In deze paragraaf wordt een analyse gemaakt van het type bedrijven dat zich in het verleden heeft gevestigd op de luchthavenlocaties nabij luchthaven Eindhoven en luchthaven Maastricht. Eerst wordt een overzicht gegeven van het totale metrage kantoorruimte en bedrijfsruimte per bedrijfsterrein. Vervolgens wordt per bedrijfsterrein de segmentatie opgesteld en worden de verkregen segmentaties voor de drie bedrijfsterreinen met elkaar vergeleken.
5.4.1 Commercieel vastgoed op regionale luchthavenlocaties
In deze paragraaf wordt het totale metrage vastgoed per bedrijfsterrein weergegeven. Tevens is door middel van percentages de verhouding kantoorruimte/ bedrijfsruimte opgesteld.
Afstudeeronderzoek R.J.P. Oosterwegel Hoofdstuk 5 – ANALYSE I: BEDRIJFSCLASSIFICATIE Kantoorruimte Bedrijfsruimte Luchthaven Bedrijfsterrein Metrage (m2 v.v.o.) Percentage Metrage (m2 v.v.o.) Percentage Totaal Eindhoven Airport 66.544 30% 154.895 70% 221.439 Eindhoven Flight Forum 27.880 31% 62.306 69% 90.186
Maastricht TechnoPort Europe 37.155 35% 67.973 65% 105.128
Tabel 5.2: verdeling metrage kantoorruimte/ bedrijfsruimte op regionale luchthavenlocaties
Op basis van bovenstaande tabel kan worden vastgesteld dat de verhouding kantoorruimte/ bedrijfsruimte op de drie luchthavenlocaties vrijwel gelijk is. Globaal kan 1/3 deel van het commercieel vastgoed worden gerekend tot kantoorruimte en 2/3 deel tot bedrijfsruimte. In de volgende paragraaf worden de gevestigde bedrijven nader geanalyseerd. Op basis van de functionele relatie van de gevestigde bedrijven met de luchthaven worden de bedrijven ingedeeld naar de segmenten. Op deze wijze wordt inzicht verkregen in de mate waarin de gevestigde bedrijven gerelateerd zijn aan de luchthaven
5.4.2 Commercieel vastgoed op regionale luchthavenlocaties
In bijlage 11 is op basis van de in hoofdstuk 4 beschreven segmentatie (segmentatie van Koomen) per bedrijfsterrein een segmentatie opgesteld. Per bedrijf is nagegaan wat de functionele relatie is van het bedrijf met de luchthaven. In onderstaande tabel is per bedrijfsterrein een overzicht gegeven van de sommatie van het metrage commercieel vastgoed per segment. Tevens is de berekening van de verhoudingsgetallen weergegeven.
Bedrijfsterrein Werkruimte (m2 v.v.o.) Basis Directe Markt Plaats Totaal
Kantoorruimte 4.736 2.760 59.048 66.544 Bedrijfsruimte 5.610 35.594 113.691 154.895 Totaal 10.346 38.354 172.739 221.439 Eindhoven Airport Verhoudingsgetallen 5% 17% 78% 100% Kantoorruimte 0 1.330 26.550 27.880 Bedrijfsruimte 0 9.794 52.512 62.306 Totaal 0 11.124 79.062 90.186 Flight Forum Verhoudingsgetallen 0% 12% 88% 100% Kantoorruimte 6.300 4.243 26.612 37.155 Bedrijfsruimte 0 26.125 41.848 67.973 Totaal 6.300 30.368 68.460 105.128 TechnoPort Europe
Afstudeeronderzoek R.J.P. Oosterwegel Hoofdstuk 5 – ANALYSE I: BEDRIJFSCLASSIFICATIE
5.4.3 Onderling vergelijk segmentatie regionale luchthavens
In paragraaf 5.4.2 is de segmentatie voor de drie bedrijfsterreinen weergegeven. Worden deze segmentaties met elkaar vergeleken, dan kan worden geconcludeerd dat op alle drie de bedrijfsterreinen de bedrijven uit het ‘Plaats’ segment sterk vertegenwoordigd zijn.
Luchthaven Bedrijfsterrein Basis Directe Markt Plaats
Eindhoven Airport Eindhoven Airport 5% 17% 78%
Eindhoven Airport Flight Forum 0% 12% 88%
Maastricht Aachen Airport TechnoPort Europe 6% 29% 65%
Tabel 5.4: vergelijk segmentatie per luchthavenlocatie
In onderstaande alinea worden de verkregen verhoudingsgetallen geanalyseerd. Tevens worden de resultaten van de bedrijfsterreinen onderling met elkaar vergeleken.
Segmentatie uitsluitend voor geselecteerde bedrijfsterreinen
De segmentatie is opgesteld uitsluitend voor de bedrijven die zijn gevestigd op de geselecteerde bedrijfsterreinen. Voor beide luchthavens geldt dat er meer bedrijven zijn gevestigd op of rond de luchthaven, die niet zijn opgenomen in de segmentatie. Zowel bij analyse van bovenstaande resultaten, als bij het opstellen van de vergelijking van bovenstaande resultaten met de segmentatie voor Schiphol moet hier rekening mee worden gehouden. In paragaaf 7.4 wordt weergegeven wat de aandachtspunten zijn bij de vergelijking met de segmentatie van Schiphol.
Zoals hierboven beschreven moet bij interpretatie van de segmentatie rekening gehouden worden met het feit dat bepaalde bedrijven gevestigd op of rond de luchthaven niet zijn opgenomen in de bedrijfssegmentatie. In de probleemoriëntatie is aangegeven dat er geen overzicht beschikbaar is van alle bedrijven gevestigd in een bepaalde straal rond de luchthaven. Om deze reden is ervoor gekozen uitsluitend een segmentatie op te stellen voor de geselecteerde bedrijfsterreinen. Deze bedrijfsterreinen zijn alle gelegen buiten de hekken van de luchthaven. Er zijn echter ook bedrijven gevestigd óp het luchthaventerrein. Wanneer deze bedrijven zouden worden meegenomen op het opstellen van de segmentatie, dan zou dit de toedeling naar segmenten beïnvloeden:
• Bedrijven gevestigd binnen de hekken van de luchthaven sterker luchtvaart gerelateerd
Omdat in beide cases de bedrijven gevestigd op de luchthaven niet zijn meegenomen, mag worden verwacht dat in de segmentatie voor ‘alle bedrijven gevestigd in de luchthaven regio’ het ‘Basis’ en ‘Directe Markt’ segment sterker vertegenwoordigd zal zijn. Ondanks het feit dat geen gedetailleerd overzicht beschikbaar is van alle bedrijven gevestigd op het luchthaven terrein, kan worden gesteld dat een aantal van deze bedrijven sterk luchtvaart gerelateerd zijn (bedrijven die vallen onder het ‘Basis en Directe Markt segment).
• ‘Basis’ segment sterker vertegenwoordigd op luchthaventerrein
De constatering dat bedrijven gevestigd op het luchthaventerrein sterker luchtvaart gebonden zijn, is tevens een verklaring voor het feit dat op elk van de drie geselecteerde bedrijfsterreinen de ‘bedrijfsruimte uit het Plaats segment’ zwak vertegenwoordigd is. De verkregen segmentatie voor bedrijfsterrein Technoport Europe wordt als voorbeeld genomen. Uit tabel 5.3 blijkt dat op bedrijfsterreinen TechnoPort Europe geen bedrijven zijn gevestigd die mogen worden gerekend tot het ‘Basis’ segment. In de definiëring van het ‘Basis’ segment is aangegeven dat voor deze bedrijven geldt dat zij ‘absoluut noodzakelijk zijn voor het realiseren van luchttransport bewegingen’. Het is niet mogelijk dat op luchthaven Maastricht Aachen Airport geen bedrijven uit het ‘Basis’ segment zijn gevestigd. Er zullen wel degelijk bedrijven zijn gevestigd die gerekend kunnen worden tot het Basis segment (bijvoorbeeld vrachtafhandelaren). Deze bedrijven zijn alleen niet gevestigd op het bedrijfsterrein dat in de casestudy is bestudeerd (bedrijfsterrein TechnoPort Europe).
Afstudeeronderzoek R.J.P. Oosterwegel Hoofdstuk 5 – ANALYSE I: BEDRIJFSCLASSIFICATIE
In het probleemkader is aangegeven dat deze studie zich richt op de mogelijkheden van het actief in de markt zetten van commercieel vastgoed op en rond regionale luchthavens (in de markt zetten van omgevingsproduct). Om deze reden is het niet bezwaarlijk dat de bedrijven gevestigd binnen de hekken van de luchthaven niet zijn opgenomen in de segmentatie. Op grond van de verkregen resultaten kan een uitspraak worden gedaan over de mogelijkheden van het ‘in de markt zetten van het omgevingsproduct’.
Vergelijking bedrijfssegmentaties bedrijfsterreinen Eindhoven Airport en Flight Forum
De bedrijven gevestigd op bedrijfsterrein Eindhoven Airport zijn sterker luchtvaart gerelateerd dan de bedrijven gevestigd op bedrijfsterrein Flight Forum. Deze constatering kan verklaard worden door de volgende twee oorzaken:
• Bedrijventerrein Eindhoven Airport is eerder in ontwikkeling genomen dan Flight Forum Bedrijfsterrein Eindhoven Airport is 15 jaar eerder in ontwikkeling genomen dan bedrijfsterrein Flight Forum. Uit bovenstaande tabel kan worden opgemaakt dat bedrijfsterrein Eindhoven Airport sterker luchtvaart gerelateerd is: een aantal bedrijven gevestigd op bedrijfsterrein Eindhoven Airport is ingedeeld in het ‘Directe Markt’ en ‘Plaats segment. Voor deze bedrijven geldt o.a. dat zij een directe afzetmarkt exploiteren op de luchthaven. Bij analyse van bedrijven gevestigd op Flight Forum is gebleken dat de bedrijven die zich hier hebben gevestigd vrijwel niet luchtvaart gerelateerd zijn. Blijkbaar bestaat er slechts een geringe nieuwe vraag van bedrijven die luchtvaart gerelateerd zijn en zich graag vestigen op een locatie nabij de luchthaven (bedrijfsterrein Eindhoven Airport is inmiddels uitgegeven). Bedrijven die graag gevestigd zijn nabij de luchthaven, hebben zich in het verleden reeds gevestigd op bedrijfsterrein Eindhoven Airport.
• Voor bedrijfsterrein Flight Forum geldt een minder strenge vestigingseis
Voor bedrijfsterrein Eindhoven Airport geldt de vestigingseis dat 100% van de gevestigde bedrijven luchtvaart gerelateerd moet zijn. Voor bedrijfsterrein Flight Forum wordt de eis gehanteerd dat slechts 50% van de gevestigde bedrijven moet kunnen aantonden een relatie te hebben met de luchthaven. Vanwege deze minder strenge vestigingseis zullen op bedrijfsterrein Flight Forum eerder bedrijven worden toegelaten die geen relatie hebben met de luchtvaart.
Vergelijk bedrijfsterreinen luchthaven Eindhoven en luchthaven Maastricht
Worden de segmentaties voor de bedrijven gevestigd op de luchthavenlocaties nabij luchthaven Eindhoven vergeleken met de segmentatie voor bedrijfsterrein TechnoPort Europe (nabij luchthaven Maastricht), dan kan worden geconcludeerd dat de bedrijven gevestigd op bedrijfsterrein TechnoPort Europe iets sterker luchthaven gerelateerd zijn dan de bedrijven gevestigd op de luchthavenlocaties nabij luchthaven Eindhoven.
Om deze reden wordt een nadere analyse gemaakt van de bedrijven gevestigd op bedrijfsterrein TechnoPort Europe: de segmentatie wordt opgesteld zowel voor kantoorruimte als voor bedrijfsruimte. Deze gegevens zijn weergegeven in tabel 5.5:
Afstudeeronderzoek R.J.P. Oosterwegel Hoofdstuk 5 – ANALYSE I: BEDRIJFSCLASSIFICATIE
Het feit dat de bedrijven gevestigd op bedrijfsterrein TechnoPort Europe sterker luchthaven gerelateerd zijn, kan worden toegeschreven aan de vestiging van een tweetal bedrijven. Binnen de
kantoorgebruikers zorgt de vestiging van Eurocontrol (4.000 m2 v.v.o.; luchtverkeersleiding NW
Europa) ervoor dat het ‘Basis’ segment sterk is vertegenwoordigd. De vestiging van Frans Maas
Logistics (9.000 m2 v.o.o.; luchtvrachtexpediteur) is er verantwoordelijk voor dat binnen het
bedrijfsruimte het ‘Direct Markt’ segment sterk is vertegenwoordigd.
Voor het overig commercieel vastgoed geldt eenzelfde trend als waarneembaar op de luchthavenlocaties nabij luchthaven Eindhoven. Gesteld kan worden dat op de drie regionale luchthavenlocaties het belangrijkste deel van de gevestigde bedrijven (minimaal 65%) gerekend mag worden tot het ‘Plaats’ segment; het belangrijkste deel van de gevestigde bedrijven heeft geen directe functionele relatie met de luchthaven.
In bijlage 11 zijn ook voor de bedrijfsterreinen nabij luchthaven Eindhoven de gedetailleerde bedrijfssegmentaties weergegeven (met onderverdeling naar kantoorruimte en bedrijfsruimte). Deze gegevens vertonen geen opmerkelijke uitschieters. Op basis van deze gegevens kunnen geen nadere conclusies worden getrokken en daarom zijn deze tabellen niet opgenomen in de hoofdtekst.