•
:.
22 Vastgoedmarkt september 2015 www.vastgoedmarkt.nl
ACHTERGROND ONDERZOEK
MANAGEMENT/ KERNTAKEN / GEMEENTEN
Het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed van de Hanzehogeschool Groningen houdt op 5 oktober voor de achtste keer
het Congres Barometer Maatschappelijk Vastgoed. Deskundige sprekers gaan in op de actuele ontwikkelingen rondom
maatschappelijk vastgöed. Hier alvast de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek.
ANNETTE TJEERDSMA MSC EN
DR. ING. JAN VEUGER MRE FRICS
Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2015
Enschede -weer voorop in
geineentelijl< vastgoedbeheer
Meer dan de helft van de gemeen ten heeft een onderhoudsbeleid, gemeentelijk vastgoedbeleid, accommodatiebeleid en/of een verhuurbeleid. Opvallend weinig gemeentèn heeft een risicoma nagement-vastgoedbeleid: slechts 25 procent van de gemeenten heeft dit opgesteld. Wel is 29 procent bezig met het opstellen hiervan.
Zie.figuur 1.
Op dit moment heeft 36 procent van de gemeenten nog geen
maat-regelen getroffen en is 10 procent deze maatregelen op dit moment aan het opstellen. Bijna _een kwart heeft een risicoparagraaf opge nomen in het vastgoedbeleid en de rest stelt zich volgend op door financiële monitoring. Zie figuur 2.
In.figuur 3 kunt u zien welke taken er binnen de gemeenten worden beschouwd als gemeentelijke kerntaken met betrekking tot maatschappelijk vastgoed Beheer en exploitati{ en planontwikkeling worden
het meest vaak als kerntaak worden beschouwd.
Vanaf 2008 worden alle genoemde taken binnen de gemeenten steeds minder beschouwd als gemeente lijke kerntaken met betrekking tot maatschappelijk vastgoed. Figuur
4 (met trendlijn) geeft dit grafisch weer.
Alle taken worden het meest vaak door grote gemeenten als kerntaak met betrekking tot maatschap pelijk vastgoed beschouwd. Voor
vijf kerntaken geldt dat hoe groter de gemeente is, des te vaker dit als kerntaak wordt aangemerkt: planontwikkeling, initiëren van projecten, kwaliteitsmeting en handhaving, financiering en locatie toewijzen.
Knelpunten
Het ontbreken van een kostprijs dekkende huur is het meest vaak (20 procent, n=52) genoemd als knelpunt bij het uitvoeren van
maat-schappelijk vastgoedtaken, gevolgd door te lage bezettingsgraden en ver snippering van taken. Ten opzichte van vorig jaar zijn er weinig (grote) verschillen te zïen. Zie figuur 5. Van de gemeenten die aange-ven dat zij het ontbreken van een kostprijs dekkende huur als knelpunt ervaren (N=39), heeft ongeveer de helft (51 procent) een gemeentelijk vastgoedbeleid en/ of een verhuurbeleid (49 procent). Respectievelijk 28 en 15 procent
Figuur 1. Visie en beleid
Figuur 2. Risicomanagement
Figuur 3. Gemeentelijke kerntaak
In welke mate is het onderstaande van toepassing op gemeenten: Wij hebben een ...
8.
%
_7_6. . -63 ,16t
t
Ja Nee Onderhoudsbeleid Gemeentelijk vastgoedbeleid Accommodatiebeleid Verhuurbeleid • Visie op vastgoedmanagement Huurprijsbeleid Exploitatiebeleid Risicoman�gement vastgoedbeleid Zijn we op dit moment aan het opstellenWelke maatregelen zijn er genomen ten aanzien van financiële risico's op het gebied van maatschappelijk vastgoed?
(Nog) geen maatregelen ·· getroffen Op dit moment aan het opstellen" Risico-paragraaf in vastgoedbeleid Financiële monitoring Andere maatregelen getroffen
Welke van onderstaande taken worden binnen gemeenten beschouwt! als gemeentelijke kerntaken -met betrekking tot maatschappelijk vastgoed?
Beheer en exploitatie Planontwikkeling Initiëren van projecten
Kwaliteitsmeting en handhaving Eigendom Financiering Locatie toewijzen Anders Project- en procesmanagement
8.
%
1
4-0
: - - _
-;m '33Figuur 4. Trends in visie op gemeentelijke kerntaken
Figuur 5. l<nelpunten
Locatie toewijzen Planon.twikkeling
Kwaliteitsmeting en handhaving-Finan,ciering
Initiëren van projecten Beheer en exploitatie Project- en procesmanagement Eigendom 90 80 70 60 50 ... 40 ���-t·������������� Trend 2008 '09 '10 '11 '12 '13 '14 2015 ···· ... 30
Knelpunten die momenteel ervaren worden bij het uitvoeren van de maatschappelijke vastgoedtaken.
Geen kostprijsdekkende huur
Te lage bezettingsgraden 18 / Versnippering van taken 17 /
Hoge kosten voor onderhoud en exploitatie 14 / --�--Weinig multifunctioneel gebruik 13 / ---�--: .-Gebrek aan regionale afstemming 10 /
Gebrek aan deskundigheid 08 /
t
2015 2014- --
"[s]'
�
54
35
-- _,
1u1
_
47
35
25 ·'4Z
ll:29
111.
%
1001
40
·-- -
----..-1•
1::_· ._ - --www.vastgoedmarkt.nl
zijn bezig dit op te stellen. Van deze 39 gemeenten heeft 41 een huurprijsbeleid en 42 procent een visie op vastgoedmanagement.
Verkoop
Bij actuele beleidsthema's was al te zien dat kostenreductie het meest actueel is bij het merendeel van de gemeenten. 74 procent (n=239)
geeft aan dat het verkopen van maatschappelijk vastgoed een middel is om de kosten te beheer sen. Dit is bijna gelijk aan vorig jaar: toen gaf 76 procent van de gemeenten hierop een bevestigend antwoord. Het aantal maatschap pelijk vastgoedobjecten in de ver koop varieert in 2014 tussen de O en 60 met een gemiddelde van 7,2. Het aantal objecten dat gemeenten daadwerkelijk verkochten varieert tussen O en 11 met een gemiddelde van 1,5.
Vergeleken met vorig jaar is het aantal verkopen gemiddeld iets toegenomen (1,2 in 2013). Het aantal aangeboden objecten is meer dan tweeënhalf keer hoger (gemiddeld 2,7 in 2013). Het percentage verkochte objecten ten opzichte van het aantal aangebo den objecten halveert daarmee van 44 procent naar 21 procent. Het verkopen van maatschappelijk vastgoedobjecten wordt ook het meest vaak genoemd bij de open vraag wat de gemeenten op dit moment het meest bezighoudt
met betrekking tot maatschap pelijk vastgoed. Bijna de helft van de respondenten (45 procent) geeft aan hiermee bezig te zijn. Andere zaken waar gemeenten momen teel aan werken zijn de interne organisatie (41 procent), kosten en kostprijsdekkende huren, beheer, onderhoud, het afstemmen van vraag en aanbod en het verho-gen van de bezettingsgraden. De herbestemming van leegstaande panden wordt door drie gemeen ten genoemd en maatschappelijk rendement door één.
Gemeentelijke organisatie
Gemiddeld zijn er 14,9 fte's (fulltimerequivalenten) binnen de gemeenten toebedeeld aan vastgoedmanagement werkzaam heden. Dit is bijna 3,5 keer zo veel als vorig jaar: toen vroegen we dit voor het eerst en was het gemid delde 4,4 fte. In de navolgende tabel is een onderscheid gemaakt naar omvang van de gemeenten. In deze tabel is te zien dat de grote gemeenten de meeste fte's op vastgoedmanagement inzetten, gevolgd door de kleine gemeenten. De middelgrote gemeenten hebben gemiddeld het minst aantal fte's toebedeeld aan vastgoedmanage mentwerkzaamheden. Zie figuur 6.Gemeenten zijn ook gevraagd om in percentages aan te geven hoe het aantal fte's binnen hun organi satie is verdeeld. Gemiddeld geeft
dat het beeld als in.figuur 7. Uit de voorgaande figuur is af te lezen dat gemeenten overwegend uitvoerend bezig zijn. Per fte-beleid en management werkt er gemid deld 1,5 uitvoerende fte binnen de gemeente.
De maatschappelijke vastgoedtaken worden bij gemeenten hoofdza kelijk centraal georganiseerd en centraal uitgevoerd. De afgelopen jaren is te zien dat deze vorm van organiseren en uitvoeren elk jaar nog de meest toegepaste vorm is en dat het centraal organiseren en decentraal uitvoeren afneemt van 24 procent in 2012 tot 14 procent in 2015. De variant waarbij alle taken gedecentraliseerd worden, verdub belde tussen 2012 en 2014 in aantal toepassingen en is daarna in 2015 weet wat afgenomen. Zie figuur 8.
Meer dan de helft van de gemeen ten is voornemens de vastgoed taken in de toekomst anders te organiseren dan nn het geval is. Van de gemeenten die dit voorne men hebben, kiest 27 procent voor centraal organiseren en centraal uitvoeren. Dit is gehalveerd ten opzichte van vorig jaar; toen koos nog 56 procent vo_or dit toekomst beeld. Meer dan de helft kiest voor een andere vorm dan de hierboven genoemde drie: intern meer inte greren, vastgoedbedrijven vormge ven, zelfsturende teams voor het vastgoed inrichten en zorgen voor minder versnippering. Een paar
september 2015 Vastgoedmarkt 23
O N D E R ZO E I< A C H T E
·
R G R O N D
gemeenten geeft aan dat (deels) uitbesteden een mogelijkheid is en het merendeel weet nog niet hoe de taken georganiseerd gaan worden in de toekomst. De meeste gemeenten willen de veranderin gen op korte termijn (1 à 2 jaar) doorvoeren. Ongeveer de helft van de gemeenten verwacht dat het aantal fte's toebedeeld aan vast goedmanagement werkzaamheden het komende jaar zal veranderen, de ander helft verwacht dat niet.
Zie figuur 9.
Ten opzichte van vorig jaar worden alle drie elementen wederom meer gemeten: het aantal gemeenten dat de technische kwaliteit meet, is inmiddels 100 procent. Het aantal gemeenten dat de tevredenheid van gebruikers meet, stijgt met 26 procent en de grootste toename is te zien bij het aantal gemeenten dat de bijdrage van het
maatschap-pelijk vastgoed aan beleidsdoelstel lingen meet: in vergelijking met vorig jaar geeft 34 procent meer gemeenten aan dat zij dit meten. Voor de metingen van het maat schappelijk rendement kan nog geen vergelijking worden gemaakt met vorig jaar omdat het dit jaar voor het eerst is gevraagd.
Voor de derde keer wordt Enschede op het gebied van maatschappelijk vastgoed het vaakst genoemd als goed voorbeeld, dit keer gevolgd door Almere en Utrecht die een gedeelde tweede plaats innemen. OVER DE AUTEURS
Dr. ing. Jan Veuger is lector aan de Hanze hogeschool Groningen. Annette Tjeerdsma Msc is promovendus binnen het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed en adviseur bij -adviesbureau Thorbecke.
In 2015 is de Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed voor de zevende keer bij gemeenten in Nederland afgenomen. Het onderzoek is uitgevoerd door het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed van het l<enniscentrum
NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. Dit jaar heeft 51 procent van de 393 gemeenten de vragenlijst geopend en 173 gemeenten (39 procent) hebben de lijst vervolgens geheel of gedeeltelijk ingevuld. De verhouding van kleine, middelgrote en grote gemeenten in de responsgroep is redelijk representatief voor de verhouding van alle gemeenten in Nederland.
Tabel 6. Aantal fte's
Aantal fte's binnen gemeenten toebedeeld aan vastgoedmanagement werkzaamheden.
Figuur 7. Verdeling fte's
Figuur 8. Organisatie en uitvoering van de
maatschappelijk vastgoedtaken
.8.
Klein ... (0 - 19.999 inwoners)111.
Middelgroot _ ... _ ... -... _____ ,, .. . (20.000 - 49.999 inwoners)111.
Groot ... (50.000 of meer inwoners)"'
Figuur 9. Veranderingen fte's
Verwachte veranderingen in aantal fte's toebedeeld aan vastgoed manage.ment werkzaamheden het komende jaar. Nee, we gaan dit intern wel anders organiseren maar dat heeft geer:i consequenties voor het aantal fte's Nee, er gaat niets veranderen dus er ... -... , .. _____ ... , ... .. verandert ook niets aan het aantal fte's
Ja, doordat we, dit intern anders gaan organiseren zal het aantal fte's toenemen
Ja, doordat we dit intern anders gaan ... ---.. ·-- organiseren zal het aantal fte's afnemer.i
Verdeling fte's vastgoedmanagement binnen gemeenten?
Uitvoerend ... _ ... , ____ ,,,_,,_ ... .. Beleidsmakers Anders ... ---···----·
Figuur 10. Kwaliteit
Centràal georganiseerd, centraal uitgevoerd Centraal georganiseerd, decéntraal uitgevoerd Anders111.
%
59 / 47 / 55 24 I 19 / 14 03 I 05 / 07 1't
t
2012 '14 2015Percentages gemeenten die de kwaliteit meten Technische kwaliteit Tevredenheid gebruikers Bijdrage beleidsdoelstellingen Maatschappelijk rendement
•
Trends 2008 '09 '10 '11 '12 '13 '14 20:15111.
%
100 90 80 70 60 50 40 30Ja, er gaat niets veranderen maar het aantal fte's zal wel toenemen
Ja, er gaat niets veranderen maar het aantal fte's zal wel afnemen 0%
Decentraal _georganiseerd, 15 / 30 / 24 decetraal uitgevoerd
