LOCATIEPREMIE - INVLOED LOCATIE OP VASTGOEDWAARDE 7.1 Inleiding

In paragraaf 4.8 van de hoofdtekst wordt een beschrijving gegeven van de ontwikkeling van huurprijzen op luchthavenlocaties. In de studie naar vastgoedprijzen op luchthavenlocaties stelt Van der Knaap dat luchthavenlocaties nabij hubluchthavens moeten worden gezien als unieke vestigingslocaties. Van der Knaap geeft aan dat het unieke karakter van de vestigingslocatie wordt aangetoond door het feit dat de vastgoedhuren op hubluchthavens gelijk zijn aan of zelfs hoger zijn dan de tophuren in de nabijgelegen kantorenmarkt [Van der Knaap, 2000].

In deze bijlage wordt een korte achtergrondbeschrijving gegeven van de invloed van de locatie op de vastgoedwaarde. Ter introductie wordt een beschrijving gegeven van de plaats van commercieel vastgoed binnen de onroerend goedmarkten. Vervolgens wordt aan de hand van een onderzoek uitgevoerd door Vink bij DTZ Zadelhof een beschrijving gegeven van de locatiewaarde. Aan de hand van het begrip ‘locatiepremie’ wordt aangegeven wat de invloed is van de locatie op de vastgoedwaarde.

7.2 Plaatsen van commercieel vastgoed in de onroerend goedmarkten

De locatie wordt doorgaans aangedragen als het belangrijkste waardebepalende element van bedrijfsmatig onroerend goed. Waar deze locatiewaarde vervolgens uit bestaat blijft veelal onderbelicht. In het onderzoek ‘De locatiewaarde bepaal…t/d’, uitgevoerd door Vink bij DTZ Zadelhoff Research, is onderzoek gedaan naar de waarde van de locatie voor bedrijfsmatig onroerend goed in Nederland. Specifiek is daarbij getracht de locatiekenmerken te definiëren die inhoud geven aan de locatiewaarde voor kantoorlocaties en bedrijventerreinen [Vink, 2004].

Om een uitspraak te kunnen doen aangaande de invloed van de locatie op de vastgoedwaarde, wordt eerst een beschrijving gegeven van de plaats van commercieel vastgoed binnen de onroerend goedmarkten.

Onroerendgoedmarkten

Kruijt geeft de volgende omschrijving van de onroerendgoedmarkt. Binnen het macro-economische krachtenveld vinden transacties plaats tussen aanbieders een vragers van grond en bouwwerken. De concrete of abstracte omgeving waaronder vraag en aanbod elkaar treffen en transacties plaatsvinden, wordt de markt of marktvorm genoemd. In dit verband wordt ook wel gesproken over de aard van mededinging tussen aanbieders van vragers naar grond en bouwwerken. Het onroerend karakter van grond en bouwwerken maakt dat de markten waarop deze producten worden verhandeld, zijn gedefinieerd als de onroerendgoedmarkten [Kruijt et al., 1992].

Grote verscheidenheid aan deelmarkten

Dé onroerend goedmarkt bestaat niet. De grote verscheidenheid leidt tot een groot aantal deelmarkten en maakt marktprocessen ondoorzichtig. Om enig inzicht te verkrijgen van de verschillende markten voor onroerend goed zijn verscheidene mogelijkheden tot segmentering en definiëring ontwikkeld [Van Gool et al., 2001].

Onderscheid onroerendgoedmarkten en vastgoedmarkten

Binnen de vastgoedmarkt is onderscheid te maken in opstallen en bouwwerken. De onroerendgoedmarkt is breder dan de vastgoedmarkt. Naast de markt voor vastgoedproducten worden hier tevens de grondmarkten tot gerekend.

Commercieel vastgoed binnen de vastgoedmarkt

Van Gool maakt binnen de vastgoedmarkt onderscheid in vier deelmarkten: de markt voor publiek vastgoed, de woningmarkt, de markt voor commercieel vastgoed en de markt voor specifiek vastgoed. De

volgende onderdelen worden gerekend tot onroerend goed: kantoren, bedrijfsruimten, logistieke centra, parkeergarages, horeca, hotels en bioscopen [Van Gool et al., 2001].

Het commercieel vastgoed zoals getypeerd door Van Gool betreft allemaal vastgoedproducten. In het onderzoek naar invloed van kwaliteitskenmerken van de locatie op het huurprijsniveau [Vink, 2004] wordt echter aangegeven dat het bouwwerk onlosmakelijk is verbonden met de locatie en daarmee de grondmarkt. Vink geeft dan ook de voorkeur aan de typering ‘onroerend goedmarkt’. Er wordt immers onderzoek gedaan naar de relatie tussen de locatie en de onroerend goedwaarde. De relatie tussen de vastgoedmarkt en onroerend goedmarkt wordt door Vink als volgt weergegeven:

Figuur 7.1: onderverdeling onroerend goedmarkten naar aard markt [Vink, 2004]

Waar Vink de voorkeur geeft aan de benaming ‘commercieel onroerend goedmarkt’, wordt in dit rapport toch vastgehouden aan de term ‘commercieel vastgoed’. In dit rapport wordt, wanneer er wordt gesproken over de invloed van de locatie op de vastgoedwaarde, de invloed van de grondprijs gezien als onderdeel van de waarde van het commercieel vastgoed.

7.3 Locatiepremie: invloed locatie op vastgoedwaarde

In deze paragraaf wordt inzicht gegeven op de invloed van de locatie op de vastgoedwaarde. Vanuit de theorie wordt de waardebepaling van bedrijfsmatig onroerend goed beschreven.

Onroerende goederen, en daarmee ook bedrijfsmatig onroerend goed, zijn te typeren als heterogene goederen die niet snel reproduceerbaar zijn. Geen enkel bedrijfspand of werklocatie is hetzelfde. Daarnaast kennen de bedrijfsmatige onroerendgoedmarkten geen volledige concurrentie, een beperkt aantal aanbieders en vragers en geen gelijke (toegang tot) informatie. Daardoor zijn de verschillen tussen de marktprijs en de (re)productieprijs vaak groot [Van Gool et al., 2001].

Onroerend goedmarkten Vastgoedmarkt (bouwwerken) ^Grondmarkt Publiek vastgoed Woningen Commercieel vastgoed Specifiek vastgoed Commercieel onroerend goedmarkt

De residuele waardemethode (voor grondwaarde) laat zich omschrijven als een methode voor de waardebepaling van grond welke berust op het berekenen van het verschil tussen de bruto opbrengsten en de

kosten (uiteraard exclusief de grondkosten). Dit berekende verschil wordt de residuele of restwaarde

genoemd. De bruto-opbrengsten voor onroerend goed worden beïnvloed door de factoren bestemming, de

prijs van het overeenkomstig product, het gebruik (intensiteit) en de locatie. De kosten (exclusief grondkosten) bij

het operationaliseren van onroerend goed worden beïnvloed door de factoren bouwkosten, lopende huisvestingslasten, de vervoerskosten (die sterk van de locatie afhangen) en overige exploitatielasten (verwerven van de grond c.q. locatie).

Bij de uitgangspunten van de residuele waardemethode wordt gesteld dat de grond op zichzelf geen productiekosten (een prijs) heeft. De grondprijs (dat wil zeggen de prijs voor de kosten van de grond) ontstaat door concurrentie tussen de vragers om schaars locaties. Resumerend kan worden gesteld dat onroerend goed een samengesteld goed is welke bestaat uit de twee componenten bouwwerk(en) en grond (locatie). De waarde (prijs) van onroerend goed wordt door middel van de residuele waarde methode als volgt bepaald:

Prijs van onroerend goed Prijs van onroerend goed wordt bepaald door de interactie tussen vraag en

aanbod op de markt

Prijs van het bouwwerk De prijs van het bouwwerk wordt door de productiekosten bepaald,

nadat met slijtage en veroudering rekening is gehouden of nadat op een boekhoudkundige manier een afschrijving is toegepast

Prijs van de grond De prijs van de grond (locatie) wordt vervolgens automatisch een sluitpost

ofwel een residu (restwaarde)

Wanneer bij het verrekenen van de kosten op de opbrengsten een positieve opbrengst/ kosten verhouding wordt verkregen, is dit toe te schrijven aan de locatie. De locatiepremie komt tot uitdrukking in de verhoogde vermogenswaarde van de grond, immers het maximum bedrag dat een producent (ontwikkelaar) bereid is te betalen voor de grond is de locatiepremie ofwel de residuele waarde [Vink, 2004].

Vink geeft hiermee aan dat de locatiewaarde dus wel degelijk een rol speelt in de waardebepaling van bedrijfsmatig onroerend goed, maar dat van een tastbare locatiewaarde echter geen sprake is. De locatiewaarde wordt aangedragen als belangrijk waardebepalend element van bedrijfsmatig onroerend goed. Waar de locatiewaarde uit bestaat, blijft echter in vele gevallen onderbelicht. In dit onderzoek wordt getracht die vestigingsplaatscriteria ten aanzien van de locatie te achterhalen die uniek zijn voor de luchthavenlocatie, en grote invloed hebben op de locatiewaarde.

BIJLAGE 8 ANALYSEKADER CASESTUDY