Hoofdstuk 4: Een evaluatie van de wetswijziging anno 2018
2. Een kritische evaluatie van de doorgevoerde wetswijzigingen
65. Heeft de wetgever alle problemen en discussies opgelost die bestonden omtrent het statuut van de exclusieve gebruiksrechten? Is de wetgeving nog voor verbetering vatbaar? En is de wetgever in zijn doel geslaagd om duidelijkheid te brengen ten behoeve van de mede-eigenaars? Niets of niemand is perfect, zo ook de wetgever niet die enkele wijzigingen doorvoerde aan het statuut van de exclusieve gebruiksrechten op de gemene delen. Hier zal ik daarom enkele zaken uit de nieuwe wetgeving kritisch benaderen.
66. Zo kan ten eerste het ingevoerde vermoeden van kwalificatie als erfdienstbaarheid in artikel 577-4, §1, lid 4 BW in vraag worden gesteld. Hoewel niet iedereen dezelfde mening is toegedaan, lijkt dit mij alleszins wel een goede keuze te zijn geweest. Een exclusief gebruiksrecht sluit namelijk nauw aan bij het zakelijk recht van erfdienstbaarheid. Daarnaast blijft het mogelijk bepaalde zaken te modaliseren naargelang de wensen van partijen. De wetgever heeft daarnaast ook de mogelijkheid opengelaten om af te wijken van het vermoeden van erfdienstbaarheid. Er geldt dus een grote contractuele vrijheid. De notaris zal moeten wijzen op de mogelijke gevolgen van de ene, dan wel de andere kwalificatie.
Hoewel ik me aansluit bij de keuze van de wetgever om een exclusief gebruiksrecht te kwalificeren als erfdienstbaarheid, betreur ik wel het feit dat de wetgever geen duidelijker regime heeft uitgewerkt voor het geval men zou afwijken van het vermoeden van kwalificatie als erfdienstbaarheid. Aangezien partijen vrij zijn om inhoud te geven aan een persoonlijk recht lijkt het mij logisch dat de wetgever geen volledig uitgewerkte regeling heeft voorzien in de wet. Maar langs de andere kant doet dit gebrek aan duidelijkheid in de wetgeving toch discussies rijzen omtrent bepaalde belangrijke aspecten van het statuut van een exclusief gebruiksrecht als persoonlijk recht. Zo lijkt voor de vestiging, de wijziging en de beëindiging van een exclusief gebruikrecht als persoonlijk recht een meerderheid van twee derde binnen de algemene vergadering te volstaan op grond van artikel 577-7, §1, 1°, a BW. Toch is dit niet met 100% zekerheid uit de wet af te leiden. Een beetje meer duidelijkheid in de wet lijkt mij aangewezen. Het enige wat duidelijk is, is dat het mogelijk is om af te wijken van het vermoeden van kwalificatie als erfdienstbaarheid. Onder welk regime dit gebruiksrecht dan valt, heeft de wetgever in het ongewisse gelaten.
54 67. Ten tweede is de wetgever in artikel 577-7, §1, 2°, e BW wat mij betreft helemaal niet geslaagd in zijn opzet om duidelijkheid te brengen ten behoeve van de mede-eigenaars. De wetgever heeft met dit artikel net heel wat discussies doen rijzen. Zo blijkt uit de memorie van toelichting dat het de bedoeling van de wetgever was om een mogelijkheid tot intrekking van het exclusief gebruiksrecht in te voeren. Indien je daarentegen uitgaat van de letterlijke tekst van de wet, dan blijkt enkel dat men een mogelijkheid tot wijziging van dit recht heeft ingevoerd. Daarnaast rijst de vraag of de wetgever met het begrip wijziging ook doelde op het vestigen van een exclusief gebruiksrecht bij beslissing van de algemene vergadering. Ondanks dat het wellicht om een ongelukkige vergetelheid van de wetgever gaat en we er dus vanuit gaan dat artikel 577- 7, §1, 2°, e BW zowel slaat op de wijziging, de beëindiging en de vestiging van de exclusieve gebruiksrechten, blijft het toch jammer dat de wetgever op dit vlak geen volledige duidelijkheid heeft gebracht.
68. Ondanks deze kritiek, is wat mij betreft de wetswijziging anno 2018 toch een stap in de goede richting geweest. Waar er voorheen helemaal geen statuut was voorzien voor exclusieve gebruiksrechten, is dit nu wel het geval. De belangrijkste verdienste is dat de wetgever ingegrepen heeft in de jarenlange discussie die er bestond omtrent de kwalificatie van het exclusief gebruiksrecht. Daarnaast lijkt het nu ook duidelijk dat het volstaat dat het exclusief gebruiksrecht opgenomen wordt in het reglement van mede-eigendom. Als laatste werd ook de mogelijkheid tot wijziging en beëindiging van het exclusief gebruiksrecht ingevoerd, waarover onder het oude recht nog discussie bestond. Hoewel de wetgever duidelijk zijn best heeft gedaan om bepaalde discussies het hoofd te bieden, heeft hij echter ook niet alle onduidelijkheden aangepakt. Zo bestaat er nog steeds discussie over de vraag of een exclusief gebruiksrecht kan gevestigd worden door verkrijgende verjaring, of dit gevestigd kan worden ten gunste van een derde en of de titularis zijn gebruiksrecht kan overdragen aan een andere mede-eigenaar. De toekomst zal moeten uitwijzen hoe de praktijk zal omgaan met de doorgevoerde wetswijzigingen en de nog bestaande discussies. De rechtspraak zal hierin wellicht een belangrijke rol spelen. Zo zal zij onder meer invulling moeten geven aan het begrip rechtmatig belang uit artikel 577-7, §1, 2°, e BW. Daarnaast zal ook de notaris een belangrijke rol, zo niet de belangrijkste rol, spelen bij de invulling van de doorgevoerde wetswijziging en het statuut van exclusieve gebruiksrechten. Partijen hebben namelijk nog steeds heel wat keuzevrijheid, waardoor het erop aankomt alles zo duidelijk, nauwkeurig en volledig mogelijk in de statuten uit te werken.
55
BESLUIT
69. Voor eigenaars van een appartement heeft de wetgever een specifiek regime ingevoerd in ons rechtsstelsel. Hij koos voor een dualistisch systeem waarbij aan iedere appartementseigenaar twee afzonderlijke, maar onderling verbonden rechten worden toebedeeld: enerzijds een privaat eigendomsrecht op een privatieve kavel, gecombineerd met anderzijds een gedwongen mede- eigendom op de gemeenschappelijke gedeelten. De gemene delen mogen door alle mede-eigenaars proportioneel worden gebruikt. Op grond van artikel 577-4, §1, lid 4, 1° BW kunnen de statuten wel afwijken van dit proportioneel recht. Er wordt aangenomen dat het mogelijk is om op een of meer gemeenschappelijke delen een exclusief gebruiksrecht toe te staan. Het concurrente gebruik door andere mede-eigenaars wordt daardoor uitgesloten. Het exclusief gebruiksrecht wordt in de praktijk heel vaak toegepast, in het bijzonder wanneer er tuinen en/of terrassen aanwezig zijn in een appartementsgebouw. De populariteit van het toepassen van de techniek van de exclusieve gebruiksrechten kent twee oorzaken: enerzijds laat het toe het gebruik van een gemeenschappelijk deel voor één mede-eigenaar voor te behouden, anderzijds kan enkel de vereniging van mede- eigenaars beslissen om werken aan dergelijke delen uit te voeren, waardoor de consistentie van het gebouw gevrijwaard kan blijven.
70. De wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing voerde verschillende wijzigingen door aan het appartementsrecht die in werking traden op 1 januari 2019. Eén van de krachtlijnen van deze wet is een verduidelijking van de wet ten behoeve van de mede- eigenaars. Onder het mom van deze krachtlijn werden ook enkele wijzigingen doorgevoerd aan het statuut van de exclusieve gebruiksrechten op de gemene delen.
71. Zo bestond er al een lange tijd discussie over de vraag of een exclusief gebruiksrecht kwalificeert als een zakelijk recht van erfdienstbaarheid, dan wel als een persoonlijk gebruiksrecht. Deze discussie werd beslecht met de wet van 18 juni 2018. De wetgever voerde in artikel 577- 7, §1, lid 4, 1° BW een vermoeden van kwalificatie als erfdienstbaarheid in, maar hier kan wel uitdrukkelijk in de statuten van afgeweken worden. De statuten kunnen het gebruiksrecht
56 dus ook als een persoonlijk recht aanduiden. In de rechtsleer en de praktijk is niet iedereen tevreden met de gemaakte keuze van de wetgever. Mij lijkt dit echter wel de meest logische oplossing te zijn.
72. Daarnaast was het onder het oude recht wel duidelijk dat een exclusief gebruiksrecht zowel bij de splitsingsakte, als later via een beslissing van de algemene vergadering kon worden gevestigd. Maar er bestond discussie over de vraag of dit exclusief gebruiksrecht in de basisakte, dan wel in het reglement van mede-eigendom moest worden opgenomen en daarnaast ook over de vraag met welke meerderheid de algemene vergadering kon beslissen om een dergelijk recht te vestigen. Ook aan deze discussies lijkt de wetgever een einde te hebben willen maken. Ten eerste wordt het statuut van de exclusieve gebruiksrechten opgenomen in artikel 577-4, §1, lid 4 BW, dat handelt over de verplichte minimuminhoud van het reglement van mede-eigendom. Daarom neem ik aan dat het voortaan volstaat dat de exclusieve gebruiksrechten worden opgenomen in het reglement van mede- eigendom. Ten tweede werd ook een wijziging doorgevoerd aan artikel 577-7, §1, 2°, e BW. Dit artikel bepaalt dat de algemene vergadering bij meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslist over wijzigingen van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen. Het lijkt erop dat dezelfde viervijfdemeerderheid vereist is voor de beslissing tot
toekenning van een exclusief gebruiksrecht. Maar volgens mij hangt de vereiste meerderheid wel
nog steeds af van de kwalificatie van het exclusief gebruiksrecht. De wetgever heeft het namelijk enkel over zakelijke gebruiksrechten. Indien men het exclusief gebruiksrecht kwalificeert als een persoonlijk recht, dan lijkt een tweederdemeerderheid in de algemene vergadering te volstaan op grond van artikel 577-7, §1, 1°, a BW.
73. Onder het oude recht bestond er ook discussie naar de mogelijkheid tot wijziging en beëindiging van exclusieve gebruiksrechten. Ook aan deze discussie wou de wetgever tegemoetkomen. Omdat erfdienstbaarheden principieel eeuwigdurend zijn, wou de wetgever een mogelijkheid tot intrekking van dit recht invoegen in de wet. Dit gebeurde in artikel 577- 7, §1, 2°, e BW. Hoewel de wet enkel spreekt over de wijziging van exclusieve gebruiksrechten wordt er vanuit gegaan dat ook de intrekking hieronder valt, omdat dit volgens de memorie van toelichting net de bedoeling van de wetgever was. Aan de mogelijkheid tot wijziging en intrekking werden wel enkele voorwaarden gekoppeld. Toch lijkt er ook hier een onderscheid te moeten worden gemaakt naargelang de kwalificatie van het exclusief gebruikrecht, aangezien de
57 wetgever enkel spreekt over zakelijke gebruiksrechten. Een persoonlijk gebruiksrecht kan steeds worden opgezegd met een tweederdemeerderheid binnen de algemene vergadering op grond van artikel 577-7, §1, 1°, a BW.
74. Echter niet alle discussies die bestonden in de rechtsleer omtrent het statuut van de exclusieve gebruiksrechten werden door de wetgever aangepakt. Zo is het nog steeds niet volledig duidelijk of een exclusief gebruiksrecht kan gevestigd worden via verkrijgende verjaring, of dit gebruiksrecht ook ten gunste van een derde kan worden gevestigd en of de titularis zijn recht kan overdragen aan een andere mede-eigenaar.
75. De notaris speelt in het kader van de exclusieve gebruiksrechten een heel belangrijke rol. Deze gebruiksrechten moeten namelijk verplicht opgenomen worden in de statuten, die een notariële akte vereisen. Hoe duidelijker en nauwkeuriger de statuten worden opgemaakt, hoe minder discussies er in de toekomst zullen rijzen. Partijen kunnen namelijk heel wat modaliteiten van het exclusief gebruiksrecht zelf gaan bepalen. Zo blijft het dwangbestuur op de gemene delen waarop een exclusief gebruiksrecht is gevestigd nog steeds bij de vereniging van mede-eigenaars, maar kan men in de statuten wel verschillende rechten en verplichtingen opleggen aan de titularis van het gebruiksrecht. Zo kan er een bepaalde bestemming aan het onroerend goed worden gegeven die de titularis moet respecteren. Daarnaast kan men ook een verbod of net een toestemming invoeren om bouwwerken op te richten op het gemeen deel. Het is ook gebruikelijk om de verplichting tot onderhoud en het dragen van de kosten tot onderhoud en herstelling ten laste van de titularis van het exclusief gebruiksrecht te leggen. Ook de wijzigbaarheid en beëindigbaarheid van het gebruiksrecht kunnen bepaald worden in de statuten.
76. Om te besluiten blijkt toch dat de wetgever heel wat goede bedoelingen had met de wetswijzigingen die werden aangebracht aan het statuut van de exclusieve gebruiksrechten. Enkele belangrijke discussies werden beslecht. Maar toch kon de wetgeving op bepaalde vlakken duidelijker zijn. In het bijzonder zou artikel 577-7, §1, 2°, e BW nog tot discussies kunnen leiden. De toekomst zal moeten uitwijzen of de wetgever in zijn opzet om duidelijkheid te brengen geslaagd is.
58
REFERENTIELIJST
WETGEVING
Burgerlijk Wetboek.
Wet van 16 december 1851 op de voorrechten en hypotheken, BS 22 december 1851.
Wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, BS 2 juli 2018.
VOORBEREIDENDE WERKEN
Memorie van toelichting bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer 2017-18, nr. 2919/001.
RECHTSPRAAK
Cass. 5 januari 2012, AR C.10.0698.N. Cass. 30 januari 2014, AR C.12.0305.N.
Cass. 5 maart 2015, AR C.14.0047.F, RW 2016-17, nr. 32. Rb. Tongeren 2 april 2012, T. App. 2013/3, 53.
Rb. Brussel (Fr.) 29 april 2016, T. App. 2016/3, 34.
Vred. Sint-Jans-Molenbeek 19 februari 2008, T. App. 2008/3, 57. Vred. Veurne 13 januari 2011, T. App. 2011/3, 29.
Vred. Tongeren 14 juli 2011, T. App. 2012/1, 55. Vred. Brugge 15 maart 2012, T. Vred. 2014, 127. Vred. Genk 5 maart 2013, TBO 2013, 278.
59 Vred. Lennik 12 mei 2014, T. App. 2015/1, 44.
Vred. Brussel 2 juli 2014, T. App. 2015/1, 36. Vred. Waregem 18 juni 2019, T. App. 2019/3, 24.
RECHTSLEER
Boekwerken
SAGAERT, V., Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 785p.
TIMMERMANS, R., Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer Belgium NV, 2018, 1557 p.
WYLLEMAN, A., Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2019, 162p. Bijdragen in verzamelwerken
CARETTE, N., “Actuele ontwikkelingen zakenrecht 2015” in CARETTE, N. en BARBAIX, R. (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, 39-80.
CARETTE, N., “Recente ontwikkelingen inzake appartementsrecht” in SAGAERT, V. (ed.),
Themis 99 – Vastgoedrecht, Brugge, Die Keure, 2017, 31-91.
DE DECKER, H., “Deel IV Zakenrecht. Titel IV Mede-eigendom” in DE WULF, C. (ed.), Het
opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, 259-378.
DEMEYERE, S. en MICHIELS, D., “Recente ontwikkelingen inzake erfdienstbaarheden” in SAGAERT, V. (ed.), Themis 112 – Vastgoedrecht, Brugge, Die Keure, 2020, 177-212.
ERNEUX, P.-Y., “Le droit d’usage exclusif sur les parties communes dans la pratique de la copropriété” in ERNEUX, P.-Y. (ed.), Actualités notariales de la copropriété, Brussel, Bruyland, 2015, 51-55.
60 JASSOGNE, J., “Knelpunten voor de syndicuspraktijk na de wet van 2 juni 2010” in CARETTE, N. en SAGAERT, V. (eds.), Appartementsrecht II: de appartementswet 2010 – overzicht van het
eerste lustrum, Antwerpen, Intersentia, 2015, 171-198.
REYNEBEAU, M., “Actuele ontwikkelingen inzake erfdienstbaarheden – Overzicht van rechtspraak sinds 1 januari 2010” in WYLLEMAN, A. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat 29, Brugge, die Keure, 2016, 79-161.
SAGAERT, V., “De zakelijke werking van de statuten in appartementsgebouwen” in ALOFS, E. e.a. (eds.), Liber amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 383-396.
SAGAERT, V., “Kroniek privaat vastgoedrecht (2014-2016)” in SAGAERT, V. (ed.), Themis 99 –
Vastgoedrecht, Brugge, Die Keure, 2017, 1-30.
SAGAERT, V., “Statuten en toepassingsdomein van het appartementsrecht na de hervorming van 2018” in CARETTE, N. en SAGAERT, V. (eds.), Appartementsrecht III: Hervorming 2018 en
actuele ontwikkelingen, Antwerpen, Intersentia, 2018, 1-50.
SAGAERT, V., “Toepassingsdomein, statuten en coördinatie in het appartementsrecht: een evaluatie vijf jaar na de hervorming” in CARETTE, N. en SAGAERT, V. (eds.), Appartementsrecht
II: de appartementswet 2010 – overzicht van het eerste lustrum, Antwerpen, Intersentia, 2015, 1-
33.
SALVE, A., “Loi du 18 juin 2018: modifications impactant l’assemblée générale et les clauses ‘promoteur’ ” in DURANT, I., LECOCQ, P. en MOSTIN, C. (eds.), La copropriété après la loi du
18 juin 2018, Brussel, La Charte, 2018, 51-84.
VAN BAEVEGHEM, B., WILLEMOT, C. en WYLLEMAN, A., “Capita selecta appartementsrecht 2019” in DAMBRE, M. en LECOCQ, P. (eds.), Rechtskroniek voor de vrede- en politierechters
61 VAN MOLLE, M., “La copropriété forcée immobilière 2.1: rédaction et opposabilité des statuts et du règlement d’ordre intérieur” in DURANT, I., LECOCQ, P. en MOSTIN, C. (eds.), La
copropriété après la loi du 18 juin 2018, Brussel, La Charte, 2018, 21-50.
WILLEMOT, C., “De nieuwe hervorming van het appartementsrecht: aandachtspunten voor het notariaat” in BAEL, J., VERSCHELDEN, G. en WYLLEMAN, A. (eds.), Notariële actualiteit
2018: Verslagboek van de vormingsdagen van de Studiekring Provinciaal Genootschap der Notarissen van Oost-Vlaanderen, Brugge, Die Keure, 2019, 191-221.
WYLLEMAN, A., “Het appartementsrecht tussen zakenrecht en verbintenissen recht en op weg naar het rechtspersonenrecht” in ALOFS, E. e.a. (eds.), Liber amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 527-540.
Tijdschriftartikelen
CARETTE, N., “Exclusieve gebruiksrechten op gemeenschappelijke delen bij appartementsmede- eigendom”, Not. Fisc. M. 2017/2, 44-56.
CARETTE, N. en SNAET, S., “Gewijzigd appartementsrecht: impact op statuten en overdracht van een kavel”, Not. Fisc. M. 2019/6, 174-205.
DE WINTER, S., “Exclusieve gebruiksrechten in appartementsmede-eigendom kunnen als erfdienstbaarheden worden gekwalificeerd”, TBO 2017, 346-353.
MEERT, K. en VAN STIPHOUT, T., “De hervormde appartementswet – Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen”, Notariaat 2018, afl. 13, 1-5.
SAGAERT, V., “De geldigheid van statutaire clausules in het appartementsrecht onder de loep: richtwijzers en voorbeeldclausules voor de notariële praktijk”, T. Not. 2016, afl. 9, 600-640.
62 TIMMERMANS, R., “De vierde generatie appartementswetgeving: enkele verrassende wendingen voor het notariaat”, T.Not. 2018, 560-621.
TIMMERMANS, R., “Kroniek appartementsmede-eigendom 2010-2013”, RW 2013-14, 1003- 1025.
TORDOIR, M.-P., “Quelques réflexions sur le droit de jouissance exclusive attribué sur des parties communes”, T.App. 2008, 8-11.
VAN DEN HOVE, S., “Het exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijke delen in de appartementsmede-eigendom”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 10, 325-348.
VAN DE VOORDE, J., “De verkrijgende verjaring. Enkele capita selecta”, RW 2018-19, 402-419.
PERSOONLIJKE COMMUNICATIE
De Ruyver, O. (2020, 2 april). (notaris). Persoonlijke communicatie [e-mail].