De stad uit : een onderzoek naar de redenen die Amsterdamse huishoudens hebben om de stad te willen verlaten

De Stad Uit

Een onderzoek naar de redenen die Amsterdamse huishoudens

hebben om de stad te willen verlaten

Titus Voorhoeve

Studentnummer: 12306037 Begeleidster: dr. C.J.M. Karsten juni 2019

2

De Stad Uit

Een onderzoek naar de redenen die Amsterdamse huishoudens hebben om de stad te willen verlaten

Titus Voorhoeve Studentnummer: 12306037 Begeleidster: dr. C.J.M. Karsten

juni 2019

3

Voorwoord

Deze masterscriptie is het verslag van een onderzoek naar de redenen van Amsterdamse huishoudens om uit Amsterdam te verhuizen. Het onderzoek heb ik met veel plezier uitgevoerd en ik heb bovendien veel geleerd van mijn stage bij Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS), dat me de mogelijkheid heeft geboden om dit onderzoek uit te voeren. Graag wil ik al mijn collega’s bij OIS bedanken, met name Hester Booi die me heeft geholpen met het opzetten van het onderzoek en het bewerken van de data. De projecten bij de stage en het uitvoeren van dit onderzoek zijn leerzame projecten geweest. Omdat ik bij OIS gebruik heb kunnen maken van data van het onderzoek Wonen in Amsterdam (WIA), was er een grote hoeveelheid data beschikbaar die gebruikt konden worden voor dit onderzoek. Graag wil ik ook mijn begeleidster aan de Universiteit van Amsterdam, Lia Karsten, bedanken voor alle adviezen die ze heeft gegeven en voor het bieden van handvaten bij dit onderzoek. Ten slotte zou ik graag de respondenten willen bedanken die de tijd hebben genomen om deel te nemen aan interviews.

4

Samenvatting

Aanleiding

Sinds 2015 heeft Amsterdam een negatief binnenlands migratiesaldo, waarbij vooral het vertrek onder jonge huishoudens en gezinnen met kinderen snel stijgt. De gemeente heeft geen volledige kennis over de redenen waarom Amsterdamse huishoudens in grote getalen de stad verlaten. Dit is de reden dat dit onderzoek is uitgevoerd.

Theorie

Jonge huishoudens zonder kinderen willen bij voorkeur in de stad wonen, op plekken die een goede ligging hebben ten opzichte van vrienden/familie, werk/studie en (culturele) voorzieningen (Mulder & Hooimeijer, 1999; Coulter & Scott, 2015). Gezinnen met kinderen hechten enerzijds veel waarde aan de kwaliteit van de woning en de directe omgeving (Mulder & Hooimeijer, 1999; Geist & McManus, 2012). Anderzijds is de stad ook voor hen aantrekkelijk vanwege de combinatie van werk en opvoeding, vanwege hun sociale netwerk en vanwege hun stedelijke identiteit (Karsten, 2007). Oudere huishoudens zonder kinderen hechten veel waarde aan hun gezondheid, zelfstandigheid en de nabijheid van familie (De Jong et al., 1995).

Methode

De redenen om te verhuizen voor groep 1 (18-29 jaar zonder kinderen), groep 2 (gezinnen met kinderen), groep 3 (ouder dan 50 jaar zonder kinderen) zijn vergeleken aan de hand van data van het WIA-onderzoek. Voor twee periodes (2009-2011 en 2015-2017) is bekeken om welke redenen huishoudens willen verhuizen. Ook zijn interviews gehouden met Amsterdamse huishoudens om meer te weten te komen over verhuisredenen en wordt er een korte beschrijving gegeven van ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt.

Resultaten

Het hebben van een betere, grotere woning met een tuin of balkon is vaak belangrijk voor jonge huishoudens en gezinnen met kinderen. Deze twee groepen verhuizen ook vaak vanwege omstandigheden in het huishouden. Bovendien verhuist groep 1 vanwege omstandigheden in werk/studie. Groep 3 wil verhuizen voor een woning met minder trappen, de gezondheid, overlast in de buurt of om naar familie toe te trekken. In alle drie de groepen wil een deel uit de stad uit de stad verhuizen om rustiger te gaan wonen of voor een geschikte plek voor hun kinderen om op te groeien.

Conclusie

De kwantitatieve resultaten laten zien dat de redenen voor de drie groepen om uit Amsterdam te willen verhuizen grotendeels overeenkomen met de theorie. Groep 1 lijkt echter meer voorkeur te geven aan aspecten van de woning zelf dan werd verwacht. Het effect van de woningmarkt op redenen om te verhuizen lijkt merkbaar vanaf 2015: minder huishoudens in groep 1 en 2 willen groter wonen en groep 1 wil goedkoper wonen. Kwalitatief onderzoek lijkt bovendien uit te wijzen dat drukte in de stad en het verkeer een rol spelen bij de beleving van de stad. Hierover is echter aanvullend onderzoek nodig.

5

Inhoudsopgave

Samenvatting ... 4

1 Inleiding ... 7

1.1 Wisselende woonpatronen in de hoofdstad ... 7

1.2 Probleemstelling... 7

1.3 Onderzoeksvraag ... 9

1.4 Leeswijzer ... 10

2 Theorie over verhuisredenen ... 11

2.1 Motivatie om te verhuizen ... 11

2.2 Woonwensen: site en situation ... 12

2.3 Microniveau: individuele woonvoorkeur ... 13

2.4 Macrocontext: de woningmarkt... 15

2.5 Roltrapregio en counterurbanisation ... 16

2.5.1 Amsterdam als roltrapregio ... 16

2.5.2 Counterurbanisation in de metropoolregio Amsterdam? ... 17

3 Methode ... 20

3.1 Mixed-methods ... 20

3.2 Analyse woningmarkt ... 20

3.3 Kwantitatief onderzoek ... 20

3.3.1 Bewerking kwantitatieve data ... 20

3.3.2 Weging ... 21

3.4 Kwalitatief onderzoek ... 22

3.4.1 Topiclist ... 23

3.5 Beperkingen van het onderzoek ... 23

4 Analyse Amsterdamse woningmarkt ... 24

4.1 Analyse huizenprijzen ... 24

4.2 Veranderende eigendomsverhoudingen ... 26

4.3 Sociale en politieke ontwikkelingen ... 28

4.4 Uitkomsten ontwikkelingen woningmarkt ... 29

5 Resultaten: kwantitatief ... 30

5.1 Jongvolwassenen ... 30

5.1.1 Redenen om te verhuizen ... 30

5.1.2 Weg uit Amsterdam ... 31

5.2 Gezinnen met kinderen... 33

5.2.1 Redenen om te verhuizen ... 33

5.2.2 Weg uit Amsterdam ... 34

5.3 Mensen van 50 jaar en ouder ...36

5.3.1 Redenen om te verhuizen ...36

5.3.2 Weg uit Amsterdam ... 38

6 Resultaten: kwalitatief ... 39

6.1 Terugkerende thema’s ...39

6

6.3 Gezinnen met kinderen ... 40

6.4 Ouderen ... 42

6.5 Samenvatting uitkomsten ... 43

7 Conclusie & discussie ... 44

7.1 Conclusie ... 44

7.1.1 Verandering verhuisredenen door de tijd heen ... 44

7.1.2 Redenen afzonderlijke groepen ... 45

7.1.3 Invloed woningmarkt op verhuisredenen... 46

7.2 Discussie ... 46

7.3 Reflectie ... 48

Bibliografie ... 50

Bijlage 1: Tabellen ... 52

7

1 Inleiding

1.1 Wisselende woonpatronen in de hoofdstad

In de jaren van wederopbouw in Nederland was er een grote behoefte aan snel gebouwde en betaalbare woningen (Musterd, 2014). Door de Nederlandse babyboom nam de bevolking tussen 1946 en 1955 met 2,4 miljoen mensen toe (CBS, 2012). Ook de bevolking van Amsterdam nam tot het eind van de jaren 50 flink toe, voornamelijk door natuurlijke groei. Vanaf de jaren 60 en 70 verhuisde een groot deel van de bevolking van de hoofdstad echter naar suburbane gebieden (Musterd, Bontje & Ostendorf, 2006; OIS, 2013; Savini, Boterman, Van Gent, Majoor, 2015). Mede door deze verhuizingen kromp de bevolking van Amsterdam tot halverwege de jaren 80 met 20% tot een dieptepunt van 675 duizend inwoners (Musterd et al., 2006; OIS, 2013; Savini et al., 2015). Nieuwe steden zoals Almere en Haarlemmermeer waren heel aantrekkelijk voor gezinnen uit de Amsterdamse middenklasse die een huis konden kopen. Door soepele financiële regelingen voor huiseigenaren (Musterd, 2014), maar ook door toenemend autobezit en een stijgend inkomen verlieten veel gezinnen de stad (Savini et al., 2015).

De suburbanisatie van Amsterdam kende een ommekeer door gentrificatie die begon in de Jordaan en De Pijp in de jaren 80 en 90 (Savini et al., 2015). Dit betekende een terugkeer van mensen en kapitaal naar de binnenstad (Boterman, Karsten & Musterd, 2010). De gentrificatie veroorzaakte een groei van het aandeel gezinnen met kinderen in de stad en er was netto migratie naar Amsterdam vanaf halverwege de jaren 90 (Savini et al., 2015; Boterman et al., 2010). Uit de studie van Boterman et al. (2010) bleek dat tussen 1996 en 2006 de wijken met de grootste groei in het aandeel van huishoudens met kinderen binnen de A10 Ring gelegen waren.

Er is kortgeleden echter wederom om verandering geweest in verhuispatronen in Amsterdam, want sinds 2015 heeft de stad een negatief binnenlands migratiesaldo (zie figuur 1). Dit betekent dat meer Amsterdamse huishoudens naar andere plekken in Nederland verhuizen dan dat huishoudens uit andere Nederlandse plaatsen naar Amsterdam verhuizen. Dit onderzoek richt zich op deze meest recente ontwikkeling en tracht oorzaken voor de uit-migratie van Amsterdamse huishoudens te achterhalen.

1.2 Probleemstelling

Er zijn meerdere schommelingen geweest in de verhuispatronen van Amsterdamse huishoudens. Ten eerste was er in de jaren 60 en 70 sprake van krimp van de bevolking door suburbanisatie naar nieuwe steden. Vervolgens was er gentrificatie in centraal gelegen wijken van de stad vanaf de jaren 80 en hierdoor groeide het aandeel gezinnen in de stad weer. Deze veranderingen hebben een grote invloed op de demografie van Amsterdam. Sinds 2015 is er een nieuwe trend zichtbaar in Amsterdam: er is meer binnenlandse migratie vanuit Amsterdam naar andere plekken in Nederland dan migratie van Nederlandse huishoudens naar Amsterdam (zie figuur 1).

8

Vooral de stijging van het vertrek onder jongvolwassenen (18-29 jaar) en gezinnen met jonge kinderen (0-7 jaar) sinds 2014 is opvallend (zie figuur 2). In 2017 vetrokken van 45 duizend mensen uit de stad, wat vergelijkbaar is met de suburbanisatie van begin jaren 70 (OIS, 2018). Toch is Amsterdam geen krimpregio, mede door hoge (buitenlandse) in-migratie. In figuur 1 is te zien dat de buitenlandse in-migratie vanaf 2012 jaarlijks is gestegen terwijl het vertrek naar het buitenland jaarlijks schommelt.

Politici maken zich mede door de hoge uit-migratie van Amsterdamse huishoudens zorgen om polarisatie in de stad tussen zogenaamde haves en have nots (Savini et al., 2015). Dit komt enerzijds door buitenlandse in-migratie van vermogende expats, zoals zakenlui, academici en leden van de ‘creatieve klasse’ die in sommige wijken voor gentrificatie zorgen (Aalbers & Deurloo, 2003). Anderzijds wordt de kloof tussen verschillende sociaaleconomische klassen groter als er steeds minder middenklasse huishoudens zijn.

Figuur 1: Migratie van en naar Amsterdam, 2000-2017

Bron: OIS, 2018

Wat is precies de oorzaak van de hoge uit-migratie van verschillende Amsterdamse huishoudens? Er zouden verschillende redenen voor kunnen zijn, die in dit onderzoek onderzocht worden. Een eerste oorzaak die onderzocht kan worden is het effect van de huizenprijzen. Door de financiële crisis die zijn schaduw wierp over de Nederlandse woningmarkt, daalden de huizenprijzen in Amsterdam met 18% tussen 2008 en 2013 (Hochstenbach & Musterd, 2018) en landelijk was dit 20% (CBS, 5 september 2018). De Nederlandse woningmarkt is na deze periode van economisch zwaar weer hersteld en de huizenprijzen zijn nu weer op het niveau van voor de crisis (CBS, 5 september 2018). De huizenprijzen in Amsterdam stegen zelfs tot een gemiddelde waarde van ongeveer € 376.000 in 2016, wat ongeveer 50% meer was dan het landelijk gemiddelde op dat moment (Hochstenbach & Musterd, 2018). Wellicht dat de stijgende huizenprijzen in de hoofdstad een reden zijn waarom steeds meer Amsterdamse huishoudens de stad verlaten. Een andere mogelijke oorzaak zou het toenemende toerisme in de hoofdstad kunnen zijn. Hierdoor zou er

-20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 2000 2005 2010 2015

vestiging vanuit NL vertrek uit A'dam naar NL saldo binnenlandse migratie vestiging vanuit buitenland vertrek uit A'dam naar buitenland saldo buitenlandse migratie

9

meer druk ontstaan op Amsterdam als plek om te wonen (Pinkster & Boterman, 2017). Onder andere oudere bewoners zouden zich minder thuis voelen in de drukke, door toeristen geconsumeerde centrum van de stad. Volgens Pinkster en Boterman (2017) is dit voor sommigen van hen een reden om te willen verhuizen. In dit onderzoek kan zowel de financiële reden als de toenemende drukte in de stad onderzocht worden.

Figuur 2 Vertrokken naar elders in Nederland per leeftijdsgroep, 2000-2017

Bron: OIS

1.3 Onderzoeksvraag

Nadat gedurende enkele jaren grote aantallen Amsterdammers de stad hebben verlaten, is het van belang om onderzoek te doen naar de redenen die hierachter schuilgaan, zeker omdat de precieze oorzaak voor de gemeenteraad onbekend is. In dit onderzoek zullen van drie groepen de reden om uit de stad te willen verhuizen worden vergeleken, gebaseerd op de uit-migratie van figuur 2. De eerste groep bestaat uit huishoudens van jongvolwassenen, mensen tussen 18-29 jaar zonder kinderen. In deze groep zit de snelste stijging in het aantal huishoudens dat vertrekt in de groep mensen van 25-29 jaar. De tweede groep bestaat uit huishoudens met kinderen. Sinds enkele jaren stijgt vooral de uit-migratie van gezinnen met jonge kinderen (0-7 jaar) hard (zie figuur 2). Ten slotte bestaat de laatste groep uit huishoudens van 50 jaar en ouder zonder kinderen. Deze oudere huishoudens zouden volgens de literatuur uit de stad naar rurale gebieden willen verhuizen (zie bijvoorbeeld Fielding, 1992; Musterd et al., 2006; Champion, Coombes & Gordon, 2014). Zoals blijkt uit data van OIS is de migratie van deze groep uit Amsterdam echter laag in vergelijking tot andere leeftijdsgroepen (OIS, 2018). Groep 1 en 2 zijn gekozen omdat de uit-migratie sinds 2015 snel stijgt en groep 3 dient ter vergelijking van de eerste twee groepen.

De verhuisredenen van deze drie groepen worden onderzocht met behulp van data van het WIA-onderzoek dat sinds 1995 om het jaar door de gemeente Amsterdam wordt uitgevoerd.

0 2 4 6 8 10 12 2000 2005 2010 2015

0-3 jaar 4-7 jaar 18-24 jaar 25-29 jaar 50 e.o. %

10

Recente veranderingen in deze redenen kunnen het best onderzocht worden door meerdere jaren met elkaar te vergelijken waarin de (financiële) omstandigheden op de Nederlandse woningmarkt zeer verschillend waren. Op die manier kunnen ontwikkelingen in verhuisredenen het duidelijkst zichtbaar worden. Om dit te bereiken zijn twee periodes gekozen, namelijk 2009-2011 en 2015-2017. In deze jaren zijn door OIS onder andere data verzameld over de opgegeven redenen (of stated preferences) waarom men zou willen verhuizen. De eerste periode (2009-2011) is relevant omdat het effect van de financiële crisis voelbaar was op de huizenmarkt en om die reden kan worden onderzocht welke invloed dit had op de redenen voor Amsterdamse huishoudens om te verhuizen. De tweede periode (2015-2017) is relevant omdat de huizenmarkt zich langzaam herstelde tot het niveau van voor de crisis en dat zelfs oversteeg. De hoofdvraag van dit onderzoek is daarom: Wat zijn de redenen voor Amsterdamse huishoudens om uit de stad te willen verhuizen en hoe zijn deze redenen door de tijd heen veranderd?

Dit onderzoek draagt bij aan de literatuur door te laten zien hoe motivaties om te verhuizen zijn veranderd onder verschillende omstandigheden op de huizenmarkt. Inzicht verkrijgen in de redenen om te verhuizen is van belang om meer te kunnen begrijpen over verhuisgedrag van mensen (Coulter & Scott, 2015). Deelvragen die bij dit onderzoek worden behandeld zijn: Hoe verschillen de redenen om te willen verhuizen in de twee periodes (2009-2011 en 2015-2017) van elkaar? Hoe verschillen de redenen om te willen verhuizen voor de drie afzonderlijke groepen? Wat is de invloed van de woningmarkt op de redenen om te willen verhuizen?

1.4 Leeswijzer

In de rest van dit onderzoeksverslag wordt eerst in hoofdstuk 2 omschreven waarom mensen verhuizen en welke functies een stad voor huishoudens kan hebben. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 de methode beschreven. In hoofdstuk 4 wordt de Amsterdamse huizenmarkt geanalyseerd. Deze deelvraag wordt als eerst behandeld omdat de resultaten goed met de ontwikkelingen op de woningmarkt vergeleken kunnen worden. In hoofdstuk 5 worden de kwantitatieve resultaten gegeven die zijn verkregen uit de analyse van WIA-data. In hoofdstuk 6 worden de kwalitatieve resultaten van de interviews gegeven die verdiepende inzichten moeten bieden in redenen voor Amsterdamse huishoudens om te verhuizen. Ten slotte wordt in hoofdstuk 7 in de conclusie de hoofdvraag beantwoord en in de discussie wordt op de resultaten gereflecteerd.

11

2 Theorie over verhuisredenen

“Motives for moving are never one-dimensional” – Bijker, Haartsen &

Strijker, 2012

In dit hoofdstuk worden de redenen om te verhuizen voor de drie groepen beschreven aan de hand van onderzoeksliteratuur. De groepen zijn jongvolwassenen (18-29 jaar) zonder kinderen, gezinnen met kinderen en ouderen (vanaf 50 jaar en ouder) zonder kinderen.

2.1 Motivatie om te verhuizen

De voorkeuren van huishoudens om in een specifiek huis te wonen, op een bepaalde plek met een scala aan voorzieningen en faciliteiten om zich heen, vormen de woonvoorkeur van dat huishouden. Zoals Coulter en Scott (2015) zeggen en zoals blijkt uit het citaat aan het begin van dit hoofdstuk, is het onjuist om ervan uit te gaan dat mensen eenduidige redenen hebben om te willen verhuizen.

Mensen worden gemotiveerd om te verhuizen doordat zij proberen bepaalde doelen te verwezenlijken (Lu, 1997; Mulder & Hooimeijer, 1999). Dit kan variëren van het behalen van meer welvaart, status, comfort of autonomie tot het hebben van een stimulerende omgeving, banden die men heeft met anderen of het hebben van een bepaalde morele visie (Mulder & Hooimeijer, 1999). Een reden om te verhuizen die voor iedere leeftijdsgroep tussen 25 en 65 jaar overwegend aanwezig is, is ‘kwaliteit van leven’ (Geist & McManus, 2008) en ook voor verschillende huishoudensamenstellingen is dit het geval (Geist & McManus, 2012). Dit containerbegrip bestaat volgens Geist en McManus uit verschillende aspecten, zoals een betere woning of buurt om in te wonen, maar ook de woon-werkafstand of de gezondheid vallen hieronder. Het verlangen om te verhuizen ontstaat wanneer er een mismatch is tussen de feitelijke (woon)situatie en de ideale (woon)situatie van een huishouden (Lu, 1997; Mulder & Hooimeijer, 1999). Variabelen die indirect de (mis)match beïnvloeden, zijn onder andere leeftijd, inkomen, eigendomsverhouding en de woonduur (Lu, 1997). Om alle verschillende invloeden op verhuizingen te vangen, ontwikkelden Mulder en Hooimeijer (1999) het model van de life course trajectories. De verschillende trajectories, of carrières, bestaan uit huisvesting, arbeid, opleiding en huishouden (zie figuur 3). De vier carrières lopen parallel aan elkaar in het leven van mensen en samen verklaren ze de woonwensen van het huishouden. Een verandering op een van deze vlakken leidt tot andere woonvoorkeuren en dit kan opgelost worden door middel van een verhuizing (Coulter & Scott, 2015).

Uit veel studies is gebleken dat de motivatie om te verhuizen geen betrouwbare maatstaf is voor een feitelijke verhuizing (Lu, 1997). Over het algemeen is gebleken dat mensen die willen verhuizen vanwege een doelgerichte reden, zoals vanwege werk, meer geneigd zijn om daadwerkelijk te verhuizen dan mensen die een gevoelswaarde opgeven als reden om te verhuizen, zoals kenmerken van de buurt of het huis waarin men woont (Coulter & Scott, 2015; Geist & McManus, 2012). Bij het evalueren van de opgegeven redenen om te verhuizen, kan hiermee rekening worden gehouden. Feitelijke verhuizingen vallen echter niet binnen dit

12

onderzoek, dit zal dan ook niet nader worden onderzocht. Hier ligt één van de beperkingen van dit onderzoek, omdat er enkele gekeken wordt naar stated preferences en er verder geen uitspraken gedaan kunnen worden over de uitkomsten hiervan.

2.2 Woonwensen: site en situation

Er wordt door Mulder en Hooimeijer (1999) gesproken over site en situation als twee concepten die het overwicht hebben bij de motivatie om te verhuizen. Jonge huishoudens vinden de situation van het huis, de relatieve ligging ten opzichte van andere locaties, belangrijker. De ligging ten opzichte van vrienden, familie, bepaalde voorzieningen of studie of werk, weegt zwaarder bij de motivatie om te verhuizen dan het huis zelf. Bepaalde aspecten van de directe omgeving, zoals een (speel)tuin, een school voor de kinderen en een veilige, groene omgeving, doen er minder toe voor deze groep omdat zij (nog) geen kinderen verwachten (Mulder & Hooimeijer, 1999). Jonge, alleenstaande huishoudens verhuizen over het algemeen meer richting stedelijke gebieden vanwege een groter aanbod van onderwijs, werkgelegenheid en sociale interactie (Coulter & Scott, 2015).

Huishoudens die kinderen hebben of ze willen hebben, vinden daarentegen de site van een woning belangrijker dan de situation. Dit betekent dat de aspecten van de woning en de directe omgeving zwaarder wegen dan de relatieve ligging van de woning. Huishoudens met kinderen opteren hierdoor liever voor een beter, groter (koop)huis (Geist & McManus, 2012). Een grotere afstand tot (culturele) voorzieningen, vrienden of werk, is geen obstakel bij het kiezen voor een plek om te wonen (Mulder & Hooimeijer, 1999). Daarentegen is de afstand ten opzichte van een school voor de kinderen juist een belangrijk situation-aspect voor gezinnen met kinderen (Mincer, 1978). Hierbij wordt de invloed op de wens om te verhuizen niet evenredig veel groter als een gezin meerdere kinderen heeft; het hebben van één kind maakt het verschil (Mincer, 1978). Volgens veel studies gaat het er bij verhuizingen van gezinnen om dat er wordt overgegaan tot een verhuizing als de baten voor het gezin als geheel de kosten overstijgen (zie bijvoorbeeld Mincer, 1978; Clark & Withers, 2002; Geist & McManus, 2012).

Dit traditionele beeld op de woonvoorkeuren van gezinnen met kinderen is echter veranderd. Ten eerste stelt Karsten (2007) in een onderzoek naar de woonvoorkeuren van gezinnen in Rotterdam dat er voor gezinnen duidelijke redenen zijn om juist in de stad te willen wonen in plaats van in suburbane gebieden. Het is voor deze gezinnen een voordeel om in de stad te wonen vanwege de combinatie van werk en het opvoeden van hun kinderen. Ook zijn hun sociale netwerken in de stad geworteld. Bovendien zien deze huishoudens zichzelf als echte stedelingen (Karsten, 2007). Boterman et al. (2010) onderzochten dit onderwerp in Amsterdam en een conclusie van dit onderzoek was dat er in centrale wijken van de stad de grootste groei was in het aandeel van gezinnen met jonge kinderen. Uit deze onderzoeken blijkt dus dat gezinnen met kinderen juist meer waarde hechten aan de situation van hun woning in de woorden van Mulder en Hooimeijer (1999). De grote uit-migratie van gezinnen met jonge kinderen sinds 2015 lijkt te suggereren dat dit tegenwoordig wederom aan het veranderen is en daarom moet uit dit onderzoek blijken wat de huidige woonvoorkeur van deze groep is.

In een onderzoek naar verhuisbewegingen van ouderen (vanaf 70 jaar) in de Verenigde Staten, identificeren De Jong, Wilmoth, Angel en Cornwell (1995) redenen voor ouderen om te

13

verhuizen: gezondheid, dichterbij familie/naasten wonen, hertrouwen, economische zekerheid, comfort (de buurt, omgeving, het klimaat, pensioen) zelfstandigheid in het eigen huis of een familiecrisis (de dood, slechte gezondheid, verzorging). De gezondheid is een belangrijke reden omdat dit een bepalende factor kan zijn bij de beslissing om in een tehuis te gaan wonen. Indien men niet naar een verzorgingstehuis verhuist, bepaalt de gezondheid hoeveel men nog zelfstandig kan in de eigen woning. De nabijheid van familie is voor veel ouderen bepalend bij de beslissing om te verhuizen, omdat (klein)kinderen kunnen bijdragen aan het zelfstandig kunnen leven. In het huidige onderzoek omvat de derde groep weliswaar een veel jongere groep (vanaf 50 jaar), toch zal een deel van deze redenen om te verhuizen ook van toepassing op deze onderzoeksgroep. Coulter en Scott (2015) stellen dat er vaak vanaf de pensioenleeftijd een toename is in het aantal verhuizingen. Ook laten zij zien dat het dichter bij familie en vrienden gaan wonen een reden is die belangrijker wordt rond het leeftijdscohort 55-64. Aan deze verhuisredenen is te zien dat voor groep 3 zowel site als situation-aspecten meespelen, omdat de nabijheid van familie, een geschikte woning en de aanwezigheid van zorg (in huis) belangrijk is. Aangezien volgens Karsten (2007) en Boterman et al. (2010) gezinnen met kinderen graag in de stad blijven wonen, zal dit voor de oudere huishoudens betekenen dat zij deze plek ook verkiezen. Hun kinderen en kleinkinderen wonen daar en daarom is dit ook voor hen de gewenste bestemming. Wat het effect is van de toegenomen verhuizing van groep 1 en groep 2 op de woonwensen van groep 3, moet uit dit onderzoek blijken.

2.3 Microniveau: individuele woonvoorkeur

Volgens het model van Mulder en Hooimeijer (1999) hebben factoren op micro- en macroniveau invloed op mogelijkheden, beperkingen en redenen om te verhuizen (figuur 3). In deze paragraaf worden de invloeden van factoren op microniveau besproken en de andere helft van het model wordt in paragraaf 3 behandeld. De invloed op microniveau komt voort uit de parallel lopende carrières van een huishouden en maakt verhuizen mogelijk of vormt juist een beperking. Ten eerste is er de onderwijscarrière die de perspectieven in de werkcarrière beïnvloedt, waardoor dit pad een grote invloed heeft op de mogelijkheden om te verhuizen. Uit de werkcarrière (2) vloeit immers voort dat er financiële middelen beschikbaar zijn om een huis te kunnen kopen of huren. Het inkomen of spaargeld moet voldoende (stabiel) zijn om een huis te kunnen betalen. Ten derde is het huishouden een belangrijke invloed, bijvoorbeeld omdat de werkcarrière van de partner meegewogen wordt in de motivatie om te verhuizen, alsmede (verwachte) kinderen. De relatieve ligging ten opzichte van het werk van de kostverdieners en/of de school van de kinderen kan een reden zijn om te willen verhuizen. Uit verschillende studies blijkt dat bij een verhuizing van een huishouden met tweeverdieners de vrouw vaak als een tied mover meeverhuist met de man en dat dit voor de werkcarrière van de vrouw negatief uitpakt (Clark & Withers, 2002; Geist & McManus, 2012). Ander onderzoek wijst echter uit dat tweeverdiener huishoudens tegenwoordig ook de afweging maken om naar het werk te pendelen in plaats van te verhuizen (Van der Klis & Mulder, 2008). Het traditionele beeld van de vrouw als trailing wife en verzorger van de kinderen is veranderd. Voor huishoudens met een geëmancipeerd beeld van de rolverdeling in het huishouden wordt de carrière van de vrouw meegenomen in de afweging om wel of niet te verhuizen (Van der Klis en Mulder, 2008). Ten slotte is de huidige woonsituatie van het huishouden vooral een restrictie. Het bezitten van een huis beperkt de motivatie om te verhuizen omdat het een langetermijninvestering is en verkoop grote transactiekosten met zich meebrengt.

14

Figuur 3: Diagram van het theoretisch model van Mulder & Hooimeijer, 1999

Bron: Mulder & Hooimeijer, 1999

In een Zweeds onderzoek naar interregionale verhuizingen, vonden Fischer en Malmberg (2001) een invloed op verhuisgeneigdheid die zich ook laat vertalen naar een motivatie. Zij vonden dat mensen die gesetteld zijn, door onder andere werk, gezinsleven of sociale netwerken, minder verhuizen dan mensen die deze bindingen niet hebben. Dit komt doordat deze groep zogenaamde location-specific insider advantages heeft (Fischer & Malmberg, 2001). De bindingen die mensen hebben met anderen, met een plaats, of de projecten die ze zijn aangegaan zoals werk en gezinsleven, zorgen ervoor dat deze groep minder verhuist (zie figuur 4 en ook Coulter & Scott, 2015; Geist & McManus, 2012). Naarmate men langer op dezelfde plek heeft gewoond, heeft men dergelijke bindingen waaruit voordelen worden behaald. Als dit vertaald wordt naar redenen om te verhuizen, uit dit zich in andere redenen voor verschillende groepen. Mensen die getrouwd zijn, kinderen hebben die naar school gaan, een huis bezitten of nog niet eerder verhuisd zijn, hebben minder motivatie om te verhuizen dan mensen die niet aan deze eigenschappen voldoen. Jonge mensen verhuizen meer; het grootste aandeel van de verhuizers zijn jonge twintigers en oudere leeftijdsgroepen verhuizen steeds minder (Fischer & Malmberg, 2001); er ontstaat een soort residential stability (Geist & McManus, 2008). Deze stabiliteit in het woongedrag naarmate men ouder wordt, zou wellicht kunnen verklaren waarom de leeftijdsgroep van 50 jaar en ouder relatief weinig de stad uit verhuist, zoals blijkt uit data van OIS (2018). Volgens Geist en McManus (2008) is er gedurende een mensenleven een afname te zien in residentiële mobiliteit, zowel onder armen als rijken, getrouwde of samenwonende stellen, ongetrouwde ouders en singles. Dat jonge mensen meer verhuizen komt door werk, studie, doordat ze nog niet getrouwd zijn en nog geen kinderen hebben. Ze zijn nog niet gebonden aan een bepaalde plaats en hebben minder location-specific insider advantages.

15

Figuur 4: Gemiddelde verblijfsduur in woonplaats in maanden voor verhuizers en niet-verhuizers per leeftijdsgroep tussen 1985-1994 in Zweden.

Bron: Fischer & Malmberg, 2001

Het onderzoek van Fischer en Malmberg (2001) is gericht op feitelijke verhuizingen, maar hun bevindingen leiden tot verwachtingen voor twee groepen van dit onderzoek. Jonge huishoudens die niet getrouwd zijn en geen kinderen hebben, hebben meer redenen om te verhuizen, bijvoorbeeld voor hun studie of werk. Huishoudens die getrouwd zijn, langer op dezelfde plek wonen, kinderen hebben die naar school gaan en een huis bezitten, hebben juist meer redenen om niet te verhuizen doordat ze gebonden zijn aan hun woonplaats.

2.4 Macrocontext: de woningmarkt

In tegenstelling tot factoren die op microniveau de motivatie en mogelijkheid om te verhuizen beïnvloeden, spelen ook structurele factoren op macroniveau een rol (Mulder & Hooimeijer, 1999; Boterman et al., 2010). De motivatie en redenen om wel of niet te verhuizen wordt ook op dit niveau bepaald, omdat er in de maatschappelijke context mogelijkheden en beperkingen om te verhuizen zijn. Ten eerste moeten er beschikbare huizen zijn binnen de dagelijkse activiteitenruimte van een huishouden. Ook moet een beschikbaar huis voldoen aan de woonwensen van het betreffende huishouden, ofwel de juiste site en situation voor een bepaalde groep zoals besproken in paragraaf 1. Ten slotte moet een beschikbaar huis in de juiste prijsklasse vallen omdat een huishouden anders niet over kan gaan tot koop of huur van de woning (Mulder & Hooimeijer, 1999). Deze factoren – die voor een groot deel worden bepaald door overheidsbeleid – geven mogelijkheden en beïnvloeden zo de motivatie om te verhuizen. De beschikbaarheid van huizen hangt af van het bijbouwen van nieuwe woningen en dit is onderhevig aan overheidsbeleid en woningcorporaties. De financiële haalbaarheid van het kopen van een huis kan afhangen van de hypotheekrenteaftrek (Musterd, 2014). Ook door middel van het huurplafond beïnvloedt de overheid de huizenmarkt, omdat de maximumprijzen voor veel huishoudens een noodzaak zijn om in een betaalbare woning te kunnen wonen. In tegenstelling tot omstandigheden die de motivatie om te verhuizen kunnen vergroten, zijn er tevens beperkingen op macroniveau die ervoor zorgen dat de motivatie om

16

te verhuizen kleiner is. Een voorbeeld hiervan kan gevonden worden in de stijgende huizenprijzen die na 2015 boven de piek van 2008 stegen (zie figuur 5). Ten tweede kunnen in de (sociale) huursector toewijzingsregels ervoor zorgen dat mensen niet in de woning kunnen wonen waarin ze willen wonen of die ze zich kunnen veroorloven.

Als de context op macroniveau wordt toegepast op verschillende typen huishoudens, wordt verwacht dat deze een groter effect zal hebben op huishoudens met een lagere opleiding en een lager inkomen. Huishoudens die hogere eisen stellen aan de site en/of situation worden beperkt door de beperkte beschikbaarheid van huizen. Het macroniveau zal ook in hoofdstuk 4 uitgebreider behandeld worden in een korte analyse van de Amsterdamse huizenmarkt.

Figuur 5: Gemiddelde huizenprijzen in Nederland, Amsterdam en Rotterdam tussen 1995-2016

Bron: Hochstenbach & Musterd, 2018

2.5 Roltrapregio en counterurbanisation

In deze sectie worden twee concepten besproken die beide hun oorsprong vinden in de Britse literatuur over verhuizingen en die vooral van toepassing zijn op de groep jongvolwassenen zonder kinderen en de groep ouder dan 50 zonder kinderen. Het eerste concept is de roltrapregio, dat volgens Musterd, Bontje en Ostendorf (2006) ook van toepassing was op Amsterdam rond 2000. Het tweede concept is counterurbanisation en in deze paragraaf wordt uitgelegd hoe deze concepten een rol kunnen spelen in redenen om in en uit de stad te willen verhuizen.

2.5.1 Amsterdam als roltrapregio

Een verhuisbeweging naar een stad kan op de lange termijn een positief effect hebben op de werkcarrière van een huishouden (Mulder & Hooimeijer, 1999). Zo bleek uit studies over Groot-Brittannië en Frankrijk dat steden als Londen en Parijs om deze reden functioneren als

17

een soort roltrap: mensen verhuizen erheen, beklimmen de sociaalmaatschappelijke ladder en vertrekken daarna. In de jaren 90 kwam Londen (en Zuidoost Engeland in bredere zin) bekend te staan als een roltrapregio, vooral door studies van Fielding (1992). Met name jonge mensen verhuizen naar zo’n regio om zo snel mogelijk carrière te kunnen maken. Ze krijgen een hogere sociaaleconomische positie door hun verhuizing. Aan het einde van hun werkcarrière of rond hun pensioen, verhuizen ze uit de stad/regio, op naar goedkopere en betere plaatsen om te wonen (Champion, Coombes & Gordon, 2014).

Dit concept van een stad of regio als spreekwoordelijke roltrap waar jonge mensen naartoe willen verhuizen, carrière maken en ouderen weg trekken, leek na de ommekeer van suburbanisatie naar urbanisatie ook van toepassing te zijn op Amsterdam. Musterd et al. (2006) stellen dat rond het jaar 2000 voornamelijk jonge mensen, tussen 20 en 39 jaar oud, naar het centrum van Amsterdam trokken voor hun studie, werk of een woning. In latere stadia van hun leven, trekken ze weer weg uit Amsterdam. Van alle huishoudens die naar Amsterdam verhuisden, behoorde 88% tot niet-familie huishoudens. Musterd et al. (2006) laten zien dat ook voor Alkmaar, Zaanstad, Haarlem en Amstelveen geldt dat er meer niet-familie huishoudens naartoe verhuizen dan er weggaan. De jonge, niet-niet-familie huishoudens gaan dus bij voorkeur in steden of centrale gebieden wonen. Uit de migratiecijfers van 2015 blijkt dat er tegenwoordig echter juist veel jonge huishoudens uit de stad vertrekken dus het is de vraag of Amsterdam tegenwoordig nog dezelfde functie heeft voor deze jonge groep als Musterd et al. (2006) zeggen..

Uit het onderzoek van Musterd et al. (2006) bleek dat familiehuishoudens in tegenstelling tot de jongere huishoudens de stad verlieten om in suburbane gebieden te gaan wonen, alsmede in Almere en Haarlemmermeer (Musterd et al., 2006). Dit komt overeen met wat Mulder en Hooimeijer (1999) zeggen over familiehuishoudens die de site van hun huis belangrijker vinden in hun motivatie om te verhuizen en het komt ook overeen met de grote stijging in het vertrek van huishoudens met jonge kinderen uit Amsterdam sinds 2015. Echter bleek uit ander onderzoek dat gezinnen met kinderen juist vaker in de stad blijven wonen omdat dit hen voordelen biedt (Boterman et al., 2010; Karsten, 2007).

Volgens Musterd et al. (2006) trekken huishoudens uit oudere leeftijdsgroepen (ongeveer vanaf 40 jaar) juist weg uit Amsterdam, maar blijven ze wel in de regio wonen. Dit spreekt echter figuur 2 tegen omdat hieruit blijkt dat het juist de jongere huishoudens en gezinnen zijn die Amsterdam verlaten. Amsterdam en de gebieden in de metropoolregio vervullen elk een specifieke rol de verschillende levensfases in de huishoudens van inwoners (Musterd et al., 2006). Uit de resultaten moet blijken wat de redenen zijn waarom de verschillende groepen uit de stad willen verhuizen en dus welk beeld uit de verscheidene onderzoeken momenteel prevaleert.

2.5.2 Counterurbanisation in de metropoolregio Amsterdam?

Zoals het werk van mensen of een belangrijke gebeurtenis in hun leven de motivatie kan zijn om te verhuizen (Fischer & Malmberg, 2001), zo kunnen er ook minder meetbare motivaties zijn om uit de stad te verhuizen zoals stedelijke push- en rurale pullfactoren (Halliday & Coombes, 1995). Indien verhuizingen uit de stad leiden tot deconcentratie en decentralisatie, wordt in de literatuur ook wel gesproken van counterurbanisation (Mitchell, 2004). Verhuizingen vanuit een centrale stad naar kleinere, verspreide woonkernen, zorgen als het

18

ware voor een ‘anti-urbanisatie’ beweging (Mitchell, 2004). Naar dit fenomeen is ook in Noord-Nederland onderzoek gedaan (zie bijvoorbeeld Van Dam, Heins & Elbersen, 2002; Bijker, Haartsen & Strijker, 2012). Hieruit bleek onder andere dat er een rurale idylle heerst in Nederland en dat veel mensen die wilden verhuizen naar een landelijke omgeving wilden. Deze huishoudens hadden vooral behoefte aan groenvoorzieningen en natuur en wilden weinig (vervuiling van) verkeer en industrie in hun buurt willen (Van Dam et al., 2002). Een dergelijke woonomgeving hoeft dus niet per se op het platteland te worden gerealiseerd, maar die kan ook in de stad zijn (Van Dam et al., 2002). De kwaliteit van leven is een motivatie om naar landelijke gebieden in het algemeen te verhuizen en voor specifieke gebieden zijn site en situation van belang (Bijker et al., 2012).

Oorzaken van counterurbanisation zijn: voorkeuren van huishoudens om naar een kleinere woonplaats te verhuizen, spreiding van werkgelegenheid, spreiding van het productieproces van bedrijven en ingrijpen van de overheid (Halliday & Coombes, 1995). De motivatie om naar rurale gebieden te willen verhuizen kan bestaan uit een aantrekkingskracht van het landelijke, maar ook een weerzin tegen het stedelijke. Gentrificatie van de binnenstad kan bijvoorbeeld ook een reden zijn om daar weg te willen (Hoggart, 1997). Zo kan ook de groeiende toeristificering van de Amsterdamse binnenstad een stedelijke pushfactor zijn, waardoor gevestigde bewoners zich minder verbonden voelen met hun woonomgeving en willen verhuizen (Pinkster & Boterman, 2017). Musterd et al. (2006) benadrukken dat patronen van verhuisbewegingen een dynamisch proces zijn en dat uit toekomstige ontwikkelingen zal blijken of (sub)urbanisering van Amsterdam een vergelijkbaar verloop zal hebben als in Amerikaanse steden. Hier leidde immigratie van migranten en de zwarte middenklasse naar de suburbs ertoe dat er een soort white flight ontstond die tot verdere suburbanisatie leidde (Musterd et al., 2006). Volgens Hoggart (1997) kunnen verhuizingen op regionaal niveau lijken op counterurbanisation, terwijl het ook om verhuizingen kan gaan binnen dezelfde regio naar andere (sub)urbane gebieden. Daarom is het belangrijk dat er onderscheid wordt gemaakt tussen suburbanisation en counterurbanisation (Halliday & Coombes, 1995).

Halliday & Coombes (1995) stellen dat mensen die naar rurale gebieden verhuizen dat over het algemeen doen voor hun pensioen of omdat ze op zoek zijn naar een bepaalde leefstijl. De bevinding dat men naar rurale gebieden verhuist als men aan het einde is van de werkcarrière, strookt met de theorie van de roltrapregio (Champion, Coombes & Gordon, 2014). Jonge huishoudens in rurale gebieden vormen juist een tegenbeweging omdat zij naar stedelijke centra binnen de regio verhuizen (Halliday & Coombes, 1995). In Amsterdam kan het concept counterurbanisation ook worden onderzocht aan de hand van de data. Hiervan zou sprake kunnen zijn als oudere huishoudens weg willen naar kleinere, rustige woonplaatsen met als motivatie een betere kwaliteit van leven of meer groen in hun omgeving.

In dit hoofdstuk werd de theorie over redenen om te verhuizen voor de drie groepen omschreven. Er is bovenal gebleken uit diverse onderzoeken dat er voor de afzonderlijke groepen meerdere soorten verhuisredenen en – bewegingen bekend zijn. Uit klassieke studies komt naar voren dat gezinnen alleen kijken naar de kwaliteit van de woning en de directe omgeving met het oog op hun kinderen (Mincer, 1978; Mulder & Hooimeijer, 1999). Echter blijkt uit recenter onderzoek dat gezinnen juist graag in de stad blijven wonen vanwege de mogelijkheden die dit voor hen biedt (Karsten, 2007; Boterman et al., 2010). Voor de jongere groep huishoudens zou de stad een aantrekkelijke plek zijn om te wonen, vanwege studie en werk, maar ook vanwege sociale contacten en (culturele) voorzieningen (Fielding, 1992; Musterd et al., 2006; Champion et al., 2014). Echter is het door de hoge migratie uit

19

Amsterdam van mensen tussen 18-29 jaar en gezinnen met jonge kinderen onduidelijk welke kant deze bekende fenomenen nu uit gaan. Uit de analyse van stated preferences van twee periodes, uit interviews met Amsterdamse huishoudens en uit een analyse van de Amsterdamse huizenmarkt moet blijken of er een verklaring kan worden gevonden voor de hoge migratie uit de stad sinds 2015.

20

3 Methode

3.1 Mixed-methods

In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van mixed-methods in de vorm van een combinatie van kwantitatief en kwalitatief onderzoek. Mixed-methods zijn voor dit onderzoek een voordeel omdat bevindingen uit kwantitatief onderzoek kunnen worden aangevuld met die uit kwalitatief onderzoek. Het gebruik van beide methoden kan voor validiteit en volledigheid van de data-analyse zorgen zodat er een completer antwoord gegeven kan worden op de hoofdvraag (Bryman, 2012, p.633).

3.2 Analyse woningmarkt

Om te beginnen wordt door middel van een analyse van de Amsterdamse woningmarkt een antwoord gegeven op één deelvraag van dit onderzoek. De ontwikkelingen van het prijsniveau van woningen in Amsterdam worden in kaart gebracht. Ook worden veranderende eigendomsverhoudingen op de woningmark besproken en worden mogelijke oorzaken voor deze ontwikkelingen gegeven. De uitkomsten van de kwantitatieve en kwalitatieve analyse worden later met de ontwikkelingen op de woningmarkt vergeleken.

3.3 Kwantitatief onderzoek

Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 kwantitatief onderzoek gebruikt om twee deelvragen van dit onderzoek te beantwoorden. Voor het kwantitatieve onderzoek wordt gebruik gemaakt van data uit het WIA-onderzoek, dat de gemeente Amsterdam sinds 1995 om het jaar uitvoert. Ten eerste wordt onderzocht hoe de redenen om uit de stad te willen verhuizen voor Amsterdamse huishoudens zijn veranderd tussen de eerste periode (2009-2011) en de tweede periode (2015-2017). De eerste periode is gekozen om te achterhalen wat de redenen waren om te verhuizen tijdens de crisis op de huizenmarkt. De tweede periode is gekozen om te achterhalen wat de redenen zijn in een tijd waarin de huizenmarkt langzaam weer op het peil van voor de crisis kwam. Ten tweede wordt onderzocht hoe de redenen om uit de stad te willen verhuizen verschillen voor de drie afzonderlijke groepen.

3.3.1 Bewerking kwantitatieve data

De data van het WIA-onderzoek zijn bewerkt met het doel om gegevens te verzamelen die een antwoord kunnen bieden op de hoofdvraag. Er is ten eerste een nieuwe variabele gemaakt die dient als filter om respondenten te selecteren waarmee de hoofdvraag kan worden beantwoord. De filter bestaat uit drie voorwaarden waaraan een respondent moet voldoen om meegenomen te worden in het onderzoek. Dit houdt in dat een respondent 1) woonachtig was in Amsterdam op het moment van de enquête, 2) ‘verhuisgeneigd’ is en 3)

21

Amsterdam uit wil verhuizen. Respondenten zijn volgens de officiële definitie van OIS verhuisgeneigd als zij misschien of zeker binnen één of twee jaar willen of moeten verhuizen. Door toepassing van de filtervariabele op de WIA-data wordt duidelijk hoeveel huishoudens per jaar hebben aangegeven dat ze verhuisgeneigd zijn en weg willen uit Amsterdam (zie tabel 3.1). Het aantal huishoudens varieert voor alle groepen per jaar, wat onder andere verklaard zou kunnen worden door variatie in de vraagstelling. In 2011 bijvoorbeeld, is het aantal huishoudens in iedere groep het kleinste, wat verklaard zou kunnen worden door andere antwoordcategorieën bij de vraag ‘Wilt u buiten Amsterdam gaan wonen of in Amsterdam blijven?’ dan andere jaren.

Na toepassing van de filtervariabele was de tweede stap om de drie groepen duidelijk van elkaar te onderscheiden. Dit is gedaan door een indeling te maken op basis van leeftijd en huishoudenssamenstelling waarmee drie wederzijds uitsluitende categorieën ontstaan (zie tabel 3.1). Groep 1 bestaat uit mensen tussen 18-29 jaar zonder thuiswonende kinderen; deze huishoudens verhuizen sinds 2015 in een steeds hoger tempo uit de hoofdstad. Deze groep bestaat voor het overgrote deel uit mensen van 25-29 jaar, namelijk in 2009 voor 77% en in 2017 voor 67%. Voor groep 2 is geen criterium voor de leeftijd van de ouders gehanteerd, omdat de kinderen een grote invloed hebben op de woonwensen van een huishouden en op de redenen om te verhuizen (Mincer, 1978; Mulder & Hooimeijer, 1999; Geist & McManus, 2012). Zoals te zien is in tabel 3.2, bestaat deze groep ieder jaar voor minimaal de helft uit huishoudens met jonge kinderen (0-7 jaar). De laatste groep bestaat uit mensen van 50 jaar of ouder, zonder thuiswonende kinderen, waarvan het aantal verhuizingen sinds 2015 niet dezelfde stijging heeft gehad als bij de andere groepen.

Ten slotte zijn de vragenlijsten uit 2009, 2011, 2015 en 2017 naast elkaar gelegd en zijn de wederkerende vragen en antwoorden over redenen om te verhuizen gebruikt. De data die niet consistent zijn door de tijd heen zijn ook meegenomen en hierbij wordt vermeldt dat het gaat om data die niet voor alle jaren beschikbaar is.

3.3.2 Weging

Er is gebruik gemaakt van een weging zodat er uitspraken gedaan kunnen worden over de manier waarop redenen om te verhuizen verdeeld zijn over de gehele populatie (Mandell, 1974). Omdat verschillende groepen bewoners meer of minder deelnemen aan enquêtes en sociaalwetenschappelijk onderzoek dan andere groepen (Braver & Bay, 1992), is er een

1

Deze groep bestaat voor het grootste deel uit mensen van 25-29 jaar: 77% in 2009, 73% in 2011, 67% in 2015, 67% in 2017.

2 _{Deze groep bestaat voor ongeveer de helft uit gezinnen met jonge kinderen: 62% in 2009, 57% in 2011,} 57% in 2015, 50% in 2017.

Tabel 3.1 Drie onderzoeksgroepen, n-aantallen, 2009-2017

2009 2011 2015 2017

groep 1: jongvolwassenen1 579 209 320 507 groep 2: gezinnen met kinderen2 897 482 588 743 groep 3: 50 jaar en ouder 883 524 697 1387 Bron: WIA

22

weging toegepast die ervoor zorgt dat groepen op een representatieve manier in het onderzoek worden meegenomen. Deze weging zorgt ervoor dat sommige groepen in Amsterdam een groter gewicht krijgen en andere groepen een kleiner gewicht, op basis van hun vertegenwoordiging in het onderzoek. De weegvariabele die is toegepast in dit onderzoek, wordt ook gebruikt voor het WIA-onderzoek. De weging voor bewoners van Amsterdam bestaat uit een correctie op herkomst, leeftijd, eigendomsverhouding woning, bewoningstype en opleidingsniveau. De weging is gebruikt om de antwoorden van de respondenten te percenteren als aandeel van de populatie van Amsterdam.

3.4 Kwalitatief onderzoek

Ter aanvulling van de kwantitatieve data wordt er gebruik gemaakt van kwalitatief onderzoek, in de vorm van interviews met Amsterdamse huishoudens. Deze methode wordt gebruikt om (i.c.m. de kwantitatieve data) een antwoord te geven op de deelvraag hoe de redenen voor de drie groepen van elkaar verschillen. Het gebruik van deze methode dient hoofdzakelijk ter aanvulling van de WIA-data, onder andere omdat deze data wat betreft vraagstelling en beschikbaarheid niet consistent zijn gebleken door de jaren heen. Met behulp van de kwalitatieve data is het niet alleen mogelijk om meer te weten te komen over de redenen om de stad uit te willen verhuizen, maar ook om de redenen bloot te leggen die niet duidelijk uit de WIA-data blijken. In hoofdstuk 6 worden de resultaten van deze interviews gegeven.

Om respondenten te benaderen is gebruik gemaakt van een sneeuwbaleffect waarbij eerst respondenten zijn benaderd in de persoonlijke omgeving. Dit heeft vervolgens via de netwerken van de respondenten geleid tot nieuwe respondenten. Er is naar gestreefd om een gelijke verdeling van de huishoudens over de drie onderzochte groepen te realiseren. In totaal zijn er vijf interviews gehouden met Amsterdamse huishoudens die zijn geselecteerd op basis van het feit dat ze in één van de drie groepen passen, dat ze woonachtig zijn in Amsterdam en overwegen om uit de stad te verhuizen (zie tabel 3.2). De interviews vonden plaats in mei en duurden ongeveer 30 minuten.

Tabel 3.2 Respondenten interviews

Pseudoniem Groep Huishouden Werksituatie Soort woning

Bella groep 1 alleenstaand student huur

Maxime groep 2 gezin (2 en 4 jaar) tweeverdieners koop

Simon groep 2 gezin (12 en 14 jaar) gepensioneerd koop

Karel groep 3 alleenstaand café-eigenaar koop

Sofia groep 3 samenwonend gepensioneerd koop

23

3.4.1 Topiclist

De topiclist voor de interviews is opgesteld aan de hand van de uitkomsten van de kwantitatieve data analyse. Aan de hand van de data en met het oog op het verkrijgen van data met meer diepgang en ruimte voor eigen invulling van de huishoudens, zijn de volgende onderwerpen behandeld:

 Wat zijn uw redenen om te willen verhuizen?

 Wat zijn redenen om specifiek uit Amsterdam te willen verhuizen?  Welke eigenschappen van een woning zijn voor u het meest van belang?  Welke eigenschappen van de woonomgeving zijn voor u het meest van belang?  Welke factoren in de buurt/omgeving zorgen ervoor dat u wilt verhuizen? Denk hierbij

aan overlast in de eigen buurt, overlast van buren of andere redenen om weg te willen.  Welke invloeden in Amsterdam zorgen ervoor dat u wilt verhuizen?

 Hoe speelt de woningmarkt een rol bij uw (wens voor een) verhuizing? Denk hierbij aan prijsniveau en de beschikbaarheid van woningen.

3.5 Beperkingen van het onderzoek

De kwantitatieve data zijn inconsistent door de tijd heen, omdat er niet voor elk jaar dezelfde vraagstelling of antwoordcategorieën zijn gehanteerd. De vragenlijsten uit de eerste periode (2009-2011) waren hetzelfde, evenals de vragenlijsten uit de tweede periode (2015-2017). De verschillende jaren zijn met elkaar vergelijkbaar gemaakt door antwoorden die (grotendeels) met elkaar overeenkomen voor verschillende jaren naast elkaar te leggen.

De vraagstelling voor de redenen om te willen verhuizen was in alle vier de jaren wel precies hetzelfde: ‘Als u zou verhuizen, waarmee heeft dat dan te maken?’ De antwoordcategorieën tussen de vier jaren komen grotendeels overeen, waardoor het mogelijk wordt om uitspraken te doen over de manier waarop de redenen om te willen verhuizen zich voor de drie verschillende groepen hebben ontwikkeld. De vraagstelling voor de redenen om buiten Amsterdam te willen wonen is echter niet consequent. In 2011 is de vraag niet gesteld, waardoor hiervoor geen data beschikbaar is. De reden om buiten Amsterdam te willen wonen, kwam in 2009 aan bod als: ‘Als u buiten Amsterdam wilt gaan wonen, wat zijn hiervoor de belangrijkste redenen?’ In 2015 en 2017 was dit: ‘Waarom wilt u naar deze gemeente verhuizen?’ De antwoordcategorieën op beide vragen verschillen, maar in de analyse zijn waar mogelijk vergelijkingen tussen de jaren gemaakt.

Vanwege de anonimisering van de WIA-data is het bovendien niet mogelijk om te achterhalen in hoeverre de wil om te verhuizen ook daadwerkelijk is gerealiseerd door de huishoudens. De kwalitatieve methode wordt gebruikt om meer inzicht te krijgen in de redenen die huishoudens hebben om te verhuizen. De hoeveelheid interviews is echter van beperkte omvang en daardoor kunnen er geen duidelijke conclusies aan worden verbonden.

24

4 Analyse Amsterdamse woningmarkt

In dit hoofdstuk worden enkele effecten van de macrocontext (zie paragraaf 2.4 en Mulder & Hooimeijer, 1999) op verhuisredenen besproken. Er wordt een korte analyse gedaan van de Amsterdamse huizenmarkt, waarin huizenprijzen en beschikbaarheid van woningen worden behandeld. Ook worden enkele mogelijke oorzaken van deze ontwikkelingen besproken. Het aanbod op de Amsterdamse huizenmarkt is van groot belang op de mogelijkheden om een woning te vinden in de stad. Door stijgende prijzen van koopwoningen en veranderende verhoudingen in de verschillende segmenten van de woningvoorraad kunnen veel Amsterdamse huishoudens niet meer in de stad wonen.

4.1 Analyse huizenprijzen

Terwijl de huizenprijzen door de financiële crisis zowel in Amsterdam als landelijk daalden tussen 2008 en 2013, zijn de prijzen hierna weer gestegen. Zoals blijkt uit Hochstenbach en Musterd’s (2018) analyse, is de verkoopprijs op de Amsterdamse huizenmarkt na de financiële crisis veel sneller gestegen dan in Nederland als geheel. In figuur 6 is te zien dat in 2017 de gemiddelde waarde van een koopwoning in de hoofdstad €408 duizend bedroeg, terwijl dit landelijk €263 duizend was (OIS, 2018). Ook het verschil met de andere grote steden is duidelijk zichtbaar in de grafiek. Er is te zien dat de huizenprijzen in Amsterdam eerst licht dalen in 2003 en 2004, wat wellicht een gedeeltelijke verklaring zou kunnen zijn voor de bevinding van Boterman et al. (2010) dat er in die periode veel gezinnen met kinderen in de stad bleven wonen. Vervolgens stijgen de huizenprijzen landelijk tot 2008, gevolgd door de crisis op de huizenmarkt die tot 2013 goed zichtbaar is in de grafiek. De lijn van Amsterdam stijgt vanaf dat moment zo snel dat het verschil met het landelijk gemiddelde in 2017 55% bedroeg.

Figuur 6: Gemiddelde huizenprijzen in Nederland en de G4, 2000-2017

Bron: OIS, 2018 € 263.295 € 407.670 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2000 2005 2010 2015

Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

25

Figuur 7: Woningwaarde per m2 in Amsterdam in 2009

Bron: gemeente Amsterdam, z.d.

Figuur 8: Woningwaarde per m2 in Amsterdam in 2018

Bron: gemeente Amsterdam, z.d.

Zoals te zien is in figuur 7 en 8, is ook de woningwaarde per vierkante meter flink gestegen tussen 2009 en 2018 (Gemeente Amsterdam, z.d.). Zoals eerder werd gesteld door Savini et al. (2016), is deze toename vooral duidelijk binnen de A10 Ring, die in een cirkel door Amsterdam loopt. Uit de kaarten blijkt dat de stijging vooral in de stadsdelen Centrum, Zuid, West en Oost heeft plaatsgevonden. Ook in delen van Noord is de woningwaarde sterk gestegen, maar dit is niet in het hele stadsdeel het geval. In 2009 gingen de prijzen in de meeste buurten in deze stadsdelen vanaf € 3.300/m2 tot meer dan € 6.700/m2in slechts enkele buurten. Op de kaart van 2018 is te zien dat de prijzen per vierkante meter in de meeste

26

buurten in deze stadsdelen € 4.500/m2 zijn, oplopend tot wel meer dan € 7.700/m2 (Gemeente Amsterdam, z.d.). Dit betekent dus dat er in veel buurten praktisch een verdubbeling van het prijsniveau per vierkante meter heeft plaatsgevonden.

De stijging in prijzen die blijkt uit de figuren 6, 7 en 8 vond vooral plaats in het segment van dure koop- en particuliere huurwoningen. Waar van de totale woningvoorraad 21% in het dure segment viel in 2011, was dit 29,4% in 2017 (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties [AFWC], februari 2018). Het aandeel dure koopwoningen (WOZ-waarde van meer dan €250.000) in Amsterdam was 21% in 2017 en dit is met name snel gestegen vanaf 2015 (AFWC, 2018). De stijging was minder snel tussen 2011 en 2013 als gevolg van de crisis op de woningmarkt. In het huursegment is ook met name het dure huursegment (vanaf € 971 per maand) snel gestegen. De groei van deze sector was tussen 2015 en 2017 bijna 34% (AFWC, 2018).

Het segment met gereguleerde huur- en betaalbare koopwoningen is daarentegen jaarlijks kleiner geworden tussen 2011 en 2017. Waar dit aandeel nog 65% bedroeg in 2011, was dit afgenomen tot 55% in 2017 (AFWC, 2018). Betaalbare koopwoning worden gedefinieerd met een WOZ-waarde tot € 156.000 en het aandeel van de totale woningvoorraad in dit segment was nog maar 2,4% in 2017. Het aandeel gereguleerde huurwoningen (tot €710,68 per maand) in de stad was 52,7% in 2017. Deze gereguleerde (of sociale) huurwoningen zijn beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot € 36.165 en huishoudens die meer verdienen dan dit zijn dus aangewezen op koopwoningen of particuliere huurwoningen (AFWC, 2018).

Een mogelijke oorzaak voor de prijsstijging van koopwoning is de verkoop van koopwoningen aan kopers die de woning niet zelf zullen betrekken. Dergelijke verkoop is onderdeel van vastgoedspeculatie en dit is in de helft van alle verkochte woningen in Amsterdam het geval (Rekenkamer Metropoolregio Amsterdam, 14 december 2017). Zo kocht de Amerikaanse vastgoedontwikkelaar Blackstone eind 2018 voor € 200 miljoen aan vastgoed in Amsterdam en Rotterdam (Van den Eerenbeemt, 14 maart 2019). Dergelijke vastgoedontwikkelaars verkopen huizen vaak door voor hogere prijzen en daardoor kan dit bijdragen aan verdere prijsstijgingen in de hoofdstad.

4.2 Veranderende eigendomsverhoudingen

Naast de ontwikkelingen in het prijsniveau van woningen, zijn de eigendomsverhoudingen van woningen ook veranderd (zie figuur 9). Het aandeel sociale huurwoningen in Amsterdam is als gevolg van neoliberalistisch beleid sterk afgenomen sinds halverwege de jaren 90 (Musterd, 2014).Volgens Hochstenbach en Musterd (2018) is dit aandeel in Amsterdam tussen 2000 en 2013 afgenomen van 54% naar 46% in 2013. Ook het aandeel particuliere huurwoningen nam in deze periode af van 31% tot 26%. Daarentegen steeg het aandeel koopwoningen sterk van 15% tot 28%. Ruimtelijk gezien was de afname van particuliere huurwoningen het sterkste in het centrum van de stad en in de periferie van Amsterdam daalde het aandeel sociale huurwoningen juist sterker. In figuur 9 is te zien hoe de verandering van eigendomsverhoudingen in het afgelopen decennium steeds meer dezelfde richting op schuift ten gunste van koop- en particuliere huurwoningen.

27

Figuur 9: Verandering van de woningvoorraad naar segment in de gemeente Amsterdam, 2007-2017

Bron: OIS, 2018

Er is in figuur 9 te zien dat tussen 2007 en 2017 de stijging van het aandeel koopwoningen voor Amsterdam als geheel 6% is. Deze verandering varieert in de verschillende stadsdelen van de stad. De grootste stijging van het aandeel koopwoningen was bijvoorbeeld in de stadsdelen West en Noord, waar tussen 2007 en 2017 een stijging plaatsvond van respectievelijk 8% en 10% (OIS, 2018; AFWC, februari 2018). Het aandeel sociale huurwoningen is daarentegen in de hele stad afgenomen in deze periode, van 68% naar 52%. Onder sociale huurwoningen worden in deze data niet alleen corporatiewoningen gerekend, maar ook particuliere sociale huurwoningen. De daling van deze sector was het grootste in de stadsdelen West, Zuid en Noord, waar de daling van de sociale huurwoningen respectievelijk 20%, 17% en 17% bedroeg in dezelfde periode. Volgens AFWC is de grootste afname van corporatiewoningen te zien in stadsdelen waar de grootste voorraad is.

Verschillende aspecten van overheidsbeleid dragen bij aan deze verandering van eigendomsverhoudingen. Ten eerste heeft de Nederlandse overheid huiseigenaarschap decennialang gestimuleerd waardoor deze sector sinds het eind van de jaren veertig continu is gegroeid (Musterd, 2014). Dit is onder andere gedaan via voordelige hypotheekregelingen en belastingaftrek. Ten tweede heeft de overheid gentrificatie gefaciliteerd door sociale en particuliere huurwoningen te laten veranderen in koopwoningen (Hochstenbach & Musterd, 2018). Dit gebeurde onder andere doordat sociale woningcorporaties delen van hun voorraad verkochten en doordat huurders de mogelijkheid kregen om hun woning te kopen. Niet alleen de transformatie van sociale huurwoningen naar koop- en particuliere huurwoningen zorgt voor de afname van corporatiewoningen en de toename van particuliere huurwoningen en koopwoningen. De toename van particuliere huur- en koopwoningen is voor een deel ook te verklaren door de transformatie van leegstaande kantoren naar koop- en huurwoningen (AFWC, 2018). Dit soort processen van gentrificatie zullen volgens Hochtenbach en Musterd (2018) waarschijnlijk een steeds grotere impact gaan hebben op de huizenmarkt. Wat zij

50 ₄₈ 46 _{44 43} 39 18 ₁₇ 15 14 ₁₅ 13 1 1 1 2 3 4 5 ₅ 7 _{8 9} 11 27 _{29 30} 32 31 ₃₃ 0 20 40 60 80 100 2007 2009 2011 2013 2015 2017 koopwoning

vrije sector huur, particulier vrije sector huur, corporatie sociale huur, particulier sociale huur, corporatie

28

omschrijven als de ‘suburbanisatie van armoede’ zal dan volgens hen steeds grotere vormen aan gaan nemen.

Het gevolg van de prijsstijgingen en de veranderende eigendomsverhoudingen op de Amsterdamse woningmarkt is dat het middensegment in de stad een betrekkelijk klein aanbod heeft. Hierdoor kunnen huishoudens die teveel verdienen om in een sociale huurwoning te mogen wonen (meer dan € 36.165 bruto per jaar) en te weinig kapitaal hebben om in een dure huurwoning of koopwoning te wonen minder makkelijk aan een woning komen in de hoofdstad (AFWC, 2018).

4.3 Sociale en politieke ontwikkelingen

Ten slotte zijn er nog sociale en politieke ontwikkelingen die invloed hebben op de woningmarkt in Amsterdam. Zoals eerder genoemd heeft een neoliberalistische politieke stroming ervoor gezorgd dat er steeds minder sociale huurwoningen beschikbaar zijn (Musterd, 2014). Hierbij komt dat de gemeenteraad door middel van Florida’s ‘creatieve steden’ paradigma ervoor gezorgd dat er gentrificatie in veel buurten binnen de A10 Ring plaatsvindt (Peck, 2012; Savini et al., 2016). Gentrificatie in sommige wijken in het centrum wordt mede veroorzaakt door de komst van vermogende expats (Aalbers & Deurloo, 2003; Savini et al., 2016). Volgens Aalbers en Deurloo (2003) worden deze migrantengroepen steeds belangrijker in globaliserende steden als Amsterdam. Deze groep expats bestaat onder andere uit zakenlui, studenten en mensen die gezien kunnen worden als onderdeel van de ‘creatieve klasse’ (Aalbers & Deurloo, 2003). Peck (2012) zegt ook dat de aanwezigheid van mensen uit de creatieve klasse mede bijdraagt aan gentrificatie van bepaalde plekken. Het buitenlandse migratiesaldo is sinds 2013 snel gestegen (OIS, 2018), wat vooral verklaard kan worden door toenemende buitenlandse migratie naar Amsterdam. Tegenwoordig is de grootste migrantengroep van Britse komaf, met 3.300 Britten die naar Amsterdam verhuisden in 2017 (OIS, 2018). Er is een snellere stijging sinds 2015, wat samenvalt met de aankondiging van de Brexit. Sinds 2015 komen ook meer mensen uit de Verenigde Staten naar Nederland, evenals uit India, Duitsland en Italië (AFWC, 2017). Er is sprake van een positief buitenlands migratiesaldo naar Amsterdam terwijl het binnenlandse migratiesaldo van Amsterdam juist negatief is (zie ook figuur 1).

De komst van deze rijke expats en het vertrek van de Nederlandse middenklasse zorgt voor een groeiende polarisatie in Amsterdam tussen rijk en arm en een verdeling tussen haves en have nots (Musterd & Deurloo, 2002; Savini et al., 2016). Het zou echter onjuist zijn om de schuld hiervan geheel bij rijke expats te leggen. Volgens AFWC (2018) had 33% van alle huishoudens (ook Nederlandse) die tussen 2015 en 2017 in Amsterdam zijn komen wonen een inkomen dat hoger is dan twee keer het modale Nederlandse inkomen. Door de stijging van de inkomens is de netto huurquote tamelijk gelijk gebleven tussen 2015 en 2017. Dit betekent dat het aandeel van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan het betalen van de woning niet of nauwelijks gestegen is in deze periode. Hierdoor lijkt het alsof de stijgende huurprijzen een klein effect hebben op het inkomen van Amsterdamse huishoudens. Voor huishoudens met modale of ondermodale inkomens hebben de hoge huizenprijzen echter wel een groot effect op het besteedbare inkomen.

Ten slotte is er in Amsterdam langs rivier het IJ een plek ontstaan die haar bestaan dankt aan gentrificatie van voormalige industriële locaties: het NDSM-terrein. Deze plek is

29

herontwikkeld en tegenwoordig worden er op deze oude scheepswerf 2.100 koop-en huurwoningen gerealiseerd in verschillende soorten en maten (NDSM, z.d.). Deze woningen worden voor verschillende inkomensgroepen gecreëerd, ook in de sociale huursector, voor starters, studenten en voor ouderen. Het idee achter het concept van NDSM is dat men hier niet alleen woont, maar ook werkt en gebruik kan maken van (culturele) voorzieningen. Door middel van de verschillende soorten woningen die bij de NDSM-Werf worden aangeboden, wordt in dit project woonruimte geboden aan verschillende inkomensgroepen en huishoudenssamenstellingen. Hierdoor wordt in dit project ruimte geboden aan de drie verschillende groepen in dit onderzoek.

4.4 Uitkomsten ontwikkelingen woningmarkt

De hierboven beschreven ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt kunnen op de volgende manieren invloed hebben op redenen om de stad uit te verhuizen. De stijgende huizenprijzen kunnen ervoor zorgen dat de stad voor steeds minder mensen betaalbaar wordt, waardoor zij de voorkeur krijgen voor een andere woonplaats, zeker als zij een woning willen kopen. Huishoudens die boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen verdienen zijn aangewezen op particuliere huur- en koopwoningen en hiervan groeit vooral het dure segment. Vastgoedspeculatie en de toename van vermogende expats in de stad kunnen zorgen voor gentrificatie en verdere stijging van de huizenprijzen. Hierdoor kunnen steeds minder middenklasse huishoudens het zich veroorloven om in de Amsterdamse binnenstad te wonen, wat een ‘suburbanisatie van de middenklasse’ tot gevolg kan hebben (in navolging van Hochstenbach & Musterd’s ‘suburbanisatie van armoede’). Volgens de RMA (2017) is de situatie op de Amsterdamse woningmarkt voor bepaalde groepen extra zorgelijk. Dit gaat om stellen met kinderen, eenoudergezinnen, alleenwonenden van 35 jaar en ouder en grote huishoudens. Zo is het voor gezinnen met middeninkomens lastig dat zij niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en er weinig betaalbare en grote woningen voor hen beschikbaar zijn. Dit betekent dat het vooral voor groep 2 in dit onderzoek extra moeilijk is om een woning te vinden indien zij een middeninkomen hebben.