4. Kwalificatie van vastgoedexploitatie in het kader van de BOR 1 Inleiding
5.5. Een uitbreiding van de omstandighedencatalogus
5.5.3. De uitgebreide omstandighedencatalogus
In deze paragraaf wordt een uitbreiding van de omstandighedencatalogus gegeven, met de catalogus van Berkhout en Hoogeveen als uitgangspunt. Zoals in dit hoofdstuk beschreven bevat de omstandighedencatalogus van Berkhout en Hoogeveen bijna louter kwantitatief meetbare elementen van vastgoedexploitatie, waaraan door partijen geen onomwonden oordeel kan worden ontleend of sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Daarbij zij overigens gezegd dat dit voor een uiteindelijke volledige beoordeling van de feiten en omstandigheden niet buiten beschouwing behoeft te blijven. Alle feiten en omstandigheden zijn van belang. Zo worden in de catalogus van Berkhout en Hoogeveen tevens de mate van financiering met vreemd vermogen, het aantal werknemers en (her)ontwikkelingspanden en het nagestreefde rendement gevraagd.
Echter, om tot een juiste beoordeling te komen of daadwerkelijk sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer dient te worden nagegaan in hoeverre het normaal
vermogensbeheer wordt ontstegen. Na de analyse in de voorgaande hoofdstukken komt naar voren dat het verschil tussen normaal en meer dan normaal vermogensbeheer in het kader van vastgoedexploitatie is gelegen in de aard, omvang en mate van persoonlijke inzet van arbeid en risicofactoren. Vertaald vanuit de jurisprudentie naar de werkzaamheden uit hoofde van property management betreft dit met name de werkzaamheden onder commercieel beheer, en in mindere mate onder technisch beheer.
54
Ten aanzien van een uitbreiding, dan wel het vervolledigen van de omstandighedencatalogus ten behoeve van de BOR dienen mijns inziens de activiteiten uit hoofde van property
management als aanvulling op de door Berkhout en Hoogeveen gevraagde feiten in de omstandighedencatalogus te worden gebracht. Met daarbij tevens het aantal aan de betreffende werkzaamheden bestede uren. Door een onderscheid te maken tussen administratieve, technische en commerciële activiteiten en de daarbij horende uren kan duidelijk naar voren komen waar het zwaartepunt van de werkzaamheden zich bevindt. Daarenboven kunnen de drie hoofdgebieden van het property management zoals gezegd als een vertaling van de in de jurisprudentie meest voorkomende soorten werkzaamheden
worden gezien. Zo bevat het administratieve beheer de werkzaamheden die vrijwel standaard verbonden zijn aan vastgoedexploitatie en in beginsel in lijn liggen met (passief beleggen). Het technisch beheer omvat de (kwantitatieve) werkzaamheden die betrekking hebben op (her)ontwikkeling en het in stand houden van het vastgoed en het commercieel beheer de (kwalitatieve) aspecten van vastgoedexploitatie op basis waarvan door (al dan niet persoonlijke) inzet van kennis, ervaring en arbeid een hoger rendement dan bij normaal beleggen nagestreefd wordt.
Een simpele uitbreiding van de omstandighedencatalogus op basis van property management is bij dit onderzoek gevoegd in Appendix 2. Mede naar aanleiding van de in hoofdstuk 4 geanalyseerde jurisprudentie zijn in deze uitbreiding de werkzaamheden die horen bij het commercieel, technisch en administratief beheer in volgorde van belangrijkheid verwerkt. Zoals hierboven reeds beschreven is het mijns inziens aannemelijk dat de
kwalitatieve commerciële werkzaamheden zwaarder wegen dan de kwantitatieve werkzaamheden die samenhangen met het technisch en administratief beheer. Daar de ontwikkeling van vastgoed in tegenstelling tot de administratieve werkzaamheden vaker leiden tot meer dan normaal vermogensbeheer, is het technisch beheer na het commercieel beheer opgenomen. De administratieve werkzaamheden vormen ondersteunende
werkzaamheden die tevens samenhangen met normaal vermogensbeheer.
Middels het invullen van de werkzaamheden in de omstandighedencatalogus aan de hand van de rubrieken van property management en het blijvend toetsen aan de door
Berkhout en Hoogeveen gegeven hypothesen A tot en met D1171 kan een adequate inschatting gemaakt worden van de situatie van belastingplichtigen. Indien op den duur door rechtspraak de hypothesen meer vastomlijndere rechtsregels worden is het wellicht mogelijk voor alle
55
belanghebbenden om zonder de stap naar juridische procedures onderling tot een vergelijk te komen, dan wel voor belanghebbenden om op voorhand hun situatie dusdanig in te steken dat vastgoedexploitatie meer dan normaal vermogensbeheer omvat.
56
6. Conclusie
In dit onderzoek stond de vraag centraal in hoeverre en onder welke omstandigheden
vastgoedexploitatie als ondernemingsuitoefening kwalificeert. Met name is hiervoor gekeken naar de grens tussen ondernemen en beleggen, en wanneer die grens overschreden wordt.
Een antwoord op de centrale vraag is gevonden door het behandelen van een drietal deelvragen, te weten:
- wat is het doel en de strekking van de BOR?
- wat wordt verstaan onder de begrippen onderneming en ondernemingsvermogen in de BOR en waar ligt de grens tussen ondernemen en beleggen? en
- hoe vindt kwalificatie van vastgoedexploitatie in het kader van de BOR plaats in de recente fiscale rechtspraak?
Om tot een antwoord op de centrale vraag te komen is na het beantwoorden van de drie deelvragen geanalyseerd in hoeverre de grens tussen ondernemen en beleggen te bepalen is aan de hand van de werkzaamheden die in de fiscale jurisprudentie gegeven zijn. Aan de hand van de behandelde vraag welke onderscheidende elementen het verschil tussen ondernemen en beleggen maken en de betreffende feiten en omstandigheden uit de jurisprudentie, wordt een grens tussen ondernemen en beleggen benaderd en geschetst wanneer sprake is van “meer dan normaal vermogensbeheer”. Daarnaast is tevens een
beoordeling gegeven van de huidige behandeling van vastgoed ten aanzien van het doel en de strekking van de BOR en gekeken waar mogelijkerwijs verbetering mogelijk is.
Het doel en de strekking van de BOR is het fiscaal faciliteren van reële bedrijfsoverdrachten zodat de continuïteit van ondernemingen niet in gevaar komt.
Afrekening over de overgedragen vermogensbestanddelen kan immers tot grote fiscale claims en derhalve liquiditeitsproblemen leiden bij de (erf)opvolgers. De BOR omvat hierom een voorwaardelijke vrijstelling die van toepassing is (en blijft) wanneer aan enkele voorwaarden wordt voldaan. Expliciet van belang en onderwerp van discussie en dit onderzoek, is het feit dat voor het mogen toepassen van de BOR sprake moet zijn van objectief ondernemings- vermogen. Louter de overgang van objectief ondernemingsvermogen kwalificeert als een reële bedrijfsovergang voor de BOR. Wanneer voor toepassing van de BOR sprake is van ondernemingsvermogen, dan wel beleggingsvermogen is echter nog niet geheel
57
In de BOR wordt verwezen naar het ondernemingsbegrip uit de wet IB. De definitie hiervan is reeds jarenlang ingekaderd in de fiscale vakliteratuur. Om als onderneming te kwalificeren dient sprake te zijn van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die door middel van deelname aan het economisch verkeer beoogd winst te behalen. Uit de fiscale jurisprudentie komt naar voren dat bij procedures inzake de toepassing van de BOR bij vastgoedexploitatie het echter niet geheel duidelijk is wanneer de grens tussen ondernemen en beleggen in deze wordt overschreden. Voor de beoordeling wanneer de grens tussen ondernemen en beleggen in het kader van de BOR wordt overschreden vormt het begrip “meer dan normaal
vermogensbeheer” de graadmeter. Hiervoor dient te worden bepaald welke van de activiteiten die samenhangen met de exploitatie van vermogen het verschil maken tussen normaal en meer dan normaal vermogensbeheer.
De aard en omvang van persoonlijke inzet van arbeid, expertise en ervaring en het risicovol combineren van arbeid en kapitaal waarbij ernaar gestreefd wordt een meerwaarde te creëren, vormen het verschil tussen normaal en meer dan normaal vermogensbeheer. Tevens kunnen zakelijke contacten van doorslaggevend belang zijn. Bovendien is de intentie van belastingplichtige om een resultaat te behalen door middel van de hiervoor genoemde onderscheidende werkzaamheden dat een resultaat dat te verwachten is bij normaal
vermogensbeheer te boven gaat, een belangrijke indicator voor de kwalificatie van meer dan normaal vermogensbeheer.
De uitkomst van dit onderzoek is zogezegd –in lijn met de huidige discussie– niet zwart-wit. In procedures staat of valt een succesvolle kwalificatie als ondernemingsvermogen bij een goede procesvoering en argumentatie. Wat wel duidelijk naar voren komt is het feit dat de persoonlijke betrokkenheid van belastingplichtigen bij de vastgoedexploitatie veelal leidt tot de aanwezigheid van meer dan normaal vermogensbeheer. Het voeren van
administratie, het plegen van (dagelijks) onderhoud en het innen van huren worden bijvoorbeeld als werkzaamheden die horen bij normaal vermogensbeheer beschouwd. Daarnaast is de staatssecretaris van mening dat bij de loutere verhuur van vastgoed nimmer sprake kan zijn van een onderneming. Echter, onder specifieke omstandigheden is wel sprake van het voeren van een onderneming. Dit wordt zoals hiervoor reeds behandeld bereikt door onderscheidend te zijn in het uitvoeren van de werkzaamheden die samenhangen met de exploitatie van vastgoed.
Alleen wanneer tussen (intentie tot het behalen van) een hoger rendement en de door belastingplichtige uitgevoerde werkzaamheden een causaal verband bestaat, kan worden gesproken van meer dan normaal vermogensbeheer. Dat niet alle werkzaamheden hiervoor in
58
aanmerking komen, maakt het niet eenvoudiger. Uit een analyse van de jurisprudentie en het ondernemings- en beleggingsbegrip kan echter wel worden opgemaakt dat de persoonlijke inzet van arbeid en de daarbij horende kwalitatieve aspecten als kennis, ervaring en –al dan niet intensieve– persoonlijke contacten met de huurders en overige partijen zoals aannemers, gemeenten et cetera een causaal verband aannemelijker maken. Het is en blijft daarentegen afhankelijk van de feiten en omstandigheden per casus wat de uitkomst zal zijn. Al lijkt het aan de hand van de jurisprudentie en de analyse van het ondernemings- en beleggingsbegrip erop dat van de kwalificatie meer dan normaal vermogensbeheer eerder sprake is indien belastingplichtigen zich persoonlijk en actief bemoeien met de exploitatie van hun vastgoed, en het niet louter bij het voeren van de administratie of het plegen van onderhoud houden.
59 7. Literatuurlijst
Adriaansens, O.P.M. en A. Rozendal (2014). Bedrijfsopvolging en vastgoed. Weekblad
Fiscaal Recht, 2014/1215.
Adriaansens, O.P.M. en A. Rozendal (2014). Vastgoed-bv’s en bedrijfsopvolging bij schenking en vererving. Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2014/05.
Autoriteit Financiële Markten (2011). Leidraad actief en passief beleggen in het belang van
de klant.
Barendrecht, J.M. Recht als model van rechtvaardigheid. Beschouwingen over vage en
scherpe normen, over binding aan het recht en over rechtsvorming (dissertatie
Tilburg), Deventer: Kluwer (1992).
Amsterdam School of Real Estate (2009). Basissyllabus Assetmanagement.
Beer, A.M.A. de (2005). Bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in de successiewet: een faciliteit voor beleggingsvermogen? Maandblad Belasting Beschouwingen, 2005/3.
Beer, A.M.A. de (2010). (Ir)reële bedrijfsopvolgingsregelingen. Weekblad Fiscaal Recht, 2010/1242.
Beer, A.M.A. de (2015). Ondernemingsvermogen voor de BOR-AB: enkele knelpunten.
Weekblad Fiscaal Recht, 2015/1319.
Bergman, L. (2016). Bedrijfsopvolgingsregeling niet van toepassing op onroerendgoed-bv I.
Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2016/908.
Bergman, L. (2016). Bedrijfsopvolgingsfaciliteit is van toepassing op geschonken aandeel in vastgoedvennootschap. Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2016/1237.
Berkhout, T.M. (2010). Ondernemen en niet-ondernemen in vastgoed. Nederlands Tijdschrift
voor Fiscaal Recht, 2010/1225.
Berkhout, T.M. (2013). Activeren, tenzij: ingrijpende renovaties en transformaties van vastgoedprojecten. Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2013/982. Berkhout, T.M. (2014). Arbeid+, rendement+. Bedrijfsopvolgingsregelingen
vastgoedbeleggers. Kwartaalbericht Estate Planning, 2014/18.
Berkhout, T.M. (2014). Fiscale orakeltaal. Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2014/1376.
Berkhout, T.M. (2015). Ontstoppen en verstoppen. Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2015/1. Berkhout, T.M. (2016). Herwaarderen: het boek zit weer dicht. Vastgoed Fiscaal & Civiel,
2016/01.
Berkhout, T.M. en A.J. Oostenrijk (red.). PropertyNL Tax Special 2013. Het fiscale
naslagwerk voor alle Nederlandse vastgoedbeslissers, Hardinxveld-Giessendam:
Tuijtel (2013).
Berkhout, T.M. en M.J. Hoogeveen. Falsifieerbare normen en omstandighedencatalogus voor vastgoedexploitanten. Weekblad Fiscaal Recht, 2015/4.
Dijck, J.E.A.M. van (1976). Vermogensbeheer. Weekblad Fiscaal Recht, 1976/141. Dijck, J.E.A.M. van (2006). ‘Onduidelijke wettelijke begrippen’. Weekblad Fiscaal Recht,
2006/1129.
Driel, A. van. Strategische inzet van vastgoed, Nieuwegein: Arko Sports Media (2006). Drion, C.E. (2008). De omstandighedencatalogus; drie gedachten ter verbetering. Nederlands
Juristenblad, 2008/1321.
Es, J.A.G. van (2003). Vermogensetikettering in de inkomstenbelasting. Tijdschrift voor
Fiscaal Ondernemingsrecht, 2003/113.
Es. J.A.G. van (2011). Fiscale hoegrootheden. Weekblad voor Fiscaal Recht, 2011/1069. Essers, P.H.J. Personenvennootschappen en aanverwante rechtsvormen, Deventer: Kluwer
60
Freudenthal, R.M. (2002). Normaal (vermogensbeheer) is al gek genoeg. Nederlands
Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2002/1241.
Ganzeveld, J. (2015). BOR vindt geen toepassing omdat bezittingen en schulden niet aan holding worden toegerekend. Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2015/1797. Garssen, W. (1974). Bijzondere aspecten van het arbeidsbegrip van artikel 22 lid 1 b Wet IB
1964. Maandblad Belasting Beschouwingen, 1974/254.
Govers-de Louw, N.M.P. en J.H.J. Jansen (2013). Nieuw besluit bedrijfsopvolgingsregeling: het blijft lastig klare wijn te schenken. Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en
Registratie, 2013/6980.
Govers-de Louw, N.M.P. en J.H.J. Jansen (2013). Nieuw besluit bedrijfsopvolgingsregeling: het blijft lastig klare wijn te schenken (deel II, slot). Weekblad voor Privaatrecht,
Notariaat en Registratie, 2013/6981.
Govers-de Louw, N.M.P. en J.H.J. Jansen (2014). Bedrijfsopvolging en vastgoed: mission impossible? Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie, 2014/7032. Groeneveld, Th. en R.E.C.M. Niessen. Het ondernemingsbegrip in de inkomstenbelasting.
Fiscale monografieën nr. 12, Deventer: Kluwer (1999).
Heithuis, E.J.W. (2010). Erven en schenken van ab-aandelen in de inkomstenbelasting vanaf 2010. Tijdschrift Fiscaal Ondernemingsrecht, 2010/93.
Heithuis, E.J.W., P. Kavelaars en B.F. Schuver. Inkomstenbelasting. Inclusief hoofdzaken
loonbelasting en premieheffing, Deventer: Kluwer (2013).
Hoogeveen, M.J. (2005). Bedrijfsopvolgingsfaciliteit: het ene bedrijfspand is het andere niet.
Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2005/1045.
Hoogeveen, M.J. (2014). Recente uitspraken over meer dan normaal vermogensbeheer bij vastgoed. Fiscale Berichten voor het Notariaat, 2014/10.
Janssen, R.L.M.C. (2009). Vernieuwde bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Weekblad Fiscaal
Recht, 2009/723.
Kavelaars, P. Fiscale geschriften nr. 33: Bedrijfsopvolging en aanmerkelijk belang. Den Haag: Sdu Uitgevers (2014)
Kooiman, W.R. (2014). Fiscaal faciliteren van vastgoed: een wankel evenwicht. Nederlands
Tijdschrift voor Fiscaal Recht Beschouwingen, 2014/28.
Meussen, G.T.K. (2016). Exploitatie van vastgoed: ondernemen of beleggen? Nederlands
Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2016/1593.
Ligthart, N.M. (2007). De kwalificatie van activiteiten in de wet VPB 1969. Nederlands
Tijdschrift voor Fiscaal Recht Beschouwingen, 2007/9.
Lubbers, A.O. en G.T.K. Meussen. Hoofdzaken winst uit onderneming, Deventer: Kluwer (2012).
Marres, O.C.R., S.J. Mol-Verver en J.L. van de Streek (red.). Hoofdzaken belastingrecht, Den Haag: Boom fiscale uitgevers (2011).
Pauwels, M.R.T. Omstandighedencatalogus en consistentie. Fiscaal wetenschappelijke reeks nr. 13. Den Haag: Sdu Uitgevers (2009).
Rijkers, A.C. (2009). Berlusconiaanse belastingwetgeving. Nederlands Tijdschrift voor
Fiscaal Recht, 2009/2031.
Rozendal, A. (2015). Bedrijfsopvolgingsfaciliteit is van toepassing op geschonken aandeel in vastgoedvennootschap. Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2015/1743. Rozendal, A. (2015). Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting. Nederlands Tijdschrift
voor Fiscaal Recht Artikel, 2015/3.
Rozendal, A. (2016). Bedrijfsopvolging en vastgoedvennootschappen: einde van een discussie? Weekblad Fiscaal Recht, 2016/127.
Rozendal, A. (2016). BOR van toepassing op indirect aandelenbelang dat geen aanmerkelijk belang vormt. Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2016/1238.
61
Rozendal, A. en O.P.M. Adriaansens. BOF en vastgoed-bv’s: de ‘omstandighedencatalogus’
van de belastingdienst als (on)juiste beoordelingsmaatstaf?, 30 september 2015,
http://www.taxence.nl/bof-en-vastgoed-bv-s-de-omstandighedencatalogus.106572. lynkx.
Schendstok, B. Fiscale winstbegrippen in Nederland, Deventer: Kluwer (1959). Sinnighe Damsté, J.H.R. De wet op de inkomstenbelasting, Deventer: Kluwer (1937). Stevens, S.A. (2010). De herziene bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de schenk- en erfbelasting.
Tijdschrift Fiscaal Ondernemingsrecht, 2010/25.
Swank, P. en S.A.M. de Wijckerslooth-Lhoëst (2011). Knelpunten in de bedrijfsopvolgings- regelingen. Estate Planner Digitaal, 2011/02.
Te Niet, H.A.J.P. Het beleggingsbegrip in de directe belastingen, Deventer: Kluwer (2007). Vijfeijken, I.J.F.A. van (2009). Wetsvoorstel 31 930: gebrek aan visie. Weekblad Fiscaal
Recht, 2009/1231.
Vuuren, A.Q.C. van (2011). Meer dan normaal vermogensbeheer: mag het een beetje meer zijn? Forfaitair, 2011/211.
Zuiderwijk, J.C.L. Compendium Estate Planning – Hoofdstuk 11 Bedrijfsopvolgingsfacilitei-
ten, Deventer: Kluwer (2012).
Jurisprudentie EHRM 27 mei 2014, nr. 18485/14, V-N 2014/38.21 HvJ EG 14 juli 2005, nr. C-434/03, ECLI:NL:XX:2005:AV0887, BNB 2005/284 HR 21 juni 1946, B. 8137 HR 7 oktober 1953, nr. 11 383, ECLI:NL:HR:1953:AY346, BNB 1953/272 HR 8 januari 1958, nr. 13.425, BNB 1958/69 HR 20 juni 1962, nr. 14 819, BNB 1962/272 HR 7 oktober 1981, nr. 20 733, BNB 1981/299 HR 28 september 1983, nr. 21 851, ECLI:NL:HR:1983:AW8791, BNB 1984/72 HR 2 november 1983, nr. 22 063, ECLI:NL:HR:1983:AW8767, BNB 1983/330 HR 20 september 1989, nr. 25.076, BNB 1990/46 HR 21 april 1993, nr. 28 189, ECLI:NL:HR:1993:ZC5328, BNB 1993/185 HR 17 augustus 1994, nr. 29 755, ECLI:NL:HR:1994:ZC5731, BNB 1994/319 HR 1 februari 1995, nr. 29 807, BNB 1995/79 HR 29 mei 1996, nr. 30 774, ECLI:NL:HR:1996:AA1845, BNB 1996/232 HR 24 november 1999, nr. 34.804, BNB 2000/9 HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW2207, BNB 2007/83
HR 12 september 2008, nr. 43 402, ECLI:NL:HR:2008:BB0454, FED 2008/109 HR 23 april 2010, nr. 08/04843, ECLI:NL:HR:2010:BJ7956, BNB 2010/244 HR 9 juli 2010, nr. 08/05311, ECLI:NL:HR:2010:BL0193, BNB 2010/286 HR 29 juni 2012, nr. 11/03295, ECLI:NL:HR:2012:BV8954, BNB 2012/243 HR 22 november 2013, nr. 13/01160, ECLI:NL:HR:2013:1209, V-N 2013/59.23.29 HR 28 maart 2014, nr. 13/02363, ECLI:NL:HR:2014:687, BNB 2014/106 HR 25 maart 2016, nr. 14/06280, ECLI:NL:HR:2016:477, BNB 2016/110 HR 15 april 2016, nr. 15/02829, ECLI:NL:HR:2016:633, BNB 2016/166 HR 22 april 2016, nr. 15/02845, ECLI:NL:HR:2016:705, BNB 2016/167 Hof Amsterdam 9 mei 1974, nr. 653/73, BNB 1974/250
Hof Amsterdam 16 januari 1998, nr. 96/5387, V-N 1998/20.10
Hof Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ9122, FutD 2013-1192 Hof Arnhem 22 augustus 1997, ECLI:NL:GHARN:1997:AA1196, V-N 1997/4707
62
Hof Arnhem-Leeuwarden 5 november 2013, nr. 12/00702, NTFR 2014/428 Hof Arnhem-Leeuwarden 8 april 2014, nr. 13/00473, NTFR 2014/1393 Hof ’s Gravenhage 14 mei 1965, nr. 33/1965, BNB 1965/292
Hof ’s Gravenhage 28 juni 1989, nr. 538/86, V-N 1990/1279
Hof ’s Gravenhage 20 december 2013, nr. BK-12/00757, NTFR 2014/1392 Hof ‘s Gravenhage 30 juni 2015, nr. 14/01473, V-N 2015/50.16
Hof ’s Gravenhage 1 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2167, NTFR 2016/1964 Hof ’s Hertogenbosch 18 april 2013, nr. 12/00496, NTFR 2013/1127
Hof ’s Hertogenbosch 25 maart 2016, nr. 14/01095, NTFR 2016/1903
Rechtbank Den Haag 3 juni 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:16718, NTFR 2015/1164 Rechtbank Den Haag 11 december 2015, ECLI:Nl:RBDHA:2015:14738, NTFR 2016/908 Rechtbank Haarlem 7 december 2012, nr. 12/1977 t/m 12-1979, V-N 2013/266
63 8. Lijst van gebruikte afkortingen
aant. Aantekening
art. Artikel
BOR Bedrijfsopvolgingsregeling(en)
B.V. Besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid bv Besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BW Burgerlijk Wetboek
ECLI European Case Law Identifier
EHRM Europees Hof voor de Rechten van de Mens EVRM Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens HvJ EG Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen
IB Wet inkomstenbelasting 2001
i.c. In casu
IVBPR Internationaal verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten
ond. Onderdeel
ro. Rechtsoverweging
row Resultaat uit overige werkzaamheden; zoals bedoeld in §3.4 van de Wet inkomstenbelasting 2001
SW Successiewet 1956
vof Vennootschap onder firma
Vpb Wet op de Vennootschapsbelasting 1969
64
Appendix 1: de omstandighedencatalogus van Berkhout en Hoogeveen
Vastgoedportefeuille, verhuur aan
derden jaar t t+1 t+2 t+3 t+4 t+n Toelichting
Aantal panden #
Aantal verhuurde units #
Aantal verhuurde m # Marktwaarde € Nettokasstroom € Onderhoudskosten € Verbeteringskosten € Bruto huurinkomsten € WOZ-waarde € Leegstandspercentage % Herontwikkelingspanden Aantal panden # Marktwaarde € Nettokasstroom €
Investering totaal dit jaar €
Organisatie
Aantal werknemers #
Totaal FTE werknemers inclusief dga #
Opleidingsniveau werknemers tekst
Ervaringsjaren werknemers #
Aantal externen #
Totaal FTE externen #
Eigen onderhoudspersoneel/FTE #
Rendement
Nagestreefde rendement %
Formule berekening rendement tekst
Behaald rendement vastgoedportefeuille %
Financiering
Hypotheekschuld €
Schuldgraad %
Rentebetaling per jaar €
65
Appendix 2: de uitgebreide omstandighedencatalogus
Vastgoedportefeuille, verhuur aan
derden jaar t t+1 t+2 t+3 t+4 t+n Toelichting
Aantal panden #
Aantal verhuurde units #
Aantal verhuurde m # Marktwaarde € Nettokasstroom € Onderhoudskosten € Verbeteringskosten € Bruto huurinkomsten € WOZ-waarde € Leegstandspercentage % Herontwikkelingspanden Aantal panden # Marktwaarde € Nettokasstroom €
Investering totaal dit jaar €
Organisatie, zie mede uitbreiding
Aantal werknemers #
Totaal FTE werknemers inclusief dga #
Opleidingsniveau werknemers tekst
Ervaringsjaren werknemers #
Aantal externen #
Totaal FTE externen #
Eigen onderhoudspersoneel/FTE #
Rendement
Nagestreefde rendement %
Formule berekening rendement tekst
Behaald rendement vastgoedportefeuille %
Financiering
Hypotheekschuld €
Schuldgraad %
Rentebetaling per jaar €
66
Uitbreiding Property Management beschrijving werkzaamheden
Commercieel beheer
Accountmanagement
Relatiebeheer/contact met huurders
Coördinatie wederverhuur Huurdersoverleg Contractbeheer Dienstverlening/service op maat Inventarisatie Analyse Beheerplannen Rapportages Benchmarking Promotie Aan- en verkoopactiviteiten
Onderhouden zakelijk netwerk
aantal bestede uren
Technisch beheer Correctief onderhoud Mutatie-onderhoud (Planmatig) onderhoud Onderhoudscontracten Schadeherstel Meerjarenbegrotingen
67 Renovatie
Verbetering
Verbouwing
aantal bestede uren
Administratief beheer Huurincasso Administratiekosten Huurafrekeningen Crediteurenadministratie Contractenbeheer Huurverhogingen Huurcommissiezaken Managementinformatie Indexeringen Rapportages Jaarstukken