Deze bijlage is een aanvulling op hoofdstuk 5 waarin de data centraal staat. In deze bijlage wordt overzicht gegeven van algemene statistische gegevens inzake enkele variabelen.
2.1 Algemene statistiek
2.1.1 Winkelhuren
De gemiddelde winkelhuur per m² verschilt aanzienlijk in waarde tussen enkele
hoofdwinkelstraten. In de onderstaande tabel is de top 10 van de duurste winkelstraten in 2012 te zien. In deze tabel zijn zowel de laagst betaalde, de hoogst betaalde als de gemiddelde huur per winkelstraat te zien. Wat opvalt, is dat de hoogste huren worden betaald in de bekende winkelstraten in de hoofdstad en dat deze huren ver boven de huren in de andere ‘topsteden’ uitstijgen. Zo is de gemiddelde huur in de Kalvestraat te Amsterdam maar liefst 59% hoger dan in de Lange
Elisabethstraat te Utrecht, de twee na duurste winkelstraat. In de rest van de top 10, Amsterdam buiten beschouwing gelaten, is te zien dat de huren geleidelijk aflopen. In de tabel valt bovendien ook op dat de lijst wordt gedomineerd door in de Randstad gelegen steden.
Tabel 3: Top 10 hoogste huren winkelstraten 2012, bedragen in €
In 2008 bedroeg de gemiddelde huurprijs per m² in de 50 onderzochte winkelstraten € 822,3, in 2012 bedroeg deze € 813. In de periode 2008-2012 vindt een gemiddelde huurprijsdaling van circa 1,2% plaats. Deze ontwikkeling is in figuur 2 te zien.
Plaats Straat Ondergrens bovengrens gemiddelde Amsterdam Kalverstraat 2.200 2.800 2.500 Amsterdam Leidsestraat 1.700 2.400 2.050 Utrecht Lange Elisabethstraat 1.350 1.800 1.575
Rotterdam Lijnbaan 1.400 1.700 1.550
Maastricht Grote/Kleine Staat 1.250 1.550 1.400
Den Haag Spuistraat 1.100 1.600 1.350
Utrecht Oude Gracht 900 1.600 1.250
Eindhoven Demer 1.000 1.400 1.200
Utrecht Steenweg 925 1.250 1.087,5
Figuur 2: Ontwikkeling gemiddelde huur 2008-2012
Echter, deze beperkte daling in de gemiddelde winkelhuurprijs weergeeft niet de aanwezige dynamiek op de huurmarkt. In een aantal winkelstraten hebben zich zowel aanzienlijke dalingen als stijgingen voorgedaan. In de onderstaande twee tabellen wordt de top 10 winkelstraten met de meest gestegen gemiddelde huren in procenten en de top 10 winkelstraten met meest afgenomen gemiddelde huren in procenten, in onderzoeksperiode 2008-2012.
Tabel 4: Top 10 straten met grootste afname in huurprijs 2008-2012
Stad Straat Afname in % Hengelo Enschedestraat 25,0 Rotterdam Korte Lijnbaan 16,7 Den Bosch Hinthamerstraat 15,4 Arnhem Roggestraat 15,4 Deventer Korte Bisschopstraat 14,8 Amersfoort Utrechtsestraat 12,1 Arnhem Vijzelstraat 11,1 Den Bosch Hooge Steenweg 11,0 Apeldoorn Hoofdstraat 10,4 Middelburg Lange Delft 9,1
Tabel 5: Top 10 straten met grootste toenamen in huurprijs 2008-2012 € 805 € 810 € 815 € 820 € 825 2008 2009 2010 2011 2012
Stad Straat Toename in % Rotterdam Hoogstraat 38,5 Zwolle Diezerstraat 35,7 Gouda Kleiweg / Hoogstraat 20,5 Eindhoven Rechtestraat 20,0 Maastricht Grote / Kleine Staat 15,5 Groningen Grote Markt 11,1 Rotterdam Lijnbaan 10,7 Haarlem Grote Houtstraat 9,8 Utrecht Lange Elisabethstraat 5,0
Hierin is bijvoorbeeld te zien dat in de Enschedestraat te Hengelo tussen 2008 en 2012 de gemiddelde winkelhuur met maar liefst 25% is gedaald. Opvallend is dat zelfs ten tijde van economische crisis er ook winkelstraten zijn die een stijging van de winkelhuurprijs laten zien. Zo vindt er in de Hoogstraat te Rotterdam een gemiddelde huurprijsstijging van 38,5%. Deze stijging wordt veroorzaakt door de stijging van de huren aan de bovenkant van de markt. Diezerstraat te Zwolle laat een stijging van de gemiddelde huurprijs van 35,7% zien, deze stijging wordt veroorzaakt door een opmerkelijke stijging van de huren aan de onderkant van de markt. Opvallend is dat
Amsterdam, waar de hoogste huur per m² wordt betaald in beide lijsten niet voorkomt. In de periode 2008-2012 is de gemiddelde huur in de Kalverstraat met 4,9% afgenomen en in de Leidsestraat is deze met 4,7% afgenomen.
6.1.2 Passanten
Een van de verklarende variabelen in dit onderzoek zijn de passanten. Zoals eerder besproken zou het goed denkbaar zijn dat de hoogte van de huur mede afhankelijk is van het aantal passanten dat de winkelstraat bezoekt. Uit eerdere onderzoeken is zowel het voordeel als het tegendeel van deze stelling bewezen geacht. Echter, empirisch bewijs is er nog niet. Derhalve is in dit onderzoek deze variabele inbegrepen.
Kijkend naar de onderstaande tabel is te zien dat niet de duurste winkelstraat, namelijk de Kalverstraat te Amsterdam, maar de Demer te Eindhoven de duurste winkelstraat is.
Tabel 6: Top 10 straten grootst aantal passanten per dag
Als voor het jaar 2012 de top 10 van de straten waar de hoogste huur per m² wordt betaald, wordt vergeleken met de top 10 van de drukstbezochte straten, is er weinig tot geen symmetrie tussen de twee lijsten te vinden. Dit gegeven lijkt het in hoofdstuk 3 genoemde onderzoek naar de loop/huur quote te ondersteunen. De winkeliers in Amsterdam betalen een aanzienlijk premium op de huurprijs, terwijl ze hier niet een hoger aantal bezoekers voor terug krijgen. Ook is er binnen de top 10 van de drukstbezochte straten geen opvallende variantie te zien tussen de straten. Het aantal passanten lijkt
Stad Straat Aantal Eindhoven Demer 51.000 Amsterdam Kalverstraat 50.000 Maastricht Grote/ Kleine Staat 48.500 Groningen Herestraat 43.500 Rotterdam Hoogstraat 43.000 Amsterdam Leidsestraat 39.900 Breda Ginnikenstraat (A1) 39.500 Enschede Kalanderstraat 39.200 Den Bosch Hinthamerstraat 37.000 Deventer Korte Bisschopstraat 37.000
redelijk evenredig af te lopen van de drukste naar de minst druk bezochte winkelstraat binnen de top 10 in het jaar 2012. In de onderstaande tabellen is te zien binnen welke 10 winkelstraten in de periode tussen 2008 en 2012 het aantal passanten het meest gestegen dan wel afgenomen is.
Tabel 7: Top 10 straten met grootste toename in aantal passanten 2008-2012
Als de veranderingen in de passantenaantallen tussen 2008 en 2012 worden vergeleken met de ontwikkeling van de winkelhuren in dezelfde periode, zijn een aantal waarnemingen noemenswaardig.
In de Hoogstraat te Rotterdam is de gemiddelde huur met 38,5% gestegen terwijl het aantal passanten met 7,8% gestegen. Ook in Gouda en Groningen is zowel de gemiddelde winkelhuur als het aantal passanten gestegen. In deze twee overzichten zijn echter ook een aantal opvallende
ontwikkelingen waar te nemen.
Tabel 8: Top 10 straten met grootste afname in aantal passanten 2008-2012
Zo is bijvoorbeeld in de Grote Houtstraat te Haarlem tussen 2008 en 2012 de gemiddelde huur per m² met 9,8% toegenomen terwijl het aantal passanten met 43,2% gedaald is. Tevens is in Zwolle iets opvallends aan de hand. Daar is de gemiddelde winkelhuur per m² tussen 2008 en 2012 met 35,7% gestegen terwijl het aantal passanten met 47,6% gedaald is. Dezelfde tegenstelling tussen de verandering in het aantal passanten en de verandering in de huren zie je op de Lijnbaan te Rotterdam, alwaar een huurstijging van 10,7% is waargenomen terwijl het aantal passanten met 35,6% gedaald is.
Stad Straat Toename in % Tilburg Heuvelstraat 53,7 Den Haag Vlamingstraat 53,0 Groningen Grote Markt 24,3 Leiden Haarlemmerstraat 21,5 Hoorn Grote Noord 20,8 Gouda Kleiweg/Hoogstraat 13,3 Groningen Herestraat 13,0 Amsterdam Leidsestraat 11,8 Hilversum Kerkstraat 9,0 Rotterdam Hoogstraat 7,8
Stad Straat Afname in % Zwolle Diezerstraat 47,6 Haarlem Grote Houtstraat 43,2 Rotterdam Lijnbaan 35,6 Nijmegen Burchtstraat 27,0 Utrecht Steenweg 22,9 Zaanstad Gedempte Gracht 22,3 Middelburg Lange Delft 21,1 Amersfoort Utrechtsestraat 19,0 Leiden Donkersteeg 18,6 Utrecht Oude Gracht 10,1
Overigens zijn dit de enige voorbeelden waarin de huren opmerkelijk gestegen zijn en het aantal passanten opmerkelijk gedaald is.
Dit zou op verschillende wijzen verklaard kunnen worden. De grote verschillen tussen 2008 en 2012 zou kunnen liggen aan de data inzake de passanten. Het is bekend dat Locatus haar telmethodiek sinds een aantal jaren aan het verbeteren is en dat de meer recente waarnemingen betrouwbaarder zijn en sterk kunnen verschillen van de waarnemingen die een aantal jaren geleden hebben plaatsgevonden. Hierdoor zouden de bewegingen tussen 2008 en 2012 vertekend kunnen zijn.
Een andere verklaring zou kunnen zijn dat de hoogte van de huur niet direct in verband staat met het aantal passanten, zoals ook uit het rapport inzake de loop/huur quote van DTZ Zadelhoff is gebleken. In de volgende paragrafen zullen de resultaten omtrent de invloed van passanten zoals uit de regressie analyses blijkt worden besproken.
6.1.3 Besteedbaar inkomen
Het gemiddelde besteedbaar inkomen per huishouden vertoont in de periode 2008-2012 geen opvallende bewegingen en blijft redelijk stabiel. In de onderstaande tabel is het gemiddelde inkomen tussen 2008 en 2012 weergeven.
Figuur 3: Gemiddeld besteedbaar inkomen 2008-2012
De economische crisis lijkt tot op heden geen merkwaardige invloed te hebben op het besteedbaar inkomen. Het betreft hier wel de cijfers voor de steden waarin de onderzochte
hoofdwinkelstraten zich bevinden. Dit zijn voornamelijk grote steden waar zich veel economische activiteit voordoet en waarvan de meeste in de Randstad gelegen zijn.
In het volgende deel van dit hoofdstuk zullen de regressie analyses besproken worden en zal blijken of en wat de invloed van de inkomens is op de winkelhuren.
6.1.4 Leegstand
De gemiddelde leegstand laat in de periode 2008-2012 een stijgende trend zien die in lijn is met het verwachtte. Hoewel door de crisis de leegstand in de hoofdwinkelstraten is toegenomen,
€ 0 € 5.000 € 10.000 € 15.000 € 20.000 € 25.000 € 30.000 € 35.000 2008 2009 2010 2011 2012
betreft dit geen opvallende of sterke toename. Opvallend is wel dat deze zeer kleine toename van de gemiddelde leegstand (het percentage beschikbare winkelmeters die niet verhuurd zijn) gepaard gaat met een zeer geringe daling van de gemiddelde huurwaarden.
Figuur 4: Gemiddelde leegstand in % 2008-2012
Het zijn vooral de locaties die niet als A1 winkellocatie worden beschouwd waar er meer winkelmeters vrijgekomen zijn. A1 winkellocaties worden door vastgoedbeleggers als een soort veilige haven gezien en dit drukt onder andere ook uit in de zeer matige stijging van de leegstand. Binnen de 50 onderzochte hoofdwinkelstraten blijkt tevens uit de onderstaande tabel dat de leegstand vooral groot is in steden zoals Deventer, Delft en Roosendaal en niet op toplocaties zoals Amsterdam en Rotterdam.
Tabel 9: Top 10 hoofdwinkelstraten met grootste leegstandspercentage in 2012 5,27 5,33 5,82
6,29
7,24
2008 2009 2010 2011 2012
Stad Straat Leegstand in % Deventer Korte Bisschopstraat 13,9 Delft Jacob Gerritstraat 11,6 Roosendaal Nieuwe Markt 11,4 Alkmaar Langestraat 10,9 Groningen Grote Markt 9,6 Den Haag Vlamingstraat 9,4 Maastricht Grote/Kleinestraat 9,4 Eindhoven Rechtestraat 9
Heerlen Promenade 9