Woningmarktperspectief 2015-­‐2025 60

De   Nederlandse   woning(beleggings)markt   heeft   in   2025   een   transitie   doorgemaakt.   De   woningmarkt   bestaat   momenteel   (overwegend)   uit   een   tweetal   sectoren,   namelijk   de   gereguleerde   huur-­‐   en   koopsector.   De   verwachting  is  dat  de  woningmarkt  in  2025  als  gevolg  van  de  groei  van  de  vrije  huursector  structureel  uit  een   drietal   sectoren   bestaat.   Anders   gezegd,   de   huursector   waar   zich   op   dit   ogenblik   nauwelijks   marktwerking   voordoet,  staat  aan  de  vooravond  van  een  fundamentele  verschuiving.    

De  transitie  heeft  gevolgen  voor  de  genoemde  sectoren.  Onderstaand  wordt  het  perspectief  per  woningsector   kort  uiteengezet.  

De  gereguleerde  huursector  gaat  krimpen  

De  voorraad  in  de  gereguleerde  huursector  bestaat  momenteel  uit  2.560.000  woningen.  In  de  periode  tot  2025   gaat   de   woningbouwcorporatie   zich,   overeenkomstig   met   de   aangescherpte   nationale,-­‐   en   internationale   regelgeving,   conformeren   aan   de   oorspronkelijke   kerntaak   en   doelstelling:   het   aanbieden   van   betaalbare   huisvesting   voor   de   laagste   inkomenscategorie.   Maatregelen,   zoals   de   inkomenstoets,   verhuurderheffing   en   inkomensafhankelijke   huurverhoging,   gelieerd   naar   het   doelgroep   huurbeleid   in   samenhang   met   het   groot   aantal   te   liberaliseren   corporatiewoningen   (880.000),   zorgen   ervoor   dat   de   dominante   rol   van   de   woningbouwcorporatie  op  de  (huur)woningmarkt  drastisch  wordt  ingeperkt.  De  woningbouwcorporaties  zullen   door  deze  maatregelen,  in  aantal  woningen,  gaan  krimpen.  

De  koopsector  gaat  in  aantallen  stabiliseren  of  licht  groeien  

De   koopsector   die   momenteel   uit   4.240.000   woningen   bestaat   zal,   hoogstwaarschijnlijk,   stabiliseren   of   licht   toenemen.   Dit   wordt   mede   verklaard   doordat   (huidige)   woningbezitters   de   woning   over   het   algemeen   niet   gaan   slopen   of   verhuren.   De   financieringsmogelijkheden   en   koopstimuleringsmaatregelen   worden   het   komende  decennium  verder  ingeperkt.  Denk  hierbij  aan  de  verlaging  van  de  LTI  en  LTV  normen  en  de  afbouw   van   de   hypotheekrenteaftrek.   Als   gevolg   hiervan   hebben   consumenten   meer   eigen   vermogen   (spaargelden)   nodig.   De   verwachting   is   dat   de   consument   hierdoor   langer   (moet)   gaan   huren.   De   geneigdheid   richting   eigenwoningbezit   blijft   echter   bestaan,   doordat   zeker   in   bepaalde   gebieden   (periferiegebieden)   en   op   een   bepaalde   levensfase,   de   (veronderstelde)   voordelen   van   het   eigenwoningbezit   voor   veel   consumenten   hoger   wegen   dan   de   voordelen   van   een   huurwoning   (flexibiliteit).   Daarnaast   speelt   het   structureel   oplopende   woontekort  een  rol  in  de  vraag  naar  koopwoningen.  Hierdoor  zal  het  aandeel  eigenwoningbezit  in  de  toekomst   gelijk  blijven  of  eventueel  licht  gaan  groeien.    

Vrije  huursector  gaat  groeien    

De   vrije   sector   is   in   de   periode   tot   2025,   in   bepaalde   gebieden   (de   stedelijke   kansgebieden),   ongetwijfeld   gegroeid   en   concurrerend   met   de   koopsector.   Het   eigendomsneutrale   overheidsbeleid   (deregulering)   resulteert   in   de   gelijke   behandeling   tussen   huren   en   kopen   en   hierdoor   vindt   voor   de   eerste   keer   zuivere   marktwerking  op  de  (huur)woningmarkt  plaats.  De  groei  wordt  veroorzaakt  door  de  toenemende  vraag  vanuit   starters  en  doorstromers  met  een  midden-­‐  en  hoog  inkomen  en  vanuit  de  oudere  (al  dan  niet  zorgvragende)   woonconsument.   Verschillende   motieven   liggen   hieraan   ten   grondslag,   zoals:   toename   (arbeids)flexibiliteit,   beperkte   financieringsmogelijkheden   en   het   consumeren   van   opgebouwd   kapitaal.   De   onzekerheid   en   de   impact  van  het  overheidsbeleid  en  de  financieringsmogelijkheden  (zowel  consument  als  belegger)  beïnvloeden,   in  samenhang  met  het  aanbod  nieuwbouw  en  bestaande  bouw  dat  voldoet  aan  de  eisen  van  de  belegger,  de   mate   van   groei   van   de   vrije   sector.   De   komende   twee   tot   vijf   jaar   neemt   de   onzekerheid   omtrent   deze   ontwikkelingen  naar  verwachting  ĂĨ͕ǁĂĂƌĚŽŽƌŝŶǀĞƐƚĞĞƌĚĞƌƐŵĞĞƌŝŶnjŝĐŚƚĞŶnjĞŬĞƌŚĞŝĚŚĞďďĞŶŝŶĚĞƌŝƐŝĐŽ͛ƐĞŶ het  geëist  rendement.  De  vrije  sector  wordt  naast  nieuwbouw  (structureel  oplopende  woontekort)  aangevuld   met  bestaande  bouw  die  wordt  overgeheveld  vanuit  de  corporatiesector.  Nieuwbouw  vindt  in  de  periode  tot   met   2025   voornamelijk   plaats   in   het   binnenstedelijk   gebied   en   de   reeds   bewezen   focus   gebieden.   Grootschalige  uitbreidingslocaties  zullen  dus  minder   voorkomen   dan  in  het  afgelopen  decennia.   Het   inspelen  

op   de   beperkte   kansen   in   de   anticipeergebieden   is   een   risicovolle   opgave.   Hierdoor   zullen   de   institutionele   beleggers  zich  niet  of  nauwelijks  op  deze  gebieden  focussen.  

De  vrije  sector  bestaat  momenteel  uit  330.000  woningen  in  eigendom  van  institutionele-­‐,  particuliere  beleggers   en   woningbouwcorporaties.   Woningbouwcorporaties   zullen   zich,   als   gevolg   van   het   overheidsbeleid,   in   de   toekomst  meer  gaan  richten  op  de  kerntaak  (het  gereguleerde  segment)  en  zullen  hierdoor  niet   of  in  mindere   mate   investeren   in   de   vrije   sector.   De   institutionele-­‐   en   particuliere   beleggers   kunnen   en   zijn   bereid   te   investeren.  De  institutionele  beleggers  kiezen,  gelet  op  de  beleggingsstijl,  de  lange  termijn  verplichtingen  en  de   kansen   die   de   huidige   markt   bieden,   veelal   voor   de   reeds   bewezen   sterk   stedelijke   gebieden.   Particuliere   beleggers  kunnen  daarentegen,  verklaard  door  de  regionale  kennis,  meer  inspelen  op  de  niches  van  de  markt   ĞŶ njŝũŶ ŽǀĞƌ ŚĞƚ ĂůŐĞŵĞĞŶ ďĞƌĞŝĚ ŵĞĞƌ ƌŝƐŝĐŽ͛Ɛ ƚĞ ůŽƉĞŶ͘ ĂĂƌŶĂĂƐƚ njŝũŶ ŽŽŬ ĚĞ ďƵŝƚĞŶůĂŶĚƐĞ ďĞůĞŐŐĞƌƐ geïnteresseerd   in   de   vrije   sector   huurmarkt.   Buitenlandse   beleggers   kunnen   toetreden   door   het   nemen   van   een  aandeel  in  een  beleggingsfonds  of  het  zelf  opbouwen  van  een  directe  woningportefeuille,  waarbij  in  veel   gevallen   bestaande   complexen   van   de   Nederlandse   partijen   worden   overgenomen.   Institutionele   beleggers   hebben  hoogstwaarschijnlijk  een  voortrekkersrol  in  de  groei  van  de  vrije  sector.  Doordat  er  een  derde  sector,   de   vrije   huursector,   wordt   toegevoegd   aan   de   woningmarkt   krijgt   de   consument   met   een   midden-­‐   tot   hoog   inkomen  meer  keuzemogelijkheden  op  de  woningmarkt.  De  consument  bepaald  op  basis  van  de  persoonlijke   situatie  en  voorkeuren  de  keuze  tussen  woonflexibiliteit  en  eigendom.  Kortom,  de  komende  10  jaar  speelt  de   keuze  van  de  consument  een  bepalende  rol  op  de  woningmarkt  en  gaat  de  vrije  sector  in  de  kansrijke  stedelijke   gebieden  groeien.    

De  kwantitatieve  groei  van  het  middensegment  

Als   laatste   onderdeel   van   het   woningmarktperspectief   hebben   we   getracht   om   de   groei   van   het   middensegment  huurwoningen  te  kwantificeren.  Daarbij  dient  te  worden  opgemerkt  dat  het  kwantificeren  van   de  groei  voor  de  vrije  sector,  zeker  voor  een  periode  10  jaar,  een  erg  lastige  opgave  is.  In  de  interviews  konden   (of  wilden)  de  diverse  stakeholders  die  een  groei  voorspelden  over  het  algemeen  geen  aantallen  noemen.  Toch   willen   we   graag   een   poging   wagen,   omdat   het   naar   ons   inzien   goed   inzicht   geeft   in   de   omvang   van   de   verwachte  verschuiving  in  de  woningmarkt.  

Onderstaand   treft   u   een   globale   berekening   over   de   groei   van   de   vrije   sector.   De   groei   van   de   voorraad   is   opgebouwd  uit  twee  delen:  a)  toevoeging  door  nieuwbouw  en  b)  te  liberaliseren  bezit  woningbouwcorporaties.    

a)  toevoeging  door  nieuwbouw  

De  nieuwbouwproductie  van  de  vrije  sector  is  gebaseerd  op  het  Primos  model  waarin  de  gemiddelde  jaarlijkse   nieuwbouwproductie   in   heel   Nederland   wordt   uiteengezet   (ABF   Research,   2013).   Op   basis   van   het   toekomstperspectief  is  een  procentuele  verdeling  van  de  nieuwbouwproductie  over  de  verschillende  sectoren   gemaakt.   Hierbij   wordt   er   van   uitgegaan   dat   60%   van   de   nieuwbouw,   overeenkomstig   met   de   verwachte   stabilisatie,   bestemd   is   voor   de   koopwoningvoorraad.   Zoals   gesteld   gaat   de   gereguleerde   voorraad   waarschijnlijk   krimpen,   echter   ook   in   deze   sector   wordt   uitgegaan   van   een   (relatief   kleine)   nieuwbouwproductie.  De  verwachte  nieuwbouwproductie  in  de  gereguleerde  huurvoorraad  bedraagt  10%.      

In  het   toekomstperspectief   is  verondersteld   dat  de  vrije   sector  zal  gaan  groeien.  Echter  is  de   mate  van  groei   afhankelijk  van  verschillende  factoren  waardoor  er  in  deze  kwantificering  een  verwachte  onder-­‐  en  bovengrens   wordt   gehanteerd.   Bij   de   ondergrens   wordt   er   in   de   kwantificering   van   uitgegaan   dat   30%   van   de   nieuwbouwproductie  wordt  gerealiseerd  voor  de  vrije  sector.  In  de  bovengrens  wordt  er  vanuit  gegaan  dat  de   er  binnen  de  koopsector  minder  nieuwbouw  wordt  afgenomen  waardoor  in  dit  geval  40%  van  de  nieuwbouw   bestemd   is   voor   de   vrije   sector.   Het   aantal   nieuwbouwwoningen   toegerekend   aan   de   vrije   sector   (voor   de   periode  2015-­‐2025)  komt  hiermee  op  respectievelijk    186.000    woningen  als  ondergrens  en  248.000  woningen   als  bovengrens.    

b)  te  liberaliseren  bezit  woningbouwcorporaties  

Het  te  liberaliseren  potentieel  in  eigendom  van  woningbouwcorporaties  op  landelijk  niveau  bedraagt  880.000   eenheden   (Hoofdstuk   6   paragraaf   3).   Institutionele   beleggers   zijn   over   het   algemeen   niet   geïnteresseerd   in   verouderde   woningen.   Hierom   worden   alleen   de   te   liberaliseren   woningen   met   een   bouwjaar   vanaf   1991   opgenomen.  De  corporaties  hebben  194.000  woningen  uit  de  periode  1991-­‐2000  in  bezit.  Van  deze  voorraad  is   47%   te   liberaliseren,   dit   zijn   91.000   woningen.   Het   bezit   uit   de   periode   2001-­‐heden   bedraagt   135.000   woningen.   Hiervan   is   72%   te   liberaliseren,   ofwel   dit   zijn   97.000   woningen.   Het   totaal   aantal   te   liberaliseren  

Het  toekomstperspectief   62  

corporatiewoningen  ,op  landelijk  niveau,  uit  de  periode  1991-­‐heden  bedraagt  hiermee  188.000  woningen  (ABF   Research,  2013).  

De   toevoeging   vanuit   a)   nieuwbouw   en   b)   te   liberaliseren   bezit   woningbouwcorporaties   bedraagt   uitgaande   van  de  ondergrens  uit   374.000  en   uitgaande   van  de  bovengrens   uit   436.000  wooneenheden.  Omdat  de  vrije   sector  momenteel  uit  330.000  wooneenheden  bestaat  bedraagt  deze  potentiële  groei  derhalve  tussen  de  113%   en  132%.  In  belegd  vermogen  bedraagt  deze  groei,  uitgaande  van  een  gemiddelde  woningprijs  ǀĂŶΦϭϮϬ͘ϬϬϬ͕-­‐   bij  benadering  tussen  de  45  en  52  miljard  euro.  Dat  is  zeer  een  substantieel  bedrag,  zelfs  als  het  gaat  om  een   periode  van  10  jaar.    

Binnenlandse   institutionele   en   particuliere   beleggers   geven   namelijk   voor   het   jaar   2014   aan   een   beleggingsvolume  van  circa  2  miljard  euro  beschikbaar  te  hebben  voor  investeringen  in  de  vrije  sector  (Capital   Value,  2014).  Op  basis  van  voorgaande  kwantificering  blijkt  dat  dit  ruim  onvoldoende  is  om  de  potentiële  groei   te  voor  de  komende  10  jaar  te  kunnen  bewerkstelligen.  Zelfs  als  de  binnenlandse  institutionele  en  particuliere   beleggers  de  komende  10  jaar  2  miljard  euro  per  jaar  zouden  investeren  (wat  zeer  onwaarschijnlijk  is),  wordt   de   ondergrens   bij   lange   na   niet   gehaald.   Geconcludeerd   kan   dan   ook   worden   dat   de   groei   niet   kan   worden   opgevangen   door   de   Nederlandse   beleggers.   Om   de   groei   te   kunnen   bewerkstelligen   is   het   noodzakelijk   dat   andere   kapitaalkrachtige   partijen,   zoals   buitenlandse   investeerders   zich   gaan   begeven   op   de   Nederlandse   woningmarkt.    

Conclusie  toekomstperspectief    

In   hoofdstuk   1,   inleiding   onderzoeksmethode   zijn   onder   andere   de   hypothese   en   de   maatschappelijke   relevantie   van   het   onderzoek   behandeld.   Refererend   naar   de   hypothese   kan   op   basis   van   het   uiteengezette   toekomstperspectief  in  dit  hoofdstuk,  worden  gesteld  dat  het  middensegment  daadwerkelijk  kansen  biedt   en   dat   institutionele   beleggers   zich   in   toenemende   mate   op   dit   segment   zullen   gaan   richten.   Opgemerkt   moet   worden  dat  deze  kansen  zich  met  name  voordoen  in  sterk  stedelijk  gebied.  In  de  periferie  kunnen  deze  kansen,   door   de   kennis   van   de   lokale   en   regionale   markt   en   in   combinatie   met   het   hogere   risicoprofiel   worden   opgevangen  door  de  particuliere  beleggers.    

In   de   maatschappelijke   relevantie   is   verondersteld   dat   de   vrije   sector   gaat   groeien   en   voor   een   substantiële   verschuiving   binnen   de   woonvoorraad   zorgt   (hypothese).   Wonen   is   een   van   de   basisbehoeften   van   de   mens   waardoor   verschuiving   voor   marktwerking   en   dus   keuzemogelijkheden   voor   de   consument   zorgt.   Een   aantal   onderzochte   factoren   draagt   bij   aan   het   feit   dat   institutionele   beleggers   deze   groei   op   een   ethische   manier   kunnen   volbrengen,   zoals:   de   gunstige   rendement/risicoverhouding,   inflatiehedge,   diversificatiepotentieel   en   de     bovengenoemde   toenemende   vraag   naar   middensegment   huurwoningen   in   combinatie   met   het  

eigendomsneutrale  overheidsbeleid.