8. Investeringen
8.3 Mogelijk resultaat met investering
Figuur 6. Mogelijk resultaat met investering
Wanneer er gekozen wordt om te investeren in het vastgoed betekent dit een eenmalige, hogere uitgave. Naar alle waarschijnlijkheid leidt een investering tot een hogere verkoopwaarde, kortere verkooptijd en besparing op onderhoudskosten.
In de veronderstelling dat het gebouw een korte verkooptijd heeft betekent dit dat er minder geld wordt uitgegeven aan onderhoudskosten e.d. Daarnaast bestaat er een mogelijkheid dat de kosten voor onderhoud lager uitvallen doordat er een investering is gedaan die ten goede is gekomen van de kwaliteit van het gebouw.
Wanneer het gebouw sneller wordt verkocht betekent dit voor de verkoopwaarde (vanuit het oogpunt van netto contante waarde), dat deze hoger zal zijn dan bij een langere verkoopperiode. Daarnaast kan over het ontvangen bedrag rente worden verkregen.
Bijvoorbeeld:
Wanneer het vastgoed een verkoopwaarde heeft van €300.000,- is de waarde na vijf jaar, als gevolg van inflatie e.d., minder waard. In dit geval wordt er vanuit gegaan dat het gebouw na 5 jaar nog €250.000,- waard is. In de veronderstelling dat na de investering de jaarlijkse kosten dalen naar €800,-, zijn deze kosten na 5 jaar opgelopen tot €4000,- (ook deze kosten worden berekend met de netto contante waarde en zullen iets lager uitvallen). Veronderstel dat de investering welke wordt gedaan uitkomt op €15000,- , het resultaat van de factoren betreft dan een te ontvangen bedrag van €231.000 euro met het daarbij komende voordeel dat na ontvangst, het bedrag tegen een positieve rente op de bank weggezet kan worden. Daarnaast is het zeer aannemelijk dat dit getal nog hoger uit zal vallen aangezien het vastgoed in waarde toe zal nemen wanneer het een dergelijke investering ondergaat.
Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 37 van 41
9.
Conclusie
‘Hoe kan GGz Breburg het leegstaand vastgoed in de portefeuille op een dusdanige manier op de markt brengen waardoor het verkoopproces op gang wordt gebracht c.q. versneld?’
De leegstaand van de tien locaties (zie hoofdstuk 3.2) van GGz Breburg is te wijden aan de volgende aspecten:
1. Beleids- en wetswijzigingen;
2. Specifieke en niet- specifieke bouw is bepalend voor de afstootbaarheid; 3. Het vastgoed is verouderd.
Om de vastgoedportefeuille van GGz Breburg te verkleinen, doen zich drie scenario’s voor om dit te verwezenlijken:
1. Aanpassen 2. Afstoten 3. Slopen
Studenten; Vanuit GGz Breburg is het van belang dat het vastgoed wordt verkocht. Scenario 2 schetst de meest gewenste situatie voor GGz Breburg maar blijkt ook het moeilijkste scenario te zijn. De verkoopbaarheid van het vastgoed is afhankelijk van de mate van afstootbaarheid. Hoe hoger deze afstootbaarheid, des te meer verkooppotentie. Uit het onderzoek zijn de GGz panden als volgt geclassificeerd:
Om de verkooppotentie te vergroten is er gekeken naar andere mogelijkheden voor het vastgoed. Hierbij is achterhaald dat de functie ‘wonen’ mogelijk is voor de drie leegstaande panden. Het bepalen van deze mogelijke functie is tot stand gekomen door middel van een opgestelde functietoets waarin functie eigenschappen werden getoetst aan afbreukrisico’s bestaande uit gebouw- en gebiedsaspecten en wet- en regelgeving. De vraag is of deze mogelijke functie kans van slagen heeft binnen de huidige markt. Het antwoord hierop is ja. Er wordt een bevolkingstoename verwacht voor de komende decennia. Op deze bevolkingstoename zal adequaat geanticipeerd moeten worden met betrekking tot de woonbehoefte. De gemeente tracht dit te verwezenlijken door het leegstaande vastgoed op te vullen door middel van huisvesting voor mensen met een lager budget, hierbij doelende op bijvoorbeeld:
Studenten Expats;
Arbeidsmigranten; Starters.
Wanneer deze resultaten worden vergeleken met de uitkomsten van de functietoets geeft dit duidelijk weer dat huisvesting voor doelgroepen met een lager budget kansen biedt! Ook de woningbouwcorporatie AlleeWonen wil deze doelgroepen met een lager budget huisvesten en dan met name de doelgroep ‘statushouders’. Dit omdat er voor ruim 350 statushouders huisvesting beschikbaar dient te komen, daar waar in de reguliere woningvoorraad van AlleeWonen geen ruimte voor is.
Volgens lokale experts is er ook de mogelijkheid het vastgoed aan te bieden als één woonhuis en appartementen met een ruime opzet om zo de waarden van de panden te vergroten waarbij de manier van aanbieden van het vastgoed grote invloed zal hebben op de verkoopbaarheid. Een verzorgde en nette uitstraling is erg van belang.
Locatie Aard Afstootbaarheid
Academiesingel 46 Niet - Specifiek Afstootbaar
Academiesingel 47 Niet - Specifiek Moeilijk afstootbaar Spoorstraat 145 Niet - Specifiek Afstootbaar
Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 38 van 41
10. Aanbeveling
10.1 Aanbeveling algemeen
De aanbeveling die ik GGz Breburg wil aandragen is als volgt;
Strategisch vastgoedmanagement is een goede manier om chronologisch naar een verkoopproces toe te werken. Door het nemen van beslissingen op strategisch, tactisch- en operationeel niveau, kan er doelgericht gehandeld worden om de vastgoedportefeuille te verkleinen. Het toepassen van deze methodiek is ook de manier hoe er gehandeld is tijdens de afstudeerperiode, namelijk:
Stap 1: Strategisch niveau (Doel)
Stap 1 betreft de analytische fase van het proces. Deze analyse beslaat twee gebieden. Allereerst de bepaling van doelstellingen. Vanuit het perspectief van GGz Breburg is afstoten van het vastgoed de meest gewenste optie. Doch komt ook hierbij de volgende vraag naar voren: Wat te doen met het vastgoed alvorens het verkocht kan worden?
Of aanpassen voor verkoop; Of afstoten in huidige staat.
Aansluitend daarop dient het betreffende vastgoed in kaart te worden gebracht alvorens het op de markt gezet kan worden. Hierin dient er inzichtelijk te worden gemaakt wat de status en de waarde van het vastgoed is. Aandachtspunt hierbij is dat objectwaarde meer is dan één concreet getal aangezien de potentie van een gebouw de waarden kan beïnvloeden.
Stap 2: Tactisch niveau (Middel)
In de tweede stap is het van belang om de mogelijkheden te onderzoeken. ‘Out of the box thinking’ is belangrijk om de mogelijkheden in beeld te krijgen. In deze scriptie is de mogelijkheid naar functieverandering onderzocht (met positief resultaat). Hierdoor kan er efficiënt gezocht worden naar geschikte partijen en/of geïnteresseerde.
Stap 3: Operationeel niveau (Actie)
Nieuwe mogelijkheden vereisen nieuwe acties en wellicht investeringen. In de derde stap komen deze aspecten naar voren waarin antwoord gezocht wordt op de vraag; Hoe wordt de doelstelling behaald? Hierbij dient zowel op objectniveau, als procesniveau te worden gekeken waarbij strategie en tactiek vertaald worden in acties om de doelstelling te behalen. Denk hierbij aan de juiste partijen om de organisatie heen verzamelen zoals makelaars, investeerders etc. alsook de nodige aanpassingen door te voeren op objectniveau.
10.2 Aanbeveling specifiek
De aanbevelingen die ik uitspreek richting GGz Breburg voor het onderzochte vastgoed aan de Academiesingel en Spoorstraat luidt als volgt:
1. Zorg ervoor dat de administratieve zaken rondom het scheiden van de woningen geregeld is voor de mogelijke koper. Drempels wegnemen.
2. Zorg voor een nette en verzorgde uitstraling van het vastgoed voordat het te koop aangeboden wordt. Een eerste indruk is bepalend voor het wekken van interesse en nieuwsgierigheid.
3. Maak de gebouwmogelijkheden visueel door bijvoorbeeld het gebruik van 3D Artist Impressions. Met name voor de particuliere markt kan dit een positief effect hebben op de verkoopbaarheid. Kansen en mogelijkheden laten zien!
Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 39 van 41
4. Wanneer het vastgoed aangeboden wordt in de huidige status kan het een langere
verkooptijd betekenen. Leg de focus op huisvesting voor mensen met een kleinere beurs die op dit moment de meest potentiele doelgroep lijkt te zijn. Vind hiervoor eventueel de juiste partijen zoals investeerders.
5. Investeren kan op verschillende niveaus uitgevoerd worden en hoeft niet te leiden tot verlies! Het financieel model kan als tool dienen voor het maken van een beslissing. 6. Wordt het vastgoed niet verkocht? Kijk dan naar andere constructies zoals het
vastgoedbeheer uitbesteden aan derden. AlleeWonen geeft aan geïnteresseerd te zijn. Een samenwerking met AlleeWonen zou een maatschappelijke verantwoorde oplossing kunnen bieden.
Opmerking
Als opmerking wil ik hierbij vermelden dat de garantie voor een geslaagde, snelle verkoop niet kan worden gegarandeerd, echter hoop ik de juiste mogelijkheden in kaart te hebben gebracht om dit doel handvatten aan te reiken om de realisatie ervan mogelijk te maken.
Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 40 van 41
Nawoord
Het schrijven van een scriptie heb ik als zeer leerzaam ervaren. Het geeft mij veel voldoening om mijn scriptie met trots in te leveren.
De problematiek omtrent de leegstand van GGz Breburg heeft direct mijn interesse gewekt. Deze interesse heeft gedurende de afstudeerperiode een positief effect gehad op het eindresultaat. Toch is gebleken dat het beroepenveld en de opleiding een andere visie hebben op het resultaat van de scriptie. Dit resulteerde in het maken van keuzes om beide partijen tegemoet te komen. Dit heeft voor de nodige verwarring gezorgd maar er is getracht de juiste informatie in de scriptie te verwerken.
Mijn communicatieve vaardigheden zijn gedurende het afstudeertraject verbeterd. Daarnaast heb ik geleerd om niet bang te zijn voor onbekend terrein, hiervan leer je immers het meest. Dit zijn de belangrijke aspecten waarin ik mijzelf wil blijven ontwikkelen. De kennis en ervaring die ik opgedaan heb ik als zeer leerzaam ervaren en deze neem ik mee in de beroepspraktijk.
Graag wil ik dank uitspreken aan mijn bedrijfsbegeleider Marten Jorritsma die mij gedurende afstudeerperiode altijd positief inzicht heeft gegeven en ondersteund. Bedankt voor de leerzame tijd bij GGz Breburg.
Getekend,
………..
Emmelie Hemme Tilburg, Augustus 2015.
Emmelie Hemme Afstudeerscriptie GGz Breburg Pagina 41 van 41
Bibliografie
(NVvP), N. V. (2013, November). Afspraken in het bestuurlijk akkoord. Opgehaald van www.nvgzp.nl: http://www.nvgzp.nl/wp-content/uploads/2013/12/Bestuurlijk-Akkoord-voor-Dummies.pdf Bouwcollege. (2001). Regeling referentiekaders basiskwaliteitseisen bestaande voorzieningen. Bouwcollege. (2003, November 17). Voorzieningen voor ziekenhuisverpleging . Bouwmaatstaven
voor nieuwbouw. Utrecht.
Bouwcollege. (2006). Vastgoedbeheer in de GGz. Culemborg: Twin Design bv. Breda, G. (2004). Parkeerbeleid. Breda: Gemeente Breda.
Breda, G. (2012). Stationskwartier. Opgehaald van Via Breda: http://www.viabreda.nl/stationskwartier
Breda, G. (2013). Structuurvisie Breda 2030 . Breda.
CBS. (2012). funda.nl. Opgehaald van
http://www.fundainbusiness.nl/buurtinfo/breda/station/kenmerken/?ref=48080412
CBS. (2013). Opgehaald van huislijn.nl: http://www.huislijn.nl/koopwoning/noord- brabant/breda/academiesingel-25/details#kenmerken
dhr. Ir. M. Hek, d. J. (2004). Herbestemmings wijzer. Publikatieburo Bouwkunde Faculteit Bouwkunde Technishe universiteit Delft.
Div. (2014). Wikipedia/CBS Stats. Opgehaald van Wikipedia: http://nl.wikipedia.org/wiki/Breda FACT-Nederland. (sd). Wat is F-ACT.
GGz, B. (sd). Historie. Opgehaald van www.ggzbreburg.nl: https://www.ggzbreburg.nl/Over- Ons/Historie.aspx
GGz, B. (sd). Missie. Opgehaald van www.ggzbreburg.nl: https://www.ggzbreburg.nl/nl-NL/Over- Ons/Wat-doen-we-missie.aspx
GGz, B. (sd). Over Ons. Opgehaald van www.ggzbreburg.nl: https://www.ggzbreburg.nl/Over- Ons.aspx
GGz, B. (sd). Samenwerking. Opgehaald van www.ggzbreburg.nl: https://www.ggzbreburg.nl/Over- Ons/Samenwerking.aspx
GGz, B. (sd). Visie. Opgehaald van www.ggzbreburg.nl: https://www.ggzbreburg.nl/Over-Ons/Wat- vinden-we-belangrijk-visie.aspx
Have, G. G. (2007 4e druk). Taxatieleer vastgoed 1. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff.
Koen. (2014, oktober 10). AWBZ in 2015: alle wijzigingen op een rij. Opgehaald van www.zorgwijzer.nl: http://www.zorgwijzer.nl/zorgverzekering-2015/awbz-in-2015-alle- wijzigingen
Ontwikkeling, N. P. (sd). stedenbouwkundig plan De Hoven. Opgehaald van http://www.breda.nl/system/files/StedbkundigPlanDeHoven.pdf
Rijksoverheid. (2014). Hervorming langdurige zorg.
Schijndel, p. V. (2015, Januari 23). Transmuale zorgverlening - zorgverlening zonder grenzen. Opgehaald van http://www.btsg.nl/: http://www.btsg.nl/infobulletin/transmuralisering.html Wikipedia. (sd).