Doel van de wet
Bijlage 9 – Wat kunnen we doen om verdere verstening tegen te gaan?
TOERISTISCH TOEKOMSTPLAN TEXEL – 22 SEPTEMBER 2021
95
3. Wat moeten we regelen om verdere verstening tegen te gaan?
Er zijn verschillende scenario's denkbaar. Hieronder worden deze be-schreven in volgorde van weinig tot meer wijzigen ten opzichte van de huidige regeling.
a) Opnemen toetsmoment vooraf
We kunnen in het paraplubestemmingsplan Toeristisch Toekomstplan rege-len dat het niet langer 'bij recht' mogelijk is zomerhuizen of familiehuizen (hierna: zomerhuizen) te bouwen, maar dat dit alleen kan na toepassing van een afwijkingsbevoegdheid. En dus alleen met een omgevingsvergun-ning. Er kan dan getoetst worden of de landschappelijke inpassing vol-doende is. Als aan alle voorwaarden voldaan is, kan de omzetting alsnog plaatsvinden. Hiermee maakt de gemeente het dus niet onmogelijk, maar is er wel een toetsing vooraf.
Het toetsingscriterium is of wordt voldaan aan de voorwaarden voor plaatsingsdichtheid, het aantal slaapplaatsen en de landschappelijke inpassing. Als dat in orde is, dan moet de omgevingsvergunning voor het omzetten naar zomerhuizen ook worden verleend.
Het toetsingscriterium is niet: zijn er genoeg zomerhuizen en moet dit terrein bestemd blijven voor kamperen? Als dat de wens zou zijn, is dat ook mogelijk, maar moet er meer veranderen aan het bestemmingsplan.
Zie hieronder.
b) Algehele stop op verdere verstening: wat nu kamperen is, blijft kamperen
Dit vergt een diepere ingreep in de bestemmingsplannen. De bestemming 'Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen' zoals opgenomen in de be-stemmingsplannen, moet dan geïnventariseerd en uitgesplitst worden in diverse bestemmingen, zoals 'Recreatie – Kampeerterrein' (voor tenten, toercaravans en campers), 'Recreatie – Stacaravanterrein' en 'Recreatie – Zomerhuizenterrein'.
Dit beperkt de ontwikkelmogelijkheden voor de eigenaren/exploitanten van de terreinen. De markt wordt daarmee op slot gezet en is geen ruimte meer voor nieuwe concepten. Denk bijvoorbeeld aan een nieuw type hotel of andere bijzondere accommodaties. Bovendien worden procedures langer, tijdrovend en kostbaarder. Hierdoor zullen ondernemers niet snel genoeg kunnen reageren op de markt. Maar feit is wel dat nieuwe zomerhuizen dan niet meer mogelijk zijn.
op een al bestaande locatie die het open landschap aantast (mits goed ingepast), maar veel meer het toevoegen van bebouwing op een locatie waar voorheen geen bebouwing stond. Dit gebeurde bij kleine recreatie-terreinen die nog met de 25 procents-regeling konden worden uitgebreid.
Of waar sloop en daarna nieuwbouw van zomerhuizen heeft plaatsgevon-den (in de vorm van een ingericht zomerhuizenpark met repeterende bouwmassa). Zie ook bijlage 9 voor toelichting op de 25 procents-regeling en de andere uitbreidingsmogelijkheden die er nog gelden.
Vallen ingerichte tenten onder verstening?
Nee, ingerichte tenten zijn nog steeds kampeermiddelen, die gemakkelijk weer te verwijderen zijn. Net zoals een stacaravan geen verstening is (alhoewel deze laatste juridisch gezien wel een bouwwerk is als het langer dan dertig dagen staat). Onder verstening verstaan we het echt daadwer-kelijk definitief bouwen van een zomerhuis.
Conclusie
Onder verstening verstaan we het omzetten van kampeerplekken naar zomerhuizen.
2. Hoeveel plekken kunnen nog omgezet worden?
De afgelopen tien jaar hebben ruwweg op zeven terreinen omzettingen plaatsgevonden. Op twee terreinen was dat van kampeermiddelen naar stacaravans en chalets, op de andere terreinen was het omzetting naar zomerhuizen.
Na inventarisatie blijkt dat in de toekomst het volgende nog mogelijk is:
Er zijn 8.129 'kampeerslaapplaatsen' op de terreinen die niet kunnen worden omgezet (veelal bestemd als kampeerterrein en twee verblijfs-recreatieve terreinen waar geen bouwvlak is). Daarnaast nog het aantal kampeerplaatsen van kamperen bij de boer (en de kampeermiddelen bij particulieren in het buitengebied) die niet omgezet kunnen worden.
Totaal: 8.129 + 2.760 + 222 = 11.111 kampeerslaapplaatsen (tenten en toercaravans).
Er zijn nog 7.435 slaapplaatsen die wel omgezet kunnen worden. Dit be-treft dan caravans/chalets op terreinen met de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen. Deze kunnen omgezet worden naar zomer-huizen. Let op: het gaat hierbij om de maximale planologische capaciteit.
TOERISTISCH TOEKOMSTPLAN TEXEL – 22 SEPTEMBER 2021
96
4. En hoe zit het met het risico op planschade?
Voor de analyse of sprake is van planschade wordt de eerdere planolo-gische situatie vergeleken met de nieuwe. De schade door het wegnemen van mogelijkheden wordt geschat op waarde in euro's. Dit speelt een rol bij het ontnemen of verkleinen van het recht op logies met ontbijt in de woning en bij het niet langer bij recht omzetten van kampeerplaatsen naar zomerhuizen. Omdat het in deze gevallen op Texel om veel adressen kan gaan, en de economische waarde van de planologische rechten hoog is, kan dit gaan om miljoenen euro's.
Neem geen voorbereidingsbesluit!
Soms wordt opgemerkt dat het zaak is om de gemeenteraad zo snel mogelijk een voorbereidingsbesluit te laten nemen. Dat bevriest als het ware planologische ruimte in de huidige bestemmingsplannen.
Het dringende advies is om dat juist NIET te doen. Daarmee neem je abrupt planologische rechten af. Daardoor is er geen voorzienbaarheid voor eigenaren en is het risico op planschade vele malen hoger.
Hoe kan het risico op planschade worden verkleind?
Om het risico op planschade te verkleinen moet een goede voorzienbaar-heid worden gecreëerd en een goede overgangsperiode gehanteerd.
Daarin krijgt een eigenaar de gelegenheid nog gebruik te maken van zijn bestaande rechten, voordat deze worden ontnomen. De periode moet lang genoeg zijn om een realistische kans te hebben de rechten te benutten, maar ook weer niet zo lang dat de nieuwe beleidsinzichten pas op lange termijn effect kunnen krijgen.
Bijlage 9 – Wat kunnen we doen om verdere verstening tegen te gaan?
Het is echter de vraag of de behoefte van de recreant blijvend gericht is op zo'n groot segment aan kampeerplaatsen. De heersende trend is eerder dat het kamperen terugloopt en de vraag naar zomerhuizen en hotels toeneemt.
c) Tussenweg: vastleggen gewenst aantal kampeerplaatsen
Van de geregistreerde slaapplaatsen blijft in ieder geval een gedeelte van alle slaapplaatsen in de vorm van kampeerplaatsen bestaan. Als die grens bereikt is, werken we niet meer mee aan verdere verstening.
Hiervoor is nodig dat we de omzetting regelen via een binnenplanse wijzi-ging met als voorwaarde dat er na de omzetting geen sprake is van de overschrijding van de grens. Deze grens moet dan nader bepaald gaan worden.
Conclusie
Er zijn verschillende scenario's. In alle gevallen moeten de bestemmings-plannen worden aangepast. Scenario a levert de minst ingrijpende conse-quenties op voor de sector, maar geeft het college van B&W wel de moge-lijkheid te toetsen op de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke in-passing van een aanvraag omgevingsvergunning. Bij b en c is dit ook het geval. Scenario b is de meeste ingrijpende vorm en vergt veel ambtelijke capaciteit en kosten. Daarnaast wordt hiermee niet voldaan aan de behoeften en wensen uit de sector en zet het de markt op slot.
TOERISTISCH TOEKOMSTPLAN TEXEL – 22 SEPTEMBER 2021
97
Hier volgt een toelichting op paragraaf 4.3.2:
Welke uitbreidingsmogelijkheden voor slaapplaatsen zitten er nog in de bestemmingsplannen?
1. De 25%-regeling voor kwaliteitsverbetering bij bestaande kleinschalige accommodaties
Het geeft recreatie ondernemers (onder voorwaarden) de mogelijkheid om extra slaapplaatsen te verkrijgen wanneer zij kwaliteitsverbeteringen op hun bestaande locatie willen doorvoeren. De extra recreatieve slaapplaat-sen die met deze regeling worden mogelijk gemaakt, zorgen ervoor dat de benodigde investeringen rendabel worden. In de laatste actualisatie van de bestemmingsplannen is de regeling opnieuw opgenomen, maar met een afbouwperiode. De gedachte hierachter is dat we op Texel aardig tegen het maximum van 45.000 slaapplaatsen zitten, zodat het beter is om deze regeling te stoppen.
De afbouwregeling luidt als volgt:
1. binnen 5 jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan een verzoek tot uitbreiding wordt ingediend, waarbij uitgifte op volgorde van binnenkomst wordt behandeld;
2. binnen 7 jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan een ontvankelijke omgevingsvergunning voor het bouwen is ingediend;
3. binnen 10 jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan de uitbreiding wordt gerealiseerd;
Alleen in Den Hoorn, Den Burg en De Cocksdorp zijn nog mogelijkheden binnen deze regeling. Uit navraag bij vergunningen blijkt dit te gaan om zeven adressen met een maximale uitbreidingsmogelijkheid tot 52 slaap-plaatsen.
Aan een dergelijk verzoek zijn voorwaarden verbonden in de bestemmingsplannen.
2. Monumentale stolpen in een agrarische bedrijfsbestemming In de agrarische bestemmingen in het Buitengebied is een regeling opgenomen voor het maken van recreatieappartementen in stolpen.
Definitie:
Onder een stolp verstaan we: een voor Noord-Holland karakteristieke boerderij gekenmerkt door een vierkant-constructie van houten balken (gebinten), waarop een piramidevormig dak rust, al dan niet met een voorhuis.
Ook hier zijn voorwaarden aan de afwijkingsbevoegdheid gekoppeld.
Doel van deze regeling is om agrariërs de mogelijkheid te bieden om de monumentale stolp te behouden. Zodat het landschappelijke beeld in het Texelse Buitengebied met zijn vele stolpkappen niet verloren gaat. Vaak is de stolp niet meer functioneel en kan deze daardoor een sta-in-de-weg zijn op een agrarisch bedrijf. Bovendien is een stolp duur in onderhoud.
Omdat in de praktijk geregeld bleek dat een monumentale stolp er te slecht aan toe was om op te knappen, is destijds toegevoegd dat een oude stolp ook vervangen mag worden door een nieuwgebouwde stolp.
Het gaat altijd om maximaal twintig slaapplaatsen (maximaal vier appar-tementen met elk vijf slaapplaatsen in overeenstemming met de norm-telling). De eventueel aanwezige slaapplaatsen voor kamperen bij de boer gaan ervan af. Anders dan bij het kamperen bij de boer wordt bij de stolpenregeling het bestemmingsplan gewijzigd en komen de slaapplaat-sen op de kaart. Een verbouwing van een monumentale stolp is een kost-bare zaak en een dergelijke investering is niet rendabel bij een tijdelijke afwijking. Ook als op termijn het agrarische bedrijf stopt, hoeven de slaapplaatsen niet verwijderd te worden. Dat werd destijds een te grote kapitaalvernietiging gevonden.
In de praktijk zien we nu dat bijna altijd wordt uitgegaan van vier appar-tementen in de stolp. Dit levert uiteraard de meeste verhuuropbrengsten op. Dit maximaliseren tast het uiterlijk van de stolp in verregaande mate aan, vooral op de bovenverdieping onder de kap. De appartementen heb-ben een bepaalde mate van daglichttoetreding nodig, waardoor er vaak dakkapellen en grote ramen in komen. Dit tast het authentieke uiterlijk eigenlijk te veel aan om nog te kunnen spreken van een verantwoord cultuurhistorisch beeld. Ook hebben nieuwe stolpen een afwijkend uiterlijk omdat voldaan moet worden aan het huidige bouwbesluit. Met bijvoorbeeld een hogere goot en hogere deuren, waardoor het niet meer lijkt op een cultuurhistorisch verantwoorde Noord-Hollandse stolp.
Tot nu toe zijn er zes agrarische stolpen met appartementen die van de regeling gebruik gemaakt hebben, waarvan drie nieuwbouwstolpen zijn geworden.
Het college stelt voor te stoppen met het maken van appartementen in agrarische nieuwbouwstolpen. Het oorspronkelijke doel van de regeling was: behoud van oude, monumentale stolpen. Met het afbreken van de
TOERISTISCH TOEKOMSTPLAN TEXEL – 22 SEPTEMBER 2021
98
4. Kamperen bij de boer
Omdat op dit moment niet het volledige quotum tot 3.000 slaapplaatsen is benut, kan nog uitbreiding van slaapplaatsen plaatsvinden. Dit zou nog kunnen gaan om 240 slaapplaatsen als meer vergunningen worden aange-vraagd voor het kamperen bij de boer.
5. Kampeermiddel bij een woning in het buitengebied
Vroeger moest dit worden aangevraagd, maar in het kader van minder ad-ministratieve lasten en minder bureaucratie is de vergunningplicht ge-schrapt. Daardoor weten we nu niet precies op hoeveel adressen dit nog actief gebeurt (alleen terug te vinden via de heffing van toeristenbelas-ting). Dit is dus nu, net als het logies met ontbijt, bij recht toegestaan in het buitengebied. Er moet wel aan voorwaarden worden voldaan.
Op dit moment is er dus geen meldplicht en worden deze slaapplaatsen niet geregistreerd. Als meer inzicht wenselijk is en/of deze slaapplaatsen actief moeten meegeteld worden bij de slaapplaatsenregistratie, moet het Bestemmingsplan Buitengebied aangepast worden. Echter, de vraag is of dit wenselijk is.
6. Logies met ontbijt
Logies met ontbijt is in principe bij recht mogelijk in elke gewone woning op Texel. Tot een maximum van zes slaapplaatsen in drie slaapkamers per woning als wordt voldaan aan de voorwaarden. Niet in alle gevallen zal dat lukken. Zo moet op eigen terrein geparkeerd worden, mag het slechts om een ondergeschikt deel van de woning gaan, en moet de logiesfunctie in de woning plaatsvinden. Het maximum van drie slaapkamers zal naar verwachting alleen in grote woningen in het buitengebied gerealiseerd kunnen worden. Enkele soorten woningen zijn uitgezonderd: sociale huurwoningen en recreatieve bedrijfswoningen.
NB: Voor de regelingen onder nummer 1 en 2 geldt dat deze alleen zijn toegestaan als de grens van 45.000 geregistreerde slaapplaatsen nog niet is bereikt. Daarnaast zijn er diverse voorwaarden aan verbonden om dit te realiseren.