Verduurzamingsstrategie

Uit de interviews met Tom Quik en Remco de Maaijer blijkt dat de verduurzamingsstrategie van de bestaande woningvoorraad nog voornamelijk een voortvloeisel uit de

onderhoudsstrategie is. Dit kan ertoe leiden dat deze niet helemaal gelijklopen, zoals door Arjan Walsemann benoemd wordt. Hij zegt dat er op een studentencomplex van de SSH aan de Ina Bouder-Bakkerlaan naar alle waarschijnlijkheid in de nabije toekomst een groot aantal zonnepanelen komt te liggen, maar dat tegelijkertijd het enkele glas in dit complex niet wordt vervangen door dubbel glas. “[Dat] komt op [hem] weer over als een losse flodder. Als een

soort imago-maatregel. Dat kan, dat kan je strategie ook zijn he.” Als de SSH echter wil

voldoen aan de eis van de Rijksoverheid, welke een klimaatneutrale woningvoorraad eist in 2050, zal er een coherente en effectieve verduurzamingsstrategie moeten komen. De provincie Utrecht stelt deze ambitie zelfs al voor 2040, en de gemeente Utrecht voor 2030. Uit de literatuurstudie bleek al dat het verlengen van de levensduur van bestaand vastgoed de duurzaamste strategie op basis van fysieke ingrepen is. Marianne Kleijnen geeft aan dat dit principe al her en der wordt toegepast bij het opleveren van nieuw vastgoed. Ze noemt als voorbeelden de natuursteen in de centrale ruimtes van Johanna en het IBB, “het kost iets meer aan de voorkant maar daar hoef je nooit meer iets aan te doen”. Het blijft er ook nog goed uit zien, want het “natuursteen van het IBB [studentencomplex van de SSH uit 1966, red.] ziet er nog net zo goed uit als die nieuwe die nu in Johanna [nieuwste studentencomplex van de SSH opgeleverd in 2015, red.] ligt”. Wel stelt de Haas (2008) dat de herbruikbaarheid van een materiaal een bron van onzekerheid kan vormen. Als een materiaal wel herbruikbaar is, maar er is in de toekomst geen vraag meer naar, zal het toch weggegooid worden. Dit zorgt ervoor dat dit niet als enige fysieke verduurzamingsstrategie gehanteerd kan worden (p. 123). Een aanvullende strategie is het herbruiken van funderings- en binnenmuren (Klunder, 2004, p. 122), waarvan Marianne aangeeft dat hier ook al over nagedacht wordt bij het

toekomstbestendig opleveren van gebouwen. Ze probeert het “zo te doen dat op het moment

dat de vraag verandert je je product zodanig kan aanpassen dat het ook voor een andere categorie of voor een ander huurdersdeel beschikbaar is”.

Dit is ook een maatregel gericht op het verlengen van de levensduur, andere duurzame maatregelen zijn het isoleren van woningen en het plaatsen van efficiënte beglazing zoals aangetoond door onderzoek van de Haas (2008, p. 127). Daarin wordt bevestigd dat het verbeteren van deze zogeheten ‘schil’ van de woning de meest milieu-efficiënte maatregel is. Tom Quik vindt ook dat je verduurzaming kan toepassen “door een hele goede schil te maken.

Het verbruik wat je dan hebt zou je dan kunnen verduurzamen”.

Zowel het onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (van den Wijngaart, Folkert, & van Middelkoop, 2014) als het onderzoek van de Haas (2008) maakt gebruik van diverse

Het onderzoek van de Haas heeft de sporen wat minder uitgewerkt maar stelt dat het beperken van de energievraag in ieder geval de eerste stap moet zijn (2008, p. 34). De resterende energie die benodigd is kan dan worden voorzien vanuit duurzame

energiebronnen.

Hieruit blijkt dat een van de grondbeginselen van een effectieve strategie is om een concreet duurzaamheidsdoel op te stellen om van hieruit tot een verduurzamingsplan te komen. De voorgenoemde rapporten van de Haas en het PBL kunnen hiertoe als leidraad dienen. De SSH heeft al een aantal doelen in prestatieafspraken met de gemeente opgenomen, het lijkt dus verstandig om al verder te kijken dan deze doelen en streefdoelen op te stellen van waaruit vervolgens teruggewerkt kan worden op tot een verduurzamingsstrategie te komen.

Ook het visitatierapport van Raeflex uit 2010 onderschrijft dat de SSH haar doelstellingen “op

het gebied van investeren in energiebesparing, wooncomfort en esthetische verbeteringen”

(p. 20) niet heeft gekwantificeerd. Uit hetzelfde rapport blijkt dat het energieverbruik van woningen wel in kaart wordt gebracht aan de hand van energielabels, welke moeten “leiden

tot een energiebeleid in 2010 met te nemen maatregelen” en dat “de feitelijke realisatie [van energiebesparing, wooncomfort en esthetische verbeteringen] tot op heden onvoldoende planmatig [is] opgepakt” (p. 20). Vervolgens stelt een later visitatierapport in 2015 dat de

visitatiecommissie “ten slotte in de openbare documenten van de corporatie niet veel [heeft]

kunnen vinden dat verwijst naar de vorige visitatie en ondernomen vervolgacties, hoewel er een passend actieplan is opgesteld en uitgevoerd” (van Oord, Witmond, & Agterberg, 2015, p.

9). Het concludeert dat “de duurzaamheid van de woningvoorraad achterblijft, ook in ambitie” (p. 12). Voor energie en duurzaamheid krijgt de SSH een 6, dus net een voldoende (p. 74). Uit de interviews blijkt dat een van de redenen hiervan is dat de SSH vaak geen apart budget heeft voor verduurzaming van vastgoed. Zo stelt Tom Quik dat er soms wel en soms geen ruimte is voor oplossingen die wat duurder en duurzamer zijn. Er wordt gewerkt met een onderhoudsbegroting waar dus bestaande dingen die kapot zijn, vervangen worden. Hij zegt dat er daar wel wordt gekeken of iets binnen die begroting beter gedaan kan worden, of er iets extra’s gedaan kan worden maar dat het geen duurzaamheidsbegroting is. Hij zegt dat

“doordat je meer en handiger aanbesteedt, je soms ruimte [kan] creëren in de begroting om

zulke duurzaamheidsaspecten mee te nemen”. Doordat de SSH grote aanbestedingen doet

kan onderhoud soms tegen een lagere kostprijs worden uitgevoerd dan begroot en kan het overschot gebruikt worden voor woningverbetering. Zoals Tom Quik stelt “blijven we binnen

het budget en bieden we veel meer comfort aan”.

Een optie die voortvloeit vanuit deze conclusie zou zijn om het onderhoud op grote schaal aan te besteden om zo maximaal van de schaalvoordelen te kunnen profiteren. Een bedrijf dat gespecialiseerd is in dit soort aanbestedingen wordt ook wel een ESCo genoemd, ofwel Energy Service Company. Het gehele onderhoudsplan kan uitbesteed worden aan zo’n ESCo maar een andere mogelijkheid is om uitsluitend de verduurzaming van studentenwoningen en –

aantrekkelijk zou zijn om een samenwerking met een ESCo aan te gaan puur op basis van energiebesparing, maar deze ook aan te stellen voor beheer en onderhoud van het vastgoed (p. 6). Dit is vooral aantrekkelijk als een langdurige samenwerking wordt aangegaan, meerdere complexen worden ondergebracht in één overeenkomst en er een groot verbruik is op moment van aanbesteden omdat in dat geval het besparingspotentieel over het algemeen hoger is (p. 27).

Als besloten wordt om zelf over te gaan tot verduurzaming van de woningvoorraad stelt de Haas dat onafhankelijke adviseurs zoals gemeente en EPA-adviseurs een belangrijke rol spelen in het stimuleren van woningverbetering, en dat zij het ambitieniveau ook kunnen stimuleren. Verder hebben volgens de Haas zogenoemde ‘trekkers’, mensen met voldoende charisma en invloed in een wijk, een belangrijke rol om een project op een groot schaalniveau te realiseren (de Haas, 2008, p. 126). Dit geldt voor verduurzaming door eigenaar-bewoners, maar als eigenaar-verhuurder is het eveneens van groot belang draagvlak voor verduurzaming te vergaren onder huurders. In de context van de SSH kan daarom worden gedacht aan het werken met voorbeeld-verduurzamingen welke tegelijkertijd kunnen fungeren als pilot. Een verduurzaming kan dan als eerste uitgevoerd worden bij een studentenwoning waarin huurders wonen die aangeven betrokken te zijn bij duurzaamheid. Als blijkt dat de ingreep daar goed bevalt, kunnen deze huurders als ‘trekkers’ werken om andere huurders over de streep te trekken om akkoord te gaan met verduurzaming op grotere schaal, bijvoorbeeld een heel complex. Verder moeten volgens de Haas tijdens de woningverbetering duidelijke

communicatielijnen worden gelegd, waar een projectleider verantwoordelijk kan zijn voor de informatievoorziening richting de bewoners (p. 122).

Buiten de daadwerkelijke fysieke ingrepen aan de woningvoorraad kunnen ook andere

roerende zaken binnen de huisvesting aangepakt worden. Energiebesparende roerende zaken kunnen in tegenstelling tot onroerende zaken eenvoudig terugverdiend worden door een opname in, of verhoging van de servicekosten. Hier moet overigens wel 70% van de huurders mee akkoord gaan (Huurcommissie, 2016, p. 24). Van Ittersum (2016, p. 30) heeft deze mogelijkheid ook onderzocht en vermeldt dat het nog geen ideale oplossing is, omdat de terugverdientermijn gelijk is aan de afschrijvingstermijn van de roerende zaak, wat erg lang kan zijn. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er per roerende zaak bepaald zal moeten worden of de terugverdientermijn wenselijk is. Twee roerende zaken die genoemd worden door van Ittersum zijn waterbesparende douchekoppen en energiezuinige koelkasten (2016, p. 19). Uit het interview met Tom Quik blijkt dat waterbesparende douchekoppen in veel gevallen reeds geplaatst zijn in de studentencomplexen. Verder heeft een eerder onderzoek van

EvenDimmen (2007) aangetoond dat door het vervangen van verouderde koelkasten in studentencomplexen veel energie te besparen is. Dit is nog eens doorgerekend door EvenDimmen in (2008).

De aanbeveling van dat rapport om de verouderde koelkasten te vervangen door

houdt in dat de SSH energiezuinige koelkasten gaat aanbieden aan haar huurders, mits zij daarmee akkoord gaan. Dit zal in eerste instantie gebeuren aan de huurders van het grootste studentencomplex van de SSH, aan de Ina Boudier-Bakkerlaan, waar ook de steekproef plaatsvond. Mocht dit positief uitvallen dan zal het uitgerold worden over alle woningen van de SSH. Als dit project niet aanslaat bij het IBB-complex wordt alsnog een nieuwe poging gedaan onder bewoners van zelfstandige woonruimte van de SSH. Deze beschikken niet over een grootverbruikersaansluiting, betalen dus een hogere energieprijs en kunnen meer geld besparen door een energiezuinige koelkast waardoor in sommige gevallen deze kostenneutraal vervangen kan worden.