Maatschappelijk vastgoed

(1)

Maatschappelijk vastgoed

‘’Een onderzoek met als doel de verkoop van maatschappelijk vastgoed

te bevorderen om leegstand te beperken of te voorkomen in de

vastgoedportefeuille van GGz Breburg’’

Naam :Emmelie Hemme Studentennummer: :2035869

Opleiding :BMV, Avans Hogeschool te Tilburg 1e Begeleider :M. van Dun

2e Begeleider :W. Ellenbroek Bedrijf :GGz Breburg Bedrijf begeleider :M. Jorritsma Datum :Augustus 2015

(2)

Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 1 van 41

Colofon

Titel Maatschappelijk Vastgoed

Document Scriptie HBO Bouwmanagement en vastgoed

Versie 1

Datum Augustus 2015

Naam Emmelie Hemme

Studentennummer 2035869

E-mailadres ebjchemme@gmail.com Telefoonnummer 06-57 55 16 88

Adres Singel 1940-1945 169, 5348 PK Oss

Praktijkorganisatie GGz Breburg Contactpersoon Marten Jorritsma

Adres Erricsonstraat 2, 5121 ML Rijen

Instelling Avans Hogeschool Tilburg Opleiding Bouwmanagement en Vastgoed 1e Beoordelaar Marc van Dun

2e Beoordelaar Willem Ellebroek

(3)

Voorwoord

Voor u ligt het afstudeeronderzoek van Emmelie Hemme aan de opleiding Bouwmanagement en Vastgoed. De kennis en de ervaring die is opgedaan gedurende de opleiding heeft geresulteerd in het afstudeeronderzoek voor GGz Breburg te Rijen.

Explicatie

Beleids-en wetswijzigingen en ouderdom van hun eigendommen gepaard aan een economische crisis hebben ervoor gezorgd dat er leegstand is ontstaan met de verwachting dat dit de komende jaren alleen maar zal toenemen. Voor de Stichting GGz Breburg was dit aanleiding voor een afstudeeropdracht, met als doel de problematiek omtrent deze leegstand inzichtelijk te maken en hiervoor eventueel een oplossing c.q. toekomstvisie aan te dragen.

Dankwoord

Mijn dank spreek ik uit naar die personen die bijgedragen hebben aan de totstandkoming van deze scriptie. Als eerste de vertegenwoordigers van de Stichting GGz Breburg te Rijen, die facilitaire ondersteuning hebben verleend door middel van begeleiding en informatie. Tevens ben ik dank verschuldigd aan de heren Marc van Dun, Willem Ellebroek en Joost Overeem, docenten aan de Avans Hogeschool te Tilburg, die mij terzijde hebben gestaan gedurende de afstudeerperiode.

Graag wens ik u onderhoudend leesplezier toe! Getekend,

………..

Emmelie Hemme Tilburg, Augustus 2015.

(4)

Samenvatting

GGz biedt passende en specialistische hulp aan mensen met een psychiatrische aandoening. Voor het verlenen van deze zorg hebben zij vastgoed aangekocht. Echter resulteren de huidige beleids-en wetswijzigingen, in combinatie met de leeftijd van het vastgoed, in verkoop van verschillende locaties. De locaties die veelal ingericht zijn op de behoeftes van de cliënten zijn moeilijk afstootbaar en leiden tot vertraging in het verkoopproces.

Probleemstelling: GGz Breburg heeft door de jaren heen vastgoed aangekocht om cliënten te huisvesten en te begeleiden. De huidige beleids- en wetswijzigingen resulteren in verplichte afname van het vastgoed. Daarnaast is een deel van het vastgoed verouderd en voldoet niet meer aan de huidige eisen.

Doelstelling: Naast de verplichte afname van het vastgoed, dient er een evenwichtige vastgoedportefeuille te komen met koop- en huurwoningen om in de toekomst beter in te kunnen spelen op de veranderingen in de zorg.

Vraagstelling: Hoe kan GGz Breburg het leegstaande vastgoed op een dusdanige manier op de markt brengen waardoor het verkoopproces op gang wordt gebracht c.q. versneld?

Middels het onderzoek is inzicht verkregen in o.a. de historie, locatie en aard van het vastgoed. Ook zijn er financiële aspecten opgenomen om duidelijkheid te verschaffen over de status en de waardes welke aan het vastgoed zijn verbonden zoals: aanschaf-, boeken marktwaarde.

Om de verkoopbaarheid van het vastgoed te vergroten is er gekeken naar andere bestemmingsmogelijkheden. Door de verschillende eisen en wensen van de mogelijke functies te toetsen op gebouw – en omgevingsniveau en wet- en regelgeving, is de functie ‘wonen’ naar voren gekomen als functiemogelijkheid. Deze kennis is gebruikt om antwoord te vinden op de vraagstelling.

Naast de mogelijkheden op gebouwniveau, is er ook onderzoek uitgevoerd naar de markt waarin het vastgoed zich bevindt. Deze bevindingen zijn opgedaan middels een onderzoek naar toekomstige ontwikkelingen in de omgeving van de locaties, alsook het vergaren van kennis van lokale partijen door het afnemen van interviews met de gemeente Breda, woningbouwcorporatie AlleeWonen en de makelaars van De Boer, Storimans & partners. De uiteindelijke conclusie van al deze informatie samen, heeft als resultaat dat er een duidelijke vraag heerst naar huisvesting voor doelgroepen in het lagere financiële segment in combinatie met verhuur van de locaties en doelgroepen in het hoger segment in combinatie met verkoop van de locaties. Verhuur is een alternatieve oplossing wanneer vastgoed niet verkocht kan worden en is maatschappelijk verantwoord in het bedienen van doelgroepen met een lagere beurs.

Voor de verkoop van de locaties is de manier van aanbieden van het vastgoed een belangrijk punt voor een snelle verkoop ervan. Het vastgoed dient aangeboden te worden aan de juiste doelgroepen op de reguliere markt en daarnaast dient het vastgoed onder de aandacht te komen van mogelijke investeerders en projectontwikkelaars.

Het uitgangspunt om niet te investeren in het vastgoed alvorens het verkocht wordt is in een financieel model uitgewerkt waarin exacte cijfers laten zien of het uitgangspunt reëel is of juist kan leiden tot minder kosten en een snellere verkoop.

Het eindadvies wordt op zowel algemeen als specifiek niveau gegeven. In algemene zin over strategisch vastgoedmanagement en specifiek de mogelijke acties voor verkoop van het onderzochte vastgoed.

(5)

Summary

GGz provides adequate and specialized assistance to people with a psychiatric disorder. For providing this care, they have bought real estate. However, the current policy and legislative changes, combined with the age of the property, results in sale of various locations. The locations are often equipped to the needs of the clients, which are the hardest ones to get rid of and lead to delays in the sales process.

Problem: Over the years, GGz Breburg bought real estate to house and guide there clients. The current policy and legislative changes result in mandatory sale of the real estate. Besides that, some of the property is outdated and no longer meets current requirements.

Goals: Besides the mandatory sale of the property, the company has to become a ballanced holding with the right amout of sales and rental houses to respond better to the changing demands in health care in the future.

Question: How can GGz Breburg bid their properties in the way the sales procces is initiated or accelerated?

Over the past months, research provided insight in the history, location and type of property. There are also financial aspects included to clarify the status and values attached to the property as: acquisition, book and market value.

To increase the marketability of the property, new opportunities were found. By matching the different demands and needs of the possible new real estate functions with the specific property and its surroundings and legislation, there seems to be a match in housing people. This knowledge is used to find answers to reach the goal.

In addition to the opportunities at the building level, research is been done into the real estate market in which the property is located in. These findings have been gained through a study on future developments in the nearby surroundings, as well as gaining knowledge by local stakeholders through interviews with the municipality of Breda, housing corporation AlleeWonen and real estate agents De Boer, Storimans & partners. The final conclusion of all this information together shows there is a clear demand for housing specific groups in the lower financial segment in combination with the rental of locations and in the higher segment, combined with sale of the sites. Rental is an alternative solution when the properties can not be sold and it’s a socially responsible solution in serving groups with a lower budget.

The way the real estate is presented to the market has a great influence on the sale time of it. The property has to be presented to the right audiences in the regular market and in addition, make sure the property pulls the attention of potential investors and real estate developers.

The starting point is not to make property investments which is translated into a financial calculation which shows if this way of thinking is realistic or investments can actually lead to lower costs and a quicker sale.

The final recommendation is given on both general and specific level. In a general sense of strategic property management and specifically the possible actions to sale the examined properties.

(6)

Inhoud

Colofon ... 1 Voorwoord ... 2 Samenvatting ... 3 Summary ... 4 Figuren- en tabellenlijst ... 7 Figuren ... 7 Tabellen ... 7

Lijst met afkortingen ... 7

Begrippenlijst ... 8

1. Inleiding ... 9

1.1 Aanleiding ... 9

1.2 Probleem- doel- en vraagstelling ... 10

1.3 Onderzoeksmethode ... 11 1.4 Afbakening ... 11 1.5 Leeswijzer ... 11 2. Introductie ... 13 2.1 Missie ... 13 2.2 Visie ... 13 2.3 Samenwerking ... 13

3. Huidige situatie van het vastgoed ... 14

3.1 Historie ... 14

3.2 De locaties ... 14

3.3 Aard van het vastgoed ... 16

3.4 Leeftijd en kwaliteit ... 16

3.5 Waarde en effectieve leeftijd ... 17

3.6 Conclusie ... 18

4. Vastgoedwaarde ... 20

4.1 Ontwikkelingen ... 20

4.2 Gebouw ... 20

4.3 Aanschaf-, Boek- en marktwaarde ... 21

4.4 Conclusie ... 22 5. Functietoets ... 23 5.1 Functiemogelijkheden ... 23 5.2 Toetsingsaspecten ... 24 5.3 Resultaat ... 25 5.4 Conclusie ... 27 6. Toekomstige ontwikkelingen ... 28 6.1 Ontwikkelingen ... 28

(7)

6.2 Visie Breda ... 28

6.3 Spoorzone ... 29

7. Visie en meningen van externe partijen... 32

7.1 Alleewonen ... 32

7.2 Gemeente Breda ... 32

7.3 De Boer, Storimans & partners ... 33

8. Investeringen ... 35

8.1 Randvoorwaarde ... 35

8.2 Mogelijk resultaat zonder investering ... 35

8.3 Mogelijk resultaat met investering ... 36

9. Conclusie ... 37 10. Aanbeveling ... 38 10.1 Aanbeveling algemeen ... 38 10.2 Aanbeveling specifiek ... 38 Nawoord ... 40 Bibliografie ... 41

(8)

Figuren- en tabellenlijst

Figuren

Figuur 1 – Leegstaande locaties Figuur 2 – Effectieve leeftijd

Figuur 3 – Afstootbaarheid - Opgesteld door Twijnstra en Gudde Figuur 4 – Overzicht van waarden

Figuur 5 – Resultaat zonder investering Figuur 6 – Resultaat met investering

Tabellen

Tabel 1 – Overzicht van de leegstaande locaties

Tabel 2 – Overzicht aard en onderhoud van de leegstaande locaties Tabel 3 – Afstootbaarheid

Tabel 4 – Overzicht van waarden

Lijst met afkortingen

GGz - Geestelijke Gezondheidszorg

ZZP - Zorg Zwaarte Pakket

NHC - Normatieve huisvestingscomponent T.b.v. - Ten behoeve van

E.t.c. - Et cetera

(9)

Begrippenlijst

Extramuraal

Buiten de muren: extramurale gezondheidszorg.

Intramuraal

Binnen de muren: intramurale gezondheidszorg.

Transmuraal

Zorg die verleend wordt door meer dan één instelling; de verschillende instellingen werken hierbij samen.

Poliklinische zorg

Behandeling op afspraak, voor individuele of groepstherapie.

Ambulante zorg

Zorg waarin de cliënt zich voor behandeling verplaatst naar de zorgverstrekker, zonder opname met overnachting, of waarin de zorgverstrekker de cliënt bezoekt in diens eigen omgeving.

Fact- teams

(Function Assertive Community Treatment) Een organisatiemodel voor het leveren van zorg aan mensen met langdurige en complexe psychiatrische problematiek.

Boekwaarde

De boekwaarde is de waarde waartegen activa en ook wel passiva op de balans zijn opgenomen.

Aanschafwaarde

Het bedrag waarvoor een zaak is aangeschaft.

Marktwaarde

Prijs die geldt in het vrije verkeer van goederen.

Verkoopwaarde

De totale omvang van de waarde van de verkochte eenheden.

Effectieve leeftijd

Een moment in de levenscyclus van een pand, waarbij het pand nog een levensverwachting heeft die vergelijkbaar is met die van een pand dat nog in de eerste levensfase verkeerd.

Afstootbaarheid

De mate waarin een gebouw verkoopbaar is of niet.

Bestemmingsplan

Een door de gemeente opgesteld plan waarin staat aangegeven waarvoor de grond of gebouwen gebruikt mogen worden.

Afbreukrisico

Een risico waaraan een functie afbreekt oftewel niet uitvoerbaar is voor het betreffende gebouw.

Statushouders

Asielzoeker van wie het verzoek is ingewilligd.

Artist impression

(10)

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

GGz staat voor de geestelijke gezondheidszorg. GGz Breburg is één van de organisaties in Nederland die passende en specialistische hulp en ondersteuning biedt aan mensen met psychiatrische problemen. Jaarlijks biedt alleen GGz Breburg aan ruim 18.000 cliënten ondersteuning door middel van woonondersteunende zorg, dagbesteding en preventieve zorg. Daarnaast is er 24 uur per dag een crisisteam aanwezig die mensen directe ondersteuning kan bieden.

Ongeveer 2000 medewerkers en ruim 200 vrijwilligers zorgen elke dag voor de zorg van de cliënten. De zorg is voor diverse psychiatrische aandoeningen, van jong tot oud, van dagbesteding tot opname welke wordt aangeboden vanuit verschillende locaties in Midden- en West- Brabant. De actuele locaties zijn vernoemd in bijlage 1. (GGz, Over Ons, sd)

Nieuwe beleids- en wetswijzigingen, die in de afgelopen jaren langzaam zijn doorgevoerd en begin 2015 definitief zijn geworden, hebben ervoor gezorgd dat de cliënten worden gekort op de behandelingstijden omdat er minder plaats voor opnamebehandeling en wonen is. De zorg wordt anders ingedeeld. Cliënten worden vanuit de eigen (woon)omgeving behandeld. Zorg en wonen worden gescheiden wat als gevolg heeft dat zorgorganisaties voor nieuwe opgaves komen te staan. De nieuwe beleids- en wetswijzingen hebben tot dusdanige leegstand van vastgoed geleid, dat er voor de GGz locaties een alternatieve mogelijkheid gevonden dient worden. Leegstand zorgt immers voor afbreuk en waardevermindering in de vastgoedportefeuille. De afgelopen jaren is er getracht de leegstand intern op te vullen maar door de vele veranderingen die plaats hebben gevonden heeft dit geen positief resultaat opgeleverd. Veel van deze leegstaande locaties hebben een maatschappelijke functie verkregen in voorgaande jaren, maar vandaag de dag dient deze functie te worden teruggedrongen. Om overzichtelijk te krijgen wat de oorzaken zijn van de leegstand wordt hieronder een verdeling gemaakt.

Beleidswijzingen

GGz Breburg is ervan overtuigd dat ondersteuning en behandeling van hun cliënten het beste kan plaatsvinden in de eigen woonomgeving. Dit betekent dat cliënten vanuit de eigen woning de behandeling krijgen welke gericht is op de behoefte van de aandoening. Hierdoor zal GGz Breburg minder vastgoed nodig hebben in de toekomst. Ook wordt de gemiddelde behandeltijd in de klinieken verminderd, wat logischerwijs een lagere capaciteit vereist.

Bestuurlijk akkoord

Er is een bestuurlijk akkoord gesloten tussen de overheid en GGz organisaties, die GGz Breburg verplicht om de beddencapaciteit met 30 % af te bouwen. De aanleiding voor het bestuurlijk akkoord is om de kwaliteit en de kostenbeheersing te waarborgen. De cliënten dienen deel te nemen aan de maatschappij en de regie over het leven in eigen handen te houden. ((NVvP), 2013)

Wetswijzigingen

Er is een wetswijziging doorgevoerd waardoor er een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen zorg en wonen, genoemd extramuralisering. Door de veranderingen in de samenleving, die het gevolg zijn van vergrijzing en nieuwe inzichten van behandeling en stijgende zorgkosten, is besloten per 1 januari 2015 een wetswijziging door te voeren.

De wetswijziging legt de verantwoordelijkheid van de overheid bij de gemeenten, burgers en de organisaties van de zorg. De veranderingen in de zorg moeten resulteren in meer keuzevrijheid voor intramurale zorglocaties voor cliënten en de diversiteit van wonen te vergroten. Daarnaast wordt ook de indeling van de zorgzwaartepakketten zijn aangepast. ZZP 1 t/m 3 komen te vervallen. Dit betekent dat er voor cliënten met een laag zorgzwaarte pakket (ZZP) geen normatieve huisvestingscomponent (NHC) meer beschikbaar is. Van het NHC bekostigen zorginstellingen deels het vastgoed. Dit heeft tot gevolg dat de klinische voorzieningen worden afgebouwd en het bijbehorende vastgoed zijn oorspronkelijke functie verliest.

(11)

Verouderd

Het vastgoed van GGz Breburg is verouderd. Aan de zorg wordt de eis gesteld om cliënten zo goed mogelijk te ondersteunen, zo ook aan de omgeving waarin deze cliënten wonen of worden begeleid. Het verouderde vastgoed voldoet niet meer aan deze eis en is vervangen door nieuw vastgoed of er is intern verhuisd naar een geschiktere locatie voor de cliënten.

1.2 Probleem- doel- en vraagstelling

De titel van de scriptie luid: Maatschappelijk vastgoed – Een onderzoek met als doel de verkoop van maatschappelijk vastgoed te bevorderen om leegstand te beperken of te voorkomen in de vastgoedportefeuille van GGz Breburg. Als eerst wordt er inzicht verschaft in de leegstand van het vastgoed. Vervolgens wordt door middel van het opzetten van een functietoets en onderzoek te doen naar de vraagzijde van de vastgoedmarkt, gekeken hoe het vastgoed op een dusdanige manier op de markt kan worden gezet waardoor leegstand beperkt kan worden. De probleemstelling, doelstelling en vraagstelling die centraal staan luiden als volgt:

Probleemstelling: GGz Breburg heeft door de jaren heen vastgoed aangekocht om cliënten te huisvesten en te begeleiden. De beleids- en wetswijzigingen resulteren in verplichte afname van het vastgoed. Daarnaast is een deel van het vastgoed verouderd en voldoet niet meer aan de huidige eisen.

Doelstelling: Naast de verplichte afname van het vastgoed dient er een evenwichtige vastgoedportefeuille te komen met koop en huur om in de toekomst beter in te kunnen spelen op de veranderingen in de zorg.

Vraagstelling: Hoe kan GGz Breburg het leegstaand vastgoed in de portefeuille op een dusdanige manier op de markt brengen waardoor het verkoopproces op gang wordt gebracht c.q. versneld? Om deze vraagstelling te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen opgesteld.

Deelvraag 1

Welke vastgoedlocaties van GGz Breburg staan leeg en welke oorzaken zijn hier verantwoordelijk voor?

Deelvraag 2

Heeft de aard van het vastgoed invloed op de afstootbaarheid en wat is de huidige waarde van het vastgoed?

Deelvraag 3

Welke alternatieve functies zijn er mogelijk voor het leegstaande vastgoed? Deelvraag 4

Kan er een overeenkomst gevonden worden vanuit de mogelijke nieuwe gebouwfuncties in relatie tot de omgeving en de toekomstige ontwikkelingen rondom het vastgoed?

Deelvraag 5

Welke partijen zijn bereid te investeren/kopen of bereid mee te denken naar gerichte oplossingen tegen de leegstand en wat zijn hun beweegreden hiervoor?

Deelvraag 6

Kan er door een investering waardevermeerdering gecreëerd worden en heeft de investering een positief effect op de verkoop?

(12)

1.3 Onderzoeksmethode

De scriptie is een kwalitatief onderzoek waarin gebruik is gemaakt van literatuurstudie en interviews. Het theoretisch kader is door middel van een grondige literatuurstudie ingevuld. De gebruikte literatuur is afkomstig uit boeken, artikelen, publicaties, websites, wetgeving, etc.

Interviews zijn afgenomen met externe partijen die direct of indirect verbonden zijn bij het verkoopproces van het leegstaande vastgoed. Visies en meningen worden in het onderzoek meegenomen om inzicht te verkrijgen in de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen.

Er is ook een ontwerpend onderzoek uitgevoerd. Deze heeft als doel een functietoets te ontwikkelen ten behoeve van het leegstaande vastgoed. De functietoets dient inzicht te geven hoe het unieke en veelal specifieke vastgoed een andere functie kan bekleden. Het resultaat wordt in combinatie met de vraag vanuit de markt gecombineerd om mogelijk het verkoopproces op gang te brengen c.q. te versnellen.

Naast de functietoets is er een financieel model opgesteld welke aan de hand van de juiste cijfers per locatie inzichtelijk kan maken of een investering een positief financieel resultaat kan geven bij de verkoop van het vastgoed.

1.4 Afbakening

De opleiding bouwmanagement en vastgoed is gericht op ruimtelijke, financiële en juridische aspecten. In dit onderzoek wordt dus niet ingegaan op de technische en bouwkundige aspecten van een gebouw.

Randvoorwaarde

GGz Breburg heeft primair aangegeven het aangedragen vastgoed te willen verkopen. Eisen welke zijn gesteld hebben betrekking op het financiële aspect. Zij willen zo min mogelijk geld investeren in het vastgoed alvorens het wordt verkocht. Het onderzoek zal uitwijzen of de gestelde eis haalbaar is.

Tijdmanagement

Het onderzoek heeft betrekking op tien leegstaande locaties van GGz Breburg. Gezien de tijd van het afstuderen, (20 weken) , is het niet mogelijk om alle locaties te onderzoeken. Om diepgang in het onderzoek en advies te bieden is er besloten om drie locaties uit te werken. Het onderzoek wordt op een dusdanige manier uitgevoerd dat de resultaten wel kunnen worden toegepast op de overige locaties. In overleg met GGz Breburg zijn de volgende locaties naar voren gekomen omdat deze de meeste urgentie bezitten volgens GGz:

 Academiesingel 46, Breda  Academiesingel 47, Breda  Spoorstraat 145, Breda

1.5 Leeswijzer

Deze afstudeerscriptie is tot stand gekomen door vanuit analytisch denkvermogen naar oplossingsgerichtheid te werken. Door de ‘trechtermethode’ toe te passen in het onderzoek is getracht als eerst een duidelijk beeld te vormen van GGz Breburg en de probleem-vraag-en doelstelling. Dit alles staat vermeld in hoofdstuk 1.

In hoofdstuk 2 wordt een korte introductie gegeven op de GGz organisatie waarin wordt vermeld welke missie en visie zij hebben met betrekking op de werkzaamheden die GGz uitvoert.

Aansluitend op Hoofdstuk 2 is er in hoofdstuk 3 ingezoomd op het leegstaande vastgoed waarbij uit verschillende aspecten zoals: historie, locatie, aard van het vastgoed, etc. het vastgoed is geanalyseerd.

(13)

Nadat er een duidelijk beeld is verkregen van het vastgoed, is er in hoofdstuk 4 teruggekoppeld naar de vraag vanuit de opdrachtgever. Afstoten is gewenst, echter heerst de vraag naar de potentie ervan. Deze is middels nageslagen literatuur geclassificeerd. Daarnaast is er ook verdiepend ingegaan op de financiële waardes van het vastgoed in termen van aanschaf-boek en marktwaarde.

Om de verkoop van het vastgoed op gang te brengen c.q. te versnellen, is er in hoofdstuk 5 specifiek gekeken naar de mogelijkheden van het vastgoed buiten de huidige functie om. Zijn er nog andere functies mogelijk in de betreffende panden? Antwoord op deze vraag is gevonden middels het gebruik van een opgestelde functietoets waarbij de functies getoetst zijn aan het gebouw aan de hand van afbreukrisico’s. Deze afbreukrisico’s zijn opgesteld vanuit verschillende aspecten welke van invloed zijn op het wel of niet slagen van een functie in een gebouw. Hierin is onderscheid gemaakt in gebouwen omgevingseigenschappen en wet- en regelgevingsaspecten. Enkel wanneer al deze factoren aansluiten bij een mogelijke nieuwe functie, is de functie mogelijk in het vastgoed. Door de uitkomst van de toets kan er:

1. Gericht worden gezocht naar mogelijk geïnteresseerde kopers

2. Wordt de aantrekkelijkheid van het vastgoed in relatie tot verkoop vergroot daar waar mogelijkheden worden aangedragen.

In hoofdstuk 6 zijn de uitkomsten in hoofdstuk 5 vergeleken met de toekomstige ontwikkelingen binnen de omgeving waar het leegstaand vastgoed zich bevindt. Alleen wanneer ook de toekomstige- en gebiedsontwikkelingen aansluiten op de bevindingen in hoofdstuk 5, heeft het kans van slagen. Het achterhalen van deze informatie is verkregen door de visie van de gemeente te analyseren, alsook de nieuwbouwprojecten in de omgeving.

In hoofdstuk 7 is de lokale markt geanalyseerd en is de visie vanuit externe partijen gehoord met betrekking tot de lokale marktvraag, als ook hun visie op de manier van aanbieden van het leegstaand vastgoed. Hierbij zijn drie partijen gehoord. Als eerst de gemeente Breda, aangezien zij ten alle tijden zeggenschap hebben in het wel of niet goedkeuren van (bouw)plannen. Wanneer de visie van de gemeente overeenstemming vindt met de uitkomsten uit dit afstudeeronderzoek, kan er pas daadwerkelijk e.e.a. gerealiseerd worden.

Vanuit de analyse van de gemeente Breda en het resultaat uit het functieonderzoek is er ook gesproken met AlleeWonen. De huisvesting van AlleeWonen is gericht op doelgroepen met een lager budget. Naast de mogelijkheid van verkoop van de gebouwen wordt hiermee naar een alternatieve mogelijkheid gekeken welke de leegstand van GGz (tijdelijk) kan verkleinen.

Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met makelaars van makelaarskantoor De Boer, Storimans & partners. Zij kennen de lokale markt, bezitten de expertise op het gebied van vastgoed, zodat ook hun visie en meningen mee zijn genomen in dit rapport.

In hoofdstuk 8 is er een financieel model opgesteld waarin getoetst kan worden of een investering in het vastgoed rendabel is. Er zijn twee scenario’s geschetst waarin verkooptijd van het vastgoed schematisch is weergegeven in relatie tot het wel en niet investeren in het vastgoed. Aangenomen dat investeren leidt tot een snellere verkooptijd, is door middel van rekenen vanuit de Netto Contante Waarde, het verschil in verkoopwaarde uitgelicht.

(14)

2. Introductie

In 2006 is GGz Breburg ontstaan. Dit geschiedde doormiddel van een fusie tussen GGz Breda en GGz Midden- Brabant. De reden voor de fusie was met name het versterken van de structuur waardoor de organisaties de zorg beter kunnen aanbieden. Daarnaast was het belangrijk dat de organisatie bleef bestaan en door het verstrekken van een brede zorg kon GGz vanuit de verschillende locaties, (vermeld in bijlage 1) , de zorg blijven bieden welke gericht is op de cliënt.

Niet alleen de zorg speelt een rol maar ook het financiële aspect speelt een belangrijke rol bij de fusie van de twee partijen. Door samen te werken kunnen de ondersteunende processen kwalitatief beter uitgevoerd worden tegen lagere kosten.

Het ontstaan van GGz Midden- Brabant

GGz Midden- Brabant is ontstaan uit een fusie met het psychiatrisch ziekenhuis Jan Wier en Riagg Midden-Brabant in 1993, de oudste fusie in zijn soort in Nederland.

Het ontstaan van GGz Breda

GGz Breda is ontstaan in 1999 uit een fusie met het Hooghuys, RIBW en Riagg regio Breda. Later werd aan deze organisatie ook het Centrum voor kinder- en Jeugdpsychiatrie De Markt toegevoegd. (GGz, Historie, sd)

2.1 Missie

Door middel van passende hulp te bieden aan cliënten met psychiatrische problemen wil GGz Breburg bereiken dat cliënten verder kunnen in hun dagelijks leven. Herstel- en ondersteunde zorg is bedoeld om mensen terug te brengen in de maatschappij, wat gebeurt in samenwerking met ketenpartners in de naaste omgeving van de cliënt. (GGz, Missie, sd)

2.2 Visie

GGz Breburg staat ervoor om iedereen die het nodig heeft, hulp te bieden voor zowel kortdurende tot langdurende zorg. Door de brede zorg die wordt geboden door GGz Breburg wordt elke cliënt geholpen op een passende wijze. De aangepaste zorg van de cliënt kan variëren in diverse categorieën. (GGz, Visie, sd)

 Individuele of groepstherapie;

 Behandeling aan huis of opname op een afdeling;  Begeleiding aan huis of in een beschermde woonvorm.

2.3 Samenwerking

GGz Breburg werkt transmuraal. Transmuraal wil zeggen dat de zorg wordt toegespitst op de behoefte van de cliënt. Dit gebeurt in samenwerking met zorgverleners uit de eerste en tweede lijn. Door middel van afspraken over samenwerking en afstemming zijn zij verantwoordelijk voor de zorg met expliciete deelverantwoordelijkheden. (Schijndel, 2015) De betrokken partijen bij de samenwerking met GGz Breburg zijn vernoemd in bijlage 3.

(15)

3. Huidige situatie van het vastgoed

3.1 Historie

Het vastgoed van GGz werd aan het eind van de 19e eeuw en begin van de 20e eeuw met name gerealiseerd in de buitengebieden. De argumentatie was om de cliënten een heilzame werking te laten ondervinden van de natuur en door middel van lucht, ruimte en licht.

Tot aan de jaren ’80 werden er voornamelijk grootschalige instellingsterreinen gerealiseerd om cliënten te huisvesten of te behandelen. Vanaf de jaren ‘80/’90 is de overheid zich gaan richten op de terugkeer van cliënten naar de maatschappij. De grootschalige instellingsterreinen werden gedeeltelijk of in zijn geheel afgestoten en nieuwe locaties binnen de bebouwde kom werden betrokken. Verblijf en behandeling werden ook in deze tijd deels gescheiden. Er werd fors teruggedrongen op opnameduur en behandeling en er werden activiteitencentra door heel Nederland geopend. (Bouwcollege, Vastgoedbeheer in de GGz, 2006)

Sinds dit jaar (2015) zijn de beleids- en wetswijzigingen opnieuw veranderd en definitief doorgevoerd. De overheid gaat de zorg anders organiseren. Daar waar de verantwoording lag bij de overheid, wordt deze vanaf dit jaar bij de gemeente gelegd.

De wijzigingen zijn erop gericht om de cliënten in de maatschappij onder te brengen. Dit word o.a. uitgevoerd door middel van de cliënt te huisvesten tussen de ‘normale’ mensen en aan huis te behandelen. Voor de GGz organisaties betekent dit dat zij opnieuw het vastgoed moeten afbouwen. Momenteel wordt een deel van het vastgoed middels samenwerking met verschillende makelaars op de markt gebracht. Dit geschiedt door taxaties en vermelding op Funda. Voor een deel van het niet-specifieke vastgoed heeft dit een positief resultaat opgeleverd. Het overige deel welke leegstand kent is niet op de markt gebracht of heeft in het verkoopproces geen positief resultaat opgeleverd.

3.2 De locaties

Kantoorfuncties en bestuurscentra zijn in de tijd voornamelijk gescheiden van de behandeling en huisvesting. Er werden huurwoningen gerealiseerd in de bebouwde kom waarin cliënten veelal samenwoonde. Deze werden door woningcorporaties of GGz zelf verhuurd. De begeleiding, poliklinische zorg en ambulante zorg werd in combinatie gebracht met deze wooneenheden. Er bestond een keuze om de locaties te huren of te kopen en Breburg heeft deze locaties destijds aangekocht net als vele andere GGz organisaties.

De locaties van GGz Breburg

GGz Breburg kent een tiental locaties waar leegstand is opgetreden en een aantal van deze locaties staat al geruime tijd leeg. De leegstand én de kosten om het vastgoed te blijven onderhouden, doen afbreuk aan het vastgoed. Er dient een oplossing te komen om de kosten te reduceren en waar mogelijk het vastgoed te verkopen. Een belangrijke randvoorwaarde die aangedragen is vanuit GGz Breburg, is dat zij de benodigde investeringen voor het leegstaand vastgoed, zo laag mogelijk willen houden. In bijlage 4. staan de leegstaande locaties vermeld en in figuur 1. wordt weergegeven waar de leegstaande locaties van GGz Breburg zich bevinden in Brabant.

(16)

Tabel 1. Overzicht leegstaande locaties( * is monumentaal)

Om onderzoek te doen naar het vastgoed van GGz Breburg zijn de locaties welke leegstaan bezocht. Het vastgoed ligt zeer verspreid over Midden- en West Brabant met elk een unieke locatie. De locaties zijn met name gericht op de zorg van de cliënt, daar waar hulpverleners, FACT- teams en diverse andere partijen met elkaar samenwerken om zorg te kunnen bieden aan de cliënten van GGz. (zie bijlage 3 – samenwerking)

De meerderheid van de gebouwen heeft een maatschappelijke functie waarin zorg is verleend voor dagbesteding, woonbegeleiding en/ of behandeling. De grootte van de gebouwen is afhankelijk van de dienstverlening welke is gegeven in het verleden. De leegstaande locaties zijn allen gevestigd binnen de bebouwde omgeving en zijn niet gevestigd op aparte terreinen zoals vermeld in hoofdstuk 3.1.

Locatie

Adressen

Bouwjaar

Functie

Breda Academiesingel 46-47 1900 Wonen

( Maatschappelijk) * Spoorstraat 145 1978 Maatschappelijk Etten-Leur Begijnstraat 3-5 ? Maatschappelijk Van Bergenplein 39 1893 Maatschappelijk* Goirle Dr. Keyzerlaan 21 1957 Maatschappelijk

St. Jansstraat 2 1981 Maatschappelijk Oosterhout Kruidenlaan 25 1991 Maatschappelijk Tilburg Baden Powelllaan 95 1988 Wonen

( Maatschappelijk) Waalwijk Kasteellaan 6 1995 Maatschappelijk

(17)

3.3 Aard van het vastgoed

GGz maakt een onderverdeling van dienstverlening in verschillende doelgroepen, langdurige- en kortdurende zorg. Deze doelgroepen bestaan voornamelijk uit kinder- en jeugdpsychiatrie, verslavingszorg en forensische psychiatrie. In bijlage 5 wordt meer informatie gegeven over deze verdeling.

De behandeling voor deze doelgroepen is mede bepalend voor de huisvestingsvorm. In het verleden is het vastgoed voor deze doelgroepen aangekocht of gebouwd. Onderscheid kan worden gemaakt in specifieke- en niet-specifieke bouw.

Specifieke bouw van en voor:  Klinieken;

 Verslavingszorg;  Langdurige zorg;  Etc.

Niet- specifieke bouw:

 Huisvesting aan de reguliere vastgoedmarkt

De verdeling in specifiek- en niet- specifieke bouw is van invloed op het leegstaande vastgoed en hiermee dient rekening te worden gehouden bij de verkoop ervan. Dit omdat specifieke bouw veelal niet meer aansluit op de huidige marktvraag. Een belangrijk vraagstuk hierbij is het onderzoeken of het vastgoed een andere functie kan aannemen en of de omgeving invloed heeft op het gebouw en de functie.

3.4 Leeftijd en kwaliteit

Hedendaags vastgoed wordt op een dusdanige manier gebouwd waarbij het constructief gezien minimaal vijftig jaar in gebruik genomen kan worden. Het is echter wel dat onderhoud een belangrijk aspect is c.q. blijft om de leeftijd en kwaliteit ervan te waarborgen, vooral wanneer het zorgvastgoed betreft. De eisen welke aan het zorgvastgoed van GGz worden gesteld zijn in rapporten van Bouwcollege opgenomen, voor bestaande bouw (Bouwcollege, Regeling referentiekaders basiskwaliteitseisen bestaande voorzieningen, 2001) en nieuwbouw (Bouwcollege, Voorzieningen voor ziekenhuisverpleging , 2003). Het bouwen van nieuwe locaties heeft gediend om de zorg beter aan te kunnen bieden en de wooneenheden te vergroten. Het resultaat van nieuw vastgoed en het afbouwen van de beddencapaciteit heeft geleid tot leegstand in de locaties die het minst geschikt zijn om zorg te verlenen.

Tabel 2. Overzicht van de aard en onderhoud van de leegstaande locaties.

Locatie

Adressen

Bouwjaar

Aard

Onderhoud

Breda Academiesingel 46-47 1900 Niet - Specifiek Onvoldoende Spoorstraat 145 1978 Niet - Specifiek Voldoende Etten-Leur Begijnstraat 3-5 ? Niet - Specifiek Onvoldoende

Van Bergenplein 39 1893 Specifiek Goed Goirle Dr. Keyzerlaan 21 1957 Specifiek Voldoende

St. Jansstraat 2 1981 Niet - Specifiek Voldoende Oosterhout Kruidenlaan 25 1991 Specifiek Voldoende Tilburg Baden Powelllaan 95 1988 Niet - Specifiek Onvoldoende Waalwijk Kasteellaan 6 1995 Specifiek Goed

(18)

Aan het begin van de afstudeerperiode zijn alle bovenstaande locaties bezocht. Op de locaties is er gesproken met medewerkers die wekelijks of dagelijks de locaties onderhouden om de status van dit onderhoud te verifiëren. Uit deze gesprekken is gebleken wat de staat van het onderhoud momenteel is. Daar waar de locaties voor een deel nog in gebruik zijn, wordt er met regelmaat gekeken naar het onderhoud. De leegstaande locaties staan echt leeg en verdwaalde spullen doen de locaties geen eer aan.

Er wordt vanuit GGz Breburg ook veel aandacht besteed aan brandveiligheid. Het onderhoud verschilt per locatie. Een belangrijk punt, dat in dit onderzoek mee wordt genomen, is de kwaliteit en het onderhoud die op een eenvoudige manier verbeterd kan worden door bijvoorbeeld het schoonmaken of schilderen van de locaties. Eerder is getracht soortgelijke panden te verkopen in dezelfde staat van onderhoud. Echter is hieruit de belemmering van deze opgave naar voren gekomen.

Omgeving

Niet alleen de gebouwen passen veelal niet meer binnen de hedendaagse eisen en wensen wat betreft zorgvastgoed, ook de locaties voldoen niet meer aan de huidige visies. De veranderingen wijzen uit dat cliënten meer onder de mensen worden gebracht. Dit betekent dat aparte wooneenheden voor groepen voor een groot deel verdwijnen waardoor de locaties leeg komen te staan. In paragraaf 3.1 heeft u gelezen dat de locaties zich binnen de bebouwde kom bevinden. De omgeving van de locaties is belangrijk. Dit komt doordat de omgeving van de locaties vaak niet of nauwelijks aanpasbaar is en daarnaast doen zich voortdurend ontwikkelingen voor welke invloed kunnen hebben op de omgeving en het gebouw. Deze ontwikkelingen kunnen in het voordeel zijn van het gebouw maar de kans bestaat ook dat het een negatief effect heeft. De factoren welke betrekking hebben op de omgeving van de locaties moeten dus aansluiten op de behoeftes vanuit de functie van het gebouw.

3.5 Waarde en effectieve leeftijd

Wanneer een gebouw leeg staat kan dit afbreuk doen aan de waarde. Dit komt doordat er geen inkomsten gegenereerd worden maar er jaarlijks wel onderhoud en afschrijvingen plaatsvinden. De inkomsten zijn belangrijk om een bedrijf financieel gezond te houden. Belangrijk om te vermelden is dat GGz organisaties geen commerciële hoofddoeleinden hebben om winst te maken. De inkomsten en eventuele winst komen ten goede aan de cliënten.

De afschrijvingsduur van een gebouw wordt veelal verdeeld over 50 jaar. De functionele leeftijd van een gebouw ligt rond de 30 jaar. Het neemt niet weg dat een gebouw vele jaren langer mee kan gaan. Het casco van het gebouw is vaak sterk genoeg en door middel van onderhoud en renovatie kan het gebouw jaren langer mee gaan.

Alle locaties van GGz Breburg hebben belang bij goed onderhoud en brandveiligheid om de effectieve leeftijd te waarborgen. In het boek Taxatieleer vastgoed 1 van George G.M. ten Have (Have, 2007 4e druk)wordt de effectieve leeftijd beschreven als :

‘’De effectieve leeftijd is een moment in de levenscyclus van een pand of gedeelte van een pand,

waarbij dat pand of een gedeelte van het pand nog een levensverwachting heeft die vergelijkbaar is met die van een pand of gedeelte van een pand dat nog in de eerste levensfase verkeert’’.

De levensduur kan worden verlengd door bijvoorbeeld onderhoud, vernieuwing, renovatie, etc. Wanneer dit is gebeurd kan dit resulteren in een langere restlevensduur met als resultaat dat het gebouw een waardevermeerdering kan opleveren, of het kan resulteren tot een snellere verkoop van een gebouw.

(19)

Figuur 2. Effectieve leeftijd

Wanneer er genoeg inkomsten gegenereerd worden vanuit een gebouw, heeft dit tot gevolg dat het onderhoud en de afschrijvingsduur in gelijke is met de waarde. Er ontstaat een waarde probleem wanneer er geen inkomsten gegenereerd worden en een gebouw met een hoge waarde, bouwkundig-functioneel onvoldoende is.

De leeftijd, kwaliteit en waarde zijn dus van belang voor een organisatie bij het nemen van beslissingen. Aan de hand van de genoemde begrippen, bepalen zij waar het belang van het gebouw ligt. Er ontstaan drie scenario’s:

 Aanpassen  Afstoten

 Slopen (nieuwbouw)

Gekeken naar het onderzoek naar de drie locaties te Breda, is de onderhoudsstaat van de Academiesingel onvoldoende gezien de leeftijd van de gebouwen. Naast de leeftijd en onderhoud zijn er geen inkomsten door leegstand. De Spoorstraat is momenteel nog in gebruik en het onderhoud is voldoende. Door het afbouwen van de capaciteit van GGz Breburg komt de Spoorstraat op korte termijn leeg te staan. De leeftijd, kwaliteit en waarde van de gebouwen staan momenteel niet met elkaar in verhouding.

3.6 Conclusie

Deelvraag 1: Welke vastgoedlocaties van GGz Breburg staan leeg en welke oorzaken zijn hier

verantwoordelijk voor?

De leegstaand van de tien locaties (zie hoofdstuk 3.2) van GGz Breburg is grotendeels het gevolg van beleids- en wetswijzigingen. Daarnaast is uit onderzoek gebleken dat er meer oorzakelijke aspecten zijn voor de leegstand, namelijk:

1. Specifieke en niet- specifieke bouw is bepalend voor de afstootbaarheid; 2. Het vastgoed is verouderd.

De hierboven beschreven zaken zorgen voor afbreuk aan de waarde, kwaliteit en inkomsten die gegenereerd kunnen worden. Inkomsten zijn van belang om te voorkomen dat er een waarde probleem ontstaat voor de organisatie. Om de vastgoedportefeuille van GGz in te krimpen, dienen zich drie scenario’s aan:

0 200.000 400.000 600.000 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 B e d rag in e u ro 's Levensduur

Waardeverloop gebouw

(20)

Scenario 1 Aanpassen

Scenario 2 Afstoten

Scenario 3 Slopen ( nieuwbouw)

Scenario 1

Het aanpassen van een gebouw is in de huidige situatie niet van belang voor GGz Breburg. Zij dienen de vastgoedportefeuille af te bouwen.

Mogelijk is het aanpassen van het vastgoed van belang alvorens het verkocht wordt. Om hierop antwoordt te kunnen geven wordt er in de volgende hoofstukken verder op in gegaan.

Scenario 2

Vanuit GGz Breburg is het van belang dat het vastgoed wordt verkocht. Scenario 2 schetst de meest gewenste situatie voor GGz Breburg maar blijkt ook het problematische scenario te zijn.

Scenario 3

Wanneer het vastgoed van GGz gesloopt zal worden betekent dit dat zij inkomsten mislopen welke zij nodig hebben om het bedrijf financieel gezond te houden. Nieuwbouw voor GGz Breburg is geen optie omdat zij haar capaciteit dient af te bouwen.

(21)

4. Vastgoedwaarde

4.1 Ontwikkelingen

De ontwikkelingen die plaatsvinden op landelijk niveau als binnen de organisatie van GGz, zorgen om een juiste anticipatie met het oog op de toekomst. Een vastgoedportefeuille welke in verhouding is met koop- en huurvastgoed, kan voor de organisatie een mogelijkheid zijn om in de toekomst op deze ontwikkelingen in de zorg in te spelen.

Wanneer een vastgoedportefeuille huurvastgoed bezit kan er door het opzeggen van de huur, ruimte worden opgegeven wanneer deze niet meer van toepassing is. Echter kan het zijn dat het gehuurde vastgoed niet aan de wensen van GGz organisaties voldoet. Een investering, om aanpassingen te verrichten om te anticiperen op de wensen van de cliënten, zal dan vrijgemaakt moeten worden. De mogelijke investeringen kunnen vrij worden gemaakt bij verkoop van eigen vastgoed.

Naast de ontwikkelingen rondom de zorg en de vastgoedportefeuille van GGz, is het belangrijk welke ontwikkelingen er zich voor doen op de locaties van de leegstaande panden. De omgeving van de locaties kan bepalen in welke mate en tijdsduur het vastgoed verkocht kan worden. Hierin kan het specifieke of niet- specifieke vastgoed ook van belang zijn. In de volgende paragraaf wordt er gekeken naar de omgeving en aard van het gebouw. Twijnstra en Gudde heeft een model opgesteld waarin de omgeving afhankelijk is voor de afstootbaarheid van een gebouw. Dit model wordt toegepast op de drie gekozen leegstaande locaties in Breda. In bijlage 6 staat een beschrijving van de locaties.

4.2 Gebouw

GGz Breburg kent een tiental locaties waarin leegstand is opgetreden of op korte termijn leegstand wordt verwacht. Het is echter zo dat zij in het verleden de gebouwen voor een bepaalde waarde hebben aangekocht. In hoofdstuk 3.4 is inzichtelijk gemaakt wat de aard van het vastgoed is. Twijnstra en Gudde heeft in hun model opgesteld waarin aangegeven of de afstootbaarheid van de gebouwen typologieën afhankelijk is. (Bouwcollege, Vastgoedbeheer in de GGz, 2006)

 Wonen in de wijk

 Wonen in combinatie met andere voorzieningen  Activiteiten specifiek

 Kantoren waar cliënten komen  Kantoren waar geen cliënten komen

Afstootbaar

Moeilijk afstootbaar Moeilijk afstootbaar Moeilijk Afstootbaar Afstootbaar

Figuur 3. Afstootbaarheid - opgesteld door Twijstra en Gudde

Uit het model kan geconcludeerd worden dat niet alleen het type vastgoed van invloed is op de verkoop van het gebouw, maar ook de combinatie van functies. In het onderzoek worden de drie locaties nader onderzocht op gebouwen locatieniveau welke worden weergegeven in een overzicht:

Locatie Aard Combinatie Afstootbaarheid

Academiesingel 46 Niet - Specifiek Wonen in de wijk Afstootbaar Academiesingel 47 Niet - Specifiek Wonen in de wijk in combinatie

met andere voorzieningen

Moeilijk afstootbaar Spoorstraat 145 Niet - Specifiek Kantoren waar geen cliënten

komen

Afstootbaar

Tabel 3. Afstootbaarheid

Wanneer de aard van het vastgoed in combinatie wordt gebracht met de afstootbaarheid van de gebouwen, wordt het duidelijk dat vastgoed met de functie wonen in een wijk ‘afstootbaar’ is. De afstootbaarheid komt in het gedrang wanneer er andere voorzieningen in het gebouw zijn gerealiseerd voor cliënten. Hoe flexibeler een gebouw is, des te meer mogelijkheden het biedt. Dit betekent een langer gebruik ervan, wat het rendement van het pand ten goede komt. Wanneer het vastgoed van GGz meer marktconform blijkt te zijn, zal de afstootbaarheid verhoogd worden.

(22)

In het geval van de Academiesingel 47 kan men terug zien dat het gebouw met name is gebruikt voor woonbegeleiding. Het is echter zo dat zij voor de activiteiten, welke ten goede zijn gekomen aan de cliënten, aanpassingen aan het gebouw hebben verricht. In dit geval hebben zij, omdat het een oud pakhuis met lage plafonds is geweest, een deel van de verdiepingsvloer verwijderd. Dit plafond is verwijderd om een kleine gymzaal te creëren. Deze specifieke aanpassing kan mogelijk zorgen voor een moeilijke afstootbaarheid van het gebouw, wat weer kan leiden tot een langere verkooptijd.

4.3 Aanschaf-, Boek- en marktwaarde

Veelal is de boekwaarde een schatting van de reële waarde van het vastgoed. Wanneer een bedrijf vastgoed aanschaft kan dit in de loop der jaren afgeschreven worden. De aanschaf- en boekwaarde van de onderzochte locaties zijn door het bedrijf opgenomen. Er is echter gebleken dat door de verschillende financieringen moeilijk te achterhalen is wat de exacte aanschaf- en boekwaarde is per locatie. In dit onderzoek wordt de boekwaarde van de drie locaties als één boekwaarde opgenomen. De aanschafwaarde van de drie locaties ligt eind 2014 op: € 836.255,-

De aanschafwaarde inclusief aanpassingen en verbouwingen van de drie locaties staat in het totaaloverzicht van eind 2014 op €836.255,-. Twee van de drie gebouwen zijn aangekocht in 1974, de derde locatie is omstreeks 2012 aangekocht. Het vastgoed van GGz Breburg wordt doorgaans over 40 jaar afgeschreven.

De boekwaarde van de drie locaties ligt eind 2014 op:

€301.804,17,-De boekwaarde van de drie panden ligt beduidend lager. €301.804,17,-De boekwaarde dient een afspiegeling te zijn van de reële waarde van het vastgoed. Door middel van taxaties die zijn uitgevoerd door De Boer, Stroimans en partners, kan er geconcludeerd worden dat de waardes ver uit elkaar liggen. Wat de oorzaak hiervan is, is niet duidelijk. Hier kan helaas geen uitspraak over worden gedaan. Wel stelt het Bouwcollege in het signaleringsonderzoek uit 2006 (Bouwcollege, Vastgoedbeheer in de GGz, 2006) dat het boekwaardeprobleem deels is te herleiden aan het niet-marktconforme afschrijven (lange afschrijvingstermijn) en deels tot het gedrag als gevolg van het tot op heden gehanteerde systeem van nacalculatie. Daarnaast is gebleken uit gesprekken met GGz Breburg dat er een vrij specifieke regelgeving is in de zorg, welke niet in vergelijking is met de reguliere regelgeving.

Marktwaarde en verkoopwaarde

Wanneer een gebouw wordt aangeboden aan de markt, wordt er gesproken over de marktwaarde. De marktwaarde is een bedrag die door de taxateur is vastgesteld. Het is een mogelijke waarde waarvoor het vastgoed kan worden verkocht. De marktwaarde is dus afhankelijk van de markt en ontwikkelingen in het gebied. Mogelijk kan het zijn dan de aanschafwaarde hoger of lager ligt dan de marktwaarde. Bij verkoop van een gebouw wordt er gesproken over de verkoopwaarde. De verkoopwaarde is de exacte waarde welke het bedrijf ontvangt na verkoop.

De getaxeerde marktwaarde van de drie onderzochte locaties, betreft voor elk gebouw een aparte taxatie. De taxaties zijn als volgt:

Taxatiewaarde Academiesingel 46 :

€

449.000,- Taxatiewaarde Academiesingel 47 :

€

349.000,- Taxatiewaarde Spoorstraat 145 :

€

469.000,-

Alhoewel de Academiesingel 46 en 47 aan elkaar verbonden zijn (zie bijlage 8 - Plattegronden) worden zij apart aan de markt aangeboden. Daarnaast wordt er een splitsing van de grond aangevraagd en worden er bij verkoop een bodemonderzoek en asbestrapport voor alle drie de locaties aangeboden.

(23)

4.4 Conclusie

Deelvraag 2 : Heeft de aard van het vastgoed invloed op de afstootbaarheid en wat is de huidige

waarde van het vastgoed?

De aard van het vastgoed in combinatie met de functie(s), heeft invloed op de verkooppotentie. Dit kan geconcludeerd worden uit het model van Twijnstra en Gudde waarin de afstootbaarheid afhankelijk is van specifiek- en niet specifiek vastgoed. De volgende tabel laat de afstootbaarheid zien van de onderzochte gebouwen die gecategoriseerd zijn als niet- specifiek vastgoed.

Locatie Aard Afstootbaarheid

Academiesingel 46 Niet - Specifiek Afstootbaar

Academiesingel 47 Niet - Specifiek Moeilijk afstootbaar Spoorstraat 145 Niet - Specifiek Afstootbaar

Wat betreft de huidige waardes van het vastgoed, kent deze een aanschaf-, boeken marktwaarde. Bij de aanschaf en marktwaarde zijn geen bijzonderheden te bekennen, echter ontstaat er een verschil bij de boekwaarde. Vanuit het signaleringsonderzoek van Bouwcollege kan geconcludeerd worden dat het boekwaarde probleem het gevolg is van het niet marktconform afschrijven.

De huidige aanschaf- en boekwaardes van het vastgoed zijn cijfers die zijn aangeleverd door GGz Breburg. De taxatiewaardes zijn door De Boer, Storimans & Partners gegeven. Hieronder weergegeven in een tabel:

De aanschafwaarde: € 836.255,- De boekwaarde: €301.804,17 Taxatiewaarde Academiesingel 46 €449.000,- Taxatiewaarde Academiesingel 47 €349.000,- Taxatiewaarde Spoorstraat 145 €469.000,-

(24)

5. Functietoets

5.1 Functiemogelijkheden

Vanuit het doel om het vastgoed af te stoten, of dit proces in ieder geval in gang te zetten, is gebleken dat de aard en combinatie van het vastgoed, invloed hebben op de afstootbaarheid ervan. Om de mogelijkheden voor het afstoten van het vastgoed te vergroten, is er een functietoets ontwikkelt. De functietoets heeft als doel het in kaart brengen van mogelijke nieuwe functies welke de gebouwen kunnen bekleden. De functietoets geeft geen garantie voor nieuwe bezetting van de gebouwen maar dient als instrument om afbakenend inzicht te verschaffen in gebouwmogelijkheden en met daarbij het potentieel publiek. Door de getoetste functies te vergelijken met de vraagzijde vanuit de markt, zal getracht worden een mogelijke overeenkomst te bespeuren om zo de aantrekkelijkheid van het vastgoed te vergroten.

De functietoets is opgebouwd aan de hand van afbreukrisico’s. Een afbreukrisico is, zoals het woord al aangeeft, een risico waarvan een functie afbreekt oftewel wel of niet uitvoerbaar is voor het betreffende gebouw. Wanneer een functie niet voldoet, is deze niet mogelijk. Blijkt uit de functietoets dat alle toets criteria zijn beoordeeld met ‘JA’, de functie een mogelijke nieuwe invulling kan betekenen voor het gebouw. Wanneer de uitkomst van een van de afbreukrisico’s uitkomt op ‘NEE’, is de functie niet mogelijk voor het betreffende pand.

De functietoets is een algemene tool die voor alle panden kan dienen, mits de juiste informatie over het gebouw en de omgeving bekend is.

Bij het opstellen van afbreukrisico’s staat één uitgangspunt centraal, namelijk;

“Kan de functie gerealiseerd worden in het gebouw waarbij er gestreefd wordt naar een zo laag

mogelijke investering?”

Wanneer er veel tijd, geld en energie in het pand geïnvesteerd zou worden, zijn er tal van mogelijkheden te construeren. Dit zou echter geen reële toets vormen, waardoor het bovenstaande uitgangspunt leidend is in deze functietoets. Dit uitgangspunt is gekozen door GGz Breburg vanuit beleidstechnische overwegingen.

Bij het bepalen van een nieuwe functie in een gebouw is het van belang om vanuit de functie naar het gebouw te kijken. Voor het bepalen van de mogelijke gebouwfuncties is het boek ‘De Herbestemmingswijzer’ welke geschreven is door dhr. Ir. M. Hek, dhr. J. Kamstra en dhr. Ir. R.P. Geraedts nageslagen. (dhr. Ir. M. Hek, 2004) In hoofdlijnen bestaan de gebouwfuncties uit:

 Gebouwen voor verkeer en industrie

 Kantoor- en handelsgebouwen

 Gebouwen voor gezondheidszorg, sociale verzorging en detentie

 Restauratie, amusement- en recreatie

 Gebouwen voor onderwijs, cultuur en wetenschap

(25)

5.2 Toetsingsaspecten

De functietoets is bedoeld als algemene tool die gebruikt kan worden bij het bepalen van een potentiele (nieuwe) functie in een gebouw. In dit onderzoek heeft deze tool als doel het leegstaande vastgoed te toetsen aan mogelijke nieuwe functies en kan toegepast worden op alle leegstaande GGz locaties. De tool is opgebouwd aan de hand van de volgende toetsingsaspecten:

 Gebouweigenschappen  Omgevingseigenschappen  Wet- en regelgevingsfactoren

Gebouweigenschappen

Bij de gebouweigenschappen zal bepaald worden of de flexibiliteit en ontsluiting van het gebouw overeenkomen met de wensen vanuit de mogelijke functies. In hoofdstuk 4 is het aspect specifieke- en niet specifieke bouw behandeld. Vanuit het oogpunt van functieverandering geniet niet-specifieke bouw de voorkeur gezien de hogere mate van flexibiliteit die het bevat. Een hogere mate van flexibiliteit staat voor een hoger adaptatieniveau van het vastgoed waardoor verandering van functie gemakkelijker plaats kan vinden. Een flexibele indeling, wat zich vooral uit in de constructieve eigenschappen van een gebouw, is voor een groot deel verantwoordelijk voor de levensduur van het gebouw. Naast constructieve eigenschappen worden ook vloeroppervlaktes en situering van verschillende ruimtes, transportmogelijkheden en (installatie)voorzieningen meegenomen in de vergelijking tussen gebouw en functie.

Onder ontsluiting van een gebouw wordt het horizontale en verticale transport van mensen en goederen verstaan. Voor het transport binnen gebouwen wordt gebruik gemaakt van onder andere: trappen, gangen, liften, galerijen, etc. etc. De ontsluiting van een gebouw bepaald hoe men zich beweegt binnen een pand en op welke manier de ruimtes bereikt kunnen worden. De verschillende gebouwfuncties hebben verschillende wensen ten aanzien van de ontsluiting van een gebouw. Naast routing is ook de capaciteit van de ontsluiting een aspect die meegenomen moet worden in de toetsing. Flexibiliteit en ontsluiting zijn nauw met elkaar verbonden gezien het feit dat de ontsluiting mede bepalend is voor de mate van flexibiliteit van het pand.

Omgevingseigenschappen

Gebouw en omgeving zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Vandaar dat ook omgevingseigenschappen dienen als afbreukrisico in de functietoets. De omgeving van locaties is erg belangrijk en zijn vrijwel altijd niet of nauwelijks aanpasbaar. De factoren welke betrekking hebben op de omgeving van de locaties moeten aansluiten op de behoeftes vanuit de gebouwfunctie. Een functie bezit veelal duidelijke wensen ten aanzien van de omgeving en andersom. Alleen door overeenstemming te vinden in deze wensen, kan het vastgoed voorzien worden van nieuwe bezetting.

De gekozen omgevingseigenschappen bestaan uit de aspecten: bereikbaarheid en de gebouwde omgeving. Het bepalen van bereikbaarheidswensen van de functie geschiedt op basis van logische bepaling. Een goede infrastructurele bereikbaarheid voor bijvoorbeeld ziekenhuizen is een ‘must’ maar ook kantoren en winkels hebben specifieke wensen ten aanzien van de locatie. Zo geldt voor iedere functie een andere wensen die meegenomen dienen te worden bij de toetsing van functies aan het vastgoed.

De gebouwde omgeving, waarin de mogelijke nieuwe functie gesitueerd wordt, dient een naadloze aansluiting te vinden waarbij de omgeving geen hinder mag ondervinden van de betreffende functie. Ook hierbij is vooral logische bepaling van deze afstemming de manier om dit te concluderen. Alleen door een juiste afstemming van gebouw en omgeving kan een mogelijke nieuwe functie kans van slagen hebben. Vandaar dat dit aspect verwerkt is in de functietoets.

(26)

Wet- en regelgevingsaspecten

De wet- en regelgevingsaspecten hebben betrekking op de parkeernorm en het bestemmingsplan. Afhankelijk van de functie ontstaat er een behoefte tot parkeren. Per gemeente is er een parkeernota opgesteld waarin de parkeernormen zijn uitgesplitst per functie. Een parkeernorm is een getal die aangeeft hoeveel parkeerplaatsen er benodigd zijn voor een bepaalde functie per eenheid of oppervlakte. Het vaststellen van deze normen is belangrijk om de bereikbaarheid van gebouwen te waarborgen en controle te houden op de openbare ruimte. (Breda G. , 2004) Het vergelijken van de parkeernorm van een mogelijke nieuwe functie met de parkeergelegenheid in de omgeving is van essentieel belang. Zowel de norm als de parkeerbehoefte dienen overeenstemming te vinden alvorens een functie goedgekeurd wordt vanuit de gemeente. Wanneer dit niet het geval is, wordt de functie op dit onderdeel afgebroken. In bijlage 9. is de parkeernorm opgenomen t.b.v. de gemeente Breda. In het Exel blad ‘parkeernorm’ is de uitwerking weergegeven.

Het bestemmingsplan is een bindend beleidsdocument vanuit de gemeente waarin gebouw en gebiedsfuncties zijn benoemd en verdeeld. Hierdoor houdt men de controle op de invulling van ruimtes. De mogelijke nieuwe functie zal aansluiting moeten vinden bij het bestemmingsplan om de realisatie ervan mogelijk te maken. Wanneer een functie niet past binnen het bestemmingsplan, zal deze hierop afgebroken worden en dus niet realiseerbaar zijn.

Gezien de urgentie tot verandering c.q. verbetering van het gebied de Spoorzone in Breda, is echter gebleken dat de gemeente bereid is flexibel om te gaan met de koppeling tussen gebouwmogelijkheden en het bestemmingsplan.

*Harde uitgangspunt van de gemeente is wel dat een kantoorfunctie niet past binnen hun visie/bestemmingsplan. In deze is het bestemmingsplan dus geen ‘hard’ afbreukrisico daar waar het normalerwijs wel het geval is.

5.3 Resultaat

Zoals in 5.2 beschreven is het gebouw op zichzelf niet de enige bepalende factor ten aanzien van de functiemogelijkheden. Ook de omgeving en de wet- en regelgeving moeten aansluiting vinden bij een mogelijke functie. Vandaar dat de functietoets opgebouwd is uit deze drie aspecten waaraan de functies getoetst worden. De benodigde informatie zoals gebouwen omgevingstekeningen, bestemmingsplan, parkeernorm en niet geheel onbelangrijk, de fysieke waarneming, waren voor handen en op basis daarvan is de vergelijking tussen functie en gebouw uitgewerkt in de tool. In het onderstaande overzicht zijn de resultaten gegeven, in het Exel bestand in bijlage A is het volledige overzicht gegeven.

Spoorstraat

(27)

De functies waar geen afbreukrisico’s van toepassing zijn, zouden een mogelijke nieuwe invulling kunnen betekenen voor het pand aan de Spoorstraat 145 te Breda. Uit bovenstaande functietoets kan geconcludeerd worden dat het om de volgende functies gaat:

 Tehuis;  Studio:  Huisvesting Low-Budget;  Zorgwoningen;  Appartementen;  Eengezinswoningen;  Shortstay- en expatvoorzieningen.

Academiesingel 46

Figuur 5. Resultaat uit functietoets – Academiesingel 46

De functies waar geen afbreukrisico’s van toepassing zijn, zouden een mogelijke nieuwe invulling kunnen betekenen voor het pand aan de Academiesingel 46 te Breda. Uit bovenstaande functietoets kan geconcludeerd worden dat het om de volgende functies gaat:

 Tehuis;  Studio:  Huisvesting Low-Budget;  Appartementen;  Eengezinswoningen;  Shortstay- en expatvoorzieningen.

(28)

Academiesingel 47

Figuur 6. Resultaat uit functietoets – Academiesingel 47

De functies waar geen afbreukrisico’s van toepassing zijn, zouden een mogelijke nieuwe invulling kunnen betekenen voor het pand aan de Academiesingel 47 te Breda. Uit bovenstaande functietoets kan geconcludeerd worden dat het om de volgende functies gaat:

 Tehuis;  Studio:  Huisvesting Low-Budget;  Appartementen;  Eengezinswoningen;  Shortstay- en expatvoorzieningen.

5.4 Conclusie

Deelvraag 3 : Welke alternatieve functies zijn er mogelijk voor het leegstaand vastgoed?

Vanuit de opgestelde functietoets is er een resultaat voor de drie leegstaande panden te Breda naar voren gekomen. De panden lenen zich voor de functie ‘wonen’. Dit kan geconcludeerd worden uit de toets aan de hand van opgestelde afbreukrisico’s bestaande uit gebouwen gebiedsaspecten en wettelijke aspecten. De functie ‘wonen’ vormt geen belemmering voor een eventuele functieverandering voor verschillende doelgroepen.

Nu de mogelijkheden helder zijn, is het zaak deze te vergelijken met de visie vanuit de gemeente Breda, om zo te achterhalen welke richting zij op willen en zijn hier gelijkenissen in te verkennen in relatie tot de functiemogelijkheden. Daarnaast de vraag of er bedreigingen in de omgeving te herkennen zijn. Deze aspecten komen in het volgende hoofdstuk aan bod.

Daarnaast is de koppeling naar de vraagzijde vanuit de markt een gewichtig punt. Alleen wanneer de gebouwmogelijkheden en de vraag vanuit de markt combineerbaarheid vertonen, wordt de aantrekkelijkheid van het vastgoed passend. In hoofdstuk 6 en 7 komt de vraag vanuit de markt naar voren en zal de koppeling tussen vraag en aanbod gemaakt worden.