HET RUIMTELIJK RENDEMENT EN HET
OVERAANBOD VAN BOUWGROND IN
VLAANDEREN.
EEN
NIET
TE OVERSTIJGEN PARADOX?
Matthias B
ALLIEUStudentennummer: 01 507 766
Promotor: Prof. dr. Tom DE WAELE Commissaris: mr. Pieter-Jan DEFOORT
Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in de Rechten. Aantal woorden: 58.006
DANKWOORD
Zoals het op een eerste pagina van een masterproef hoort gaat hieronder een woord van dank. Mijn gedachten gaan hierbij vooreerst uit naar alle zorgverleners die ons op vandaag behoeden van erger. Covid-19 zal op iedereen en op elk facet van de samenleving zijn sporen nalaten. Het zal aan ons zijn om weerbaar de rug te rechten, zoals we in het verleden na verscheidene crisissen reeds bewezen hebben.
Ik dank mijn promotor professor Tom DE WAELE die steevast onverwijld bereikbaar was. Hij ordende mijn ruimtelijke gedachtenkronkels op de juiste plaats.
Eveneens gaat mijn dankbare aandacht naar LDR-ADVOCATEN, advocaten Floris SEBREGHTS en Guillaume VYNCKE en het kabinet van gedeputeerde mevrouw Sabien LAHAYE-BATTHEU om mij met het recent decretaal vastgelegd onderwerp praktijkgericht vertrouwd te laten geraken. Tot slot dank ik de heer Paul DE VLOO, ere-ondervoorzitter van de Rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen – afdeling Ieper om deze masterproef na te lezen op spel- en stijlfouten. De masterproef is het sluitstuk van een vijfjarige periode. Vanuit het pittoreske Poperinge trok ik in 2015 naar de toen voor mij geheel onbekende stad Gent. Het onderricht, lief en leed dat ik heb mogen delen met talloze vrienden kan niemand mij nog ontnemen. Het finaliseren van onze studies vormt in dat opzicht dan ook geen tijdsbreuk, ik ben nu al benieuwd hoe het ons zal vergaan de komende jaren.
Aan mijn ouders: erg veel dank.
Matthias Ballieu Poperinge, 17 juli 2020
3 INHOUDSOPGAVE
DANKWOORD ... 2
INHOUDSOPGAVE ... 3
INLEIDING ... 9
HOOFDSTUK 1. INLEIDING: Ruimtelijk rendement, meer doen met minder ... 11
I. Analyse van het bestaande ruimtegebruik ... 11
II. Ruimtelijk rendement als beleidsdoelstelling in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen 14 III. Verwezenlijking door ruimtelijke principes op goed gelegen locaties ... 18
1. Meer ruimtelijk rendement volgens de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen ... 18
2. Enkele pilootprojecten ter illustratie ... 24
IV. Onderscheid met de betonstop, de lokale betonstop of bouwpauze, en de bouwshift . ... 27
HOOFDSTUK 2. Het algemeen beoordelingskader bij een vergunningsaanvraag ... 33
I. De primaire legaliteitstoets ... 34
1. Stedenbouwkundige voorschriften ... 34
2. Verkavelingsvoorschriften ... 35
3. Klassieke afwijkingsmogelijkheid ... 37
II. De subsidiaire opportuniteitstoets ... 40
1. Ruimtelijke Aandachtspunten in de geest van het doelstellingenartikel duurzame ruimtelijke ontwikkeling ... 43
i. Functionele inpasbaarheid ... 45
ii. Visueel-vormelijke elementen ... 45
iii. Schaal... 46
iv. Ruimtelijke draagkracht ... 46
4
2. De overeenstemming met de in de omgeving bestaande toestand ... 48
3. Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen ... 53
i. Definitie ... 53
ii. De beginselen van behoorlijk bestuur moeten gerespecteerd blijven ... 55
iii. De verhouding tot de stedenbouwkundige voorschriften: kan een gemeente een eigen “betonstop” doorvoeren als beleidsmatig gewenste ontwikkeling? ... 57
iv. Conclusie ... 61
HOOFDSTUK 3. Versoepelingsregeling voor verkavelingsvergunningen ouder dan vijftien jaar ... 64
I. Het wetgevend kader ... 64
1. Niet enkel ruimtelijk rendement als ratio legis ... 66
2. Berekening van de vijftienjarige termijn ... 69
3. Het Verzameldecreet Omgeving tempert de versoepeling een eerste maal: De gemeenteraad krijgt de touwtjes in handen ... 71
4. De desbetreffende voorschriften verdwijnen niet ... 74
II. Beperkingen ... 76
1. Het verkavelingsplan blijft onaangeroerd ... 76
2. De versoepeling omvat geen privaatrechtelijke verkavelingsvoorschriften ... 79
3. De onderliggende bestemming moet gerespecteerd blijven ... 83
4. Het Verzameldecreet Omgeving tempert andermaal: De versoepeling biedt geen vrijgeleide bij de opportuniteitstoets ... 87
III. Onderscheid met de bijstellingsprocedure van een verkavelingsvergunning ... 90
1. Op initiatief van de kaveleigenaar(s) ... 92
2. Op initiatief van het College van Burgemeester en Schepenen ... 94
5 HOOFDSTUK 4. Afwijkingsmogelijkheid bijzondere plannen van aanleg ouder dan
vijftien jaar ... 100
I. Wetgevend kader ... 100
1. Niet enkel ruimtelijk rendement als ratio legis ... 103
2. Berekening van de vijftienjarige termijn ... 104
3. Openbaar onderzoek als waarborg voor het standstillbeginsel ... 106
4. Geen verplichting in hoofde van de vergunningverlener maar wel een motiveringsplicht ... 107
5. De desbetreffende voorschriften verdwijnen niet ... 109
6. Enkel van toepassing bij limitatieve onderliggende harde gewestplanbestemmingen -en voorschrift-en ... 109
7. Het Verzameldecreet Omgeving tempert de versoepeling een eerste maal: De gemeenteraad krijgt de touwtjes in handen ... 112
II. Beperkingen ... 115
1. Enkel voor stedenbouwkundige voorschriften van bijzondere plannen van aanleg die “een aanvulling vormen op…” ... 115
i. De strikte interpretatie: Aanvullende BPA’s wel, afwijkende niet ... 115
ii. De uiterst strikte interpretatie: Art. 4.4.9/1 VCRO uitgehold door het eerste arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen? ... 118
iii. Ruimere interpretatie: De afwijkingsmogelijkheid omvat ook harde afwijkende BPA’s ... 120
2. De onderliggende (gewestplan)bestemming blijft gelden ... 124
3. De toets aan de goede ruimtelijke ordening blijft gelden: Het Verzameldecreet Omgeving tempert andermaal ... 127
6 III. Onderscheid met de vereenvoudigde wijzigingsprocedure voor verouderde stedenbouwkundige voorschriften uit algemene en bijzondere plannen van aanleg en
gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen ... 129
1. Ratio legis ... 129
2. Toepassingsgebied: Enkel limitatief opgesomde inrichtingsvoorschriften en geen bestemmingswijzigingen ... 130
3. Voorwaarden ... 132
4. Procedureverloop ... 134
5. Conclusie ... 137
IV. Conclusie: een lege doos? ... 139
HOOFDSTUK 5. Ruimtelijk rendement als nieuw criterium van de goede ruImtelijke ordening: revolutionair of status quo? ... 142
I. Wetgevend kader ... 142
1. Definitie ... 142
2. Ratio legis ... 143
3. Vergelijking met beleidsmatig gewenste ontwikkelingen ... 145
II. Beperkingen ... 149
1. Ruimtelijk rendement als weigeringsgrond voor een vergunningverlening ... 149
i. Een rendementsverhoging respecteert de woon-en leefkwaliteit ... 149
ii. Een rendementsverhoging moet in de betrokken omgeving verantwoord zijn .. ... 153
2. Ruimtelijk rendement en de verhouding tot de in de omgeving bestaande toestand ... ... 156
i. Een verstrengde motiveringsplicht ... 156
ii. De reikwijdte van de relevante omgeving ... 164
7 EINDCONCLUSIE. Sterke ambities, povere verwezenlijkingen ... 167 BIBLIOGRAFIE ... 168
9 INLEIDING
Hoofdstuk 1 beschrijft beknopt het bestaand ruimtegebruik in Vlaanderen. De resultaten verdienen geen schoonheidsprijs. De decreetgever stond op en initieerde de Codextrein.1 Het onderwerp van deze masterproef omvat de verwezenlijking van ruimtelijk rendement op het niveau van de vergunningverlening. Hoofdstuk 2 herhaalt hiertoe de bestaande rechtspraak en doctrine inzake het algemeen toetsingskader waarop een vergunningsaanvraag beoordeeld wordt.
Een eerste decreetwijziging wordt uiteengezet in Hoofdstuk 3. Verkavelingsvoorschriften ouder dan vijftien jaar zijn sinds de inwerkingtreding van de Codextrein geen weigeringsgrond meer.
Analoog aan het voorgaande laat de decreetgever de vergunningverlenende overheid nu ook toe afwijkingen te verlenen op BPA-voorschriften ouder dan vijftien jaar.
Het laatste hoofdstuk bespreekt de gewijzigde beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Het vergunningverlenend bestuur beschikt over de mogelijkheid het aangevraagde te beoordelen op haar bijdrage aan (meer) ruimtelijk rendement.
1 Decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en
11 HOOFDSTUK 1. INLEIDING: RUIMTELIJK RENDEMENT, MEER DOEN MET
MINDER
Het gaat niet goed met ons ruimtegebruik in Vlaanderen. Hierna wordt de problematiek cijfermatig geanalyseerd.(I) Als reactie op deze probleemstelling nam de Vlaamse Regering het streven naar meer ruimtelijk rendement op als doelstelling in de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.(II) Daarentegen mag ruimtelijk rendement niet op elke locatie willekeurig worden nagestreefd en wordt het bewerkstelligd aan de hand van enkele ruimtelijke principes.(III) Tot slot wordt ruimtelijk rendement sensu stricto onderscheiden van de in het maatschappelijk debat gebruikte term “betonstop”.(IV)
I. ANALYSE VAN HET BESTAANDE RUIMTEGEBRUIK
1. Het is niet de bedoeling om in deze masterproef een statistisch onderzoek van het ruimtegebruik in Vlaanderen te beschrijven. Desalniettemin zijn enkele cijfers nuttig voor een goed begrip van de probleemstelling, dewelke meteen als incentive fungeerden tot de aanname van de Codextrein.
2. Open ruimte in Vlaanderen is een schaars goed dat alsmaar afneemt. Tegelijkertijd blijft de vraag naar bijkomende woonentiteiten stijgen. De bevolking in Vlaanderen zal immers van 6,5 miljoen personen in 2017 groeien naar 7,5 miljoen personen in 2060 en er geldt een samenvallende tendens naar gezinsverdunning met maar liefst 556 000 meer huishoudens in 2060.2 De vergrijzing stimuleert dit proces. Het voorgaande creëert een noodzakelijke vraag
naar andere types woonentiteiten zoals kleinere woningen, zorgwoningen, co-housing enzovoort. Hierdoor komt er steeds meer groei samen in en rond de grote steden waardoor de leefbaarheid onder druk komt te staan van toenemend verkeer, meer gezondheidsrisico’s, hitteoverlast als gevolg van grote versteende oppervlaktes, etc.3
2 Vooruitgaan, Verbinden, Vertrouwen, Regeerakkoord Vlaamse Regering 2014-2019, 58, te consulteren via
www.vlaanderen.be/nl/publicaties/detail/het-regeerakkoord-van-de-vlaamse-regering-2014-2019; Zie ook Demografische vooruitzichten 2017-2070, Bevolking en huishoudens (2018), Federaal Planbureau en Algemene Directie Statistiek, Brussel, te consulteren via https://www.plan.be/publications/publication-1856-nl-demografische+vooruitzichten+2018+2070+bevolking+en+huishoudens; Vlaamse gemeentelijke demografische vooruitzichten 2018-2035, Vlaamse Overheid, Statistiek Vlaanderen (2018), te consulteren via https://www.statistiekvlaanderen.be/nl/vlaamse-gemeentelijke-demografische-vooruitzichten-2018-2035.
12 3. Vlaanderen kent een omvangrijk ruimtebeslag, een hoge verhardingsgraad en weinig echte open ruimte. Sinds de industriële revolutie werden steeds nieuwe terreinen aangesneden teneinde tegemoet te komen aan de behoefte voor nieuwe woongelegenheden, werkplekken en voorzieningen. Het ruimtebeslag bedraagt 32,5% met een verhardingsgraad van 14,2%.4 Elke dag neemt het ruimtebeslag toe met 7,16 hectare5.6 Dit zijn hoge cijfers. Ter vergelijking reikt de Vlaamse verhardingsgraad dubbel zo hoog als het Europees gemiddelde.7 Voor een goed begrip worden de termen “ruimtebeslag” en “verharding” hieronder uiteengezet zoals het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen hen omschrijft.
Het ruimtebeslag bestaat uit de ruimte ingenomen door onze nederzettingen zoals huisvesting, industriële en commerciële doeleinden, transportinfrastructuur, recreatieve doeleinden, serres, buurtparken, voetbalvelden en zelfs tuinen.8 Ook in open ruimtebestemmingen komt dus ruimtebeslag voor.9
Daarentegen is de verharding de oppervlakte waarvan de aard van het bodemoppervlak gewijzigd is door het aanbrengen van artificiële, (semi-) ondoorlaatbare materialen waardoor essentiële ecosysteemfuncties van de bodem verloren gaan. Er valt te denken aan woningen, wegen en andere constructies.10 Het is dus essentieel voor ogen te houden dat “verharding” slechts een deel vormt van het ruimere begrip “ruimtebeslag”.
Hetgeen overblijft naast het ruimtebeslag wordt vervolgens gecatalogeerd als “open ruimte”, die in Vlaanderen slechts 68,5% van de totale oppervlakte telt.11 10% van de open ruimte is
bos, wat significant minder is dan het Europees gemiddelde van 38% bos.
4. Ofschoon er weinig open ruimte is in Vlaanderen, is er slechts 7% werkelijk verstedelijkt gebied. 40% van de Vlamingen woont in landelijk gebied, waardoor er eigenlijk
4 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 12.
5 Aan een tempo van 6 hectare per dag zou dit leiden tot een ruimtebeslag van 41,5% in 2050, zie Witboek
Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 36 en 52.
6 Berekend op basis van cijfers Statbel; “Inname open ruimte piekt: cijfers gaan verkeerde richting uit”, De
Standaard 28 juni 2020, raadpleegbaar via
https://www.standaard.be/cnt/dmf20200628_05003720?articlehash=EEA1F678105B4198D98EE3FDCE215775 685211FD0E438732975E32B11191A86651019CCE122CA9392DD7CBDAEBDC4A33DA346D83F0CF6B28 BA564A0AF3F560BC , geconsulteerd op 13 juli 2020.
7 Ruimterapport Vlaanderen, Departement Omgeving, 2018, 14.
8 Dit stemt overeen met de Europees gehanteerde definitie van ‘settlement area’. 9 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 32.
10 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 184; Dit stemt overeen met de term
‘bodemafdekking’ geïnterpreteerd door het agentschap voor Geografische Informatie Vlaanderen.
13 overal wel bebouwing is. Niet verassend is er dan ook 13 000 km lintbebouwing, waar 25% van de Vlamingen woont en waar ook 50% van de verkavelingen zich situeren.12 Dit zorgt voor een versnipperde ruimte en een mossel-noch-vis toestand die Vlaanderen kenmerkt. Er is geen échte open ruimte terwijl er ook geen échte verstedelijking is. Ofschoon de trend naar intensiever ruimtegebruik is ingezet doordat de gemiddelde kavelgrootte van 775m² in 1997 afnam naar 518m² in 2010, blijft de residentiële afdruk in Vlaanderen hoog in vergelijking met andere Europese verstedelijkte regio’s.13
5. Toch kent Vlaanderen nog altijd een groot juridisch aanbod ruimte bestemd voor wonen dat op heden niet gebruikt wordt. In 2019 waren dit 282 285 percelen met een totale oppervlakte ten belope van 43 369 hectare.14 De onbenutte voorraad bedrijventerreinen bedroeg in 2014 dan weer ruim 10 000 hectare.15 Deze zijn evenwel vaak verspreid ten opzichte van de bestaande steden en dorpen in slecht gelegen woonuitbreidingsgebieden en woonlinten. Dit bemoeilijkt een noodzakelijke tendens naar kernversterking.16
6. Dat de actuele ruimtelijke toestand geen schoonheidsprijs verdient, is niet nieuw en werd reeds eerder uitvoerig beschreven.17 Door lintbebouwing, onderbenutte ruimte in steden
en een slecht gelegen juridisch aanbod aan bouwgrond kent Vlaanderen weinig échte open ruimte en weinig échte steden.
12 Ruimterapport Vlaanderen, Departement Omgeving, 2018, 14.
13 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 36-37.
14 “Meer dan 43 000 hectare aan onbebouwde woonpercelen in Vlaanderen”, Departement Omgeving, 9 april 2020,
te consulteren via https://omgeving.vlaanderen.be/meer-dan-43000-hectare-aan-onbebouwde-woonpercelen-in-vlaanderen?fbclid=IwAR0WFZjCkJI4Vjessg3DzfFtVrwN4A_Gx-5IqrjHto7WGqZQCgWHOOCJIIU: dit zijn kadastrale percelen waarop geen gebouw aanwezig is, gelegen in woonzones van een gewestplan, RUP of een rechtsgeldig gemeentelijk plan van aanleg. Deze cijfers zijn inclusief zonevreemde kavels in niet-vervallen verkavelingen.
15 Studiedienst Vlaamse Regering, 2015; de totaliteit van 10 596 hectare onbenutte bestemde bedrijventerreinen
bestaat uit 1639 hectare leegstaand (maar bebouwd), 1795 hectare actief aanbod, 1858 hectare reservegrond van bedrijven, 378 hectare reservegrond van ontwikkelaars, 522 hectare in ontwikkeling, 4404 hectare tijdelijk niet-realiseerbaar.
16 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 7.
17 R. BRAEM, Het lelijkste land ter wereld, deel van de Horizonreeks Davidsfonds, 9, Leuven, Davidsfonds, 1968;
14 II. RUIMTELIJK RENDEMENT ALS BELEIDSDOELSTELLING IN HET BELEIDSPLAN
RUIMTE VLAANDEREN
7. Aan de geschetste ruimtelijke problematiek poogde het ambitieuze Vlaams Regeerakkoord 2014-2019 tegemoet te komen18:
“We verhogen het ruimtelijk rendement van de bestaande bebouwde ruimte. Door in te zetten op verdichting, renovatie en hergebruik op plaatsen waar dit mogelijk is kan een belangrijk gedeelte van de extra vraag naar wonen opgevangen worden.
Kleine inbreidingsprojecten passen in die ambitie. Het zijn compacte woongelegenheden die een kwaliteitsvolle ruimtelijke beleving toelaten. Nieuwe ruimte innemen kan alleen nabij de kernen zodat de aantasting van open ruimte beperkt blijft. Nabijheid van werk, diensten en woonkernen levert als een slimme verweving een duurzame organisatie van de ruimtelijke organisatie op en houdt het aantal verplaatsingen beperkt. Toegankelijkheid, ruimte voor basisvoorzieningen, maar ook voldoende openbare ruimte om beweging en sociaal contact te stimuleren, verwevenheid van functies (handel, wonen, vrije tijd, werk ) en sociale mix zijn belangrijk om een leesbare en aangename leefomgeving te creëren voor alle leeftijdsgroepen en de zorg te organiseren in de onmiddellijke leefomgeving. Ten gevolge van de beperkte ruimte waarover we in Vlaanderen beschikken en de evolutie in bevolking en gezinssamenstelling ontstaan er nieuwe woonvormen zoals samen-wonen of co-housing.”
Deze doelstelling wordt ook letterlijk overgenomen in de memorie van toelichting bij de Codextrein die verschillende hervormingen aan het ruimtelijk ordeningsrecht aanbrengt.19 8. Ook de nieuwe Vlaamse Regering 2019-2024 positioneert zich op dezelfde golflengte.20 “De druk op de open ruimte moet worden weggenomen door een betere benutting van het bestaande ruimtebeslag aan de hand van slimme groei via kwalitatieve verdichtingen. Zo wordt een geleidelijke afbouw van het bijkomend ruimtebeslag gerealiseerd.” De Beleidsnota Omgeving 2019-2024 stelt dat aan het nieuwe Beleidsplan Ruimte Vlaanderen vorm wordt gegeven vanuit de principes van ruimtelijk rendement.21 Ruimte is een eindig goed en daarmee moet zorgzaam omgesprongen worden. Multifunctioneel ruimtegebruik en het verweven van functies zijn hierbij essentieel. Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen moet de opvolger worden van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en werd decretaal voorzien in de Codextrein.22
18 Vooruitgaan, Verbinden, Vertrouwen, Regeerakkoord Vlaamse Regering 2014-2019, 55-58.
19 Memorie van Toelichting bij Decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake
ruimtelijke ordening, milieu en omgeving, Parl.St. Vl.Parl. 2016-17, nr. 1149/1, 12-13.
20 Beleidsnota 2014-2019. Omgeving, Parl.St. Vl.Parl. 2014-15, nr. 142/1, 12; Vooruitgaan, Verbinden,
Vertrouwen, Regeerakkoord Vlaamse Regering 2014-2019, 154.
21 Beleidsnota 2014-2019. Omgeving, Parl.St. Vl.Parl. 2014-15, nr. 142/1, 31 en 32.
22 Voor een gedetailleerde uiteenzetting van de nieuwe Beleidsplannen Ruimte zie W. DE COCK, “De Codextrein
ontwikkelt enkele nieuwe sporen binnen het ruimtelijke planningsinstrumentarium”, TMR, 2018/3, 275-293 en F. DE PRETER, B. SCHELSTRAETE, T. EYSKENS, J. GEYSENS, F. SEBREGHTS, J. VAN LOMMEL, S. VERBIST en C. BIMBENET, De Codextrein 2017. Een eerste analyse, bijz. nr. TROS 2018, 17-50.
15 Een ruimtelijk beleidsplan bestaat uit een strategische flexibele visie op lange termijn en een beleidskader met operationele beleidskeuzes die samen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen aangeven.23 Het vormt een robuuste visie waarbij ruimtelijke principes en de evenwichten van het RSV overgenomen worden, maar het moet een meer dynamische opbouw hebben zodat het beter kan inspelen op nieuwe uitdagingen en inzichten.24 Een beleidsplan is evenwel niet bindend.25 Derhalve kan het niet doorwerken naar het niveau van de vergunningverlening en niet als weigeringsgrond bij een vergunningsaanvraag fungeren.26 Wil de decreetgever deze principes afdwingen naar bindende instrumenten, dan moet het beleidsplan omgezet worden in stedenbouwkundige voorschriften vervat in ruimtelijke uitvoeringsplannen of in nieuwe regelgeving.
Evenwel is de Vlaamse Regering er vooralsnog niet in geslaagd het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen goed te keuren. De nieuwe Vlaamse bewindploeg 2019-2024 wil hier werk van maken in 2021.27 Ondertussen werd er wel een Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen aangenomen evenals een strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Dit laatste is een toekomstbeeld van de beleidsopties op lange termijn voor gans Vlaanderen, met name de strategische doelstellingen, maar kan niet gezien worden als een ontwerp van ruimtelijk beleidsplan.
Het Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen definieert ruimtelijk rendement als de mate waarin een oppervlakte ruimtebeslag gebruikt voor maatschappelijke doeleinden.28 Ruimtelijk
rendement ontstaat wanneer meer activiteiten op eenzelfde oppervlakte georganiseerd worden zonder afbreuk te doen aan de leefkwaliteit.Ruimtelijk rendement heeft dus betrekking op “ruimtebeslag” en niet op “verharding”.29
23 Art. 2.1.1 VCRO.
24 Vooruitgaan, Verbinden, Vertrouwen, Regeerakkoord Vlaamse Regering 2014-2019, 56.
25 B. SCHELSTRAETE, M. STRUBBE, “Vernieuwende regelgeving en rechtspraak inzake ruimtelijke ordening:
een stand van zaken”, T.Not. 2018, 109; P. DE SMEDT, “Codextrein vereenvoudigt en actualiseert ruimtelijk beleid”, De Juristenkrant, 3.
26 Behoudens de mogelijkheid om de beleidsprincipes aan te nemen als beleidsmatig gewenste ontwikkeling, zie
infra.
27 Beleidsnota 2019 – 2024. Omgeving, Parl.St. Vl.Parl. 2019-20, nr. 135/1, 25. 28 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 183.
29 P.-J., DEFOORT, “Ruimtelijk rendement in de vergunningverlening”, TROS 2018, afl. 90, 100; Zie supra voor
16 9. De Vlaamse Regering ambieert om in 2040 geen bijkomend ruimtebeslag meer in te nemen met een tussenstap van maximaal drie hectare ruimtebeslag per dag in 2025.30 Daarnaast mag ook de verhardingsgraad niet meer toenemen na 2050 behalve als dit om duidelijke rendementsoverwegingen aangewezen is.31 Er kunnen zich namelijk steeds opportuniteiten voordoen voor verdichting, verweving, hergebruik of tijdelijk ruimtegebruik.32
Om deze strategische doelstelling te realiseren wordt er gewerkt via twee sporen. Enerzijds moet bijkomend ruimtebeslag verminderd worden en de druk op de open ruimte dalen, anderzijds moet een rendementsverhoging gecreëerd worden in het reeds bestaande ruimtebeslag op plaatsen die daarvoor goed gelegen zijn.33 Hiervoor is een ontmoedigend optreden ten aanzien van de ontwikkelingen in de niet-ingenomen ruimte vereist34, respectievelijk een eenvoudigere regelgeving en snellere procedures ten aanzien van de bebouwde ruimte.35 Deze masterproef analyseert enkel deze laatste, stimulerende maatregelen die een verhoging van het ruimtelijk rendement nastreven. De maatregelen die een verdere inname van de open ruimte moeten ontmoedigen worden hierna kort even aangehaald maar vallen buiten de scope van deze masterproef.
10. Een ruimteommeslag moet kansen bieden en leiden naar meer ruimte voor nieuwe functies. In de eerste plaats voor wonen, maar ook voor ondernemen, energie, sport, recreatie etc. Ruimtelijk rendement moet toelaten flexibeler om te gaan met maatschappelijke evoluties.36
Een goede ruimtelijke ordening speelt bovendien een essentiële rol om de Europees vastgelegde doelstellingen bij de klimaataanpak te behalen.37 Gesloten bebouwing heeft zo per m²
gemiddeld 20% minder energie nodig voor verwarming dan open bebouwing, wat de isolatiegraad doet stijgen. Robuuste open ruimtes zijn dan weer goed voor de biodiversiteit.
30 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 26. 31 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 22.
32 Zie P.-J., DEFOORT, “Ruimtelijk rendement in de vergunningverlening”, TROS 2018, afl. 90, 111, voetnoot
82.
33 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 12-13 en Strategische Visie
Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 18.
34 Verbodsmaatregelen die als “de “betonstop” in het maatschappelijk debat omgaan. 35 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 18.
36 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 7-8; Witboek Beleidsplan
Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 13.
17 Daarnaast kan een doordachter ruimtebeleid ook de fileproblematiek verlichten. Op heden verplaatst de Vlaming zich gemiddeld 70 à 90 minuten per dag tussen zijn woon -en werkplek of andere voorzieningen.38 Sinds 2012 zijn de files in de avondspits met 62% toegenomen en maar liefst twee derde van de persoonsverplaatsingen gebeurt nog steeds in auto.39 Het is een strategische doelstelling van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen dat mensen kunnen wonen en werken nabij collectieve vervoersknopen met voldoende voorzieningen. Op deze locaties moet het ruimtelijk rendement verhoogd worden zodat meer mensen te voet, met de fiets of met andere duurzame vervoersmiddelen zich kunnen verplaatsen.40 In 2050 moet de woondichtheid en bedrijfsvloeroppervlakte op plaatsen met een goede knooppuntwaarde en goed voorzieningenniveau met minstens 30% gestegen zijn in vergelijking met 2015, hetgeen een mobiliteit met meer zachte weggebruikers en collectief vervoer moet stimuleren.
Tot slot hecht de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen extra veel aandacht aan groenblauwe aders doorheen open en bebouwde ruimtes en een beperkte verhardingsgraad bij het verwezenlijken van het ruimtelijk rendement.
38 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 13. 39 Ruimterapport Vlaanderen, Departement Omgeving, 2018.
18 III. VERWEZENLIJKING DOOR RUIMTELIJKE PRINCIPES OP GOED GELEGEN
LOCATIES
1. MEER RUIMTELIJK RENDEMENT VOLGENS DE STRATEGISCHE VISIE VAN HET BELEIDSPLAN
RUIMTE VLAANDEREN
11. Ruimtelijk rendement mag niet gesimplificeerd worden tot het louter bouwen van meer appartementsblokken, de zogenaamde “verappartementisering”41. Ondanks bevoegde besturen op bepaalde goedgelegen locaties moeten durven kiezen voor hoogbouw42, wordt het ruimtelijk rendement meer algemeen verhoogd aan de hand van een geschikte combinatie van intensivering, verweving, hergebruik en tijdelijk ruimtegebruik.43 Het betreft bovendien een gebiedsspecifiek proces afhankelijk van het voorzieningenniveau en de knooppuntwaarde van de locatie.
De uiteenzetting van de ruimtelijke principes intensivering, verweving, hergebruik en tijdelijk ruimtegebruik wordt hieronder overgenomen uit de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. 44
Intensivering is het verhogen van het aantal activiteiten binnen dezelfde oppervlakte. Ruimtelijke ingrepen zoals verdichten, stapelen, ondergronds bouwen en collectieve woon- en werkvormen kunnen intensivering bevorderen. Interne reorganisatie, zoals ondergronds of op het dak parkeren of het efficiënter benutten van bestaande percelen of gebouwen, is een vorm van intensivering.
41 Hetgeen wel degelijk een sterke tendens is in Vlaanderen. Sinds 2009 kwamen er 338.000 appartementen bij en
waren er in 2019 voor het eerst meer appartementen dan woonentiteiten in open bebouwing (berekening op basis van statistieken Statbel); zie “Voor het eerst meer appartementen dan open bebouwing”, De Standaard, 4 maart 2020, te consulteren via
https://www.standaard.be/cnt/dmf20200303_04874588?articlehash=fc4cd96bef0382f56daff53badace5312c5c99 7d2eb80a7e57f66c34489115d6ff0f3ade83cbb50d44ccc168e8edd7d2855bb179efc50ce3fbe0fad23d64cb1b; en “Overal witte, beige en zwarte woonblokken. Hoe Vlaanderen verappartementiseert”, De Standaard, 27 november 2019, te consulteren via https://www.standaard.be/cnt/dmf20191126_04738999.
42 Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 59.
43 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 24-25. 44 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 24-25.
19 Verweving is het samenbrengen van verschillende activiteiten in dezelfde ruimte. Activiteiten mogen elkaar niet in de weg staan en de hoofdfunctie is gegarandeerd. Verweving kan een ruimte gelijktijdig of op verschillende momenten gebruiken voor meerdere activiteiten. Het gemeenschappelijk gebruik van ruimte, lokalen en infrastructuren is een vorm van verweving.
Hergebruik is het opnieuw benutten van bestaande terreinen, gebouwen en constructies die bijna niet meer worden gebruikt. Hergebruik betreft zowel renovatie als sloop- en nieuwbouwopgaven van vandaag. Kansen vanuit bodemsanering worden benut. Hergebruik is een hefboom om een ruimte efficiënter te gebruiken dan in de oorspronkelijke situatie.
Tijdelijk ruimtegebruik is het toelaten van activiteiten in een ruimte die bedoeld is voor andere doeleinden op een ander of later moment. De voorlopige activiteit mag een toekomstig ander gebruik niet hypothekeren en is dus omkeerbaar. Het is nodig om te anticiperen op toekomstig ander gebruik bij nieuwbouw en constructies aanpasbaar of verplaatsbaar te ontwerpen zodat het gebruik ervan doorheen de tijd kan veranderen.
Figuur 1: Ruimtelijke principes verweving, intensivering, tijdelijk ruimtegebruik en herbegruik ingevolge de strategische visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen
20 12. Niet op elke plaats kan er zomaar verdicht worden. De strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen spreekt enkel over “goed gelegen locaties”.45 Het is essentieel voor ogen te houden dat elke ontwikkeling locatieafhankelijk is en niet elke locatie zomaar blindelings volgebouwd kan worden. De knooppuntwaarde en het voorzieningenniveau van een kern moeten in deze context de ontwikkelingsmogelijkheden bepalen. Deze begrippen worden hierna verder uiteengezet gebaseerd op de begrippenlijst van de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.
13. Zo meet de knooppuntwaarde de mate waarin een plek is geïntegreerd in het systeem van collectief vervoer voor personen.46 Ze bepaalt, samen met het voorzieningenniveau, binnen welke afstand tot het knooppunt ontwikkelingen mogelijk zijn voor meer ruimtelijk rendement. Hoe gemakkelijker en directer iemand zich vanuit een plek naar een andere plek kan verplaatsen, hoe hoger de knooppuntwaarde zal zijn. Bij een lage knooppuntwaarde zijn ontwikkelingen slechts binnen een beperktere afstand van het knooppunt mogelijk. Bij een hoge knooppuntwaarde zijn ontwikkelingen binnen een grotere afstand van het knooppunt mogelijk.47
De strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen onderscheidt vier soorten knooppunten voor personenvervoer en koppelt aan elk hun globaal ontwikkelingsperspectief48:
45 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 33. 46 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 87. 47 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 35. 48 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 34-35.
21 1. Internationale knooppunten: Internationaal uitstekend bereikbare knooppunten zoals de luchthaven Brussels Airport (Zaventem), HST-stations waar ruimte moet gemaakt worden voor gemengde leefomgevingen met hoog rendement, eventueel in de vorm van een metropolitane (=hoofdstedelijke) hefboomplek. Er is hier in het bijzonder ruimte voor internationale voorzieningen, internationale bedrijvigheid in de kenniseconomie en metropolitaan leven.
2. Metropolitane knooppunten: Vanuit heel Vlaanderen en haar directe omgeving uitstekend multimodaal bereikbare knooppunten, zoals bepaalde treinstations van de grote steden. Zij dienen als toegangspoort tot een regio met stedelijk karakter. Hier kan ruimte gemaakt worden voor gemengde leefomgevingen met hoog rendement, eventueel in de vorm van een metropolitane hefboomplek. Er is hier ruimte voor metropolitane voorzieningen, investeringen in kennisintensieve sectoren en metropolitaan wonen en leven.
3. Stedelijk-regionale knooppunten: Vanuit de stedelijke regio bereikbare interne knooppunten door middel van collectieve vervoersmodi en fietsinfrastructuur, zoals de verschillende (kleinere) treinstations, tram- of metrohaltes die de verschillende kernen in de regio onderling en het metropolitane knooppunt verbinden. Hier wordt ruimte gemaakt voor gemengde leefomgevingen met behoorlijk rendement voor wonen, werken, voorzieningen etc. De kernen krijgen behoorlijke ontwikkelingskansen.
4. Landelijk-regionale knooppunten: Vanuit de landelijke regio bereikbare interne knooppunten door middel van (collectieve) vervoersmodi en fietsinfrastructuur zoals kleine treinstations en bushaltes, die de kernen in de regio onderling met elkaar verbinden. Hier wordt ruimte gemaakt voor gemengde leefomgevingen met behoorlijk rendement voor wonen, werken, voorzieningen etc. De kernen krijgen behoorlijke ontwikkelingskansen.
14. Anderzijds schetst het voorzieningenniveau de hoeveelheid en mix aan voorzieningen die nodig zijn om het dagelijks leven te organiseren en deel te nemen in de maatschappij op wandel- en fietsafstand van een plek.49 Er kan gedacht worden aan de basisvoorzieningen zoals een kleuter- en basisschool, kinderopvang, huisarts, apotheek, voedingswinkel, publieke ontmoetingsruimten binnen en buiten, divers winkelaanbod, gezondheidszorg, onderwijs, socio-culturele voorzieningen, sport- en recreatiedomeinen, collectief vervoer, niet-commerciële dienstverlening enzovoort.50
49 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 85. 50 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 91.
22 De strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen onderscheidt zo vier niveaus aan voorzieningen met een eigen hieraan gekoppeld ontwikkelingsperspectief.
1. Internationaal voorzieningenniveau: plekken met internationale instellingen (EU, NATO,…) en internationale congrescentra,… Hier wordt ruimte gemaakt voor kenniseconomie, toerisme, metropolitaan leven en wonen.
2. Metropolitaan voorzieningenniveau: locaties met universiteiten, gespecialiseerde ziekenhuizen, grootschalige concertzalen enzovoort. Dit biedt opportuniteiten voor gemengde leefomgevingen met hoog rendement voor wonen, werken en andere voorzieningen.
3. Regionale voorzieningenniveau: locaties met middelbare scholen, algemene ziekenhuizen, zwembad, cinema, administratief centrum. Dit biedt opportuniteiten voor gemengde leefomgevingen met hoog rendement voor wonen, werken en andere voorzieningen.
4. Basis voorzieningenniveau: locaties met bassischool, huisarts, apotheek, buurtwinkel. Hier wordt ruimte gemaakt voor leefomgevingen met gepast rendement voor wonen, werken en voorzieningen.
15. De strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen onderscheidt vier soorten locaties ingevolge de knooppuntwaarde en het voorzieningenniveau met elkaar gecombineerd.51 Voor elke soort locatie worden de respectievelijke ontwikkelingsmogelijkheden beschreven. 1. Locaties met hoge knooppuntwaarde en hoog voorzieningenniveau: Het merendeel van de ontwikkeling van woongelegenheden, werkplekken en bovenlokale voorzieningen gebeurt op deze locaties. Verstedelijkte gebieden beschikken meestal over veel meer van dit soort locaties omwille van het aanwezige collectieve vervoerssysteem en ruim voorzieningenpakket. Het programma benut de ontwikkelingskansen van stadscentra, maar voorkomt overdruk door ook in andere kernen met hoge knooppuntwaarde en hoog voorzieningenniveau ontwikkeling te voorzien. De wijken in de stadsrand zijn omwille van hun rendementspotentieel en bereikbaarheid met fiets of collectieve modi ten opzichte van het centrum, vaak zeer interessant om te ontwikkelen.
51 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 52-53; daarnaast lijkt ook de
‘Mobiscore’, een recent initiatief van het Departement Omgeving, een indicatieve tool te zijn om het voorzieningenniveau gecombineerd met de knooppuntwaarde te berekenen. Meer informatie via https://mobiscore.omgeving.vlaanderen.be/.
23 2. Locaties met hoge knooppuntwaarde en beperkt voorzieningenniveau: Deze locaties bevinden zich vaak in kernen op een collectieve vervoerscorridor. Het ontwikkelen van deze locaties gebeurt door gelijktijdig het voorzieningenniveau voldoende op te krikken. Wanneer de vraag naar en het gebruik van voorzieningen zoals een zorgcentrum of zwembad voldoende groot is, worden dergelijke dure investeringen in een kern logisch en verantwoordbaar.
3. Locaties met hoog voorzieningenniveau en beperkte knooppuntwaarde: Deze locaties kunnen worden ontwikkeld door de knooppuntwaarde te verhogen via gerichte investeringen in het collectief vervoerssysteem. Het is aangewezen plekken met een hoge concentratie van menselijke activiteiten (wonen, werken en voorzieningen), maar met een lage knooppuntwaarde, op te nemen in het collectief vervoerssysteem. Het is hierbij prioriteit de railbereikbaarheid te verbeteren op autobereikbare locaties in congestiegevoelige zones. De realisatie van een programma van woongelegenheden, werkplekken en voorzieningen in kernen met een lage knooppuntwaarde, moet samengaan met gelijktijdige investeringen in het collectief vervoerssysteem. De bereikbaarheid van belangrijke maatschappelijke functies is een belangrijk uitgangspunt van basisbereikbaarheid. Investeringen in het collectief vervoerssysteem of infrastructuur zijn belangrijke elementen voor de realisatie van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling.
4. Locaties met beperkte knooppuntwaarde en beperkt voorzieningenniveau: Meer landelijke gebieden beschikken over minder kansen op basis van knooppuntwaarde en voorzieningenniveau. Hier liggen de ontwikkelingskansen voor de eigen behoeften in de kleine steden en dorpen met een voldoende knooppuntwaarde en voorzieningenniveau. Een gedifferentieerd en kwalitatief woonaanbod houdt rekening met de specifieke behoeftes van deze gebieden. De ontwikkeling richt zich op het aanpakken van leegstand, verdichten op maat en het stoppen van de verdere versnippering van de open ruimte.
16. Het is belangrijk voor ogen te houden dat de ontwikkelingsmogelijkheden van een gebied evolutief zijn. De knooppuntwaarde en het voorzieningenniveau van een kern kunnen doorheen de tijd veranderen door onder andere bijkomende collectieve vervoersmodi of door de realisatie van additionele voorzieningen.52 Regelmatige actualisaties van de knooppuntwaarde en het voorzieningenniveau zijn bijgevolg aangewezen zodoende op de hoogte te blijven van de eventueel gewijzigde ontwikkelingsopportuniteiten.53
52 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 33. 53 Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 53.
24
2. ENKELE PILOOTPROJECTEN TER ILLUSTRATIE
17. Het Departement Omgeving publiceerde enkele impulsprojecten die bijzondere aandacht verdienen. Door concrete en alledaagse voorbeelden van ruimtelijk rendement aan te reiken wil zij omgevingsprofessionals (architecten, ontwikkelaars, lokale omgevingsambtenaren, etc.) inspireren.54 Hierna gaat de bespreking van enkele voorbeelden.
18. “Ik woon in de klas van meester Jef”. 55
In Westvleteren werd een voormalig schoolgebouw omgevormd tot een woonproject van vijf wooneenheden met collectieve tuin op een perceel van dertien are. Dat is een behoorlijke verdichting voor de landelijke dorpskern maar toch is het project voorzien van open ruimte. De structuur van het gebouw is zo goed als volledig behouden. De speelplaats werd een terras, de parking een gemeenschappelijke publieke tuin en het vroegere sanitaire blok een gemeenschappelijke fietsenstalling. Een klaslokaal doet nu dienst als gedeelde, polyvalente ruimte voor de bewoners en alle dorpsinwoners. Dit voorbeeld toont aan dat ruimtelijk rendement ook verwezenlijkt kan worden zonder ingrijpende bouwwerken.
Figuur 2: Oud schoolgebouw in Westvleteren
54 Zie voor alle publicaties www.ruimtelijkrendement.be. 55 https://omgeving.vlaanderen.be/kangoeroe-westvleteren.
25 19. “Supermarktwonen is het antwoord op de grote maatschappelijke uitdagingen".56
Supermarkten met een grote parking ernaast zijn vooralsnog vertrouwde beelden in Vlaanderen, maar als het van overheden en de vastgoedsector afhangt, moet het anders. In Wemmel werd het gebouw voorzien van een ondergrondse parking en 47 woonunits boven de supermarkt die zich op het gelijkvloers bevindt. Het project bestaat uit allerhande maatregelen om geluidsoverlast uit te sluiten. Dit voorbeeld illustreert efficiënt ruimtegebruik en een verwevenheid van functies.
Figuur 3: Supermarktwonen in Wemmel
26 20. Het Salaartsbos in Aalst.57
Op een terrein van één hectare op twee kilometer van het centrum van Aalst werden 32 woningen gecreëerd waar een normale projectontwikkeling zeventien entiteiten zou tellen58 bestaande uit verschillende woningtypologieën om een mix van bewoners aan te trekken. De verkaveling kenmerkt zich door een brede speelstraat, kleurrijke passiefwoningen, met hout beklede studio’s, een grote collectieve tuin en bij elke woning een brede, ruimte-efficiënte ondiepe tuin. Om visuele hinder van wagens te vermijden werd een ondergrondse parkeergarage ingericht met 36 plaatsen wat ook weer voor zuinig ruimtegebruik zorgt. Het project is gelegen langs een invalsweg richting Aalst maar kent tegelijkertijd een rustige buurt zonder doorgaand verkeer en veel groene buitenruimtes.
57 https://omgeving.vlaanderen.be/salaartsbos-aalst.
27 IV. ONDERSCHEID MET DE BETONSTOP, DE LOKALE BETONSTOP OF BOUWPAUZE,
EN DE BOUWSHIFT
21. Zoals eerder gesteld mag de lezer het onderwerp van deze masterproef niet verwarren met de catchy term “betonstop” die strikt gezien niet tot de scope van deze scriptie behoort. Dit begrip ontstond in de media naar aanleiding van de Omzendbrief Ruimtelijk Transformatiebeleid van 7 juli 201759. Hierdoor worden de ontwikkelingsmogelijkheden voor “onbebouwde gebieden” drastisch beperkt. De betonstop werd vervolgens in het maatschappelijk debat te pas en te onpas in de mond genomen terwijl het op zich geen juridisch concept is. Nergens is deze term vervat in een decretale tekst en allerminst is het de doelstelling van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen dat er nergens meer gebouwd mag worden. Alleen zijn bepaalde handelingen niet meer gewenst in nieuw aan te snijden open ruimtes.60 Bovendien zullen de kansen voor renovatie en hergebruik alsmaar stijgen61 en zullen vooropgestelde afbouwmaatregelen steevast geleidelijk verlopen62, waardoor een “betonrem” eerder aanleunt bij de realiteit dan een “betonstop”. Dit deel van de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen behoort tot de negatieve verbodsmaatregelen die nodig zijn om de ruimteommeslag te bewerkstelligen. Het verhoudt zich als het ware als de tegenpool van ruimtelijk rendement.
De inhoudelijke bespreking van de Omzendbrief Ruimtelijk Transformatiebeleid en het gecreëerde onderscheid tussen bebouwd en onbebouwd gebied daargelaten, is het belangrijk te noteren dat deze omzendbrief door de Raad van State gedeeltelijk vernietigd werd.63 Met name
kan de bevoegde overheid geen behoefte-en voorzieningenstudies in “onbebouwde gebieden” vereisen opdat enige ontwikkelingen nog mogelijk zouden zijn.
59 Omzendbrief van 7 juli 2017, Ruimtelijk Transformatiebeleid: “Een gedifferentieerd ruimtelijk
transformatiebeleid in de bebouwde en de onbebouwde gebieden”, RO/2017/01, te consulteren via https://omgeving.vlaanderen.be/ruimtelijk-transformatiebeleid-%E2%80%9Ceen-gedifferentieerd-ruimtelijk-transformatiebeleid-in-de-bebouwde.
60 P.-J., DEFOORT, “Ruimtelijk rendement in de vergunningverlening”, TROS 2018, afl. 90, 100.
61 Quasi 9.000 hectare van het bestaande ruimtebeslag komt op heden jaarlijks beschikbaar voor
herontwikkelingskansen: Zie Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017, 7.
62 Zoals eerder vermeld mag het ruimtebeslag tussen 2025 en 2040 nog steeds toenemen met drie hectare per dag
volgens de Strategische Visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, Departement Omgeving, 2017.
63 RvS 10 juni 2020, nr. 247.759, bvba White Lotus; “Geen dure studie meer nodig voor huis bouwen in groen
gebied”, De Tijd 17 Juni 2020, https://www.tijd.be/politiek-economie/belgie-vlaanderen/Geen-dure-studie-meer-nodig-voor-huis-bouwen-in-groen-gebied/10233827, geconsulteerd op 13 juli 2020.
28 22. De nieuwe Vlaamse Beleidsnota Omgeving 2019-2024 introduceert voor het eerst het begrip “bouwshift”, waarbij de doelstelling luidt om tegen 2040 geen open ruimte meer in te nemen.64 In de media kreeg de term “betonstop” dermate een negatieve connotatie waardoor de rechtsleer de Vlaamse Regering reeds aanspoorde een nieuwe term in het leven te roepen, zoals bijvoorbeeld de “betonswitch”.65 Dit zou de opportuniteiten die een ruimteomslag met zich
meebrengen meer moeten benadrukken.
23. Eerder werd al gewezen op het feit dat Vlaanderen een groot onbenut juridisch aanbod gronden kent, bestemd voor woonfunctie. Van de 282 285 onbebouwde percelen ligt er een vijfde in woonuitbreidingsgebied.66 Een decreet dat de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van deze gebieden vastlegt speelt een belangrijke rol om de zogenaamde “betonstop” uit te voeren.
Woonuitbreidingsgebieden zijn bestemmingsgebieden vastgelegd in de gewestplannen die verordende kracht hebben tot een RUP ze vervangt.67 Op dat moment nemen de woonuitbreidingsgebieden de nieuwe bestemming ingevolge het RUP aan. Deze werden ingevoerd teneinde schaarste in het aanbod bouwgronden te vermijden maar leidde evenwel tot een overaanbod aan bouwgrond naast het werkelijke woongebied. Later ontwikkelden bevoegde overheden deze gronden in sneltempo. De decreetgever reageerde in de afgelopen decennia telkenmale door deze ontwikkelingen aan banden te leggen via allerlei decretale initiatieven. De vaak slecht gelegen ligging van deze bouwgronden ten opzichte van het bestaand voorzieningenniveau ligt hiervan aan de grondslag. De voorwaarden om woonuitbreidingsgebieden aan te snijden zijn bijgevolg strenger dan voor de klassieke woongebieden. Voor een gedetailleerde uiteenzetting over de ontwikkelingsmogelijkheden van woonuitbreidingsgebieden wordt naar andere werken verwezen.68
Het Vlaams Regeerakkoord 2014-2019 stelde in dit kader dat de woonuitbreidingsgebieden verantwoord aangesneden moeten worden in het kader van de nieuwe strategische
64 Beleidsnota 2014-2019. Omgeving, Parl.St. Vl.Parl. 2014-15, nr. 142/1, 25: de term wordt evenwel niet verder
gedefinieerd.
65 B. VANDROMME, “Gleed de Vlaamse Bouwmeester uit over een bananenschil?”, STORM 2019/1, 25. 66 “Meer dan 43.000 hectare aan onbebouwde woonpercelen in Vlaanderen”, Departement Omgeving, 9 april 2020. 67 Artikel 7.4.4 §1 VCRO.
68 F. SEBREGHTS, P.-J. VAN DE WEYER, H. DEPAEPE, D. VANHEDDEGEM, Woonuitbreidingsgebieden:
tijd om kleur te bekennen?, Brugge, Vanden Broele, 2019, 96p; P.-J., DEFOORT, “Overzicht van de ontwikkelingsmogelijkheden van woonuitbreidingsgebied”, TROS 2012, afl. 67, 161-176.
29 beleidsdoelstellingen. De regering kondigde een eenvoudige en transparante procedure aan. Woonuitbreidingsgebieden die best niet meer ontwikkeld worden zouden een nieuwe planologische bestemming krijgen.69 Op 14 december 2018 keurde de toenmalige Vlaamse Regering het voorontwerp van decreet goed tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, wat betreft de ontwikkelingsmogelijkheden voor woonreservegebieden. Het voorontwerp werd evenwel uiteindelijk niet gestemd. VANDROMME bekritiseert deze aankondigingspolitiek.70 Het zorgde voor een omgekeerde impact waarbij de inname van open ruimte in 2015 van 4,46 hectare per dag naar 7,16 steeg in 2019.71 De bevolking probeerde de “betonstop” voor te zijn, wat ze er ook onder mochten verstaan. De goedkeuring van de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen door de Vlaamse Regering op 20 juli 2018 lijkt in dit kader slechts een doekje tegen het bloeden.
24. Noch het nieuwe Vlaamse Regeerakkoord 2019 – 2024, noch de Beleidsnota Omgeving 2019 – 2024 neemt dit vooropgesteld decreetsinitiatief in de mond. Een realisatiegericht instrumentarium zou onder andere hiervoor evenwel moeten voorzien in een verruimde planschadevergoeding bij een gebiedsherbestemming van harde naar zachte functie.72 De kostprijs voor dit nieuw decretaal initiatief werd geraamd op 12,5 miljard euro teneinde deze “bouwshift” te realiseren.73 De kritiek van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten
is dan ook groot.74 Deze planschaderegeling is niet alleen onbetaalbaar, de nieuwe regelgeving
is daarenboven uiterst complex met de invoering van nieuwe instrumenten zoals de planologische ruil, verhandelbare ontwikkelingsrechten, planologische herbestemming en
69 Vooruitgaan, Verbinden, Vertrouwen, Regeerakkoord Vlaamse Regering 2014-2019, 58-59.
70 B. VANDROMME, “Neen, corona is geen excuus om te blijven verkavelen”, STORM 2020/2, bijdrage 1; B.
VANDROMME, “Gleed de Vlaamse Bouwmeester uit over een bananenschil?”, STORM 2019/1, bijdrage 25.
71 “Betonnering van Vlaanderen neemt toe”, De Tijd 29 juni 2020, raadpleegbaar via
https://www.tijd.be/politiek-economie/belgie/vlaanderen/betonnering-van-vlaanderen-neemt-toe/10235901.html, geconsulteerd op 13 juli 2020; “Open ruimte staat in de solden”, De Standaard 24 december 2018, raadpleegbaar via https://www.standaard.be/cnt/dmf20181223_04059484, geconsulteerd op 19 mei 2020.
72 Ontwerp van decreet betreffende het realisatiegerichte instrumentarium, goedgekeurd door de Vlaamse Regering
op 20 december 2019, te consulteren via
https://omgeving.vlaanderen.be/sites/default/files/atoms/files/VR%202020%201001%20MED.0008-2%20Technisch%20nazicht%20instrumentendecreet%20-%20decreet-1.pdf.
73 Kostprijs berekend via een STEC-studie, te consulteren via
https://www.tijd.be/politiek-economie/belgie/vlaanderen/vlaamse-bouwshift-kost-12-5-miljard-euro/10211731.html, geconsulteerd op 18 mei 2020; dezelfde “bouwshift” doorvoeren via de huidige planschaderegeling zou oplopen tot een bedrag van 5 miljard.
74 https://www.vvsg.be/nieuws/regels-maken-bouwshift-te-complex-en-onbetaalbaar-voor-lokale-besturen
30 dergelijke meer.75 Ook de rechtsleer bekritiseert het voorontwerp van het Instrumentendecreet
bijzonder ernstig.76 De definitieve stemming van dit ontwerp door het Vlaams Parlement laat vooralsnog op zich wachten. Het is koffiedik kijken welke inhoudelijke wijzigingen de “bouwshift” met zich zal meebrengen.
25. In afwachting van een goedgekeurd Instrumentendecreet en regeling rond de woonuitbreidingsgebieden proberen lokale besturen via allerhande creatieve middelen verschillende maatregelen te nemen die de realisatie van een “eigen betonstop” bewerkstelligen.
Te denken valt aan de beperking van de mogelijkheden tot omvorming van een ééngezinswoning naar een meergezinswoning in het goedgekeurde ontwerp tot gedeeltelijke herziening van de Antwerpse Bouwcode.77 Ondertussen nam de Antwerpse gemeenteraad reeds de “Beleidsmatig Gewenste Ontwikkeling met betrekking tot woninggrootte, woningmix en beschermen van ééngezinswoningen” aan78 die een minimale netto-vloeroppervlakte voor verschillende soorten woongelegenheden invoert. Ofschoon bezorgdheden omtrent woonkwaliteit aandacht verdienen, lijkt deze motivatie in strijd te zijn met de principes rond zuinig ruimtegebruik en de principes van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen die meer verdichting nastreven in de steden.79 Contradictorisch lijken die minimumoppervlakten immers
bijzonder groot te zijn. Zo eist de beleidsmatig gewenste ontwikkeling bijvoorbeeld 60 m²
75 Er wordt gedacht aan nieuwe instrumenten zoals contract- en convenantbenadering, verhandelbare
ontwikkelingsrechten en planologische ruil uit kracht van wet om deze bouwshift te realiseren. De Vereniging voor Vlaamse Steden en Gemeenten vreest de complexiteit en de werklast dat dit met zich zal meebrengen en vraagt een vereenvoudiging; zie S. VERBEYST en S. LIERMAN, “Het contractueel beleidsinstrument in het omgevingsrecht: een casusbespreking van de activiteitencontracten en -convenanten.”, TROS 2019, afl. 95, 189-201.
76 T. COPPENS, G. VLOEBERGH en P. RENARD, “Een onvoldoende voor het ontwerp van
Instrumentendecreet”, STORM 2020/01, bijdrage 10.
77 Op 25 mei 2018 keurde de Antwerpse Gemeenteraad een ontwerp van gedeeltelijke herziening van de Bouwcode
goed; Zie ook K. DE WINNE, “De Antwerpse Bouwcode, een stevige basis om een toekomst op te bouwen?”, STORM 2019/4, bijdrage 7.
78 Besluit gemeenteraad Antwerpen van 24 juni 2019, 55 2019_GR_00462, te consulteren via
https://ebesluit.antwerpen.be/publication/19.0625.9266.4654/detail;jsessionid=1E7079557EF13ABAB8B149352 367F2F9 en hiertegen een hangend annulatieberoep bij de Raad van State ingesteld onder G/A 228.903/X-17.559.
79 K. DE WINNE, “De Antwerpse Bouwcode, een stevige basis om een toekomst op te bouwen?”, STORM 2019/4,
bijdrage 7; zie ook de kritiek van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector in haar jaarverslag 2019, p. 70, te consulteren via http://www.upsi-bvs.be/content/documents/BVS_Jaarverslag_2019_NL_Website.pdf: “Dergelijke minimale woonoppervlaktenormen zijn onaanvaardbaar voor de BVS, aangezien zij tegenstrijdig zijn met de actuele compactere woonbehoeften in de Stad Antwerpen en gaan in tegen de betaalbaarheid van nieuwe woningen voor de (jonge) gezinnen”
31 netto-oppervlakte (ongeveer 73 m² bruto-oppervlakte) voor een éénslaapkamerappartement en 80 m² netto-oppervlakte (ongeveer 97 m² bruto-oppervlakte) voor een tweeslaapkamersappartement.80 Dit zijn oppervlakten die op heden slechts uitzonderlijk nog worden ontwikkeld.81
Daarnaast lassen de gemeenten Malle82, Oostrozebeke83, Sint-Pieters-Leeuw84 en Dilbeek85 een “tijdelijke bouwpauze” in.86 Het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Malle
zal alle vergunningsaanvragen voor bewoning die leiden tot een verhoging van het aantal woongelegenheden weigeren als dit beleidsmatig wenselijk is. In het geval de deputatie alsnog een vergunning verleent in laatste administratieve aanleg, dan maakt de gemeente zich sterk om telkenmale een verzoek tot schorsing en vernietiging in te dienen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Deze tijdelijke bouwpauze stopt op het moment dat er een goedgekeurd “beeldkwaliteitsplan” is dat nieuwe projecten moeten sturen. De gemeente Oostrozebeke hanteert gelijkaardige principes in afwachting van een verordenende regeling in een gemeentelijk RUP Kernversterking en een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Omgeving. In beide gevallen namen de gemeenten de beslissing vanuit de bezorgdheid om een toenemende vraag voor het ontwikkelen van meergezinswoningen en dergelijke projecten op de juiste locaties te creëren. Beide gemeenten zien hun tijdelijke bouwstop als een beleidsmatig gewenste ontwikkeling, hetgeen absoluut niet evident is. Deze maatregelen worden infra dan ook nog eens geanalyseerd wat hun juridische waarde betreffen.
80 Besluit gemeenteraad Antwerpen van 24 juni 2019, 55 2019_GR_00462.
81 Zo berekende K. DE WINNE op basis van statistieken van Statbel dat de gemiddelde bruto-oppervlakte bij
vergunningen voor woonoppervlakten in heel België gedaald is van 133m² rond 1990 naar 94m² op heden.
82 Beslissing gemeenteraad Malle van 24 oktober 2019, BS 28 november 2019, te consulteren via
https://www.malle.be/file/download/3662/EB5F6B0E9B6D7F5B18839527722AC735.
83 Beslissing gemeenteraad Oostrozebeke van 11 juni 2019, BS 22 juli 2019, te consulteren via
https://www.oostrozebeke.be/file/download/eaf82213-b242-434d-a56e-e9a6ff60361b/C82B5F6C1D45D147983131B61DCC01C7.
84 “Bouwstop voor nieuwe verkavelingen in Sint-Pieters-Leeuw”, raadpleegbaar via
https://www.sint-pieters-leeuw.be/nieuws/bouwstop-voor-nieuwe-verkavelingen-sint-pieters-leeuw, geconsulteerd op 13 juli 2020.
85 “Dilbeek voert tot 2022 bouwstop in voor grote woonprojecten”, Ring TV 25 juni 2020, raadpleegbaar via
https://www.ringtv.be/nieuws/dilbeek-voert-tot-2022-bouwstop-voor-grote-woonprojecten?fbclid=IwAR1txOT20YDIyzKnwjKcMOczmqY_8E6isEmXqkHFtdjPUd-Sz-U0EQubjXU, geconsulteerd op 13 juli 2020.
86 Zie ook P.-J., DEFOORT, “Na de Vlaamse bouwstop/bouwshift, de gemeentelijke bouwpauze”, STORM
33
HOOFDSTUK 2. HET ALGEMEEN BEOORDELINGSKADER BIJ EEN
VERGUNNINGSAANVRAAG
Dit hoofdstuk beoogt in grote lijnen het algemeen kader te beschrijven waaraan een vergunningverlenende overheid een vergunningsaanvraag87 moet toetsen ingevolge artikel 4.3.1 VCRO. Ofschoon een gedetailleerd overzicht hierover niet het doel van deze masterproef
an sich is, moet dit hoofdstuk leiden tot een beter begrip van de verhoudingen van de recente
decreetwijzigingen uit de Codextrein ten opzichte van de bestaande toetsingsgronden.
Een vergunningsaanvraag wordt enerzijds getoetst op haar legaliteit(I), in grosso modo bestaande uit stedenbouwkundige voorschriften88 en eventuele toepasselijke verkavelingsvoorschriften89. Indien een aanvraag hiermee onverenigbaar is moet de bevoegde overheid deze weigeren tenzij zij hier rechtsgeldig van kan afwijken.90 Anderzijds moet het vergunningverlenend bestuur nagaan of het vooropgestelde project een goede ruimtelijke ordening omvat die bepaald wordt door de in de omgeving bestaande toestand aan de hand van verscheidene aandachtspunten, beleidsmatig gewenste ontwikkelingen en… het nieuwe criterium ruimtelijk rendement. 91(II) De opgesomde weigeringsgronden zijn alternatief - en
niet cumulatief -, hetgeen impliceert dat een vergunningsaanvraag zowel de legaliteitstoets als de opportuniteitstoets moet doorstaan.92
87 De term “vergunning” slaat in het verder verloop van deze masterproef op zowel de vroegere
stedenbouwkundige vergunning als de verkavelingsvergunning, tenzij één van deze vergunningen expliciet wordt vernoemd. De termen “omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen” en “omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden” worden in deze masterproef achterwege gelaten teneinde de leesbaarheid te bevorderen.
88 Art. 4.3.1, §1, eerste lid, 1°, a) VCRO. 89 Art. 4.3.1, §1, eerste lid, 1°, b) en c) VCRO. 90 Art. 4.4.1 - 4.4.29 VCRO.
91 Art. 4.3.1, §2 VCRO.
92 K. VANHERCK, “Stedenbouwkundige vergunning” in X, Zakboekje Ruimtelijke Ordening 2015, Mechelen,
34 I. DE PRIMAIRE LEGALITEITSTOETS
26. De vergunningverlenende overheid beschikt bij de legaliteitstoets over een gebonden bevoegdheid. Zij moet de vergunningsaanvraag toetsen aan de voorwaarden vervat in het objectief recht waarbij zij geen verdere beleidsvrijheid heeft.93 Dit leidt tot een “declaratieve beslissing tot aanwijzing van subjectieve rechten” dan wel een vergunningsweigering.94 De Raad voor Vergunningsbetwistingen zal bij een jurisdictioneel beroep enkel kunnen nagaan of de overheid de norm op de juiste manier heeft toegepast.95
1. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
27. Ingevolge artikel 4.3.1 §1, eerste lid, 1°, a) VCRO weigert het vergunningverlenend bestuursorgaan een aanvraag indien deze onverenigbaar is met stedenbouwkundige voorschriften voor zover daar niet rechtsgeldig van afgeweken is.
De decreetgever definieert een stedenbouwkundig voorschrift in artikel 1.1.2, 13° VCRO als een reglementaire bepaling opgenomen in een RUP, een plan van aanleg, een stedenbouwkundige verordening96, een nog van kracht zijnde bouwverordening vastgesteld in uitvoering van het Coördinatiedecreet Ruimtelijke Ordening97 of in een herkenbaar onderdeel van een projectbesluit dat geldt als RUP.98 Een stedenbouwkundig voorschrift heeft aldus een verordend karakter en kan zowel de vorm aannemen van een bestemmingsvoorschrift teneinde de toegelaten bestemmingen, functies en activiteiten vast te leggen, als van een
93 J. VANDE LANOTTE en G. GOEDERTIER m.m.v. Y. HAECK, J. GOOSSENS en T. DE PELSMAEKER,
Belgisch Publiekrecht, Brugge, die Keure, 2015, 967 en 1053.
94 RvS 10 december 1999, nr. 84.018, Dierick; RvS 7 september 2004, nr. 131.462, RABG 2005, 436, noot G.
GOEDERTIER; Cass. 20 december 2007, T.Gem. 2008/3, 224.
95 J. VANDE LANOTTE en G. GOEDERTIER m.m.v. Y. HAECK, J. GOOSSENS en T. DE PELSMAEKER,
Belgisch Publiekrecht, Brugge, die Keure, 2015, 1053.
96 In Vlaanderen zijn er maar liefst 766 stedenbouwkundige verordeningen, vastgesteld in het Ruimterapport
Vlaanderen 2018, 58. Veel gemeenten lijken deze aan te nemen als alternatief voor ruimtelijke uitvoeringsplannen die zware en dure procedures vergen, zie B. VANDROMME, “Gleed de Vlaamse Bouwmeester uit over een bananenschil?”, STORM 2019/1, 25/05; Ter zake oordeelde de Raad voor Vergunningsbetwistingen ook dat substantiële ordeningsmaatregelen – zoals bijvoorbeeld een verbod op meergezinswoningen in bepaalde grafisch aangeduide gebieden - thuishoren in een RUP en niet in een stedenbouwkundige verordening, zie RvVb 16 april 2019, RVVB/A/1819/0879; K. ROELANDT, “RvVb verklaart gemeentelijke beleidsmatig gewenste ontwikkeling van Rijkevorsel onwettig”, STORM 2019/4, bijdrage 17; Parl.St. Vl.Parl. 2008-2009, stuk 2011/3, 14; RvS 22 december 2017, nr. 240.316, cva Gofra en bvba Gova Meubelen.
97 Decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, BS 15 maart 1997 (hierna:
Coördinatiedecreet Ruimtelijke Ordening).
98 RvS 24 februari 1994, nr. 46.263; RvS 8 januari 1971, nr. 14.433; RvS 27 september 2007, nr. 175.116; R.
VEKEMAN, “Vergunnings- of meldingsplicht” in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, losbl., 2011, p. VI.C.5-1.
35 inrichtingsvoorschrift zoals bijvoorbeeld parkeernormen, minimale oppervlakten voor gebouwen, beeldkwaliteitsvereisten en dergelijke meer.
28. De Codextrein introduceert op dit niveau een ingrijpende wijziging door te voorzien in een afwijkingsmogelijkheid op stedenbouwkundige voorschriften uit bijzondere plannen van aanleg ouder dan vijftien jaar tenzij de bevoegde gemeenteraad deze “herbevestigd” zou hebben. Deze decreetwijziging die een verhoging van het ruimtelijk rendement moet faciliteren, wordt in Hoofdstuk 4 van dit werk uitgebreid besproken.
2. VERKAVELINGSVOORSCHRIFTEN
29. Sinds de inwerkingtreding van de Codextrein weigert de vergunningverlenende overheid een aanvraag indien zij strijdig is met een voorschrift uit een verkavelingsvergunning jonger of gelijk aan vijftien jaar, met een voorschrift uit een verkavelingsvergunning ouder dan vijftien jaar die door gemeenteraad “herbevestigd” is99 of met een voorschrift betreffende wegenis en openbaar groen ongeacht het moment van inwerkingtreding100.
30. Artikel 4.2.15 VCRO vereist een voorafgaande verkavelingsvergunning voor wie een stuk grond wil verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.101
Het toepassingsgebied van deze verkavelingsvergunningsplicht wordt vastgelegd door de decretale definitie van het begrip “verkavelen”. Voor de inwerkingtreding van de Codextrein definieerde artikel 4.1.1, 14° VCRO het begrip “verkavelen” als “een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies”. Door de definiëring te versoepelen naar “het vrijwillig verdelen in twee of meer “onbebouwde” kavels”, was voor het afsplitsen van één lot
99 Art. 4.3.1, §1, eerste lid, 1°, c) VCRO. 100 Art. 4.3.1, §1, eerste lid, 1°, b) VCRO.
101 Zie voor een recente bijdrage inzake de verkavelingsvergunningsplicht G. VERHELST, E. PLAS,
“Verkavelingsvergunningsplicht, te pas en te onpas”, STORM 2020/1, bijdrage 35 waarin het arrest RvVb 14 mei 2019, RvVb/A/1819/0976, Samson besproken wordt; voor de bespreking van de constitutieve bestanddelen van de verkavelingsvergunningsplicht zie G. VERHELST en E. PLAS, “De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden: stand van zaken” in G. VERHELST (ed.), Jaarboek Omgeving TeRecht 2017, Gent, Larcier, 2018, 207-256 en J. BOUCKAERT en G. SCHAIKO, “De verkavelingsvergunning: een inleiding tot het begrip” in J. TOURY en J. GHYSELS (eds.), Verkavelen in Vlaanderen, Antwerpen, Intersentia, 2018, 13-26.
