7.1
Alleewonen
Er zijn diverse vragen ontstaan tijdens het onderzoek naar de leegstaande locaties en één van de vragen luidde als volgt “Wie is er geïnteresseerd is het vastgoed van GGz Breburg?” In één van de afstudeerateliers waarin begeleiders van verschillende zorgsectoren aanwezig waren werd deze vraag voorgelegd. AlleeWonen reageerde op deze vraag waarin zij kennis gaven van hun interesse in het vastgoed. AlleeWonen heeft als taak bijzondere doelgroepen en de groep met een kleine beurs te huisvesten zoals dit in een verzamelterm wordt genoemd. Om de mogelijkheden voor het vastgoed inzichtelijk te maken hebben zij tijd vrijgemaakt om het verhaal toe te lichten. Het volledige interview is weergegeven in bijlage 7.
De doelgroepen van AlleeWonen betreft mensen met een beperking, zowel verstandelijk als psychisch, of een combinatie van deze factoren. Maar ook mensen welke zich in bepaalde omstandigheden bevinden zoals:
Ex-gedetineerde en mensen in een reclasseringsproces; Statushouders;
Dak- en thuisloze.
Door de huidige wetswijzigingen is er vanuit de zorg weinig behoefte aan vastgoed. De zorggroep van AlleeWonen kent veel opzeggingen doordat de zorg extramuraal wordt aangeboden. De financiering welke mede is veranderd zorgt ervoor dat er geen geld meer vrij kan worden gemaakt. Deze doelgroep dient de financiering zelf te verzorgen of moet worden ondergebracht in een grote intramurale instelling welke wordt vergoed vanuit de zorgverzekering.
De gemeente Breda heeft de opgave gekregen vanuit het rijk om 350 statushouders te huisvesten. Samen met AlleeWonen wordt er gezocht naar een geschikte huisvesting voor deze doelgroep. Doordat het aantal statushouders dit jaar een groei heeft doorgemaakt en er verwacht wordt dat deze groei de komende jaren zal doorzetten, is het aantal statushouders niet in te delen in de reguliere woningvoorraad van AlleeWonen.
De statushouders bestaan meestal uit 1 á 2 persoonshuishoudens en hebben vaak een bijstandsuitkering doordat zij nog geen passende baan hebben verkregen. Dit betekent dat zij aangewezen zijn op de sociale huurgrens welke ongeveer uitkomt op €400,- euro per maand. De woningbehoefte van de statushouders is niet groot en vaak volstaat een kamer met primaire voorzieningen. Van belang is deze doelgroep in een juiste omgeving te plaatsen waarin zij in vrijheid kunnen bewegen en waarvan de buurt geen overlast ondervindt.
De gemeente beaamt de benodigde huisvesting voor statushouders. Wanneer de koppeling gemaakt wordt met de Structuurvisie Breda 2030, is duidelijk zichtbaar dat beide partijen erkennen dat met name bijzondere doelgroepen en groepen met een kleine beurs de grootste vraag naar huisvesting betreft.
7.2
Gemeente Breda
In het onderzoek is naar voren gekomen dat het vastgoed van GGz Breburg een maatschappelijk functie kent. Deze functie, zoals te lezen is in hoofdstuk 6.2, komt voor een groot deel te vervallen. Om een andere functie aan te wenden voor het vastgoed dient het bestemmingsplan te worden nageslagen. Het bestemmingsplan vermeldt welke functies er zijn toegestaan in een bepaalde omgeving. Om nader in te gaan op het bestemmingsplan en de toekomstige ontwikkelingen in de gemeente Breda, is ervoor gekozen een interview af te nemen. De volledige uitwerking van het interview is in bijlage 7 vermeld.
Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 33 van 41
Wanneer er noodzaak is om het bestemmingsplan aan te passen dient er een aanvraag bij de gemeente te worden ingediend. Het herbestemmen van vastgoed wordt door middel van kennis en kunde gefaciliteerd door de gemeente Breda.
Voor het interview ontstond een belangrijke vraag die luidde: “Is de gemeente bereid het leegstaand
vastgoed aan te kopen?” De gemeente heeft te kennen gegeven in financiële zin niet te
ondersteunen. De oorzaak hiervan is de huidige crisis. Zij hebben als gemeente ook grond en vastgoed in het bezit welke momenteel voor een groot deel wordt verkocht.
Het huidige bestemmingsplan van de Spoorstraat en Academiesingel is gericht op maatschappelijke doeleinden. De gemeente heeft te kennen gegeven bereid te zijn om het bestemmingplan te wijzigen als dit ten goede komt aan invulling van de omgeving. Er is echter nadrukkelijk aangegeven dat op deze locaties een overaanbod van kantoren is vastgesteld en dat toename van kantoorruimte niet binnen de bestemming past.
Opvulling van leegstaand vastgoed wil de gemeente realiseren door huisvesting te creëren voor doelgroepen met een laag budget. Deze informatie sluit aan op het onderzoek naar de toekomstige ontwikkelingen besproken in hoofdstuk 6.2. Deze doelgroepen waar de gemeente over heeft gesproken zijn met name:
Arbeidsmigranten Statushouders Studenten
Er is echter gebleken dat voor de doelgroep ‘studenten’ een programma voor de komende jaren is opgesteld. Dit programma is opgesteld om de verwachte aantal studenten die de komende jaren in Breda zullen studeren, genoeg voorzieningen te kunnen bieden.
7.3
De Boer, Storimans & partners
De informatie die is verkregen vanuit de interviews met de gemeente Breda en woningbouwcorporatie AlleeWonen, bieden invulling voor de mogelijkheden van het vastgoed. Overigens blijft de vraag “Welke aspecten kunnen een positieve leveren aan (snellere) verkoop van
het vastgoed?”. De makelaar De Boer, Storimans & partners zijn gevraagd door GGz Breburg om een
taxatie te verrichten voor de panden. Zij hebben tijd vrijgemaakt om hierover een helder inzicht te geven.
Alvorens verkoop
Voor de drie locaties is een taxatie verricht die uit gaat van drie aparte panden. Eerder is aangegeven dat de Academiesingel 46 en 47 met elkaar zijn verbonden maar van oorsprong twee aparte panden zijn. Niet alleen zijn de gebouwen met elkaar verbonden, ook de gronden van alle drie de locaties. Deze gronden dienen voor de verkoop gesplitst te worden en samen met een bodemonderzoek en asbestrapport aan de eventuele koper te worden aangeboden. Het aanbieden van deze rapporten zorgt ervoor dat de eventuele koper op voorhand weet waar hij/zij aan toe is.
De beoogde functie
De makelaars hebben de gebouwen bekeken en te kennen gegeven dat zij de functie ‘wonen’ adviseren voor de gebouwen. Vanuit hun optiek kan de functie wonen het best worden aangeboden door middel van:
Academiesingel 46 – Eén woonhuis; Academiesingel 47 – Drie appartementen; Spoorstraat 145 – Vier appartementen.
Het advies dat wordt gegeven voor de appartementen is deze zo groot mogelijk aan te bieden om de waarde van het vastgoed te vergroten.
Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 34 van 41
Het vastgoed aanbieden
Zoals bij ieder vastgoed adviseren de makelaars het vastgoed op Funda te plaatsen met de benodigde informatie zoals foto’s, plattegronden, omschrijving, kenmerken en ligging. Daarnaast adviseren zij de gebouwen dusdanig schoon te maken en op te knappen om professionele foto’s aan te kunnen bieden en bij aanvraag door een eventuele koper de gebouwen te kunnen bezoeken. De makelaar heeft aangegeven de gebouwen ook aan te willen bieden aan mogelijke investeerders en projectontwikkelaars. Zij bezitten namelijk de kennis en het juiste netwerk die zij voor dit vastgoed kunnen benaderen. Investeerders en ontwikkelaars kijken sneller door een vastgoedobject heen en weten waar de kansen en mogelijkheden liggen. Voor de particuliere markt is dit doorgaans geen gemakkelijke opgave. Vandaar ben ik van mening dat een toevoeging op het aanbieden van het vastgoed benodigd is in de vorm van een 3D Artist Impression die goede inzichten kan verschaffen in de mogelijkheden die deze gebouwen bieden. Dit kan de koper wellicht sneller ‘triggeren’ om het vastgoed aan te kopen.
7.4
Conclusie
Deelvraag 5: Welke partijen zijn bereid te investeren/kopen of bereid mee te denken naar gerichte
oplossingen tegen de leegstand en wat zijn hun beweegreden hiervoor?
AlleeWonen wil de doelgroepen met een lager budget huisvesten en dan met name de doelgroep ‘statushouders’. Dit omdat er voor ruim 350 statushouders huisvesting beschikbaar dient te komen, daar waar in de reguliere woningvoorraad van AlleeWonen geen ruimte voor is.
De gemeente Breda stelt, net zoals AlleeWonen, dat zij meer huisvesting willen creëren voor doelgroepen met een lager budget zoals:
Arbeidsmigranten; Statushouders; Studenten.
De gemeente is dan ook welwillend om kennis en kunde ter beschikking te stellen om de leegstand terug te dringen. In financiële zin zullen zij geen ondersteuning bieden. Voor het bestemmingsplan bestaan er mogelijkheden om deze aan te passen als dit ten goede komt van de omgeving.
De makelaar heeft een ander inzicht als AlleeWonen en de gemeente Breda. Zij willen het vastgoed van GGz Breburg aanbieden als een woonhuis en appartementen met een ruime opzet om zo de waarden van de panden te vergroten. Het aanbieden van de panden zal geschieden op Funda.nl met advertenties voor de particuliere markt. Daarnaast zullen zij zich richten op hun eigen netwerk en connecties met ontwikkelaars en investeerders.
Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 35 van 41