Jeroen Welten Publikatie 2.204 Gabe Venema
Jan Luijt
EINDE 40-JARIGE ERFPACHT IN RELATIE TOT DE
BEDRIJFSCONTINUÏTEIT
Maart 1996
\u -»»5 -*- SIGN: L 2 - b - Z . 2 . o 4
' ,
Ï~>EX. NO- C
MLV :
Landbouw-Economisch Instituut (LEI-DLO)
REFERAAT
EINDE 40-JARIGE ERFPACHT IN RELATIE TOT DE BEDRIJFSCONTINUÏTEIT Welten, J.P.P.J., G.S. Venema en J. Luijt
Den Haag, Landbouw-Economisch Instituut (LEI-DLO), 1996 Publikatie 2.204
ISBN 90-5242-344-X 56 p., tab., fig., bijl.
In opdracht van de Staatssecretaris van Financiën heeft LEI-DLO onderzoek ver-richt naar de uitvoerbaarheid van het voorstel van Domeinen inzake de beëindi-ging van het 40-jarig erfpachtrecht van agrarische domeingronden. In het voorstel van Domeinen worden agrarische ondernemers met een 40-jarig erfpachtrecht drie opties geboden, te weten: pacht, uitgestelde pacht en koop. Het onderzoek laat zien dat de continuïteitsperspectieven van 40-jarige erfpachtbedrijven in geval van zowel de pacht- als de koopoptie ernstig verslechteren. Alleen bij de uitgestel-de pachtoptie, waarbij uitgestel-de eis van uiterlijk 10 jaar voor uitgestel-de ommekomst van het 40-jarige erfpachtcontract in pacht omzetten komt te vervallen, blijven de continuï-teitsperspectieven vrijwel hetzelfde als in de uitgangssituatie.
40-jarig erfpachtrecht/Flevoland/Domeingronden/Insteekbedrijven/ Financieringsruimte/Continuïteit/Fiscus
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Weiten, J.P.P.J.
Einde 40-jarige erfpacht in relatie tot de
bedrijfscontinuïteit / J.P.P.J. Weiten, G.S. Venema, J. Luijt. - Den Haag : Landbouw-Economisch Instituut (LEI-DLO). - Fig., tab. - (Publikatie/
Landbouw-Economisch Instituut (LEI-DLO) ; no. 2.204) Onderzoek in opdracht van de staatssecretaris van Financiën.
ISBN 90-5242-344-X NUGI 835
Trefw.: erfpacht/ landbouwbedrijven ; Flevoland.
INHOUD
Biz. WOORD VOORAF 5 SAMENVATTING 7 1. INLEIDING 11 1.1 Aanleiding 11 1.2 Probleemstelling 12 1.3 Werkwijze 13 1.4 Leeswijzer 14 2. METHODE VAN BEREKENEN VAN DE CONTINUÏTEITSPERSPECTIEVENVAN 40-JARIGE ERFPACHTBEDRIJVEN 15
2.1 Inleiding 15 2.2 HetFES-model 16 2.3 Het Bedrijven-lnformatienet 17
2.4 Genormaliseerde kosten en opbrengsten 19 2.5 Niet door het model bepaalde variabelen 21 2.6 Door het model bepaalde variabelen 22 3. FINANCIERINGSMODULE VAN HET FES-MODEL 23
3.1 Opbouw 23 3.2 Te financieren bedragen 23
3.3 Beschikbare middelen 25 3.3.1 Opbouw 25 3.3.2 Bepaling van de vrije liquiditeiten 25
3.3.3 Vraag naar bancair vreemd vermogen 26 3.4 Aanbod van bancair vreemd vermogen 26
3.4.1 Opbouw 26 3.4.2 Leencapaciteit 26 3.4.3 Solvabiliteit 27 3.4.4 Onderpandswaarde 28 3.4.5 Verstrekkingsbasis 28 3.4.6 Borgstelling 29 4. FISCALE MODULE VAN HET FES-MODEL 30
4.1 Inleiding 30 4.2 De fiscale standaardmodule van het FES-model 30
4.3 De fiscale erfpachtmodule van het FES-model 30
Biz. 4.3.1.1 Om niet verkregen 40-jarig erfpachtrecht 31 4.3.1.2 Via insteek verkregen 40-jarig erfpachtrecht 32 4.3.1.3 Via aankoop verkregen 40-jarig erfpachtrecht 32
4.3.2 Vermogensbelasting (VB) 32 4.3.3 Overdrachtsbelasting 33 4.3.4 Successierechten 34
5. RESULTATEN 35 5.1 Inleiding 35 5.2 Financieel perspectief van 40-jarige erfpachtbedrijven in de
uitgangssituatie 35 5.3 Omzetting van 40-jarige erfpacht in pacht 38
5.3.1 Inleiding 38 5.3.2 Pachtoptie 38 5.3.3 Uitgestelde of versoepelde pachtoptie 41
5.4 Omzetting van 40-jarige erfpachtrechten in eigendom 42 5.5 Invloed van hogere opbrengstprijzen en hogere grondprijzen 44
5.6 Grondmobiliteit 45 6. CONCLUSIES EN SLOTBESCHOUWING 47
LITERATUUR 49 BIJLAGEN 51 1. Beginwaarde erfpachtrechten voor de inkomstenbelasting in
guldens per hectare 52 2. Waarde van 40-jarige erfpachtrechten voor de vermogensbelasting
in guldens per hectare 53 3. Waarde 40-jarige erfpachtrechten voor het successierecht bij
duurzame voortzetting van de onderneming in guldens per
WOORD VOORAF
In opdracht van de Staatssecretaris van Financiën heeft LEI-DLO onderzoek verricht naar de uitvoerbaarheid van het voorstel van Domeinen inzake het einde van het 40-jarig erfpachtrecht van agrarische domeingronden. In dat voorstel wor-den 40-jarige erfpachters drie opties gebowor-den, te weten: pacht, uitgestelde pacht en koop. Het onderzoek laat zien hoe de continuïteitsperspectieven van 40-jarige erfpachtbedrijven in Flevoland zich ontwikkelen in geval van elk van de door Do-meinen geboden opties.
Ter begeleiding van het onderzoek is een commissie gevormd, bestaande uit: - H.J. Arends
- Mw. ing. C.A.M. Clazing (agendalid) - G.R.J. Diffens
- Mw. mr. H.M. Dorhout
- Mw. mr. M.H.A.B. Hoezen (secr.) - Ing. D. Kasper
- Mw. ir. M.J.G. Kroonen - J. Kuijper
- Drs. W. Smale
- Ir. B. M. van Staveren (voorz.) - Ir. M.J.G. Timmer
Accountants- en Belastingadviesbureau Flevoland;
Ministerie van LNV (Dir. Landbouw); Ministerie van Verkeer en Waterstaat Ministerie van Financiën (Dir. Directe Belastingen);
Regionale Directie Domeinen IJsselmeerpolders;
Rabobank Flevoland (Dronten); Landbouwschap;
Land- en Tuinbouw Organisatie in Flevo-land (FLTO);
Ministerie van Financiën (Dir. Domeinen); Regionale Directie Domeinen
IJsselmeerpolders;
Ministerie van LNV (Dir. Noordwest); De commissie heeft LEI-DLO gedurende het onderzoek onder meer nader geïnformeerd over de fiscale implicaties van elke optie en over de meest gangbare financieringsbeoordeling door banken in Flevoland. Daarnaast heeft de commissie als klankbord opgetreden voor de onderzoekers.
Het onderzoek is uitgevoerd door drs. J.P.P.J. Weiten, drs. G.S. Venema (bei-den van de Sectie Prijzen, Prognoses, Rentabiliteit en Financiering van de afdeling Landbouw) en drs. J. Luijt (Sectie Bosbouw, Recreatie en Natuurbeheer van de af-deling Structuuronderzoek). Bij de berekeningen wordt gebruik gemaakt van het door LEI-DLO ontwikkelde Financieel-Economisch Simulatie (FES-)model, waarbij ten behoeve van dit onderzoek de fiscale module is uitgebreid. Het FES-model maakt gebruik van gegevens van het Bedrijven-lnformatienet van LEI-DLO.
directeur.
SAMENVATTING
In opdracht van de Staatssecretaris van Financiën de dato 14 augustus 1995 heeft het Landbouw-Economisch Instituut (LEI-DLO) onderzoek verricht naar de uitvoerbaarheid van het voorstel van Domeinen inzake het einde van het 40-jarig erfpachtrecht van agrarische domeingronden. Het voorstel van Domeinen biedt de 40-jarige erfpachters drie opties, te weten:
a. de "pachtoptie". Erfpachters die op 1 januari 1997 erfpachter van de Staat/Domeinen zijn, dan wel opvolger zijn in de rechte lijn als bedoeld in artikel 49 van de Pachtwet, kunnen t o t uiterlijk 10 jaar voor de afloop van het 40-jarig erfpachtrecht dit recht voor de cultuurgrond omzetten in een (reguliere) pachtovereenkomst op basis van de dan geldende pachtvoorwaarden. De blote eigendom van het erfperceel moet daarbij worden gekocht op basis van de dan geldende verkoopvoorwaarden (thans 80% van de vrije waarde);
b. de "uitgestelde pachtoptie". Deze optie is gelijk aan de "pachtoptie", met dien verstande dat de omzetting van het 40-jarig erfpachtrecht in een pachtovereenkomst t o t aan de afloop van dat erfpachtrecht mag plaats vinden;
c. de "koopoptie". Erfpachters kunnen de blote eigendom van het gehele bedrijf kopen tegen de waarde in verpachte staat (thans 60% van de vrije waarde voor de cultuurgrond en 80% van de vrije waarde voor het erf-perceel), waarbij de prijs gedurende de laatste 10 jaar van het 40-jarig erfpachtrecht evenredig oploopt t o t 100% van de vrije waarde bij het einde van het erfpachtrecht.
Onderzocht is hoe, vanuit bedrijfs-economisch en fiscaal-economisch oog-p u n t bezien, de financieringsruimte evenals de daarmee verband houdende continuïteitsperspectieven in familieverband van 40-jarige erfpachtbedrijven in Flevoland zich ontwikkelen bij elk van de door Domeinen geboden opties. Daartoe zijn de berekeningen eerst uitgevoerd voor de situatie waarbij lenging van het erfpachtcontract tegen vergelijkbare voorwaarden w o r d t ver-ondersteld. Weliswaar is dat geen optie voor de Staatssecretaris, maar de uit-komsten van de "pachtoptie", de "uitgestelde pachtoptie" evenals de "koop-optie", kunnen beter worden beoordeeld wanneer deze tegen de uitgangssitu-atie worden afgezet. Vervolgens werden de berekeningen uitgevoerd voor elk van de drie opties en is er nagegaan of, en in hoeverre betere opbrengstprijzen van landbouwprodukten en hogere grondprijzen invloed hebben op de uit-komsten. Tenslotte zijn de meest waarschijnlijke gevolgen van de opties van Domeinen voor de grondmobiliteit in Flevoland in kaart gebracht.
Voor het berekenen van de financieringsruimte en de continuïteitsper-spectieven per bedrijf en per optie werd gebruik gemaakt van het door
LEI-DLOontwikkelde "Financieel-EconomischSimulatiemodel" (het FES-model). Dit model simuleert per bedrijf voor elk jaar van de simulatieperiode de gebeurte-nissen die zich kunnen voordoen en geeft na elk jaar een update van de financieel-economische situatie van een bedrijf aan de hand van een aantal financieel-economische grootheden, zoals ouderdom van het produktie-appa-raat (moderniteit), solvabiliteit, enzovoort. Onderdeel van het model is een verzameling rekenregels ter bepaling van enerzijds de door een bedrijf te f i -nancieren bedragen en anderzijds de beschikbaar zijnde en komende midde-len. Op grond van de confrontatie van deze twee grootheden kunnen de financiële mogelijkheden en de daarmee verband houdende continuïteitsper-spectieven van een bedrijf worden getypeerd (redelijk t o t goed, matig of on-voldoende). Het model zet ook met behulp van een aantal rekenregels de be-drijfseconomische balans om in een fiscale balans. Daartoe zijn allerlei relevan-te fiscale regels, tarieven en schijven opgenomen. Aangezien de omzetting van 40-jarige erfpacht in pacht of eigendom gepaard kan gaan met aanzienlijke fiscale gevolgen, werd de fiscale module van het model ten behoeve van d i t onderzoek uitgebreid. Deze fiscale gevolgen bleken afhankelijk van de wijze waarop het erfpachtrecht eertijds werd verkregen. Vandaar dat in de analyse onderscheid is gemaakt in ondernemers die het 40-jarige erfpachtrecht "om niet" hebben verworven, die daartoe op "het oude land" de grond beneden de waarde in het vrije verkeer aan het Bureau Beheer Landbouwgronden heb-ben verkocht ("de insteek") en die het recht hebheb-ben aangekocht.
De benodigde gegevens zijn ontleend aan de 33 in het Bedrijven-lnfor-matienet van LEI-DLO voorkomende erfpachtbedrijven in Flevoland. Om uit-spraken te kunnen doen over de ontwikkeling van alle 499 40-jarige erfpacht-bedrijven in Flevoland werden de uitkomsten vermenigvuldigd met zogenaam-de wegingsfactoren. Een wegingsfactor geeft weer hoeveel bedrijven een 40-jarig erfpachtbedrijf uit het Bedrijven-lnformatienet van LEI-DLO vertegen-woordigt. De feitelijke looptijd van de 40-jarige erfpachtrechten is gemiddeld 20 jaar. Aangezien het ondoenlijk is om voorspellingen over zo'n lange periode te maken, w o r d t bij de berekeningen als fictie aangenomen dat de 40-jarige erfpachtrechten gedurende het boekjaar 1994/95 nog een looptijd van 10 jaar hebben en aflopen in het boekjaar 2004/05.
Uit het onderzoek is gebleken dat in de uitgangssituatie, de situatie waarbij van verlenging van het 40-jarige erfpachtrecht tegen vergelijkbare voorwaarden wordt uitgegaan, 74% van de 40-jarige erfpachtbedrijven in Fle-voland na 10 jaar nog een redelijk t o t goed financieel perspectief, 9% een ma-tig (enigszins verouderd produktie-apparaat) en 17% een onvoldoende finan-cieel perspectief heeft. Tot de laatste categorie behoren vooral bedrijven met een "om niet" verkregen erfpachtrecht (onder andere de fruitbedrijven en de kleinere akkerbouwbedrijven).
De "pachtoptie", de optie waarbij ondernemers die op 1 januari 1997 een jarig erfpachtrecht bezitten, t o t uiterlijk 10 jaar voor de ommekomst het 40-jarige erfpachtrecht in pacht om kunnen zetten, leidt t o t een sterke achteruit-gang van de continuïteitsperspectieven bij veel van de bedrijven. Ruim 60% heeft dan een onvoldoende of matig financieel perspectief. Dat is meer dan
een verdubbeling ten opzichte van de situatie bij verlenging van het 40-jarige erfpachtrecht.
Indien echter de omzetting in reguliere pacht t o t aan het jaar van de ommekomst van het 40-jarige erfpachtrecht kan plaatsvinden (uitgestelde pachtoptie), blijven de kansen op continuïteit vergelijkbaar met die in geval van verlenging van het erfpachtrecht. De belastingclaims zijn dan grotendeels verdwenen. Verder is weliswaar de onderpandswaarde van het 40-jarige erf-pachtrecht bij omzetting in pacht verloren gegaan, maar daar staat tegenover dat een eventuele opvolger geen 40-jarig erfpachtrecht behoeft over te nemen en te financieren.
Voor wat betreft de koopoptie bleek ongeveer een zesde van de 40-jari-ge erf pachtbedrijven in staat het 40-jari40-jari-ge erfpachtrecht uiterlijk 10 jaar voor de ommekomst tegen 60% van de waarde in het vrije verkeer in eigendom om te zetten. Dit percentage verdubbelt gedurende de laatste 10 jaar van het 40-jarige erfpachtcontract t o t uiteindelijk een derde van de bedrijven. De onder-nemers die later dan 10 jaar voor de ommekomst kopen, betalen dan wel een hogere prijs voor zowel de grond als het erfperceel (oplopend t o t 100% van de waarde in het vrije verkeer). In geval van gemiddeld 20% hogere grondprij-zen daalt het aantal bedrijven dat het 40-jarige erfpachtrecht in eigendom kan omzetten van 35% t o t 25%. Een groter aantal bedrijven zal naar alle waar-schijnlijkheid in staat zijn een gedeelte van het 40-jarige erfpachtrecht aan te kopen. Domeinen stelt bedrijven daartoe in staat.
De mobiliteit van landbouwgrond zal door de voorstellen van Domeinen niet veel beïnvloed worden. Van cruciaal belang daarbij is dat de eis van Do-meinen, dat iemand op 1 januari 1997 40-jarige erfpachter moet zijn om voor de pachtoptie in aanmerking te komen, niet geldt voor de koopoptie. De mo-biliteit in Flevoland is ten opzichte van de rest van Nederland echter vrij laag. Landbouwgrond wordt voornamelijk aangekocht ter uitbreiding van het areaal van bestaande bedrijven. De gemiddelde verhandelde oppervlakte daarbij is 3 t o t 5 ha. Bij 40-jarige erfpachtrechten in Flevoland gaat het echter om het tienvoudige van deze oppervlakte. Indien Domeinen zou toestaan dat ook delen van 40-jarige erfpachtrechten aan naburige bedrijven verkocht kunnen worden, terwijl die naburige bedrijven in staat worden gesteld om de grond t o t 10 jaar voor de ommekomst van het 40-jarige erfpachtrecht tegen 60% van de waarde in het vrije verkeer in eigendom om te zetten, zou dat de mobiliteit in Flevoland naar alle waarschijnlijkheid aanmerkelijk ten goede komen. Aanbeveling: in verband met de continuïteitsperspectieven van 40-jarige erf-pachtbedrijven in Flevoland wordt de Staatssecretaris van Financiën in overwe-ging gegeven deze bedrijven de mogelijkheid te bieden de omzetting van het 40-jarige erfpachtcontract in pacht t o t aan de ommekomst van dat 40-jarige erfpachtrecht te realiseren.
Aanbeveling: teneinde de mogelijkheden t o t uitbreiding van het bedrijfsareaal van alle continueerbare bedrijven in Flevoland te bevorderen, wordt Domeinen in overweging gegeven toe te staan dat 40-jarige erfpachtrechten ook in on-derdelen aan derden kunnen worden verkocht.
1. INLEIDING
1.1 Aanleiding
De Staatssecretaris van Financiën is voornemens alle huidige 40-jarige erfpachtcontracten bij afloop niet te verlengen. Teneinde daar op termijn in-vulling aan te geven heeft Domeinen de Gewestelijke Raad voor Flevoland van het Landbouwschap een voorstel voorgelegd. Dit voorstel biedt huidige 40-jarige erfpachters drie keuzemogelijkheden, te weten:
a. erfpachters die op 1 januari 1997 erfpachter van de Staat/Domeinen zijn, dan wel opvolger zijn in de rechte lijn als bedoeld in artikel 49 van de Pachtwet, kunnen t o t uiterlijk 10 jaar voor de afloop van het erfrecht dit erfrecht voor de cultuurgrond omzetten in een (reguliere) pacht-overeenkomst op basis van de dan geldende pachtvoorwaarden, waarbij de blote eigendom van het erfperceel moet worden gekocht op basis van de dan geldende verkoopvoorwaarden (thans 80% van de vrije waarde); b. erfpachters kunnen de blote eigendom van het gehele bedrijf kopen tegen de waarde in verpachte staat (thans 60% van de vrije waarde voor de cultuurgrond en 80% van de vrije waarde voor het erfperceel), waarbij de prijs gedurende de laatste 10 jaar van het erf pachtrecht evenredig oploopt t o t 100% van de vrije waarde bij het einde van het erfpacht-recht;
c. indien erfpachters niet van de mogelijkheid t o t koop of omzetting in pacht gebruik hebben gemaakt (dan wel niet in de gelegenheid zijn ge-steld t o t omzetting in pacht), dan eindigt het erfpachtrecht na 40 jaar. Eventuele heruitgifte geschiedt dan overeenkomstig de eerder geciteer-de bepaling van geciteer-de Algemene voorwaargeciteer-den. Uitgangspunt daarbij zal zijn (her)uitgifte op basis van de marktconforme gebruiksvergoeding dan wel eigendomsverwerving op basis van de vrije waarde.
De georganiseerde landbouw in Flevoland bleek niet gelukkig met het voorstel. Men stelde onder meer dat er een belangrijke zekerheid (onderpand) verdwijnt wanneer het verhandelbare zakelijke erfpachtrecht w o r d t omgezet in een niet verhandelbaar persoonlijk pachtrecht. Hierdoor zou de krediet-waardigheid van het voormalige erfpachtbedrijf bij de banken worden aan-getast, waardoor de financiering van zowel de noodzakelijke 1) investeringen
1) Het gaat enerzijds om investeringen die moeten worden verricht onder invloed van het beleid van de overheid, ter vermindering van de belastende effecten van land- en tuinbouwbedrijven voor het milieu. Anderzijds betreft het investerin-gen die erop zijn gericht het bedrijf concurrerend te houden: vervangings- en uitbreidingsinvesteringen.
in bedrijfsuitrusting als een eventuele overdracht van het bedrijf in familiever-band minder goed mogelijk wordt. Tevens zouden er bij omzetting in reguliere pacht, afhankelijk van de wijze waarop het 40-jarig erfpachtrecht eertijds is verkregen, aanzienlijke fiscale claims van de belastingdienst mogen worden verwacht, wat de financieringsruimte en daarmee de continuïteitsperspectie-ven nog verder doet afnemen.
Ook bij aankoop van de grond tegen 60% van de waarde voorziet men een beperking van de financieringsruimte evenals van de vooruitzichten op continuïteit van de 40-jarige erf pachtbedrijven. Weliswaar wordt de zekerheid van het erfpachtrecht vervangen door de zekerheid (onderpand) van het ei-gendomsrecht, maar er zal doorgaans een aanzienlijke lening moeten worden afgesloten om die aankoop te financieren.
Dit alles is voor de Staatssecretaris van Financiën reden geweest om LEI-DLO (bij brief van 14 augustus 1995) opdracht te verlenen om vast te stellen welke gevolgen het voorstel van de Domeinen heeft voor de financieringsruim-te en de daarmee verband houdende perspectieven voor de bedrijfsconti-nuïteit van de huidige 40-jarige erfpachtbedrijven. Daarbij heeft de Staatsse-cretaris LEI-DLO gevraagd om ook een variant door te rekenen waarbij bij om-zetting in pacht de eis, dat die omom-zetting t o t uiterlijk 10 jaar voor de omme-komst van het 40-jarig erfpachtrecht dient plaats te vinden, komt te vervallen. Dit is een versoepeling van de pachtvariant. Het totaal aantal door te rekenen varianten komt hierdoor op drie, te weten: de pachtvariant, de koopvariant en de versoepelde of uitgestelde pachtvariant.
1.2 Probleemstelling
Hoe ontwikkelen zich de komende 10 jaar, vanuit bedrijfseconomisch en fiscaal-economisch oogpunt bezien, de financieringsruimte en de daarmee ver-band houdende continuïteitsperspectieven in familieverver-band van 40-jarige erf-pachtbedrijven in Flevoland in elk van de drie aangegeven opties? Hierbij moe-ten de volgende randvoorwaarden in acht worden genomen:
1. er mogen geen speculatiewinsten, althans voor de Staat ongewenste ver-mogenswinsten, aan de orde zijn; voor pachtrechten mag niet worden betaald;
2. verkoop aan de zittende erfpachter op basis van een percentage van marktconform getaxeerde prijzen, dat wil zeggen:
verkoop van het erfperceel tegen tenminste 80% van de getaxeerde vrije waarde;
verkoop van verpachte en in erfpacht uitgegeven cultuurgronden tegen (tenminste) 60% van de getaxeerde vrije waarde en dus geen verkoop tegen gekapitaliseerde pachtwaarde.
De probleemstelling leidt t o t de volgende deelvragen:
op welke wijze kan de investeringsruimte evenals de continuïteits-perspectieven van 40-jarige erfpachtbedrijven worden bepaald? welke bedragen moeten de komende 10 jaar door akkerbouw- en melkveebedrijven in Flevoland naar verwachting geïnvesteerd
wor-den in vervanging van het produktie-apparaat evenals in de vermin-dering van de belasting van het milieu?
in welke mate kunnen deze bedragen gefinancierd worden indien de 40-jarige erfpachter ervoor kiest om uiterlijk 10 jaar voor de om-mekomst van het 40-jarige erfpachtrecht de gronden om te zetten in reguliere pacht 1) (pachtoptie)?
in welke mate kunnen deze bedragen gefinancierd worden indien de 40-jarige erfpachter ervoor kiest om kort voor de ommekomst van het 40-jarige erfpachtrecht de gronden om te zetten in reguliere pacht (uitgestelde pachtoptie)?
in welke mate kunnen deze bedragen gefinancierd worden indien de erfpachter ervoor kiest om t o t uiterlijk 10 jaar voor de omme-komst van het 40-jarige erfpachtrecht de gronden aan te kopen te-gen 60% van de waarde in het vrije verkeer, dan wel gedurende de laatste 10 jaar van het contract, waarbij de prijs evenredig oploopt van 60 t o t 100% van de waarde in het vrije verkeer (koopoptie)?
1.3 Werkwijze
De berekeningen worden allereerst uitgevoerd voor de situatie waarbij verlenging van het erfpachtcontract tegen vergelijkbare voorwaarden w o r d t verondersteld. Weliswaar is dit geen optie voor de Domeinen, maar de uitkom-sten van de "pachtoptie", de "uitgestelde pachtoptie" evenals de "koopoptie", kunnen beter worden beoordeeld wanneer deze tegen de uitgangssituatie worden afgezet. Vervolgens worden de berekeningen uitgevoerd voor elk van de drie opties. Tenslotte worden extra berekeningen gemaakt teneinde te be-palen of en in hoeverre hogere opbrengstprijzen van landbouwprodukten en hogere grondprijzen invloed hebben op de uitkomsten (gevoeligheidsanalyse).
Voor het berekenen van de financieringsruimte en de continuïteitsper-spectieven per bedrijf en per optie zal gebruik gemaakt worden van het "Financieel-Economisch Simulatiemodel" (het FES-model). De fiscale module van dat model w o r d t ten behoeve van dit onderzoek uitgebreid.
Het startjaar voor de berekeningen is 1993/94 en het eindjaar 2004/05. Van elk 40-jarig erfpachtcontract wordt aangenomen dat het in 2004/05 af-loopt.
De benodigde gegevens worden ontleend aan in het Bedrijven-lnforma-tienet van LEI-DLO voorkomende 40-jarige erfpachtbedrijven in Flevoland. In de analyse w o r d t onderscheid gemaakt naar bedrijfstype en naar de wijze waarop het erfpachtrecht is verkregen.
1) De pachtprijs is 2% van de waarde van grond in het vrije verkeer, op zijn laatst te realiseren in 2001.
1.4 Leeswijzer
Hoofdstuk 2 geeft inzicht in de wijze waarop de continuïteitsperspec-tieven worden berekend (onder meer door een globale beschrijving van het rekenmodel en van het Bedrijven-lnformatienet). Daarnaast worden de be-langrijkste aannames en uitgangspunten voor de berekeningen van de conti-nuïteitsperspectieven van 40-jarige erfpachtbedrijven in Flevoland weergege-ven. In hoofdstuk 3 wordt de financieringsmodule van het continuïteitsmodel nader behandeld en in hoofdstuk 4 de voor dit onderzoek uitgebreide fiscale module. In hoofdstuk 5 worden de resultaten van de doorgerekende opties beschreven, terwijl in het laatste hoofdstuk conclusies worden getrokken en aanbevelingen worden gedaan.
2. METHODE VAN BEREKENEN VAN DE
CONTINUÏTEITSPERSPECTIEVEN VAN
40-JARIGE ERFPACHTBEDRIJVEN
2.1 Inleiding
Bij diverse partijen in en rond de agrarische sector bestaat regelmatig behoefte aan actuele informatie over de financiële overlevingsmogelijkheden van bedrijven in de diverse land- en tuinbouwsectoren. Om dergelijke vragen te kunnen beantwoorden heeft LEI-DLO een Financieel-Economisch Simulatie-model (FES-Simulatie-model) ontwikkeld (paragraaf 2.2). Hiermee kan inzicht worden verkregen in de verwachte financieel-economische ontwikkeling en het daar-mee samenhangende toekomstperspectief van elk willekeurig land- of tuin-bouwbedrijf. Tevens is het mogelijk om met behulp van veronderstellingen ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van bijvoorbeeld omgevingsfactoren 1) scenario's op te stellen en met het model door te rekenen.
Het FES-model maakt gebruik van gegevens uit het Bedrijven-lnformatie-net (paragraaf 2.3). Bij de berekeningen van de continuïteitsperspectieven van bedrijven met een 40-jarig erfpachtcontract in de provincie Flevoland is gebruik gemaakt van de gegevens over het boekjaar 1993/94. De bedrijfsopbrengsten en -kosten uit 1993/94 worden in paragraaf 2.4 op een genormaliseerd niveau gebracht. Het aanwezige bouwplan in 1993/94 wordt ook voor de periode 1993/94 t/m 2003/04 aangehouden. De aannames voor wat betreft de niet door het model berekende variabelen (invoer voor berekeningen) worden behan-deld in paragraaf 2.5, waarna vervolgens kort aandacht wordt besteed aan een aantal door het model bepaalde variabelen.
De berekeningen worden uitgevoerd met als uitgangspunt de werkelijke (bedrijfseconomische) balanssituatie van de (steekproef)bedrijven per 30 april 1994. De waardering van de activa op de balans geschiedt tegen vervangings-waarde. Ook de jaarlijkse afschrijving is hierop gebaseerd.
De feitelijke looptijd van de 40-jarige erfpachtrechten is gemiddeld 20 jaar. Aangezien het ondoenlijk is om voorspellingen over zo'n lange periode te maken, wordt bij de berekeningen als fictie aangenomen dat de 40-jarige erfpachtrechten gedurende het boekjaar 1994/95 nog een looptijd van 10 jaar hebben en aflopen in het boekjaar 2004/05. Voor wat betreft het uitgiftejaar is gerekend met het oorspronkelijke jaar van uitgifte omdat dat invloed heeft op de beginwaarde van het erfpachtrecht en het al dan niet mogen afschrijven op de waarde van de insteek.
1) Gedacht kan worden aan afzetprijzen, energieprijzen, rentepercentages, belas-tingpercentages, fiscale wetgeving, milieuwetgeving, enzovoort.
2.2 Het FES-model 1)
Het FES-model is een zogenaamd stochastisch micro-simulatiemodel. Dat wil zeggen dat het model voor alle Nederlandse land- en tuinbouwbedrijven afzonderlijk (op "micro"-niveau) de toekomstige financieel-economische ont-wikkeling nabootst ("simuleert").
Zoals bij elk model liggen ook aan het FES-model een aantal vooronder-stellingen ten grondslag. De belangrijkste is dat de ondernemers zich richten op het continueren van de bestaande onderneming. Er w o r d t geen rekening gehouden met bedrijfsverplaatsing, schaalvergroting of verandering van pro-duktierichting. Een andere belangrijke veronderstelling is dat ondernemers in geval van financiële moeilijkheden aanpassingsgedrag gaan vertonen, dat wil zeggen zoveel mogelijk verminderen van de uitgaven voor bedrijf en gezin en het uitstellen van investeringen. Naast het gedrag van de agrarische onderne-mers ten aanzien van onder andere aflossen en investeren, bevat het model veronderstellingen omtrent het gedrag van de banken ten aanzien van de voorwaarden waaronder vermogen wordt verschaft en het gedrag van de over-heid ten aanzien van de borgstelling en het milieu. Technisch-economische ont-wikkelingen kunnen worden ingebracht door middel van een koppeling met andere modellen.
Het model simuleert per bedrijf voor elk jaar van de simulatieperiode de gebeurtenissen die zich kunnen voordoen. Voor elk jaar is het mogelijk om an-dere aannames met betrekking t o t de ontwikkeling van de omgevingsfactoren in te brengen. De financieel-economische situatie van een bedrijf w o r d t in elk jaar van de simulatieperiode weergegeven aan de hand van een groot aantal financieel-economische grootheden. Het gaat onder meer om ontvangsten, uitgaven (bijvoorbeeld bedragen inkomsten-, vennootschaps- en vermogens-belasting), investeringen, terugbetaald en aangetrokken krediet, afgeloste le-ningen en aangetrokken nieuwe lele-ningen, behoefte aan borgstelling, liquidi-teitspositie, ouderdom van het produktie-apparaat (moderniteit), solvabiliteit, enzovoort. De uitkomsten per bedrijf zijn vertrouwelijk en worden dus niet ge-publiceerd. Om uitspraken te kunnen doen over de ontwikkeling van de gehe-le bedrijfstak worden deze uitkomsten met behulp van zogenaamde wegings-factoren 2) vertaald naar uitkomsten op bedrijfstak- of regioniveau. Deze uit-komsten vormen de uitvoer van het FES-model. Het kan hierbij gaan om bij-voorbeeld gemiddelden of totalen. Verder is het mogelijk de spreiding van be-drijven ten aanzien van bepaalde grootheden weer te geven, evenals de
ver-1 ) Deze paragraaf is gebaseerd op een binnenkort te verschijnen brochure over het FES-model (Kooiman en Mulder, 1996). Zie voor een uitvoerige beschrijving van het FES-model en voor een verantwoording van de betrouwbaarheid van het model: Mulder (1991) en Mulder (1994).
2) Elk bedrijf in het Bedrijven-lnformatienet vertegenwoordigt een bepaald aantal bedrijven. Dit aantal wordt weergegeven in een wegingsfactor. Met behulp van deze wegingsfactoren is het mogelijk om uitkomsten per bedrijf te vertalen naar uitkomsten op bedrijfstak- of regioniveau.
schillen tussen bijvoorbeeld bedrijven met goede en met slechte continuïteits-perspectieven.
2.3 Het Bedrijven-lnformatienet
De gegevens van de bedrijven uit het Bedrijven-lnformatienet vormen de basis voor de simulatie. In dit Informatienet zijn van ongeveer 1.500 land- en tuinbouwbedrijven een groot aantal financieel-economische en technische gegevens opgenomen. De financieel-economische gegevens zijn afkomstig uit de bedrijfseconomische jaarrekening, waarbij de waardebepaling van de activa is gebaseerd op vervangingswaarde. Het Bedrijven-lnformatienet vertegen-woordigt twee derde van het totale aantal agrarische bedrijven in Nederland en ongeveer 85% van de totale agrarische produktie. De kleinere en zeer ge-mengde bedrijven blijven buiten beschouwing.
Gedrag ondernemers Houding banken
Bedrijven-lnformatienet van LEI-DLO / financieel-FES-model / / 1 economische / / / -*/ ontwikkeling per , / bedrijf per f ' toekomstig jaar I I I Overheidsbeleid -fiscaal - milieu - borgstelling Afzetprijzen Kostprijzen vertaling naar gevolgen bedrijfstak
Toepassingen: - effecten prijsontwikkeling op % afvallers; - effecten fiscale lastenverlichting op % afvallers; - behoefte aan borgstelling op bedrijfstakniveau; - kenmerken van "blijvers" en "wijkers"; - financierbaarheid milieu-investeringen;
- gevolgen verandering fiscaal beleid op belastingontvangsten.
Van de land- en tuinbouwbedrijven in het Informatienet is onder meer bekend wat de huidige positie is met betrekking t o t de produktierichting, de bedrijfsgrootte, de financiële positie enzovoort. Deze huidige positie en de aannamesten aanzien van de ontwikkeling van de omgevingsfactoren vormen de invoer van het FES-model. Het model berekent vervolgens voor elk jaar van de simulatieperiode de financieel-economische situatie van een bedrijf.
In tabel 2.1 zijn de steekproefbedrijven naar bedrijfstype ingedeeld. Te-vens is onderscheid gemaakt naar de wijze waarop het 40-jarig erfpachtrecht is verkregen. Van de 499 40-jarige erfpachtcontracten van de Directie Domei-nen in de IJsselmeerpolders, heeft LEI-DLO er 26 in de boekhouding (5,2%). Daarnaast heeft LEI-DLO ook het enige contract van de Directie Domeinen in regio Zuid in de steekproef. Dit bedrijf zal samen met de zes altijd-durende erfpachtbedrijven in de steekproef kunstmatig worden meegewogen. Wat areaal betreft, omvat de steekproef zonder de kunstmatige uitbreiding 1.025 ha in de IJsselmeerpolders (= 6,1%) en alle 78 ha in regio Zuid. Met deze uit-breiding beslaan de steekproefbedrijven een oppervlakte van 1.312 ha. Tabel 2.2 geeft een overzicht naar regio.
Het aantal steekproefbedrijven is groot genoeg om een betrouwbaar beeld te krijgen van de te verwachten ontwikkelingen. Wat betreft het weer-geven van spreidingscijfers dienen de uitkomsten beperkt te blijven t o t cijfers van akkerbouwbedrijven en van de totale groep. Wel kunnen cijfers over bij-voorbeeld de gemiddelde netto-kasstroom (dat wil zeggen de kasstroom minus rente- en aflossingsverplichtingen) van de groep insteekbedrijven ten opzichte van het gemiddelde van alle bedrijven worden gegeven. Dergelijke cijfers kun-nen ook voor de te onderscheiden regio's (met uitzondering van de Wieringer-meer) worden gepresenteerd.
Tabel 2.1 Aantal 40-jarige erfpachtbedrijven in het Bedrijven-lnformatienet naar type
Bedrijfstype
Bedrijven met 40-jarige erfpacht A k k e r b o u w b e d r i j v e n Fruitteeltbedrijven Melkveebedrijven Gew./veeteeltcomb. Glasbloemenbedrijven Totaal
Bedrijven met altijd durende erfpacht A k k e r b o u w b e d r i j v e n Fruitteeltbedrijven Totaal Totaal 18 2 5 1 1 27 4 2 6 (w.v. insteek) (7) (0) (2) (0) (0) (9) (0) (0) (0) 1e eigenaar 12 1 2 0 0 15 2 1 3 Opvolger 0 1 2 1 0 4 1 1 2 Gekocht 6 0 1 0 1 8 1 0 1 Bron: Bedrijven-lnformatienet.
Tabel 2.2 Aantal40-jarige erfpachtbedrijven (inclusief oppervlakte) in de steekproef in relatie tot het werkelijk aantal naar regio a)
Regio Wieringermeer Noordoostpolder Oostelijk Flevoland Zuidelijk Flevoland Totaal polders populatie 16 166 204 113 499 Aantal steekproef 3 12 11 8 34 in % 18,8 7,2 5,4 7,1 6,8 populati 544 3.599 8.010 4.560 16.713 Oppervlakte e steekproef 105 295 502 410 1.312 in % 19,3 8,2 6,3 9,0 7,9
a) Een geselecteerd steekproefbedrijf heeft twee contracten van de Domeinen. Hierdoor ont-staat het verschil tussen de aantallen in de tabellen 2.1 en 2.2.
2.4 Genormaliseerde kosten en opbrengsten
Bij de bepaling van de hoogte van de bedrijfskosten- en opbrengsten in het basisjaar (een "aangepast 1993/94") en toekomstige jaren w o r d t gebruik gemaakt van "normalisatie". Normalisatie is het bepalen van de langjarige trends in prijzen en hoeveelheden van de afzonderlijke produkten en van de ingezette productiemiddelen. De ontwikkelingen worden op deze manier op-geschoond voor incidentele en conjuncturele schommelingen. De bedrijfsuit-komsten worden op deze wijze niet beïnvloed door een toevallig goed of slecht 1993/94. Bij normalisatie worden de basisgegevens per bedrijf gedeeld door het gemiddelde van alle bedrijven (van een bepaald type, waarbij reke-ning met de regio kan worden gehouden) en vervolgens vermenigvuldigd met de normale gegevens van alle bedrijven (per type en eventueel regio). Op deze manier worden de resultaten van 1993/94 genormaliseerd zonder de verschil-len (bijvoorbeeld in managementkwaliteit) tussen de bedrijven weg te poetsen (figuur 2.2).
Bij de toepassing van de normalisatie voor de akkerbouwbedrijven is uit-gegaan van de op LEI-DLO beschikbare informatie voor de bedrijven in het Centraal kleigebied. Onder genormaliseerde omstandigheden werd op de ak-kerbouwbedrijven in het Centraal kleigebied in 1993/94 91 % van de totale be-taalde en ingerekende kosten gedekt door de gerealiseerde
bedrijfsopbreng-Normale kosten gewasbeschermingsmiddelen per hectare: ƒ 640,-Gemiddelde gewasbeschermingsmiddelenkosten per hectare in 1993: ƒ 672,-Kosten gewasbeschermingsmiddelen bedrijf 1 per hectare: ƒ 590,-Kosten gewasbeschermingsmiddelen bedrijf 2 per hectare: ƒ
730,-Genormaliseerde kosten bedrijf 1 : ƒ 590 / ƒ 672 * ƒ 640 = ƒ 562,-Genormaliseerde kosten bedrijf 2: ƒ 730 / ƒ 672 * ƒ 640 = ƒ
sten (tabel 2.3). De akkerbouw is een grondgebonden sector, waarin veel eigen vermogen vastgelegd is. Hierdoor zit er veel ingerekende rente in de bedrijfs-kosten. Ook wordt het ingerekende loon van de ingezette eigen arbeid in de bedrijfskosten meegenomen.
Tabel 2.3 De geraamde ontwikkeling van de genormaliseerde opbrengsten en kosten per bedrijfstype in het basisjaar ('aangepast 1993/94") en de periode 1994/95 t/m 2004/05
Situatie in Periode
basisjaar 1994/95-2004/05
Akkerbouw (centraal kleigebied): - opbrengsten per ƒ 100,-kosten - ruilvoetontwikkeling per jaar - produktiviteitsontwikkeling per jaar
Gespecialiseerde melkveehouderij (nationaal): - opbrengsten per ƒ 100,- kosten
- ruilvoetontwikkeling per jaar - produktiviteitsontwikkeling per jaar
Fruitteelt (nationaal) a): - opbrengsten per ƒ 100,- kosten - ruilvoetontwikkeling per jaar - produktiviteitsontwikkeling per jaar
91 83 85 -1,5 1,0 -1,5 1,0 -3,5 2,0 a) Informatie IKC-landbouw.
De toekomstige verandering in het bedrijfsresultaat van het ene op het andere jaar in de periode 1994/95 - 2004/05 wordt veroorzaakt door wijzigin-gen in de prijsverhoudinwijzigin-gen en in de volumeverhoudinwijzigin-gen. Deze wijziginwijzigin-gen kunnen worden gekwantificeerd en worden weergegeven in een procentuele ontwikkeling. Op basis van vergelijking van de prijzen tussen twee jaren wordt de prijsontwikkeling van de produkten (bij gelijke kwaliteit) en van de produk-tiemiddelen (inclusief eigen arbeid) berekend. Samen vormen ze de ruilvoet-ontwikkeling, ofwel het quotiënt van de prijsontwikkeling van de produkten en de prijsontwikkeling van de produktiemiddelen. De akkerbouwbedrijven in het Centraal kleigebied zullen naar verwachting te maken krijgen met een jaarlijkse ruilvoetverslechtering van 1,5% (Jager, 1995). Vergelijking van de hoeveelheden gebruikte produktiemiddelen en de hoeveelheden geproduceer-de produkten geeft geproduceer-de bruto-produktiviteit op het bedrijf weer en w o r d t bij-voorbeeld beïnvloed door kwalitatief betere produktiemiddelen, het weer en operationele beslissingen op het bedrijf. De akkerbouwbedrijven in het Cen-traal kleigebied zullen naar verwachting te maken krijgen met een jaarlijkse produktiviteitsverbetering van 1 % . (Jager, 1995 en Venema et al., 1995). De ontwikkeling van de prijzen van de produktiemiddelen en de bruto-produktivi-teit geven samen de ontwikkeling van de produktiekosten weer en bepalen de
ontwikkeling in de opbrengsten/kosten-verhouding (1,5 ruilvoetverslechtering en 1 % stijging van de bruto-produktiviteit leidt t o t 0,5% daling van de op-brengsten/kosten-verhouding): dit is dus het percentage waarmee de bedrijfs-opbrengsten per ƒ 100,- kosten verandert ten opzichte van het voorgaande jaar.
Ook voor de gespecialiseerde melkveehouderij is op basis van LEI-DLO-be-rekeningen (op nationaal niveau) een genormaliseerd beeld van de bedrijfsop-brengsten- en kosten voor 1993/94 gemaakt. Doordat in de melkveehouderij veel gebruik w o r d t gemaakt van eigen gezinsarbeid en eigen vermogen zijn de ingerekende kosten hoog, en daardoor is de opbrengsten/kosten-verhou-ding laag. De ingerekende kosten leiden niet t o t uitgaven en vormen dus in feite inkomen voor het agrarische gezin. Bij een zelfde inkomen is de opbrengsten/kosten-verhouding in de melkveehouderij dan ook lager dan in de akkerbouw of intensieve veehouderij. De genormaliseerde opbreng-sten/kosten-verhouding voor de fruitteelt en de verwachte ruilvoet- en produk-tiviteitsverandering is gebaseerd op informatie van het IKC-landbouw.
2.5 Niet door het model bepaalde variabelen
In dit onderzoek is een aantal veronderstellingen gemaakt ten aanzien van de waarde van enkele in het FES-model toegepaste variabelen die niet door het rekenmodel zelf worden bepaald. Deze variabelen dienen als invoer voor de berekeningen in het model (tabel 2.4). Een belangrijke variabele is de reële rente, ofwel de nominale rente verminderd met de inflatie.
De fiscale wetgeving voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting is voor het basisjaar (een genormaliseerd 1993/94) gebaseerd op die uit 1994. Voor de vermogensbelasting en de successiewet is dit 1995. In de volgende jaren van de schattingsperiode (t/m 2004/05) worden de waarden in de fiscale wetgeving, zoals die is toegepast in het basisjaar, jaarlijks met het
inflatieper-Tabel 2.4 Uitgangspunten ten aanzien van een aantal variabelen die als invoer voor de bere-keningen in het FES-model dienen b)
Exogenen
Reële rente in (%) - kort vreemd vermogen - lang vreemd vermogen Inflatie (%)
Bruto-loonkosten/uur (gld.)
Minimaal benodigde solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen) (%) Aflossingstermijn langlopende leningen (jaar)
a) Verhoogd met het jaarlijkse inflatiepercentage; b) Overige uitgangspunten in het FES-model, zie Mulder 1994 en hoofdstuk 3.
Situatie in basisjaar 6 5 2 35,66 30 15 Periode 1994/95-2004/05 6 5 2 a) 30 15
centage verhoogd. Voor de inkomstenbelasting zijn veranderingen in de wet-geving, zoals die in Baltussen et al., 1995 zijn beschreven, meegenomen in het FES-model.
2.6 Door het model bepaalde variabelen
Een aantal belangrijke door het FES-model berekende variabelen zijn de bedrijfsinvesteringen, de gezinsbestedingen en de inkomsten uit sociale uitke-ringen. De bedrijfsinvesteringen worden in het FES-model afhankelijk gesteld van de financierbaarheid. Hierbij wordt verondersteld dat de ondernemer eerst de omzetting van het erfpachtrecht wil financieren. Vervolgens worden de benodigde vervangingsinvesteringen verricht. Indien er vervolgens nog finan-cieringsruimte beschikbaar is, w o r d t geïnvesteerd in milieu.
De gezinsbestedingen in de periode 1994/95 - 2004/05 zijn gebaseerd op de hoogte in 1993/94. Er wordt daarbij rekening gehouden met de ontwikke-ling van de inflatie. In geval van financieringsproblemen worden de gezinsbe-stedingen naar beneden aangepast.
De hoogte van het verdiende inkomen van buiten het bedrijf is eveneens gebaseerd op het bedrag uit 1993/94, waarbij rekening w o r d t gehouden met de inflatie. De ontwikkeling van het onderdeel uitkeringen van (sociale) verze-keringen is mede afhankelijk gesteld van eventuele liquiditeitsproblemen.
3. FINANCIERINGSMODULE VAN HET
FES-MODEL 1)
3.1 Opbouw
Het Financieel-Economisch Simulatiemodel (Mulder, 1994) is ontwikkeld om uitspraken te kunnen doen over de continuïteitsperspectieven van de land-en tuinbouwbedrijvland-en. Om deze redland-en is het model opgebouwd uit eland-en verza-meling rekenregels ter bepaling van enerzijds de door een bedrijf te financie-ren bedragen en anderzijds van de beschikbaar zijnde en komende middelen. Op grond van de confrontatie van deze twee grootheden kunnen de financiële mogelijkheden van een bedrijf worden getypeerd (figuur 3.1).
Te financieren bedragen
Financiële typering
Beschikbare middelen
Figuur 3.1 De blokken van het rekenmodel
De drie mogelijke typeringen die in dit onderzoek gehanteerd worden zijn: redelijk t o t goed, matig en slecht. De financiële mogelijkheden van een bedrijf worden als "redelijk t o t goed" getypeerd indien de verhouding be-drijfseconomische boekwaarde van de machines, werktuigen en installaties en de nieuwwaarde niet beneden 20% komt. Is dit wel het geval, dan is het be-drijf verouderd en wordt het als "matig" getypeerd. De bedrijven met redelijk t o t goede evenals matige financiële perspectieven kunnen alle kortlopende verplichtingen volledig nakomen. De financiële mogelijkheden van een bedrijf worden als "slecht" beschouwd wanneer de kortlopende verplichtingen, on-danks een eventuele bijstandsuitkering of -lening, niet volledig meer kunnen worden nagekomen.
3.2 Te financieren bedragen
Bij land- en tuinbouwbedrijven doet het financieringsvraagstuk zich voor bij investeringen (in dit onderzoek inclusief de omzetting van erfpacht in
ei-1) Zie, voor een uitgebreidere beschrijving van dit hoofdstuk. Mulder en Venema, 1993.
gendom of pacht), bedrijfsovername en stichting van bedrijven. Van stichtin-gen van bedrijven en van bedrijfsovernames is in dit onderzoek geabstraheerd. Het modelleren van het investeringsgedrag is niet eenvoudig. Er zijn di-verse factoren in het spel bij de beslissing van een ondernemer om al of niet te investeren. Aangezien LEI-DLO vooralsnog niet beschikt over een betrouw-baar kwantitatief geschat model voor het investeringsgedrag wordt in het FES-model gewerkt met aan de bedrijven opgelegde investeringen, zogenaamde "normatieve investeringen". De investeringen in dit onderzoek worden daar-toe onderscheiden in drie groepen, te weten: de omzetting van erfpacht in pacht of eigendom, de vervangingsinvesteringen en de milieu-investeringen. In de praktijk zal deze volgorde niet altijd kunnen worden gevolgd omdat een deel van de milieu-investeringen een verplicht karakter draagt. Eveneens zal in de praktijk een deel van de bedrijven in het kader van bedrijfsontwikkeling de bedrijfsomvang aanpassen. Ook zal een eventuele bedrijfsovername in fami-lieverband op bedrijven met oudere ondernemers van negatieve invloed zijn op de financieringsruimte voor de drie investeringsclaims die in dit onderzoek zijn meegenomen. Bij een overname nemen de uittreders een deel van het vermogen mee uit het bedrijf, wat door de jonge opvolger veelal met vreemd vermogen gefinancierd moet worden. Tenslotte is bij de berekening de moge-lijke invloed die de omzetting van 40-jarige erfpacht in pacht of eigendom heeft op het melkquotum niet meegenomen.
Omzetting van 40-jarige erfpacht in pacht of eigendom
Speciaal voor dit onderzoek is de omzetting van 40-jarige erfpacht in pacht of eigendom als een van de te financieren bedragen aan het model toe-gevoegd. Bij de omzetting van erfpacht in pacht gaat het om de eventuele fis-cale claim die met die overgang samen kan hangen (zie hoofdstuk 4). Bij de omzetting van erfpacht naar eigendom bestaan de te financieren bedragen uit de koopprijs van de blote eigendom, de overdrachtsbelasting en de notariskos-ten.
Vervangingsinvesteringen
De vervangingsinvesteringen worden bepaald door te veronderstellen dat a) de ondernemer de moderniteit van de activa in het bedrijf op peil wil hou-den en b) dat het gewenste moderniteitspeil gelijk is aan de moderniteit van een bedrijf dat een evenwichtige leeftijdsopbouw van het produktie-apparaat heeft. Deze veronderstelling zou tot een overschatting van de investeringsom-vang kunnen leiden, aangezien op sommige bedrijven de moderniteit niet op peil wordt gehouden. In het model wordt hiervoor gecorrigeerd door middel van de aanname dat de vervangingsinvesteringen alleen voor dat bedrag plaatsvinden waarvoor de beschikbare middelen toereikend zijn.
Milieu-investeringen
De milieu-investeringen worden bepaald door uit te gaan van de eisen die in de nabije toekomst aan de bedrijfsvoering worden gesteld. Dit onder-deel is gebaseerd op informatie uit de literatuur (onder andere Poppe et al., 1995 en LEI-DLO, 1995). De extra kosten die de milieu-investeringen met zich meebrengen, zijn in dit onderzoek direct meegenomen in de kasstroom en ver-lagen de financieringsruimte van de betrokken bedrijven.
3.3 Beschikbare middelen
3.3.1 Opbouw
Het modelblok "beschikbare middelen" (figuur 3.2) bestaat uit drie on-derdelen, te weten de bepaling van de omvang van de vrije liquiditeiten, van het aan te trekken vreemd vermogen en van de eigen middelen van de onder-nemer. Dit laatste speelt een rol bij een eventuele bedrijfsovername. In dit on-derzoek is dit niet meegenomen.
Vrije liquiditeiten Vreemd vermogen -familie - bancair Beschikbare middelen Eigen middelen nieuwe onderne-mer
Figuur3.2 Het modelonderdeel "beschikbare middelen"
3.3.2 Bepaling van de vrije liquiditeiten
De vrije liquiditeiten zijn gedefinieerd als het netto-werkkapitaal minus een bedrag dat nodig is voor de liquiditeit op korte termijn (figuur 3.3). Het netto-werkkapitaal wordt gedefinieerd als het verschil tussen de vlottende activa en de vlottende passiva. Een positief netto-werkkapitaal betekent dat het bedrijf over vlottende activa beschikt zonder dat daar kortlopende ver-plichtingen tegenover staan. Deze activa zouden dus vanuit financieringsoog-punt kunnen worden omgezet in vaste activa. Uit operationeel oogfinancieringsoog-punt moet een bedrijf echter een zeker bedrag aan vlottende activa als reserve aanhou-den. Het voor de liquiditeit op korte termijn benodigde bedrag is in het model gebaseerd op de mate waarin de betaalde kosten in een jaar vooruitlopen op de ontvangsten en de mate waarin de voorraad materialen en veldinventaris permanent aanwezig zijn.
3.3.3 Vraag naar bancair vreemd vermogen
Een uitgangspunt van het model is dat weliswaar w o r d t gerekend met het reeds beschikbare vreemd vermogen uit familiekring, maar dat nieuw vreemd vermogen ten behoeve van investeringen of de overgang van eigen-domsvorm altijd van de bank afkomstig is (of in ieder geval onder vergelijkbare condities wordt verstrekt). Een andere veronderstelling is dat de te financieren bedragen altijd zoveel mogelijk gefinancierd worden met eigen middelen. De vraag naar bancair vreemd vermogen is dus bij een financieringsbehoefte als gevolg van investeringen of de overgang van eigendomsvorm afhankelijk van die financieringsbehoefte en van de hoogte van de vrije liquiditeiten.
3.4 Aanbod van bancair vreemd vermogen
3.4.1 Opbouw
Er zijn diverse factoren die het aanbod van vreemd vermogen bepalen. In dit onderzoek beperken we ons t o t de factoren terugbetalingscapaciteit ofwel leencapaciteit, solvabiliteit en zekerheden ofwel onderpandswaarde, van de bedrijven en de door de bank te verkrijgen borgstellingen.
3.4.2 Leencapaciteit
Onder leencapaciteit w o r d t verstaan het bedrag aan vermogen dat een bedrijf kan lenen op grond van zijn terugbetalingscapaciteit. De terugbeta-lingscapaciteit voor nieuw vreemd vermogen w o r d t weergegeven met de grootheid netto-kasstroom. De netto-kasstroom is gedefinieerd als het verschil tussen de jaarlijkse kasstroom en de financieringslasten op de bestaande lang-lopende schulden en de rente over het eventuele vreemd vermogen benodigd voor noodzakelijke liquiditeiten en de rente over eventuele familieleningen. Onder kasstroom wordt verstaan het saldo van de met de operationele activi-teiten van het bedrijf en gezin in een jaar samenhangende ontvangsten en uitgaven. In figuur 3.4 is de boekhoudkundige berekening van de kasstroom weergegeven. Wanneer deze grootheid negatief is, is de leencapaciteit nul. Is de netto-kasstroom positief, dan is de leencapaciteit gelijk aan het quotiënt van deze grootheid en het te betalen rente- en aflossingsperunage (figuur 3.3). De hoogte van de rente is afhankelijk van de hoogte van de lening of hypo-theek. Bij de bepaling van de leencapaciteit w o r d t het rentepercentage met 20% verlaagd, zijnde het gemiddelde percentage dat de land- en tuinbouwbe-drijven aan belastingen over het totale gezinsinkomen betalen. De te betalen rente vormt immers een fiscale aftrekpost. Verder w o r d t verondersteld dat de aflossingen lineair plaatsvinden in 15 jaar (gebaseerd op de vuistregel dat de afschrijvingstermijn van onroerende goederen rond de 20 jaar liggen en die van roerende goederen rond de 10 jaar). Wanneer er sprake is van erfpacht-rechten als zekerheid, dan kan de aflossingstermijn nooit de resterende loop-tijd van het erfpachtrecht overschrijden.
Als netto-kasstroom > 0, Leencapaciteit = anders: Leencapaciteit = dan: Netto-kasstroom Rente-0 en aflossingsperunage
Figuur 3.3 Opbouw van het modelonderdeel "leencapaciteit"
Opbrengsten in jaar x Kosten in jaar x Netto-bedrijfsresultaat Gezinsinkomen Totaal gezinsinkomen Besparingen Kasstroom o.b.v. o.b.v. + +
-+
-+
Opbrengsten basisjaar en normalisatie
Kosten in basisjaar, normalisatie en mutatie in kosten als gevolg van investeringen en veranderin-gen bedrijfsvoering
Berekend loon ondernemer/gezin + (berekende rente - betaalde rente) + ontvangen rente - finan-cieringskosten + rentesubsidie
Inkomen buiten het bedrijf
Belastingen en premies volksverzekeringen
Normatieve gezinsbestedingen
Afschrijvingen duurzame produktiemiddelen, wo-ning en auto + afschrijvingen investeringen
Mutatie veldinventaris
Betaalde rente bedrijf + privé
Figuur 3.4 Opbouw van het modelonderdeel "kasstroom "
3.4.3 Solvabiliteit
De verschaffer van vreemd vermogen eist doorgaans (de Rabobank Flevo-land gaf aan dat dit voor hen niet doorslaggevend is) dat de solvabiliteit van een onderneming minimaal een bepaalde omvang heeft. Solvabiliteit is gedefi-nieerd als de verhouding tussen de omvang van het eigen vermogen van een onderneming en het balanstotaal. Door de solvabiliteitseis kan het te verkrij-gen bedrag aan extra vreemd vermoverkrij-gen beperkt worden. De minimale solvabi-liteitsnorm is voor alle steekproefbedrijven op 30% gesteld.
3.4.4 Onderpandswaarde
Onder onderpandswaarde (ook wel executiewaarde genoemd) w o r d t verstaan de verkoopwaarde van de op het bedrijf aanwezige activa in geval van gedwongen verkoop. Deze waarde wordt in de praktijk beïnvloed door vele factoren. In het model wordt de waarde gebaseerd op de bedrijfseconomi-sche balanswaarde per bedrijf (gebaseerd op vervangingswaarde) en correcties daarop aan de hand van regels uit de financieringspraktijk (figuur 3.5). Met betrekking t o t de onderpandswaarde van het erfpachtrecht wordt, op grond van het overleg met Rabobank Flevoland, een waarde aangehouden van ƒ 25.000,- per hectare, in de laatste 25 jaar aflopend met ƒ 1.000,- per jaar zo-dat bij ommekomst de onderpandswaarde nihil is.
80% van Boekwaarde van grond, investeringen in grond en woning
70% van Boekwaarde van gebouwen, glasopstanden, installaties en vervangings-, milieu- en uitbreidingsinvesteringen hierin
50% van Boekwaarde van boomkwekerijgewassen, bloemboilenkraam, veestapel, machines en werktuigen, auto en kleine dode inventaris en nieuwe investeringen hierin
ƒ 25.000,- per hectare grond in erfpacht, waarbij dit bedrag afloopt met ƒ 1.000,- per hectare per jaar, tot aan nihil bij ommekomst
Onderpandswaarde
Figuur 3.5 Opbouw van het modelonderdeel "onderpandswaarde "
3.4.5 Verstrekkingsbasis
Onder verstrekkingsbasis wordt verstaan het bedrag aan vreemd vermo-gen dat door een onderneming extra kan worden aangetrokken op grond van de onderpandswaarde, de omvang van het reeds aanwezige vreemd vermogen en het vertrouwen dat de bank heeft in de toekomstige terugbetalingscapaci-teit. De hoogte van de percentages zijn weergegeven in figuur 3.6.
Met betrekking t o t de verstrekkingsnorm voor gebouwen kan verder nog vermeld worden dat de Rabobank Flevoland deze naar 50% van de onder-pandswaarde verlaagt wanneer de grond waarop de gebouwen zich bevinden, gepacht wordt. Hier kan nog als opmerking aan worden toegevoegd dat door de bank bij het verstrekken van leningen op basis van zekerheidsstelling geen
Verstrekkingsbasis = 70% van onderpandswaarde van onroerende goederen
50% van onderpandswaarde van roerende goederen
Reeds aanwezig lang vreemd vermogen
Figuur 3.6 Opbouw van het modelonderdeel "verstrekking "
rekening w o r d t gehouden met eventuele latente belastingclaims, zoals die kunnen ontstaan bij de overgang van erfpacht naar eigendom.
3.4.6 Borgstelling
In het model wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van het verstrekken van borgstelling door het Borgstellingsfonds. Wanneer een bedrijf een beroep doet op vreemd vermogen, zal de bank eerst beoordelen of de leencapaciteit en de solvabiliteit voldoende zijn. Wanneer dat het geval is, wordt beoordeeld of de verstrekkingsbasis toereikend is. Wanneer dat niet het geval is, kan de bank een beroep doen op het Borgstellingsfonds. Rabobank Flevoland geeft daarbij aan dat een bedrijf met borgstelling moeilijker te f i -nancieren is dan een bedrijf met voldoende zekerheden (eigendom of erf-pacht). Met name bij de overgang van erfpacht naar pacht krijgen de bedrijven te maken met een waardedaling van de te bieden zekerheden.
Naar aanleiding van praktijkcijfers w o r d t in het model ervan uitgegaan dat het borgstellingsfonds pas wordt ingeschakeld wanneer het tekort aan zekerheden groter is dan ƒ 50.000.
4. FISCALE MODULE VAN HET FES-MODEL
4.1 Inleiding
De overgang van erfpacht naar pacht of eigendom kan met aanzienlijke fiscale gevolgen gepaard gaan. Om de invloed van deze gevolgen op de f i -nanciële positie van erfpachtbedrijven te kunnen berekenen, is een submodule "fiscaliteit en erfpacht" aan het FES-model toegevoegd. Deze module heeft betrekking op de vermogensbelasting (VB), de inkomstenbelasting (IB), de overdrachtsbelasting en de successierechten.
4.2 De fiscale standaardmodule van het FES-model
In het model zit standaard al een fiscaal gedeelte. In dit gedeelte w o r d t met behulp van een aantal rekenregels de bedrijfseconomische balans omge-zet in een fiscale balans. Daarnaast zijn allerlei relevante fiscale regels, tarieven en schijven in het model opgenomen (figuur 4.1).
Jaarwinst Investeringsaftrek Assurantiereserve Vermogensaftrek Stille reserves Stakingswinst Stakingsvrijstelling Stamrechtaankoop Stamrechtvrijstelling Interingsvrijstelling FOR Zelfstandigenaftrek Meewerkaftrek Persoonlijke verplichtingen Buitengewone lasten Giften Rentevrijstelling Dividendvrijstelling VAMIL Oudedagsvrijstelling Verrekenbare verliezen Belastingvrije som IB Tarieven en schijven Middeling Invorderingsvrijstelling Ondernemingsvrijstelling VB Belastingvrije som VB Latente belastingen Waarderingen voor de VB Successierechten
Figuur 4.1 Onderdelen van de fiscale module van het FES-model
4.3 De fiscale erfpachtmodule van het FES-model
4.3.1 Inkomstenbelasting (IB)
Indien een erfpachtrecht wordt vervreemd, kan inkomstenbelasting ver-schuldigd zijn over de boekwinst. Over het moment van vervreemding w o r d t het volgende opgemerkt. De omzetting van een erfpachtrecht in een pacht-recht wordt fiscaal gezien als een vervreemding van het erfpachtpacht-recht. Op de te belasten boekwinst is het normale tabeltarief van toepassing, dat kan
oplo-pen t o 60%. De waarde van het erfpachtrecht bij omzetting wordt beschouwd als de verkrijgingsprijs van het pachtrecht. Dit bedrag mag in 12 jaren worden afgeschreven.
Bij verkoop van een erfpachtrecht kan sprake zijn van staking van (een gedeelte van) de onderneming. In dat geval kan worden afgerekend tegen het bijzondere tarief van 45% of 20% (bij overlijden).
De omzetting van een erfpachtrecht in eigendom w o r d t thans door de belastingdienst niet aangemerkt als vervreemding van het erfpachtrecht. Hef-f i n g zal eerst plaatsvinden bij vervreemding van de in eigendom verworven grond.
Ten aanzien van de verkrijging en de vervreemding van erfpachtrechten in de polders zijn werkafspraken gemaakt tussen de belastingdienst en accoun-tantskantoren in het gebied. Deze afspraken worden hierna kort beschreven voor de volgende situaties: verkrijging van een erfpachtrecht "om niet" graaf 4.3.1.1), verkrijging tegen inlevering van grond op het oude land (para-graaf 4.3.1.2) en koop van een erfpachtrecht (para(para-graaf 4.3.1.3).
4.3.1.1 Om niet verkregen 40-jarig erfpachtrecht
Bij vervreemding 1) van een erfpachtrecht, waarvoor bij uitgifte niet is betaald (om niet verkregen), moet door de eerste verkrijger, of diens rechtsop-volger bij een doorschuifgeval, over de waarde van het erfpachtrecht ten tijde van de verkrijging (de zogenaamde beginwaarde), inkomstenbelasting worden betaald. Wanneer het erfpachtrecht wordt omgezet in volledig eigendom (= aankoop blote eigendom), dan hoeft er nog niet afgerekend te worden over de beginwaarde. De IB-claim wordt doorgeschoven t o t aan het moment van vervreemding (verkoop) van de nu in volledig eigendom zijnde grond.
De beginwaarde van erfpachtrechten voor de IB is afhankelijk van het jaar van uitgifte en blijft gedurende de hele looptijd (40 jaar) hetzelfde.
Wan-neer erfpachtrechten voor 1967 zijn verkregen, dan wordt er geen beginwaar-de toegerekend. De beginwaarbeginwaar-de verschilt dus wel per beginjaar, maar niet tussen erfpachtrechten van een zelfde beginjaar (bijlage 1). Voor de beginjaren na 1987 kan de waarde bepaald worden op 75% van 100/35 maal de waarde van het erfpachtrecht voor de vermogensbelasting (bijlage 2) in het desbetref-fende beginjaar. Is de marktwaarde van het erfpachtrecht op het moment van vervreemding hoger dan de beginwaarde, dan valt die meerwaarde van het erfpachtrecht onder de landbouwvrijstelling. Is de marktwaarde ten tijde van vervreemding lager dan de beginwaarde, dan wordt over die lagere markt-waarde IB geheven.
1) Van vervreemding is sprake bij verkoop van het erfpachtrecht en bij omzetting van het erfpachtrecht in reguliere pacht.
4.3.1.2 Via insteek verkregen 40-jarig erfpachtrecht
Een aantal ondernemers heeft ter verkrijging van het 40-jarig erfpacht-recht de grond op het "oude land" beneden de waarde in het vrije verkeer aan het Bureau Beheer Landbouwgronden verkocht. Het verschil wordt "de in-steek" genoemd. Voor de zogenaamde insteekerf pachtbedrijven geldt wat in de voorgaande paragraaf is beschreven eveneens, met dien verstande dat deze bedrijven de balanswaarde van hun insteek 1) op het moment van vervreem-den af mogen trekken van de waarde waarover belasting geheven wordt. Wanneer de uitgifte in erfpacht na 1 november 1983 heeft plaatsgehad, mag de waarde van de insteek geactiveerd worden op de balans. Hierover kan line-air worden afgeschreven t o t aan de restwaarde 2) in het resterende aantal loopjaren van het 40-jarig erfpachtrecht.
In het geval dat het 40-jarig erfpachtrecht omgezet w o r d t in volledige eigendom w o r d t de balanswaarde van de insteek op dat moment bevroren. Deze balanswaarde kan bij latere vervreemding van de grond in mindering gebracht worden op de IB-claim.
4.3.1.3 Via aankoop verkregen 40-jarig erfpachtrecht
De koper van erfpachtrechten is geen IB meer verschuldigd over de be-ginwaarde. Daarnaast valt een eventuele waardestijging van zijn erfpachtrecht onder de landbouwvrijstelling. De koper mag de marktwaarde van zijn erf-pachtrecht op de balans activeren, ook indien hij dit bij opvolging om onzake-lijke redenen tegen een lager bedrag heeft verworven. Vervolgens kan hij op deze balanswaarde lineair afschrijven t o t aan de fiscale restwaarde. De afschrij-vingstermijn die hierbij geldt, is weer het resterend aantal jaren van het erf-pachtrecht.
4.3.2 Vermogensbelasting (VB)
In procedures heeft de belastingrechter bepaald dat erfpachtrechten waarde hebben voor de vermogensbelasting en dat er dus ook vermogensbe-lasting over moet worden betaald. Aangezien de peildatum voor de VB 1 janu-ari is, betekent dit dat t o t en met het jaar van overgang van erfpacht naar pacht of eigendom de waarde van het 40-jarig erfpachtrecht meetelt bij de be-paling van de hoogte van de vermogensbelasting.
1) De waarde van de insteek op het moment van verkrijging van het 40-jarig erf-pachtrecht is gelijk aan het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van de grond op het "oude land" op dat moment en de waarde in verpachte staat, waartegen aan Bureau Beheer Landbouwgronden werd verkocht. Het gaat dus om on-geveer 40% van de vrije verkoopwaarde in het betreffende jaar.
2) De fiscus en de accountantskantoren in het gebied hanteren als fiscale restwaar-de van het 40-jarig erfpachtrecht voor restwaar-de Noordoostpolrestwaar-der ƒ 10.000,-, voor Oos-telijk Flevoland ƒ 11.000,- en voor Zuidelijk Flevoland ƒ 12.000,- per hectare.
De waarde van het erfpachtrecht voor de vermogensbelasting verschilt van jaar t o t jaar en is niet afhankelijk van het beginjaar van het erfpachtrecht. Tot en met 1994 is de waarde vastgesteld (bijlage 2). Deze waarde kan geschat worden op 35% van de vrije waarde van het 40-jarig erfpachtrecht in het be-treffende jaar. Voorde jaren na 1994 bestaat nog geen overeenstemming over de waarde voor de VB. In dit onderzoek is daarom van dezelfde schatting van 35% van de vrije waarde van het 40-jarig erfpachtrecht uitgegaan 1). De totale VB-waarde van het 40-jarig erfpachtrecht is dan de hiervoor gevonden waarde maal het aantal hectares 40-jarig erfpacht.
Vanaf 1986 mogen eerste verkrijgers en doorschuivers rekenen met een korting wegens belastinglatentie. Zij hebben immers nog een toekomstige claim IB over de beginwaarde van hun erfpachtrechten (bijlage 1). De hoogte van de korting is 20% van de door de belastingdienst vastgestelde beginwaar-de van beginwaar-de erfpachtrechten (bijlage 1) als beginwaar-de waarbeginwaar-de voor beginwaar-de VB in het betref-fende jaar hoger is dan de vaststaande beginwaarde. Wanneer dit niet het geval is, dan is de korting 20% van de waarde voor de vermogensbelasting. Voor kopers van erfpachtrechten geldt deze korting uiteraard niet. 4.3.3 Overdrachtsbelasting
Bij omzetting van erfpacht in pacht is geen overdrachtsbelasting verschul-digd. Bij omzetting van erfpacht in volledig eigendom en bij aankoop van erf-pachtrechten is dit wel het geval, tenzij men voldoet aan de eisen van het na-burigheidsrecht 2). Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt 6%. De grondslag van de heffing is bij omzetting van erfpacht in eigendom de
koop-1) De waarde van het 40-jarig erfpachtrecht (geen erf perceel) wordt tot 10 jaar voor het aflopen van het erfpachtrecht geschat op 40% van de waarde van grond in volle eigendom. In de laatste tien jaar daalt dit percentage lineair naar 0. De waarde van het 40-jarig erfpachtrecht op het erf perceel wordt tot 10 jaar voor het aflopen van het erfpachtrecht geschat op 20% van de waarde van het erfperceel in volle eigendom. In de laatste tien jaar loopt dit percentage lineair af naar 0.
2) Artikel 15, lid 1, onderdeel q van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Deze stelt vrij van overdrachtsbelasting:
* de verkrijging van landerijen - of van een recht van erfpacht of beklemming daarop -;
* tot een oppervlakte niet groter dan de oppervlakte van naburige landerijen (= landerijen gelegen op een afstand van 5 km, of afhankelijk van de omstan-digheden 5 à 6 km);
* welke de verkrijger reeds gedurende ten minste vijf jaar in eigendom, (met terugwerkende kracht tot 31 maart 1995, 18.00 uur: economische eigendom) erfpacht of beklemming heeft;
* mits de verkrijging in het belang is van een verbetering van de landbouw-structuur.
Verkrijgingen binnen een tijdsverloop van vijfjaar door dezelfde verkrijger wor-den als één verkrijging beschouwd.
pijs of waarde van het blote eigendom 1) minus de gekapitaliseerde canon. Voor het kapitaliseren van de canon wordt het resterende aantal jaren 40-jarig erfpacht gehanteerd. De eerste vijf resterende jaren worden gekapitaliseerd tegen een factor 0,85, de volgende vijf tegen 0,64, de volgende vijf tegen 0,48, de volgende vijf tegen 0,36, de volgende vijf tegen 0,28 en alle overige jaren tegen 0,15. Bij aankoop van erf pachtrechten is de grondslag van de over-drachtsbelasting de koopprijs verhoogd met de gekapitaliseerde canon. 4.3.4 Successierechten
De waarde per hectare van het erfpachtrecht voor het successierecht ver-schilt van jaar t o t jaar (bijlage 3, bij duurzame voortzetting van de onderne-ming, anders geldt de vrije waarde) en is niet afhankelijk van het beginjaar van het erfpachtrecht. Bedoelde waarden gelden van 1 juli t o t 30 juni. Het verslag-jaar van de landbouwbedrijven in het Bedrijven-lnformatienet van LEI-DLO loopt echter van 1 mei t o t 30 april. De verschillen hiertussen worden gemaks-halve buiten beschouwing gelaten.
De waarde waarmee op dit moment gerekend moet worden is 35% van de vrije waarde van het erfpachtrecht bij opvolging in rechte lijn en 100% van de vrije waarde van het erfpachtrecht bij elke andere opvolging.
1) In overleg met de begeleidingscommissie van het onderzoek is de waarde van grond in volle eigendom op het moment van de omzetting van erfpacht naar pacht of van erfpacht naar eigendom gesteld op ƒ 41.000,- per hectare voor de Wieringermeer, ƒ 42.500,- per hectare voor de Noordoostpolder, ƒ 49.000,- per hectare voor Oostelijk Flevoland en ƒ 55.000,- per hectare voor Zuidelijk Flevo-land. De waarde van het erfperceel in volle eigendom is vastgesteld op ƒ 20,- per vierkante meter voor de eerste 2.000 vierkante meter en ƒ 7,50 per vierkante meter voor de rest. Wanneer de omvang van het erfperceel niet bekend is, wordt dit verondersteld 1 ha te zijn.
5. RESULTATEN
5.1 Inleiding
De financiële perspectieven van de bedrijven met een 40-jarig erfpacht-contract voor de grond in het Bedrijven-lnformatienet van LEI-DLO zijn met behulp van het Financieel-Economisch Simulatiemodel doorgerekend. Hierbij werden de volgende opties toegepast: verlenging van het 40-jarige erfpacht-recht (paragraaf 5.2), omzetting van het 40-jarige erfpachterfpacht-recht in pacht t o t uiterlijk 10 jaar voor de ommekomst (paragraaf 5.3), omzetting van het 40-jarige erfpachtrecht in pacht t o t aan het jaar van ommekomst (paragraaf 5.3) en omzetting van het 40-jarige erfpachtrecht in eigendom (paragraaf 5.4). Con-tinuatie van de erfpachtcontracten na 40 jaar door middel van een nieuw erf-pachtcontract (paragraaf 5.2) is weliswaar geen optie voor de Staatssecretaris van Financiën, maar deze optie is desalniettemin doorgerekend om duidelijk te krijgen of en in hoeverre de financiële perspectieven van 40-jarige
erfpacht-bedrijven door de voorstellen van Domeinen (pacht- en koopoptie) verande-ren.
De omzetting van het 40-jarige erfpachtcontract dient 10 jaar voor de ommekomst plaats te vinden. Om allerlei redenen is ten behoeve van dit on-derzoek aangenomen dat de contracten in 2004 aflopen en dat het jaar 1994 dus 10 jaar voor de ommekomst is. De omzetting in pacht (pachtoptie) of koop (koopoptie) dient dus in 1994 te geschieden. Domeinen heeft echter verzocht ook een variant door te rekenen waarbij in geval van de omzetting in pacht de eis van uiterlijk 10 jaar voor de ommekomst komt te vervallen (uitgestelde pachtoptie). Bij die variant staat het model toe dat de bedrijven ook in de peri-ode 1994 - 2004 de omzetting in pacht kunnen realiseren. Het jaar waarin daadwerkelijk wordt omgezet, is afhankelijk van de financieringsmogelijkhe-den van het bedrijf. Indien de omzetting niet in zijn geheel in een bepaald jaar kan worden gefinancierd, w o r d t verondersteld dat er door het betreffende bedrijf in dat jaar in het geheel geen erfpacht wordt omgezet. Het model bere-kent vervolgens of in de daaropvolgende jaren van de schattingsperiode de omzetting financieel wel mogelijk is.
5.2 Financieel perspectief van 40-jarige erfpachtbedrijven in de uitgangssituatie
Uit tabel 5.1, waarin de situatie van verlenging van het erfpachtcontract w o r d t beschreven (nulrun), komt naar voren dat 90% van de 40-jarige erf-pachtbedrijven in 1994 een redelijk t o t goed perspectief heeft. Er is voldoende financiële ruimte om alle verplichtingen na te komen en het
