Dit afsluitende hoofdstuk geeft naast het antwoord op de onderzoeksvraag, aanbevelingen en suggesties voor vervolgonderzoek.
5.2 Antwoord op de onderzoeksvraag
De onderzoeksvraag van deze scriptie luidt:
Wat is onder het Nederlandse recht de rechtspositie van de zittende huurder in een gemengd wooncomplex?
Onder het Nederlandse recht is de rechtspositie van de zittende huurder niet in detail bepaald. Dit komt doordat de rechtspositie van de zittende huurder afhankelijk is van het toepassingsbereik van artikel 7:226 BW. Het staat niet vast dat die wetsbepaling van toepassing is, als een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen dat behoort tot de splitsing in appartementsrechten waarin het gehuurde is betrokken.
In de lagere jurisprudentie en literatuur wordt aangenomen dat artikel 7:226 BW van toepassing is, als een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen waaraan het exclusieve gebruiksrecht (van een gedeelte) van het gehuurde is verbonden. Geoordeeld en betoogd wordt dat die wetsbepaling dan meebrengt, dat rechten en plichten uit de huurovereenkomst (ten aanzien van dat gedeelte) die opeisbaar zijn en in onmiddellijk verband staan in de zin van artikel 7:226 BW, overgaan op de verkrijger van dat appartementsrecht.
Op basis van het positieve recht, de literatuur en een vergelijking van het monistische stelsel van Nederland met het dualistische stelsel van Frankrijk, België en Duitsland kan artikel 7:226 BW eveneens van toepassing zijn, als een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen waaraan niet het exclusieve gebruiksrecht van het gehuurde is verbonden. Het gevolg van die toepassing kan zijn dat de verkrijger van dat appartementsrecht een afzonderlijke huurovereenkomst met de zittende huurder krijgt (de huurovereenkomst splitst), een medeverhuurder van de zittende huurder wordt of rechten van de zittende huurder tegen zich dient te laten gelden. Dit betekent dat de appartementseigenaar in een gemengd wooncomplex gebonden is aan rechten en plichten uit de huurovereenkomst die opeisbaar zijn en aan het vereiste van onmiddellijk verband voldoen of rechten van de zittende huurder die aan die voorwaarden voldoen tegen zich dient te laten gelden.
Pagina 41 van 50 Indien ervan wordt uitgegaan dat artikel 7:226 BW van toepassing is, als een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen dat behoort tot de splitsing in appartementsrechten waarin het gehuurde is betrokken, dan is de rechtspositie van de zittende huurder als volgt.
Tegenover de verhuurder is de rechtspositie van de zittende huurder ongewijzigd ten aanzien van voor de splitsing in appartementsrechten, indien door artikel 7:226 BW de appartementseigenaar medeverhuurder is of rechten van de zittende huurder tegen zich dient te laten gelden. De huurovereenkomst blijft in tact. De zittende huurder is alleen in uitzonderingsgevallen gebonden aan wetsbepalingen omtrent appartementsrechten, reglementen en vergaderbesluiten van de VvE.
De rechtspositie van de zittende huurder tegenover de verhuurder is anders dan voor de splitsing in appartementsrechten, wanneer artikel 7:226 BW teweegbrengt dat de appartementseigenaar een afzonderlijke huurovereenkomst met de zittende huurder heeft. De zittende huurder heeft dan niet langer dezelfde rechten en plichten tegenover de verhuurder, omdat rechten en plichten uit de huurovereenkomst over zijn gegaan op de appartementseigenaar (de tweede verhuurder).
Tegen de appartementseigenaar (of deze nu wel of niet een tweede verhuurder of medeverhuurder is) kan de zittende huurder door artikel 7:226 BW huurrechten inroepen. Als gevolg daarvan kan de zittende huurder inbreuk maken op het mede-eigendomsrecht en de gebruiksrechten van de appartementseigenaar. De zittende huurder kan eerder inbreuk maken op rechten van de appartementseigenaar ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten, dan ten aanzien van de privégedeelte.
Tegenover de gebruiker die de huur van de zittende huurder belemmert, kan de zittende huurder mogelijk optreden met een beroep op artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad) of, bij hinder, tevens op artikel 5:37 BW (onrechtmatige hinder). Daarnaast kan de zittende huurder de appartementseigenaar waarvan de gebruiker de gebruiksrechten gebruikt en zijn verhuurder vragen actie te ondernemen tegen de gebruiker.
Tegenover de VvE heeft de zittende huurder alleen in uitzonderingsgevallen rechten en plichten. Via de verhuurder en appartementseigenaars kan de zittende huurder wel invloed uitoefenen op de VvE.
Wanneer artikel 7:226 BW niet van toepassing is als een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen waaraan niet het exclusieve gebruiksrecht van het gehuurde is verbonden, kan de zittende huurder zich tegenover een appartementseigenaar (net als tegen de gebruiker) alleen beroepen op artikel 6:162 BW en artikel 5:37 BW. De rechtspositie
Pagina 42 van 50 tegenover de verhuurder blijft hetzelfde, zolang deze het appartementsrecht niet in eigendom overdraagt waaraan het exclusieve gebruiksrecht van het gehuurde is gebonden. Op de VvE kan de zittende huurder alleen via de verhuurder invloed uitoefenen. Indien artikel 7:226 BW eveneens niet van toepassing is als het appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen waaraan het exclusieve gebruiksrecht van het gehuurde is verbonden, dan verliest de zittende huurder zijn woonruimte als de verhuurder tot die eigendomsoverdracht overgaat.
Het voorgaande houdt in dat de rechtspositie van de zittende huurder beter is wanneer artikel 7:226 BW van toepassing, als een appartementsrecht in eigendom wordt overgedragen dat behoort tot de splitsing in appartementsrechten waarin het gehuurde is betrokken, dan wanneer dat niet het geval is.
5.3 Aanbevelingen
Het sluit aan bij het doel van artikel 7:226 BW als de zittende huurder zijn huurgenot onbelemmerd kan voortzetten, wanneer de verhuurder appartementsrechten in eigendom overdraagt. Vandaar dat ik de toepassing van artikel 7:226 BW in die situatie aanbeveel. Die toepassing dient mee te brengen dat de appartementseigenaar van het appartementsrecht waaraan het exclusieve gebruiksrecht van het gehuurde is verbonden, als nieuwe verhuurder gebonden is aan rechten en plichten uit de huurovereenkomst die opeisbaar zijn en aan het vereiste van onmiddellijk verband voldoen. De appartementseigenaar van het appartementsrecht waaraan het exclusieve gebruiksrecht van een gedeelte van het gehuurde is verbonden, dient een afzonderlijke huurovereenkomst met de zittende huurder te krijgen, indien splitsing van de huurovereenkomst zinnig is. Is splitsing van de huurovereenkomst niet zinnig, dan dient die appartementseigenaar, net als een appartementseigenaar van een appartementsrecht waaraan niet het exclusieve gebruiksrecht van het gehuurde is verbonden, rechten van de zittende huurder die opeisbaar zijn en aan het vereiste van onmiddellijk verband voldoen tegen zich te laten gelden. Deze gevolgen van de toepassing van artikel 7:226 BW sluiten aan bij de jurisprudentie en de parlementaire geschiedenis.
Modelreglement 2017 is niet afgestemd op artikel 7:226 BW. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie raad ik daarom aan een nieuw modelreglement vast te stellen.
Verder raad ik de rechterlijke macht aan te oordelen dat een overeengekomen voorkeursrecht van koop of koopoptie na een splitsing in appartementsrechten, op grond van de analogische toepassing van artikel 7:227 BW, gaat zien op de appartementsrechten betreffende de onroerende zaken waarvoor het recht tot eigendomsverkrijging is
Pagina 43 van 50 overeengekomen. De verhuurder kan daardoor ook na een splitsing in appartementsrechten uitvoering geven aan dat recht van de zittende huurder.
Tot slot raad ik de wetgevende macht aan de zittende huurder het recht te geven de vergaderingen van de VvE bij te wonen en zich te mogen uitlaten over onderwerpen die de zittende huurder aangaan. Als gevolg daarvan kunnen gerechtelijke procedures worden voorkomen.
5.4 Vervolgonderzoek
Vervolgonderzoek kan worden verricht naar welke bepalingen uit Modelreglement 2017 aangepast zouden moeten worden om aan te sluiten bij artikel 7:226 BW en of problemen ontstaan als zittende huurders binnen een gemengd wooncomplex verschillende huurovereenkomsten hebben.
Pagina 44 van 50
AANGEHAALDE LITERATUUR
Asser/Bartels & Van Velten 5 2017
Asser/S.E. Bartels & A.A. van Velten, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het
Nederlands Burgerlijk Recht. 5. Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer:
Wolters Kluwer 2017.
Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-IV 2015
Asser/A.S. Hartkamp & C.H. Sieburgh, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het
Nederlands burgerlijk recht. 6. Verbintenissenrecht. Deel IV. De verbintenis uit de wet,
Deventer: Wolters Kluwer 2015.
Asser/Maeijer & Kroeze 2-I* 2015
Asser/J.M.M. Maeijer & M.J. Kroeze, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het
Nederlands Burgerlijk Recht. 2. Rechtspersonenrecht. Deel I*. De rechtspersoon, Deventer:
Kluwer 2015.
Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017
Asser/ H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van
het Nederlands Burgerlijk Recht. 7, Huurrecht. Deel II. Huur, Deventer: Kluwer 2017.
Blom, De Utrechtse Internet Courant 17 juli 2016
M. Blom, ‘Interview met oud-bewoonster van eerste SSH-pand ooit: Studentenmeisjes van 1957’, De Utrechtse Internet Courant 17 juli 2016, duic.nl.
Deenik, WPNR 1975/5325
Z. Deenik, ‘Enkele opmerkingen over het splitsingsreglement voor serviceflatgebouwen’,
WPNR 1975, afl. 5325, p. 794-799.
Gerver, WPNR 1997/6279
Pagina 45 van 50
Graaff & Bakker, in: GS Onrechtmatige daad
R. de Graaff & P.S. Bakker, ‘Samenloop onrechtmatige daad en wanprestatie’, in: R.J.Q. Klomp & H.N. Schelhaas (red.), Groene Serie Verbintenissenrecht, Deventer: Wolters Kluwer (losbladig en online).
Huijgen 2017
W.G. Huijgen, Koop en verkoop van onroerende zaken (Monografieën A9), Deventer: Wolters Kluwer 2017.
Jongbloed, in: GS Huurrecht
A.W. Jongbloed, ‘Opeisbare aanspraken’, in: J. Heikens & H. Hielkema (red.), Groene Serie
Huurrecht, Deventer: Kluwer (losbladig en online).
Kloosterman, Rossel & Rozeboom 2017
A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & M.H. Rozeboom, Hoofdlijnen in het huurrecht: met vragen
en antwoorden, Deventer: Wolters Kluwer 2017.
Lindenbergh, in: GS Zakelijke rechten
S.D. Lindenberg, ‘Het begrip hinder’, in: F.J. Vonck (red.), Groene Serie Zakelijke rechten, Deventer: Kluwer (losbladig en online).
Lindenbergh, in: GS Zakelijke rechten
S.D. Lindenberg, ‘Hinder en onrechtmatigheidscategorieën’, in: F.J. Vonck (red.), Groene
Serie Zakelijke rechten, Deventer: Kluwer (losbladig en online).
Meijers 1972
E.M. Meijers, Ontwerp voor een nieuw burgerlijk wetboek: Toelichting. (boek 7), Den Haag: SDU.
Mertens, in: GS Zakelijke rechten
R.F.H. Mertens, ‘De Huurder’, in: F.J. Vonck (red.), Groene Serie Zakelijke Rechten, Deventer: Wolters Kluwer (losbladig en online).
Pagina 46 van 50
Mertens, in: GS Zakelijke rechten
R.F.H. Mertens, ‘Positie van een gebruiker met een aan de splitsing anterieur gebruiksrecht’, in: F.J. Vonck (red.), Groene Serie Zakelijke Rechten, Deventer: Wolters Kluwer (losbladig en online).
Mertens & Van der Merwe, WPNR 1994/6132
R.F.H. Mertens & C.G. van der Merwe, ‘Besluitvorming in de gemeenschap van appartementseigenaars’, WPNR 1994/6132, p. 275-281.
Mertens, Venemans & Verdoes Kleijn 1997
R.F.H. Mertens, C. Venemans & G. Verdoes Kleijn, Pre advies. Naar een vernieuwd
appartementsrecht, Lelystad: Koninklijke Vermande 1997.
Van Neck & Veerman, BR 2008/102
M.E. van Neck & S.A. Veerman, ‘‘Koop breekt geen huur’: nieuwe inzichten?’’, BR 2008, afl. 102, p. 478-484.
Nijenhof, HIP 2013/4
M.J.J. Nijenhof, ‘De Spagaat van de verhurende appartementseigenaar’, HIP 2013, afl. 4, p. 104-109.
Nijenhof, HIP 2012/3
M.J.J. Nijenhof, ‘Spanning tussen woningcorporaties en VvE bij gemengd wonen’, HIP 2012, afl. 3, p. 68-74.
Parl. Gesch. Boek 5
C.E. van Zeben, J.W. Du Pon, m.m.v. M.M. Olthof, Parlementaire geschiedenis van het
nieuwe burgerlijk weetboek. Boek 5. Zakelijke rechten, Deventer: Kluwer 1981.
Parl. Gesch. BW. (Inv. 3, 5 en 6)
W.H.M. Reehuis, E.E. Slob & C.J. van Zeben, Parlementaire geschiedenis van het Nieuwe
Burgerlijk Wetboek. Invoering Boeken 3, 5 en 6. Aanpassing Burgerlijk Wetboek, Deventer:
Pagina 47 van 50
Pitlo/Reehuis & Heisterkamp 2012
Pitlo/W.H.M. Reehuis & A.H.T. Heisterkamp, Goederenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2012.
Roos & Florijn, Kwartaalbericht nieuw BW 1989/3
N.H.M. Roos en E. Florijn, Interview met de prof. J.H. Beekhuis, Kwartaalbericht nieuw BW 1989, afl. 3, p. 65-71.
Rossel 2011
H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Wolters Kluwer 2011.
Henket 2016
M.M. Henket, Grondslagen van het recht. Hoofdlijnen, Den Haag: Boom Juridisch 2016.
SAMR 2016
SAMR, Rapportage Bewonersonderzoek VvE’s gemengde complexen. Resultaten van
kwantitatief en kwalitatief onderzoek, Amersfoort: SAMR 2016.
Schelhaas 2017
H.N. Schelhaas, Redelijkheid en billijkheid (Monografieën A5), Deventer: Wolters Kluwer 2017.
SEV/Inicio 2012
SEV/Inicio, Evaluatie SEV-programma Bewoners en invloed, over bewoners bereiken en het
bereik van bewoners, Den Haag: SEV | Platform 31 2012.
Vegter 2011
N. Vegter, ‘De aanpak van woonoverlast bij Vereniging van Eigenaars’, in: Aanvullingen op
rapport Woonoverlast (van mei 2010), publicatienummer VI-2011-90, Den Haag: VROM-
inspectie 2011, p, 94-159.
Vegter 2012
Pagina 48 van 50
Van der Ven, TVV 2014/6
M. Van der Ven, ‘Huurders van woningcorporatie stemmen mee in VvE en vinden dat heel normaal’, TVV 2014, afl. 6, p. 10-13.
Verdoes Kleijn, WPNR 1990/5946
G.G.J.D. Verdoes Kleijn, ‘Appartementsrecht en huur (II, slot). Enige actuele vragen’, WPNR 1990, afl. 5946, p. 65-66.
Van der Vleuten, TvPP 2009/4
M.C.E. van der Vleuten, ‘Appartementsrecht en woningcorporaties: welke knelpunten zijn er in de praktijk?’, TvPP 2009, afl. 4, p. 110-118.
Van der Vleuten, TBR 2015/161
M.C.E. van der Vleuten, ‘VvE’s met eigenaar-bewoners en huurders- Huurdersparticipatie in gemengde complexen’, TBR 2015, afl. 161, p. 961-971.
Van der Vleuten 2017
M.C.E. van der Vleuten, Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten
in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners (diss. Heerlen), Maastricht:
Nexus 2017.
De Witte, TvHB 2014/2
D.H. de Witte, ‘VvE, appartementseigenaar/verhuurder en huurder: een gecompliceerde driehoeksverhouding’, TvHB 2014, afl. 2, p. 85-89.
Pagina 49 van 50
AANGEHAALDE BRONNEN
Hoge Raad der Nederlanden
HR 31 januari 1919, NJ 1919, p. 161 (Lindebaum/Cohen).
HR 5 januari 1923, NJ 1923, p. 306 (Amsterdamse Rijtuigmaatschappij/Jesaia Lissauer en
zn.).
HR 29 januari 1937, NJ 1937/570 (Voortse Stroom III). HR 2 december 1937, NJ 1938/353, (Lente Schutting).
HR 31 december 1937, NJ 1938/517 (Studentensociëteit Unitas). HR 20 december 1946, NJ 1947/59 (Ervengemeenschap).
HR 9 mei 1952, NJ 1953/563.
HR 15 november 1957, NJ 1958/67 (Baris/Riezenkamp). HR 17 november 1967, NJ 1968/42 (Pos/Van den Bosch). HR 3 maart 1978, NJ 1978/401 (Klinkers/Vos).
HR 11 december 1981, NJ 1982/239 (Van de Veerdonk/Knijnenburg). HR 17 december 1982, NJ 1983/511 (De Goede Woning/Antoon S.). HR 2 december 1983, NJ 1984/367.
HR 8 april 1983, RvdW 1983/70 (De Kleine Comedie). HR 2 januari 1987, NJ 1987/960 (Vloeijberghs/Heiman). HR 23 januari 1987, NJ 1987/1001 (Van der Peet/Nell-Piek). HR 5 oktober 1990, NJ 1991/295 (Sloots/Lazaroski).
HR 24 januari 1992, NJ 1992/280 (Van Aken/Heideman). HR 24 januari 1992, NJ 1992/281 (Van Beek/Jansen). HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167 (Van Gent/Wijnands). HR 4 juni 1993, NJ 1993/469.
HR 6 juni 1997, NJ 1998/128 (Van Bommel/ Ruijgrok).
HR 30 oktober 1998, NJ 1999/83 (Van Gasteren/Beemster e.a.). HR 21 januari 2000, NJ 2000/237 (Stet/Braaksma).
HR 11 januari 2002, NJ 2003/255 (Schwarz/Gnjatovic). HR 19 april 2002, JOL 2002/246.
HR 26 april 2002, WR 2002/48 (Paragh/St. Volkswoningen). HR 9 augustus 2002, NJ 2002/544 (Visser/De Boer).
HR 5 maart 2004, NJ 2004/316 (Vagobel/Geldnet). HR 15 juni 2007, NJ 2007/445 (Maxeda/C.A.S. Kampen).
Pagina 50 van 50 HR 9 oktober 2009, ECLI:NL:HR:2009:BIO481.
HR 26 maart 2010, NJ 2010/368 (Van Rijbroek-Verstappen/Verstappen Beheer). HR 28 januari 2011, NJ 2011/58.
HR 28 januari 2011, RvdW 2011/183. HR 25 maart 2011, RvdW 2011/427.
HR 27 april 2012, NJ 2012/278 (Gemeente Den Haag/Jacobs). HR 10 februari 2012, NJ 2012/113 (Kittler/De Woonplaats). HR 28 maart 2014, JOR 2014/189.
HR 20 februari 2015, RvdW 2015/352.
HR 6 oktober 2017, JIN 2017/195, (El Attrache/Erven Arrindell). HR 16 juni 2017, AB 2018/117.
Gerechtshof
Hof ‘s-Hertogenbosch 9 oktober 1991, WR 1992/1. Hof ‘s-Hertogenbosch 4 april 2006, JHV 2006/161. Hof Den Haag 7 mei 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:2. Hof Amsterdam 16 september 2014, WR 2015/33.
Hof Amsterdam 18 oktober 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4196. Hof Amsterdam 10 januari 2017, RVR 2017/29.
Hof ‘s-Hertogenbosch 14 maart 2017, RVR 2017/55.
Hof Amsterdam 28 november 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4967. Hof Den Haag 20 maart 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:471.
Rechtbank
Rb. Amsterdam 17 maart 1999, WR 1999/65 (Shoketsu finance/Van dedem). Rb. Dordrecht (vzr.) 15 mei 2008, NJ 2008/306.
Rb. Amsterdam (vzr.) 22 september 2011, JG 2011/72. Rb. Amsterdam 5 februari 2014, WR 2015/37.