47. Een bijzondere casus is deze waarbij de opstalhouder een vennootschap is en de opstalgever een vennoot van de opstalhouder. De Vlaamse Rulingdienst116 oordeelde dat artikel 2.9.1.0.4
113Adm. Besl. 20 november 2007, nr. E.E/102.338, bijgetreden door Vlabel in haar standpunt 15116
van 10 augustus 2015, www.belastingen.vlaanderen.be. 114
W. DEFOOR, “Vervroegde beëindiging van een opstalrecht met vergoeding: is het evenredig registratierecht verschuldigd?”, Notariaat 2006, (1) 4.
115Gent 7 januari 2020, 2018/AR/1617, www.fiscoloog.be (12 februari 2020); S. THYS, “Is naar
aanleiding van de vervroegde beëindiging van een opstalovereenkomst het verkooprecht overeenkomstig artikel 2.9.1.0.1 VCF verschuldigd op de vergoeding die de opstalgever aan de opstalhouder betaalt ter compensatie van de (vervroegde) afstand van zijn eigendomsrecht op de door hem opgerichte gebouwen?”, www.monkey.be (5 maart 2020).
116
31
VCF van toepassing is bij een vervroegde beëindiging van het opstalrecht tussen voormelde partijen, zodat het verkooprecht in deze steeds verschuldigd is (behoudens de twee uitzonderingen voorzien in het tweede lid van artikel 2.9.1.0.4 VCF).
In dezelfde casus dient ook rekening gehouden te worden met de mogelijke gevolgen op vlak van de personenbelastingen. De fiscus kan oordelen dat het gebrek aan vergoeding of een lage vergoeding een voordeel alle aard in hoofde van de vennoot/grondeigenaar uitmaakt, dat ook zodanig dient belast te worden.117 Bij de beoordeling van de vraag of er al dan niet sprake is van een voordeel alle aard wordt nagegaan of eenzelfde vergoedingswijze ook zou toegepast worden tussen onafhankelijken.118
117B. PEETERS en R. SMET, “Fiscale aspecten van de beëindiging van het recht van erfpacht en van
opstal” in X Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2017, (359) 379.
32 Slotwoord
De leemtes in de Opstalwet werden tot op heden ingevuld via rechtspraak en rechtsleer. Binnenkort zullen deze (meerderheids-)standpunten in het nieuwe boek 3 van het Burgerlijk Wetboek een wettelijke basis krijgen.
Zo zijn thans alle mogelijke beëindigingsvormen expliciet opgenomen in de wet.
Vooral wat betreft de al dan niet relatieve werking van de beëindiging van het opstalrecht is een wettelijke basis toe te juichen, nu dit meer rechtszekerheid biedt. Voor derden is het thans zeer duidelijk wanneer hun rechten al dan niet zullen aangetast worden in geval van beëindiging van het opstalrecht.
Deze regeling vormt een evenwichtsoefening tussen de belangen van enerzijds de grondeigenaar en anderzijds de hypothecaire schuldeiser. Wanneer is het te verantwoorden dat na de beëindiging van het opstalrecht de grondeigenaar diens eigendomsrecht aangetast ziet door een hypotheek gevestigd door de voormalige opstalhouder? Wanneer is het te verantwoorden dat een hypothecaire schuldeiser zijn waarborg verloren ziet gaan?
Naar mijn gevoel betreft het een geslaagd en goed onderbouwd evenwicht.
Verder is ook de fiscaliteit een belangrijk aandachtspunt bij de voortijdige beëindiging van het opstalrecht, vooral – wat betreft notarissen – op het vlak van registratiebelasting. Zowel bij de redactie van de vestigingsakte, als bij de beëindigingsakte zal een zorgvuldig omschreven vergoedingsregeling vereist zijn om te vermijden dat het verkooprecht zou geheven worden.
33 Bibliografie
Wetgeving
Wetsontwerp houdende invoering van boek XX “Insolventie van ondernemingen”, in het Wetboek economisch recht, en houdende invoeging van de definities eigen aan boek XX, en van de rechtshandhavingsbepalingen eigen aan boek XX, in boek I van het Wetboek van economisch recht,
Parl.St. Kamer 2017-2018, nr. 54-2407/001.
Wetsontwerp houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek (VERHERSTRAETEN S. e.a.),
Parl.St. Kamer 2019-2020, nr. 55-0173/001.
Rechtspraak
Cass. (3e k.) 24 januari 2011, AR C.09.0446.N, Arr.Cass. 2011, 285. Cass. (1e k.) 3 december 2015, AR C.15.0210.N, www.cass.be. Antwerpen 29 september 2005, Rec.gen.enr.not. 2006, 17.
Antwerpen (6e k.) 27 september 2011, nr. 2010/AR/1328, RABG 2011, 1370. Antwerpen (1e k.) 16 juni 2014, NJW 2015, 68.
Brussel 27 september 2006, TFR 2007, 197.
Brussel 23 januari 2019, www.fiscoloog.be (13 november 2019). Gent 26 maart 2004, NJW 2004, 1170.
Gent. 12 mei 2005, nr. 2004/AR/382, TBBR 2007, 541.
Gent 7 januari 2020, 2018/AR/1617, www.fiscoloog.be (12 februari 2020). Rb. Dendermonde (7e k.) 16 januari 2004, nr. 00/357/A, TBBR 2006, 234. Rb. Limburg (afd. Tongeren) 10 juni 2016, TBO 2016, 582.
Adm.Besl. 11 januari 1980, T.Not. 1982, 61. Adm. Besl. 20 september 1995, T.Not. 1996, 245.
Literatuur
BONCQUET, J., “Art. 73-75 Hyp.W” in E. DIRIX, P. FRANCOIS en M. TISON (eds.) Voorrechten
en hypotheken, Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Hypotheken, D. Bedongen hypotheken, Mechelen, Kluwer, december 2019 (afl. 67), 1-42.
BRACKE, D., “Schoppenboer jagen in recht van opstal…Over de vroegtijdige beëindiging van het recht van opstal en enkel valkuilen”, TBBR 2007, 547-553.
BYTTEBIER, K., Voorrechten en hypotheken in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2005, 787 p.
DEFOOR, W., “Vervroegde beëindiging van een opstalrecht met vergoeding: is het evenredig registratierecht verschuldigd?”, Notariaat 2006, 1-5.
34
DE KEYSER, E., “Opstalovereenkomst-ontbindende voorwaarde-faillissement-hypotheek”, Notamus 2014, 7-9.
DEL CORRAL, J., “Een hypotheekhouder met lege handen”, NJW 2015, 70.
DENIRE, R., VAN NESTE, F. en VANDENBERGHE, H., Zakenrecht, in Beginselen van het Belgisch
Privaatrecht 5, II B, Gent, Story-Scientia, 1984, 841-952.
DE PAGE, H. en DEKKERS, R., Traité élémentaire de droit civil belge, VI/1, Brussel, Bruylant, 1942, 615 p.
DEWITTE, E., “Faillissement: niet-tegenwerpelijkheid niet-overgeschreven akte en einde opstalrecht?”, NJW 2016, 449- 450.
DIRIX, E., “Faillissement en lopende overeenkomsten”, RW 2003-2004, 201-211. JANSEN, R., Beschikkingsonbevoegdheid, Antwerpen, Intersentia, 2009, 931 p.
KOKELBERG, J., VAN SINAY, T., SAGAERT, V. en JANSEN, R., “Opstal”, TPR 2009, 1537-1553. LENS, F. en WYNANT, L., “Opstal” in BLOCK, G., LENS, F. en WYNANT, L. (eds.), Erfpacht,
opstal en erfdienstbaarheden, Mechelen, Kluwer, 2006, 61-102.
MALEKZADEM, J., “Curator beëindigt lopende opstalovereenkomst’, NJW 2016, 579-580.
MICHIELS, D., “Overdrachten onder bezwarende titel van onroerende goederen (art. 44 e.v. W.Reg./Wal.W.Reg.).Algemene voorwaarden van vorderbaarheid” in WERDEFROY F. (ed.)
Registratierechten, deel II, Mechelen, Wolters Kluwer, 2019, 7-92.
MUYLLE, M., De duur en de beëindiging van zakelijke rechten, Antwerpen, Intersentia, 2012, 764 p. MUYLLE, M. en SNAET, S., “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal” in CARETTE, N. (ed.),
Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, 1-139.
PEETERS, B. en SMET, R., “Fiscale aspecten van de beëindiging van het recht van erfpacht en van opstal” in X Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2017, 359-407.
SAGAERT, V., Goederenrecht, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht 5, Mechelen, Kluwer, 2014, 785 p.
SAGAERT, V., Zakelijke subrogatie, Antwerpen, Intersentia, 2003, 793 p.
SAGAERT, V. en SOMERS, M., “Erfpacht, ontbinding en faillissement: een complexe trilogie”, T.Not. 2008, 78-96.
SAGAERT, V., BOULY, S., “Actuele ontwikkelingen inzake opstal en erfpacht” in BUYSSENS, F. en VERBEKE, A. (eds.) Notariële actualiteit 2014-2015, Familie-Vastgoed-Rechtspersoon-Fiscaliteit, Antwerpen, Intersentia, 2015, 63-88.
SAGAERT, V., “Art. 45, 2°, eerste lid Hyp.W.”, in DIRIX, E., FRANCOIS, P. en TISON, M. (eds.)
Voorrechten en hypotheken. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer , Hypotheken, B. Begrippen, voorwaarden, Mechelen, Kluwer, december 2019 (afl. 67),
35
SNAET, S., TRUYEN, P., “Artikel 9 Opstalwet” in DIRIX, E. en VAN OEVELEN, A. (eds.),
Bijzondere Overeenkomsten, Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, II. Andere benoemde overeenkomsten, Mechelen, Kluwer, maart 2020 (afl. 120), 95-101.
THYS, S., “Is naar aanleiding van de vervroegde beëindiging van een opstalovereenkomst het verkooprecht overeenkomstig artikel 2.9.1.0.1 VCF verschuldigd op de vergoeding die de opstalgever aan de opstalhouder betaalt ter compensatie van de (vervroegde) afstand van zijn eigendomsrecht op de door hem opgerichte gebouwen?”, www.monkey.be (5 maart 2020).
TRUYEN, P., “De fiscale gevolgen van de zakenrechtelijke natrekking”, AFT 2009, 6-41.
VANDENBERGHE, H. en VIAENE, T., “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal” in VANDENBERGHE, H. (ed.), Zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2006, 7-35.
VANDENBERGHE, H. en VIAENE, T., “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, TBO 2006, 34-55.
VAN MELKEBEKE, P., “Vroegtijdige beëindiging van een recht van opstal met vergoedingsregeling: een gunstig vonnis voor de belastingplichtige op vlak van de registratierechten”, TFR 2005, 517-520. VAN MULDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de
verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T.Not. 1992, 281-339.
VAN OEVELEN, A., “Overeenkomsten op basis van het recht van opstal en het recht van erfpacht. Onroerende leasing: een theoretisch kader” in KFBN (ed.) Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht,
opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer, 1990, 1-68.
VAN OEVELEN, A., “Actuele ontwikkelingen inzake het recht van erfpacht en het recht van opstal” in DIRIX, E., CASMAN, H. en DE CORTE, R. (eds.), Zakenrecht, absoluut niet een rustig bezit, Antwerpen, Kluwer, 1992, 321-374.
VAN QUICKENBORNE, M., Voorwaardelijke verbintenissen, Mechelen, Kluwer, 2006, 175 p. VERHEYDEN, K., “Voortijdige afstand van onroerende zakelijke rechten”, TFR 2003, 3-12. VERHEYDEN, K., “Verlenging van onroerende zakelijke rechten”, AFT 2012, 24-42. VERSTAPPEN, J., Erfpacht, opstal en vruchtgebruik, Gent, Larcier, 2004, 113 p.
WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal, en het verlof tot bouwen”, TPR 1983, 293-342.