DE EXCLUSIEVE GEBRUIKSRECHTEN
OP DE GEMENE DELEN: EEN STAND VAN
ZAKEN ANNO 2019
Aantal woorden: 20.894
Laya Van den broeck
Studentennummer: 01407899
Promotor: Prof. dr. Annelies Wylleman Commissaris: De heer Luk Burgelman
Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in het notariaat Academiejaar: 2019 – 2020
3
DANKWOORD
Na zes jaar studeren in Gent kan ik met trots stellen dat deze masterproef het sluitstuk vormt van mijn Master na Master in het Notariaat. Deze masterproef was echter nooit tot stand gekomen zonder de hulp van een aantal mensen. Daarom wil ik vooreerst een woord van dank richten aan een aantal personen in het bijzonder.
Vooreerst wil ik professor dr. Annelies Wylleman bedanken voor het aanreiken van het boeiende onderwerp. Daarnaast wil ik ook meneer Luk Burgelman bedanken voor de verdere begeleiding bij het schrijven van deze masterproef.
Ook notaris Tim Herzeel en notaris Olivier De Ruyver wens ik in de bloemetjes te zetten omdat zij mij geholpen hebben om een beeld te krijgen van dit onderwerp in de praktijk.
Daarnaast wil ik ook mijn ouders bedanken. Zonder hen had ik deze opleiding niet kunnen aanvatten. Mijn mama wil ik in het bijzonder vermelden voor het nalezen van deze masterproef. Als laatste wens ik ook mijn vrienden en familie te bedanken voor hun steun en vriendschap tijdens mijn studieloopbaan.
Laya Van den broeck Affligem, 21 mei 2020
5
INHOUDSTAFEL
Dankwoord ... 3
Inhoudstafel ... 5
Inleiding ... 7
Hoofdstuk 1: Het dualistisch systeem in het appartementsrecht ... 9
1. Een combinatie van private eigendom en gedwongen mede-eigendom ... 9
2. De privatieve kavel en de gemeenschappelijke delen... 11
2.1. De privatieve kavel ... 11
2.2. De gemeenschappelijke delen ... 12
2.3. Een subcategorie: een exclusief gebruiksrecht op de gemene delen ... 12
Hoofdstuk 2: De hervorming van het appartementsrecht anno 2018 ... 14
Hoofdstuk 3: Het exclusief gebruiksrecht op de gemene delen ... 16
1. Begrip ... 16
2. Het nut van een exclusief gebruiksrecht ... 17
3. Kwalificatie ... 19
3.1. Vooreerst: onenigheid... 19
A. Meerderheidsopvatting: een zakelijk recht van erfdienstbaarheid... 20
B. Minderheidsopvatting: een persoonlijk gebruiksrecht ... 26
3.2. Wetswijziging anno 2018 ... 26
3.3. Heeft de wetgever de juiste keuze gemaakt? ... 28
4. Vestiging van een exclusief gebruiksrecht ... 31
4.1. Ten behoeve van een mede-eigenaar ... 31
A. In de splitsingsakte ... 31
B. Beslissing van de algemene vergadering ... 32
C. Vestiging door verkrijgende verjaring? ... 34
D. Vestiging door de rechter ... 35
4.2. Is de vestiging ten behoeve van een derde mogelijk? ... 36
4.3. Kan de vestiging kosteloos gebeuren? ... 37
5. Bevoegdheden en verplichtingen van de titularis van een exclusief gebruiksrecht... 38
6
7. Wijziging en beëindiging van het exclusief gebruiksrecht ... 42
7.1. Vooreerst: discussie ... 42
7.2. Wetswijziging anno 2018 ... 44
8. Overdracht van het exclusief gebruiksrecht ... 48
9. De rol van de notaris in dit verhaal ... 49
Hoofdstuk 4: Een evaluatie van de wetswijziging anno 2018 ... 51
1. De doorgevoerde wetswijzigingen ... 51
2. Een kritische evaluatie van de doorgevoerde wetswijzigingen ... 53
Besluit ... 55 Referentielijst ... 58 Wetgeving ... 58 Voorbereidende werken ... 58 Rechtspraak ... 58 Rechtsleer ... 59 Boekwerken ... 59 Bijdragen in verzamelwerken ... 59 Tijdschriftartikelen ... 61 Persoonlijke communicatie ... 62
7
INLEIDING
1. Eigenaars van een appartement bezitten twee rechten: een privaat eigendomsrecht op hun privatieve kavel, gecombineerd met een gedwongen mede-eigendom op de gemeenschappelijke delen1. Op hun privatieve delen hebben de mede-eigenaars een exclusief gebruik en zeggenschap. De bevoegdheid met betrekking tot de gemene delen daarentegen ligt bij de vereniging van mede-eigenaars2. De gemene delen mogen door alle mede-eigenaars proportioneel worden gebruikt. Maar de statuten kunnen hierop eventueel een uitzondering voorzien3. Zo wordt het mogelijk om op één of meer gemeenschappelijke delen een exclusief gebruiksrecht toe te staan. In de praktijk wordt van deze uitzondering veelvuldig gebruik gemaakt. Een typevoorbeeld is een exclusief gebruiksrecht op de tuin ten voordele van het gelijkvloers gelegen appartement.
2. Deze exclusieve gebruiksrechten vormen het onderwerp van deze masterproef. Op de volgende vragen wordt hieronder een antwoord geformuleerd: Hoe kan een dergelijk exclusief gebruiksrecht gevestigd worden? Hoe wordt dit recht gekwalificeerd? Welke rechten en plichten heeft de titularis van een dergelijk exclusief gebruiksrecht? Voor welke zaken is er nog steeds een beslissing van de vereniging van mede-eigenaars vereist? Kan dit exclusief gebruiksrecht beëindigd, gewijzigd of overgedragen worden aan iemand anders? En wat is de positie van de notaris in dit hele gebeuren?
3. De wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing voerde verschillende wijzigingen door op het vlak van het appartementsrecht. Eén van de krachtlijnen van deze wetswijziging is een verduidelijking van de wet ten behoeve van de mede-eigenaars. Onder het mom van deze krachtlijn werden enkele wijzigingen doorgevoerd aan het statuut van het exclusief gebruiksrecht op de gemene delen4. Ook deze wijzigingen komen hieronder uitgebreid aan bod, samen met een vergelijking van de regeling onder het oude recht.
1 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 40-42, nr.10. 2 R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, (1003) 1008, nr. 13. 3 Art. 577-4, §1, lid 4, 1° BW.
4 Memorie van toelichting bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer 2017-18, nr. 2919/001, 41-44.
8 4. Als laatste wordt ook een kritische blik geworpen op de doorgevoerde wetswijzigingen. Onder het oude recht bestond er namelijk heel wat discussie in de rechtsleer omtrent het statuut van een exclusief gebruiksrecht. De rechtspraak is hierin op bepaalde punten tussengekomen. De wetgever heeft uiteindelijk ingegrepen met de wet van 18 juni 2018. Maar zijn hiermee alle discussies beslecht? Is de wetgever in zijn doel geslaagd om de wetgeving te verduidelijken ten behoeve van de mede-eigenaars? Of is de wetgeving nog voor verbetering vatbaar?
9
HOOFDSTUK 1: HET DUALISTISCH SYSTEEM IN
HET APPARTEMENTSRECHT
1.
EEN COMBINATIE VAN PRIVATE EIGENDOM EN GEDWONGEN
MEDE-EIGENDOM
5. Onze wetgeving kent een specifiek regime voor de eigenaars van een appartement waarbij afgeweken wordt van de wijze waarop klassiek in het zakenrecht wordt omgegaan met grondeigendom. De klassieke regel van natrekking stelt dat de grond de hoofdzaak is die de constructies als bijzaak aantrekt, waardoor de eigenaar van de grond ook de eigenaar van de constructies is5. Wanneer meerdere personen samen eigenaar zijn van een perceel grond, leidt de
rechtstoestand van mede-eigendom ertoe dat deze eigenaars via het recht van natrekking ook onverdeelde eigenaars zouden zijn van de constructies die op deze grond opgetrokken worden. Maar dit willen appartementseigenaars niet. Zij willen een privaat bezit van een bepaald onderdeel van de constructie en zullen daarnaast noodgedwongen samen participeren in de grond en de constructies die tot nut zijn van alle privatieven6.
Daarom heeft de wetgever voor het appartementsrecht een specifiek regime ingevoerd. Hij heeft hierbij niet gekozen voor de invoering van een nieuw zakelijk recht, maar wel voor een dualistisch systeem waarbij aan iedere appartementseigenaar twee afzonderlijke, maar onderling verbonden rechten worden toebedeeld: enerzijds een privaat eigendomsrecht op een privatieve kavel, gecombineerd met anderzijds een gedwongen mede-eigendom op de gemeenschappelijke gedeelten7. Anders dan bij het klassieke recht van natrekking vormt het privatief deel hier de hoofdzaak en de grond als gemeenschappelijk gedeelte de bijzaak8. Elke mede-eigenaar heeft een
5 Art. 553 BW; A. WYLLEMAN, “Het appartementsrecht tussen zakenrecht en verbintenissen recht en op weg naar het rechtspersonenrecht” in ALOFS, E. e.a. (eds.), Liber amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (527) 528.
6 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 63.
7 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 40-42, nr.10. 8 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 44, nr. 1; S. VAN DEN HOVE, “Het exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijke delen in de
appartementsmede-eigendom”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 10, (325) 326-327; R. TIMMERMANS, Handboek
10 aandeel in de gemeenschappelijke delen dat aan zijn privatief deel is verbonden9. Het aandeel in de gemene delen kan niet worden overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag worden genomen dan samen met het privatief deel10. De privatieve kavel en het aandeel in de gemeenschappelijke delen vormen als het ware een juridische eenheid11.
Het regime van het appartementsrecht is terug te vinden in de artikelen 577-3 tot 577-14 BW. Deze regelgeving onderging een laatste wijziging met de wet van 18 juni 201812, die in werking trad op
1 januari 201913. De bepalingen zijn van dwingend recht14. Hoewel het begrip appartementsrecht
anders doet vermoeden, is de regelgeving van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten15. De regelgeving is dus niet enkel van toepassing op appartementsgebouwen, maar kan bijvoorbeeld ook van toepassing zijn op een groep vakantiewoningen.
6. Wanneer het appartementsrecht van toepassing is, moeten bij notariële akte de statuten van het gebouw of de groep van gebouwen opgemaakt worden16. Slechts wanneer de statuten opgemaakt werden, ontstaat de bijzondere rechtstoestand van de appartementsmede-eigendom van zodra één privatieve kavel werd overgedragen of toebedeeld17. De statuten bestaan uit twee delen: enerzijds de basisakte, anderzijds het reglement van mede-eigendom. Beide moeten in een authentieke akte worden opgenomen. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden. De basisakte moet dus de
9 Art. 577-4, §1, lid 2 BW. 10 Artikel 577-2, §9, lid 2 BW.
11 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 43, nr.13. 12 Wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, BS 2 juli 2018.
13 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19, (562) 562 en 585, nr. 1 en 94. 14 Art. 577-14, lid 1 BW.
15 Art. 577-3, lid 1 BW. 16 Art. 577-4, §1, lid 1 BW.
17 A. WYLLEMAN, “Het appartementsrecht tussen zakenrecht en verbintenissen recht en op weg naar het
rechtspersonenrecht” in ALOFS, E. e.a. (eds.), Liber amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (527) 529.
11 privatieve delen en de gemeenschappelijke delen nauwkeurig afbakenen18. Bij de redactie van de statuten moet de notaris dit onderdeel nauwkeurig aanpakken. Hoe preciezer de beschrijving, hoe beter19. Het reglement van mede-eigendom daarentegen bevat de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen en de criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten20. Sinds 1 januari 2019 geldt ook de
verplichting tot opmaak van een reglement van interne orde. Dit mag evenwel in een onderhandse akte worden opgemaakt en vormt een soort huishoudelijk reglement. De minimaal verplichte inhoud van dit reglement is opgenomen in artikel 577-4, §2 BW.
7. De splitsing van een gebouw in appartementen brengt het ontstaan van een gemeenschap van eigenaars met zich mee. Deze personen vormen van rechtswege een vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid indien de voorwaarden uit artikel 577-5, §1, lid 1 BW voldaan zijn21. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering, een orgaan van de vereniging van mede-eigenaars, die op geregelde tijdstippen moet samenkomen22. Voor bepaalde besluiten zullen binnen de algemene vergadering speciale meerderheden vereist zijn op grond van artikel 577-7 BW. Naast de algemene vergadering kent de vereniging van mede-eigenaars nog enkele andere organen: de syndicus, die het uitvoerend orgaan is23, de raad van mede-eigendom, die enkel verplicht is bij een gebouw of groep van gebouwen met minstens 20 kavels24, en de commissaris van de rekeningen25.
2.
DE PRIVATIEVE KAVEL EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
2.1. De privatieve kavel
8. De privatieve kavel vormt de hoofzaak in het appartementsrecht. Dit is een verzamelnaam voor alle delen van het gebouw die tot het uitsluitend eigendomsrecht van de appartementseigenaar
18 Art. 577-4, §1, lid 2 BW.
19 R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, (1003) 1008, nr. 13. 20 Art. 577-4, §1, lid 4 BW.
21 R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, (1003) 1009, nr. 16. 22 Art. 577-6, §1, lid 1 BW.
23 R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, (1003) 1012. 24 Art. 577-8/1 BW.
12 behoren. Alle delen van het gebouw die bestemd zijn tot het exclusief gebruik zijn privé. Aangezien de onderdelen van een appartementsgebouw niet vermoed worden een privégedeelte te zijn, moeten de privatieve delen nader bepaald worden in de basisakte26.
2.2. De gemeenschappelijke delen
9. De gemeenschappelijke delen zijn alle zaken waarvan de mede-eigenaars gezamenlijk het gebruik en het genot hebben. De gemene delen moeten in de basisakte beschreven worden27. Alle onderdelen van een gebouw of groep van gebouwen die voor het gebruik van meerdere appartementseigenaars bestemd zijn, zijn gemeenschappelijk28. Het is echter niet vereist dat de
gemeenschappelijke zaken ook alle privégedeelten fysiek raken. Zo zijn bijvoorbeeld de funderingen en het dak van een appartementsgebouw gemeenschappelijk29. Ook de grond wordt aanzien als een gemeenschappelijk deel van het appartementsgebouw30.
Elke mede-eigenaar is eigenaar van een onbepaalde, niet materieel aanwijsbare fractie van de gemeenschappelijke delen. Dit wordt het aandeel in de gemeenschappelijke delen genoemd31. Het aandeel van ieder privatief deel in de gemeenschappelijke delen dient bepaald te worden aan de hand van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van de privatieve kavel32.
2.3. Een subcategorie: een exclusief gebruiksrecht op de gemene delen
10. Op de privatieve delen hebben de mede-eigenaars een exclusief gebruik en zeggenschap33. Het recht met betrekking tot de gemene delen daarentegen is verdeeld en niet exclusief. De zeggenschap over de gemene delen komt toe aan de vereniging van mede-eigenaars en wordt beperkt door wat in de statuten is bepaald34. De gemene delen mogen door alle mede-eigenaars proportioneel worden gebruikt. De term proportioneel mag niet begrepen worden als een gebruik in
26 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 91-92, nr. 57. 27 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 100, nr. 68. 28 Art. 577-3, lid 3 BW.
29 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 101-102, nr. 69. 30 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 102-103, nr. 71. 31 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 190-191, nr. 205. 32 Art. 577-4, §1, lid 2 BW.
33 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 216, nr. 237. 34 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 45 en 258-259, nr.16 en 293.
13 verhouding tot het aandeel in de gemene delen dat een mede-eigenaar heeft35. Dit proportioneel gebruik houdt in dat elke mede-eigenaar naar eigen inzicht gebruik mag maken van de gemene delen indien hij ook het gelijke recht van de andere mede-eigenaars en de bestemming ervan respecteert. Het gebruik van de gemene delen kan niet worden ontzegd aan de mede-eigenaar36. Zo mag bijvoorbeeld de eigenaar van een parking ook gebruikmaken van de bovengrondse gemene delen37.
Geen enkele mede-eigenaar mag zonder toestemming van de andere mede-eigenaars een deel van de gemene delen monopoliseren, blokkeren of verminderen38. Een mede-eigenaar mag niet op eigen
houtje gemene delen gaan wijzigen zonder dat hierover een beslissing werd genomen door de algemene vergadering39. Zo oordeelde de vrederechter te Tongeren dat een bewoner van een appartementsgebouw het recht niet heeft om zonder de toestemming van de algemene vergadering een gedeelte van een gemeenschappelijke muur te schilderen, ook al was het enkel de bedoeling om deze muur belangeloos een opknapbeurt te geven40.
11. De statuten kunnen wel afwijken van dit proportioneel gebruiksrecht. Zo stelt artikel 577- 4, §1, lid 4, 1° BW dat de mede-eigenaars een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen hebben, tenzij anders in de statuten is bepaald. Er wordt aangenomen dat het mogelijk is om op een of meer gemeenschappelijke delen een exclusief of privatief gebruiksrecht toe te staan. Het concurrente gebruik door andere mede-eigenaars wordt daardoor uitgesloten41. Hieronder wordt dieper ingegaan op dit exclusief gebruiksrecht op de gemene delen.
35 M. VAN MOLLE, “La copropriété forcée immobilière 2.1: rédaction et opposabilité des statuts et du règlement d’ordre intérieur” in I. DURANT, P. LECOCQ en C. MOSTIN (eds.), La copropriété après la loi du 18 juin 2018, Brussel, La Charte, 2018, (21) 29-30, nr. 12.
36 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 44, nr. 1-2; V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19,
(562) 569, nr. 28.
37 Vred. Brugge 15 maart 2012, T.Vred. 2014, 127.
38 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 44, nr. 1-2; V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19,
(562) 569, nr. 28.
39 V. SAGAERT “Toepassingsdomein, statuten en coördinatie in het appartementsrecht: een evaluatie vijf jaar na de hervorming” in CARETTE, N. en SAGAERT, V. (eds.), Appartementsrecht II: de appartementswet 2010 – overzicht
van het eerste lustrum, Antwerpen, Intersentia, 2015, (1) 11, nr.16.
40 Vred. Tongeren 14 juli 2011, T. App. 2012/1, 55.
41 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
14
HOOFDSTUK 2: DE HERVORMING VAN HET
APPARTEMENTSRECHT ANNO 2018
12. De wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing brengt verschillende wijzigingen aan in het Burgerlijk Wetboek, en meer bepaald ook aan het appartementsrecht. De wet van 2 juni 2010 had reeds een aantal belangrijke wijzigingen aangebracht aan het appartementsrecht, maar toch bleven enkele structurele knelpunten bestaan waarop deze wet nog geen antwoord had geboden42.
13. De wet van 18 juni 2018 is gesteund op vier krachtlijnen die het appartementsrecht moeten optimaliseren43:
- De flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen. Zo worden de gekwalificeerde meerderheden voor de besluitvorming van de algemene vergadering versoepeld en gerationaliseerd. De wetgever koos ervoor om de drievierdemeerderheid die vereist was in de gevallen opgesomd in artikel 577-7, §1, 1° BW te vervangen door een tweederdemeerderheid44.
- De optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars; - De herbalancering binnen de mede-eigendom;
- Een verduidelijking van de wet ten behoeve van de mede-eigenaars, omdat op bepaalde vlakken nog rechtsonzekerheid bestond.
Onder deze vierde krachtlijn kunnen we ook enkele wijzigingen plaatsen die de wet aanbracht aan het statuut van de exclusieve gebruiksrechten op de gemene delen45. Onder het oude recht van voor 42 Memorie van toelichting bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer 2017-18, nr. 2919/001, 41-44.
43 Memorie van toelichting bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer 2017-18, nr. 2919/001, 41-44; K. MEERT en T. VAN STIPHOUT, “De hervormde appartementswet – Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen”, Notariaat 2018, afl. 13, 1-5.
44 R. TIMMERMANS, “De vierde generatie appartementswetgeving: enkele verrassende wendingen voor het notariaat”,
T.Not. 2018, (560) 597, nr. 59.
45 K. MEERT en T. VAN STIPHOUT, “De hervormde appartementswet – Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen”, Notariaat 2018, afl. 13, (1) 4-5; M. VAN MOLLE, “La copropriété forcée immobilière 2.1: rédaction et
15 de wet van 18 juni 2018 was er geen wettelijke regeling voor de exclusieve gebruiksrechten op de gemene delen. Hier kwam verandering in met de wet van 18 juni 2018 die wijzigingen doorvoerde aan de artikelen 577-4, §1, lid 4, 1° BW en 577-7, §1, 2°, e BW, waardoor exclusieve gebruiksrechten een wettelijk statuut hebben gekregen. In het volgende hoofdstuk wordt dieper ingegaan op het exclusief gebruiksrecht op de gemene delen. De wijzigingen die de wet van 18 juni 2018 hieraan aanbracht, worden aangehaald, samen met een vergelijking van dit exclusief gebruiksrecht onder het oude recht.
14. De wijzigingen aan het appartementsrecht traden in werking op 1 januari 2019. De nieuwe wet heeft onmiddellijke werking. Exclusieve gebruiksrechten die statutair voor 1 januari 2019 bestonden, vallen vanaf die datum onder de regeling van de nieuwe wet46. Echter mag wel geen afbreuk gedaan worden aan verworven rechten. Beslissingen van de algemene vergadering die voor 1 januari 2019 geldig zijn genomen, kunnen dus niet meer in het gedrang worden gebracht47.
opposabilité des statuts et du règlement d’ordre intérieur” in I. DURANT, P. LECOCQ en C. MOSTIN (eds.), La
copropriété après la loi du 18 juin 2018, Brussel, La Charte, 2018, (21) 21-22, nr. 1.
46 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19, afl. 15, (562) 585, nr. 94. 47 V. SAGAERT, “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III: Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 49, nr. 90.
16
HOOFDSTUK
3:
HET
EXCLUSIEF
GEBRUIKSRECHT OP DE GEMENE DELEN
1.
BEGRIP
15. Wat is nu een exclusief gebruiksrecht op de gemene delen? Zoals hierboven reeds vermeld, geldt het principe dat de gemeenschappelijke delen door alle mede-eigenaars proportioneel mogen worden gebruikt, tenzij anders in de statuten is bepaald48. Hierbij moeten wel de gelijke rechten van de andere mede-eigenaars gerespecteerd worden. De statuten kunnen echter een clausule bevatten waarin een exclusief gebruiksrecht wordt toegekend op de gemene delen ten voordele van één (of enkele) mede-eigenaar(s)49. We kunnen een exclusief gebruiksrecht definiëren als “een recht
toegekend aan een bepaald privatief gedeelte om een (deel van een) onroerend goed in mede-eigendom exclusief te mogen gebruiken”. Het recht van de andere mede-eigenaars wordt op dat
gedeelte ontnomen, maar het onroerend goed blijft wel in mede-eigendom50. Een exclusief gebruiksrecht wordt niet vermoed aangezien het in een statutaire clausule moet worden opgenomen. Daarbij is het van belang om het voorwerp van het gebruiksrecht zo nauwkeurig mogelijk te omschrijven51.
16. Het exclusief gebruiksrecht is een frequent gebruikte en reeds lange tijd gekende constructie in de praktijk52. Enkele typevoorbeelden zijn: een gebruiksrecht op de tuin ten voordele van het gelijkvloers gelegen appartement, een gebruiksrecht op het dak voor de inrichting van een dakterras
48 Art. 577-4, §1, lid 4, 1° BW.
49 V. SAGAERT, “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III: Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 31, nr. 55.
50 S. VAN DEN HOVE, “Het exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijke delen in de appartementsmede-eigendom”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 10, (325) 338.
51 S. VAN DEN HOVE, “Het exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijke delen in de appartementsmede-eigendom”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 10, (325) 343.
52 P.-Y. ERNEUX, “Le droit d’usage exclusif sur les parties communes dans la pratique de la copropriété” in P.-Y. ERNEUX (ed.), Actualités notariales de la copropriété, Brussel, Bruyland, 2015, (51) 53; J. JASSOGNE, “Knelpunten voor de syndicuspraktijk na de wet van 2 juni 2010” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht II:
de appartementswet 2010 – overzicht van het eerste lustrum, Antwerpen, Intersentia, 2015, (171) 173; M.-P. TORDOIR,
“Quelques réflexions sur le droit de jouissance exclusive attribué sur des parties communes”, T.App. 2008, (8) 8; M. VAN MOLLE, “La copropriété forcée immobilière 2.1: rédaction et opposabilité des statuts et du règlement d’ordre intérieur” in I. DURANT, P. LECOCQ en C. MOSTIN (eds.), La copropriété après la loi du 18 juin 2018, Brussel, La Charte, 2018, (21) 29, nr. 12.
17 aan de eigenaar van het hoogstgelegen appartement, een gebruiksrecht op een parkeerplaats, een gebruiksrecht op een binnenkoer voor het stallen van materiaal, een gebruiksrecht op een holle ruimte onder het dak aan de eigenaar van het daaronder gelegen appartement, een gebruiksrecht op een gang om deze als wachtruimte te gebruiken53. In de praktijk komen exclusieve gebruiksrechten op de gemene delen bijna zo goed als altijd voor wanneer er terrassen en/of tuinen aanwezig zijn in een appartementsgebouw54.
17. De titularis van het exclusief gebruiksrecht heeft geen eigendomsrecht op het goed waarop het exclusief gebruiksrecht is gevestigd, omdat dit een gemeen deel blijft55. Om deze reden moet hij dan ook de bestemming die de statuten aan dit deel hebben toegekend, respecteren. Het exclusief gebruiksrecht bestaat daarnaast slechts met de beperkingen die bij de toekenning ervan zijn opgelegd. Indien men dit recht aan een bepaalde bestemming wil koppelen, dan vermeldt men dit dus best uitdrukkelijk in de statuten56.
2.
HET NUT VAN EEN EXCLUSIEF GEBRUIKSRECHT
18. Men zou zich kunnen afvragen waarom het gemeen deel waarop een exclusief gebruiksrecht zit niet gewoon tot de private kavel en dus tot de eigendom van die titularis behoort. Hiervoor is echter een goede reden. De delen waarop het exclusief gebruiksrecht rust, hebben een bijzonder belang voor de goede werking van de mede-eigendom en blijven in zekere mate dienstig voor de andere privatieven. Dit kan onder meer zijn om redenen van esthetiek en voorkomen. Zo geeft een tuin bijvoorbeeld een zekere standing aan het appartementsgebouw57. Daarom wordt er de voorkeur aan gegeven om aan de kavel op het gelijkvloers een exclusief gebruiksrecht toe te kennen op de
53 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 44-45, nr. 2; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer
Belgium NV, 2018, 113, nr. 84.
54 De Ruyver, 2020, 2 april – persoonlijke communicatie; Herzeel, 2020, 8 april – persoonlijke communicatie.
55 M.-P. TORDOIR, “Quelques réflexions sur le droit de jouissance exclusive attribué sur des parties communes”,
T.App. 2008, (8) 10-11.
56 V. SAGAERT, “De geldigheid van statutaire clausules in het appartementsrecht onder de loep: richtwijzers en voorbeeldclausules voor de notariële praktijk”, T. Not. 2016, afl. 9, (600) 631, nr. 65.
57 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
18 tuin, die wat het eigendomsrecht betreft wel nog tot de gemeenschappelijke delen blijft behoren58. Het dwangbestuur van de vereniging van mede-eigenaars blijft erop bestaan, zodat zij nog steeds zouden kunnen beslissen over het uitzicht, onderhoud, herstelling, vernieuwing en het gebruik nog zouden kunnen moduleren59. Bij elke beheers- of beschikkingsdaad hebben de andere mede-eigenaars nog inspraak60.
Een exclusief gebruiksrecht combineert daarmee twee voordelen. Ten eerste laat het toe het gebruik van een gemeenschappelijk deel voor één mede-eigenaar voor te behouden. Dit veraangenaamt en optimaliseert het comfort van het privégedeelte van deze mede-eigenaar. Ten tweede behoudt de vereniging van mede-eigenaars haar dwangbestuur op het gemeenschappelijk deel waardoor enkel zij kan beslissen om werken aan dergelijke delen uit te voeren. Hierdoor wordt de consistentie van het gebouw gevrijwaard61. Een exclusief gebruiksrecht verzoent als het ware de belangen van de collectiviteit met de belangen van één (of meerdere) mede-eigenaar(s)62. Bij terrassen en balkons bijvoorbeeld zal men best duidelijk in de statuten bepalen welke onderdelen gemeenschappelijk zijn en welke privatief. Indien men de terrassen en balkons volledig privatief zou maken, dan kan dit tot problemen leiden in verband met onderhouds- en herstellingswerken aan de ruwbouw ervan. Daarom verdient het de voorkeur om de ruwbouw tot de gemeenschappelijke delen te rekenen. Bepaalde elementen van afwerking, zoals de balustrade, kunnen wel tot het privatief deel worden gerekend. Op het balkon of terras zal daarnaast een exclusief gebruiksrecht worden toegekend ten voordele van de eigenaar van het privatief waaraan het terras of balkon verbonden is63.
58 H. DE DECKER, “Deel IV Zakenrecht. Titel IV Mede-eigendom” in C. DE WULF (ed.), Het opstellen van notariële
akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (259) 309, nr. 345.
59 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 45, nr. 2.
60 S. VAN DEN HOVE, “Het exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijke delen in de appartementsmede-eigendom”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 10, (325) 343-344.
61 V. SAGAERT, “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III: Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 31, nr. 55.
62 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 45, nr. 2; S. DE WINTER, “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen
als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 346, nr. 2.
63 H. DE DECKER, “Deel IV Zakenrecht. Titel IV Mede-eigendom” in C. DE WULF (ed.), Het opstellen van notariële
19 19. In de praktijk komen exclusieve gebruiksrechten op gemene delen heel vaak voor bij terrassen en tuinen van een appartementsgebouw. Men past deze rechtsfiguur toe om discussies te vermijden. Stel dat er ooit, na bijvoorbeeld een brand, een wederopbouw van het appartementsgebouw zou nodig zijn, dan ontstaan er geen problemen indien een deel van het gebouw op de tuin, waarop een exclusief gebruiksrecht zit, moet worden gebouwd. Dit zou wel het geval kunnen zijn indien deze tuin geprivatiseerd zou zijn. Bij terrassen kunnen er ook geen discussies rijzen over wie de herstellingskosten zal dragen indien er slechts een exclusief gebruiksrecht op wordt toegekend, dit in tegenstelling tot het geval waar het terras geprivatiseerd zou zijn64.
3.
KWALIFICATIE
3.1. Vooreerst: onenigheid
20. De kwalificatie van het exclusief gebruiksrecht is lange tijd controversieel geweest. Is dit een zakelijk recht of een persoonlijk recht? En indien men aanneemt dat het om een zakelijk recht gaat, kwalificeert dit dan als erfdienstbaarheid of als een zakelijk recht sui generis? Dit laatste lijkt echter moeilijk in te passen in het numerus clausus van de zakelijke rechten65. Er worden
verschillende standpunten ingenomen in de rechtsleer en rechtspraak. Het exclusief gebruiksrecht vertoont kenmerken van beide rechten66.
Zakelijke rechten geven aan een rechtssubject een rechtstreekse zeggenschap over een bepaald goed. Zakelijke rechten brengen een rechtsverhouding tot stand tussen een rechtssubject en een rechtsobject67. Het meest volkomen zakelijk recht is het eigendomsrecht. De overige zakelijke rechten, waaronder de erfdienstbaarheid, bieden een minder omvangrijke zeggenschap over een
64 Herzeel, 2020, 8 april – persoonlijke communicatie.
65 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 46-47, nr. 7; S. DE WINTER, “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom
kunnen als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 347, nr. 3; R. TIMMERMANS, “De vierde generatie appartementswetgeving: enkele verrassende wendingen voor het notariaat”, T.Not. 2018, (560) 577-578, nr. 26.
66 J. JASSOGNE, “Knelpunten voor de syndicuspraktijk na de wet van 2 juni 2010” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht II: de appartementswet 2010 – overzicht van het eerste lustrum, Antwerpen, Intersentia, 2015, (171) 173-174.
20 goed68. Het aantal zakelijke rechten is beperkt tot diegene die de wetgever heeft erkend. Ze kunnen niet vrij worden bij gecreëerd door de burger. Dit wordt het numerus clausus beginsel genoemd. Dit betekent echter niet dat de wetgever de burgers geen vrijheid laat bij de vestiging van zakelijke rechten. Vele regels die de inhoud en modaliteiten van zakelijke rechten regelen, zijn van suppletief recht69.
Persoonlijke rechten daarentegen verlenen een aanspraak tegen een persoon. Ze creëren een rechtsverhouding tussen twee rechtssubjecten70. Rechtssubjecten kunnen om het even welke inhoud
geven aan persoonlijke rechten, op voorwaarde dat men de regels van openbare orde, goede zeden en dwingend recht respecteert71.
De kwalificatie als zakelijk, dan wel persoonlijk recht is van belang voor verschillende elementen van het statuut van exclusieve gebruiksrechten op de gemene delen, die hierna allen aan bod zullen komen.
A. Meerderheidsopvatting: een zakelijk recht van erfdienstbaarheid
21. De meerderheidsopvatting in de rechtsleer onder het oude recht stelt dat een exclusief gebruiksrecht zakelijke werking heeft. Deze opvatting wordt gegrond op de principiële zakelijke werking van de statuten72. Een klassieke twist binnen het appartementsrecht betreft namelijk de vraag naar de zakenrechtelijke dan wel verbintenisrechtelijke aard van statutaire bepalingen, in het bijzonder betreffende de bepalingen van het reglement van mede-eigendom. Er is echter een duidelijke meerderheid te vinden voor de monistische opvatting die stelt dat alle statutaire bepalingen een zakenrechtelijke werking hebben. Ook een arrest van het Hof van Cassatie van 5 januari 2012 versterkt deze opvatting73. In dit arrest oordeelde het Hof van Cassatie dat zowel de
68 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 1. 69 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 23-24. 70 V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 5, nr. 4.
71 V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 16, nr. 18.
72 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 46, nr. 6; R. TIMMERMANS, “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14,
(1003) 1008, nr. 14.
73 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
21 verhouding van de aandelen in de gemeenschappelijke delen als de ermee verband houdende verdeling van de lasten raakt aan het zakenrechtelijke statuut van de mede-eigendom74.
22. De meerderheidsopvatting is daarnaast van oordeel dat een exclusief gebruiksrecht een zakelijk recht van erfdienstbaarheid betreft75. Ook de vrederechter te Brussel oordeelde dat een
exclusief gebruiksrecht op een terras op het dak van een aanpalend gebouw, dat ook aan het appartementsrecht onderworpen is, een erfdienstbaarheid creëert76.
23. Artikel 637 BW definieert een erfdienstbaarheid als (i) een last die op een erf wordt gelegd (iii) tot gebruik en tot nut van een ander erf dat (iii) aan een andere eigenaar toebehoort. Er zijn drie voorwaarden die cumulatief aanwezig moeten zijn om van een erfdienstbaarheid te kunnen spreken: twee onderscheiden onroerende goederen, toebehorend aan twee onderscheiden eigenaars, waarbij het ene erf ten dienste staat van het andere erf. Er moet dus zowel een lijdend erf, als een heersend erf aanwezig zijn, die toebehoren aan een verschillende eigenaar77. Het heersend erf is het erf ten voordele van hetwelk de erfdienstbaarheid gevestigd is. Het lijdend erf is het erf dat met de erfdienstbaarheid bezwaard is78.
Doorgaans lijkt aan de bestaansvoorwaarden van erfdienstbaarheden te zijn voldaan indien er een exclusief gebruiksrecht op de gemene delen wordt gevestigd. Bij een exclusief gebruiksrecht worden de gebruiksrechten van de overige mede-eigenaars op het gemeen deel teruggedrongen. Het gaat dus om een last die gelegd wordt op een lijdend erf die een negatieve verplichting inhoudt (i)79. Daarnaast wordt het gebruiksrecht meestal toegekend ten voordele van een privatieve kavel, het heersend erf, en niet ten voordele van een persoon (ii). Hier moet wel nog steeds ruimte blijven voor 74 Cass. 5 januari 2012, AR C.10.0698.N.
75 Memorie van toelichting bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer 2017-18, nr. 2919/001, 202-203; P.-Y. ERNEUX, “Le droit d’usage exclusif sur les parties communes dans la pratique de la copropriété” in P.-Y. ERNEUX (ed.), Actualités notariales de la
copropriété, Brussel, Bruyland, 2015, (51) 54; M.-P. TORDOIR, “Quelques réflexions sur le droit de jouissance
exclusive attribué sur des parties communes”, T.App. 2008, (8) 9-10. 76 Vred. Brussel 2 juli 2014, T.App. 2015/1, 36.
77 V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 449-450, nr. 554. 78 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 120.
79 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 47, nr. 9; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium
22 een beoordeling in concreto. Gebruiksrechten die nagenoeg enkel verband houden met persoonlijke of specifieke professionele activiteiten van een mede-eigenaar hebben veeleer een intuitu personae karakter. Te denken valt aan een gebruiksrecht op de gemeenschappelijke gang als wachtruimte voor een appartement dat wordt gebruikt voor de uitoefening van een vrij beroep80. Als laatste wordt de vereiste van verschillende eigenaars soepel geïnterpreteerd. Het volstaat dat één van de mede-gerechtigden van het lijdend en het heersend erf verschillen, waardoor een mede-eigenaar van een onroerend goed een erfdienstbaarheid kan hebben ten voordele van een perceel waarvan hij exclusief eigenaar is (iii)81.
24. Erfdienstbaarheden hebben enkele wezenskenmerken, waarvan ook enkele kenmerken gelden voor de exclusieve gebruiksrechten:
- Erfdienstbaarheden verlenen aan hun titularis een specifiek gebruiksrecht op een onroerend goed82. Een exclusief gebruiksrecht daarentegen verleent een algemeen, omvattend gebruiksrecht83;
- Erfdienstbaarheden verlenen in principe een niet-exclusief gebruiksrecht op andermans erf. De eigenaar van het lijdend erf kan ook zelf het deel van zijn erf dat met een erfdienstbaarheid bezwaard is, blijven gebruiken84. Partijen kunnen dit niet-exclusieve gebruiksrecht dat verbonden is aan een erfdienstbaarheid wel contractueel moduleren, maar niet volledig uitsluiten85. Exclusieve gebruiksrechten op de gemene delen daarentegen verlenen wel een exclusief gebruiksrecht;
80 S. DE WINTER, “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 349-350, nr. 9.
81 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 47, nr. 9; S. DE WINTER, “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen
als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 349-350, nr. 9; V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 468-469, nr. 575; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 114-116, nr. 86.
82 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 120-121.
83 S. DE WINTER, “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 350, nr. 10.
84 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 120-121.
85 S. DE WINTER, “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 350, nr. 10; V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 451-453, nr. 557.
23 - Erfdienstbaarheden worden gevestigd ten gunste van een onroerend goed en niet ten gunste van een persoon86. Ze hebben dus een zakelijk karakter. De verkoop van het
lijdend erf of van het heersend erf doet geen afbreuk aan het bestaan van de erfdienstbaarheid87. Al wie eigenaar wordt van het lijdend erf moet de erfdienstbaarheid respecteren. Al wie eigenaar wordt van het heersend erf kan van de erfdienstbaarheid genieten88. Ook exclusieve gebruiksrechten worden doorgaans gevestigd ten gunste van een onroerend goed en niet ten gunste van de persoon;
- Erfdienstbaarheden zijn de enige zakelijke genotsrechten die eeuwigdurend kunnen zijn. Het staat partijen wel vrij af te wijken van het eeuwigdurend karakter van de erfdienstbaarheid, waardoor dus ook tijdelijke erfdienstbaarheden kunnen worden gecreëerd89. Voor exclusieve gebruiksrechten heeft de wetgever een mogelijkheid tot beëindiging ingevoerd. Dit komt later nog aan bod90;
- Een erfdienstbaarheid is een last van een erf. De eigenaar van het lijdend erf mag niet verplicht worden iets te doen, maar enkel iets te laten of iets te gedogen. Er kan enkel een positieve verplichting worden opgelegd aan de eigenaar van het lijdend erf indien deze ondergeschikt is aan de negatieve verplichting, zoals bijvoorbeeld de verplichting om werken te verrichten of te bekostigen om het recht van doorgang te onderhouden91. Ook aan dit kenmerk is voldaan bij een exclusief gebruiksrecht, want bij een exclusief gebruiksrecht worden de gebruiksrechten van de overige mede-eigenaars op het gemeen deel teruggedrongen. Dit houdt een negatieve verplichting in;
- Doordat de erfdienstbaarheid aan het erf en niet aan de persoon verbonden is, is dit ook een ondeelbaar recht. Indien meerdere personen onverdeeld eigenaar zijn van het heersend erf, dan kunnen zij allen gebruikmaken van de erfdienstbaarheid. Indien meerdere personen eigenaar zijn van het leidend erf, dan moeten zij allen de erfdienstbaarheid dulden92.
86 V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 451-453, nr. 557. 87 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 121.
88 Ibid.
89 V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 521-522, nr. 653. 90 Infra, 44-48, nr. 54-57.
91 V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 458-459, nr. 563; A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 121.
24 25. Erfdienstbaarheden kunnen door drie bronnen ontstaan: de natuurlijke ligging van de plaatsen, de wet en door toedoen van de mens93. Door toedoen van de mens kunnen de erfdienstbaarheden op drie wijzen gevestigd worden: door een titel, door verkrijgende verjaring en door bestemming door de huisvader94. Een erfdienstbaarheid die bij overeenkomst wordt gevestigd,
kan voor een bepaalde of onbepaalde duur, en zelfs onder een bepaalde voorwaarde worden gevestigd95. Een erfdienstbaarheid die conventioneel wordt gevestigd, moet worden overgeschreven
op het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie om aan derden te goeder trouw tegenwerpelijk te zijn96. Exclusieve gebruiksrechten zullen gevestigd worden bij overeenkomt, meer bepaald in de statuten. Het zijn dan conventionele erfdienstbaarheden. Hieraan kunnen dan bepaalde modaliteiten worden gekoppeld. De statuten moeten overgeschreven worden op het Kantoor Rechtszekerheid waardoor het exclusief gebruiksrecht tegenwerpelijk wordt aan derden te goeder trouw97.
26. In principe zijn erfdienstbaarheden eeuwigdurend. Het staat partijen wel vrij anders te beschikken en tijdelijke erfdienstbaarheden te vestigen, dan wel opzegmogelijkheden en ontbindingsgronden te voorzien98. De eigenaar van het heersend erf kan ook steeds schriftelijk dan wel stilzwijgend afstand doen van de erfdienstbaarheid99. Daarnaast bepaalt de wet ook nog enkele gevallen waardoor een erfdienstbaarheid teniet gaat100:
- Het niet uitoefenen van de erfdienstbaarheid gedurende dertig jaar; - De materiële onmogelijkheid tot uitoefening van de erfdienstbaarheid;
- Vermenging. Dit houdt in dat de twee erven in dezelfde hand verenigd worden; - Het verlies van het nut van de erfdienstbaarheid.
Voor de intrekking van exclusieve gebruiksrechten op gemene delen heeft de wetgever in een bijzonder regime voorzien sinds 1 januari 2019. Daarnaast kan men in de statuten ook verschillende
93 Art. 639 BW. 94 Art. 690-693 BW.
95 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 127.
96 Art. 1 Hypotheekwet; V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 481, nr. 593. 97 Art. 1 Hypotheekwet.
98 V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 521-522, nr. 653. 99 V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 529, nr. 661.
25 modaliteiten voorzien in verband met de beëindigbaarheid van deze gebruiksrechten. Dit komt later nog aan bod101.
27. Vooral de exclusieve gebruiksrechten die worden toegekend bij de totstandkoming van de appartementsmede-eigendom en vermeld worden in de statuten lijken volgens de rechtsleer te voldoen aan de voorwaarden om van een erfdienstbaarheid te kunnen spreken102. Er bestaat twijfel over de gebruiksrechten die pas nadien worden toegekend bij een beslissing van de algemene vergadering. Indien het recht duidelijk als persoonlijk recht wordt toegestaan, dan kan er geen sprake zijn van een erfdienstbaarheid103.
28. Een bijkomend argument voor de meerderheidsopvatting dat een exclusief gebruiksrecht kwalificeert als erfdienstbaarheid kan gevonden worden in een arrest van het Hof van Cassatie van 30 januari 2014 waarin geoordeeld werd dat de kwalificatie als erfdienstbaarheid toegelaten is104. Het Hof stelt namelijk dat een gebruiksrecht van een binnenkoer kan gevestigd worden als een conventionele erfdienstbaarheid van gebruik105. De gemeenschappelijke bedoeling van partijen blijft wel bepalend106. Uit het arrest kan enkel worden afgeleid dat een kwalificatie als erfdienstbaarheid mogelijk is, maar niet dat dit de enige mogelijke kwalificatie zou zijn107. Het arrest van het Hof van Cassatie lijkt aan te sturen op een zekere soepelheid bij de bepaling van de grenzen
101 Infra, 44-48, nr. 54-57.
102 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 47, nr. 9; V. SAGAERT, “De zakelijke werking van de statuten in appartementsgebouwen” in E.
ALOFS e.a. (eds.), Liber amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, (383) 389-390; R. TIMMERMANS,
Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 114-116, nr. 86.
103 N. CARETTE, “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede-eigendom”, Not.
Fisc. M. 2017/2, (44) 47, nr. 9; R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium
NV, 2018, 114-116, nr. 86.
104 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19, afl. 15, (562) 569-570, nr. 30; B. VAN BAEVEGHEM, C. WILLEMOT en A. WYLLEMAN, “Capita selecta appartementsrecht 2019” in M. DAMBRE en P. LECOCQ (eds.), Rechtskroniek voor de vrede- en politierechters 2019, Brugge, Die Keure, 2019, (115) 130, nr. 27; C. WILLEMOT, “De nieuwe hervorming van het appartementsrecht: aandachtspunten voor het notariaat” in J. BAEL, G. VERSCHELDEN en A. WYLLEMAN (eds.), Notariële actualiteit 2018: Verslagboek van de
vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, Die Keure,
2019, (191) 205-206, nr. 24.
105 Cass. 30 januari 2014, AR C.12.0305.N.
106 V. SAGAERT, “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III: Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 32-34, nr. 58.
107 N. CARETTE, “Recente ontwikkelingen inzake appartementsrecht” in V. SAGAERT (ed.), Themis 99 –
26 van erfdienstbaarheden. Het Hof ziet er geen graten in om conventioneel af te wijken van het niet-exclusief en eeuwigdurend karakter van een erfdienstbaarheid108.
B. Minderheidsopvatting: een persoonlijk gebruiksrecht
29. Een ander deel van de rechtsleer gaat ervan uit dat een exclusief gebruiksrecht als een louter persoonlijk gebruiksrecht te beschouwen is, dat verbonden is aan de persoon. Bij de verkoop van het privatief dooft het recht uit. Men baseert zich hiervoor op de wezenskenmerken van erfdienstbaarheden, die niet in overeenstemming zijn met de kenmerken van een exclusief gebruiksrecht. Erfdienstbaarheden hebben een specifiek en niet-exclusief karakter. Een exclusief gebruiksrecht daarentegen is een algemeen en exclusief recht109. Ook in een vonnis van de vrederechter van Genk van 5 maart 2013 kan een argument voor deze strekking gevonden worden. Hoewel een erfdienstbaarheid een eeuwigdurend recht is, oordeelde de vrederechter dat de beslissing van de algemene vergadering waarin een eeuwigdurend exclusief gebruiksrecht werd toegekend onrechtmatig is. Het gebruiksrecht moet steeds door de algemene vergadering kunnen worden beëindigd met dezelfde meerderheid als waarmee het kan worden gevestigd, namelijk een viervijfdemeerderheid110.
3.2. Wetswijziging anno 2018
30. De wet van 18 juni 2018 heeft de bovengenoemde meerderheidsopvatting bekrachtigd. Artikel 577-4, §1, lid 4, 1° BW bepaalt nu: “De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op
gebruik van de gemene delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire
108 V. SAGAERT, “Kroniek privaat vastgoedrecht (2014-2016)” in V. SAGAERT (ed.), Themis 99 – Vastgoedrecht, Brugge, Die Keure, 2017, (1) 14, nr. 33.
109 M. REYNEBEAU, “Actuele ontwikkelingen inzake erfdienstbaarheden – Overzicht van rechtspraak sinds 1 januari 2010” in A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat 29, Brugge, die Keure, 2016, (79) 153, nr. 153; V. SAGAERT, “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III: Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 32-34, nr. 58; V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19, afl. 15, (562) 569-570, nr. 30; C. WILLEMOT, “De nieuwe hervorming van het appartementsrecht: aandachtspunten voor het notariaat” in J. BAEL, G. VERSCHELDEN en A. WYLLEMAN (eds.), Notariële actualiteit 2018: Verslagboek van
de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, Die
Keure, 2019, (191) 205-206, nr. 24.
110 Vred. Genk 5 maart 2013, TBO 2013, 278; V. SAGAERT, “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III: Hervorming 2018 en
actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 32-34, nr. 58; V. SAGAERT, “De hervorming van het
27
afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule.” Exclusieve
gebruiksrechten zijn dus in principe vanaf 1 januari 2019 als erfdienstbaarheden te beschouwen, tenzij dit statutair anders bepaald is. Een exclusief gebruiksrecht wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, tenzij de statuten het als een persoonlijk gebruiksrecht aanduiden111. De wet heeft hiermee een toepassing ingevoerd van de mogelijkheid tot conventionele afwijking van het niet-exclusieve karakter van een erfdienstbaarheid112. Het gemeen deel is het lijdend erf, terwijl de private kavel het heersend erf is113. Een erfdienstbaarheid is in principe eeuwigdurend waardoor
ook dit exclusief gebruiksrecht eeuwigdurend zou zijn. Hierop heeft de wetgever echter een uitzondering voorzien door de mogelijkheid tot intrekking van dit gebruiksrecht in te voeren114. Deze mogelijkheid tot intrekking komt later nog uitgebreid aan bod115.
De wetgever heeft met de wetswijziging de deur opengezet voor het toekennen van exclusieve gebruiksrechten die geen erfdienstbaarheden zijn. Dit wordt dan best uitdrukkelijk opgenomen in de statuten116. Het valt af te wachten of men in de praktijk veel zal afwijken van het vermoeden van erfdienstbaarheid. De algemene vergadering zal misschien makkelijker kiezen voor het uitzonderingsregime om te vermijden dat een gebruiksrecht als erfdienstbaarheid wordt beschouwd, wat toch een ingrijpender statuut is. Dit zou echter tot meer discussies kunnen leiden, omdat de gebruiksrechten die in de praktijk aanleiding geven tot problemen net vaak diegene zijn die niet als erfdienstbaarheid worden gekwalificeerd117.
111 V. SAGAERT, “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht III: Hervorming 2018 en actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, (1) 34, nr. 59; V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19, afl. 15, (562) 570-571, nr. 31; A. SALVE, “Loi du 18 juin 2018: modifications impactant l’assemblée générale et les clauses ‘promoteur’ ” in I. DURANT, P. LECOCQ en C. MOSTIN (eds.), La copropriété après la loi du 18 juin 2018, Brussel, La Charte, 2018, (51) 68, nr. 32; C. WILLEMOT, “De nieuwe hervorming van het appartementsrecht: aandachtspunten voor het notariaat” in J. BAEL, G. VERSCHELDEN en A. WYLLEMAN (eds.), Notariële actualiteit
2018: Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, Die Keure, 2019, (191) 206, nr. 25.
112 S. DEMEYERE en D. MICHIELS, “Recente ontwikkelingen inzake erfdienstbaarheden” in V. SAGAERT (ed.),
Themis 112 – Vastgoedrecht, Brugge, Die Keure, 2020, (177) 195-196, nr. 32.
113 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht anno 2018”, RW 2018-19, afl. 15, (562) 570, nr. 31. 114 S. DEMEYERE en D. MICHIELS, “Recente ontwikkelingen inzake erfdienstbaarheden” in V. SAGAERT (ed.),
Themis 112 – Vastgoedrecht, Brugge, Die Keure, 2020, (177) 196, nr. 34.
115 Infra, 44-48, nr. 54-57.
116 N. CARETTE en S. SNAET, “Gewijzigd appartementsrecht: impact op statuten en overdracht van een kavel”, Not.
Fisc. M. 2019/6, (174) 190, nr. 35.
117 B. VAN BAEVEGHEM, C. WILLEMOT en A. WYLLEMAN, “Capita selecta appartementsrecht 2019” in M. DAMBRE en P. LECOCQ (eds.), Rechtskroniek voor de vrede- en politierechters 2019, Brugge, Die Keure, 2019, (115) 130-131, nr. 28.
28
3.3. Heeft de wetgever de juiste keuze gemaakt?
31. Heeft de wetgever de juiste keuze gemaakt door exclusieve gebruiksrechten op de gemene delen te kwalificeren als erfdienstbaarheid? Mij lijkt dit, ondanks het feit dat de kwalificatie als erfdienstbaarheid niet volledig waterdicht is, een goede keuze van de wetgever, bij gebrek aan alternatieven gezien het numerus clausus beginsel van de zakelijke rechten. Een zakelijk recht biedt meer bescherming dan een persoonlijk recht. En aangezien er geen zakelijke rechten door de burgers kunnen worden bij gecreëerd, sluit het zakelijk recht van erfdienstbaarheid het beste aan bij het statuut van een exclusief gebruiksrecht. Beide rechten hebben veel overeenstemmende kenmerken. Het exclusief gebruiksrecht wordt doorgaans verbonden aan het onroerend goed, waardoor ook een latere koper van de privatieve kavel kan genieten van het exclusief gebruiksrecht op het gemeen deel. Een erfdienstbarheid is in principe een eeuwigdurend recht, maar hiervan kan makkelijk worden afgeweken. Aangezien een exclusief gebruiksrecht wordt gevestigd in de statuten, kwalificeert dit als een conventionele erfdienstbaarheid, waardoor dit makkelijk door de partijen zelf kan gemoduleerd zijn. Zo kunnen de partijen zelf bepalen wie zal instaan voor het onderhoud en wie welke kosten zal dragen. Daarnaast kunnen ze ook zelf opzegmogelijkheden en ontbindingsgronden invoegen. Een kwalificatie als erfdienstbaarheid lijkt op het eerste zicht misschien verregaand, toch kan men als het ware een erfdienstbaarheid à la carte gaan creëren. Het is dan wel de taak van de notaris om partijen duidelijk te maken welke mogelijkheden er zijn en daarbij ook in te spelen op de wensen van partijen. De kwalificatie als erfdienstbaarheid combineert twee voordelen: enerzijds wordt de titularis voldoende beschermd, anderzijds kan men dit recht nog steeds moduleren naargelang eigen wensen en omstandigheden.
Indien partijen toch niet te vinden zijn voor een kwalificatie als erfdienstbaarheid, heeft de wetgever het nog steeds mogelijk gemaakt om in de statuten af te wijken van het vermoeden van erfdienstbaarheid. Er is dan sprake van een persoonlijk gebruiksrecht, dat eveneens naar wens van de partijen kan gemoduleerd worden. Om al deze redenen lijkt de wetgever volgens mij de juiste keuze te hebben gemaakt. Er geldt dan wel een vermoeden van erfdienstbaarheid, toch hebben partijen nog heel wat vrijheid om naar eigen wens en afhankelijk van de concrete omstandigheden
29 te gaan moduleren. Ook volgens DE WINTER lijkt de kwalificatie als erfdienstbaarheid de meest overtuigende118.
32. In het notariaat bestaat er toch enige vrees bij een kwalificatie van het exclusief gebruiksrecht als erfdienstbaarheid. Indien men in het geval van vernieling het appartementsgebouw zou moeten heropbouwen, dan zou de kwalificatie als erfdienstbaarheid een hindernis kunnen vormen bij het bekomen van een bouwvergunning. Wanneer het gebouw teniet gaat, blijven de op het grondperceel drukkende erfdienstbaarheden overeind. Er is echter geen garantie dat het nieuwe gebouw er volledig gelijk zal uitzien als het vorige gebouw qua indeling en bouwdiepte119. Deze vrees lijkt terecht, maar langs de andere kant kan dit volgens mij makkelijk opgelost worden. Het is namelijk mogelijk om af te wijken van het eeuwigdurend karakter van een erfdienstbaarheid. Een mogelijke oplossing voor dit probleem zou kunnen zijn om de vernieling van het gebouw als ontbindingsgrond of als opzegmogelijkheid van het exclusief gebruiksrecht in de statuten op te nemen.
33. TIMMERMANS lijkt de beslissing van de wetgever geen goede keuze te vinden. Hij raadt aan om gebruik te maken van het uitzonderingsregime en het exclusief gebruiksrecht te kwalificeren als een bijzonder gebruiksrecht dat als accessorium verbonden is aan de privatieve kavel, omdat de kwalificatie als erfdienstbaarheid niet waterdicht is120. Een exclusief gebruiksrecht strookt namelijk niet met bepaalde kenmerken van een erfdienstbaarheid:
- Een erfdienstbaarheid is een eeuwigdurend recht, terwijl een exclusief gebruiksrecht beëindigd kan worden door de vereniging van mede-eigenaars121 of slechts tijdelijk kan worden toegekend;
- Een erfdienstbaarheid is een niet-exclusief recht, terwijl een exclusief gebruiksrecht dat wel is;
- Wanneer een appartementsgebouw door afbraak zou verdwijnen, dan blijven de op het grondperceel drukkende erfdienstbaarheden overeind, dus ook het bij wijze van erfdienstbaarheid toegekende exclusief gebruiksrecht122.
118 S. DE WINTER, “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 350-351, nr. 12.
119 Herzeel, 2020, 8 april – persoonlijke communicatie.
120 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 116-118, nr. 87. 121 Art. 577-7, §1, 2°, e BW.
30 Deze bemerkingen moeten volgens mij sterk genuanceerd worden. Het is namelijk zo dat men zowel het eeuwigdurend karakter als het niet-exclusief karakter van een erfdienstbaarheid contractueel kan moduleren. Daarnaast kan een erfdienstbaarheid ook voor een bepaalde duur of onder een bepaalde voorwaarde worden toegekend en kan men zowel opzegmogelijkheden als ontbindingsgronden invoegen. De door TIMMERMANS aangehaalde kenmerken van een erfdienstbaarheid zijn dus niet absoluut.
34. In de praktijk weerklinkt ook wel eens de oplossing om het gemeen deel waarop een exclusief gebruiksrecht rust te privatiseren, maar dit wel te verbinden met een gemeenschappelijk statuut wat de constructiekosten betreft123. Ook VAN MOLLE stelt de relevantie in vraag van het toekennen van exclusieve gebruiksrechten op terrassen en balkons. Dit wordt namelijk gemotiveerd door het feit dat anders de algemene vergadering niet meer zou kunnen beslissen over de werken die aan dergelijke delen worden uitgevoerd en ze dus geen controle meer zou hebben op de consistentie van het gebouw. Deze motivering vindt hij echter achterhaald aangezien artikel 577- 7, §1, 1°, e BW aan de algemene vergadering de bevoegdheid toekent om met een tweederdemeerderheid te beslissen over werken aan bepaalde privatieve delen die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. Het lijkt daarom eenvoudiger om deze delen te privatiseren waardoor ze exclusief in eigendom van een bepaalde mede-eigenaar komen124. Dit argument lijkt mij op het eerste zicht plausibel, maar toch wat kort door de bocht. Het blijft voor de algemene vergadering dan wel mogelijk om beslissingen te nemen over werken aan privatieve delen die omwille van economische of technische redenen moeten worden uitgevoerd. Langs de andere kant wordt aan die specifieke mede-eigenaar wel een eigendomsrecht toegekend dat hem een grote beslissingsmacht geeft, waardoor hij alleen kan beslissen om bepaalde werken uit te voeren aan zijn privatieve kavel zonder eerst langs de algemene vergadering te moeten passeren. Daarom lijkt het mij aangewezen steeds naar de concrete situatie en de wil van partijen te kijken vooraleer men een bepaalde kwalificatie toekent aan het exclusief gebruiksrecht.
123 De Ruyver, 2020, 2 april – persoonlijke communicatie.
124 M. VAN MOLLE, “La copropriété forcée immobilière 2.1: rédaction et opposabilité des statuts et du règlement d’ordre intérieur” in I. DURANT, P. LECOCQ en C. MOSTIN (eds.), La copropriété après la loi du 18 juin 2018, Brussel, La Charte, 2018, (21) 31, nr. 15.
31
4.
VESTIGING VAN EEN EXCLUSIEF GEBRUIKSRECHT
4.1. Ten behoeve van een mede-eigenaar
35. Er zijn verschillende mogelijkheden om een exclusief gebruiksrecht te vestigen ten behoeve van een mede-eigenaar.
A. In de splitsingsakte
36. De eerste mogelijkheid is de vestiging van een exclusief gebruiksrecht bij de oprichting van de appartementsmede-eigendom in de splitsingsakte, waardoor het gebruiksrecht contractueel van aard is. De bewoordingen zijn daarbij best zo duidelijk mogelijk125.
37. Men zou zich kunnen afvragen of het exclusief gebruiksrecht in de basisakte, dan wel in het reglement van mede-eigendom moet worden opgenomen. Een eerste stelling meent dat het exclusief gebruiksrecht in de basisakte moet worden opgenomen, omdat het onder de beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen valt. Een andere stelling gaat ervan uit dat het exclusief gebruiksrecht valt onder de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en gemeenschappelijke delen uit artikel 577-4, §1, 1° BW en daarom best wordt opgenomen in het reglement van mede-eigendom126. Nog een andere opvatting stelt dat de plaats waar het exclusief gebruiksrecht moet worden opgenomen, afhangt van de kwalificatie ervan. Kwalificeert men het exclusief gebruiksrecht als een zakelijk recht, dan moet het in de basisakte worden opgenomen. Kwalificeert men het gebruiksrecht als een persoonlijk recht, dan kan het ook opgenomen worden in het reglement van mede-eigendom127. Er was ook nog een vierde stelling die oordeelde dat het exclusief gebruiksrecht ook in het reglement van orde kon bepaald worden, omdat de wetgever niet uitdrukkelijk had bepaald dat dit in de statuten vermeld moest worden128. In de
125 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 118-120, nr. 88. 126 S. VAN DEN HOVE, “Het exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijke delen in de appartementsmede-eigendom”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 10, (325) 339-340.
127 S. DE WINTER, “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, (346) 351, nr. 15; J. JASSOGNE, “Knelpunten voor de syndicuspraktijk na de wet van 2 juni 2010” in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht II: de appartementswet 2010 – overzicht
van het eerste lustrum, Antwerpen, Intersentia, 2015, (171) 173-174.
128 S. VAN DEN HOVE, “Het exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijke delen in de appartementsmede-eigendom”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 10, (325) 339-340.
