Voorgenomen plan

1. Zone voor bedrijvigheid

Binnen de zone voor bedrijvigheid worden naast bedrijfsactiviteiten ook een geïntegreerde bedrijfswoning toegelaten.

Binnen de zone voor bedrijvigheid worden een overdrukzone voor bebouwing en een overdrukzone voor parkeren (stockage van wagens) voorzien.

Daarnaast moet het bedrijfsgebeuren esthetisch ingekleed worden t.a.v. de achterliggende bebouwing in de Motebosstraat en het open landschap.

Ten behoeve van het onderhoud van de gebouwen moet de nodige ruimte voorzien worden. Hierdoor wordt ter hoogte van de nieuwe toonzaal, een strook van 3 meter voorzien ten zuiden van de aanbouw, zodat men een pad van 2 meter breed voorzien kan worden i.f.v. onderhoud.

Teneinde de realisatie van de bedrijfszone mogelijk te maken zijn terreinophogingen toegelaten, vanaf de rooilijn van de Menenstraat tot op een afstand van maximum 13 meter, evenwijdig aan de rooilijn. Hierbij hoort de aanleg van en talud met hellingsgraad van 45°, teneinde het hoogteverschil met het weiland te overbruggen.

Het talud aan de zuid- en zuid-oostzijde van de parking dient bekleed te worden met bodembedekkers ten laatste het eerste plantseizoen na de voltooiing van de bouwwerken.

Het talud kan bestaan uit steenkorven, vervolgens bedekt met een worteldoek en beplanting.

Niet bedekken van de steenkorven wordt uitgesloten, daar dit niet in harmonie is met het landschap, en dit bijgevolg een visueel storend element zou vormen.

Overdrukzone bebouwing:

De bebouwbare bedrijfszone wordt beperkt tot de bestaande bedrijfsgebouwen met geïntegreerde bedrijfswoning en uitbreiding van de bedrijfsgebouwen op termijn.

De regel met betrekking tot showroom-oppervlakte voor officiële licentiehouders van het merk Kia is de volgende: de minimum vereiste oppervlakte van de showroom voor Kia Approved bedraagt 50m², bovenop de vereiste 250m² voor de verkoop van nieuwe wagens, waarop minstens 2 Kia Approved voertuigen zijn tentoongesteld.

Vandaag haalt Auto’s Delva deze norm. Het is echter zo dat, gezien de groei van het merk en het bedrijf, steeds meer auto’s worden verkocht, wat een sneeuwbaleffect met zich meebrengt: meer auto’s  meer werk  meer werknemers  meer oppervlakte  … . Gezien de steeds hogere normen inzake voorzieningen (ligging, showroom, werkplaats, parkeermogelijkheden, enz.) en personeel zal een uitbreiding van de gebouwen noodzakelijk zijn.

Overdrukzone voor parkeren:

Op korte termijn dienen bijkomende parkeer-voorzieningen te worden gerealiseerd, wil men op een ordelijke en efficiënte manier de nood-zakelijke wagenvoorraad stockeren. Minimum 50, maximum 70 wagens moten kunnen worden geparkeerd op de terreinen naast de toonzaal.

De dealerstandaarden luiden namelijk als volgt: “het aantal beschikbare parkeerplaatsen is evenredig met de grootte en de activiteiten van het dealership”.

Dit houdt bijgevolg in dat er meer ruimte nodig is voor het stockeren van voertuigen.

In 2009 is Auto’s Delva daarenboven in het Kia Approved programma gestapt. Dit is een commercieel programma ontwikkeld voor de verkoop van kwalitatieve tweedehandswagens, ook van andere merken. Hier moet eveneens worden voldaan aan structurele voorwaarden:

- Gebruik van een duidelijk geïdentificeerde en uitsluitend voor Kia Approved gereserveerde expositieruimte.

- De minimum vereiste oppervlakte buiten de showroom voor Kia Approved bedraagt 100m², waarop minstens 4 Kia Approved voertuigen zijn tentoongesteld. Deze oppervlakte is aan de straatkant gelegen en duidelijk zichtbaar. De wagens moeten op een verharde ondergrond tentoongesteld zijn (beton, asfalt, klinkers,…).

Aldus wordt voorgesteld de gronden naast de bedrijfsgebouwen in te richten als parkeerruimte.

2. Groen

Gezien de grote zichtbaarheid van de bedrijfssite vanaf de woningen in de Motebos-straat (door de sterke helling van het terrein) dient de concrete inrichting van het terrein voldoende doordacht te gebeuren. Echter wordt geen buffer voorzien tussen de bedrijfsactiviteiten en de woningen langs de Motebosstraat om volgende redenen:

- De toegankelijkheid van het weiland moet gegarandeerd blijven. Dit weiland is enkel toegankelijk via de Motebosstraat, ten zuiden van de bedrijfssite.

- Gezien de achterliggende woningen in de Motebosstraat veel lager liggen dan het bedrijf, zouden bijkomende hoge groenvolumes nefast zijn voor lichtinval en woonkwaliteit (ingesloten gevoel) van de aangelanden.

- De bedrijfssite wordt heden afgeschermd aan de hand van houten tuinschermen, wat voldoende is.

- Daarnaast moet omwille van de brandveiligheid de achterkant van de bedrijfssite toegankelijk blijven.

Ten behoeve van de bedrijfswoningen en om toch op een bepaalde manier een buffering te voorzien t.o.v. de woningen in de Motebosstraat, wordt een private tuin afgebakend in het bestemmingsplan. Zo wordt een ruimte gecreëerd waar geen bedrijfsactiviteiten kunnen/mogen plaatsvinden. De private tuin biedt garantie voor de woon- en leefkwaliteit van de zaakvoerder en de aangelanden gezien in deze zone geen bedrijfsactiviteiten mogen plaatsvinden.

Tenslotte wordt omwille van het zeer natte weiland en de ligging in de relictzone ‘Rug van Westrozebeke’, waar men beleidswenselijk bocagerelicten¹ en lineair groen in beekvalleien wil herstellen met een verbetering van de connectiviteit ervan, geopteerd kleine landschapselementen te voorzien tussen de woningen langsheen de Motebosstraat en het weiland.

1 Een bocagelandschap is een gesloten landschap waarbij de percelen door levende omheiningen (hagen of bomenrijen) of muurtjes omzoomd worden. In Vlaanderen spreekt men ook van een bilkenlandschap bij landschappen in depressies die gekenmerkt worden door bomenrijen (meestal knotwilgen of populieren) rond nat weiland omwille van de nood aan drainage. Een bilkenlandschap kan beschouwd worden als een bijzondere vorm van een bocagelandschap. Het bocagelandschap verdwijnt snel door de negatieve invloeden op de moderne

Bovendien hebben elementen als hagen, bosjes of struwelen een erosiewerend effect. In het landbouwgebied zijn erosiebestrijdingsmaatregelen gewenst omdat de waterwegen in het gebied erg te lijden hebben onder de erosie van de omliggende heuvels.

3. Bouwvrij landschappelijk waardevol agrarisch gebied

Het achterliggend weiland blijft zijn huidige functie behouden, en wordt gevrijwaard van bebouwing.

De landschappelijke kwaliteiten staan voorop. Belangrijk hierin zijn o.a. de glooiing van het landschap, de openheid van het landschap, de waterhuishouding,…

Daarom worden volgende aspecten in deze zone niet toegelaten:

- terreinophogingen, - verhardingen,

- afsluitingen in de vorm van een gesloten wand,

- bebouwing (incl. serres), met uitzondering van schuilhokken voor vee, en perceels- of graaslandafrasteringen

- Parkeerterrein, standplaats voor motorvoertuigen of caravans - Cross- of testterrein voor motoren en bromfietsen

- Lig- en speelweide, - ...

In deze zone worden alle werken nodig voor erosiebestrijding toegestaan.