Determinanten van de winkelhuur op A1 locatie
in de binnenstad
Adriana Stikić
0328200
Master thesis Business Economics
Specialization Real Estate Finance
University of Amsterdam
Thesis supervisor: Prof. dr. M.K. Francke
Second reader: dr. M.I. Dröes
Determinanten van de winkelhuur op A1 locatie in de binnenstad
Een onderzoek naar de determinanten van de winkelhuren op A1 locaties in de
binnensteden en de veranderende positie van de detailhandel;
Ten behoeve van strategievorming door investeerders en beleidsmakers
Geschreven door:
Adriana Stikić 0328200
Master of Science, Real Estate Finance
Faculteit Economie en Bedrijfskunde (FEB)
Universiteit van Amsterdam
adrianastikic@gmail.com
Scriptiebegeleiding:
Prof. dr. M.K. Francke
Professor Real Estate Valuation
Faculteit Economie en Bedrijfskunde (FEB)
Universiteit van Amsterdam
m.k.francke@uva.nl
Abstract
Introduction
The presented theses revolves around the determinants of retail rents on A1 locations in Dutch inner cities and the position of retailers within the inner cities, which is currently showing some worrying changes. Throughout the years, the inner cities in the Netherlands were known for their charm as an A1 retail location. However, this original charm, which had much to do with the
experience of the consumer, has been wearing off during the past decade. Developments on the tenants side such as internationalisation and subsidiarisation have caused all the main shopping streets to look more or less the same, thus eliminating originality. Also, trends like online shopping are contributing to the lesser appeal of shopping streets, making for a decreasing draw. When the footfall decreases, the location also becomes less attractive to tenants, which in turn is expected to have a negative effect on the rents. Investors consider this to be a negative development, with regard to the yield and value of the retail real estate. Policy makers are concerned with impoverishment of the inner cities if the pull of retail wears off.
Thus, keeping the retail rents high is important for both investors and policy makers. Especially considering the fact that throughout the economic crisis, and the research period 2008-2012, A1 locations have remained a so called save haven for real estate investors to invest in and rents have been kept up accordingly. Therefore the retail rents and the determinants which influence the retail rents, are an important subject to be empirically researched. Empirical findings are the most reliable evidence which investors and policy makers can use for formation of strategy and decision making. Chapter one gives a more extensive introduction to the subject, the need for this research and the design of the thesis.
Main objective and central question
The main objective of this thesis is to discover which factors have a significant influence on the retail rents per m² on A1 locations in the city centres and to show the degree of influence each of these factors have on the rents. Stakeholders can then use this information to maximize the rents (and correspondingly the value of real estate) and maintain the vitality of the city centres. The central question then becomes: ‘Which factors determine the value of retail rents on A1 locations in city centres and what is the extent of this influence on retail rents?’
The research will cover 50 main shopping streets in 34 Dutch cities. These represent one type of shopping area and form a good representation of the population, the retail in the city centres. These shopping streets are identical in the sense that the rents are influenced by the same factors, no special effects have an impact on the rental value. Also the necessary data for the research is best maintained and available for these areas. Chapter 5 will elaborate on the relevant data.
Retail rents that are used in this study are the average realized prices per m² per year in the period 2008 to 2012. The significance of the different variables and the degree of impact on retail rents will be tested through regression analyses.
Explanatory variables
Even though the research on the determinants of retail rents has not been that extensive, there is a considerable amount of research done on an international level, when compared to the very small effort to empirically research the determinants of retail rents on national scale, up to date. In chapter two a literature study is given, mostly covering international and some national literature which is relevant to the research into the determinants of retail rents on A1 locations (in Dutch inner cities). From international literature several determinants or factors that affect retail rent have emerged. These are both endogenous and exogenous factors of the property as well as spatial and non - spatial factors, environmental factors, perception factors and economic factors. Table 1 at the end of chapter two summarizes all of these factors and shows the factors relevant to this thesis.
Since the research into the determinants of retail rents is still in its starting stages in the Netherlands, this research focuses on a number of quantifiable factors. These are a representation of the direct environment wherein the retail property operates, and these factors are thus expected to have an effect on the retail rents. The variables whose influence on the rental values will be examined in this research are: foot flow, disposable income, vacancy, population, WOZ (property tax) value of residential in the cities of interest, size of retail units in m², year of construction and trends. Position of city centre retail and trends
Before the empirical research is conducted, it is important to understand the position of retail in the inner cities, which forms the frame for the research. A study on the historical development of the retail position within the Dutch inner cities is done in chapter three and appendix 1. The trends regarding the changes in this position are also reviewed in chapter three. Several trends that are assumed to have an impact on the rental value of retail have emerged. Examples of these trends are e-commerce, changing tenant mix and tenants, upcoming brand stores and ‘knuffelwinkels’ (small stores with character, usually specialty stores run by entrepreneurs). These trends are expected to have an effect on the retail rents and this research also attempts to model the trends and measure their effect on the rents. This is done by creation of dummy variables for the ‘rent-years’.
Methodology
The research methodology and the model are discussed in chapter 4. The choice for each of the model variables is motivated in this chapter as well. The research is conducted in the following way. Firstly, for each of the 50 shopping streets data for each variable in the time period 2008-2012 was gathered and captured into a database in SPSS. Thus, for every variable there are 250
observations. Subsequently additional variables such as natural logarithms were generated using this data. The significance of each of the variables and the (degree of) impact on the rental value, as well as the explanatory power of the model, was tested by executing OLS and 2SLS regression analyses. The
results are discussed in chapter 6 of the thesis. Model
The model below is a logarithmic model in which the natural logarithm is taken for each variable, except for the dummy variables. This has the (statistical) advantage that the relative deviation is minimized, instead of the absolute deviation. The results are also generally easier to interpret. The CPI index is applied to the economic data.
Yjt = xjtβ + djt µt + εjt
Y represents the average retail rent in € per m² per shopping street *
x represents the explanatory variables, including the dummy variable voor the year of construction β shows the degree of influence that (change in) the associated explanatory variable has on the retail rent
d represents the dummy variable research year µ represents the log price index
j is the street in which the rent per m² is determined t is the year in which the rent per m² is determined
ε is de error term, the white noise, capturing all other factors that influence the retail rents and which could not be modelled (mostly dynamic, non-quantifiable factors)
* the data for the retail rents consists of average realised (contracted) retail rents per m² per shopping street
Results
In chapter 6 two models are presented, Model 1 excluding the explanatory variable foot flow and Model 2 including foot flow. The Model 1 results show that all of the variables are significant. Most with a confidence level of 95% and a few with a confidence level of 99%. The variable vacancy is significant at a confidence level of 90%. In Model 2, a number of variables which are significant in Model 1 do not seem to be significant in Model 2. This can be explained by the addition of the significant variable foot flow.
The foot flow forms a sort of intermediary between some of the variables and retail rents. Although foot flow affects the retail rents, it is influenced by underlying factors which also have an influence on other variables in the model, and also determine the retail rents. When foot flow is included in the model, multicollineariteit is created and the results are influenced. Although it has been shown that the foot flow affects the retail rents, Model 1 is seen as a better and "cleaner" model.
The results show that the explanatory variables each, as well as jointly, have a significant influence on the retail rents. The p-values are low for all variables and the explanatory power of the model is high with a R² value of 0,722. Thus, the variables in the model jointly determine 72,2% of the (movement in) retail rental value.
Conclusion
It is shown that the explanatory variables foot flow, disposable income, vacancy, population, WOZ (property tax) value of residential in the cities of interest, size of retail units in m², year of construction and trends all have a significant influence on the retail rents. The research revealed that the retail rental value is influenced by the state of the economy, the foot flow and the appeal that a city and shopping street have, among others. The state of the economy, in contrast to the other variables, is difficult to influence by interested parties. Chapter three gives a more extensive set out as to what pulls
consumers to the city centres. Stakeholders can develop strategies to vitalize the city centres and maximize foot flow, which in turn will have a positive impact on the retail rents.
The aim of this research was to contribute to reducing existing uncertainty with regard to the position of retail on A1 locations within the inner cities by doing empirical research and showing empirical evidence with regard to the explanatory variables and the effect that these have on retail rents. This empirical research on the (environment) factors is a good starting point for further empirical research into other factors which influence retail rents in the Netherlands, like the research which is being done on an international level has shown. The empirical evidence which is generated through this research is not only of academic value. It contributes to the decision making and
strategizing of investors and policy makers when it comes to maximizing retail rents and vitalising the city centres.
.
Voorwoord
Deze Master Thesis is geschreven in het kader van de opleiding Master of Science in Business Economics, specialisatie Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam. Voor u ligt het resultaat van dit onderzoek.
Graag wil ik een dankwoord richten aan de heer Marc Francke, mijn scriptiebegeleider, voor de bereidwillige begeleiding, hulpvaardigheid en gerichte adviezen bij de totstandkoming van deze scriptie. Bijzondere dank gaat tevens uit naar de heer Alex van de Minne. Hij heeft mij zeer kundig en geduldig begeleid bij het technische deel van de scriptie, het vormen en toetsen van het model.
Tenslotte dank ik de Research afdeling van DTZ Zadelhoff , met name de heer Jos Hesselink, voor het meedenken en voor zijn behulpzaamheid inzake het verkrijgen van de benodigde data voor het
onderzoek.
Tot slot wil ik mijn geweldige familie en vrienden bedanken voor hun eindeloze geduld en begrip in het afgelopen jaar, waarin ik al mijn tijd en energie aan het schrijven van dit onderzoek heb
geschonken en tevens voor hun onvoorwaardelijke steun en aanmoedigingen.
Adriana Stikić
1
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING ... 2
2. LITERATUURSTUDIE ... 9
2.1FACTOREN DIE DE HOOGTE VAN DE HUUR BEPALEN ... 9
2.1.1 Determinanten van winkelhuren in winkelcentra, internationale literatuur ... 9
2.1.2 Winkelhuren en binnenstedelijke detailhandel, Nederlandse literatuur ….. ... 14
2.2RELEVANTIE LITERATUUR MET BETREKKING TOT HET ONDERZOEK ... 15
2.3OVERZICHT VARIABELEN ... 16
3. DE POSITIE VAN DE DETAILHANDEL IN DE BINNENSTEDEN EN TRENDS ... 17
3.1POSITIE VAN DE DETAILHANDEL IN BINNENSTAD ... 17
3.2TRENDS, VERSCHUIVINGEN EN ONTWIKKELINGEN ... 18
3.3HUURPRIJSONTWIKKELING ... 21 3.3.1 Huurprijsontwikkeling tussen 1970 en 2000 ... 21 3.3.2 Huurprijsontwikkeling tussen 2000 en 2008 ... 22 4. ONDERZOEKSMETHODE ... 24 5. DATA ... 28 5.1HOOFDWINKELSTRATEN ... 28 5.2 WINKELHUREN (GEREALISEERDE) ... 30 5.3PASSANTENTELLINGEN ... 31 5.4BESTEEDBAAR INKOMEN ... 32 5.5LEEGSTAND ... 33 5.6INWONERS ... 33
5.7WOZ WAARDE WONINGEN ... 33
5.8GROOTTE VAN DE WINKELUNIT IN M²... 33
5.9BOUWJAAR ... 33
5.10TRENDS ... 34
5.11STATISTISCHE WAARDEN VARIABELEN ... 34
6. MODEL EN RESULTATEN ... 35 6.1MODEL ……… ... 35 6.2REGRESSIE ... 35 6.3RESULTATEN ... 35 6.3.1 Resultaten model ... 36 6.3.2 Resultaten variabelen ... 37 7. CONCLUSIES ... 39 LITERATUUR ... 41
BIJLAGE 1: ACHTERGROND INFORMATIE DETAILHANDEL EN TRENDS ... 42
BIJLAGE 2: ALGEMENE STATISTIEK... 42
TABEL 1:OVERZICHT FACTOREN ... 16
TABEL 2:KENMERKEN KNUFFELSTRATEN ... 21
TABEL 3:DE 50 HOOFDWINKELSTRATEN ... 29
TABEL 4:STATISTISCHE WAARDEN VARIABELEN ... 34
TABEL 5:REGRESSIE RESULTATEN LOGARITMISCH MODEL ... 36
FIGUUR 1:VERANDERINGEN RUIMTEGEBRUIK A1-WINKELSTRATEN 2003(BINNENRING)-2012(BUITENRING) ... 20
2
1. Inleiding
Gedurende de afgelopen jaren heeft de economische crisis centraal gestaan in vastgoedland en de belangstelling naar bedrijfsmatig vastgoed zoals kantoorpanden is vanuit de kant van beleggers gedaald, waardoor ook de waarde van dit vastgoed een sterke neerwaartse beweging heeft getoond. Het winkelvastgoed heeft daarentegen haar positie aardig stabiel weten te houden. De interesse van nationale en internationale beleggers in het winkelvastgoed hield in deze roerige tijden stand.
Beleggers zoals (internationale) vastgoedfondsen, pensioenfondsen en particuliere beleggers zochten hun toevlucht voornamelijk in het winkelvastgoed op A1 locaties in de binnensteden.
Deze beweging wordt ook weerspiegeld in de rendementen voor winkelvastgoed op A1 locaties. Waar de rendementen van bedrijfsmatig vastgoed een duidelijke en vaak sterke daling hebben getoond tijdens de onderzoeksperiode 2008-2012, zijn de rendementen voor winkelvastgoed op A1 locaties in deze periode van crisis over de gehele linie stabiel gebleven. Dit geeft aan dat beleggers het rendement op de investering die in het betreffende vastgoed gedaan wordt, oftewel de huurinkomsten die
voortvloeien vanuit het winkelvastgoed, bevredigend vinden.
De winkelhuren vormen mede vanuit dit opzicht een interessante factor om te onderzoeken. De huur van een winkelruimte is nooit een vaststaand gegeven, maar een resultaat dat mede voortkomt uit de marktwerking en de huurprijsonderhandelingen tussen de huurder (winkelier/retailer) en de verhuurder (eigenaar/belegger). De betaalde huur maakt voor de winkelier deel uit van zijn kosten. Hij redeneert vanuit zijn omzetmogelijkheden en denkt hierbij aan het gedeelte van de omzet dat hij bereid is af te staan voor de locatie. Voor een belegger vormt de gederfde huur het directe rendement die de belegging oplevert. De belegger redeneert bij het bepalen van het vereiste rendement op de
investering, oftewel de minimale huurinkomsten die uit het winkelvastgoed waarin belegd is moeten voortvloeien, vanuit de kwaliteit van de locatie en hij kijkt daarbij naar de winkelhuren in de
betreffende straat en de huren op vergelijkbare locaties.
In dit kader is het voor eigenaren/beleggers van belang om te weten welke factoren de hoogte van de winkelhuur bepalen. Indien deze bepalende factoren beïnvloed en/of gestuurd kunnen worden, zullen indirect de huren en daarmee ook het rendement op het vastgoed beïnvloed worden. De gederfde huurinkomsten die voortvloeien vanuit een vastgoed belegging beïnvloeden tevens direct de waarde van het vastgoed. Zodoende betekent een hogere huur niet alleen dat de belegger een hoger rendement krijgt, maar ook de waarde van het vastgoed, oftewel de waarde van de investering, wordt hoger.
Naast investeerders is het ook voor beleidsmakers van belang om te weten welke factoren de hoogte van de huur op A1 locaties in de binnensteden bepalen. Om verschraling van de binnensteden te voorkomen en om de vitaliteit van het stadsbeeld te behouden, moet het voor winkeliers
3 aantrekkelijk te blijven voor de winkelende consument. In het verlengde van het voorgaande, het zijn dezelfde factoren die de A1 locatie in de binnenstad (on)aantrekkelijk maken die ook de hoogte van de huur beïnvloeden. Als de factoren die de hoogte van de winkelhuur bepalen bij de beleidsmakers bekend zijn, kunnen zij deze factoren wellicht door het bepalende beleid sturen.
Zowel beleggers als beleidsmakers dienen prioriteiten te stellen, gezien tijd en geld niet onbeperkt inzetbaar zijn, en is het voor hen van belang om te weten op welke factoren de focus zou moeten liggen.
Ondanks het grote belang dat gemoeid is met het in kaart brengen van de factoren die van invloed zijn op de winkelhuurwaarden, is er tot op heden relatief gezien weinig empirisch onderzoek verricht naar de winkelhuren in Nederland en specifiek naar de determinanten die de hoogte van de winkelhuren bepalen. Het grootste deel van de onderzoeken waarin winkelhuren centraal staan, werd gedaan door buitenlandse wetenschappers met gebruikmaking van buitenlandse data. Dit betreft voornamelijk Britse en Amerikaanse onderzoeken. Deze zullen later, in de literatuurstudie, aan bod komen.
Het winkellandschap in Nederland verschilt van het winkellandschap in bijvoorbeeld de bovengenoemde landen. Deze heeft door de jaren heen zijn huidige vorm gekregen en bestaat uit verschillende soorten winkelgebieden. Te denken valt aan (de binnensteden van) de stadscentra / hoofdwinkelcentra, stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra. De winkelstructuur in Nederland is zeer fijn vertakt en hiërarchisch opgebouwd, de overheid heeft daar door middel van een strakke regulering veel invloed op gehad. Juist doordat het winkellandschap in Nederland zo specifiek is, is het belangrijk om empirisch onderzoek te doen naar de determinanten van winkelhuren.
De basis van de kennis omtrent de winkelhuren wordt voornamelijk gevormd door de ervaring die in de loop der jaren is opgedaan. Wetenschappelijke onderbouwing voor de factoren die een positieve dan wel negatieve invloed hebben op het functioneren van het winkelarsenaal in de binnensteden en de daaruit volgende hoogte van de gevraagde en betaalde winkelhuren, blijft tot op heden schaars. In welke mate worden de huren beïnvloed door een aantal kwantificeerbare (meetbare) omgevingsfactoren? Wat is bijvoorbeeld de invloed van het aantal passanten in een winkelstraat op de winkelhuur? In hoeverre heeft het besteedbaar inkomen en de daaruit voortvloeiende omzet van de winkelier invloed op de hoogte van de gevraagde of betaalde winkelhuur? Welk effect heeft het aantal leegstaande winkelmeters in de winkelstraat of de grootte van een winkelunit op de
winkelhuurwaarde?
Op deze vragen wordt in de vastgoedwereld regelmatig vanuit de opgedane marktkennis, ervaring en het gevoel antwoord gegeven. Momenteel vinden er bewegingen in het winkellandschap plaats die binnen en tussen de winkelgebieden veranderingen teweeg brengen. De positie van de detailhandel in de binnensteden is aan verandering onderhevig. Zoals eerder gezegd, willen beleggers en beleidsmakers de positie van de detailhandel in de binnensteden sterk houden. De hoogte van de
4 huren is hieraan verbonden en daarom is het van belang om te weten welke factoren de huurwaarde bepalen en in welke mate deze factoren van invloed zijn.
Het empirisch toetsen van de gevoelsmatige antwoorden op de bovenstaande vragen zal van toegevoegde waarde zijn voor belanghebbenden. Om de positie van de detailhandel sterk te houden en de levendigheid in de binnensteden te behouden is het van (indirect) belang de huren op niveau te houden. Om de huren te beïnvloeden/sturen is het noodzakelijk om te weten in hoeverre de
winkelhuren bepaald worden door meetbare omgevingsfactoren en in welke mate niet meetbare of dynamische factoren in de marktwerking van invloed zijn op de hoogte van de winkelhuren. In het onderhavige onderzoek ligt de focus op een aantal kwantificeerbare factoren die als verklarende variabelen getoetst zullen worden om diens invloed op de winkelhuren in de
hoofdwinkelstraten te bepalen. Daaruit zal blijken in hoeverre de huur wordt beïnvloed door deze variabelen.
Factoren
De kwantificeerbare factoren die de omgeving vertegenwoordigen en waarvan de invloed op de huren zal worden getest, zijn als volgt: de passantenaantallen, het besteedbaar inkomen van huishoudens, de leegstaande winkelmeters, het inwonersaantal, de WOZ waarde van woningen in de betreffende steden, grootte van de winkelunit, bouwjaar en trends in de markt. Wanneer uit dit onderzoek blijkt dat de betreffende factoren een significante invloed op de winkelhuur hebben, zullen de belanghebbende partijen gebaat zijn bij de uitkomsten. Zij kunnen deze factoren door middel van strategie en beleid voordelig trachten te beïnvloeden.
Winkelen staat in Nederland nog steeds op de eerste plaats als het gaat om vrijetijdsbesteding. Passanten, oftewel consumenten, spelen een belangrijke rol als het gaat om de detailhandel. Er kan bijvoorbeeld geredeneerd worden dat winkelhuren hoger zijn waar het aantal passanten relatief hoog is. Het lijkt logisch dat een groter aantal passanten een grotere omzet als gevolg heeft, hetgeen een hogere winkelhuur teweeg brengt. Indien bijvoorbeeld blijkt dat een groter aantal passanten een hogere huur als resultaat heeft, zou een strategie op zijn plaats zijn waarbij het winkelen en het verblijf in de binnenstad aantrekkelijker wordt gemaakt voor het winkelend publiek, en er dus een positief effect ontstaat op de winkelhuren.
Het besteedbaar inkomen van huishoudens is een reflectie van de economische situatie. Als de consument minder welvarend is en besluit minder geld uit te geven aan winkelen, zullen winkeliers dit gaan voelen in de omzet. Dit zal een uitwerking hebben op de winkelhuren.
Een andere factor is de leegstand in de winkelstraten. Als gevolg van de economische crisis is er toch enige leegstand ontstaan omdat bepaalde winkeliers de hoge huren die stand houden op de A1 locaties niet meer kunnen betalen. Logischerwijs kan geredeneerd worden dat naarmate er meer leegstand is in een winkelstraat er dus meer aanbod dan vraag naar winkelmeters is en de huren in de
5 winkelstraat negatief beïnvloed worden door de leegstand. Ook hierop kan ingespeeld worden om de vitaliteit van de winkelstraat hoog te houden.
Het inwonersaantal en de WOZ waarde van woningen in de betreffende steden zijn een weerspiegeling van de aantrekkingskracht die een bepaalde stad heeft op consumenten, zowel de consumenten die zich er vestigen als de consumenten die van buiten de stad worden aangetrokken. De verwachting is dat de winkelhuren hoger zijn in aantrekkelijke steden. Het is interessant om te
onderzoeken in welke mate huurprijzen hiermee verbonden zijn.
Een andere kwantificeerbare factor is de oppervlakte per winkelunit. In welke mate wordt de huurwaarde beïnvloed en medebepaald door de grootte van de winkelunit en hoeveel toegevoegde waarde heeft iedere additionele m², met betrekking tot de huurwaarde.
Het bouwjaar lijkt ook van belang te zijn wanneer het op de hoogte van de winkelhuur aankomt. Bepaalde bouwstijlen zorgen voor een meer aantrekkelijk atmosfeer in de binnenstad dan andere en dienvolgens zal de invloed van deze factor worden onderzocht.
Tenslotte worden waargenomen trends in de markt, zoals de veranderende winkelbehoeften van de consument, het online winkelen en de veranderende invulling van de winkelstraten, ook in het empirisch onderzoek en model meegenomen. Het zijn deze trends die voor verandering in de
winkelsector zorgen en het is interessant om te kijken of hiervoor ook empirisch bewijs gegeven kan worden.
Derhalve, als duidelijk wordt in hoeverre de kwantificeerbare omgevingsfactoren die in de voorgaande alinea’s genoemd zijn invloed hebben op de hoogte van de winkelhuren, en in hoeverre de winkelhuren beïnvloed worden door dynamische factoren in de marktwerking, zal het mogelijk zijn om hier strategisch op in te spelen om de positie van de detailhandel in de binnensteden sterk te houden en daarmee ook de winkelhuren en de daaraan gekoppelde waarde van het winkelvastgoed. In een aan verandering onderhavige winkelvastgoedmarkt is het belangrijk om kennis en houvast te hebben om de nodige beslissingen te kunnen maken.
Centrale doelstelling
De centrale doelstelling van deze scriptie is het in kaart brengen van de factoren die de hoogte van de winkelhuur op A1-locaties in de binnensteden bepalen, en de mate waarin deze factoren van invloed zijn. Beleggers en beleidsmakers kunnen hierop inspelen om zo enerzijds de huren (en daarmee de waarde van het vastgoed) te maximeren en anderzijds, daarmee samenhangend, verschraling in de binnensteden te voorkomen en de vitaliteit in de stad te behouden.
Met dit onderzoek wil ik, in lijn met hetgeen hierboven besproken is, een positieve bijdrage leveren aan het wegnemen van de onzekerheid die er heerst over de positie van de detailhandel in de binnensteden. Door empirisch bewijs te tonen met betrekking tot de onderzochte factoren en de mate waarin deze de winkelhuren beïnvloeden, zal er een meer strategische aanpak mogelijk zijn.
6 Daarnaast kunnen het onderhavige onderzoek en de verkregen resultaten dienen als basis voor meer uitgebreid en divers toekomstig empirisch onderzoek naar de winkelhuren.
Om tot uitwerking van de centrale doelstelling te komen, zijn achtereenvolgens de volgende deelvragen van belang:
Welke factoren, zoals gebleken is uit de literatuur, hebben invloed op de hoogte van de winkelhuren?
Wat zijn door de jaren heen de ontwikkelingen van het winkelareaal, en met name de gevestigde detailhandel in de binnenstad, geweest en wat is de huidige positie van de gevestigde detailhandel?
Wat zijn momenteel de belangrijkste trends en ontwikkelingen die worden geconstateerd met betrekking tot de gevestigde detailhandel in de binnenstad?
In hoeverre wordt de winkelhuur (en de verandering hiervan) verklaard door (ieder van) de kwantificeerbare (omgevings) factoren en trends in de markt?
In hoeverre kunnen winkeleigenaren/beleggers en beleidsmakers gebruik maken van de uitkomsten?
De uitwerking van de bevindingen en antwoorden inzake de bovenstaande deelvragen zal in hoofdstuk 2 tot en met hoofdstuk 7 aan bod komen.
Het onderzoek
Om een duidelijk beeld te krijgen van de verklarende factoren en de invloed die ze op de winkelhuurwaarden hebben, zal er empirisch onderzoek gedaan worden naar deze verklarende factoren. De hoofdvraag die hierbij wordt gehanteerd is als volgt:
‘Door welke factoren wordt de hoogte van de winkelhuren op A1 locaties in binnensteden bepaald en in welke mate zijn deze factoren van invloed op de winkelhuren?’
Om tot een antwoord op de hoofdvraag te komen, zal een aantal stappen genomen moeten worden. Uiteindelijk zullen de uitkomsten van het gehele onderzoek leiden tot beantwoording van de bovengenoemde centrale doelstelling.
De winkelhuren die in het onderzoek worden gehanteerd betreffen de gemiddelde gerealiseerde huurprijzen per m² per jaar in de periode 2008 tot en met 2012. De invloed van de verschillende variabelen en de mate van invloed op de winkelhuren zal door middel van regressie analyses worden getoetst. Het onderzoeksgebied zal bestaan uit 50 hoofdwinkelstraten verspreid over 34 steden. Dit vijftigtal winkelstraten vormt één type winkelgebied en vormt een goede
vertegenwoordiging van de populatie, de detailhandel in de binnensteden. Het zijn in die zin identieke straten waarbij de huren door dezelfde factoren worden beïnvloed en er per winkelstraat geen speciale
7 werkingen van invloed zijn op de huurwaarde. Ook zijn dit de winkelstraten waarvoor de benodigde data voor het onderzoek het best bijgehouden en beschikbaar is. In hoofdstuk 5 zal uitgebreid ingegaan worden op de betreffende data.
Als gevolg van het onderhavige onderzoek, kunnen de getoetste modellen (onderdeel van) zowel een verklarend als een voorspellend instrument vormen. De gevoelsmatige interpretaties inzake het winkelvastgoed en winkelhuurwaarden kunnen aan de hand van de verkregen onderzoeksresultaten een wetenschappelijk karakter krijgen. Met dit onderzoek wil ik een positieve bijdrage leveren aan het wegwerken van het gebrek aan empirisch bewijs op landsniveau inzake determinanten van
winkelhuren. Daarbij wil ik tevens belanghebbenden het gereedschap geven om strategieën te ontwikkelen met betrekking tot het vitaliseren van de (detailhandel in) binnenstad en het daaraan gebonden maximeren van de winkelhuren.
Zoals reeds is aangegeven, zal dit onderzoek zich richten op kwantificeerbare
(omgevings)factoren die invloed hebben op de winkelhuurwaarde. Omdat de gehele vastgoedmarkt momenteel aan verandering onderhevig is, ook het winkelvastgoed an sich, waarbij verschillende verschuivingen worden geconstateerd, is het ook van belang om te kijken naar de trends en ontwikkelingen binnen de winkelsector en specifiek naar de detailhandel in de binnensteden.
Het onderzoek zal leiden tot het formuleren van een model waarin de winkelhuurwaarde per m² wordt verklaard door verschillende kwantificeerbare factoren. Tevens zal uit de verklarende kracht van het model blijken welk deel van de winkelhuurwaarde door factoren wordt bepaald die niet in het model zijn opgenomen, niet kwantificeerbare dynamische factoren. Dit onderzoek kan een goede basis op empirisch niveau vormen op gebied van het modelleren van winkelhuurwaarden op
landsniveau en kan als uitgangsbasis worden genomen voor verder onderzoek. Daarbij valt zowel te denken aan onderzoek naar winkelhuurwaarden van andere soorten winkelvastgoed als aan het modelleren van de dynamische factoren die van invloed zijn op de winkelhuurwaarden.
Indeling scriptie
De scriptie heeft de volgende opzet. Hoofdstuk 2 bestaat uit de literatuurstudie waarin het theoretisch kader uiteen wordt gezet waarbinnen het onderhavige onderzoek geplaatst kan worden. De verschillende variabelen die invloed hebben op de hoogte van de winkelhuren, zoals deze uit
(internationale) literatuur zijn gebleken, staan in hoofdstuk 2 centraal. Er komt zowel theorie aan bod die gericht is op het verklaren van winkelhuren op unit-niveau als winkels binnen winkelcentra. Ook enige literatuur inzake het formuleren en toetsen van het model zal worden besproken.
In Hoofdstuk 3wordt de positie van de binnenstedelijke detailhandel besproken. Daarop komen de geconstateerde trends op gebied van winkelvastgoed en bewegingen binnen de gevestigde detailhandel in de binnensteden aan de orde, met de kijk op mogelijke toekomstige bewegingen. De ontwikkeling van de winkelhuren tot op het huidige moment sluit dit hoofdstuk af.
8 Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de onderzoeksmethodiek die zal worden gehanteerd binnen het onderzoek omschreven. Hierin worden de hoofdvraag de doelstelling en de onderzoeksopzet behandeld en wordt de keuze voor de variabelen gemotiveerd.
Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de data die gebruikt is in het empirisch onderzoek en hoe de data verkregen is.
In Hoofdstuk 6 komt het empirisch onderzoek aan bod; het model en de resultaten. In dit hoofdstuk zullen de resultaten van het onderzoek en het verkregen model besproken worden. De regressie analyses zullen worden getoond en bevindingen uitgelegd door middel van bijbehorende resultaten.
Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 de scriptie afgesloten met het beantwoorden van de hoofdvraag en het geven van een eindconclusie met betrekking tot de centrale probleemdoelstelling.
9
2.Literatuurstudie
In dit hoofdstuk wordt een uiteenzetting gegeven van de literatuurstudie die ten behoeve van het onderzoek gedaan is, om inzicht te krijgen in de factoren waardoor de hoogte van de winkelhuur wordt bepaald of beïnvloed.
In de literatuurstudie zal voor het grootste gedeelte internationale literatuur op gebied van winkelhuren aan bod komen omdat er voornamelijk op internationaal gebied onderzoek naar gedaan is. Ook zullen enkele Nederlandstalige artikelen besproken worden die op themagebied van
binnenstedelijke detailhandel en winkelhuren zijn uitgebracht.
In sub paragraaf 2.1.1 wordt een uiteenzetting gegeven van de empirisch onderzochte factoren die een invloed hebben op de hoogte van de winkelhuur, zoals gebleken is uit internationale literatuur. Ook enkele Nederlandstalige literatuur op het gebied van winkelhuren en binnenstedelijke detailhandel komt in sub paragraaf 2.1.2 aan bod.
In paragraaf 2.2 zal worden besproken hoe de bevindingen uit deze onderzoeken helpen bij het beantwoorden van de onderzoeksvraag en het uitwerken van de centrale doelstelling waar het in deze scriptie om draait.
2.1 Factoren die de hoogte van de huur bepalen
Met betrekking tot de factoren die bepalend zijn voor de hoogte van de winkelhuren is er voornamelijk internationaal onderzoek gedaan. Hieronder volgt allereerst een uiteenzetting van de resultaten uit de internationale literatuur die van belang is binnen het kader waarin het onderhavige onderzoek plaatsvindt. Het gaat in deze literatuur voornamelijk om onderzoeken inzake de
determinanten van winkelhuren binnen winkelcentra. Het winkelareaal in Nederland dat in de binnensteden gevestigd is, heeft de vorm van het soort winkelcentrum ‘de winkelstrip’, dat ook in de te bespreken literatuur genoemd wordt.. Vervolgens zal de internationale literatuurstudie gevolgd worden door sub paragraaf 2.1.2 waarin enkele Nederlandstalige literatuur met betrekking tot het onderzoek aan bod zal komen.
2.1.1 Determinanten van winkelhuren in winkelcentra, internationale literatuur
In de onderzoeken die gedaan zijn om de factoren die van invloed zijn op de hoogte van de winkelhuren in kaart te brengen, zijn per onderzoek verschillende factoren geselecteerd en getoetst. Met betrekking tot winkelvastgoed kan onderscheid gemaakt worden tussen twee soorten factoren die van invloed zijn op de winkelhuurwaarden. Dat zijn factoren die betrekking hebben op het
winkelvastgoed zelf en omgevingsfactoren die zich buiten de winkel of het winkelcentrum om afspelen. Beiden zullen verderop uitgebreid besproken worden.
10 Kwantificeerbare factoren: Aantrekkingskracht, ontwerp, locatie (passanten), economie
In het artikel ‘The Determinants of Shopping Center Rents’ (Sirmans en Guidry, 1993) wordt een model gepresenteerd waarin de winkelhuren in winkelcentra hoofdzakelijk worden bepaald door vier factoren/variabelen. Deze zijn: aantrekkingskracht, ontwerp, locatie en de staat waarin de economie verkeert.
De variabele aantrekkingskracht staat voor het vermogen van het winkelcentrum om
consumenten aan te trekken. Onderdeel van de variabele aantrekkingskracht zijn de totale omvang van het winkelcentrum, het bouwjaar en het type ‘anchor’ huurder.
Een anchor huurder is over het algemeen de grootste en belangrijkste huurder binnen het winkelcentrum die een grote aantrekkingskracht heeft op de winkelende consument. Doordat deze anchor een ruim publiek trekt, zorgt deze ervoor dat ook de winkels rondom de anchor in het
winkelcentrum goed bezocht worden. De anchor vormt ook een trekpleister voor andere huurders die vervolgens in de buurt van de anchor gepositioneerd willen zijn om te profiteren van het door de anchor aangetrokken winkelend publiek. De situering van de ‘anchor’ is van invloed op de winkelhuur omdat deze belangrijke anchor huurders op een locatie binnen het winkelcentrum geplaatst dienen te worden alwaar de passantenstroom gereguleerd kan worden. Voorbeelden van anchors zijn nationale ketens zoals de Hema en de C&A en internationale ketens zoals de H&M.
Het ontwerp heeft betrekking op het architectonische ontwerp van het winkelcentrum. Het soort ontwerp van het winkelcentrum zou door de mate van aantrekkelijkheid voor het winkelend publiek van invloed moeten zijn op de winkelhuren. De verschillende ontwerpen die worden onderscheiden zijn: winkelcentrum, winkelcluster, winkelstrip, L-vorm en U-vorm.
Ook de locatie is een factor die invloed heeft op de hoogte van de betaalde winkelhuur. In theorie zou de hoogste huur betaald moeten worden voor winkelruimte die gevestigd is op de meest zichtbare en best bereikbare plaats binnen het winkelcentrum. De kracht van de locatie wordt ook bepaald door de bevolkingsdichtheid, het groeipotentieel en het inkomen van de consument. Op locaties met grote passantenstromen worden hogere huren gevraagd.
Daarnaast is de staat waarin de economie verkeert van invloed op de hoogte van de winkelhuur. Leegstand, inkomen en bevolkingssamenstelling worden uitgedrukt in de staat van de economie en via die weg zijn ze tevens van invloed op de hoogte van de winkelhuren.
Uit het onderzoek van Sirmans en Guirdy blijkt dat aanwezigheid van factoren die aantrekkingskracht uitoefenen op de consumenten zorgt voor hogere betaalde huren. Alle andere factoren constant houdend, blijkt dat het ontwerp van een winkelcentrum van invloed is op de betaalde huren. De hoogste huren worden betaald in het ontwerp ‘winkelcentrum’ (oftewel shopping mall). Een goede locatie en een hoog aantal passanten hebben een positieve invloed op de hoogte van de betaalde winkelhuren. Ten tijde van moeilijke economische tijden worden de huren naar beneden bijgesteld. De conclusie luidt dat de bovengenoemde vier variabelen voor 85% de beweging in de hoogte van winkelhuren bepalen.
11 Echter, aangezien het onderzoek zich richtte op de Amerikaanse winkelmarkt, met een eigen structuur die door de jaren heen ontstaan is, kan betwist worden of de bevonden resultaten ook van toepassing zijn op andere winkelgebieden. Een aantal jaar later werd het bovengenoemde Amerikaanse onderzoek als startpunt genomen en werden de bewijzen getoetst op een geheel andere winkelmarkt, namelijk de winkelmarkt in Hong Kong.
In het artikel ‘The Determination of Rent in Shopping Centers: Some Evidence from Hong Kong’ (Tay, et al., 1999) wordt dit onderzoek beschreven. Er wordt getoetst of de boven besproken verklarende factoren ook op een markt buiten Amerika van toepassing zijn. De generaliteit en de robuustheid van de factoren aantrekkingskracht, ontwerp, locatie en de staat van de economie werd empirisch getoetst in de zin van ‘zijn deze factoren van invloed op iedere winkelmarkt of zijn ze specifiek voor Amerika?‘.
Uit het onderzoek bleek dat er sprake was van enige consistenties zoals de hoogte van de winkelhuren die positief gecorreleerd zijn met de grootte van het winkelcentrum, maar negatief gecorreleerd zijn met de grootte van de winkel en dat de ‘anchor’ huurder een lagere huur betaalt. In tegenstelling tot het voorgaande onderzoek werd bevonden dat de leeftijd van het winkelcentrum positief gecorreleerd is met de betaalde winkelhuren. Dus in Hong Kong heeft een meer volwassen winkelcentrum een positieve invloed op de hoogte van de betaalde winkelhuur. Ook bleek dat voor winkels die gesitueerd zijn op de begane grond en winkels waar luxe producten worden verkocht een hogere huur wordt betaald.
Daarnaast is uit onderzoek gebleken dat voor winkels met een groter oppervlakte minder huur per m² wordt betaald en dat de winkelhuren per m² stijgen naarmate de omzet stijgt (Gerbich, 1998).
Dynamische factoren: retail-image en retail-mix
Tot nu toe zijn in het bovenstaande een aantal ruimtelijke, oftewel ‘tastbare’ factoren genoemd zoals markt, ligging en gebouw. Ook de combinatie van grote en kleine winkeliers, de kwaliteit van de winkels, en de ligging van de verschillende winkels binnen het winkelcentrum behoren tot de
ruimtelijke factoren. Daarnaast zijn er niet-ruimtelijke, oftewel ‘ontastbare’ factoren die invloed hebben op de winkelhuren geïdentificeerd, zoals retail-image en retail-mix.
Retail-image heeft betrekking op het imago dat de winkels binnen een winkelcentrum hebben en dus ook op het soort publiek dat hierdoor wordt aangetrokken. De retail mix betreft de combinatie van het soort winkels binnen een winkelcentrum.
Deze ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren worden onder andere besproken en getoetst in het artikel ‘What Do We Know About the Determinants of Shopping Centre Sales? Spatial vs. Non-Spatial Factors’(Mejia en Benjamin, 2002). In dit onderzoek relateren de onderzoekers de omzet aan de betaalde huur, met het idee dat alwaar winkeliers een hogere omzet genereren de winkeleigenaren ook een hogere huur kunnen derven. Hierin komt naar voren dat winkeliers die vergelijkbaar zijn in de ruimtelijke, oftewel ‘tastbare’ factoren zoals een vergelijkbare markt waarin ze functioneren, een
12 vergelijkbaar pand en locatie, niet per definitie dezelfde omzet genereren. Dit verschil in omzet kan verklaard worden door ruimtelijke, oftewel ‘ontastbare’ factoren: image en mix. Deze niet-ruimtelijke factoren zijn relevant omdat ze van toenemende waarde zijn in de huidige competitieve winkelmarkt. Ze promoten merk identiteit en ze vertegenwoordigen een bron van ontastbare waarde in het winkelcentrum. Er dient dus een optimale balans te zijn tussen de ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren om het bestedingspotentieel binnen het winkelcentrum te vergroten. In een tijd waarin winkelcentra veelal op elkaar zijn gaan lijken op gebied van ruimtelijke factoren, zullen winkelcentra die zich op een unieke wijzen kunnen onderscheiden, door middel van differentiatie in de niet-ruimtelijke factoren, meer opvallen en daarmee de winst naar zich toetrekken.
Vastgoed specifieke factoren versus omgevingsfactoren
In het artikel ‘Spatial versus Non-Spatial Determinants of Shopping Center Rents: Modeling Location and Neighborhood-Related Factors’ (Des Rosiers et al., 2005) wordt onderzocht en
beschreven hoe de hoogte van de winkelhuren wordt bepaald door vastgoed specifieke factoren van een winkelcentrum zoals de omvang, ontwerp, imago en assortiment en de omgevingsfactoren zoals de centrale locatie en het type consument. Het blijkt dat veranderingen in vastgoed specifieke factoren beter worden gereflecteerd in de winkelhuren dan de omgevingsfactoren omdat deze gemakkelijker geconstateerd en geïdentificeerd worden en hun uitwerking sneller direct in de huurverandering zichtbaar wordt. Dit wijst erop dat hoewel er in de loop van de tijd veranderingen en verschuivingen plaatsvinden op de winkelmarkt en in de marktwerking, de winkelhuren in essentie voornamelijk beïnvloed worden door de ‘simpele’ vastgoed specifieke factoren, de factoren die direct met de winkels of het winkelcentrum te maken hebben.
Het soort huurder en de invloed op de winkelhuurwaarde per m²
Uit een Canadees onderzoek binnen grote winkelcentra in Quebec en Montreal (Des Rosiers et al., 2009) komt naar voren dat winkeliers onder de naam van grote ketens minder huur per m² betalen dan de overige winkeliers en dat ketens dus een goede onderhandelingspositie hebben als het om winkelhuren gaat. Voor prestige (luxe) winkels wordt daarentegen een hogere huur per m² betaald dan voor de andere (niet-luxe) winkels binnen het winkelcentrum, omdat ze een grotere omzet per m² maken. Deze grotere omzet wordt verdeeld tussen de huurder, in de vorm van winst, en de verhuurder, in de vorm van hogere huren.
Dat voor winkels van grote ketens minder huur wordt betaald per m² blijkt ook uit een onderzoek dat heeft plaatsgevonden in winkelcentra van het Verenigd Koninkrijk (Yuo et al., 2004). Niet alleen anchors maar ook andere huurders profiteren van de grote omvang van de winkel van waaruit ze ondernemen en betalen per m² een lagere huur dan kleinere huurders. Door de schrijvers wordt gedacht dat dit te maken zou kunnen hebben met de positieve neveneffecten van hun
13 aanwezigheid in het winkelcentrum of puur met hun sterke onderhandelingspositie. Ook marktleiders binnen individuele categorieën betalen lagere huren dan hun concullega ’s.
Bouwkwaliteit en bouwontwerp
Daarnaast is er uit een recenter onderzoek gebleken dat de bouwkwaliteit, via de verschillende aspecten waarin de bouwkwaliteit wordt uitgedrukt, ook invloed heeft op de waarde van het vastgoed. In het artikel ‘Hedonic modelling of high street retail properties: a quality design perspective’ (Nase et al., 2013) wordt onderzoek gedaan naar transacties van winkelvastgoed in het stadscentrum van Belfast. In het onderzoek wordt een set nieuwe voorspellende variabelen gespecificeerd, als aanvulling op de bestaande determinanten van de huurprijs. In het hedonische model wordt de
contributie van ieder van deze variabelen, die de bouwkwaliteit vertegenwoordigen, op de waarde van het vastgoed getoetst.
In het artikel wordt gesteld dat de waarde van het vastgoed grotendeels bepaald wordt door de huurwaarde. Uit het onderzoek blijkt dat er in goede economische tijden geïnvesteerd wordt in de bouwkwaliteit, waarop ook de huren stijgen en daarmee tevens de waarde van het vastgoed. In slechte economische tijden dalen de huren en de waarde van het vastgoed.
De bevindingen leren dat er een premium op de huur wordt betaald bij een betere
bouwkwaliteit van zowel de buitenkant en de binnenkant van het object als de bouwkwaliteit van de omliggende objecten. Ook voor panden met een prominent front en hoekpanden wordt een hogere huur betaald. Verschillende factoren die van invloed zijn op het bouwontwerp zoals de verhoogde connectiviteit van de bouwwerken en de façades en goede toegankelijkheid tot de winkel, worden ook op prijs gesteld door huurders en beloond met een hogere huur.
Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat naast de karakteristieken van het bouwontwerp ook de karakteristieken van huurder die in het pand zit invloed hebben op de (huur) waarde, in toenemende mate van lokale naar nationale en internationale huurders.
Ook de marktwerking en macro economische trends blijken invloed te hebben op de (huur)waarde van het vastgoed. De kwaliteit van het bouwkundig ontwerp wordt beïnvloed door wereldwijde macro economische trends en aspecten zoals connectiviteit, het front van het pand, continuïteit, variëteit en kwaliteit van het materiaal.
14 2.1.2 Winkelhuren en binnenstedelijke detailhandel, Nederlandse literatuur
Hoewel er op internationaal niveau relatief weinig empirisch onderzoek is gedaan naar de determinanten van winkelhuren, is het op Nederlandse bodem nog slechter gesteld met het empirisch onderzoek naar de winkelhuren. Toch zijn er enkele onderzoeken beschikbaar die in het kader van dit onderzoek noemenswaardig zijn.
In het artikel ‘Huurprijsniveau planmatige wijkwinkelcentra in kaart gebracht’(Koot, 2007) wordt het onderzoek naar 12 factoren die van invloed zijn op de huurwaarde in planmatige
wijkwinkelcentra besproken. Deze factoren zijn onderverdeeld in verschillende niveaus: markt, terrein, gebouw en imago. Bij het uitvoeren van het onderzoek bleek dat gegevens die gezien worden als ideale maatstaven om het functioneren van een winkelcentrum aan te geven, zoals de exacte effectieve huurprijs per m² en omzetgegevens, zeer moeilijk of niet beschikbaar zijn. Er werd gekozen voor de gemiddelde huurprijs per m² als verklaarde variabele en een twaalftal verklarende variabelen die gecategoriseerd werden naar de bovengenoemde niveaus.
Uit het onderzoek is gebleken dat 60% van het huurniveau van wijkwinkelcentra verklaard wordt door de geselecteerde variabelen. De variabelen op marktniveau blijken de meeste invloed te hebben op de huurprijs, daarop volgden variabelen op micro niveau zoals de grootte van het centrum. Voornamelijk het concurrentieniveau van andere winkelgebieden heeft invloed op de huurprijs, net zoals het besteedbaar inkomen, het inwonersaantal en de parkeergelegenheid. Deze bevindingen blijken in lijn te zijn met bevindingen op internationaal niveau.
Belevingswaarde
In lijn met de huidige zorgen omtrent de positie van het binnenstedelijke winkelgebied in Nederland wordt in het zeer recent verschenen artikel ‘Belevingskenmerken van binnenstedelijke winkelgebieden’ (Janssen et al.,2013) een onderzoek beschreven waarin getracht wordt om de belevingswaarde te meten.
De detailhandel in de binnensteden staat onder druk door toenemende concurrentie van het online shoppen, dalend consumentenvertrouwen en een veranderende bevolkingssamenstelling. Omdat het vergroten van de belevingswaarde van de binnenstad de oplossing zou kunnen zijn om de
consument te behouden, heeft dit onderzoek als doel het begrip ‘beleving’ of ‘belevingswaarde’ te ontrafelen en meetbaar te maken. Dit wordt gedaan met behulp van extensieve literatuurstudie, en grootschalig consumentenonderzoek. Uit het onderzoek is gebleken dat onderdelen van tien
belevingskenmerken een significante invloed hebben op het totaaloordeel van de winkellocaties. Van deze tien onderdelen heeft het winkelaanbod de grootste invloed op de beleving, hetgeen in lijn is met de klassieke locatie theorieën en empirische onderzoeken. Daarop volgen de inrichting van de
etalages, de kleur van de gevels, het druktebeeld, hoogteverschil gebouwen, indoor of outdoor locatie, hoeveelheid licht, materiaal bestrating, netheid en de bereikbaarheid als meest invloedrijke factoren op de beleving van de winkelstraat.
15 Uit het onderzoek blijkt ook dat de frequente online shoppers veel kritischer zijn met
betrekking tot de beleving van het winkelgebied. Duidelijk wordt wel dat dit onderzoek slechts een start is naar de belevingskenmerken van winkelgebieden en dat er veel ruimte is voor
vervolgonderzoek, onder andere ook inzake de invloed van de beleving op de huurwaarde.
2.2 Relevantie literatuur met betrekking tot het onderzoek
De boven besproken literatuur is op verschillende aspecten relevant voor het onderhavige onderzoek. Allereerst blijkt wederom dat er op internationaal niveau veel meer empirisch onderzoek verricht is naar de determinanten van winkelhuren dan op landelijk niveau. Dit bevestigt de noodzaak voor empirisch onderzoek op landelijke schaal, ook omdat de vorm van het Nederlandse
winkellandschap specifiek is voor dit land. Empirisch bewijs is het beste houvast als het om beslissingen maken gaat.
Uit de literatuurstudie komt naar voren dat de winkelhuren door verschillende factoren worden beïnvloed, zowel vastgoed specifieke en omgevingsfactoren van het vastgoed als belevingsfactoren en economische factoren. Er is dus genoeg ruimte voor onderzoek naar de invloed van deze factoren op de winkelhuren in Nederland. Overigens is deze behoefte inmiddels geconstateerd en zijn er
onderzoeken naar de determinanten van verschillend soort winkelvastgoed in gang gezet.
Dit onderzoek draait om een selectie van factoren die betrekking hebben op de omgeving waarin de winkels functioneren, zijnde: passantenaantallen, het besteedbaar inkomen van huishoudens, de leegstaande winkelmeters, het inwonersaantal, de WOZ waarde van woningen in de betreffende steden, grootte van de winkelunit, bouwjaar en trends in de markt. Uit de internationale
literatuurstudie blijkt dat deze factoren van invloed zijn op de huren en dit maakt dat de invloed hiervan op A1 locaties het onderzoeken waard is. Als de invloed van deze factoren in kaart gebracht is, kan er vervolgonderzoek plaatsvinden naar de invloed van andere (uit de internationale literatuur onttrokken) factoren.
Bij het bepalen en uiteenzetten van de methodiek, het uitvoeren van de regressie analyses en de modelopbouw zijn voornamelijk het boek ‘Introductory econometrics for finance’ (Brooks,2002) en de reader ‘Hedonic Price Models’ (Francke, 2012) geraadpleegd. Alle statistische kennis en toepassingen die in het onderhavige onderzoek benodigd zijn, worden weergeven in deze twee educatieve bronnen.
16
2.3 Overzicht variabelen
In de onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de factoren die een invloed hebben op de winkelhuurwaarde, zoals gebleken is uit de literatuurstudie. De invloed van de geselecteerde factoren zal in het onderhavige onderzoek worden getoetst. Deze selectie is gebaseerd op relevantie, beschikbaarheid van benodigde data en op haalbaarheid. Een aantal factoren komt niet in aanmerking omdat deze van toepassing zijn op winkelcentra (malls) en niet op winkelstraten.
Tabel 1: Overzicht factoren
Vastgoed specifiek Omvang Ontwerp Retail-image
Retail-mix (assortiment)
Aantrekkingskracht Grootte winkelcentrum Bouwjaar
Type anchor huurder Soort Huurder Groot keten
Marktleider
Luxe artikelen (omzet)
Locatie Bevolkingsdichtheid Groeipotentieel Inkomen consument Passanten
Bouw Kwaliteit (binnen, buiten, omliggende panden)
Ontwerp Hoekpand Prominent Front
Omgevingsfactor Centrale locatie Type consument
Concurrentieniveau van andere winkelgebieden
Parkeergelegenheid
Economie Leegstand
Inkomen
Bevolkingssamenstelling Macro economische trends
Belevingswaarde Winkelaanbod Inrichting etalages Kleur gevels Druktebeeld Hoogteverschil gebouwen Indoor/outdoor locatie Hoeveelheid licht Bestrating / Netheid Bereikbaarheid
17
3. De positie van de detailhandel in de binnensteden en trends
Kennis van de factoren die van invloed zijn op de winkelhuurwaarde op A1 locaties in de binnensteden is belangrijk bij strategievorming. Alvorens strategieën ontwikkeld kunnen worden om de huurwaarden te beïnvloeden, is het van belang om goed begrip te hebben van het Nederlandse winkellandschap en de positie die de binnenstedelijke detailhandel in die context heeft. In dit hoofdstuk zal aandacht geschonken worden aan de positie van de detailhandel in de binnensteden. Tevens zullen trends die worden geconstateerd op gebied van winkelgedrag en de ontwikkeling daarvan op het moment worden besproken.
In de vastgoed literatuur wordt gesproken over A-1, A-2, B en C locaties. Deze definities worden toegepast wanneer het gaat om de kwaliteit van winkellocaties in kernwinkelgebieden en ze komen voort uit gedane passantentellingen. Een locatie wordt gerekend tot een A1 locatie indien het aantal passanten op die plek 75 tot 100 % bedraagt van het aantal passanten geteld op de drukste plek. Een locatie wordt gerekend tot A2, B en C locatie als er respectievelijk 50 tot 75 %, 25 tot 50% en 10 tot 25 % van het aantal passanten geteld op de drukste locatie, gepasseerd moeten zijn (Locatus, 2013). Om verschraling van de binnensteden te voorkomen en om de vitaliteit van het stadsbeeld te behouden (en dus ook de winkelhuurwaarden te maximeren), moet het voor winkeliers aantrekkelijk zijn om in de binnenstad gevestigd te zijn en dient de binnenstad als winkellocatie aantrekkelijk te blijven voor de winkelende consument.
Het hoofdstuk zal als volgt opgebouwd worden. In Paragraaf 3.1 staat de detailhandel centraal waarbij de positie van de detailhandel in de binnensteden wordt besproken. Vervolgens komen in paragraaf 3.2 de verschillende trends op winkelgebied, verschuivingen en ontwikkelingen in de binnenstad met betrekking tot de detailhandel aan het licht. In paragraaf 3.3 wordt de
huurprijsontwikkeling door de jaren heen besproken.
3.1 Positie van de detailhandel in binnenstad
Institutionele detailhandel en binnenstedelijk winkelapparaat
In de institutionele detailhandel zijn momenteel circa 106.000 ondernemingen actief. Dit aantal betreft de fysieke winkels. Sinds halverwege de jaren 2000 neemt dit aantal ondernemingen jaarlijks tussen de 0,5% en 1,5% af, in 2005 bedroeg dit aantal namelijk 112.100 ondernemingen. Volgens de laatste cijfers van het HBD in het derde kwartaal van 2013 hebben de Nederlandse winkels in totaal een winkelvloeroppervlakte van circa 28 miljoen m², een stijging vergeleken met de circa 25 miljoen m² in 2005. De gemiddelde winkel beschikt over een winkelvloeroppervlakte van circa 262 m², hetgeen ook een stijging is in vergelijking met de 228 m² in 2005. Aangezien het aantal
18 duidelijk zichtbaar dat er een toename van grote winkels plaatsvindt. Meer dan de helft van alle winkels bevindt zich in de hoofdwinkelcentra, zoals de binnensteden.
De binnenstad is eigenlijk de historische stadskern waarbinnen het stadscentrum te vinden is (Boekema et al. 1996). Het stadscentrum wordt ook wel omschreven als het winkelapparaat in het centrum van de grote(re) plaatsen. Kenmerkend voor dit type winkelcentra is voornamelijk de aantrekkelijke ambiance waarin de consument recreatief kan winkelen. De trekkracht komt van het omvangrijk en breed samengesteld aanbod in de non-foodsector. Een groot deel van de
aantrekkingskracht van dit type stadscentra hangt af van het daar gevestigde winkelapparaat en de drukte valt in hoge mate samen met de openingstijden van winkels (Boekema et al. 1996).
Door de jaren heen is de functie en de positie van het binnenstedelijke winkelapparaat sterk veranderd. In Bijlage 1 bij deze scriptie wordt de van oorsprong hiërarchische opbouw van de Nederlandse winkelstructuur omschreven en wordt de ontwikkeling van de binnenstedelijke
detailhandel door de jaren heen uitgebreid besproken. In de volgende paragraaf zullen verschillende trends, verschuivingen en ontwikkelingen in de binnenstad besproken worden
3.2 Trends, verschuivingen en ontwikkelingen
Grootschalige winkelcentraHet is van belang om een strategie te handhaven ten behoeven van de vitaliteit van de
kernwinkelgebieden in de binnensteden. Uit buitenlandse voorbeelden is gebleken dat een versoepeld beleid leidt tot toename van grootschalige winkelcentra buiten of aan de rand van de stad.
Voorbeelden hiervan zijn te vinden in de Verenigde Staten waar nieuwe ontwikkeling zoals de hypermarkten en megamalls het winkelende publiek naar de stadsrand toe trokken (Molenaar, 2013). De vitaliteit van de binnensteden wordt in zo een situatie geschaad door de leegloop van de
detailhandel en een steeds uniformer wordend straatbeeld, tevens als gevolg van de al aanwezige internationalisatie en filialisering.
E-commerce
Een andere aanhoudende trend die een dreiging vormt voor het winkellandschap is de opkomst en groei van e-commerce en het ‘nieuwe winkelen’. Indien door de concurrentie met online
bestedingen werkelijk de detailhandel uit de binnensteden wordt verdrongen, zullen ook de als onaantastbaar beschouwde A1 winkelgebieden in de binnensteden mogelijk te maken kunnen gaan krijgen met groeiende leegstand.
Anderzijds brengt e-commerce ook voordelen met zich mee, winkeliers hoeven bijvoorbeeld niet langer grote voorraden aan te houden. Ook ontstaan er door e-commerce extra bestedingen omdat het uitgebreide online aanbod (dat veelal op basis van onthouden persoonlijke voorkeur) met weinig inspanning zichtbaar en toegankelijk wordt voor de online winkelende consument. Ook door het ‘click and collect’ principe, waarbij een bestelling online wordt gedaan en de volgende dag in de winkel
19 wordt opgehaald, ontstaan er bijkomende aankopen op het moment dat de consument in de winkel is (Nozeman et. al.,2012).
Veranderende branchering
Anno 2013 kan het aangezicht van het Nederlandse winkellandschap in de binnensteden, als gevolg van trends zoals schaalvergroting en filialisering, als uniform worden bestempeld. Het beeld wordt voornamelijk bepaald door nationaal en mondiaal opererende winkelketens, met als gevolg dat hoofdwinkelstraten in de winkelsteden op elkaar zijn gaan lijken en er een gelijksoortig aanbod wordt gevonden.
De kernwinkelstraten bestaan voornamelijk uit winkels in de kleding- en modebranche en andere eigentijdse artikelen met een snelle omlooptijd. Trends volgen elkaar in een rap tempo op en de elkaar snel opvolgende collecties moeten ook vlug verkocht worden. Deze kleine ‘window of
opportunity’ verklaart waarom een plek op de beste A1-locatie voor zulke retailers van groot belang is en waarom zij bereid zijn meer huur te betalen voor een vestiging in winkelpanden met de grootste passantenstroom dan winkeliers in branches met meer duurzame producten. Branches waaronder producten met een langere (economische) levensduur vallen, verplaatsen zich naar goedkopere locaties omdat het verkopen van dergelijke producten te duur wordt op de A1 locaties. Het kernwinkelgebied dient als gevolg van deze veranderingen niet langer als koopcentrum in brede zin, waarin detailhandel aanwezig is met een compleet aanbod van dagelijkse en niet dagelijkse producten. Deze transformeert in een koopcentrum in enge zin, alwaar steeds het nieuwste en beste beschikbaar is maar dan wel van een beperkt aanbod aan het soort producten (DTZ Zadelhoff, 2013).
Ontwikkeling branchering in de binnenstad
Uit recent onderzoek van DTZ Zadelhoff naar de ontwikkeling van de branchering is gebleken dat de winkelbezetting door zelfstandige ondernemers in de binnenstad met 45% is afgenomen van 25% in 2003 naar 13% in 2012. De bezettingsgraad van filiaalbedrijven is in dezelfde periode
daarentegen met 25% toegenomen van 75% naar 87%, een stijging die in lijn is met de geconstateerde trends. Het valt op dat de filialisering per branche verschilt. De brancheverschuivingen van het aantal in gebruik zijnde winkelmeters op de belangrijkste A1-winkelstraten zijn weergeven in de
onderstaande figuur 1. Hierin zijn tussen 2003 en 2012 een aantal bijzondere verschuivingen te zien. Trends die hier een rol in spelen zijn internationalisering, filialisering, e-commerce en de aanwezigheid van grootschalige winkels waar een breed spectrum aan redelijk goedkope artikelen wordt aangeboden (DTZ Zadelhoff, 2013). In bijlage 1 bij deze scriptie wordt dit onderwerp uitgebreider besproken.
20 Figuur 1: Veranderingen ruimtegebruik A1-winkelstraten 2003 (binnenring) - 2012 (buitenring)
Bron: Veranderingen op A1 winkellocaties, DTZ Zadelhoff, 2013
Veranderende winkelier
Het is niet alleen de winkelbranchering die verandert, de winkelier die op de A1 locatie te vinden is verandert ook. De kleine winkels en speciaalzaken kunnen niet voldoende omzet draaien om in de hoofdwinkelstraten de hoge huur te kunnen betalen. Dit zorgt ervoor dat de grote winkelketens en filialen, waar de consument relatief dus veel meer geld besteedt, in de hoofdwinkelstraten gevestigd zijn. De speciaalzaken en de kleine winkels zijn als gevolg hiervan te vinden in de aanloopstraten en de zwerfstraten waar de huur vele malen lager is. Op deze manier blijft het uniforme beeld van de hoofdwinkelstraten in stand en moet de consument zich begeven naar het gebied om de
hoofdwinkelstraten heen om de uitgesproken wens naar gezelligheid en karakter tijdens het winkelen te vervullen.
Knuffelwinkels
De voorheen genoemde trend van de grote winkelketens in de hoofdwinkelstraten heeft ervoor gezorgd dat er een nieuwe kleinschaligheid is ontstaan. Zelfstandige ondernemers vestigen in de straten om de hoofdwinkelstraten heen kleine winkels waarin het aanbod beperkt is en een
gespecialiseerd assortiment wordt aangeboden. In deze zogenaamde ‘knuffelwinkels’, die te vinden zijn in de leuke straten, veelal aan de (historische) rand van het A1- winkelgebied, wordt aan de consument een beleving van het product aangeboden. Een voorbeeld van een cluster van dergelijke knuffelwinkels is te vinden in de 9 Straatjes te (DTZ Zadelhoff, 2011). Het ontbreken van beleving in de hoofdwinkelstraten waar de consument behoefte aan heeft, wordt gecompenseerd in de
21 onderscheidend vermogen van de binnensteden en zouden een belangrijke rol kunnen spelen in het aantrekken van consumenten, waar de hoofdwinkelstraten ook van zullen profiteren (DTZ Zadelhoff, 2011).
Uit onderzoek van DTZ Zadelhoff is gebleken dat er een aantal onderscheidende kenmerken zijn op gebied van branchering, aanwezige formules en gemiddelde winkeloppervlakten waaraan unieke winkelstraten moeten voldoen. Deze kenmerken zijn in onderstaande tabel 2 terug te lezen. Een uitgebreidere omschrijving van de knuffelwinkels is terug te vinden in bijlage 1 bij deze scriptie.
Tabel 2: Kenmerken knuffelstraten
Kenmerken knuffelstraten
Branchering Maximaal 10% van de verkooppunten behoort tot de categorie ‘dagelijkse inkopen’, zoals supermarkten en drogisterijen.
30 tot 60% van de verkooppunten valt in de categorie ‘mode en luxe’, bijvoorbeeld kledingzaken, sieraden en antiek.
Tussen de 10 en 30% van de verkooppunten wordt geschaard onder leisure. Hierbij kan worden gedacht aan restaurants, koffiebars en art galeries.
Formules Het aandeel zelfstandige ondernemers bedraagt minimaal 80% van het aantal verkooppunten
Winkelvloer Voor het overgrote deel bestaat het gemiddelde vloeroppervlak tussen de 50 m² en 100 m².
Maximaal 15% van het aantal verkooppunten is groter dan 175 m².
Bron: Knuffelwinkel gat in de markt, DTZ Zadelhoff, 2011
Opkomst brandstores
Daarnaast is er een andere interessante beweging gaande. Hoewel de voorspelling is dat de ketens voorlopig het straatbeeld in de binnensteden zullen blijven kenmerken, worden deze A1 locaties langzamerhand ‘advertentiepagina’s’ waar merken zichzelf promoten, aldus
JonesLangLaSalle. Er is een opkomst van brandstores waar de consument zich laat inspireren om vervolgens het product elders te kopen, in de supermarkt of op het internet. Het internet zorgt er ook voor dat het voor winkels waar standaardproducten zoals elektronica en witgoed worden verkocht niet meer nodig is om op de dure A1 locaties te staan. Vervolgens blijven de hoofdwinkelstraten
gekenmerkt door voornamelijk grote (mode) ketens (Financieel Dagblad, 2009). .
3.3 Huurprijsontwikkeling
3.3.1 Huurprijsontwikkeling tussen 1970 en 2000
Tot de jaren negentig werden huurprijzen en de ontwikkeling van de huurprijzen op een eenduidige manier bijgehouden. De transactiehuren voor standaard winkels tussen 100 m² en 125 m² werden vooral gehanteerd in marktoverzichten. Uit deze informatie kon opgemaakt worden dat de huurprijzen in de jaren ’70 stegen. In de grote steden bedroeg deze stijging circa 13% per jaar, in de
22 middelgrote steden bedroeg de stijging circa 30% op jaarbasis. De winkelhuurwaarden van de
middelgrote steden naderden in deze periode de winkelhuurprijzen van de grote steden. In de jaren ’80 was er sprake van een economische recessie met als bijkomstigheid lagere winkelomzetten. Als gevolg hiervan vond er een daling plaats van de winkelhuurprijzen. In de grote steden bedroeg deze daling circa 4%, in de middelgrote steden daalden de winkelhuren met 2% relatief minder.
Eind jaren ’80 trok de economie weer aan en vond er wederom een stijging van de
winkelhuren plaats. Deze stijgende trend zette zich vanaf de jaren ’90 voort (Fokkema et al., 2000). De winkelhuren lieten in de jaren ’90, met uitzondering van de periode 1994-1996, een explosieve stijging zien, voornamelijk op toplocaties in de winkelstraten.
3.3.2 Huurprijsontwikkeling tussen 2000 en 2008
Van het jaar 2000 tot het jaar 2008, waarin de economische crisis zich aandiende, zijn de gemiddelde huren van winkelruimte op A1 locaties blijven stijgen. Ondanks de toename van het winkelvloeroppervlak, wat in de verwachting een daling zou kunnen veroorzaken in de winkelhuren, zijn de prijzen van de vierkante winkelmeters in deze periode ook gestaag toegenomen. Hoewel er in deze periode ook grote verschillen waren in de gemiddelde huren tussen locaties, hetgeen te maken heeft met de populariteit van de locatie die zich vertaalt naar de prijs, is de stijgende trend op alle A1 locaties geconstateerd (DTZ Zadelhoff, 2012).
Bijvoorbeeld in de Amsterdamse Kalverstraat bedroeg de stijging van de minimale huurprijs per m² tussen 2008 en 2012 zelfs 76% en de maximale huurprijs steeg in deze periode met een aanzienlijke 87%.
Kijkend naar de huidige stand van zaken en met een blik op de toekomst werpende, lijkt de toekomst van detailhandel in de binnensteden sterk samen te hangen met de inspanningen om het winkelen leuker en aantrekkelijker te maken. Winkelen staat nog steeds op de eerste plaats van favoriete vrijetijdsbestedingen en de consument geeft aan behoefte te hebben aan een aangename verblijfsplek. Bij dit ‘social shopping’ staat niet meer het kopen zelf centraal maar meer de beleving eromheen. Winkelen in de binnenstad zal niet verdwijnen, het winkelgebied verandert aangezien winkelen nadrukkelijk meer recreatief wordt en minder doelmatig. Het is aan de retailers, beleggers en beleidsmakers om hier effectief op in te spelen. Het aantal bezoekers dient verhoogd te worden en de verblijfsduur van deze bezoekers in de binnenstad c.q. stadshart dient verlengd te worden, met als gevolg een hoger bestedingspotentieel en een hogere omzet voor de winkeliers, hetgeen zich kan vertalen in hogere winkelhuren.
In dit hoofdstuk lag de focus op de (veranderende) positie van de binnenstedelijke detailhandel binnen het Nederlandse winkellandschap en de huidige trends en verschuivingen die geconstateerd worden. Deze trends zijn lastig te kwantificeren en te modelleren. Ze hebben invloed op de
23 via deze factoren tot uiting komen in de winkelhuurwaarde. In het model zal toch getracht worden om de invloed van de trendbeweging op zich op te vangen en te tonen.
