Onderzoeksstrategieën toegepast in onderzoek
BIJLAGE 8 ANALYSEKADER CASESTUDY 8.1 Inleiding
8.5 Toelichting onderdelen casestudy
De eerste twee onderdelen van de casestudy kunnen worden gekenmerkt als een algemene introductie. De vier overige onderdelen vormen de kern van de casestudy. In de volgende paragaaf worden deze onderdelen kort toegelicht: aangegeven wordt waarom deze onderdelen zijn opgenomen in de casestudy (verantwoording). Tevens worden de onderzoeksaanpak en bronnen weergegeven. Ook wordt verwezen naar de theoretische onderbouwing.
8.5.1 Onderdeel 3: opstellen bedrijfssegmentatie Verantwoording
In deze studie wordt onderzoek gedaan naar de rol die de luchthaven speelt als vestigingsplaatsfactor in het locatiekeuzeproces van bedrijven die zich vestigen op luchthavengerelateerde bedrijfsterreinen. In hoofdstuk 4 is het belang benadrukt van een juist gekozen segmentatie. Per bedrijfssegment lopen de vestigingscriteria immers strek uiteen:
• Voor de bedrijven uit het Basis en Directe Markt segment vormt de aanwezigheid van de luchthaven de belangrijkste vestigingsplaatsfactor. Deze bedrijven zijn voor hun werkzaamheden/ afzetmarkt direct afhankelijk van de luchthaven.
• Bij bedrijven uit het Plaats segment vormt de aanwezigheid van de luchthaven niet de belangrijkste vestigingsplaatsfactor. Koomen hanteert de volgende omschrijving: ‘deze bedrijven zijn
hier gevestigd omdat de aanwezigheid van de luchthaven het bedrijfsproces bevordert’ [Koomen, 1999].
Het opzetten van de bedrijfssegmentatie betreft een functionele indeling, waarbij bedrijven worden ingedeeld in de verschillende segmenten op basis van de relatie die de bedrijven met de luchthaven onderhouden. Door het opstellen van deze segmentatie wordt inzicht verkregen in het type bedrijven dat zich in het verleden heeft gevestigd op de luchthaven. Als bekend is hoe sterk de afzonderlijke segmenten
Beschrijving onderzoeksaanpak
Voor het toedelen van de bedrijven naar de segmenten is een gedetailleerd totaaloverzicht vereist van alle bedrijven die zijn gevestigd op het bedrijfsterrein. Op basis van de bedrijfsactiviteiten worden de bedrijven ingedeeld naar de verschillende segmenten. Sommatie van het metrage vastgoed per segment maakt het mogelijk de verhoudingsgetallen te berekenen.
Theoretische onderbouwing
Een beschrijving van de bedrijfsclassificatie is gegeven in de hoofdtekst in hoofdstuk 4, commercieel vastgoed op luchthavens, paragraaf 4.6.
Bronnen
Bij het uitvoeren van dit onderdeel van de casestudy wordt gebruik gemaakt van gegevens afkomstig uit de volgende bronnen:
• Bestaande overzichten met bedrijfsgegevens afkomstig van locale makelaars; • Informatie afkomstig uit databases van gemeente en provincie;
• Informatie uit bedrijvengidsen uitgegeven door de luchthaven.
8.5.2 Onderdeel 4: ontwikkeling huurprijzen Verantwoording
In dit onderdeel wordt onderzocht of de huurprijzen op de luchthavenlocatie afwijken van de gerealiseerde huurprijzen op de locale vastgoedmarkt. Mocht blijken dat op de luchthavenlocatie significant hogere huurprijzen worden gerealiseerd dan op omliggende locaties, dan is het mogelijk dat dit verschil in huurprijs kan worden toegeschreven aan de aanwezigheid van de luchthaven.
Onderzoeksobject
Zoals aangegeven in de inleiding van hoofdstuk 6 van de hoofdtekst ligt in dit onderdeel van de casestudy de focus op kantoorruimten. Om deze reden worden uitsluitend de gerealiseerde huurprijzen van kantoorruimten met elkaar vergeleken.
Beschrijving onderzoeksaanpak
Bij locale makelaars en via Internet worden overzichten verzameld van gerealiseerde huurprijzen op de luchthavenlocatie en van gerealiseerde huurprijzen in de regio. Door rekening te houden met overige externe invloedsfactoren kan een uitspraak worden gedaan aangaande de hoogte van huurprijzen op de luchthavenlocaties in verhouding tot de gerealiseerde huurprijzen op de regionale vastgoedmarkt.
Theoretische onderbouwing
In paragaaf 4.8 van de hoofdtekst is een beschrijving gegeven van de invloed van de locatie op de vastgoedwaarde.
Bronnen
• Beschikbare overzichten van gerealiseerde huurprijzen in een bepaalde regio; • Transactiedatabase waarin tevens gerealiseerde huurprijzen zijn opgenomen.
8.5.3 Onderdeel 5: analyse vestigingsgedrag kantoorgebruikers ´Plaats´ segment Verantwoording
In dit onderdeel wordt het vestigingsgedrag van kantoorgebruikers uit het ´Plaats´ segment geanalyseerd. Nagegaan wordt hoe het locatiekeuzeproces is verlopen, en welke rol de luchthaven hierbij heeft gespeeld. Bij de analyse van het vestigingsgedrag komen de volgende aspecten aan bod:
A. Reden vestigingsverplaatsing
Aan de bedrijven wordt de vraag voorgelegd wat de reden tot hervestiging is geweest. Tevens wordt nagegaan of de luchthaven hier een rol heeft gespeeld als pull factor.
B. Relatie met de luchthaven
Bij het afnemen van de bedrijfsinterviews wordt tevens nagegaan wat de relatie is van de gevestigde bedrijven met de luchthaven. Ook wordt nagegaan in hoeverre de bedrijven gebruik maken van de faciliteiten op de luchthaven.
C. Locatiekeuze: vestigingsmotieven en vestigingsplaatsalternatieven
Bij het afnemen van de bedrijfsinterviews is de bedrijven gevraagd de lijst met vestigingsplaatscriteria te beoordelen. Door het toekennen van een score aan de vestigingsplaatscriteria is een overzicht verkregen van de factoren die destijds als eis zijn geformuleerd bij de locatiekeuze. Ook is gevraagd welke andere locaties er bij de locatiekeuze in overweging zijn genomen. Hierbij is nagegaan welke vestigingsplaatscriteria van doorslaggevende betekenis zijn geweest om uiteindelijk voor het specifieke bedrijfsterrein te kiezen.
D. Beoordeling huidige locatie
Ter afsluiting wordt de bedrijven de vraag voorgelegd hoe zijn hun huidige vestigingsplaats beoordelen. Specifiek wordt gevraagd naar de sterke en zwakke punten van de huidige locatie.
Onderzoeksobject
Zoals aangegeven in de inleiding van hoofdstuk 6 van de hoofdtekst ligt in dit onderdeel van de casestudy de focus op kantoorgebruikers uit het ‘Plaats’ segment. Er wordt een analyse gemaakt van kantoorgebruikers uit het Plaats segment, gevestigd op de bedrijfsterreinen Flight Forum en TechnoPort Europe.
Theoretische onderbouwing
In hoofdstuk 6 van de hoofdtekst is de theoretische onderbouwing gegeven van de aspecten die aan bod komen bij de analyse van het vestigingsgedrag.
Beschrijving onderzoeksaanpak
Om inzicht te verkrijgen in het vestigingsgedrag van kantoorgebruikers uit het ‘Plaats’ segment, is voor een aantal van deze kantoorgebruikers het locatiekeuzeproces uitgebreid geanalyseerd. Eerst is een selectie gemaakt van de kantoorgebruikers die tot de doelgroep behoren. Van deze kantoorgebruikers zijn de contactgegevens van de facility managers achterhaald. De facility managers zijn telefonisch benaderd en gevraagd of zij mee wilden werken aan het onderzoek. In eerste instantie is geprobeerd om bij alle bedrijven een mondeling interview af te nemen. Vrijwel alle bedrijven hebben hier aan meegewerkt. In de gevallen dat bedrijven hebben aangegeven geen tijd te hebben om een afspraak in te plannen, is ervoor gekozen om de vragenlijst per e/mail aan deze bedrijven toe te zenden. Na schriftelijke beantwoording zijn waar nodig deze respondenten nogmaals nagebeld.
Verantwoording selectiecriteria benaderde bedrijven
In dit onderdeel van de casestudy staat het vestigingsgedrag van kantoorgebruikers uit het ´Plaats´ segment centraal. Een eerste indicatie heeft opgeleverd dat voor bedrijfsterrein Flight Forum (luchthaven Eindhoven Airport) 10 kantoorgebruikers binnen deze doelgroep vallen. Voor bedrijfsterrein Technoport Europe (luchthaven Maastricht Aachen Airport) vallen 22 kantoorgebruikers binnen de doelgroep. Gezien de beperkingen in tijd is het bij de uitvoering van dit onderzoek niet mogelijk al deze kantoorgebruikers te
• Tevens worden de grote bedrijven gezien als de ‘kartrekkers’ in de locatiekeuze. Wanneer gestart wordt met gronduitgifte van een nieuw bedrijfsterrein, richt de exploitant zich in eerste instantie op ‘enkele grote partijen’. Voor de exploitant van het bedrijfsterrein is het interessant inzicht te verkrijgen in de vestigingsmotieven van deze bedrijven.
Bij de selectie van de grotere kantoorgebruikers is de eis gesteld dat de bedrijven beschikken over een v.v.o. van minimaal 1.000 vierkante meter. Uit deze groep zijn steekproefsgewijs 5 bedrijven geselecteerd, en benaderd voor het bedrijfsinterview.
Toelichting gehanteerde vragenlijst
Bij het afnemen van de bedrijfsinterviews is gewerkt met vragenlijsten met deels open, en deels gesloten vragen. De gehanteerde vragenlijst is een bewerking van de vragenlijsten die zijn gebruikt bij voorgaand onderzoek:
• In 1990 heeft Kramer onderzoek uitgevoerd naar bedrijven gevestigd op en nabij de luchthaven formatie Maastricht [Kramer, 1990];
• In 2004 heeft Taal een onderzoek uitgevoerd naar bedrijven gevestigd op bedrijfsterreinen nabij Eindhoven en Maastricht [Taal, 2004].
Bij bovenstaande onderzoeken lag tevens de focus op het vestigingsgedrag van bedrijven die zich hebben gevestigd op luchthaven locaties. Omdat de onderzoeksfocus van bovenstaande onderzoeken aansluit bij de onderzoeksfocus van dit onderzoek, is het verantwoord dat de vragenlijst die gebruikt is bij dit onderzoek gebaseerd is op de vragenlijsten die zijn gebruikt bij bovenstaande onderzoeken.
Verantwoording score elementen
Bij onderdeel C (locatiekeuze) is aan de respondenten gevraagd aan te geven welke vestigingsplaatscriteria destijds als eis zijn geformuleerd bij de locatiekeuze. Het is hierbij gewenst inzicht te verkrijgen in welke mate belang werd gehecht aan de vestigingsplaatscriteria. Om deze reden zijn er een vijftal score elementen gedefinieerd, waarmee de respondenten kunnen aangeven welke waarde zij toekennen aan de vestigingsplaatscriteria:
Score Beschrijving
1 Niet als eis geformuleerd
2 Onbelangrijk
3 Van enig belang
4 Belangrijk
5 Zeer belangrijk
Tabel 8.4 toelichting score elementen
Voor een overzicht van de gehele vragenlijst wordt verwezen naar bijlage 13, Vragenlijst bedrijfsinterviews vestigingsplaatskeuze.
Bronnen
Bij de beschrijving van het vestigingsgedrag van kantoorgebruikers uit het plaatssegment is gebruik gemaakt van de volgende informatie:
• Informatie verkregen uit oriënterende expert interviews; • Informatie verkregen uit bedrijfsinterviews.
8.5.4 Onderdeel 6: vestigingsbeleid Verantwoording en onderzoeksaanpak
In paragraaf 3.8 van de hoofdtekst is een beschrijving gegeven van het gevoerde vestigingsbeleid op regionale luchthavenlocaties. De vestigingseis die door de locale overheid wordt opgelegd vanuit het bestemmingsplan, kan worden aangemerkt als een eerste randvoorwaarde waar de ontwikkelaar van het bedrijfsterreinen rekening mee moet houden bij het aantrekken van bedrijven. In dit onderdeel wordt aan
de hand van beschikbare informatie achterhaald welke vestigingseis wordt gehanteerd voor het bedrijfsterrein. Tevens wordt aan de hand van gesprekken met betrokken actoren (gemeente, makelaars en facility managers) weergegeven hoe dit vestigingsbeleid in de praktijk wordt toegepast.
Onderzoeksobject
Ook in dit onderdeel van de casestudy ligt de focus op kantoorruimten. Om deze reden wordt specifiek het gehanteerde vestigingsbeleid voor kantoorgebruikers geanalyseerd.
Theoretische onderbouwing
In hoofdstuk 3 is de theoretische onderbouwing van het vestigingsbeleid beschreven.
Bronnen
• Beschikbare informatie aangaande vestigingseis versterkt door de gemeente; • Informatie verkregen uit gesprekken met betrokken actoren.
BIJLAGE 9 CASEBESCHRIJVING BEDRIJFSTERREINEN NABIJ LUCHTHAVEN