Kansrijke ontwikkelingen 57

Factoren  die  de  toekomstige  vraag  naar  vrije  sector  huurwoningen  beïnvloeden    

De  ontwikkelingen  in  de  koop-­‐  en  sociale  huur  sector  (afbouwen  koopstimuleringsmaatregelen,  beperking  en   het   afbakenen   van   de   taken   van   de   woningbouwcorporatie)   zorgen   de   komende   jaren   voor   een   groeiende   vraag   naar   een   alternatief,   de   vrije   sector   huurwoning.   Een   aantal   factoren   en   ontwikkelingen   versterken   de   vraag   naar   vrije   sector   huurwoningen   of   hebben   anderszins   impact   hierop.   Onderstaand   worden   de   belangrijkste  omschreven.    

Huidige  omvang  vrije  sector  

Het  aandeel  vrije  sector  huurwoningen  in  eigendom  van  institutionele  beleggers  bedraagt  slechts  1%  (135.000   eenheden)  van  de  woningvoorraad.  De  vrije  sector  in  zijn  geheel  bedraagt  slechts  5%  van  de  woningvoorraad.   Dit   is   in   internationaal   perspectief   een   klein   aandeel.   Omdat   de   vrije   sector   momenteel   klein   is   zorgt   een   relatief  kleine   verschuiving,  bijvoorbeeld  5%   van  de   woningvoorraad  al   voor   een   verdubbeling   van  de   gehele   vrije  sector.  Een  verschuiving  van  1%  van  de  woningvoorraad  richting  de  vrije  sector  (in  bezit  van  institutionele   beleggers),  zorgt  al  voor  een  verdubbeling  van  vrije  sector  woningen  in  eigendom  van  institutionele  beleggers.        

Eigendomsneutraal  overheidsbeleid  

De  overheid  streeft   naar  een  eigendomsneutraal  beleid.  Het   beleid  is  erop  gericht   voorwaarden  te  scheppen   om  de  consument  keuzemogelijkheden  te  bieden.  Hier  is  in  de  praktijk  decennialang  geen  sprake  van  geweest.        

Verhuis  en  arbeid  flexibiliteit  

De   consument   wenst   (deels   noodgedwongen)   steeds   flexibeler   te   wonen.   Een   huurwoning   is   een   woonvorm   die   hier   naadloos   op   aansluit.   De   trends   die   de   mate   van   flexibiliteit   beïnvloeden   zijn   onder   andere   de   arbeidsflexibiliteit  (kortlopende  contracten  en  het  wisselen  van  de  werkomgeving)  en  de  impact  van  de  crisis.    

Mogelijkheden  huur-­‐  versus  koopwoning  

Ğ ĐƌŝƐŝƐ ŚĞĞĨƚ ŐĞƌĞƐƵůƚĞĞƌĚ ŝŶ ďĞǁƵƐƚǁŽƌĚŝŶŐ ǀĂŶ ĚĞ ƌŝƐŝĐŽ͛Ɛ ǀĂŶ (hypothecaire)   krediet   verstrekking   bij   consumenten,   banken   en   de   overheid.   Nadat   de   huizenprijzen   zijn   gedaald   is   gebleken   dat   (anno   2013)   1,4   miljoen   huishoudens   een   hypotheek   hebben   die   onder   water   staat.   De   politiek   heeft   diverse   maatregelen   ŐĞŶŽŵĞŶ ;ŝŶƉĞƌŬĞŶ >d/͕ >dsͿ ĚŝĞ ĞƌǀŽŽƌ ŵŽĞƚĞŶ njŽƌŐĞŶ ĚĂƚ ďĂŶŬĞŶ ͚ŐĞnjŽŶĚĞƌ ǁŽƌĚĞŶ͛ ĞŶ ŽǀĞƌ ŵĞĞƌ ĞŝŐĞŶ

Het  toekomstperspectief   58  

vermogen   beschikken.   Daarnaast   wordt   de   hypotheekrenteaftrek   de   komende   30   jaar   afgebouwd   met   0,5%   per   jaar.   De   consument   heeft   hierdoor   weliswaar   meer   keuzemogelijkheden   en   meer   zekerheden   (minder   schuld,   meer   aflossing),   maar   tegelijkertijd   minder   mogelijkheden   op   de   hypotheekmarkt(lagere   hypotheeksom).    

Vermogensopbouw  risico  koopwoning    

De  prijsdaling  op  de  koopmarkt  vanaf  2008  heeft  ervoor  gezorgd  dat  de  consument  bewuster  is  als  het  gaat  om   het  risico  van  een  koopwoning.  De  vraag  is  hoelang  consumenten  bij  aantrekken  van  de  koopmarkt  zich  bewust   ;ǁŝůůĞŶͿďůŝũǀĞŶǀĂŶĚĞnjĞƌŝƐŝĐŽ͛Ɛ͘  

Woontekort  en  toename  aantal  huishoudens  

Er   is   sprake   van   een   woontekort   op   landelijk   niveau   van   circa   2,2%,   voornamelijk   in   de   sterk   stedelijke   gebieden.  In  de  periode   2014  tot  en  met  2025  bedraagt  de  geprognosticeerde  huishoudensgroei  8,2%.  Mede   als   gevolg   van   deze   huishoudenstoename   loopt   het   woontekort   op   landelijk   niveau   op   tot   3,73%.   Hierdoor   neemt  de  vraag  naar  woningen  structureel  toe.    

Leeftijdsgroepen  op  de  woningmarkt  

Jongeren  en  starters  met  een  midden-­‐  tot  hoog  inkomen  zullen  als  gevolg  van  de  beperkte  mogelijkheden  op   de   financieringsmarkt   en   de   gewenste   flexibilisering   langer   blijven   huren   alvorens   een   woning   te   kopen   of   wellicht   zelfs   een   voorkeur   houden   voor   huur.   Daarnaast   neemt   het   aantal   ouderen   relatief   sterk   toe.   Een   gedeelte   van   deze   groep   wil   dichtbij   de   (zorg)voorzieningen   wonen   en   het   kapitaal   dat   zij   middels   een   koopwoning  hebben  opgebouwd  consumeren.  Zowel  jongeren  als  de  groep  ouderen  gaan  dus  in  toenemende   mate  huren.    

Urbanisatie  en  concentratie  in  stedelijk  gebied  

Er  is  sprake  van  een  trek  van  huishoudens  richting  het  stedelijk  gebied.  Waarbij  niet  alleen  de  stad  maar  ook  de   agglomeratie   op   basis   van   het   aantal   huishoudens   groeit.   De   agglomeraties   hebben   een   grote   aantrekkingskracht  op  gezinnen.  In  de  stedelijke  gebieden  ligt  het  inkomen  relatief  hoog.  Ook  in  krimpgebieden   speelt  de  stedelijke  hiërarchie  een  belangrijke  rol  en  bieden  alleen  de  stadsgewesten  beperkte  kansen.    

Inkomenstoets  sociale  huursector  

De  inkomenstoets  bij  woningcorporaties,  die  geldt  bij  het  afsluiten  van  het  huurcontract  dient  ervoor  te  zorgen   dat   de   gereguleerde   huurwoning   bewoont   wordt   door   de   primaire   doelgroep   (laagste   inkomenscategorie   volgens   het   doelgroep   huurbeleid).   Deze   inkomenstoets   zorgt   ervoor   dat   er   minder   huishoudens   met   een   midden  of  hoog  inkomen  worden  toegelaten  tot  een  gereguleerde  huurwoning.    

Factoren  die  het  toekomstige  aanbod  van  vrije  sector  huurwoningen  beïnvloeden  

Mede   door   bovenstaande   factoren,   die   de   vraag   naar   vrije   segment   huurwoningen   beïnvloeden,   hebben   de   institutionele  beleggers  meer  interesse  in  dit  segment.  Daarnaast  spelen  de  onderstaande  aanbodfactoren  een   rol  in  de  mate  waarin  de  institutionele  beleggers  daadwerkelijk  gaan  investeren  in  het  middensegment.      

Prijsontwikkeling  

De  woningprijs  is  sinds  de  kredietcrisis  met  circa  16,5%  gedaald.  Anno  mei  2014  is  de  gemiddelde  woningprijs   echter   gestabiliseerd   en   in   veel   buurten   en   wijken   zelfs   weer   licht   gestegen   (landelijk   met   1,5%).   Daarnaast   neemt   het   aan   transacties   toe.   Dit   impliceert   dat   de   woningprijzen   het   dieptepunt   hebben   bereikt   waardoor   het  aantrekkelijk  kan  zijn  om  in  te  stappen.  Als  institutionele  belegger  heb  je  namelijk  een  relatief  grote  kans  op   een  positief  indirect  rendement.  Dit  komt  het  totaal  rendement  op  een  portefeuille  logischerwijs  ten  goede.    

Liberalisatiepotentieel  en  aankoopmogelijkheden    

In  potentie  is   er  op  basis  van  het   aantal  punten  in  het   woningwaarderingsstelsel  (in   bepaalde  gebieden)  een   groot  aantal  te  liberaliseren  corporatiewoningen  (880.000  eenheden).  De  praktijk  moet  uitwijzen  hoe  groot  dit   liberalisatiepotentieel   daadwerkelijk   is.   Dit   hangt   onder   andere   af   van   de   markthuur   in   relatie   tot   de   liberalisatiegrens.   Deze   woningen   kunnen   door   intreding   van   de   circulaire   verkoop   corporatiewoningen   vereenvoudigd   worden  overgenomen.  Indien  het   aanbod  aansluit   op  de  wensen  van  de  belegger  kan  dit  een   versneld  effect  hebben  op  de  groei  van  de  vrije  sector.    

Verhuurderheffing  en  inkomensafhankelijke  huurverhoging    

De  verhuurderheffing  in  relatie  tot  de  door  te  berekenen  inkomenafhankelijke  huurverhoging  zorgt  ervoor  dat   beleggers   minder   interesse   hebben   in   het   gereguleerde   segment.   In   het   gereguleerde   segment   gaan   de   rendementen   namelijk   als  gevolg  van  deze  regelgeving   omlaag.  Dit  heeft   gevolgen  voor  de  rendement   op  de   (woning)portefeuille.   De   prijs/kwaliteit   verhouding   van   de   gereguleerde   huurwoning   en   een   eventueel   beschikbare   vrije   sector   huurwoning   zullen   gaan   bepalen   of   de   huurder   de   overstap   wil   maken   naar   de   vrije   sector.    

Investeringskaders    

Institutionele  beleggers  richten  zich   voor  een  groot  deel   op  het  sterk  verstedelijkte  gebied,  mede  omdat  hier   het   inkomen   relatief   hoog   ligt   en   het   aantal   huishoudens   zal   toenemen.   Grootschalige   uitbreidingslocaties   komen   het   komende   decennia   minder   voor.   Binnenstedelijke   ontwikkelingen   zullen   daarentegen   in   toenemende   mate   de   dagelijkse   praktijk   worden.   Omdat   de   bouwproductie   lastiger   faseerbaar   is   wordt   het   voor  ontwikkelaars  interessanter  om  beleggers  juist  in  de  binnenstedelijke  projecten  te  betrekken.