Uit het derde hoofdstuk blijkt dat de rechtspositie van de zittende huurder tegenover de appartementseigenaar niet is uitgekristalliseerd. Tegenover een gebruiker kan de zittende huurder optreden als deze een onrechtmatige daad pleegt of onrechtmatige hinder veroorzaakt. Dit hoofdstuk behandelt de rechten en plichten van de zittende huurder tegenover de VvE. Tevens komt de visie van de literatuur hieromtrent aan bod.
4.2 VvE
De VvE is een rechtspersoon die gerechtigd is de appartementseigenaars te vertegenwoordigen en die nagaat of de appartementseigenaars en gebruikers zich houden aan de wet, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement.135 Iedere appartementseigenaar is automatisch lid van de VvE en heeft een stemrecht in de vergadering van eigenaars.136
De zittende huurder heeft, enkele uitzonderingen daargelaten, niets te zeggen binnen de VvE. Aan de zittende huurder komt niet het stemrecht van de verhuurder toe, is geen lid van de VvE en mag niet deelnemen aan vergaderingen van de VvE.137 Verder kan de zittende huurder niet verlangen dat de VvE actie onderneemt tegen de appartementseigenaar of gebruiker die zich niet aan de wet of reglementsbepalingen houdt. De zittende huurder dient zich in die gevallen rechtsreeks tot de verhuurder, de appartementseigenaar en/of gebruiker te wenden.138 Alleen in een uitzonderingsgeval heeft de zittende huurder rechten en plichten tegenover de VvE. De zittende huurder mag toch een vergadering van de VvE bijwonen, indien zijn verhuurder daarvoor een volmacht verleent, de zittende huurder als accountant of jurist een appartementseigenaar bijstaat of de VvE besluit dat de zittende huurder als informant of toehoorder toegang heeft.139 Voorts mag de zittende huurder met een (bijzondere) volmacht van zijn verhuurder (over specifieke onderwerpen) stemmen.140 Tevens is het mogelijk de zittende huurder in het bestuur van de VvE, de raad van commissarissen of de kascommissie op te nemen.141 De zittende huurder heeft plichten tegenover de VvE, als deze gebonden is aan reglementen en vergaderbesluiten van de VvE.142
135 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/425 en 519.
136 Artikel 5:112 lid 2 sub d BW; Artikel 5:125 lid 2 BW; Artikel 5:127 lid 1 BW. 137 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/515.
138
HR 23 januari 1987, NJ 1987/1001, r.o 3 (Van der Peet/Nell-Piek).
139 Artikel 53.1 Modelreglement 2017; Van der Vleuten, TBR 2015/161, p. 966; Van der Vleuten 2017, p. 234 140 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/515; Artikel 53.1 Modelreglement 2017; Artikel 3:60 BW.
141
Deenik, WPNR 1975/5325, p. 798; Artikel 5:131 lid 2 BW; Artikel 62.4 Modelreglement 2017.
Pagina 36 van 50
4.3 Discussie
In de literatuur staat ter discussie of de zittende huurder rechten moet krijgen tegenover de VvE. Volgens Mertens, Venemans en Verdoes Kleijn is het onterecht dat de zittende huurder niet kan meebeslissen over het reilen en zeilen binnen een gemengd wooncomplex, met name ten aanzien van onderwerpen die de zittende huurder direct aangaan. Zij vinden dat een gemengd wooncomplex één gemeenschap vormt, waarbij het niet relevant is onder welke gebruikstitel (huur of eigendom) van het wooncomplex gebruik wordt maakt.143 Van der Vleuten stelt dat een eenvoudigere besluitvorming en een betere balans van de belangen binnen een gemengd wooncomplex ontstaat, als de zittende huurder meer invloed kan uitoefenen op de VvE.144 Nijenhof meent dat het betrekken van de zittende huurder binnen de VvE, de wrijvingen die bestaan tussen het appartementsrecht en het huurrecht kan helpen oplossen.145
Daarentegen achten Bartels en Van Velten het niet redelijk als de zittende huurder stemrecht krijgt over besluiten waar zijn belangen niet rechtstreeks bij zijn betrokken. Daarnaast dragen zij aan de VvE niet als doel heeft de belangen van de zittende huurder te beschermen.146 Mertens voert aan dat het geven van bevoegdheden aan de zittende huurder een moeizamer verloop van de vergaderingen van de VvE betekent.147 Vegter meent dat het bezwaarlijk is indien de zittende huurders rechten verkrijgt tegenover VvE, aangezien zij niet meebetalen aan de kosten en schulden van de VvE.148
4.4 Aanbevolen wetswijzigingen
De invloed van de zittende huurder op de VvE is volgens de literatuur op verschillende wijzen te vergroten. Genoemd wordt dat het mogelijk is een appartementseigenaar deel laten nemen aan een huurdersbijeenkomst149, een gemengde bewoners- dan wel adviescommissie in te stellen150, een wetsbepaling op te nemen op basis waarvan de zittende huurder een stremrecht toekomt ten aanzien van onderwerpen die zijn belang aangaan151, in het splitsingsreglement vast te leggen dat de zittende huurder vergaderingen van de VvE mag bijwonen en (over bepaalde onderwerpen) dient te worden gehoord152, het doel van de VvE te verruimen153, de
143
Mertens, Venemans & Verdoes Kleijn 1997, p. 126-128.
144 Van der Vleuten, TvPP 2009/4, p. 115-117. 145 Nijenhof, HIP 2012/3, p.74.
146 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/512 en 515.
147 Mertens, in: GS Zakelijke rechten, art. 5:127 BW, aant. 4 (online, bijgewerkt 8 december 2017). 148
Vegter 2012, p. 147.
149 Van der Vleuten, TvPP 2009/4, p. 117; Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/516. 150 Vegter 2012, p. 148; SEV/Inicio 2012, p. 51-52 en 75-78.
151
Verdoes Kleijn, WPNR 1990/5946, p. 66.
Pagina 37 van 50 zittende huurder een bezwaartermijn te bieden wanneer het huishoudelijk reglement wijzigt154 en de verhuurder te verplichten de zittende huurder een (bijzondere) volmacht te verlenen155.
Naar mijn inziens is het inlassen van een huurdersbijeenkomst geen goede manier waarop de zittende huurder meer invloed krijgt op de VvE. Er is dan maar één appartementseigenaar die rechtsreeks door (zittende) huurders op de hoogte wordt gebracht van de belangen van de zittende huurder. Evenmin ben ik voorstander van een bewoners- dan wel adviescommissie. De besluitvorming door de VvE kan daardoor aanzienlijk vertragen. Het geven van een stemrecht of verplichte (bijzondere) volmacht aan de zittende huurder vind ik momenteel een te vergaande ingreep. Uit het derde hoofdstuk blijkt, dat appartementseigenaars op grond van artikel 7:226 BW verplicht kunnen zijn rechten van de zittende huurder tegen zich te laten gelden of gebonden kunnen zijn aan rechten en plichten uit de huurovereenkomst van de zittende huurder. Wanneer dit het geval is, dan dienen de appartementseigenaars bij het stemmen rekening te houden met de huur van de zittende huurder. Het lijkt mij daarom verstandig af te wachten hoe met de toepassing van artikel 7:226 BW de komende tijd wordt omgegaan. Daarentegen juich ik toe de zittende huurder de vergaderingen van de VvE mag bijwonen en zich mag uitlaten over onderwerpen die de zittende huurder aangaan. Gerechtelijke procedures over vergaderbesluiten van de VvE kunnen hiermee worden voorkomen. De zittende huurder is dan immers op de hoogte van de achterliggende redenen van de vergaderbesluiten en de appartementseigenaars kunnen tijdens de besluitvorming rekening houden met datgene wat de zittende huurder naar voren heeft gebracht. Op het verruimen van het doel van de VvE ben ik niet tegen. Of het van toegevoegde waarde is vraag ik mij af. Door artikel 7:226 BW dienen de appartementseigenaars wellicht al rekening te houden met de belangen van de zittende huurder. Om diezelfde reden is het bieden aan de zittende huurder van een bezwaartermijn tegen een wijziging van het huishoudelijk reglement naar mijn mening overbodig.
Met enkele van bovenvermelde mogelijkheden zijn experimenten verricht.156 Van der Vleuten staat in haar proefschrift stil bij deze experimenten en doet mede op basis daarvan suggesties voor wetswijzigingen.157 Zij stelt voor artikel 5:120 BW te wijzigen, zodat bestaande en toekomstige bepalingen van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud die de zittende huurder aangaan, ook op de
153
Mertens, Venemans & Verdoes Kleijn 1997, p. 128.
154 Verdoes Kleijn, WPNR 1990/5946, p. 66. 155 Deenik, WPNR 1975/5325, p. 797. 156
SEV/Inicio 2012, p. 51-52 en 75-78; Van der Ven, TVV 2014/6.
Pagina 38 van 50 zittende huurder van toepassing zijn.158 Andere bestaande en toekomstige bepalingen die op de zittende huurder betrekking hebben, dienen volgens haar door de algemene vergadering op de zittende huurder van toepassing te kunnen worden verklaard.
Deze wetswijziging dient, naar mijn oordeel, niet doorgevoerd te worden. De zittende huurder zou daardoor automatisch gebonden raken aan bepalingen van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement die niet bestaan op basis van zijn huur. Dit stemt niet overeen met artikel 7:226 BW, op basis waarvan de zittende huurder bij eigendomsoverdracht van het gehuurde alleen aan de huurovereenkomst gebonden dient te blijven. Voorts volgt uit de parlementaire geschiedenis dat het niet redelijk is, als de zittende huurder standaard gebonden is aan reglementsbepalingen.159 Bovendien hoeft de zittende huurder niet aan de reglementsbepalingen van het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement gebonden te zijn. Als de verhuurder over de meerderheid van de stemmen in de VvE beschikt, kan de verhuurder de reglementsbepalingen afstemmen op de huur van de zittende huurder. Wanneer de verhuurder daar niet over beschikt en als artikel 7:226 BW van toepassing is als een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen, dan dienen de appartementseigenaars rechten van de zittende huurder tegen zich te laten gelden of zijn zij gebonden aan rechten en plichten uit de huurovereenkomst van de zittende huurder. De zittende huurder kan als gevolg daarvan via de verhuurder en/of de appartementseigenaars invloed uitoefenen op de inhoud van het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement.
Eveneens vindt Van der Vleuten dat artikel 5:121 BW dient te wijzigen. Deze wetsbepaling dient volgens haar te gaan bepalen dat de zittende huurder de kantonrechter kan verzoeken om vervangende machtiging, indien de VvE de vereiste medewerking niet verleent.160 Deze wetswijziging is naar mijn inziens niet benodigd, wanneer artikel 7:226 BW van toepassing is als een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen.
Voorts meent Van der Vleuten dat in artikel 5:127 BW opgenomen dient te worden dat de zittende huurder toegang heeft tot vergaderingen van de VvE en dat de zittende huurder een gekwalificeerd adviesrecht heeft ten aanzien van besluiten over het gebruik, het beheer en het onderhoud van het gemengde wooncomplex.161 Zoals eerder is vermeld, juich ik toe als de zittende huurder de vergaderingen van de VvE mag bijwonen en ben ik geen voorstander van een adviesrecht.
158 Van der Vleuten 2017, p. 247, 252-287.
159 Bijlagen Handelingen II 1970/71, 10987, 3, p. 17 (MvT); Kamerstukken II 1971/72, 10987, 13. 160
Van der Vleuten 2017, p. 269-271.
Pagina 39 van 50 Daarnaast dient volgens Van der Vleuten artikel 7:215 BW te wijzigen, zodat het voor de zittende huurder verboden wordt aan de buitenzijde van een in appartementen gesplitst wooncomplex de gedaante of inrichting aan te passen.162 Verder dient artikel 7:272 BW te bepalen dat de huurovereenkomst niet in stand blijft als de zittende huurder het gebruik van het gehuurde wordt ontzegd door de VvE en de rechter deze ontzegging bekrachtigt.163 Met deze wetswijzigingen kan de huur van de zittende huurder wijzigen. De huurovereenkomst kan zelfs eindigen op een grondslag die niet bestaat als het gehuurde niet in een splitsing van appartementsrechten is betrokken. Deze wetswijzigingen passen daarom niet bij het doel van artikel 7:226 BW. Hiermee wordt immers niet voortzetting van het huurgenot gewaarborgd. Voorts past de laatstgenoemde aanbevolen wetswijziging niet bij het wetssysteem. De huurovereenkomst eindigt immers eveneens niet, indien een huurder zijn woonruimte verliest door artikel 7:3 lid 3 sub d BW (Vormerkung) of artikel 505 lid 2 Rv (executie na een executoriaal gelegd beslag).164
Tot slot beveelt Van der Vleuten aan artikel 7:220 BW te wijzigen. Deze wetsbepaling dient te regelen dat de bewoners in een gemengd wooncomplex gezamenlijk bepalen of een voorstel tot renovatie redelijk is.165 Evenmin ben ik het met deze aanbevolen wetswijziging eens. De wetgever is zich namelijk bewust geweest van het feit dat alleen huurders kunnen bepalen of een voorstel tot renovatie redelijk is.166
4.5 Deelconclusie
De zittende huurder heeft tegenover de VvE geen rechten en plichten, tenzij een uitzonderingsgeval zich voordoet. Via de verhuurder en mogelijk via de appartementseigenaars kan de zittende huurder wel invloed uitoefenen op de VvE. In de literatuur staat ter discussie of en welke rechten de zittende huurder dient te krijgen.
Het volgende hoofdstuk geeft het antwoord op de onderzoeksvraag.
162 Van der Vleuten 2017, p. 251-252. 163
Van der Vleuten 2017, p. 286-287.
164 Deze wetsbepalingen vormen uitzonderingen op artikel 7:226 BW. Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3,
p. 35-36 (MvT); Kamerstukken I 2001/02, 26089, 162, p. 33-39 (MvA).
165
Van der Vleuten 2017, p. 269-271.
Pagina 40 van 50
5. CONCLUSIE