De voortijdige beëindiging van een recht van opstal

(1)

Master na Master Notariaat 2019-2020

De voortijdige

beëindiging van het

recht van opstal

Promotor: prof. Annelies Wylleman - Commissaris: Bart Van Baeveghem

Katrien Lievens

13-5-2020

(2)

1 Voorwoord

Het opstalrecht is een vaak gehanteerd instrument dat een derde toelaat constructies te bouwen op een perceel grond dat haar niet in eigendom toebehoort.

Zo kan een ondernemer op grond die hem persoonlijk toebehoort een recht van opstal vestigen ten voordele van de vennootschap waarin hij zijn handelsactiviteit uitoefent met het oog op de bouw van bijvoorbeeld een werkruimte. De financiering van deze opstallen gebeurt dan door de vennootschap, die deze bouwkost in haar boekhouding als investering zal kunnen opnemen (wat dan in principe zal leiden tot een verminderde belastingdruk). Op het einde van het opstalrecht zullen de gerealiseerde constructies toevallen aan de grondeigenaar, desgevallend mits betaling van een vergoeding aan de vennootschap.

In een andere toepassing verleent een grondeigenaar aan een bouwpromotor een recht van opstal om een (appartements-)gebouw op diens grond op te richten. Deze constructie biedt als voordeel dat de bouwpromotor de aankoop van de grond niet hoeft te financieren en zijn middelen dus volledig kan aanwenden voor het bouwen van de constructies.

Het recht van opstal kan van rechtswege eindigen. Bij het verstrijken van de termijn waarvoor het opstalrecht werd gevestigd wordt de grondeigenaar uit kracht van de wet eigenaar van de opstallen.

In deze proef wordt evenwel dieper ingegaan op de situatie waarbij het opstalrecht voortijdig, dus vóór de oorspronkelijk bedongen duurtijd, wordt beëindigd.

Hierbij wordt rekening gehouden zowel met het huidige wettelijke kader, als met de nieuwe wettelijke bepalingen die vanaf 1 september 2021 in het Burgerlijk Wetboek zullen geïntegreerd worden. Ook de fiscale gevolgen van een voortijdige beëindiging worden belicht.

(3)

2 Inhoudsopgave

TITEL 1: HET RECHT VAN OPSTAL ... 3

TITEL 2. MOGELIJKE WIJZEN VAN VOORTIJDIGE BEËINDIGING ... 4

HOOFDSTUK 1. IN DE OPSTALWET VOORZIENE BEËINDIGINGSWIJZEN ... 4

Afdeling 1. Vermenging ... 4

Afdeling 2. Het teniet gaan van de grond ... 5

Afdeling 3. Dertigjarige verjaring ... 6

HOOFDSTUK 2. GEMEENRECHTELIJKE BEËINDIGINGSWIJZEN ... 7

Afdeling 1. Algemeen ... 7

Afdeling 2. Dieper uitgelicht: ontbindend beding-ontbindende voorwaarde ... 9

§1. Het ontbindend beding ... 9

§ 1.1. Het stilzwijgend ontbindend beding ... 10

§1.2. Het uitdrukkelijk ontbindend beding ... 10

§2. De ontbindende voorwaarde ... 11

HOOFDSTUK 3. NIEUWE BEËINDIGINGSWIJZEN ... 13

TITEL 3. BURGERLIJKE GEVOLGEN VAN DE BEËINDIGING ... 15

HOOFDSTUK 1. AL DAN NIET RELATIEVE WERKING VAN DE VOORTIJDIGE BEËINDIGING VAN HET OPSTALRECHT ... 15

Afdeling 1. Standpunt rechtsleer voorafgaandelijk aan de wet van 4 februari 2020 ... 15

§1. Beëindigingsvormen zonder relatieve werking ... 15

§1.1. Wegens het verstrijken van de bedongen duurtijd ... 16

§1.2. Wegens rustend op een precair recht ... 16

§1.3. Het vangnet van de zakelijke subrogatie ... 17

§2. Beëindigingsvormen mét relatieve werking ... 19

§3. Theorie rond de al dan niet relatieve werking van de verschillende beëindigingsvormen ... 21

Afdeling 2. De nieuwe wettelijke bepalingen ... 23

HOOFDSTUK 2. VERGOEDING VERSCHULDIGD OP HET EINDE VAN HET OPSTALRECHT ... 24

TITEL 4. FISCALE GEVOLGEN VAN DE BEËINDIGING ... 25

HOOFDSTUK 1. EINDE DOOR VERSTRIJKEN VAN VOORZIENE DUURTIJD ... 25

HOOFDSTUK 2. VOORTIJDIG EINDE VAN HET OPSTALRECHT ... 26

Afdeling 1. Eenzijdige verzaking ... 27

Afdeling 2. Minnelijke beëindiging van het opstalrecht ... 28

§1. Oorspronkelijk standpunt van de fiscus... 28

§2. Naar een genuanceerder standpunt van de fiscus ... 30

Afdeling 3. Bijzondere verhouding tussen opstalgever en opstalhouder ... 30

SLOTWOORD ... 32

(4)

3 Titel 1: Het recht van opstal

1. Het recht van opstal is tot op heden geregeld door de Wet over het recht van opstal van 10 januari 18241, gewijzigd door de Wet van 25 april 20142, hierna genoemd ‘de Opstalwet’. Het opstalrecht wordt in artikel 1 omschreven als: ‘een zakelijk recht om gebouwen, werken of

beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond.’

Het recht van opstal vormt dan ook een afwijking op het recht van natrekking, zoals omschreven in de artikelen 552, eerste lid en 553 BW.

Op grond van voormelde artikelen worden alle gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond van een erf vermoed door de grondeigenaar, op zijn kosten, tot stand te zijn gebracht én hem toe te behoren, behoudens tegenbewijs.

Door de vestiging van een recht van opstal wordt aldus een horizontale splitsing gemaakt tussen enerzijds de grondeigenaar en anderzijds de eigenaar van de opstallen.3

Overeenkomstig artikel 4 van de Opstalwet kan het recht van opstal voor maximaal vijftig jaar worden gevestigd, behoudens de mogelijkheid tot vernieuwing. Er is geen verplichte minimumduur voorzien in de wet.

Op het einde van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht op de gebouwen, werken en beplantingen die de opstalhouder zelf heeft opgericht of waarvan hij bij de aanvang van zijn recht de waarde heeft vergoed, over op de grondeigenaar, die ertoe gehouden is de actuele waarde van deze goederen aan de opstalhouder te betalen.4

2. De Opstalwet is opgeheven bij Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek5_{en treedt in werking op 1 september 2021.}6

Het opstalrecht zal in de toekomst dus niet meer geregeld worden door een afzonderlijke wet, doch zal geregeld worden in het Burgerlijk Wetboek, namelijk in Boek 3, titel 8.

De oude opstalwetgeving blijft evenwel relevant, aangezien een reeds gevestigd recht van opstal in principe onderhevig blijft aan de oude opstalwetgeving. De nieuwe wettelijke

1_{B.S. 10 januari 1824, 1824011051.}

2

B.S. 14 mei 2014, 39.045.

3_{M. MUYLLE en S. SNAET, “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal” in N. CARETTE} (ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 67-68.

4

Artikel 6 Opstalwet; A. VAN OEVELEN, “Actuele ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht en het recht van opstal” in E. DIRIX, H. CASMAN en R. DE CORTE (eds.), Zakenrecht, absoluut niet

een rustig bezit, Antwerpen, Kluwer, 1992, (321) 366.

5_{BS 17 maart 2020, 15.753.} 6_{Artikel 39 van dezelfde wet.}

(5)

4

bepalingen zijn immers -tenzij partijen anders zijn overeengekomen- niet van toepassing op de toekomstige gevolgen van rechtshandelingen en rechtsfeiten die plaatsvonden voor haar inwerkingtreding, noch op rechtshandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na haar inwerkingtreding die betrekking hebben op zakelijke rechten die ontstaan uit een rechtshandeling of rechtsfeit dat heeft plaatsgevonden voor haar inwerkingtreding.7

3. De nieuwe definitie van het opstalrecht luidt als volgt: ‘Een zakelijk gebruiksrecht dat het

eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.’ (artikel 3.177

BW)

Vernieuwend is dus het begrip ‘volumes’, wat spoort met de hedendaagse driedimensionale opvatting van eigendom.8

De maximale duurtijd van het opstalrecht werd verlengd van vijftig naar negenennegentig jaar en kan in twee specifieke gevallen zelfs eeuwigdurend zijn. (artikel 3.180 BW)

Bij het tenietgaan van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht van het volume over op de opstalgever of diens rechtsopvolger. De opstalgever moet de opstalhouder dan in principe vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen opgericht of verkregen binnen de grenzen van zijn recht, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. (artikel 3.188 BW)

Titel 2. Mogelijke wijzen van voortijdige beëindiging

Hoofdstuk 1. In de Opstalwet voorziene beëindigingswijzen

4. In artikel 9 van de Opstalwet worden onderstaande drie wijzen van tenietgaan opgesomd.

Afdeling 1. Vermenging

5. Het recht van opstal kan worden beëindigd door vermenging (artikel 9, 1° Opstalwet), wanneer dus de eigendom van de grond en de eigendom van de opstallen in één hand worden verenigd. Zo vindt vermenging in het in het voorwoord aangehaalde tweede voorbeeld plaats, wanneer navolgend de grondeigenaar en de bouwpromotor hun onderscheiden rechten verkopen aan een derde (fiscaal wordt de verkoop van de grond dan belast aan 10% registratiebelasting, de verkoop van de constructies aan 21% BTW).

7_{Artikel 37, §1, tweede lid van de wet van 4 februari 2020.}

8_{Wetsontwerp houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek (S. VERHERSTRAETEN}

(6)

5

Deze vermenging kan ook plaatsvinden wanneer door erfopvolging of eigendomsoverdracht

ofwel de opstalhouder eveneens eigenaar wordt van de grond ofwel de grondeigenaar ook

titularis wordt van het opstalrecht.9

6. Ook in de nieuwe wettelijke bepalingen wordt vermenging als bijzondere wijze van tenietgaan van een zakelijk gebruiksrecht weerhouden. Artikel 3.16, 3° BW gaat als volgt:

‘3° de vermenging van de hoedanigheid van zakelijk gerechtigde met de hoedanigheid van degene die het zakelijk recht heeft toegestaan, voor de duur ervan;’

Men kan dus geen zakelijk gebruiksrecht op een eigen goed hebben. Indien de titularis van het zakelijk gebruiksrecht ook eigenaar van het bezwaarde goed wordt, komt een einde aan het zakelijk gebruiksrecht.10

Afdeling 2. Het teniet gaan van de grond

7. Deze beëindigingswijze voorzien in artikel 9, 2° Opstalwet is vrij uitzonderlijk en omvat de situatie waarbij er zich een substantiële en onomkeerbare aantasting van de fysieke kenmerken van de grond voordoet, die van die aard is dat de (herop)bouw van opstallen of de (her)aanleg van de beplantingen niet zomaar mogelijk is.

Bij voorbeeld een ernstige grondverschuiving, -verzakking of inname van de grond door de zee.11

Het recht van opstal eindigt dan bij gebrek aan voorwerp.12

8. In de nieuwe wettelijke bepalingen wordt het tenietgaan van het voorwerp van het zakelijk recht weerhouden als algemene wijze van tenietgaan van een zakelijk recht; met name in artikel 3.15, 2° BW, dat als volgt gaat:

‘2° het tenietgaan van het voorwerp van het zakelijk recht, behoudens toepassing van zakelijke subrogatie zoals voorzien in artikel 3.10;’

9

F. LENS en L. WYNANT, “Opstal” in G. BLOCK, F. LENS en L. WYNANT (eds.), Erfpacht,

opstal en erfdienstbaarheden, Mechelen, Kluwer, 2006, (61) 93.

e.a.), Parl.St. Kamer 2019-2020, nr. 55-0173/001, 42. 11

M. MUYLLE en S. SNAET, “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal” in N. CARETTE (ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 114.

12

A. VAN OEVELEN, “Actuele ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht en het recht van opstal” in E. DIRIX, H. CASMAN en R. DE CORTE (eds.), Zakenrecht, absoluut niet een rustig bezit, Antwerpen, Kluwer, 1992, (321) 363.

(7)

6

Deze wijze van tenietgaan vloeit voort uit het zakenrechtelijk specialiteitsbeginsel, zoals omschreven in artikel 3.8 §1 BW. Wanneer het voorwerp van het zakelijk recht tenietgaat, kan het zakelijk recht niet meer voortleven.13

9. Volgens LAURENT zou het recht van opstal eveneens tenietgaan bij vernietiging of verdwijning van de opstallen. Volgens andere rechtsleer14 heeft de opstalhouder evenwel altijd de mogelijkheid om, voor de overblijvende duur van zijn recht, andere en nieuwe opstallen op te richten. Enkel wanneer het opstalrecht contractueel zou beperkt zijn tot welbepaalde bestaande opstallen en er tevens een verbod tot het oprichten van nieuwe opstallen is overeengekomen, zal het recht van opstal beëindigd worden bij de vernietiging van de opstallen.15

In de nieuwe wetgeving wordt deze discussie definitief uitgeklaard, nu artikel 3.186 BW uitdrukkelijk bepaalt dat het opstalrecht niet teniet gaat door het loutere feit van het tenietgaan van de opstallen.

Afdeling 3. Dertigjarige verjaring

10. Het opstalrecht kan tevens tenietgaan door de bevrijdende verjaring, namelijk wegens het niet-uitoefenen van het recht van opstal door de opstalhouder gedurende dertig jaar (artikel 9,3° Opstalwet). Voormeld artikel wijkt uitdrukkelijk af van het algemeen beginsel dat eigendom (in casu opstaleigendom) niet door onbruik teniet gaat. 16

In de nieuwe wettelijke bepalingen wordt de niet-uitoefening gedurende dertig jaar

weerhouden als bijzondere wijze van tenietgaan van zakelijke gebruiksrechten; namelijk in artikel 3.16, 2° BW, dat als volgt gaat:

‘2° de niet-uitoefening van het zakelijk recht gedurende dertig jaar.’

13

Wetsontwerp houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek (S. VERHERSTRAETEN e.a.), Parl.St. Kamer 2019-2020, nr. 55-0173/001, 39.

14_{H. DE PAGE en R. DEKKERS, Traité élémentaire de droit civil belge, VI/1, Brussel, Bruylant,}

1942, 586-587. 15

S. SNAET, P. TRUYEN, “Artikel 9 Opstalwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.)

Bijzondere Overeenkomsten, Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer,

II. Andere benoemde overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, maart 2020 (afl. 120), (95) 97. 16

R. DENIRE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, in Beginselen van het

(8)

7

Hoofdstuk 2. Gemeenrechtelijke beëindigingswijzen Afdeling 1. Algemeen

11. De in artikel 9 van de Opstalwet opgesomde redenen van tenietgaan zijn exemplatief en dienen te worden aangevuld met andere gemeenrechtelijke wijzen van tenietgaan van zakelijke rechten.17

Zo eindigt het recht van opstal, behoudens tijdige vernieuwing, bij het verstrijken van de overeengekomen duurtijd. Ook komt het opstalrecht ten einde door de onteigening ten algemene nutte van de grond en de opstallen.18

Een andere mogelijke wijze van tenietgaan is afstand door de opstalhouder van diens zakelijk recht. Een afstand van recht is een éénzijdige rechtshandeling waarbij de afstanddoener zich, zonder tegenprestatie, van zijn recht ontdoet, niet om het over te dragen aan een derde, maar wel omdat hij er belang bij heeft het niet te behouden. Een derde kan niettemin (zij het onrechtstreeks) voordeel halen uit de afstand, met name komt deze afstand ten goede aan de grondeigenaar.19

Uiteraard kunnen grondeigenaar en opstalhouder ook in onderling overleg overeenkomen om het opstalrecht vervroegd te beëindigen. 20

Het recht van opstal kan tevens teniet gaan door de vernietiging van de vestigingstitel. 21 Ook wanneer het opstalrecht gevestigd werd door een grondeigenaar die op die grond slechts een recht had dat in bepaalde gevallen kan ontbonden worden of vatbaar is voor vernietiging, dan zal, wanneer die herroeping, ontbinding of vernietiging plaatsgrijpt, het opstalrecht tenietgaan.22

12. Voormelde gemeenrechtelijke wijzen van tenietgaan werden allen opgenomen in de nieuwe wettelijke regeling onder boek 3 ‘Goederen’, titel 1 ‘Algemene bepalingen’:

17_{R. DENIRE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, in Beginselen van het}

Belgisch Privaatrecht 5, II B, Gent, Story-Scientia, 1984, (841) 925.

18_{S. SNAET, P. TRUYEN, “Artikel 9 Opstalwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.)}

II. Andere benoemde overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, maart 2020 (afl. 120), (95) 98.

19_{K. VERHEYDEN, “Voortijdige afstand van onroerende zakelijke rechten”, TFR 2003, (3) 5-6.}

20

D. BRACKE, “Schoppenboer jagen in recht van opstal…Over de vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal en enkel valkuilen”, TBBR 2007, (547) 547.

21

F. LENS en L. WYNANT, “Opstal” in G. BLOCK, F. LENS en L. WYNANT (eds.), Erfpacht,

(9)

8

“Art. 3.15. Algemene wijzen van tenietgaan van zakelijke rechten

Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, gaan de zakelijke rechten teniet door: 1° het tenietgaan van het recht van een rechtsvoorganger van de titularis van het zakelijk recht;

…

3° het tenietgaan van de titel waardoor het zakelijk recht is verkregen, ten gevolge van met name de vernietiging, …. of de opzegging in minnelijke overeenstemming;

4° de gerechtelijke onteigening van het goed …; 5° de afstand van het zakelijk recht door de titularis.”

“Art. 3.16. Bijzondere wijzen van tenietgaan van zakelijke gebruiksrechten

Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, gaan de zakelijke gebruiksrechten ook teniet door:

1° het verstrijken van de wettelijke of contractuele tijdsduur waarvoor het zakelijk recht is ontstaan;

…”

Aangaande het teniet gaan op grond van artikel 3.15,1° BW verduidelijken de parlementaire voorbereidingen dat dit een gevolg is van het vereiste van beschikkingsbevoegdheid. Iemand kan nooit een zakelijk recht overdragen of toestaan buiten de grenzen van zijn eigen bevoegdheden (‘nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet’). Wanneer het recht van de overdrager of vestiger van een beperkt recht tenietgaat, kan ook de overdracht of vestiging zijn uitwerking niet behouden.23

13. Het overlijden van de opstalhouder-natuurlijk persoon vormt daarentegen géén wijze van tenietgaan. Het opstalrecht en de opstallen maken deel uit van diens nalatenschap. Ook bij overlijden van de opstalgever blijft het recht voortbestaan in hoofde van zijn rechtsopvolgers.24 De vestigingstitel kan evenwel anders bedingen.25_{De Rechtbank van Eerste Aanleg Limburg,} afdeling Tongeren bevestigde in haar vonnis de dato 10 juni 2016 dat het zakelijk karakter van een recht van opstal niet onverenigbaar is met het eventuele intuitu personae-karakter. 26

23

24_{A. VAN OEVELEN, “Overeenkomsten op basis van het recht van opstal en het recht van erfpacht.}

Onroerende leasing: een theoretisch kader” in KFBN (ed.) Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht,

opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer, 1990, (1) 42.

25

K. VERHEYDEN, “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24) 26. 26

(10)

9

Afdeling 2. Dieper uitgelicht: ontbindend beding-ontbindende voorwaarde

14. Bijzondere aandacht verdient verder het ontbindend beding en de ontbindende voorwaarde, twee duidelijk te onderscheiden begrippen.

Hoewel in beide gevallen de beëindiging afhankelijk gemaakt wordt van een toekomstige onzekere gebeurtenis, gaat bij de realisatie van een ontbindende voorwaarde de verbintenis van rechtswege teniet, los van enige rechterlijke tussenkomst en los van enige wilsverklaring van de opstalgever.27_{Bij een ontbindend beding daarentegen is steeds het initiatief van de niet in} gebreke zijnde partij vereist opdat de ontbinding zou plaatsvinden (deze partij behoudt in principe immers ook de mogelijkheid van de gedwongen uitvoering in natura). Zelfs indien het uitdrukkelijk ontbindend beding bepaalt dat de overeenkomst in geval van wanprestatie van rechtswege zal ontbonden zijn, dan nog is een ingebrekestelling nodig (tenzij contractueel

uitgesloten), evenals een aanzegging van de mede-contractant dat hij kiest voor de ontbinding.

Een tweede verschil betreft het voorwerp van resp. een ontbindend beding en een ontbindende voorwaarde.

Een uitdrukkelijk ontbindend beding betreft een sanctieregeling ingeval van wanprestatie. Daartegenover staat de ontbindende voorwaarde die de niet – nakoming van een verbintenis niet tot voorwerp kan hebben. Mocht de wanprestatie een uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde kunnen uitmaken, dan zou een contractpartij zich kunnen bevrijden van de overeenkomst door het begaan van een wanprestatie (wat een pervers gevolg zou zijn). Daarom wordt vereist dat de ontbindende voorwaarde extern is aan de rechtsverhouding waarop ze betrekking heeft.28

§1. Het ontbindend beding

15. Bij het ontbindend beding dient een onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds een stilzwijgend ontbindend beding en anderzijds een uitdrukkelijk ontbindend beding.

27

D. BRACKE, “Schoppenboer jagen in recht van opstal…Over de vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal en enkel valkuilen”, TBBR 2007, (547) 549; M. VAN QUICKENBORNE,

Voorwaardelijke verbintenissen, Mechelen, Kluwer, 2006, 161.

28

V. SAGAERT en M. SOMERS, “Erfpacht, ontbinding en faillissement: een complexe trilogie”,

(11)

10

§ 1.1. Het stilzwijgend ontbindend beding

16. Overeenkomstig artikel 1184 BW is de ontbindende voorwaarde29 altijd stilzwijgend begrepen in wederkerige contracten, voor het geval één van beide partijen haar verbintenis niet nakomt. In geval van wanprestatie is het contract niet van rechtswege ontbonden. De ontbinding moet in rechte worden gevorderd en zal pas worden uitgesproken indien de tekortkoming voldoende ernstig is. De beoordeling ervan is derhalve een feitenkwestie, waarover de rechter soeverein zal oordelen.30

Of men zich al dan niet kan beroepen op artikel 1184 BW hangt af van de aard van de vestigingstitel, voormeld artikel is immers enkel toepasselijk op wederkerige overeenkomsten. Dit houdt in dat het opstalrecht ten bewarende titel moet gevestigd zijn, want enkel in dat geval brengt de overeenkomst voor de grondeigenaar enige verbintenis teweeg, met name de verplichting om de opstalhouder te vrijwaren voor rechtsstoornissen en de uitwinning veroorzaakt door derden.

O.a. LAURENT koppelt deze voorwaarde van een wederkerige overeenkomst evenwel niet aan de toepassing van artikel 1184 BW op opstalovereenkomsten.31

§1.2. Het uitdrukkelijk ontbindend beding

17. Partijen hebben daarnaast de mogelijkheid om een uitdrukkelijk ontbindend beding in hun opstalovereenkomst op te nemen32, wat -doordat de concrete redenen voor een eventuele ontbinding nader zijn omschreven- meer rechtszekerheid biedt dan de rechterlijke beoordeling van de vordering tot ontbinding op basis van artikel 1184 BW.33

29_{De verwarring tussen de begrippen ontbindend beding -ontbindende voorwaarde wordt door de} wetgever in de hand gewerkt door het foutieve gebruik van ‘voorwaarde’ in artikel 1184 BW. (V. SAGAERT en M. SOMERS, “Erfpacht, ontbinding en faillissement: een complexe trilogie”,

T.Not. 2008, (78) 78).

30_{D. BRACKE, “Schoppenboer jagen in recht van opstal…Over de vroegtijdige beëindiging van het}

recht van opstal en enkel valkuilen”, TBBR 2007, (547) 548. 31

A. VAN OEVELEN, “Actuele ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht en het recht van opstal” in E. DIRIX, H. CASMAN en R. DE CORTE (eds.), Zakenrecht, absoluut niet een rustig bezit, Antwerpen, Kluwer, 1992, (321) 366.

32_{H. VANDENBERGHE en T. VIAENE, “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal” in H.} VANDENBERGHE (ed.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, (7) 33.

(12)

11

Bovendien kan een uitdrukkelijk ontbindend beding ook opgenomen worden wanneer het recht van opstal niet onder bezwarende titel werd gevestigd en artikel 1184 BW dus geen toepassing geniet.34

Eén der partijen kan dus – weliswaar mits het respecteren van de eventuele modaliteiten die in het beding werden opgenomen – zonder voorafgaandelijke rechterlijke toetsing de opstalovereenkomst ontbinden op grond van een reden opgesomd in het ontbindend beding. A posteriori is er wél rechterlijke controle mogelijk, die zal beoordelen of er terecht én op een correcte wijze beroep werd gedaan op het ontbindend beding. De rechter kan hierbij geadieerd worden door zowel de opstalgever, die geen volle uitwerking van zijn ontbindingsbeslissing bekomt, als door de opstalhouder die de ontbindingsbeslissing betwist.35

Een dergelijke a posteriori toetsing gebeurde door het Hof van Beroep te Gent in haar arrest de dato 12 mei 2005.36

§2. De ontbindende voorwaarde

18. Een vaak voorkomende ontbindende voorwaarde is deze van het faillissement van de opstalhouder. Een degelijk beding wordt geoorloofd geacht.37 In de mate dat de overeenkomst tot vestiging van het opstalrecht, met inbegrip van de ontbindende voorwaarde door beide partijen te goeder trouw werd afgesloten en vóór de verdachte periode werd overgeschreven op de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, is deze ontbindende voorwaarde in beginsel tegenstelbaar aan de schuldeisers van het faillissement. 38 Aan het recht van opstal komt dan een einde, de opstallen zullen ingevolge natrekking overgaan op de grondeigenaar. De in beginsel door de grondeigenaar verschuldigde vergoeding zal (bij gebreke aan hypothecaire schuldeisers) tot het actief van de failliete boedel behoren. 39

34

D. BRACKE, “Schoppenboer jagen in recht van opstal…Over de vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal en enkel valkuilen”, TBBR 2007, (547) 549.

36

Gent. 12 mei 2005, nr. 2004/AR/382, TBBR 2007, 541.

37_{E. DIRIX, “Faillissement en lopende overeenkomsten”, RW 2003-2004, (201) 202.}

38_{E. DE KEYSER, “Opstalovereenkomst-ontbindende voorwaarde-faillissement-hypotheek”,}

Notamus 2014, (7) 7.

39

A. VAN MULDER en J.VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T.Not. 1992, (281) 304.

(13)

12

In haar arrest van 16 juni 2014 bevestigde het Hof van Beroep te Antwerpen dat een clausule waarin werd bedongen ‘dat het opstalrecht vervalt indien de promotor-bouwheer failliet wordt verklaard’ dient te worden aanzien als een ontbindende voorwaarde.40

19. Mocht een dergelijk ontbindende voorwaarde ontbreken in de vestigingstitel, dan eindigt het opstalrecht niet door het faillissement van de opstalhouder. Zowel het opstalrecht, als de opstallen vallen dan in de failliete boedel.41

De curator beschikt in die omstandigheden evenwel over de mogelijkheid om op grond van artikel 46 §1 Faillissementswet (oud) het opstalrecht in hoofde van de gefailleerde eenzijdig te beëindigen, wanneer dit noodzakelijk is voor het beheer van de boedel. 42

Het Hof van Cassatie oordeelde in haar arrest van 3 december 2015 immers dat de curator (onder omstandigheden) een einde kan maken aan de overeenkomsten inzake het gebruik en het genot van onroerende goederen, ook al beantwoorden de aldus verleende rechten aan een zakelijk recht. 43

De faillissementswetgeving maakt sinds 1 mei 2018 deel uit van het Wetboek Economisch Recht, waarbij voormeld artikel werd vervangen door artikel XX.139 §1 WER. In deze nieuwe wettelijke bepaling werd toegevoegd dat ‘deze beslissing van de curator geen afbreuk kan doen

aan zakelijke rechten van derden die tegenwerpelijk zijn aan de boedel’.

Met deze toevoeging wordt verduidelijkt dat dit niet betekent dat de curator (ook) een einde zou kunnen maken aan zakelijke rechten die door de gefailleerde aan derden werden verleend (bijvoorbeeld wanneer de gefailleerde de opstalgever is). De wederpartij van de gefailleerde behoudt alle zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal, erfpacht) waarvoor de vereisten voor tegenwerpelijkheid aan de boedel vervuld waren voor de faillietverklaring.44

20. Een dergelijk uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde is tevens geldig wanneer deze zuiver potestatief is, wanneer de verwezenlijking ervan dus volledig afhankelijk is van de wil van één der partijen. Dit werd bevestigd door de Rechtbank Van Eerste Aanleg te Dendermonde in haar

40

Antwerpen (1e k.) 16 juni 2014, NJW 2015, 68.

41_{Antwerpen (6}e_{k.) 27 september 2011, nr. 2010/AR/1328, RABG 2011, 1370; K. VERHEYDEN,} “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, (24), 26; E. DEWITTE, “Faillissement: niet-tegenwerpelijkheid niet-overgeschreven akte en einde opstalrecht?”, NJW 2016, (449) 450. 42_{J. MALEKZADEM, “Curator beëindigt lopende opstalovereenkomst’, NJW 2016, (579) 579-580.} 43_{Cass. (1}e_{k.) 3 december 2015, AR C.15.0210.N, www.cass.be.}

44_{Wetsontwerp houdende invoering van boek XX “Insolventie van ondernemingen”, in het Wetboek} economisch recht, en houdende invoeging van de definities eigen aan boek XX, en van de

rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek XX, in boek I van het Wetboek van economisch recht,

(14)

13

vonnis van 16 januari 2004, waarbij het einde van de relatie tussen de grondeigenaar en de opstalhouder als geldige ontbindende voorwaarde werd beschouwd.45

Sommigen menen evenwel dat de louter potestatieve voorwaarde problematisch is indien een beroep op die voorwaarde tot een volstrekt arbitraire en willekeurige beslissing van de wederpartij zou leiden, waartegen de andere partij moet worden beschermd. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen binnen een korte periode na het ontstaan van het recht, zonder dat de opstalgever voor de gebouwen moet betalen. In dergelijke omstandigheden moet aan partijen het recht worden ontnomen om zich op de ontbindende voorwaarde te beroepen.46

21. Ook voormelde gemeenrechtelijke wijzen van tenietgaan werden opgenomen in de nieuwe wettelijke regeling onder boek 3 ‘Goederen’, titel 1 ‘Algemene bepalingen’; namelijk onder artikel 3.15, 3° BW, dat als volgt gaat:

“3° het tenietgaan van de titel waardoor het zakelijk recht is verkregen, ten gevolge van met name … de realisatie van de ontbindende voorwaarde, de ontbinding wegens niet-nakoming…;”

Wat de ontbinding betreft wordt in de wetsvoorbereiding verduidelijkt dat het om elke vorm van ontbinding gaat, dus zowel om de ontbinding op grond van de wet, als om de ontbinding in uitvoering van een contractuele clausule.47

Hoofdstuk 3. Nieuwe beëindigingswijzen

22. In de huidige wettelijke bepalingen wordt bij vruchtgebruik (artikel 618 BW) en bij het recht van erfpacht (artikel 15 Erfpachtwet) uitdrukkelijk voorzien in een mogelijke vervallenverklaring van het recht wegens misbruik van het genotsrecht.

Een dergelijke sanctie is niet uitdrukkelijk voorzien in de Opstalwet, waardoor de rechtsleer verdeeld is over de toepassing ervan op het opstalrecht.

45

Rb. Dendermonde (7e k.) 16 januari 2004, nr. 00/357/A, TBBR 2006, 234. 46

M. MUYLLE en S. SNAET, “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal” in N. CARETTE (ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 123-124; M. MUYLLE, De duur en de

beëindiging van zakelijke rechten, Antwerpen, Intersentia, 2012, 337-338.

(15)

14

O.a. LAURENT en KLUYSKENS pleiten vóór een analoge toepassing. DE PAGE en DEKKERS verzetten zich tegen een analoge toepassing.48

De nieuwe wettelijke bepalingen brachten een einde aan deze discussie, nu de vervallenverklaring uitdrukkelijk wordt voorzien als bijzondere wijze van tenietgaan van zakelijke gebruiksrechten (en dus ook van het opstalrecht); namelijk in artikel 3.16, 4° BW, dat als volgt gaat:

“4° de vervallenverklaring uitgesproken door de rechter, indien de titularis op manifeste

wijze misbruik maakt van zijn gebruik en genot, hetzij door het goed te beschadigen, hetzij door bij gebrek aan onderhoud de waarde ervan kennelijk te doen verminderen, zonder afbreuk te doen aan de macht van de rechter om in plaats van de vervallenverklaring andere voorwaarden voor de uitoefening van zijn recht op te leggen. De vestiger van een zakelijk gebruiksrecht kan ook onmiddellijk vorderen dat de titularis van dat recht een einde maakt aan de bouwwerken of beplantingen dan wel herstel in natura wordt bevolen, indien deze bouwwerken of beplantingen buiten de grenzen van zijn recht worden aangebracht.”

23. In de nieuwe wettelijke bepalingen wordt onder ondertitel 4 van titel 8 tevens een nieuwe wijze van tenietgaan toegevoegd, uitsluitend van toepassing op de eeuwigdurende rechten van opstal die sinds minstens 99 jaar bestaan (artikel 3.187 BW):

‘Indien een eeuwigdurend opstalrecht zoals bedoeld in artikel 3.180 sinds minstens

negenennegentig jaar bestaat, kan de rechter de opheffing ervan bevelen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren.’

In de toelichting bij het wetsontwerp wordt verduidelijkt dat voormelde twee toepassingsvoorwaarden inzake duurtijd werden gesteld ter bescherming van het grondkrediet en de rechtszekerheid.

Tevens wordt benadrukt dat er sprake moet zijn van een verlies van ieder nut, zelfs potentieel, in tegenstelling tot wat het geval is bij erfdienstbaarheden, waar de eigenaar van het lijdend erf de afschaffing kan vorderen wegens het verlies van ieder, zelfs toekomstig, nut. Het gebrek aan potentieel nut wordt bij erfdienstbaarheden dus niet als voorwaarde gesteld (artikel 3.128 BW). 49

48_{R. DENIRE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, in Beginselen van het}

Belgisch Privaatrecht 5, II B, Gent, Story-Scientia, 1984, (841) 928; H. DE PAGE en R. DEKKERS, Traité élémentaire de droit civil belge, VI/1, Brussel, Bruylant, 1942, 588.

(16)

15 Titel 3. Burgerlijke gevolgen van de beëindiging

Hoofdstuk 1. Al dan niet relatieve werking van de voortijdige beëindiging van het opstalrecht

24. Voor de duur van het opstalrecht kan de opstalhouder een hypotheek vestigen op de door hem opgerichte opstallen, alsook op de reeds bestaande opstallen die de opstalhouder bij de aanvang van het opstalrecht al dan niet heeft vergoed, voor zover dit recht hem niet werd ontzegd in de vestigingstitel. 50

De vraag stelt zich welke gevolgen de beëindiging van het opstalrecht heeft ten aanzien van derden aan wie een zakelijke zekerheid werd toegekend door de opstalhouder.

Is de beëindiging relatief en heeft die dus slechts werking tussen partijen, waardoor de rechten van de derden beschermd worden?

Of is de beëindiging tegenstelbaar aan derden en tast dit hun rechten (gedeeltelijk) aan? Het antwoord op voormelde vragen is verschillend naar gelang de aangewende beëindigingswijze.

In de nieuwe wettelijke bepalingen wordt dit vraagstuk expliciet geregeld. 51

In de oude wettelijke bepalingen was er geen specifieke bepaling daaromtrent voorzien, zodat dit vraagstuk door de rechtsleer werd beantwoord.

Afdeling 1. Standpunt rechtsleer voorafgaandelijk aan de wet van 4 februari 2020

25. Opdat een beëindigingsgrond slechts relatieve werking zou hebben, zijn volgens SAGAERT V. volgende twee zaken vereist: enerzijds dient de titularis van het zakelijk recht aan de beëindiging ten grondslag te liggen, anderzijds dient het onmogelijk te zijn voor derden om op deze beëindigingsgronden te anticiperen.52

§1. Beëindigingsvormen zonder relatieve werking

26. Deze normale beëindigingsvormen gelden erga omnes en zullen tot gevolg hebben dat de hypotheek die werd gevestigd op het recht van opstal zal teniet gaan.

50_{J.VERSTAPPEN, Erfpacht, opstal en vruchtgebruik, Gent, Larcier, 2004, 42;}

H.VANDENBERGHE en T. VIAENE, “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, TBO 2006, (34) 50; artikel 2, eerste lid Opstalwet; artikel 45, 2° eerste lid Hyp.W.;

51_{Zie supra randnummers 37-38.}

52

B.VERHEYE, “Relatieve beëindiging van onroerende beperkte zakelijke rechten”, TPR 2017, (455) 459.

(17)

16

Dit betreft een uitzondering op het principe dat een hypotheek uitgerust is met een volgrecht: hoewel de opstallen materieel blijven bestaan en in het vermogen van een derde -de grondeigenaar- terechtkomen, worden ze onbereikbaar voor het hypotheekrecht.53

§1.1. Wegens het verstrijken van de bedongen duurtijd

27. Het is logisch dat het hypotheekrecht slechts duurt voor de termijn van het opstalrecht, aangezien de opstalhouder geen hypotheek voor een langere duur kan toestaan (nemo plus-beginsel). Aldus komt het door de opstalhouder op zijn recht van opstal toegekende hypotheekrecht tot zijn einde bij de beëindiging van het opstalrecht zelf. 54

De hypothecaire schuldeiser kan perfect anticiperen op deze contractueel vastgelegde of wettelijke einddatum, zodat de erga omnes-werking te verantwoorden is.

De akte die eventueel zou verleden worden om de verkrijging door de grondeigenaar bij het verstrijken van de termijn vast te stellen, moet dan ook niet worden overgeschreven om tegenstelbaar te worden aan derden.55

§1.2. Wegens rustend op een precair recht

28. Overeenkomstig artikel 74 Hypotheekwet kunnen ‘zij die op een onroerend goed enkel een

recht hebben dat opgeschort is door een voorwaarde, of in bepaalde gevallen kan worden ontbonden, of vatbaar is voor vernietiging, slechts een hypotheek toestaan die aan dezelfde voorwaarden of aan dezelfde vernietiging onderworpen is’.

Voormeld artikel betreft de hypothese waarbij de titularis van een precair recht, op dit recht een hypotheek vestigt. In toepassing van het nemo plus- beginsel zal de hypotheek die wordt gevestigd op een recht dat op het ogenblik van de hypotheekvestiging reeds precair is, eenzelfde precair karakter vertonen.56

Op grond van voormeld artikel wordt dan ook besloten dat wanneer het opstalrecht wordt ontbonden op basis van een ontbindende voorwaarde die in de opstalovereenkomst is vervat of

53_{V. SAGAERT, “Art. 45, 2°, eerste lid Hyp.W.”, in E. DIRIX, P. FRANCOIS en M. TISON (eds.)}

Voorrechten en hypotheken. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer , Hypotheken, B. Begrippen, voorwaarden, Mechelen, Kluwer, december 2019 (afl. 67), (1) nr. C3.

54

55

(18)

17

wanneer de opstalovereenkomst wordt vernietigd op grond van een wilsgebrek, dit tenietgaan tot gevolg heeft dat ook de erop rustende hypotheek teniet gaat.57

Wat de ontbindende voorwaarde betreft wordt de externe werking beargumenteerd door het gegeven dat derden op voorhand de overgeschreven opstalovereenkomst met daarin de ontbindende voorwaarde konden nalezen en zich hieromtrent informeren.58 Derden weten dus op voorhand dat hun recht precair is.

Betreffende de nietigheid wordt geargumenteerd dat deze wilsgebreken raken aan de totstandkoming van de overeenkomst, waardoor het zakelijk recht ab initio gebrekkig en precair is.59

§1.3. Het vangnet van de zakelijke subrogatie

29. De hypothecaire schuldeiser die zijn hypotheek teniet ziet gaan door een beëindigingsvorm zonder relatieve werking beschikt evenwel over het vangnet van de zakelijke subrogatie, zoals vermeld in artikel 10 en artikel 28, vierde lid Hypotheekwet. Er vindt met andere woorden een automatische conversie plaats van een hypotheekrecht op een onroerend goed naar een pandrecht op een schuldvordering.60

Door de toepassing hiervan is de grondeigenaar gehouden om de vergoeding die hij verschuldigd is aan de voormalige opstalhouder te vereffenen aan de hypothecaire schuldeiser ter voldoening van diens schuldvordering. Het recht van de hypotheekhouder gaat immers over van het opstalrecht naar deze vergoeding, althans voor zover deze nog identificeerbaar is op het ogenblik dat de hypothecaire schuldeiser zijn vordering tenuitvoerlegt.61

57

B.VERHEYE, “Relatieve beëindiging van onroerende beperkte zakelijke rechten”, TPR 2017, (455) 467; Betreffende de ontbindende voorwaarde: M. VAN QUICKENBORNE, Voorwaardelijke

verbintenissen, Mechelen, Kluwer, 2006, 161; Cass. (3e k.) 24 januari 2011, AR C.09.0446.N,

Arr.Cass. 2011, 285.

58

V. SAGAERT en M. SOMERS, “Erfpacht, ontbinding en faillissement: een complexe trilogie”,

T.Not. 2008, (78) 95.

59_{B.VERHEYE, “Relatieve beëindiging van onroerende beperkte zakelijke rechten”, TPR 2017, (455)}

510.

60_{M. MUYLLE en S. SNAET, “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal” in N. CARETTE}

(ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 134.

61_{V. SAGAERT, “Art. 45, 2°, eerste lid Hyp.W.”, in E. DIRIX, P. FRANCOIS en M. TISON (eds.)}

Voorrechten en hypotheken. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer , Hypotheken, B. Begrippen, voorwaarden, Mechelen, Kluwer, december 2019 (afl. 67), (1) nr. C3.

(19)

18

De grondeigenaar doet er dan ook goed aan om voorafgaandelijk aan de betaling na te zien of er al dan niet nog een openstaande hypothecaire schuld is, wil hij niet het risico lopen tweemaal de vergoeding te moeten betalen.62

30. Opdat zakelijke subrogatie mogelijk zou zijn is uiteraard vereist dat volgens de opstalovereenkomst een vergoeding verschuldigd is. Er kan immers worden afgeweken van artikel 6 Opstalwet en worden bedongen dat er geen vergoeding verschuldigd is bij het beëindigen van het opstalrecht. Ook de nieuwe wettelijke bepaling omtrent de vergoedingsregeling (artikel 3.188 BW) is van aanvullend recht.63_{Werd afgeweken van het} vergoedingsprincipe dan blijft -voor zover dit beding werd overgeschreven en dus tegenstelbaar is aan de hypothecaire schuldeiser- de hypothecaire schuldeiser met lege handen achter.64 Het hypotheekrecht neemt dan onherroepelijk een einde op het ogenblik van het verdwijnen van het opstalrecht.65

Wanneer de opstalhouder evenwel niet in de vestigingsakte, doch wel op een later tijdstip – in een verdachte periode – pas verzaakt aan zijn recht op vergoeding, dan kan dit betwist worden door de hypothecaire schuldeiser via het instellen van een Pauliaanse vordering (artikel 1167, lid 1 BW).66

31. In geval van onteigening kan de hypothecaire schuldeiser zijn recht uitoefenen op de aan de opstalhouder toekomende onteigeningsvergoeding.67

32. In het Burgerlijk Wetboek is geen algemene bepaling inzake zakelijke subrogatie opgenomen, dit mechanisme is wel opgenomen o.a. in de Hypotheekwet.68

62_{A. VAN MULDER en J.VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de} verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T.Not. 1992, (281) 302.

63_{Artikel 3.1 BW.}

64

J. DEL CORRAL, “Een hypotheekhouder met lege handen”, NJW 2015, (70) 70. 65

V. SAGAERT, Goederenrecht, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht 5, Mechelen, Kluwer, 2014, 619.

66

67_{S. SNAET, P. TRUYEN, “Artikel 9 Opstalwet” in E. DIRIX en A. VAN OEVELEN (eds.)}

(20)

19

In de nieuwe wettelijke bepalingen van het Burgerlijke Wetboek wordt de zakelijke subrogatie duidelijk omschreven en van rechtswege van toepassing verklaard op alle zakelijke rechten (artikel 3.10 BW).

De voorwaarden opdat zakelijke subrogatie toepassing zou vinden komen overeen met de voorwaarden die voorheen ook in de rechtsleer werden gesteld, namelijk: 1) het betreft een zakelijk recht, 2) het oorspronkelijk onderpand van dat zakelijk recht is vervangen door een nieuw vermogensbestanddeel, 3) waarbij er een causaal verband is tussen beide en 4) de zakelijke subrogatie is een ultimum remedium (subsidiariteit).69

33. Tot slot is het ook steeds aan te raden om de akte hypotheekvestiging na te zien op eventuele specifieke bepalingen waarbij de grondeigenaar er zich toe verbond de door de opstalhouder toegestane zakelijke rechten te zullen respecteren ingeval van voortijdige beëindiging van het opstalrecht. 70

Het komt ook vaak voor dat de opstalgever in de kredietakte van de opstalhouder tussenkomt als derde-hypotheeksteller, waardoor dus ook de grond in waarborg wordt gegeven voor het krediet van de opstalhouder. Als het opstal dan beëindigd zou worden via een beëindigingsvorm zonder relatieve werking, dan nog blijft de schuldeiser diens hypothecaire waarborg op het geheel (grond en opstallen) behouden. De hypotheekstelling verricht door de grondeigenaar blijft immers behouden, het voorwerp van deze waarborg werd door de beëindiging van het opstal (en dus de toepassing van het recht van natrekking) uitgebreid met de opstallen.71

§2. Beëindigingsvormen mét relatieve werking

34. Aan de in dit luik besproken ongewone/abnormale beëindigingsvormen wordt wél relatieve werking toegeschreven, zodat de rechten van derden ongewijzigd blijven. Derden kunnen dus handelen alsof het recht van opstal nog steeds bestaat en zelfs overgaan tot uitwinning.72

69

70

E. DE KEYSER, “Opstalovereenkomst-ontbindende voorwaarde-faillissement-hypotheek”,

Notamus 2014, (7), 8.

recht van opstal en enkel valkuilen”, TBBR 2007, (547) 551; J.VERSTAPPEN, Erfpacht, opstal en

vruchtgebruik, Gent, Larcier, 2004, 43; V. SAGAERT, “Art. 45, 2°, eerste lid Hyp.W.”, in E. DIRIX,

P. FRANCOIS en M. TISON (eds.) Voorrechten en hypotheken. Artikelsgewijze commentaar met

overzicht van rechtspraak en rechtsleer , Hypotheken, B. Begrippen, voorwaarden, Mechelen, Kluwer,

december 2019 (afl. 67), (1) C3. 72

H.VANDENBERGHE en T. VIAENE, “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, TBO 2006, (34), 54.

(21)

20

Deze beëindigingsvormen hebben als gemene deler dat het opstalrecht op het moment van de hypotheekvestiging volkomen geldig was, maar dat dit achteraf wordt ontbonden of herroepen door een oorzaak die pas later ontstaat.73

Het betreft o.a. de beëindiging door vermenging, de minnelijke beëindiging, de beëindiging door afstand van recht, ontbinding door wanprestatie van de opstalhouder (ingevolge een stilzwijgend of uitdrukkelijk beding) en de vervallenverklaring. 74

De beëindiging door vermenging is in twee opzichten relatief. Enerzijds kunnen de twee onderscheiden rechten herleven bij een nieuwe splitsing, anderzijds blijven de door derden vóór de vermenging geldig verkregen rechten voortbestaan.75

Aangezien de hypotheekvestiger niets mag doen waardoor de hem verstrekte waarborgen worden verminderd, neemt men in dergelijke gevallen aan dat de door de opstalhouder gevestigde hypotheken voor de resterende looptijd blijven voortbestaan in het vermogen van de grondeigenaar, maar alleen op de gebouwen die ingevolge natrekking door deze eigenaar werden verworven.76

Bij deze beëindigingsvormen kunnen derden immers niet anticiperen op de handeling van de opstalhouder die de beëindiging van het opstalrecht tot gevolg heeft, wat de relatieve werking verantwoordt.77

Gezien het gegeven dat de hypothecaire schuldeiser diens oorspronkelijke onderpand dus behoudt, kan hij zich niet beroepen op de zakelijke subrogatie. Dit is het gevolg van de

73

J. BONCQUET, “Art. 73-75 Hyp.W” in E. DIRIX, P. FRANCOIS en M. TISON (eds.) Voorrechten

en hypotheken, Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Hypotheken, D. Bedongen hypotheken, Mechelen, Kluwer, december 2019 (afl. 67), (1) 15.

74

V. SAGAERT, S. BOULY, “Actuele ontwikkelingen inzake opstal en erfpacht” in F. BUYSSENS en A. VERBEKE (eds.) Notariële actualiteit 2014-2015, Familie-Vastgoed-Rechtspersoon-Fiscaliteit, Antwerpen, Intersentia, 2015, (63) 77; V SAGAERT, Goederenrecht, in Beginselen van Belgisch

Privaatrecht 5, Mechelen, Kluwer, 2014, 619; Inzake afstand: K. VERHEYDEN, “Voortijdige afstand

van onroerende zakelijke rechten”, TFR 2003, (3), 6; Inzake vermenging: V. SAGAERT, Zakelijke

subrogatie, Antwerpen, Intersentia, 2003, 592.

75

R. DENIRE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, in Beginselen van het

Belgisch Privaatrecht 5, II B, Gent, Story-Scientia, 1984, (841) 925.

76

E. DE KEYSER, “Opstalovereenkomst-ontbindende voorwaarde-faillissement-hypotheek”,

Notamus 2014, (7) 8; F. WERDEFROY, “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht

van erfpacht, het recht van opstal, en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, (293) 308; J.VERSTAPPEN,

Erfpacht, opstal en vruchtgebruik, Gent, Larcier, 2004, 45.

(22)

21

subsidiariteit van zakelijke subrogatie. 78 De eventueel door de grondeigenaar verschuldigde vergoeding komt dan ook toe aan de opstalhouder en niet aan de hypothecaire schuldeiser.

§3. Theorie rond de al dan niet relatieve werking van de verschillende beëindigingsvormen

35. Twee begrippen, namelijk de beschikkingsbevoegdheid enerzijds en de anterioriteitsregel

anderzijds, worden gehanteerd om de al dan niet relatieve werking van beëindigingsvormen te

onderbouwen (al is er één belangrijke uitzondering op de regel, zie infra).

Opdat een hypotheek zou kunnen gevestigd worden door de opstalhouder is vereist dat deze beschikkingsbevoegd79 is. Deze voorwaarde dient voldaan te zijn niet alleen op het moment van de vestiging van de hypotheek, de opstalhouder mag evenmin retroactief onbevoegd worden verklaard.

Wanneer immers de titel van de opstalhouder na de hypotheekvestiging door de opstalhouder retroactief (ex tunc-werking) wordt beëindigd, dan vervalt (in principe) ook de door de opstalhouder gevestigde hypotheek. Een beschikkingsonbevoegde kan immers geen zakelijke zekerheden vestigen.

Valt de titel van de opstalhouder niet met terugwerkende kracht weg (ex nunc-werking), dan blijft de opstalhouder beschikkingsbevoegd en behoudt de gevestigde hypotheek haar uitwerking.

Volgens de anterioriteitsregel kan de titularis van een recht niet meer rechten op een opvolgende verkrijger overdragen dan hij zelf heeft. Op basis van deze regel wordt enerzijds besloten dat de positie van derden niet aangetast wordt wanneer zij hun recht verkregen vóór de beëindiging van het opstalrecht én deze beëindiging louter ex nunc-werking heeft. Anderzijds kan de opstalhouder na een beëindiging met ex nunc-werking niet meer beschikken over de opstallen.80

R. JANSEN argumenteert dienaangaande dat in ons causaal stelsel een titel vereist is om een zakelijk recht te vestigen. Deze titel moet steeds aanwezig blijven. Wanneer na de vestiging de

78_{V. SAGAERT, Zakelijke subrogatie, Antwerpen, Intersentia, 2003, 592-593.}

79_{Artikel 73 Hyp.W.}

(ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 129-130; M. MUYLLE, De duur en de

beëindiging van zakelijke rechten, Antwerpen, Intersentia, 2012, 659-661; B.VERHEYE, “Relatieve

(23)

22

titel wordt beëindigd, dan vervalt tezelfdertijd ook de zakenrechtelijke vestiging. Kenmerkend aan een causaal stelsel is dat een titelgebrek tussen de oorspronkelijke partijen (in deze dus de grondeigenaar en de opstalhouder) kan doorwerken in de verhouding tot een derde-verkrijger. Titelgebreken veroorzaken met andere woorden onbevoegdheid in de latere ketting van overdracht en vestiging. Dit wordt slechts anders wanneer het wegvallen van de titel geen terugwerkende kracht heeft. In de ketting van overdracht ontstaat dan geen breuk.81

36. Als algemene stelregel wordt dus aangenomen dat beëindigingsvormen met ex tunc -werking geen relatieve -werking hebben, beëindigingsvormen met ex nunc --werking hebben wél relatieve werking.82

De verwezenlijking van de ontbindende voorwaarde heeft terugwerkende kracht, waardoor zij -via de toepassing van voormelde stelregel- geen relatieve werking ten aanzien van derden heeft.

Door de vervulling van de ontbindende voorwaarde wordt de verbintenis geacht nooit te hebben bestaan, waardoor alle zakelijke rechten die de verkrijger onder ontbindende voorwaarde aan derden toestond, vervallen.83

Ook bij de vernietiging van het opstalrecht vindt de stelregel toepassing. De vernietiging werkt

ex tunc, waardoor de gevestigde hypotheek eveneens teniet gaat. Al beschikt de rechter volgens

sommige rechtsgeleerden over de mogelijkheid om de nietigheid niet retroactief uit te spreken om de belangen van derden te vrijwaren.84

De beëindigingsvormen eenzijdige afstand, de minnelijke beëindiging en vermenging werken allen ex nunc, zij hebben enkel gevolgen naar de toekomst.

Deze leiden er dus niet toe dat de opstalhouder beschikkingsonbevoegd was op het moment van de vestiging van de hypotheek, zodat deze hypotheek onveranderd blijft bestaan. Deze beëindigingsvormen hebben derhalve relatieve werking.85

81

R. JANSEN, Beschikkingsonbevoegdheid, Antwerpen, Intersentia, 2009, 19-21.

82_{K. BYTTEBIER, Voorrechten en hypotheken in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2005, 593-594.}

83_{M. VAN QUICKENBORNE, Voorwaardelijke verbintenissen, Mechelen, Kluwer, 2006, 161.}

(ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 137-138; M. MUYLLE, De duur en de

beëindiging van zakelijke rechten, Antwerpen, Intersentia, 2012, 669.

(ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 135-136 en 138-139; M. MUYLLE, De

(24)

23

Uitzondering op de stelregel betreft het ontbindend beding (stilzwijgend of uitdrukkelijk). De ontbinding heeft terugwerkende kracht, zodat aan deze beëindigingsvormen – bij toepassing van de stelregel- geen relatieve werking zou moeten toegeschreven worden. Toch wordt in de rechtsleer algemeen aanvaard dat deze beëindigingsvormen geen nadeel kunnen berokkenen aan de hypothecaire schuldeiser, omdat deze niet kan anticiperen op de wanprestatie van de opstalhouder. Deze beëindigingsvormen hebben dus wél relatieve werking.86

Afdeling 2. De nieuwe wettelijke bepalingen

37. Het gebrek aan expliciete, wettelijke basis omtrent de al dan niet relatieve werking van de verschillende beëindigingsvormen is binnenkort verleden tijd.

In het Burgerlijk Wetboek zal immers artikel 3.17 BW opgenomen worden, waarvan het eerste lid als volgt gaat:

‘De afstand, herroeping, ontbinding wegens niet-nakoming, opzegging in minnelijke

overeenstemming, vermenging en vervallenverklaring doen geen afbreuk aan de rechten van derden die te goeder trouw op het tenietgegane zakelijk recht zijn verkregen.’

In de toelichting bij het wetsvoorstel wordt verduidelijkt dat de herroeping verwijst naar de herroeping wegens ondankbaarheid of wegens de niet -vervulling van de voorwaarden.

Tevens wordt verduidelijkt dat de realisatie van een ontbindende voorwaarde geen relatieve werking heeft en dus niet onder de toepassing van artikel 3.17, eerste lid BW valt. 87

Deze nieuwe wettelijke bepaling komt overeen met de heersende standpunten die daaromtrent bestaan in de rechtsleer en rechtspraak.

De ongewone/abnormale beëindigingsgronden opgesomd in voormelde wettelijke bepaling hebben slechts een relatieve werking. A contrario kan besloten worden dat de gewone beëindigingsgronden geen relatieve werking hebben en dat een beëindiging op deze gronden dus erga omnes werkt.

38. Aan de relatieve werking wordt in de wet wel de voorwaarde van de goede trouw van de derde gekoppeld, een voorwaarde die we ook reeds terugvonden in het alternatief verklaringsmodel van VERHEYE. De beschermingswaardigheid van de derde verkrijger hangt

508-509; M. MUYLLE en S. SNAET, “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal” in N.

CARETTE (ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 134; M. MUYLLE, De duur en

de beëindiging van zakelijke rechten, Antwerpen, Intersentia, 2012, 665.

87

(25)

24

dus af van het gegeven of deze kennis heeft of kennis zou moeten hebben van het feit dat een beëindigingsgrond zal intreden.

Indien bijvoorbeeld de hypothecaire schuldeiser bij de hypotheekvestiging weet dat de opstalhouder een ernstige contractuele wanprestatie begaat die aanleiding kan geven tot een ontbinding, dan heeft deze ontbinding geen relatieve werking en gaat haar hypotheek teniet.88

Betreffende de voorwaarde van de goede trouw wordt in de toelichting bij het wetsontwerp het belang van de kantmelding (artikel 3 Hyp.W.) benadrukt. De kantmelding van een vordering tot beëindiging leidt ertoe dat een derde wordt geacht op de hoogte te zijn van de mogelijke beëindiging van een zakelijk recht, waardoor hij op deze beëindiging kan anticiperen. Beperkte zakelijke rechten die hij zou verkrijgen op dat precaire zakelijk recht na voormelde kantmelding kunnen dan ook niet worden beschermd; in dat geval heeft de beëindigingsgrond dus geen relatieve werking. 89

Hoofdstuk 2. Vergoeding verschuldigd op het einde van het opstalrecht

39. Tenzij hiervan contractueel werd afgeweken in de vestigingsakte (of op een later tijdstip), is op het einde van het opstalrecht- zowel bij het normale einde als bij het voortijdig einde- een vergoeding verschuldigd door de grondeigenaar aan de opstalhouder.

Wanneer – in afwijking dus van de wettelijke bepalingen – in de vestigingsakte werd bedongen dat er geen vergoeding verschuldigd is op het einde van het opstalrecht, kan dit onbillijke gevolgen hebben wanneer het opstalrecht plots voortijdig (bij voorbeeld door de vervulling van een ontbindende voorwaarde) wordt beëindigd. De opstallen zijn immers nog recenter en hebben daardoor een hogere economische waarde dan ze zouden hebben op het voorziene einde van het opstalrecht. Het vermogen van de opstalhouder wordt dus vroeger en voor een grotere omvang dan voorzien in waarde verminderd ten voordele van het vermogen van de grondeigenaar.

Op basis van de rechtsfiguur verrijking zonder oorzaak kan niet gepoogd worden om alsnog een vergoeding te verkrijgen. Er is immers wel degelijk een oorzaak, namelijk de vestigingsakte waarin afstand werd gedaan van het recht op vergoeding.

516-520. 89

(26)

25

Aan te bevelen is dan ook om in de vestigingsakte een onderscheid te maken inzake de vergoedingsregeling tussen enerzijds de situatie waarbij het opstalrecht op het voorziene tijdstip eindigt en anderzijds de situatie waarbij het opstalrecht voortijdig eindigt.

Wanneer partijen in der minne het opstalrecht vervroegd beëindigen kunnen zij uiteraard alsnog een vergoeding bedingen hoewel deze oorspronkelijk niet was voorzien in de vestigingsakte.90 Maar dan dient men wel oog te hebben voor de fiscale behandeling van een dergelijke overeenkomst (zie infra, titel 4).

Titel 4. Fiscale gevolgen van de beëindiging

40. De eigendomsverwerving van de opstallen door de grondeigenaar geschiedt uit kracht van de wet (namelijk het recht van natrekking), ongeacht de reden van de beëindiging en ongeacht het tijdstip van de beëindiging. 91

Derhalve zou in principe nooit het verkooprecht verschuldigd kunnen zijn, nu artikel 2.9.1.0.1 VCF enkel eigendoms-overdragende overeenkomsten van onroerende goederen ten bezwarende titel belastbaar stelt en niet de eigendomsverkrijging uit kracht van de wet.92

De realiteit is evenwel anders.

Verduidelijkt wordt dat enkel de situaties waarin een vergoeding wordt betaald in het vizier van artikel 2.9.1.0.1 VCF kunnen komen. De situaties waarin geen vergoeding wordt betaald op het einde van het opstalrecht zijn immers niet ten bezwarende titel en kunnen dus niet onderhevig zijn aan het verkooprecht.

Hoofdstuk 1. Einde door verstrijken van voorziene duurtijd

41. Op de verkrijging door de grondeigenaar van de opstallen bij het verstrijken van de duur waarvoor het opstalrecht werd gevestigd is er geen verkooprecht verschuldigd, ook al wordt een in de vestigingsakte voorziene vergoeding betaald door de grondeigenaar. Een akte die deze natrekking vaststelt en waarin desgevallend kwijting wordt verleend voor de door de

recht van opstal en enkel valkuilen”, TBBR 2007, (547) 553.

91_{J. KOKELBERG, T.VAN SINAY, V. SAGAERT en R. JANSEN, “Opstal”, TPR 2009, (1537)}

1550.

92_{B. PEETERS en R. SMET, “Fiscale aspecten van de beëindiging van het recht van erfpacht en van}

(27)

26

grondeigenaar verschuldigde vergoeding wordt geregistreerd aan het algemeen vast recht van vijftig euro.93

Enkel wanneer de overgang zou worden voorgesteld als een verkoop of indien de overgang een verkoop zou vermommen, is het verkooprecht verschuldigd.94 Dit is bij voorbeeld het geval wanneer 1) het recht van opstal voor een korte duur werd verleend, 2) de opstalhouder de verbintenis op zich neemt opstallen te bouwen volgens bestek en plannen goedgekeurd door de opstalgever en 3) de vergoeding die de opstalgever moet betalen aan de opstalhouder in de akte werd bepaald. Een dergelijke constructie kan worden ontleed als een verkoop van op te richten opstallen met uitgestelde eigendomsoverdracht ten bate van de grondeigenaar. 95

Het verkooprecht zal eveneens verschuldigd zijn wanneer een vergoeding wordt betaald bij het verstrijken van de normale duurtijd, hoewel dit niet voorzien was in de vestigingsakte.96

Hoofdstuk 2. Voortijdig einde van het opstalrecht

42. De fiscale behandeling bij de voortijdige beëindiging van het opstalrecht is minder eenduidig. Tot op heden blijft het standpunt van de Vlaamse Belastingsdienst (afgekort ‘Vlabel’) vaag. Het aanvragen van een Voorafgaande Beslissing bij de Vlaamse Belastingsdienst verdient dan ook sterk aanbeveling, nu dit de enige mogelijkheid is om -voorafgaand aan het verlijden van de akte- zekerheid te hebben over de fiscale behandeling. Voor de notaris is dit van belang nu hij als belastingschuldige gehouden is tot de registratiebelasting die rechtstreeks blijkt uit de akten die door hem ter registratie zijn aangeboden.97

Wat betreft de voortijdige beëindiging wordt in de rechtsleer veelal een onderscheid gemaakt tussen de hypothese waarbij de opstalhouder eenzijdig verzaakt aan diens opstalrecht enerzijds en de hypothese waarin het opstalrecht bij overeenkomst voortijdig wordt beëindigd anderzijds. Ook hieronder zal deze opdeling aangewend worden, al dient opgemerkt te worden dat het voor de fiscale behandeling weinig relevant is.

93_{A. VAN MULDER en J.VERSTAPPEN, “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de}

verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T.Not. 1992, (281) 319.

94_{P. VAN MELKEBEKE, “Vroegtijdige beëindiging van een recht van opstal met}

vergoedingsregeling: een gunstig vonnis voor de belastingplichtige op vlak van de registratierechten”,

TFR 2005, (517) 517.

95_{P. TRUYEN, “De fiscale gevolgen van de zakenrechtelijke natrekking”, AFT 2009, (6) 13.}

96_{P. VAN MELKEBEKE, “Vroegtijdige beëindiging van een recht van opstal met}

vergoedingsregeling: een gunstig vonnis voor de belastingplichtige op vlak van de registratierechten”,

TFR 2005, (517) 518.

97

(28)

27 Afdeling 1. Eenzijdige verzaking

43. Een eenzijdige verzaking is een louter uitdovende rechtshandeling en brengt geen eigendomsoverdracht tot stand. De eigendomsverkrijging ten voordele van de grondeigenaar gebeurt navolgend door natrekking, uit kracht van de wet.98

Bij gebreke aan overdracht is er dan ook geen evenredig registratierecht verschuldigd, op voorwaarde evenwel dat de afstand ‘zuiver’ wordt verricht.99_{De Federale Administratie} bevestigde in haar beslissing van 11 januari 1980 dat een dergelijke akte in principe wordt geregistreerd aan het algemeen vast recht.100

Opdat sprake zou zijn van een zuivere afstand dienen volgende kenmerken voorhanden te zijn: 1) eenzijdige wilsuiting, 2) het ontbreken van een tegenprestatie en 3) de aanwezigheid van enig belang in hoofde van de opstalhouder.

De eerste voorwaarde houdt in dat de grondeigenaar niet mag tussenkomen in de akte om deze afstand te aanvaarden.

De tweede voorwaarde dient te worden genuanceerd in die zin dat het wel mogelijk is om een vergoeding te voorzien, doch deze mag niet het karakter hebben van een ‘prijs’.101_Het ontbreken van een dergelijke vergoeding zou zelfs -indien ook het begiftigingsinzicht wordt bewezen- door de fiscus kunnen aanzien worden als een schenking, waardoor de schenkbelasting opeisbaar wordt.

De derde voorwaarde houdt in dat de opstalhouder niet mag handelen met begiftigingsinzicht. De opstalhouder verzaakt omdat hij zelf belang heeft bij een voortijdige beëindiging van het opstalrecht. Bijvoorbeeld omdat de contractueel aan hem opgelegde onderhoudswerken te kostelijk zijn en niet opwegen tegen het nog resterende genot. 102

Daartegenover staat een ‘overdragende’ afstand die wél aan het evenredig registratierecht onderworpen is.103_{Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de eenzijdige verzaking kan worden}

98

B. PEETERS en R. SMET, “Fiscale aspecten van de beëindiging van het recht van erfpacht en van opstal” in X Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2017, (359) 387.

99

D. MICHIELS, “Overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen (art. 44 e.v. W.Reg./Wal.W.Reg.).Algemene voorwaarden van vorderbaarheid” in F. WERDEFROY (ed.)

Registratierechten, deel II, Mechelen, Wolters Kluwer, 2019, (7) 24.

100

Adm.Besl. 11 januari 1980, T.Not. 1982, 61.

101_{Zie uitgebreider: infra 30 nr. 46.}

102_{K. VERHEYDEN, “Voortijdige afstand van onroerende zakelijke rechten”, TFR 2003, (3) 7.} 103_{B. PEETERS en R. SMET, “Fiscale aspecten van de beëindiging van het recht van erfpacht en van}