ĂĐŚĞůŽƌƐĐƌŝƉƟĞ
!""#$%&'(#)*+,$-$!&.$/+(*0(&0+,
1,$*&.+,2+(3#,4$.+05$
&6*6(6$7&*04"+8$7+(."4+,*9+:++(
,ĞƚƚŽĞŬŽŵƐƚƉĞƌƐƉĞĐƟĞĨŝŶŚĞƚŵŝĚĚĞŶƐĞŐŵĞŶƚŚƵƵƌǁŽŶŝŶŐĞŶ
!!!!
$
ǀŽŽƌĞĞŶŝŶƐƟƚƵƟŽŶĞůĞďĞůĞŐŐĞƌ
;',#$<=>?
Colofon 2
Colofon
Bachelor scriptie opleiding Bouwmanagement & Vastgoed, d.d. 12-‐06-‐2014
Studenten: Sooi Laurijsen Sam Verstraten
Studentnummer: 2040235 2041704
Telefoon: (+31) 6 22502816 (+31) 6 29555065
E-‐mail: sooi_laurijsen@hotmail.com sam_verstraten@hotmail.com
Onderwijsinstelling: Avans Hogeschool te Tilburg
Bouwmanagement & Vastgoed
Marc van Dun, hogeschool docent Joop de Zwart, hogeschool docent
Afstudeerbedrijf: a.s.r. vastgoed vermogensbeheer
Bart Louw, hoofd afdeling research
Het toekomstperspectief in het middensegment huurwoningen
voor een institutionele belegger
Voorwoord
In actualiteiten, symposia en nieuwsberichten wordt er door diverse partijen beweerd dat de vrije sector een groeimarkt binnen de Nederlandse woning(beleggings)markt is. Tal van ontwikkelingen zouden hieraan ten grondslag liggen. Voorafgaand en gedurende het afstudeertraject heeft dit bij ons de volgende vraag opgewekt:
͚tĂƚŝƐŚet toekomstperspectief voor een institutionele belegger ŝŶŚĞƚŵŝĚĚĞŶƐĞŐŵĞŶƚŚƵƵƌǁŽŶŝŶŐĞŶ͍͛
Middels deze afstudeerscriptie willen wij een antwoord geven op bovenstaande vraag en ronden wij de bacheloropleiding Bouwmanagement & Vastgoed aan de Avans hogeschool Tilburg af. Met het onderzoek denken wij in te spelen op de huidige discussie omtrent de woningmarkt.
Dit onderzoek heeft niet tot stand kunnen komen zonder de inbreng van verschillende personen. Onze speciale dank gaat uit naar onze bedrijfsbegeleider Bart Louw, hoofd afdeling research bij a.s.r. vastgoed vermogensbeheer. Wij hebben de samenwerking als zeer aangenaam ervaren, zijn input en kennis hebben een enorme bijdrage geleverd aan het onderzoek. Ook danken wij de geïnterviewde partijen voor hun medewerking en nieuwe inzichten, die van toegevoegde waarde zijn geweest voor ons onderzoek: Anke Struijs (Ministerie van Binnenlandse Zaken), Erwin Evers (Amvest), Steef Verweij (IVBN), Boris van der Gijp (Syntrus Achmea), Thijs Meijer (Capital Value), Paul de Vries (Rabobank), Co Koning (Vastgoedbelang), Kees van der Meulen (Altera) en Rene van Genugten (Aedes). Daarnaast willen wij Marc van Dun en Joop de Zwart bedanken voor hun prettige begeleiding vanuit de Avans hogeschool.
Wij stellen uw eventuele reactie zeer op prijs.
Tilburg, juni 2014.
Sooi Laurijsen en Sam Verstraten
Samenvatting 4
Samenvatting
De overheid heeft de afgelopen decennia, bewust en onbewust, ervoor gezorgd dat de gereguleerde huursector een monopolypositie op de huurmarkt heeft verworven en het aandeel eigenwoningbezit is gestegen tot 60% van de woningvoorraad. De vrije sector is door het overheidsbeleid klein gebleven, namelijk vijf procent van de woningvoorraad. De institutionele beleggers bezitten in totaal slechts één procent (135.000 eenheden) van de woningvoorraad. De Nederlandse woning(beleggings)markt staat echter aan de vooravond van een dynamische en turbulente periode. Dit is toe te schrijven aan een aantal macro-‐economische ontwikkelingen en politieke besluiten die volgens de talrijke berichtgevingen in vakbladen kansen bieden en zorgen voor een groei van het middensegment huurwoningen. De groei van het middensegment moet volgens de berichtgeving grotendeels worden gerealiseerd door de institutionele beleggers. Op basis van bovenstaande actualiteiten is de volgende hypothese opgesteld:
͚/ŶƐƚŝƚƵƚŝŽŶĞůĞ ďĞůĞŐŐĞƌƐ ŐĂĂŶ njŝĐŚ ŝŶ ƚŽĞŶĞŵĞŶĚĞ ŵĂƚĞ ƌŝĐŚƚĞŶ ŽƉ ŚĞƚ ŵŝĚĚĞŶƐĞŐŵĞŶƚ ŚƵƵƌǁŽŶŝŶŐĞŶ͘ Ğ institutionele belegger zijn van mening dat het middensegment, als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen, ǀŽůĚŽĞŶĚĞŬĂŶƐĞŶďŝĞĚƚŽŵŝŶƚĞďĞůĞŐŐĞŶ͛͘
De hypothese vormt de aanleiding voor het onderzoek. Om antwoord te kunnen geven op deze hypothese moet de volgende onderzoeksvraag worden beantwoord:
͛tĂƚŝƐŚĞƚƚŽĞŬŽŵƐƚƉĞƌƐƉĞĐƚŝĞĨǀŽŽƌĞĞŶŝŶƐƚŝƚƵƚŝŽŶĞůĞďĞůĞŐŐĞƌŝŶŚĞƚŵŝĚĚĞŶƐĞŐŵĞŶƚŚƵƵƌǁŽŶŝŶŐĞŶ͍͛
Om tot dit toekomstperspectief te komen is het voorliggende onderzoek in een drietal fasen onderverdeeld. De eerste fase bestaat uit een literatuurstudie naar de positionering van de vrije sector, alsmede de vraag en aanbod gedreven DESTEP-‐analyse naar de demografische-‐, economische-‐, sociaal/culturele,-‐ en politieke factoren. Op basis van de bevindingen uit deze eerste fase zijn er in de tweede fase, met behulp van de ŵĞƚŚŽĚĞƐĐĞŶĂƌŝŽƉůĂŶŶŝŶŐ͕ĞĞŶǀŝĞƌƚĂůƚŽĞŬŽŵƐƚƐĐĞŶĂƌŝŽ͛ƐŐĞƐĐŚĞƚƐƚ͘ĞnjĞƐĐĞŶĂƌŝŽ͛ƐnjŝũŶǀĞƌǀŽůŐĞŶƐŐĞƚŽĞƚƐƚ bij een negental stakeholders uit het werkveld, te weten institutionele beleggers, brancheorganisaties, een makelaar, een financiële ŝŶƐƚĞůůŝŶŐ ĞŶ ĚĞ ƌŝũŬƐŽǀĞƌŚĞŝĚ͘ hŝƚ ĚĞnjĞ ƚŽĞƚƐŝŶŐ ŝƐ ŐĞďůĞŬĞŶ ĚĂƚ ĚĞ ƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ ͚ŐƌŽĞŝ ǀƌŝũĞƐĞĐƚŽƌ͛ĞŶ͚ĚĞĐŽŶƐƵŵĞŶƚďĞƉĂĂůƚ͛ŚĞƚŵĞĞƐƚƉůĂƵƐŝďĞůǁŽƌĚĞŶŐĞĂĐŚƚ͘/ŶŚĞƚǀĞƌǀŽůŐǀĂŶĚĞƐĂŵĞŶǀĂƚƚŝŶŐ wordt ingegaan op de groei-‐ en krimp ontwikkeling per segment. Op basis van de input uit voorgaande fasen is in fase drie het meest plausibele toekomstperspectief voor een institutionele belegger in het middensegment huurwoningen uiteengezet. Het toekomstperspectief is opgesteld voor de periode 2015 tot en met 2025. Onderstaand worden de belangrijkste conclusies uit het onderzoek, waarop het toekomstperspectief is gebaseerd, toegelicht.
Structurele vraag woningen in het stedelijk gebied
Het woontekort loopt in de periode 2013 tot en met 2025 op van 2,2% tot 3,7%. Dit komt mede door de geprognosticeerde huishoudensgroei. Door het woontekort neemt de vraag naar woningen de komende jaren structureel toe. Het stedelijk gebied, bestaande uit een centrale stad met omliggende woongemeenten, wordt als gevolg van de urbanisatie alsmaar belangrijker. Jongeren en young professionals, een (arbeids)flexibele generatie, trekken naar de stad. Daarnaast gaat een gedeelte van de ouderen hun opgebouwde kapitaal consumeren, waardoor zowel jongeren als ouderen in toenemende mate zullen gaan huren. In de periferie en met name de krimpgebieden zal de structurele vraag naar (nieuwbouw)woningen in mindere mate een rol spelen of zelfs wegvallen.
Eigendomsneutraal overheidsbeleid
De overheid is sinds de krediet-‐ en schuldencrisis anders gaan nadenken over het woonstelsel. Dit heeft geleid tot een sterk gewijzigd overheidsbeleid. De woningbouwcorporaties moeten zich volgens het vernieuwde beleid conformeren aan hun kerntaak, zijnde het aanbieden van betaalbare huisvesting voor de laagste inkomenscategorie. Het aangescherpte toezicht op het correct uitvoeren van de inkomenstoets is een belangrijke maatregel die voor de duidelijke scheidingslijn tussen het gereguleerde en geliberaliseerde segment moet zorgen. Daarnaast worden de koopstimuleringsmaatregelen, waaronder de hypotheekrenteaftrek, de komende periode afgebouwd. Het doel van het vernieuwde overheidsbeleid is het creëren van marktwerking en de consument meer keuzemogelijkheden op de woningmarkt te bieden.
Beperkte financieringsmogelijkheden koopmarkt
Het invoeren van striktere nationale-‐ en internationale regelgeving heeft ervoor gezorgd dat de hypothecaire kredietverstrekking is ingeperkt. Daarnaast moet de consument meer eigen vermogen inbrengen en is de maximale hypotheeksom verlaagd. De consument heeft hierdoor minder financieringsmogelijkheden. Naast de ĨŝŶĂŶĐŝĞƌŝŶŐƐŵŽŐĞůŝũŬŚĞĚĞŶ ŚĞĞĨƚ ŽŽŬ ĚĞ ĐƌŝƐŝƐ ĞƌǀŽŽƌ ŐĞnjŽƌŐĚ ĚĂƚ ĐŽŶƐƵŵĞŶƚĞŶ ĚĞ ƌŝƐŝĐŽ͛Ɛ ǀĂŶ ŚĞƚ eigenwoningbezit in toenemende mate zijn gaan inzien. De vraag is hoelang consumenten bij het aantrekken ǀĂŶĚĞĞĐŽŶŽŵŝĞnjŝĐŚďĞǁƵƐƚ;ǁŝůůĞŶͿďůŝũǀĞŶǀĂŶĚĞnjĞƌŝƐŝĐŽ͛Ɛ͘
Het woningmarktperspectief
Mede op basis van voorgaande hoofdconclusies kan worden gesteld dat de woning(beleggings)markt een transitie gaat doormaken. Woningbouwcorporaties moeten zich, zoals gesteld, gaan conformeren aan de kerntaak. Deze afbakening in samenhang met het op de juiste manier toepassen van de inkomenstoets zorgen ervoor dat woningbouwcorporaties en dus het gereguleerde segment naar verwachting gaan krimpen.
Het ligt niet in de lijn der verwachting dat de koopsector in desbetreffende periode gaat krimpen. Dit wordt veroorzaakt doordat er over het algemeen geen (grootschalige) onttrekkingen zullen plaatsvinden in de huidige koopwoning voorraad. Van de geneigdheid richting eigenwoningbezit zal, zeker in een bepaalde levensfase en in bepaalde gebieden, naar verwachting sprake blijven. Dit wordt veroorzaakt doordat een groot deel van de consumenten, op basis van dit gegeven, de voordelen van een koopwoning zullen prefereren boven de flexibiliteit van een huurwoning.
De beperkingen op de koopsector en de gereguleerde huursector bieden juist een diversiteit aan kansen voor het vrije segment. In het stedelijk gebied gaat de vrije sector groeien. De mate van groei wordt bepaald door het toekomstige overheidsbeleid, de financieringsmogelijkheden, het geschikte aantal bestaand-‐ en nieuwbouw objecten en de keuze van de consument.
Het kwantificeren van deze verwachte groei is door bovenstaande onzekerheden een lastige opgave. Toch wordt er in het onderzoek getracht het toekomstige aantal vrije sector woningen te benaderen. In de prognose zijn bepaalde aannames gedaan die leiden tot de volgende groei. De vrije sector gaat in de periode 2015-‐2025 een groei doormaken met een bandbreedte van 113% tot 132%. Dit zijn respectievelijk 374.000 tot 436.000 woningen. In belegd vermogen bedraagt de groei bij benadering tussen de 45 miljard en 52 miljard euro. Deze groei kan hoogstwaarschijnlijk niet enkel en alleen worden opgevangen door de Nederlandse institutionele en particuliere beleggers. Om de groei te kunnen bewerkstelligen is het noodzakelijk dat andere kapitaalkrachtige partijen, zoals buitenlandse investeerders zich gaan begeven op de Nederlandse woningmarkt.
Refererend aan de voorafgestelde hypothese en onderzoeksvraag kan worden gesteld dat er inderdaad sprake is van een potentiële groei van de vrije sector. Dit resulteert in het feit dat er in bepaalde stedelijke gebieden een substantiële verschuiving binnen de woonvoorraad gaat plaatsvinden. In tegenstelling tot het heden, waarin de woningmarkt feitelijk uit twee segmenten bestaat, wordt er in de nabije toekomst een invloedrijk derde segment aan toegevoegd, de vrije sector. In deze sterk verstedelijkte gebieden krijgt de consument als gevolg van deze verschuiving keuzemogelijkheden. Deze bepalende rol van de consument zorgt voor een gezonde marktwerking op de woningmarkt. Kortom, het middensegment biedt de komende 10 jaar een legio aan kansen waarbij de institutionele beleggers een vooraanstaande en prominente rol zullen vervullen.
Summary 6
Summary
In the last decade, sometimes without even realising it, the government has made it possible for the regulated rented sector to obtain a monopoly of the rental market and for home ownership to rise up to 60% of all residential property. Consequently, the non-‐regulated sector has not grown and is still five percent of all residential property. Institutional investors only possess one percent (135.000 units) of residential property. Nevertheless, the Dutch residential market is on the verge of entering a dynamic and turbulent era. This can be attributed to a number of macroeconomic developments and political decisions that according to trade journals offer chances and cause growth in the mid-‐priced rental market of rented property. Publications in trade journals claim that this growth will largely be brought about by institutional investors. Based on these claims the following thesis statement has been proposed,
͚/ŶƐƚŝƚƵƚŝŽŶĂů ŝŶǀĞƐƚŽƌƐ ǁŝůů ŝŶĐƌĞĂƐŝŶŐůLJ Ăŝŵ Ăƚ ƚŚĞ ŵŝĚĚůĞ-‐market segment of rented property. Institutional investors believe that the mid-‐priced rentalmarket will offer enough chances to invest because of the above ĚĞǀĞůŽƉŵĞŶƚƐ͛͘
This thesis statement is the purpose of the research. In order to support this statement the following research question must be answered:
͚tŚĂƚĂƌĞƚŚĞŝŶƐƚŝƚƵƚŝŽŶĂůŝŶǀĞƐƚŽƌƐƉĞƌƐƉĞĐƚŝǀĞƐŝŶƚŚĞmid-‐priced rental market ŽĨƌĞŶƚĞĚƉƌŽƉĞƌƚLJ͍͛
To find out what these perspectives are, this research has been divided into three phases. Phase one consists of both the literature search on the positioning of the non-‐regulated sector and the supply-‐and-‐demand driven DESTEP-‐analysis of the demographic, economic, social-‐cultural and political factors. The findings of this first phase have been used to draw four scenarios by means of the scenario-‐planning method in the second phase. These different scenarios were then tested with nine stakeholders in the field: institutional investors, trade groups, a real estate broker, a financial institution and the national government. Two scenarios were most ƉůĂƵƐŝďůĞ͚͗ŐƌŽǁƚŚŽĨƚŚĞŶŽŶ-‐ƌĞŐƵůĂƚĞĚƐĞĐƚŽƌ͛ĂŶĚ͚ƚŚĞĐŽŶƐƵŵĞƌĚĞĐŝĚĞƐ͛͘/ŶƚŚĞƌĞŵĂŝŶĚĞƌŽĨƚŚŝƐƐƵŵŵĂƌLJ discusses the growth and crimp trends by each segment. Finally, with the input of phases one and two, phase three describes the most plausible perspective for an institutional investor in the mid-‐priced rental market of rented property. The future perspective is drafted for the period 2015 up to and including 2025. The main conclusions of the research, on which the perspective is based, are explained below.
Structural demand of property in urban areas
The housing shortage will have risen from 2.2% to 3.7% by 2025. This is mainly caused by the forecasted household growth. Due the housing shortage the demand for residential is increasing structurally. Urbanization will make the urban area, which is town and surrounding residential cummuness, increasingly important. Youths and young professionals, a generation which is (job-‐) flexible, will move to the towns. Furthermore, some elder people will start dipping into their savings, so both age groups will rent more. On the outskirts and in depopulated areas the structural demand for (new-‐build) property will be less important or even disappear.
Property-‐neutral government policy
The financial crisis has considerably changed the government housing policy. Social housing providers have to conform to their core business, which is offering affordable housing to the lowest incomes. Supervising the income test is an important measure that should draw the line between the regulated and non-‐regulated sector. In addition, buying incentives, such as mortgage interest deduction, will be phased out in the next few years. The aim of this policy is to create competition and to offer consumers more options on the residential market.
Limited financing options owner-‐occupation market
Introducing stricter national and international regulations has limited the approval of mortgage loans. Moreover, consumers have to put in more of their own money and the maximum mortgage amount has been lowered. Thus the financiĂů ĐƌŝƐŝƐ ŚĂƐ ŶŽƚ ŽŶůLJ ůŝŵŝƚĞĚ ƚŚĞ ĐŽŶƐƵŵĞƌƐ͛ ĨŝŶĂŶĐŝŶŐ ŽƉƚŝŽŶƐ͕ ďƵƚ ŚĂƐ ĂůƐŽ ŵĂĚĞ consumers realise the risks of home ownership. The question is how long consumers will (want to) continue to take these risks into account in case of economic recovery.
The residential market perspective
Based on these conclusions it can be stated that the residential market will experience a transition. And as stated before, social housing providers have to conform to their core business. By defining their tasks and monitoring the income test housing corporations i.e. the regulated segment, will probably decline.
It is not to be expected that the owner-‐occupation sector will decline in this period. The current home ownership level will hardly change. There will be a demand for home ownership in certain life stages and in certain areas, because many consumers will always prefer the advantages of home ownership to the flexibility of a rented home.
Limiting the owner-‐occupation and regulated rented sector especially offers a diversity of chances to the non-‐ regulated rented segment. This sector will grow in the urban areas and the extent to which will be determined by future government policy, financing options and the number of existing and new-‐build property.
Because of the afore-‐mentioned uncertainties, quantifying this expected growth is not easy. However, this research tries to give an estimate of the future number of non-‐regulated rented dwellings. The forecast has made the following assumptions: The non-‐regulated rented sector will grow with a range of 113% to 132% in the period 2015-‐2025. This means 374.000 to 436.000 dwellings, respectively. This growth will approximately amount to 45 to 52 ďŝůůŝŽŶĞƵƌŽ͛ƐŝŶŝŶǀĞƐƚĞĚƉƌŽƉĞƌƚLJ͘dŚŝƐŐƌŽǁƚŚĐĂŶŵŽƐƚ ůŝŬĞůLJŶŽƚ ďĞŚĂŶĚůĞĚďLJƵƚĐŚ institutional and private investors alone, so other financially strong parties, such as foreign investors will have to enter the Dutch residential market.
Referring to the thesis statement and research question we can indeed state that there is potential growth of the non-‐regulated rented sector as a result of which there will be a substantial shift in residential property in certain urban areas. Unlike the current situation, in which the residential market actually consists of two segments, an influential third segment will be added, the non-‐regulated rented sector. In these urbanized areas the consumer will have options because of this shift which will also bring about healthy competition. In short, the mid-‐priced rental market will provide numerous options in the following decade in which institutional investors will play a prominent role.
Inhoud 8
Inhoud
Colofon ... 2Voorwoord ... 3
Samenvatting ... 4
Summary ... 6
Hoofdstuk 1.
Inleiding onderzoeksmethode ... 10
1.1
Aanleiding ... 10
1.2
Probleem-‐ & doelstelling ... 10
1.3
Maatschappelijke relevantie ... 10
1.4
Verantwoording onderzoeksmethode ... 10
1.5
Afbakening ... 11
1.6
Leeswijzer ... 11
Hoofdstuk 2.
De Nederlandse woning(beleggings)markt in beeld ... 13
2.1
De Nederlandse huur-‐ en koopwoningmarkt ... 13
2.2
De institutionele beleggingsmarkt ... 16
2.3
De werking van de vastgoedmarkt ... 18
Resumé hoofdstuk 2. ... 19
Hoofdstuk 3.
Demografische factoren ... 20
3.1
Bevolkingsgroei ... 20
3.2
Ontwikkeling aantal en samenstelling van huishoudens ... 21
3.3
Opleidingsniveau ... 23
3.4
Demografische ontwikkelingen in regionaal perspectief ... 23
Resumé hoofdstuk 3. ... 27
Hoofdstuk 4.
Economische factoren ... 28
4.1
De krediet-‐ en schuldencrisis ... 28
4.2
Actuele ontwikkelingen op de hypotheekmarkt ... 29
4.3
Inkomenscategorieën ... 31
4.4
Vrije sector huurwoningen ... 32
4.5
Woonquote ... 32
4.6
Mogelijkheden op de woningmarkt ... 34
4.7
Regionale inkomensverschillen ... 35
Resumé hoofdstuk 4 ... 36
Hoofdstuk 5.
Sociaal-‐culturele factoren ... 37
5.1
Afweging tussen huren en kopen ... 37
5.2
Verhuisgeneigdheid ... 37
5.3
Verhuismobiliteit ... 38
Resumé hoofdstuk 5 ... 39
Hoofdstuk 6.
Politieke factoren ... 40
6.1
Inkomensafhankelijke huurverhoging en verhuurderheffing ... 40
6.3
Woningwaarderingsstelsel en liberalisatiepotentieel ... 43
6.4
Circulaire verkoop corporatiewoningen ... 45
Resumé hoofdstuk 6. ... 46
Hoofdstuk 7.
Scenario planning ... 47
7.1
Business case ... 47
7.2
dŽƚƐƚĂŶĚŬŽŵŝŶŐƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ ... 48
7.3
Verantwoording scenario´s ... 51
7.4
ŽŶĐůƵƐŝĞƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ;ŽƉďĂƐŝƐǀĂŶŝŶƚĞƌǀŝĞǁƐͿ ... 56
Hoofdstuk 8.
Het toekomstperspectief: De consument bepaalt, groei vrije sector huursector ... 57
8.1
Overheidsbeleid en crisis ... 57
8.2
Kansrijke ontwikkelingen ... 57
8.3
Bedreigingen ... 59
8.4
Woningmarktperspectief 2015-‐2025 ... 60
8.5
Aanbevelingen ... 63
Bibliografie ... 64
Bijlage 1.
Aanleiding onderzoek ... 65
Bijlage 2.
Hypothese onderzoek ... 66
Bijlage 3.
Uitwerking interviews ... 67
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ... 67
Amvest ... 69
IVBN... 71
Syntrus Achmea ... 74
Capital Value ... 77
Rabobank ... 80
Vastgoedbelang ... 83
Altera ... 86
Aedes ... 89
Inleiding onderzoeksmethode 10
Hoofdstuk 1. Inleiding onderzoeksmethode
In Hoofdstuk 1 wordt het onderzoekskader in relatie tot het toekomstperspectief gefaseerd uiteengezet. Middels dit hoofdstuk krijgt de lezer de achtergrondinformatie van het onderzoek, zoals: de aanleiding (1.1), probleem-‐ en doelstelling (1.2), maatschappelijke relevantie(1.3), verantwoording onderzoeksmethode (1.4), afbakening (1.5) en leeswijzer (1.6) (Zegel, 2011).
1.1 Aanleiding
De woningmarkt bevindt zich in een dynamische periode als gevolg van demografische-‐, economische-‐, sociaal/culturele-‐ en politieke ontwikkelingen. Bovenstaande ontwikkelingen zoals: de economische crisis, scheefhuurders, de inkomensafhankelijke huurverhoging, verhuurderheffing, financieringsproblematiek op de koopmarkt en de veranderende opvatting over het bezitten van vastgoed hebben gevolgen voor de (huur)woningmarkt en leiden tot maatschappelijke vraagstukken.
Op basis van de actualiteiten (zie Bijlage 1) en voornamelijk het artikel in Bijlage 2 is onderstaande hypothese opgesteld. Als auteur hebben wij de taak op ons genomen middels toetsend onderzoek na te gaan of de hypothese juist is.
͚/nstitutionele beleggers gaan zich in toenemende mate richten op het middensegment huurwoningen. De institutionele belegger zijn van mening dat het middensegment, als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen, voldoende kansen biedt om in te beleggen͛͘
1.2 Probleem-‐ & doelstelling
Op basis van bovenstaande aanleiding is de volgende probleemstelling geformuleerd.
͛tĂƚŝƐŚĞƚƚŽĞŬŽŵƐƚƉĞƌƐƉĞĐƚŝĞĨǀŽŽƌĞĞŶŝŶƐƚŝƚƵƚŝŽŶĞůĞďĞůĞŐŐĞƌŝŶŚĞƚŵŝĚĚĞŶƐĞŐŵĞŶƚŚƵƵƌǁŽŶŝŶŐĞŶ͍͛
De intentie van het onderzoek is, om op basis van literatuurƐƚƵĚŝĞ ƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ ƚĞ ǀŽƌŵĞŶ ĞŶ ĚĞnjĞ ƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ doormiddel van interviews te toetsen aan het werkveld. De informatie verkregen uit de literatuurstudie en interviews wordt als input voor het toekomstperspectief gebruikt. De uiteindelijke doelstelling is het vormen van het meest plausibele toekomstperspectief (periode 2015-‐2025) inclusief kansen en bedreigingen, voor een institutionele belegger in het middensegment huurwoningen.
1.3 Maatschappelijke relevantie
Huisvesting is volgens het planbureau voor de leefomgeving een van de basisbehoeften van de mens. Volgens de hypothese en actualiteiten krijgt de woningmarkt te maken met een substantiële verschuiving in de voorraad. De momenteel relatief kleine vrije sector moet op basis van de aanleiding de komende jaren gaan groeien, waarbij er volgens de overheid een grote rol is weggelegd voor de (institutionele en particuliere) belegger(s). Deze mogelijke verschuiving heeft invloed op de stakeholders. Om op de mogelijke verschuiving te kunnen anticiperen is het van belang de relevante ontwikkelingen in beeld te brengen.
1.4 Verantwoording onderzoeksmethode
Het onderzoek bestaat uit drie fasen. In de eerste fase wordt op basis van de DESTEP-‐analyse het literatuuronderzoek uitgevoerd. Bij het toepassen van de DESTEP-‐analyse richten wij ons, op basis van de aanleiding, specifiek op de demografische-‐, economische-‐, sociaal/culturele-‐ en politieke factoren. Voorafgaand aan de factoren uit de DESTEP-‐analyse wordt er, ter indicatie van de verhoudingen op de woningmarkt, een hoofdstuk besteedt aan het in beeld brengen van de woning(beleggings)markt.
In beginsel was het voornemen van het onderzoek om de tweede fase vorm te geven middels enquêtes onder (bestaande) huurders van institutionele beleggers. Doel van deze enquête was om na te gaan wat de woonwensen van deze huurder zijn. Gedurende het proces is in overleg met de participanten (a.s.r., Amvest, Altera en Syntrus Achmea) besloten om vanwege het risico op een te laag respons, binnen de beschikbare periode, de opgestelde enquête niet uit te zetten. Hierna is overgeschakeld op het alternatieve plan uit het plan van aanpak. Het alternatieve plan ďĞƐƚĂĂƚ Ƶŝƚ ŚĞƚ ĨŽƌŵƵůĞƌĞŶ ǀĂŶ ƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ ŽƉ ďĂƐŝƐ ǀĂŶ ŚĞƚ ůŝƚĞƌĂƚƵƵƌŽŶĚĞƌnjŽĞŬ͘ĞƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛǁorden geschetst met behulp van het handboek scenarioplanning (Burgt & Rijn, 2010). Met behulp van dit handboek worden er een viertal scenario͛s ŐĞƐĐŚĞƚƐƚ͘ ĞnjĞ ƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ ŐĞǀĞŶ toekomstbeelden over de positie van de woningmarkt in de periode 2015-‐2025.
ĞnjĞ ƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ ǁŽƌĚĞŶ ĚŽŽƌŵŝĚĚĞů ǀĂŶ ŝŶƚĞƌǀŝĞǁƐ ŐĞƚŽĞƚƐƚ ŽŶĚĞƌ ĚĞ ƐƚĂŬĞŚŽůĚĞƌƐ ŝŶ ŚĞƚ ǁĞƌŬǀĞůĚ͘ De interviews met volgende partijen: Ministerie van Binnenlandse Zaken, Amvest, IVBN, Syntrus Achmea, Capital Value, Rabobank, Vastgoedbelang, Altera en Aedes zijn opgenomen in Bijlage 3.
In de derde fase, uiteengezet in Hoofdstuk 8, schetsen wij op basis van de gegevens uit fase een en twee het uiteindelijke toekomstperspectief. In het toekomstperspectief worden kansen en bedreigingen voor institutionele beleggers in het middensegment uiteengezet.
1.5 Afbakening
DESTEP
Het literatuuronderzoek, opgebouwd door middel van de DESTEP-‐analyse, bestaat uit de volgende hoofdstukken: de woningbeleggingsmarkt in beeld, demografische-‐, economische-‐, sociaal/culturele-‐ en politieke factoren. In de aanleiding en hypothese (Bijlage 1 en 2) is gebleken dat technische-‐ en ecologische factoren in ons onderzoek (gericht op macro-‐economisch niveau) minder relevant zijn. Hierdoor worden deze factoren buiten beschouwing gelaten.
Onderneming
Het toekomstperspectief wordt geschreven voor institutionele beleggers. Een institutionele belegger kan worden omschreven als ͚ĞĞŶŝŶƐƚĞůůŝŶŐĚŝĞŐĞůĚĞŶƚĞƌďĞƐĐŚŝŬŬŝŶŐŬƌŝũŐƚĚŝĞŵŽĞƚĞŶǁŽƌĚĞŶďĞůĞŐĚ͕ƚĞǁĞƚĞŶ een verzekeringsinstelling, pensioensfonds of beleggingsinstelling͛ (Centraal Bureau voor de Statistiek). De achterliggende ontwikkelingen en conclusies kunnen andere uitwerkingen hebben voor verschillende partijen op de woning(beleggings)markt, zoals: woningbouwcorporaties en particuliere beleggers.
Het middensegment en de doelgroep
Het toekomstperspectief heeft betrekking tot het middensegment huurwoningen. In het onderzoek worden de woningen met een maandhuur vanaf de liberalisatiegrens ;Φϲϵϵ͕ϰϴ ŝŶ ϮϬϭϰͿ ƚŽƚ Φϭ͘ϬϬϬ͕-‐ tot het middensegment gerekend. Hierbij kunnen er regionale verschillen optreden. In beginsel wordt de nadruk niet gelegd op het gereguleerde segment. Hiervan kan worden afgeweken indien ontwikkelingen in dit segment invloed uitoefenen op het middensegment.
In dit rapport kan het voorkomen dat de termen vrije sector en het middensegment door elkaar worden genoemd. De auteur heeft hiervoor gekozen, omdat in sommige gevallen er sprake is van bijvoorbeeld regelgeving of groei die gelden voor de gehele vrije sector en niet uitsluitend betrekking heeft op het middensegment. De focus van het onderzoek ligt bij het middensegŵĞŶƚ ŽŵĚĂƚ ŚĞƚ ͚ĚƵƌĞ͛ ƐĞŐŵĞŶƚ ĞĞŶ ŽƉnjŝĐŚnjĞůĨƐƚĂĂŶĚĞ ŵĂƌŬƚ ŝƐ͘ /Ŷ ŚĞƚ ͚ĚƵƌĞ͛ ƐĞŐŵĞŶƚ ŬƵŶŶĞŶ ŶĂŵĞůŝũŬ ĂŶĚĞƌĞ ŽŶƚǁŝŬŬĞůŝŶŐĞŶ ĞĞŶ ƌŽů ƐƉĞůĞŶ͘ KŶŐĞǀĞĞƌϴйǀĂŶĚĞǀƌŝũĞƐĞĐƚŽƌďĞƐƚĂĂƚƵŝƚŚĞƚ͚ĚƵƌĞ͛ƐĞŐŵĞŶƚ͘ĞůĞnjĞƌĚŝĞŶƚĚŝƚĨĞŝƚŝŶŽŐĞŶƐĐŚŽƵǁƚĞŶĞŵĞŶ wanneer de auteur het heeft over de vrije sector.
Met de doelgroep worden de huidige-‐ en potentiële huurders van het middensegment bedoeld. De grootte en samenstelling van deze groep dient in het literatuuronderzoek nader te worden bepaald.
Geografisch perspectief
Het onderzoek richt zich op landelijk-‐ en regionaal niveau. Het provinciaal, lokaal-‐ en buurtniveau worden buiten beschouwing gelaten. Dit in verband met de prioriteitstelling van de macro-‐economische ontwikkelingen en het krappe tijdsbestek van het onderzoek.
1.6 Leeswijzer
Hoofdstuk 2. De Nederlandse woning(beleggings)markt in beeld
Hoofdstuk 2 geeft de lezer inzicht in de huidige verdeling van de woningvoorraad en actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. In Hoofdstuk 2 worden de volgende aspecten uiteengezet: De Nederlandse huur-‐ en koopwoningmarkt (2.1), de institutionele beleggingsmarkt (2.2) en de werking van de vastgoedmarkt (2.3).
Hoofdstuk 3. Demografische factoren
In hoofdstuk 3 worden de demografische ontwikkelingen die relevante zijn voor de woningmarkt uiteengezet. Dit zijn de volgende aspecten: bevolkingsgroei (3.1), ontwikkeling aantal en samenstelling van huishoudens (3.2), opleidingsniveau (3.3) en demografische ontwikkelingen in regionaal perspectief (3.4).
Inleiding onderzoeksmethode 12 Hoofdstuk 4. Economische factoren
In hoofdstuk 4 worden de actuele economische-‐ en financiële ontwikkelingen beschreven die invloed uitoefenen op de keuze van de consument. Er wordt ingegaan op de volgende aspecten: de krediet-‐ en schuldencrisis (4.1), actuele ontwikkelingen op de hypotheekmarkt (4.2), inkomenscategorieën (4.3), de vrije sector huurwoningen (4.4), woonquote (4.5), mogelijkheden op de woningmarkt (4.6), en regionale inkomstenverschillen (4.7).
Hoofdstuk 5. Sociaal-‐culturele factoren
Hoofdstuk 5 moet antwoordt geven op de vraag of er überhaupt vraag is naar huurwoningen. Om deze vraag te kunnen beantwoorden worden de volgende aspecten behandeld: afweging tussen huren en kopen (5.1), verhuisgeneigdheid (5.2) en verhuismobiliteit (5.3).
Hoofdstuk 6. Politieke factoren
In hoofdstuk 6 worden de belangrijkste politieke factoren die invloed op de huurwoningmarkt uitoefenen omschreven. In het hoofdstuk komen de volgende aspecten aan bod: inkomensafhankelijke huurverhoging en verhuurderheffing (6.1), scheefhuurders 6.2), woningwaarderingsstelsel en liberalisatiepotentieel (6.3) en circulaire verkoop corporatie woningen (6.4).
Hoofdstuk 7. Scenario planning
In hoofdstuk 7 krijgt de lezer inzicht in het verwerken en combineren van de ontwikkelingen uit hoofdstuk 2 tot en met 6. Om tot toekomstbeelden te komen wordt de methode scenario planning toegepast. In het hoofdstuk worden de volgende aspecten behandeld: business case (7.1), ƚŽƚƐƚĂŶĚŬŽŵŝŶŐƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ (7.2), verantwoording ƐĐĞŶĂƌŝŽ͛Ɛ ;ϳ͘ϯͿĞŶĐŽŶĐůƵƐŝĞƐĐĞŶĂƌŝŽ͛ƐŽƉďĂƐŝƐǀĂŶŝŶƚĞƌǀŝĞǁƐ;ϳ͘ϰͿ͘
Hoofdstuk 8. Het toekomstperspectief. De consument bepaalt, groei vrije sector huursector
Op basis van voorgaande hoofdstukken wordt het toekomstperspectief voor een institutionele belegger in het middensegment huurwoningen geschetst in hoofdstuk 8. In het toekomstperspectief wordt de woningmarktsituatie in 2025 geschetst inclusief kansen en bedreigingen voor het middensegment.
In de hoofdstukken 2 tot en met 6 worden de belangrijkste ontwikkelingen per paragraaf weergeven in een kader. Daarnaast worden deze hoofdstukken afgesloten middels een resumé, een korte samenvatting van het hoofdstuk.
Hoofdstuk 2. De Nederlandse woning(beleggings)markt in beeld
In het toekomstperspectief spelen niet alleen de factoren uit de DESTEP-‐analyse een doorslaggevende rol. Ook de huidige voorraad heeft een fundamentele invloed op het toekomstperspectief van de woningmarkt. Hierdoor is het van belang de huidige verdeling van de woningvoorraad en de (actuele) ontwikkelingen in beeld te brengen. Tevens wordt er ingegaan op de rol van een institutionele belegger op de woningmarkt.
In Hoofdstuk 2 worden de volgende aspecten uiteengezet: de Nederlandse huur-‐ en koopwoningmarkt(2.1), de institutionele beleggingsmarkt (2.2) en de werking van de vastgoedmarkt (2.3).
2.1 De Nederlandse huur-‐ en koopwoningmarkt
De Nederlandse (huur)woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt bestaat uit circa 7,15 miljoen wooneenheden. Van deze voorraad bestaat circa 59% uit koop-‐ en 41% uit huurwoningen. Van deze voorraad bestaat circa 71% uit eengezins-‐ en 29% uit meergezinswoningen (Rijksoverheid, 2012).
De huurwoningen vertegenwoordigen zoals vermeld 41% van de woningvoorraad, ofwel 2.905.000 wooneenheden. Het overgrote aandeel (77% van de huurwoningvoorraad) is in eigendom van woningbouwcorporaties. Van de overige 23% huurwoningen is 18% in eigendom van particuliere beleggers en slechts 5% in eigendom van institutionele beleggers. Deze huurwoningen zijn opgesplitst in twee segmenten, het gereguleerde en het geliberaliseerde segment. Het geliberaliseerde segment wordt in het vervolg de vrije sector genoemd.
Het door de overheid gereguleerde segment bestaat uit huurwoningen waarbij de huur die op het huurcontract staat, lager ligt dan de zogenaamde liberalisatiegrens. De huurprijs in het gereguleerde segment wordt in beginsel gebaseerd op basis van het bepaald aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) en mag niet hoger zijn dan de door de overheid vastgestelde maximaal redelijke huur. De liberalisatiegrens wordt door de overheid jaarlijks vastgelegd en bedraagt per 1 januari 2014 Φ699,48. De vrije sector bestaat uit woningen waarbij de contracthuur boven de liberalisatiegrens ligt. In de vrije sector bestaat een vrije huurprijsbepaling.
Tabel 1 geeft de eigendomsverhouding onder-‐ en boven de liberalisatiegrens van de woningmarkt weer. Het gereguleerde segment, 88% van de huurwoningmarkt, vertegenwoordigt het grootste aandeel binnen de
huurwoningmarkt. Deze huurwoningen zijn voornamelijk in eigendom van de 381 woningbouwcorporaties
(Aedes). De overige 12% bestaat uit vrije sector woningen.
Ondanks het feit dat de tabel met zorgvuldigheid is samengesteld op basis van verschillende bronnen, dient er een nuance te worden aangebracht. De gegevens met betrekking tot de woningvoorraad verschillen tussen de geraadpleegde bronnen. Hierdoor kan Tabel 1 afwijken van de werkelijkheid, deze is namelijk op basis van de gegevens niet vast te stellen. De voor het onderzoek meest relevante markt, de institutionele beleggingsmarkt, wordt door alle bronnen eenduidig vermeld. Het verschil tussen de bronnen is voornamelijk te vinden in de vrije sector in eigendom van woningbouwcorporaties en de koopmarkt. Daarnaast is de markt van particuliere beleggers minder transparant. Er zijn namelijk minder (exacte) cijfers beschikbaar van zowel het aandeel gereguleerd als het aandeel vrije sector.
De Nederlandse woning(beleggings)markt in beeld 14
Eigendomsverhouding Nederlandse woningmarkt Kenmerk Eigenaar Aantal Aandeel t.o.v. huurmarkt Aandeel t.o.v. woningmarkt % %
Onder liberalisatiegrens* Corporatie 2.100.000 72 29
Institutionele belegger 60.000 2 1
Particuliere belegger / overige 400.000 14 6
Totaal 2.560.000 88 36
Boven liberalisatiegrens* Corporatie 130.000 5 2
Institutionele belegger 70.000 3 1
Particuliere belegger / overige 130.000 5 2
Totaal 330.000 12 5
Totaal eigendom Corporatie* 2.240.000 77 31
Institutionele belegger** 140.000 5 2
Particuliere belegger / overige*** 530.000 18 7
Totaal 2.910.000 100 41
Koop**** 4.240.000 59
Totaal 7.150.000 100
Tabel 1 Eigendomsverhouding Nederlandse woningmarkt, eigen tabel auteur 1
Tabel 2 geeft inzicht in het aantal huurwoningen onder en boven de liberalisatiegrens in relatie tot leeftijd, huishoudensamenstelling en type woning.
Huurmarkt Nederland Absoluut Onder liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Totaal % % % Huurwoningen 2.570.000 88 335.000 12 2.905.000 100 Leeftijd Leeftijd -‐34 570.000 22 79.000 24 649.000 22 Leeftijd 35-‐64 1.208.000 47 142.000 43 1.350.000 46 Leeftijd 65+ 792.000 31 113.000 34 905.000 31 2.570.000 100 335.000 100 2.905.000 100 Samenst. Alleenstaand 1.417.000 55 130.000 39 1.547.000 53
huishoudens Samenwonend z. kind 530.000 21 115.000 34 645.000 22
Samenwonend m.kind 316.000 12 61.000 18 377.000 13
Overige huishoudens 307.000 12 30.000 9 337.000 12
2.570.000 100 335.000 100 2.905.000 100
Type woning Eengezins woning 1.140.000 44 134.000 40 1.274.000 44
Meergezins woning 1.430.000 56 201.000 60 1.631.000 56
2.570.000 100 335.000 100 2.905.000 100
Tabel 2 Huurmarkt Nederland. Bron Woon Onderzoek Nederland, eigen tabel auteur
1
Tabel auteur, op basis van:
* Finance Ideas, Dutch residential investments in European perspective **
IVBN en IPD
***
Vastgoedbelang (inclusief 80.000 eenheden in bezit van niet winstbeogende instellingen)
0 10.000 20.000 30.000 40.000 Φ 200.000 Φ 205.000 Φ 210.000 Φ 215.000 Φ 220.000 1e 2012 2e 2012 3e 2012 4e 2012 1e 2013 2e 2013 3e 2013 4e 2013 1e 2014 Tr an sact ie s K o o p p ri js Transacties Prijs 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 Φ 125.000 Φ 175.000 Φ 225.000 Φ 275.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Tr an sact ie s K o o p p ri js Transacties Prijs
Het aandeel jongeren ( jonger dan 34) en ouderen (65 plus) ligt in de vrije sector hoger dan in het gereguleerd segment. Daarnaast beschikt de vrije sector ten opzichte van het gereguleerde segment over een hoger aandeel samenwonenden (met en zonder kind). Het aandeel alleenstaanden is het grootst in het gereguleerde segment. In zowel het gereguleerde segment als de vrije sector is het aandeel meergezinswoningen groter dan het aandeel eengezinswoningen.
De Nederlandse koopwoningmarkt
Het aandeel koopwoningen ten opzichte van de totale woningvoorraad is sinds 1947 (aandeel 28%) meer dan verdubbeld (Centraal Bureau voor de Statistiek). Momenteel bestaat circa 59% van de woningvoorraad uit
koopwoningen. Deze ontwikkeling is het gevolg van koopstimuleringsmaatregelen vanuit de overheid zoals: de
hypotheekrenteaftrek en de nationale hypotheek garantie. De doelstelling van deze
koopstimuleringsmaatregelen omvatte het creëren van bezit, vermogensopbouw, empowerment (het maken van de eigen keuzes) en het beter zorgen voor de woning en de woonomgeving (Vara EZ, 2014). Naast het aantal koopwoningen zijn ook de woningprijzen tot het najaar van 2007 substantieel sterk gestegen (zie Figuur 1). De stijging van zowel woning-‐ als grondprijzen kan door meerdere factoren worden verklaard. Deze factoren zijn: het residueel rekenen, de hypotheekrenteaftrek, ruime mogelijkheden op de financieringsmarkt, meer vraag dan aanbod naar woningen, de stijging van de welvaart en het consumentenvertrouwen (Brink Groep en RIGO, 2013).
De woningmarkt is sterk gerelateerd aan de financiële markten en de economische ontwikkelingen, hierdoor heeft de economische crisis gevolgen voor de vastgoedmarkt. De krediet-‐ en schuldencrisis wordt behandeld in Hoofdstuk 4 paragraaf 1. Onderstaand worden alleen een aantal gevolgen voor de koopsector behandeld. Figuur 1 toont dat sinds de kredietcrisis tot heden, de verkoopprijzen met circa 16,5% zijn gedaald. Verschillende factoren hebben bijgedragen aan de daling van de huizenprijzen sinds 2008 (Centraal Plan Bureau, 2013) (NVM, 2013).
-‐ De ontwikkeling (daling) van het reëel inkomen
-‐ De onzekerheid over het beleid op de woningmarkt sinds 2010
-‐ Stagnerende doorstroming
-‐ Aangescherpte hypotheekregels
-‐ Verdamping potentiële overwaarde
/ŶƐƚŝƚƵƚŝŽŶĞůĞďĞůĞŐŐĞƌƐďĞnjŝƚƚĞŶ͚ƐůĞĐŚƚƐ͛ϮйǀĂŶ de totale woningvoorraad. Deze 2% bestaat uit voor 1% uit gereguleerde woningen en voor 1% uit vrije sector woningen.
Figuur 1 Gemiddelde koopprijs versus aantal transacties (2000-‐2013). Bron: NVM (prijs) en CBS (transacties), bewerking auteur
De Nederlandse woning(beleggings)markt in beeld 16
Zoals eerder vermeld is de gemiddelde verkoopprijs sinds de krediet-‐ en schuldencrisis met circa 16,5% gedaald. De gemiddelde verkoopprijs van vrijstaande-‐ en 2-‐onder-‐1-‐kap woningen zijn sterker gedaald dan de gemiddelde verkoopprijs. Daarentegen daalden de verkoopprijzen van tussenwoningen en (met name) appartementen minder in prijs. Het prijsniveau kan door de regionale marktwerking per regio verschillen. In de laatste kwartalen stabiliseert het prijsniveau van de woningvoorraad. In het eerste kwartaal van 2014 is de gemiddelde woningprijs voor het eerst sinds jaren op jaarbasis gestegen met 1,5% (Figuur 2).
Het prijsniveau wordt grotendeels bepaald door het consumentenvertrouwen (NVM, 2013). Het consumentenvertrouwen is zichtbaar in het aantal bezichtigingen en transacties op de woningmarkt. In relatie tot de economische crisis zijn het aantal transacties in de periode 2008 tot met 2013 gedaald met circa 40%. In het eerste kwartaal van 2014 zijn, ten opzichte van de afgelopen vijf jaar, niet eerder zoveel transacties geweest. De toename van het aantal transacties wordt veroorzaakt door (Vereniging Eigen Huis):
-‐ Toegenomen consumentenvertrouwen
-‐ Betere economische vooruitzichten
-‐ Lagere rente op hypotheken -‐ Vertrouwen in prijspeil
Sinds de start van de kredietcrisis zijn de woningprijzen met circa 16,5% gedaald. Echter, de woningprijzen zijn het laatste jaar (4 kwartalen) voor het eerst op jaarbasis met 1,5% gestegen. Daarnaast is het aantal transacties toegenomen. Dit impliceert dat de bodemwaarde is bereikt.
2.2 De institutionele beleggingsmarkt
Institutionele beleggers beleggen met kapitaal verkregen uit pensioengelden en verzekeringsactiviteiten. De doelstelling van pensioenfondsen en verzekeraars is het voorzien in de toekomstige betalingsverplichtingen richting pensioen-‐ en verzekering gerechtigden. Naast het beleggen in (inter)nationaal vastgoed (zowel direct als indirect) belegt de institutionele belegger ook in andere (financiële) assets zoals aandelen, obligaties en langůŽƉĞŶĚĞůĞŶŝŶŐĞŶ͘ĞnjĞĚŝǀĞƌƐŝĨŝĐĂƚŝĞǁŽƌĚƚƚŽĞŐĞƉĂƐƚŽŵƌŝƐŝĐŽ͛ƐƚĞƐƉƌĞŝĚĞŶ͘
Een institutionele belegger belegt op basis van de rendement/risicoverhouding. Hierbij geldt, hoe hoger de rendementsvergoeding per eenheid risico (sharpe-‐ratio) hoe beter. Op basis van Tabel 3 kan men concluderen dat een woningbelegging, ten opzichte van overige beleggingscategorieën, een relatief hoog rendement per eenheid risico genereert (Finance ideas, 2014). De gunstige rendement/risicoverhouding op een woningbelegging wordt onder andere verklaard door de inflatiehedge en de relatief hoge bezettingsgraad.
Rendement/risico verhouding beleggingscategorieën (1977-‐2012)
Beleggingscategorie Total return Risk Return-‐Risk
Liquiditeit 5,40% 2,90% 1,86 Obligaties 8,00% 7,60% 1,06 Aandelen 11,80% 21,80% 0,54 Indirect vastgoed 2,00% 22,70% 0,09 Woningen 8,60% 6,40% 1,34 Winkels 9,00% 5,00% 1,79 Kantoren 7,00% 6,40% 1,10
Tabel 3 Rendement/risico verhouding. ƌŽŶ͗&ŝŶĂŶĐĞ/ĚĞĂƐ͚Dutch residential investments in European perspective͛
In de afgelopen 35 jaar is de allocatie van de totale institutionele beleggingsportefeuille substantieel gewijzigd. Figuur 4 geeft de relatieve verhouding van de gemiddelde Nederlandse institutionele beleggingsportefeuille weer. Waarneembaar is dat hoofdzakelijk het aandeel langlopende leningen en direct vastgoed in de periode 1980-‐2012 is gedaald. Hiertegenover staat dat de belegger gemiddeld meer is gaan beleggen in aandelen (kan bestaan uit indirect vastgoed) en obligaties.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Direct vastgoed Aandelen (incl. Indirect vastgoed) Obligaties Lang lopende leningen Overig 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2011 2012 Be le gd ve rm o ge n
Direct vastgoed Indirect vastgoed
Gemiddeld belegt een institutionele belegger circa 9% van het belegd vermogen in zowel direct (44,7 miljard) als indirect (123,3 miljard) vastgoed. Vanaf het jaar 1995 is er een duidelijke ontwikkeling zichtbaar in de verhouding direct-‐ versus indirect vastgoed (Figuur 3). Beleggers hebben het aandeel direct vastgoed afgebouwd en zijn in plaats daarvan of daarnaast meer in indirect vastgoed gaan beleggen. Indirect vastgoed kan bestaan uit deelnemingen in private (niet-‐beursgenoteerde) en aandelen in publieke (beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De drijfveren voor de verschuiving direct-‐ naar indirect vastgoed zijn: minder operationele kosten, meer liquiditeit, geen lokale expertise nodig, hogere hefboomwerking, meer diversificatiepotentieel, schaalvoordelen, minder emotionele waarde en makkelijker te benchmarken (Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013).
Het totaal belegd vermogen van institutionele beleggers in Nederlandse woningen (direct vastgoed) bedraagt 12,2 miljard, tegenover 15,4 miljard in 2008 (Centraal Bureau voor de Statistiek). Dit bedrag vertegenwoordigt een gemiddeld aandeel van 27% van de totale directe vastgoedbeleggingsportefeuille. De IVBN leden beleggen gemiddeld 26% van haar vastgoedbeleggingsportefeuille in woningen. Echter zijn er ook een aantal leden die niet in woningen beleggen. Als alleen de leden worden meegerekend die in woningen beleggen dan bedraagt dit percentage 44% (IVBN, 2013).
Institutionele beleggers (IVBN-‐leden) beleggen gemiddeld 26% van de vastgoedportefeuille in woningen.
Woningbeleggingen worden gekenmerkt door een relatief hoog rendement per eenheid risico. Verklarende factoren zijn de inflatiehedge en de relatief hoge bezettingsgraad.
Figuur 4 Verdeling belegd vermogen institutionele beleggers.
Bron: CBS, bewerking auteur
Figuur 3 Beleggingsvermogen direct versus indirect (in miljarden).
Bron: CBS, bewerking auteur
De Nederlandse woning(beleggings)markt in beeld 18 hoeveelheid (m2) huur (per m2) prijs (per m2) ontwikkeling (m2) aanbod beleggings-markt ontwikkel-markt huur-markt 4e kwadrant H0 P0 B0 A0 0
2.3 De werking van de vastgoedmarkt
Het vier kwadrantenmodel geeft de circulaire werking van de vastgoedmarkt weer (Figuur 5). Het model kan voor de huurmarkt deels worden geïmplementeerd. Het model gaat niet op voor de gereguleerde huurmarkt omdat, zoals vermeld, de huur in dit segment wordt gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. In de vrije sector kan het model echter wel worden toegepast.
In de vrije sector wordt de huurprijs bepaald aan de hand van marktwerking, bestaande uit de vraag naar en het aanbod van woningen (locatiegebonden voorraad). Indien er een grote vraag is, de komende jaren is er sprake van een substantiële toename van het aantal huishoudens, en het aanbod niet toereikend is ontstaat er een huurstijging in de vrije sector. Deze huurstijging heeft tot gevolg dat het aanvangsrendement op de beleggingsmarkt daalt, waardoor de beleggingswaarde hoger wordt. Dit heeft tot gevolg dat ontwikkelaars en beleggers meer zullen investeren in nieuwbouwprojecten. De vierde kwadrant heeft betrekking tot de toe-‐ en de afname van het aantal woningen en bepaalt op deze manier het nieuwe aanbod op de huurmarkt. Indien de hoeveelheid beschikbare woonruimte is toegenomen bij een gelijkblijvende vraag naar woningen dan daalt volgens het vier kwadrantenmodel de huurprijs. Dit heeft gevolgen voor het verdere verloop van het model. (Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013)
De vraag/aanbodverhouding bepaalt het prijsniveau op de vrije sector en brengt hiermee de woning beleggings-‐ en ontwikkelingsmarkt in beweging.
Resumé hoofdstuk 2.
In hoofdstuk 2, de Nederlandse woning(beleggings)markt in beeld, is de huidige eigendomsverhouding van de woningvoorraad en zijn de ontwikkelingen op de (woning)beleggingsmarkt omschreven.
De woningmarkt kan worden onderverdeeld in een koop-‐ (eigendomsmarkt) en huurmarkt (gebruikersmarkt). De koopmarkt bestaat uit circa 4,2 miljoen eenheden en vertegenwoordigt een aandeel van 59% van de woningvoorraad. De huurmarkt bestaat uit circa 2,9 miljoen eenheden en vertegenwoordigt hiermee 41% van de woningvoorraad. De huurmarkt is te verdelen in een tweetal segmenten, het gereguleerde en het geliberaliseerde segment, de vrije sector. De vrije sector bestaat uit circa 330.000 wooneenheden.
Institutionele beleggers hebben gezamenlijk 136.000 huurwoningen in eigendom, bestaande uit 61.000 gereguleerde-‐ en 75.000 vrije sector woningen (1% van de totale woningvoorraad). De gezamenlijke directe vastgoedbeleggingswaarde in woningen bedraagt 12,2 miljard (2012). Nederland beschikt in internationaal perspectief over een relatief klein aandeel vrije sector huurwoningen (Eurostat, 2013). De vrije sector bestaat uit een middeŶƐĞŐŵĞŶƚ;Φϲϵϵ͕ϰϴƚŽƚΦϭ͘ϬϬϬ͕-‐ͿĞŶŚĞƚ͚dure segmenƚ͛;Φϭ͘ϬϬϬ͕-‐ plus). Circa 8% van de woningen in eigendom van institutionele beleggers bestaan uit het dure huursegment (Rijksoverheid, 2012).
Een institutionele belegger belegt, met gemeenschappelijk kapitaal, over een lange termijn om aan de toekomstige betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Zodoende kunnen zij geen onverantwoorde risico͛s nemen. Kortom, institutionele beleggers zijn risico-‐avers. Woningenbeleggingen kenmerken een gunstig risico/rendementprofiel in vergelijking tot de overige assets/categorieën (Tabel 3). Dit wordt verklaard door het stabiele directe rendement als gevolg van onder andere de inflatiehedge en relatief hoge bezettingsgraad.
De prijzen op de koopwoningmarkt zijn vanaf de kredietcrisis tot en met het eerste kwartaal van 2014 met circa 16,5% gedaald. Deze neerwaartse prijsdruk heeft in de afgelopen jaren voor een negatief indirect rendement gezorgd. De prijzen zijn echter sinds 2013 gestabiliseerd en op landelijk niveau zelfs gestegen met 1,5%. Daarnaast neemt ook het aantal transacties sinds het 2e kwartaal van 2013 toe. Dit impliceert dat de woningprijzen de bodemwaarde hebben bereikt en dat de markt aantrekt. Deze ontwikkeling kan invloed uitoefenen op zowel de koop-‐ als huursector. Een prijsstijging zorgt namelijk voor een positief indirect rendement. Dit komt het totaal rendement ten goede. Het is dus voor zowel particulieren als beleggers interessant om in te stappen op een relatief laag prijsniveau.
Het hoofdstuk is afgesloten met de werking van de vastgoedmarkt, waarbij de vraag/aanbodverhouding van onder andere woningen centraal staan. De komende hoofdstukken, op basis van de DESTEP-‐analyse, hebben invloed op de toekomstige vraag/aanbodverhouding op de woningmarkt. Om het toekomstperspectief te kunnen schetsen is het van belang deze factoren nader te belichten.
