstoot van deze gassen betekent dus een minimale klimaatverandering. Een van deze broeikasgassen is koolstofdioxide, ook wel CO2 genoemd. Het aandeel van deze gas in de atmosfeer wordt door de mens sterk uitgebreid door uitstoot van CO2 in sectoren als verkeer en vervoer, landbouw, industrie en de gebouwde omgeving. Het aandeel van de gebouwde omgeving in de totale CO2‐uitstoot van Nederland is hierin vrij groot, namelijk 30%. Een maatregel die de overheid de heeft getroffen om deze uitstoot terug te dringen, is jaarlijks 300.000 woningen en andere gebouwen verduurzamen en stellen dat vanaf 2020 elke nieuwbouwwoning energieneutraal is. Hiermee willen ze bereiken dat de Europese afspraken worden nagekomen dat de CO2‐uitstoot in 2020 met 20% is gereduceerd ten opzichte van 1990. Van een landelijk, eigenlijk wereldwijd, probleem zoomen we nu in naar een lokale situatie. De situatie in het buurtschap Barlo van gemeente Aalten is zo dat de belangenvereniging van Barlo, genaamd Barlo’s Belang, al vanaf 2009 bezig is met het zoeken naar geschikte woonruimte voor starters in hun buurtschap. Telkens komen zij tot de conclusie dat de prijzen van de woningen en beschikbare kavels te hoog liggen voor de doorsnee starter in Barlo. Nu is hun oog gevallen op een terrein in Barlo waar tegenwoordig het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) eigenaar van is. Het terrein met enkele gebouwen diende als opvanglocatie voor asielzoekers. Na een terugloop van het aantal asielzoekers is besloten door het COA enkele locaties te sluiten, waaronder de locatie in Barlo. Tegenwoordig is het in gebruik door de HuisOppasDienst (HOD) om verpaupering en vandalisme te voorkomen, maar tot op heden is er geen nieuwe invulling voor het terrein. Barlo’s belang wil hierop anticiperen door een voorstel te doen voor een nieuwe invulling van het terrein. Een onderdeel hiervan is dat twee bestaande gebouwen gerenoveerd worden tot goedkope starterswoningen. Ons afstudeerproject vormt een combinatie van deze twee problemen. Wij Bart Wesselink en Frank Orriens vormen samen ‘Orriens Wesselink Adviseurs’ (OWA) en gaan advies uitbrengen over de toekomst van het voorstel van Barlo’s Belang. In dit advies wordt er naar een energieneutrale CO2‐ besparende oplossing gezocht voor de herbestemming van de twee gebouwen op het voormalige asielzoekers terrein in Barlo. Zo proberen wij door middel van een oplossing voor het woning tekort bij te dragen aan de landelijke CO2‐besparing in Nederland. De grote vraag die wij ons hierbij stellen is wat de haalbaarheid van dit woningconcept op de woningmarkt is.4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 7 ‘Renoveren naar energieneutraal’
SAMENVATTING
De Nederlandse overheid is er al een tijd mee bezig om het energieverbruik sterk te reduceren. Om te voldoen aan de Europese richtlijnen moet in 2020 de totale CO2‐uitstoot in Nederland met 20% zijn verminderd ten opzichte van 1990. De gebouwde omgeving in Nederland heeft een aandeel van 30% in de nationale CO2‐uitstoot. Als hierin energie kan worden bespaard, levert dit een grote bijdrage aan de totale CO2‐reductie. Als gevolg van Europese richtlijnen zijn er afspraken gemaakt tussen de Nederlandse overheid en betrokken partijen (aannemers en woningcorporaties) dat er jaarlijks 300.000 bestaande woningen energiezuiniger worden gemaakt in Nederland. Dit houdt in dat de woningen blijvend 30% minder energie gebruiken. Afspraken rond nieuwbouwwoningen houden in dat de nieuwbouwwoning vanaf eind 2020 energieneutraal wordt ontworpen met een EPC van 0,0. Aan de hand van een referentieproject in Barlo, een buurtschap van de gemeente Aalten, is aangetoond of het haalbaar is om bestaande bouw her te bestemmen en te renoveren tot een energieneutrale CO2‐besparende woning (EPC 0,0). Daarnaast is gekeken hoe de kansen voor deze duurzame woningen op de markt liggen ten opzichte van de renovatie tot een woning die aan de huidige nieuwbouw eisen voldoet. Met dit project wordt ingespeeld op de woningbehoefte in Barlo en tegelijkertijd ingespeeld op de doelen met betrekking tot de landelijke CO2‐reductie. Voor de aanstaande woningen zijn concepten ontwikkeld die aan de eisen van deze tijd voldoen, maar ook woningen die aan de toekomstige EPC eis van 0,0 voldoen. Deze woningen zijn energieneutraal en hebben geen CO2‐uitstoot. Tijdens deze ontwikkeling is een visie toegepast die is gevormd door middel van een literatuuronderzoek naar methodes om een duurzame woning te ontwikkelen. Daarnaast is rekening gehouden met een specifieke doelgroep, namelijk starters en senioren. Toetsing van de energiezuinigheid heeft plaats gevonden door middel van een EPC berekening. Om energieneutraal te zijn moet het resultaat van deze berekening uitkomen op 0,0. Dit is in ons ontwerp bereikt door hoge isolatiewaarden en kierdichting toe te passen aan de buitenschil van het gebouw. De warmteverliezen worden zo tot een minimum beperkt, waardoor bij de installaties weinig energie benodigd is. Echter is de meerprijs van een energieneutrale EPC 0,0 woning ten opzichte van een de herbestemming tot een woning die aan de huidige eisen voldoet gemiddeld €107.000,‐. De terugverdientijd die hieraan gekoppeld is zit gemiddeld rond de 27 jaar. In een ander literatuuronderzoek is gekeken naar de woonconsumenten op de Nederlandse woningmarkt. Er is gekeken naar de kennis, houding, motivatie en daarbij horende behoeftes van de woonconsument. Specifiek is er gekeken naar de rol van duurzaamheid hierin. Volgens de literatuur staat energiezuinigheid van een woning op de zevende plek als het gaat om factoren die invloed hebben op de aanschaf van een woning. Voor duurzame investeringen is men ook niet bereidt om veel geld neer te leggen, dit al helemaal niet als de terugverdientijd onbekend is of langer dan 10 jaar reikt. Gekeken naar het referentieproject in Barlo met een terugverdientijd van 27 jaar en een meerprijs van over de ton, is het dus niet rendabel om de woningen te herbestemmen en renoveren tot EPC 0,0 woningen. De kans van slagen op de woningmarkt is minimaal. Wat duidelijk naar voren komt in dit onderzoek is dat de huidige woonconsument geen voordeel ziet in een duurzame investering. Een woonconsument is bereidt te investeren als zij denken voordeel te ondervinden van de investering. Dit voordeel kan bij een duurzame investering uitpakken in extra comfort, betere gezondheid, milieubesef of in financieel voordeel. In bijna alle gevallen telt het financieel voordeel zwaarder dan andere factoren. Als dit financieel voordeel er niet is of pas na langere tijd aanwezig zal zijn wordt er niet geïnvesteerd. De fossiele energie is tegenwoordig nog te goedkoop om over te gaan op duurzame energie.4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 8
SUMMARY
The Dutch government is busy for a while to reduce the use of energy in their country. In Europe are some rules who describe that the Netherlands have to reduce their CO2‐emission with 20% in 2020 in comparison with the CO2‐emission in 1990. The built environment in the Netherlands causes 30% of the national CO2‐emission. The effect of reduction in this sector will have a big part in the total CO2‐reduction. Thanks to the European rules with regard to the CO2‐reduction are there appointments between the Dutch government and builders in the Netherlands about actions to reduce the emission. Actions are green up 300.000 existing buildings each year with a permanent reduction of 30% in energy and only build energy neutral houses since 2020. This is measurable by an EPC calculation. With a reference project in Barlo, a hamlet in municipality Aalten, we did research if it’s possible to reallocate and renovate existing buildings into a energy neutral house without CO2‐emission. We compared the changes at the current housing from this energy neutral house with the same house but renovated into an house with the minimum law. In this way we work at the housing needs in Barlo and we meet the national CO2‐reduction in the Netherlands. In the results of this project is a concepts developed which is designed as energy neutral and one which is designed according to the current law. The energy neutral houses doesn’t push out CO2. During the development of the energy neutral house we used a vision which was formed on the basis of literature. This literature was about different ways to reach a sustainable building. The wishes of the target group are used in the plan for the houses. The target group consists of starters and seniors. To check the sustainability we calculate the EPC value. When the plan is energy neutral, the result of the EPC calculation is zero or less. We did it in our concept by using high insulation value, very good crack sealing in the skin of the building. The effect is low waste of energy and less energy for the installations. The disadvantage is the price of €107.000,‐ more for the energy neutral house. The payback of this investment is average 27 years. We did a different research in the literature. The topic here was the housing consumer and sustainability at the Dutch housing. Measured was the knowledge, attitude, motivation and the associated need among the consumer. A big topic here was the part of sustainability in it. The literature says that sustainability is seventh in the ranking about determining factors by purchase a new house. Consumer don’t left much money for investing in sustainable products or concepts. This amount is lesser when the payback period is unknown or longer than 10 years. The payback period from the reference project is about 27 years and the price uplift for the energy neutral house is more than €100.000,‐. What means that the time until the profit is too long. This is not a profitable project for the consumer. The Dutch consumer sees no advantage in a sustainable investment. A housing consumer is willing to invest when they think there is some benefit. This benefit could be better comfort, better health, better environment or a financial benefit. In almost all the cases the financial benefit is the heaviest. When this financial benefit isn’t there or after a longer period, the investment will be cancelled. The price of fossil energy in this economy is too low to change to sustainable energy.4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 9 ‘Renoveren naar energieneutraal’
1.0 PROJECTOPDRACHT & ONDERZOEKSMETHODE
1.1 Aanleiding
De overheid in Nederland is er al een tijd mee bezig om het energieverbruik sterk te reduceren. Om te voldoen aan de Europese richtlijnen moet in 2020 de totale CO2‐uitstoot in Nederland met 20% zijn verminderd ten opzichte van 1990. De gebouwde omgeving in Nederland heeft een aandeel van 30% in de nationale CO2‐uitstoot. Als hierin energie kan worden bespaard, levert dit een grote bijdrage aan de totale CO2‐reductie. Met het oog op de stijgende energiekosten, heeft de energiebesparing voor gebruikers als voordeel dat ze maandelijkse energielasten in de hand kunnen houden. Om deze energiebesparing door te voeren moeten er twee dingen veranderen. ‐ Als eerste moet er in het gedrag van de mensen iets veranderen. Ze moeten zuiniger omgaan met de energie. ‐ Ten tweede moeten de gebouwen energiezuiniger zijn, zodat er minder energie wordt verbruikt. Als gevolg van Europese richtlijnen zijn er afspraken gemaakt tussen de Nederlandse overheid en betrokken partijen (aannemers en woningcorporaties) dat er jaarlijks 300.000 bestaande woningen energiezuiniger worden gemaakt in Nederland. Dit houdt in dat de woningen blijvend 30% minder energie gebruiken. Afspraken rond nieuwbouwwoningen houden in dat de nieuwbouwwoning vanaf eind 2020 energieneutraal wordt ontworpen met een EPC van 0,0. De bestaande woningvoorraad heeft een groot aandeel in de CO2‐uitstoot van de gebouwde omgeving in Nederland. De aanpak in deze sector zal een grotere besparing opleveren dan de jaarlijkse nieuwbouw. Dit neemt niet weg dat de nieuwbouw niet energiezuinig moet worden ontworpen. Aan de hand van een referentieproject in Barlo, een buurtschap van de gemeente Aalten, wordt aangetoond of het haalbaar is om bestaande bouw her te bestemmen en te renoveren tot een duurzame woning. Daarnaast wordt gekeken hoe de kansen voor deze duurzame woningen op de markt liggen. Het referentieproject bevat twee gelijke gebouwen die elk wordt herbestemd tot vier zelfstandige woningen. Deze gebouwen zijn lange tijd in gebruik geweest door het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA). Een aantal jaar geleden heeft het COA om financiële redenen het terrein gesloten als locatie voor de opvang van asielzoekers. De gebouwen zijn tegenwoordig in beheer door de HuisOppasDienst (HOD). Dit is een organisatie die verpaupering van leegstand wil voorkomen door gebouwen tijdelijk te verhuren aan geïnteresseerden tot het wordt verkocht. Tot op heden zijn er geen concrete plannen voor het terrein, maar is het oog van Barlo’s Belang, belangenvereniging van Barlo, op het terrein gevallen. Zij zijn al enkele jaren bezig met de ontwikkeling van woningbouw in Barlo. Deze ontwikkeling komt niet van de grond, omdat de prijzen te hoog liggen. Volgens Barlo’s Belang biedt het terrein van het COA uitkomst voor goedkope woningen in Barlo. Dit staat vermeldt in een voorstel van Barlo’s Belang. Dit voorstel is bijgevoegd als bijlage II. In dit voorstel wordt naast de prijs over de optie duurzaamheid gesproken van de woningen. Bij de ontwikkeling van de woningen willen wij duurzaamheid zeker wél betrekken. Hierdoor vormt de centrale opdracht een combinatie van het landelijke probleem, waarbij de CO2‐uitstoot in Nederland moet worden gereduceerd, met het probleem hoe de twee betreffende gebouwen in Barlo her te bestemmen.1.2 Probleemstelling
Het is bekend dat het energieverbruik in de gebouwde omgeving een groot aandeel heeft in de CO2‐ uitstoot van Nederland. De Nederlandse overheid moet de CO2‐uitstoot terugdringen om in 2020 aan de Europese eis te voldoen. Daarbij zijn de energieprijzen de laatste jaren sterk gestegen en zullen dit blijven doen, waardoor de energiekosten in de toekomst niet meer te overzien zijn. Duurzaam bouwen is hier de oplossing voor, maar wordt nog te weinig toegepast in de bestaande gebouwde4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 10 omgeving waar dit juist het hardst nodig is. Het is de vraag waarom dit nog niet overal wordt toegepast en hoe het dan wel kan worden geïntegreerd in de gebouwde omgeving. Het landelijke probleem van de te hoge CO2‐uitstoot in Nederland wil de overheid oplossen door jaarlijks 300.000 woningen te renoveren zodat deze woningen 30% minder energie gebruiken dan voorheen. Aan de hand van deze feiten wordt de volgende probleemstelling geformuleerd: De bestaande gebouwde omgeving in Nederland heeft een te hoge CO2‐uitstoot.
1.3 Doelstelling
Door middel van een referentieproject in Barlo willen we aantonen wat er mogelijk is op het gebied van duurzaamheid en de bestaande gebouwde omgeving, hoe dit te integreren is in de bestaande gebouwde omgeving en wat de positie op de markt is van deze woningen. Dit willen we aantonen met behulp van de toekomstige eis, EPC 0,0. Hierdoor vinden we een oplossing voor de herbestemming van de gebouwen op het voormalige terrein voor de opvang van asielzoekers, daarmee de inwoners van Barlo en wordt er een voorbeeld gegeven waarmee de landelijke CO2‐ uitstoot wordt gereduceerd. De bestaande gebouwen op het terrein in Barlo her bestemmen en renoveren tot EPC 0,0 woningen, zodat ze een bijdrage leveren aan reductie van de CO2‐uitstoot in Nederland. Als bijlage I is het plan van aanpak bijgevoegd. Hierin is uitgebreide achtergrondinformatie te vinden met betrekking tot het project in Barlo. In dit pva zijn ook doelen gesteld met betrekking tot competenties van de afstudeerders.1.4 Onderzoeksvragen en aanpak
In dit hoofdstuk worden de onderzoeksvragen en de aanpak van het onderzoek beschreven. Voor dit onderzoek is er een hoofdvraag opgesteld die centraal staat door het hele proces heen. Het probleem dat zich voordoet is het te kort aan woningen in Barlo en de landelijke te hoge CO2‐ uitstoot. Naar een oplossing voor dit probleem wordt gezocht met de volgende hoofdvraag: Hoe kunnen de gebouwen in Barlo worden herbestemd en gerenoveerd tot duurzame CO2‐ besparende woningen en is het mogelijk deze woningen in vergelijking met een standaard renovatie op de huidige markt te verkopen? Om tot een gefundeerd antwoord te komen op deze vraag zijn er verschillende deelvragen opgesteld. De uitkomsten van de deelvragen vormen elk als deelconclusie de basis voor de conclusie en het antwoord op de geformuleerde hoofdvraag. Deelvraag 1.0 Om erachter te komen hoe de woningmarkt zal reageren op de duurzame woningen is het van belang om onderzoek te doen naar de werking van de Nederlandse woningmarkt en haar bepalende factoren. De factoren die verantwoordelijk zijn voor de behoeftes en de trends op de woningmarkt zullen bepalen wanneer duurzaam bouwen op de huidige markt wordt geaccepteerd of niet. Daarnaast is er altijd nog de economische crisis die de nodige invloed uitoefent op de woningmarkt. Welke rol speelt duurzaam bouwen in de behoefte van de woonconsument op de Nederlandse woningmarkt? 1.1 Hoe heeft de Nederlandse woningmarkt zich door de jaren heen ontwikkeld? 1.2 Wat is de huidige situatie van de Nederlandse woningmarkt? 1.3 Wat zijn bepalende factoren op de Nederlandse woningmarkt?4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 11 ‘Renoveren naar energieneutraal’ 1.4 Hoe ontwikkelt de Nederlandse woningmarkt zich in de toekomst en wat zijn de gevolgen? 1.5 Wat is de woningbehoefte op de Nederlandse woningmarkt? 1.6 Wat is het aandeel van duurzaamheid hier tegenwoordig in en in de toekomst? Doel De deelconclusie van deze deelvraag moet inzicht bieden in de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt en welke factoren hier bepalend voor zijn. Daarnaast moet worden gekeken naar de behoefte en het aandeel van en de invloeden van duurzaam bouwen op de huidige Nederlandse woningmarkt en die van de toekomst. Onderzoeksmethode Een literatuurstudie biedt de uitkomst voor deze deelvraag. Er wordt literatuur bestudeerd over de Nederlandse woningmarkt nu en door de jaren heen. Het is belangrijk om in beeld te hebben wat de bepalende factoren op deze markt zijn. Verder wordt inzicht in de behoefte op de woningmarkt en het aandeel van duurzaamheid in deze behoefte verkregen. Deelvraag 2.0 Het volgende onderzoek geeft aan wat de concrete omschrijving is van een duurzame woning. Daarnaast wordt er inzicht verkregen in de middelen die op de markt zijn om een duurzame woning te creëren. Door middel van dit onderzoek wordt er een visie gevormd met betrekking tot het onderwerp duurzaamheid. Welke voorwaarden en middelen zijn nodig om een duurzame woning te ontwikkelen? 2.1 Wat houdt een duurzame woning in? 2.2 Welke methodes zijn er om tot een duurzame woning te komen? 2.3 Welke methode heeft onze voorkeur? 2.4 Welke voorwaarden worden gesteld aan deze methode? 2.5 Welke middelen zijn er op de huidige markt beschikbaar om aan de voorwaarden te voldoen? 2.6 Hoe is de energiezuinigheid aan te tonen? Doel Bij het uitzoeken van deze deelvraag is het de bedoeling dat de omschrijving van een duurzame woning concreet op papier komt te staan. Daarnaast moet er inzicht worden verkregen over verschillende methodes hoe een bepaalde duurzaamheid kan worden bereikt en uiteindelijk worden aangetoond. Hierbij moet worden gekeken naar de gestelde eisen aan duurzaamheid van tegenwoordig en in de toekomst. Het uiteindelijke doel is om na deze studie een visie te formuleren die de basis vormt voor onze ontwerpen van het referentieproject. Onderzoeksmethode Het resultaat van dit onderzoek wordt verkregen via een literatuurstudie. Hierbij wordt gekeken naar de bouwmethodes en de technieken om duurzaam energie op te wekken en te gebruiken in de literatuur. Ook komt in dit onderzoek naar voren wat de overheid voor eisen stelt als het gaat om duurzaamheid in de toekomst. Deelvraag 3.0 Bij dit onderzoek wordt de eerder gevormde visie over duurzaam bouwen toegepast om de woningen in de bestaande gebouwen in Barlo duurzaam te ontwikkelen. Daarnaast moet er een financiële onderbouwing bij deze ontwikkeling worden gevormd om een realistische eindconclusie te kunnen formuleren.
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 12 Op welke manier kunnen de gebouwen van het referentieproject her worden herbestemd en gerenoveerd tot duurzame woningen en wat zijn de bijbehorende kosten? 3.1 Wat houdt het referentieproject in? 3.2 Waarop is het referentieproject gebaseerd? 3.3 Wat voor rol speelt duurzaamheid op dit moment in het referentieproject? 3.4 Voor welke doelgroep worden de woningen ontworpen? 3.5 Hoe wordt de visie over een duurzaam woningconcept geïntegreerd in het ontwerp? 3.6 Met welke middelen wordt er voor gezorgd dat de woning duurzaam wordt ontworpen? 3.7 Wat zijn de financiële gevolgen voor de renovatie tot een duurzame woning? 3.8 Hoe lang is de terugverdientijd? Doel Het doel van deze opdracht is om de woningen zo te ontwikkelen dat ze energieneutraal zijn. Het herbestemmen van de bestaande bebouwing tot een energieneutrale woning is op verschillende wijzen te bereiken. We gaan onderzoeken wat de efficiëntste methode is om deze gebouwen te upgraden tot energieneutrale woningen. Hierbij wordt rekening gehouden met de gestelde eisen aan een woning in de toekomst en de marktwerking rondom energiezuinige woningen. Onderzoeksmethode Dit onderzoek bestaat uit twee verschillende onderzoeken. Ten eerste wordt er literatuuronderzoek gedaan naar de uitspraken die gedaan zijn in het voorstel van Barlo’s Belang aan de eigenaar van het terrein in Barlo. Dit voorstel is bijgevoegd als bijlage I. Daarnaast wordt er verder geborduurd op het voorstel van Barlo’s Belang en worden de woningen verder ontwikkeld. Tijdens deze ontwikkeling wordt er ontwerpend geanalyseerd. Er worden woningen ontworpen waar ook de bijbehorende prijs van wordt berekend. Daaruit worden conclusies getrokken. Deelvraag 4.0 Bij dit onderdeel in het verslag worden de gevormde conclusies uit voorgaande deelvragen samengevoegd en wordt er een advies uitgebracht over de ontwikkeling van de gebouwen in Barlo. Kan met de ontwikkelde EPC 0,0 woningen in Barlo worden ingespeeld op de huidige markt in Barlo? 4.1 Waartoe is de woonconsument bereidt als het gaat om duurzaam investeren? 4.2 Voldoet het ontwerp van de woningen in Barlo hieraan? 4.3 Is het haalbaar de woningen op de markt te verkopen? Doel Dit hoofdstuk presenteert de conclusie over de mogelijkheden voor de ontwikkelde EPC 0,0 woningen in Barlo op de huidige markt. Is het mogelijk deze woningen in Barlo te realiseren en te verkopen of zullen na renovatie de woningen leeg blijven staan omdat er geen wordt verkocht? Hieruit zal blijken of het rendabel is om de woningen te realiseren of niet. Onderzoeksmethode Dit onderdeel van het verslag wordt gecreëerd door conclusies van andere deelvragen samen te voegen. Het is dus een literatuuronderzoek in de door ons zelf opgestelde conclusies, waaruit zal blijken wat er moet gebeuren met de ontwikkeling van de gebouwen in Barlo. Conclusie 5.0 Bij de conclusie wordt antwoordt gegeven op de hoofdvraag wat de efficiëntste methode is om de gebouwen in Barlo te renoveren tot CO2‐besparende EPC 0,0 woningen. Naast het ontwerpen en het
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 13 ‘Renoveren naar energieneutraal’ berekenen van de kosten voor deze renovatie, wordt er gekeken naar de positie op de markt van deze duurzame woningen. Uiteindelijk wordt er advies gegeven over de herbestemming van de gebouwen in Barlo en de kansen op de markt voor deze woningen.
1.5 Onderzoeksmethodiek
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 14
2.0 DE ROL VAN DUURZAAM BOUWEN IN DE BEHOEFTE VAN DE
WOONCONSUMENT OP DE NEDERLANDSE WONINGMARKT
Samenvatting
In dit hoofdstuk staan de resultaten van het literatuuronderzoek naar de Nederlandse woningmarkt en de behoefte naar duurzaamheid op deze markt. De resultaten geven weer dat het aantal huishoudens de markt sterker groeit dan het aantal woningen, maar dat het aantal transacties op de woningmarkt en de bouw van nieuwbouwwoningen sterk terugloopt. Dit wordt veroorzaakt door de wereldwijde tegenvallende economische situatie. Verder blijkt uit resultaten dat wanneer het economisch minder gaat er vraag is naar goedkope woningen, maar gaat het economisch goed, is de bereidheid om te betalen voor kwaliteit veel sterker aanwezig. Om met de herbestemming in Barlo in te spelen op de huidige vraag moet erop de behoefte van de woonconsument worden ingespeeld. Enkele behoeftes zijn meer inspraak in het ontwerpproces, vooral eengezinswoningen zijn in trek en men wil langer in een woning blijven wonen. Verder is er meer voorkeur voor een goedkope koopwoning dan voor de huursector. Na factoren als prijs, grootte, omgeving, indeling, tuin en comfort komt energiezuinigheid op de zevende plek in een rijtje van wegende factoren bij aanschaf van een woning. De factor energiezuinigheid zal in de bijna alle gevallen de bovenliggende factoren niet overtreffen. Het is dus de kunst om de factor energiezuinigheid te integreren in een woning zonder de andere factoren te belemmeren of deze factoren juist te versterken. Energiezuinigheid en daarmee duurzaamheid moet niet alleen een voordeel voor het milieu opleveren, maar ook een voordeel voor de woonconsument zelf. Pas dan is de consument bereidt te investeren in duurzaamheid. De hoogte van dit investeringsbedrag is sterk afhankelijk van de situatie of de terugverdientijd bekend is, hoe lang deze tijd is, hoe hoog de investering is, of de kennis aanwezig is bij de woonconsument en de houding van de woonconsument. (Complete literatuurstudie is bijgevoegd als bijlage III) Orriëns, F. (2013). Literatuurstudie de rol van duurzaam bouwen in de behoefte van de woonconsument op de Nederlandse woningmarkt.2.1 Aanleiding
Dit literatuuronderzoek is opgezet naar aanleiding van de veranderende Nederlandse woningmarkt. Op moment heerst er een wereldwijde economische crisis. Deze heeft zo zijn invloed op de Nederlandse economie en woningmarkt. Al enige tijd bevindt de Nederlandse woningmarkt zich in een verandering van aanbodgestuurde markt naar een vraaggerichte markt. Deze verandering wordt versneld door de economische crisis en de daardoor teruglopende vraag op de woningmarkt. Dit houdt in dat de aanbieders op de markt hun aanbod meer moeten aanpassen naar de vraag om hun producten te blijven verkopen. Om dit te kunnen, moet de bouwer weten wat hij/zij aan moet bieden. Er moet dus inzicht worden verkregen in de behoefte van de woonconsument op de woningmarkt. Een behoefte die onder de woonconsumenten leeft, is inspraak in het ontwerp en het bouwproces. Ze willen meer inspraak hebben in keuzes en betrokken worden bij het ontwerpproces. Een andere verandering op de woningmarkt is dat het begrip duurzaam bouwen steeds meer wordt geïntegreerd in de woningmarkt. In combinatie met de veranderende structuur van de markt naar vraaggericht bouwen, is het belangrijk om te weten hoe bekend de consument met duurzaam bouwen is. De consument gaat beslissen wat ze gebouwd wil hebben en als duurzaam bouwen daar geen onderdeel van is, wordt het niet toegepast. De relatie tussen duurzaam bouwen en de woonconsument moet dus in beeld worden gebracht.4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 15 ‘Renoveren naar energieneutraal’ Met dit onderzoek wordt antwoord gegeven op de deelvraag: Welke rol speelt duurzaam bouwen in de behoefte van de woonconsument op de Nederlandse woningmarkt?
2.2 De Nederlandse woningmarkt
Allereerst is het belangrijk om inzicht te krijgen in de Nederlandse woningmarkt. Deze markt is de afgelopen jaren alleen maar gegroeid. Vanaf de tweede wereld oorlog heeft er een wederopbouw plaats gevonden. De woningvoorraad is toen explosief uitgebreid. Door de jaren heen is deze woningvoorraad steeds in meer of mindere mate uitgebreid. De geschiedenis van de woningmarkt verteld veel over de samenloop tussen de woningmarkt en de economische situatie in Nederland. Het is opvallend dat de woningmarkt in Nederland heel afhankelijk is van de economische situatie in Nederland. De economische situatie wisselt door de jaren heen nog al eens en in die positieve en negatieve veranderingen wordt de woningmarkt meegenomen. 2.2.1 Markt door de jaren heen Zo zie je dat in het begin van de jaren ‘80 de economische omstandigheden niet zo positief zijn in verband met de oliecrisis. De consument houdt de hand op de knip en een groot deel van de consumenten heeft de mogelijkheden niet om geld uit te geven. In deze periode is de overheid bijgesprongen en heeft subsidies verstrekt in de vorm van premie ABC regelingen. De hoogte van de hypotheek werd ook omhoog geschroefd door het gedeeltelijk meerekenen van het inkomen van de partner. Lage inflatie in die periode zorgde voor inkomensherstel. De financieringsmogelijkheden waren hersteld en het consumentvertrouwen was terug. De jaren ‘90 heeft de aannemers, projectontwikkelaars en gemeenten goed gedaan. In deze periode wordt er minder gebouwd dan dat er vraag naar woningen is. De prijzen van de woningen en de grondprijzen lopen fors op en er is volop vraag. Naast de hoge vraag is er vraag naar kwalitatief goede woningen en is de woonconsument bereid hier voor te betalen. Deze bereidheid werd mede veroorzaakt door de financieringsmogelijkheden die overmatig aanwezig waren. De prijzen werden verder opgedreven en de consument bleef kopen. Deze situatie stimuleerde de economie.In het begin van de 21ste eeuw wordt het weer wat rustiger en stijgen de huizenprijzen nog boven het inflatieniveau. Er is nog geen aanleiding tot een crisis. Als in 2008 de crisis in Amerika uitbreekt, lijken de gevolgen in Nederland nog mee te vallen. Het tegendeel gebeurt, want er verschijnen negatieve berichten in de media. Als gevolg van de berichten in de media, waar het grootste deel van de woonconsument (43%) zijn informatie vandaan haalt, daalt het consumentvertrouwen. Naast het minder worden van het consumentvertrouwen daalt ook het vertrouwen bij de banken en wordt het moeilijker om geld te lenen. Geld lenen wordt duurder door oplopende rente en de koers van de euro stijgt. Dit heeft zo zijn gevolgen voor de Nederlandse export. Al deze gevolgen zorgen ervoor dat er wordt bezuinigd door de consument en het bedrijfsleven. Het gevolg hierop is dat de werkloosheid oploopt en velen in moeten leveren op hun inkomen. In Nederland is de economische crisis ook een feit. De financiële middelen nemen af en de woningmarkt stort in. In de jaren 2008 en 2009 is de markt van bestaande koopwoningen met een derde teruggelopen en de nieuwbouwprojecten ten opzichte van 2006 met 65% teruggelopen. 2.2.2 Huidige situatie Tegenwoordig bevinden we ons nog steeds in de kredietcrisis en zitten we nog in een neergaande spiraal in de woningmarkt. Dit heeft er vooral mee te maken dat het consumentvertrouwen niet terug is. Woonconsumenten stellen de koop van een eerste of ander woning uit. De verwachtingen zijn niet dat deze situatie in 2013 sterk verbetert. Wel zijn er in 2012 periodes dat het aantal transacties iets is opgelopen. Dit heeft te maken met maatregelen die de overheid treft. Zo was het
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 16 in juni 2012 onzekerheid over de overdrachtsbelasting en werd per 1 januari 2013 de wetgeving aangepast met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek. Over heel 2012 gezien is het aantal transacties en de prijs gedaald ten opzichte van het jaar er voor. Verwachting is dat in 2013 de situatie nog niet sterk verbetert, maar dat in 2014 de economie voorzichtig hersteld. Dit moet beginnen met een vertrouwensherstel, want daar loopt de koop vaak op vast. Er heerst onzekerheid over het behoud van werk en inkomen, waardoor de koop van een woning wordt uitgesteld. Verwachtingen op de lange termijn zijn positiever, omdat door de toenemende bevolking en daarmee het aantal huishoudens er een tekort zal ontstaan aan woningen. De invloed van de economische situatie in Nederland op de woningmarkt is er groot. De huidige situatie op de woningmarkt in Nederland is dus een logisch gevolg op een financieel mindere situatie, want men heeft minder geld te besteden voor een woning. Het budget voor een woning is lager en de prijs van een woning gaat een grotere rol spelen dan de kwaliteit van een woning. Het is dus van groot belang dat de economische crisis weer bij trekt en daarbij de woningmarkt meeneemt in positieve zin.
2.3 Factoren op de woningmarkt
De woningmarkt heeft zich in de loop der jaren ontwikkeld. De situatie op de woningmarkt wordt door drie factoren bepaald. Dat zijn de bevolkingsontwikkeling, huishoudensontwikkeling en de economische ontwikkeling. De toekomst van deze ontwikkelingen zijn verantwoordelijk voor de woningmarkt van de toekomst. 2.3.1 Bevolkingsontwikkeling Het bevolkingsaantal in Nederland groeit nog steeds, alleen minder hard dan voorheen en deze groei zal alleen nog maar meer afnemen. De bevolkingsgroei in Nederland neemt af tot het jaar 2040 en zal dan factor 0 hebben bereikt. Na deze factor zal het bevolkingsaantal dalen. Dit komt simpelweg doordat er meer mensen sterven dan dat er worden geboren en er minder immigranten naar Nederland komen. De buitenlandse aanwas is vanaf 2033 nog verantwoordelijk voor de stijging van de bevolkingsaantallen, maar kan vanaf 2040 de bevolking ook niet meer doen stijgen. In de samenstelling van de bevolking verandert door de jaren heen ook het een en ander. Het aantal ouderen (65+) neemt fors toe en de beroepsbevolking (20 tot 65) neemt af. De afname van de beroepsbevolking kan worden verminderd door verhoging van de pensioenleeftijd. In verschillende regio’s in Nederland zijn grote verschillen te zien. In Noord‐Holland, Zuid‐Holland en Utrecht neemt tot 2020 het bevolkingsaantal het sterkst toe. In Limburg daalt het bevolkingsaantal tegenwoordig al. Na 2035 zullen alleen de provincies Noord‐Holland, Zuid‐Holland, Utrecht en Flevoland nog groeien in bevolkingsaantal. De overige provincies zullen dan dalen in aantal. 2.3.2 Huishoudensontwikkeling De huishoudensontwikkeling is afhankelijk van de bevolkingsontwikkeling en de economische ontwikkeling. Kort door de bocht is te stellen: hoe groter de bevolking, hoe meer huishoudens er nodig zijn. Tegenwoordig is het zo dat het aantal huishoudens harder toeneemt dan de bevolking dat doet. Hieruit is te concluderen dat de huishoudens gemiddeld uit minder personen bestaan. Wel neemt de groei van de huishoudens net als de groei van de bevolking in Nederland af. Naar verwachting groeit het aantal huishoudens tussen 2010 en 2030 met ongeveer 965 duizend. In de verschillende groepen van de samenleving neemt het aantal jongeren dat gaat samenwonen in de loop der jaren af en zullen er meer kleinere, oudere huishoudens ontstaan. De reden hiervoor is de vergrijzende samenleving. De provincies waar het aantal huishoudens tot 2020 het grootst groeit is Zuid‐Holland en Noord‐ Holland. Utrecht en Flevoland groeien relatief gezien aan de hand van het nationaal gemiddelde het4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 17 ‘Renoveren naar energieneutraal’ hardst. In de provincie Limburg waar een daling van het inwonersaantal wordt voorspeld stijgt het aantal huishoudens gestaag tot 2020. 2.3.3 Economische ontwikkeling De economische situatie in Nederland is erg bepalend voor de sfeer op de woningmarkt. De economische situatie in Nederland is op dit moment niet zo sterk. Dit zal in 2013 nog niet veel verbeteren, maar in 2014 zal de economie weer licht gaan groeien. Deze groei compenseert de daling van voorgaande jaren niet, maar is ten minste weer een positieve verandering. De huidige economische situatie wordt bepaald door ongunstige ontwikkelingen in de wereldhandel, het lage consumptieniveau en de maatregelen van de overheid. De Nederlandse markt bestaat voor 60% uit export. De tegenvallende wereldhandel zorgt voor een tegenvallende export. Dit draagt bij aan minder inkomsten op de Nederlandse markt. Het lage consumptieniveau onder de consumenten in Nederland wordt veroorzaakt door daling van het reële inkomen (koopkracht) wat veroorzaakt wordt door inflatie en stijgende belastingen. De verwachting is dat de koopkracht in 2014 weer licht zal stijgen door lagere inflatie. Ook de producenten stellen investeringen uit. Dit is het gevolg van vraagvermindering en dus lagere productie. De Nederlandse overheid heeft maatregelen die vooral gebaseerd zijn op belastingverhoging en bezuinigen. Deze maatregelen voorkomen dat de markt wordt gevoed door investeringen van de overheid en zorgen voor daling in koopkracht onder de consumenten.
2.4 Behoefte op de woningmarkt
2.4.1 Kwantitatieve woningbehoefte De kwantitatieve woningbehoefte op de markt wordt bepaald door de uitbreidingbehoefte en het woningtekort. Samen vormen zij het aantal woningen waar vraag naar is op de woningmarkt. Door de groeiende bevolking, het groeiende aantal huishoudens en de stagnerende uitbreiding van de woningvoorraad zal er in 2020 een woningtekort van 70 duizend woningen ontstaan. De stagnerende uitbreiding wordt veroorzaakt doordat de verkoop van woningen is teruggelopen en daarmee de productie van woningen. De kwantitatieve woningbehoefte in Nederland is sterk verdeeld per regio. Zo zie je dat er in de Randstad en in Brabant de grootste uitbreidingsbehoefte is, alleen Brabant wordt in deze behoefte voorzien. In Limburg, Zeeland en het noorden va Nederland is de uitbreidingsbehoefte het laagst. Door voldoende uitbreiding van de woningvoorraad zal hier geen woningtekort ontstaan. Vanaf 2020 zal de uitbreidingsbehoefte kunnen worden bijgehouden. Dit komt door oplopende woningproductie en afnemende groei van huishoudens. Een woningtekort heeft als gevolg dat de doorstroming op de woningmarkt niet meer optimaal is. Er wordt geen ruimte gemaakt voor de starter en de senior kan geen passende woonruimte vinden. 2.4.2 Veranderende woningmarkt Dat de woningmarkt aan het veranderen is, is een feit. Er zal in de toekomst meer vraag ontstaan naar woningen door de toenemende huishoudens en te lage uitbreiding van de woningvoorraad. De woningzoekenden zullen allemaal eisen stellen aan hun woning en inspraak willen hebben in de indeling van hun toekomstige woning. Was het vroeger zo dat elke woning die werd gebouwd door een projectontwikkelaar werd verkocht, zijn de eisen van de woonconsument tegenwoordig hoger en wordt elke woning meer verkocht. Aan de cijfers over het aantal verleende bouwvergunningen is te zien dat relatief gezien het aantal verleende vergunningen aan particulier opdrachtgevers aanzienlijk minder is teruggelopen dan dat is teruggelopen bij projectontwikkelaars. Daarnaast is de woonconsument bereidt om eenmalig 19.000 euro meer te betalen voor een woning waarin zij zelf inspraak hebben gehad in het ontwerp van de woning. Hieruit is te concluderen dat de woningmarkt in een verandering zit van een aanbodgestuurde naar een vraaggericht markt. Zo gaat de vraag op de markt bepalen wat het aanbod moet doen. Om dit te kunnen doen als bouwer of ontwikkelaar,4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 18 moeten de wensen van woonconsumenten bekend zijn. Bij bouwers en projectontwikkelaars zie je dan ook dat consumentgerichte projectontwikkeling zijn intrede heeft gedaan. Om op de toekomstige woningmarkt de woning wilt verkopen, is het van belang dat je weet wat de trends zijn en waar daadwerkelijk behoefte naar is. Daar moet het product op worden afgestemd. De crisis op de woningmarkt zal deze verandering versterken, omdat hierdoor de vraag is teruggelopen. Om de woning te verkopen moet er beter worden ingespeeld op de behoefte van de woonconsument, de kwalitatieve woningbehoefte. 2.4.3 Kwalitatieve woningbehoefte De kwalitatieve woningbehoefte op de woningmarkt is te verdelen in de huidige behoefte en de latente behoefte. De huidige behoefte op de markt geeft aan waar op het moment behoefte aan is en in de toekomst zal zijn. De latente behoefte is een behoefte waar de consument zich nog niet direct bewust van is, maar wat na ontwikkeling onmisbaar wordt in de samenleving. Tegenwoordig is er op de markt het gevoel dat er een tekort is aan huur‐ en koopwoningen. De bevolkingsgroep onder de leeftijd van 50 is vooral de groep die aangeeft een tekort aan koopwoningen te ondervinden. Ook geeft deze groep aan dat zij vinden dat er te weinig eengezinswoningen in Nederland zijn. De leeftijdsgroep boven de 50 jaar geeft dat er te weinig zorgwoningen aanwezig zijn en richt zich meer op het tekort in de huursector. Het overgrote deel (56%) van de bevolking ziet zich over 10 jaar in een koopwoning wonen, de meeste (72%) daarvan bezit op dit moment ook al een koopwoning. Ouder dan 50 jaar ziet zich zelf over 10 jaar in een zorgwoning of een flat wonen. De jongere generatie in een eengezinswoning. De voornaamste verhuisreden is groter wonen of meer comfort. Oorzaken hiervan zijn gezinsuitbreiding en ruimte in het budget. Hieruit kun je concluderen dat kwaliteit en luxe (comfort) en grotere rol in de wens van de bewoner gaat spelen. Verder is er behoefte aan eengezinswoningen en zorgwoningen op de huidige markt. Met een latente behoefte wordt een behoefte bedoelt, die na het ontstaan een behoefte zal zijn. Er is geen vraag naar omdat het product er niet is. Na is het product succesvol op de markt en groeit de vraag. Na verloop van tijd is het een behoefte geworden. Duurzaam bouwen is in Nederland zo’n onderwerp dat een behoefte kan worden, omdat er nog volop ontwikkelingen in zijn en de eisen met betrekking tot duurzaam bouwen strenger worden. Onder de Nederlandse bevolking leeft het onderwerp wel degelijk, want circa 80% vindt dit thema van belang. Dat er duurzaam moet worden gebouwd en geleefd is dus bekend, toch wordt er nog te weinig actie ondernomen. Het probleem zit hem in de financiering. Meer dan de helft van de Nederlanders (52%) wil wel investeren, alleen is het bedrag maar beperkt. Gemiddeld wil de consument een bedrag uitgeven van circa €5.500,‐. Een grote factor die deze behoefte op gang kan helpen is de overheid. Deels doet de overheid dit al door de eisen met betrekking tot nieuwbouw aan te scherpen. Gesteld is om vanaf 2020 alleen nog maar EPC 0,0 woningen te bouwen, dit zijn energieneutrale woningen. Naast de nieuwbouw is er het plan om jaarlijks 300.000 bestaande woningen te verduurzamen. Het gaat hier om gebouwen die in beheer zijn van de overheid. Dit zijn goede maatregelen, maar omvangt niet alles. Het betreft hier alleen de bebouwde omgeving die in beheer is door de overheid en de nieuwbouw woningen. De overige bestaande bouw, wat het overige grote deel is, wordt hier enkel door geïnspireerd. De drempel om te investeren kan worden verlaagd door subsidies uit te schrijven voor duurzame investeringen. Het is tenslotte de prijs waardoor er meestal van een duurzame investering of renovatie wordt afgezien.
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 19 ‘Renoveren naar energieneutraal’ 2.4.4 De consument tegenover duurzaam bouwen Om het duurzaam bouwen wel te integreren in de woningmarkt moet duidelijk zijn hoe de woonconsument denkt over duurzaam bouwen en wat de daadwerkelijke drempels zijn. In de bouwwereld is duurzaam bouwen inmiddels al enige tijd een begrip. De mate van duurzaamheid van een nieuwbouwproject wordt grotendeels bepaald door de wet‐ en regelgeving. Op de huidige markt zijn voldoende duurzame producten en systemen te vinden om duurzaam te bouwen, maar deze worden nog niet grootschalig toegepast. Dit heeft te maken met de rol van consumenten en eindgebruikers hierin. Als zij het voordeel er niet van inzien, zullen ze niet investeren in duurzame oplossingen. Het wordt tijd dat de bouw zich naast de ontwikkeling van de technieken ook op de rol van de eindgebruikers en de consumenten gaat richten. Het is de vraag wanneer de mensen bereidt zijn om hier in te gaan investeren en wat de zwaarwegende factoren zijn bij de afweging. Bepalend bij de keuze zijn volgende drie aspecten: ‐ Houding/motivatie; De houding tegenover duurzaam investeren verschilt sterk per bevolkingsgroep. Jongeren willen vaak wel investeren, maar kunnen dit niet financieren, terwijl ouderen het geld er wel voor hebben, maar hier geen interesse in hebben. ‐ Kennisniveau; Bij de groep consumenten die er wel het geld voor hebben, is het gebrek aan kennis en daarmee het vertrouwen te laag. Er is vooral een gebrek aan kennis over financiën, comfort en gezondheid met betrekking tot duurzaam bouwen. Deze kennis baseert met vooral op informatie uit de media. ‐ Betalingbereidheid; Woonconsumenten zijn niet bereid om veel geld uit te geven voor een duurzame investering. Slechts 43% van de woonconsument accepteert een onvoorwaardelijke meerprijs van €5.000,‐ en 28% van €10.000,‐. Als er wordt geïnvesteerd is de vraag vaak direct of deze investering wel wordt terugverdiend. Deze terugverdientijd is bekend bij voorwaardelijke investeringen. Hierbij is 92% bereid €5.000,‐ meer te betalen voor een woning en 62% €15.000,‐ meer. Deze gegevens zijn in grafiek 1 (Bouwfonds Ontwikkeling, 2010) duidelijk weergegeven. De terugverdientijd heeft mag niet verder reiken dan 10 jaar. Opvallend is dat de het bedrag dat de consument wil investeren in een duurzame investering hoger wordt naarmate de woning duurder wordt.
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 20 De prijs is de zwaarst wegende factor bij het kopen van een woning. Dit is ook terug te zien in de afweging om in energiezuinige oplossingen te investeren. Als de terugverdientijd en de maandelijkse verlaging in de energielasten bekend zijn, zijn de woonconsumenten eerder bereid om (meer) te investeren dan dat dit nog niet bekend is. Naast de factor prijs is comfort een belangrijke factor die motiveert om te investeren in duurzaamheid. De factor milieu heeft weinig invloed op het duurzaam handelen van de woonconsument. Naast de financiering ontbreekt het vaak aan kennis. Er bestaat meer belangstelling voor systemen als de prestaties, kosten en de besparingen bekend zijn. In grafiek 1 (Bouwfonds Ontwikkeling, 2010) is duidelijk de betalingsbereidheid weergegeven aan de hand van de hoogte van de investering.
2.5 Conclusie
Met dit literatuuronderzoek wordt antwoordt gegeven op de vraag welke rol duurzaam bouwen in de behoefte van de woonconsument op de Nederlandse woningmarkt speelt. De woningmarkt in Nederland groeit nog steeds. De bevolking groeit de komende jaren in aantallen en daarmee ook het aantal huishoudens. Het aantal huishoudens groeit zelfs sterker dan het aantal woningen op de woningmarkt. Dit zou betekenen dat er vraag ontstaat op de markt naar woningen. Toch loopt het aantal transacties op de woningmarkt en de bouw van nieuwbouwwoningen sterk in aantallen terug. Dit wordt veroorzaakt door de wereldwijde tegenvallende economische situatie. De economische situatie is net als de bevolkingsgroei en de groei van het aantal huishoudens bepalend voor de sfeer op de woningmarkt. Uit de geschiedenis van de woningmarkt blijkt dat wanneer het economisch minder gaat er vraag is naar goedkope woningen, maar gaat het economisch goed, is de bereidheid om te betalen voor kwaliteit veel sterker aanwezig. Om op de huidige Nederlandse woningmarkt met de tegenvallende economie toch de woning te verkopen, moet er goed worden ingespeeld met het aanbod op de vraag. De woningmarkt in Nederland is dan ook aan het veranderen van aanbodgestuurde markt naar een vraaggerichte markt. Dit betekent dat de eindgebruiker of opdrachtgever een steeds grotere rol gaat spelen bij het ontwerpproces. Hierbij moet bekend zijn waar vraag naar is door de woonconsumenten, anders is Grafiek 1. Voorwaardelijke en onvoorwaardelijke betalingsbereidheid. Overgenomen van Consument en Duurzaamheid door Bouwfonds Ontwikkeling, 2010, Voorwaardelijke en onvoorwaardelijke betalingsbereidheid, p. 25.4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 21 ‘Renoveren naar energieneutraal’ het onmogelijk hierop in te spelen met je product. Het is dus van belang om te kijken naar de huidige behoefte op de woningmarkt en te kijken naar de toekomst van de woningmarkt. Tegenwoordig wil de consument meer inspraak, zodat de woning persoonlijker kan worden ontwikkeld en naar eigen smaak kan worden ingericht. Er is zoveel te krijgen op de markt, zodat de woonconsument ook meer gaat eisen. Woningen waar volgens de woonconsument te kort aan is, zijn vooral de eengezinswoningen en het grootste deel van de consument wil een koopwoning. Naast de huidige wensen moet er ook worden gekeken naar de toekomst van de woningmarkt. In de toekomst worden eisen met betrekking tot duurzaam bouwen aangescherpt en moet elke woning die in 2020 wordt gebouwd energieneutraal zijn met een EPC van 0,0. Duurzaam bouwen is tegenwoordig misschien nog niet de wens, maar wordt in de toekomst wel een eis waaraan moet worden voldaan om te bouwen. De consument weet ook dat het nodig is om duurzaam te gaan leven, maar handelt hier nog niet altijd na. Dit komt omdat de woonconsument de waarde van duurzaam bouwen nog niet inziet door onder andere een gebrek aan kennis. Als de kennis met betrekking tot duurzaam wonen aanwezig is, wordt dit ook vaker gedaan. De woonconsument is bereid ergens voor te betalen als hij/zij er de waarde van inziet. Energiezuinigheid staat op de zevende plek in het rijtje factoren die van belang zijn bij de aankoop van een woning, zie grafiek 2 (Bouwfonds Ontwikkeling, 2010). Énkel energiezuinigheid zal ook nooit de doorslaggevende factor worden, omdat de andere factoren van groter belang zullen blijven bij de aanschaf van een woning. Hierbij kan worden gedacht aan grootte of de prijs van de woning. Het is dus de kunst om de factor energiezuinigheid te integreren in een woning zonder de andere factoren te belemmeren of deze factoren juist te versterken. Energiezuinigheid en daarmee duurzaamheid moet niet alleen een voordeel voor het milieu opleveren, maar ook een voordeel voor de woonconsument zelf. Dit kan in de vorm van meer comfort of een financieel voordeel en het liefst allebei. Pas dan is de woonconsument bereidt te investeren in een duurzame woning of het verduurzamen van een woning.
Grafiek 2. Belang van factoren bij de aankoop van een woning. Overgenomen van Consument en Duurzaamheid door Bouwfonds Ontwikkeling, 2010, Belang energiezuinigheid bij aankoop woning, p. 24.
4 juni 2013 Afstudeerscriptie P a g i n a | 22
