In voorgaande is beschreven welke formele voorzieningen en afwaarderingen noodzakelijk zijn, afgeleid uit de resultaten van de actueel berekende grondexploitaties. Het betreffen voorgeschreven handelingen, gebaseerd op een financieel voorzichtig grondbeleid.
Toch zijn het berekeningen met één uitkomst per grondexploitaties. Een goede beheersing van een grondexploitatie gaat echter niet uit van die ene berekende uitkomst, maar van een bandbreedte. Immers naast die uitkomst staan nog risico’s en kansen. Risico’s van bijvoorbeeld nog slechtere voortgang van de verkopen dan ooit eerder gedacht (bv Eikendal) of kansen op bijvoorbeeld een aanbestedingsvoordeel (bv Bedrijventerrein A1).
Dat wordt zowel per project als op het niveau van de ARG bekeken. Het systeem van risicomanagement is, sterk ingegeven door de tijdsgeest, onderwerp van constante doorontwikkeling.
Ten behoeve van het opstellen van de begroting 2013 zijn een aantal bestaande grondexploitaties (mjb’s) opnieuw doorgerekend met aangepaste cijfers voor grondprijzen en planning. Dat leidde tot het aanleggen van een algemene risicoreserve grondexploitaties van € 17,1 mln. In de bovenstaande subparagraaf 3 Waardering gronden en grondexploitaties is al beschreven welk bedrag daarvan daadwerkelijk dient te worden aangewend bij het opmaken deze jaarrekening.
Ook is bij de begroting 2013 melding gemaakt van een aanvullend risico van nogmaals een kleine € 20 mln.
Tijdens de informatieve bijeenkomst van 17 maart 2013 is dit bedrag (€ 18,3 mln) nader gespecificeerd.
Dit bedrag van € 18,3 mln betrof geen zogenaamde gewogen risico op basis waarvan het benodigde weerstandvermogen kan worden berekend. Voor het opstellen van deze jaarrekening is dat wel gebeurd.
Daarbij is als volgt te werk gegaan. Van alle projecten zijn de risico’s en kansen benoemd. Van beiden is vervolgens de kans van optreden bepaald. Vermenigvuldigd levert dat de gewogen kansen en risico’s op. Als laatste stap zijn vervolgens de kansen en de risico’s tegen elkaar weggestreept (gesaldeerd). Dat levert de hoogte van het gewogen risico waarvoor voldoende weerstandvermogen (omvang ARG) aanwezig moet zijn.
Daar waar negatieve resultaten van de grondexploitaties leiden tot het treffen van voorzieningen moet bij de risico’s worden bezien of er voldoende weerstand aanwezig is om het saldo van de risico’s en de kansen op te vangen. Het betreft hier gewogen risico’s en kansen. Des te groter de kans van optreden des te groter het risico of de kans.
Het eind 2012 berekende saldo tussen de gewogen risico’s en kansen bedraagt € 9,9 mln.
Er moet voldoende weerstandvermogen aanwezig zijn om deze risico’s op te vangen. Daartoe wordt gekeken naar de gemiddelde omvang van de ARG gedurende de eerste vijf jaar. Op grond van de spelregels financieel beheer bedraagt de omvang van de ARG 10 % van de boekwaarde. Voor de komende 5 jaar is deze gemiddeld € 8,8 mln.
Einde 2012 heeft de ARG feitelijk een omvang van € 9,99 mln, zijnde 11,4% van de gemiddelde boekwaarde over de komende 5 jaar. Dit komt overeen met het benodigde weerstandvermogen op basis van de huidige inschatting van de risico’s. Om die reden stellen wij vast dat de omvang van de ARG, in afwijking van de spelregels financieel beheer dient te worden vastgesteld op 11,4% van de gemiddelde boekwaarde over de komende 5 jaar.
De algemene reserve grondexploitatie heeft einde 2012 een saldo van € 9,99 miljoen dit is 11,4% van de gemiddelde boekwaarde over de komende 5 jaar. Op basis van een inschatting van de huidige risico’s stellen wij vast dat de omvang van de algemene reserve grondexploitatie op dit moment gesteld moet worden op 11,4%.
Binnen de vastgoedprojecten wordt onderscheid gemaakt tussen de generieke risico’s en de projectspecifieke risico’s. De generieke risico’s zijn (grotendeels) invloeden van buitenaf, zoals marktinvloeden of prijsontwikkelingen. Daarvoor worden via een algemene lijn inschattingen gemaakt die uiteraard wel doorvertaald worden in de projecten. In deze paragraaf staan deze generieke risico’s beschreven.
Gemeente Deventer – Jaarverslag 2012 182 De projectspecifieke risico’s worden beschreven in de Projectenrapportage. De beheersing daarvan vindt binnen de projecten zelf plaats. In deze paragraaf wordt daar niet verder op ingegaan tenzij er sprake is van een omvangrijke of bijzondere situatie.
Generieke risico’s in woningbouwprojecten
In januari 2013 is een nieuwe inventarisatie gemaakt van de risico’s die op meerdere woningbouwprojecten met een vastgoedexploitatie slaan. Daarbij is nadrukkelijk gekeken naar de aard en omvang van het project en specifieke projectkenmerken. Geconstateerd is dat er een aantal risico’s benoemd kunnen worden die op een specifieke groep van projecten van toepassing zijn. Deze risico’s worden benoemd als “Generieke” risico’s en worden daarom in deze paragraaf gezamenlijk beschreven en wordt daarvan het financieel effect gepresenteerd.
De inventarisatie en doorrekening van het financieel effect daarvan wordt gebruikt voor het invullen van de gemeentelijke “risico-database” en maakt onderdeel uit van de jaarlijkse projectenrapportage. Basis voor het berekenen van de financiële effect vormen de mjb’s, behorende bij deze jaarrekening . De effecten, op contante waarde per 1-1-2013, worden steeds hieraan gerelateerd.
Voor de komende 5 jaar worden de volgende gewogen risico’s ten opzichte van de mjb’s 2013 gezien:
Een 25% lager tempo van uitgifte van bouwrijpe grond in de woningbouwplannen (excl. Steenbrugge). De kans dat dit gebeurt is te stellen op 50%
Een 10% (extra) verminderde opbrengst van de vrije kavels in de woningbouwplannen (excl. Steenbrugge).
De kans dat dit gebeurt is te stellen op 50%
Een 30% lager tempo van uitgifte van bouwrijpe grond in de overige plannen. De kans dat dit gebeurt varieert tussen 10 en 50%
Een 20% verlaging van de opbrengsten van de gronden in de overige gronden. De kans dat dit gebeurt varieert tussen 10 en 50%
Een afwaardering van de boekwaarde van Steenbrugge naar agrarische waarde ad € 3,3 mln.
De omvang van het totale gewogen risico bedraagt € 7,1 mln.
Voor de komende 5 jaar worden de volgende gewogen kansen ten opzichte van de mjb’s 2013 gezien:
Er vind geen kostenstijging plaats (parameter voor kostenstijging 0% ipv 2%). De kans dat dit gebeurt is te stellen op 50%
Een 10% hoger tempo van uitgifte van bouwrijpe grond in de woningbouwplannen. De kans dat dit gebeurt is te stellen op 50%
Een afname van de civieltechnische kosten als gevolg van de marktomstandigheden in alle plannen. De kans dat dit gebeurt is te stellen op 50% (3 jaar)
De omvang van de totale gewogen kans bedraagt € 3,2 mln.
De totale omvang van de projectspecifieke risico’s waarvoor binnen de Arg een weerstandvermogen aanwezig moet zijn bedraagt € 6,0 mln.
Bedrijventerrein A1
Het risicoprofiel ten opzichte van de Mjb 2013 van het Bedrijventerrein A1 is relatief bescheiden in relatie tot de omvang van de exploitatie. De verklaring van deze gunstige ontwikkelingen moet vooral gezocht worden bij de aanbestedingsvoordelen en als gevolg daarvan bij de berekening van de exploitatiebijdrage.
Steenbrugge en Park Zandweerd
Een aantal malen is gewezen op het proces Herprogrammering woningbouwplannen. De uitkomsten daarvan kunnen effect hebben op alle woningbouwplannen. Op dit moment is met geen mogelijkheid te voorspellen wat de financiële gevolgen voor de gemeentelijke grondexploitaties zullen gaan worden. Wel ligt het voor de hand dat het effect kan hebben op de grondexploitaties van Steenbrugge en Park Zandweerd. Beide plannen zijn in de mjb 2013 doorgerekend op basis van de laatste besluitvorming, de huidige plannen dus.
In het risicoprofiel is rekening gehouden met een kans dat de resultaten van beide grondexploitaties neerwaarts moeten worden bijgesteld. Overigens is voor Steenbrugge als maximaal risico benoemd dat er een
Gemeente Deventer – Jaarverslag 2012 183 volledige afwaardering naar agrarische waarde voor de hand moet plaatsvinden. Het verschil tussen boekwaarde en de agrarische waarde is ca. € 6,7 mln. De kans dat zich dit voordoet is gesteld op 50%.
Voor Park Zandweerd is de situatie niet helemaal vergelijkbaar. Het bestaande Torenplan is in de actuele markt niet haalbaar, maar er worden nog steeds kansen gezien dat er toch weer een moment komt dat een dergelijk plan voor deze unieke situatie weer haalbaar is. De huidige mjb gaat om die reden uit van een geleidelijke invulling, te starten in 2015. Op die wijze kent het plan nog een positief exploitatieresultaat van € 4,2 mln.
Een aannemelijk risico is wel dat het plan pas twee jaar later kan starten. In dat geval zal het eindresultaat met ca € 0,8 mln afnemen tot een positief eindresultaat van € 3,5 mln.
Maar het is ook denkbaar dat het proces van herprogrammering leidt tot een besluitvorming waarbij het Torenplan zal worden vervangen door een meer algemene opzet met meer grondgebonden woningen. In dat geval lijkt een positief eindresultaat niet helemaal haalbaar. Een algemene berekening met een gemengd programma geeft een tekort van € 1,0 mln te zien. Een afname dus van € 5,2 mln tov de huidige mjb 2013. Ook de kans hierop is niet hoger dan 50% ingeschat.
Samenvattend:
Voor de eerste 5 jaar worden in totaal € 7,1 + € 6,0 = € 13,1 mln gewogen risico’s ten opzichte van de mjb’s 2013 gezien. Daar staan ook gewogen kansen tegenover ter hoogte van € 3,2 mln. Per saldo is een weerstand tegen deze risico’s nodig van € 9,9 mln.
Daarvoor dient te worden gekeken of de omvang van de Arg voldoende is. Als omvang wordt in de huidige conjunctuur een omvang van 10% aangehouden over de totale gemiddelde boekwaarde over de eerste vijf jaar. Die bedraagt ca. € 8,8 mln.
De algemene reserve grondexploitatie heeft einde 2012 een saldo van € 9,99 miljoen dit is 11,4% van de gemiddelde boekwaarde over de komende 5 jaar. Op basis van een inschatting van de huidige risico’s stellen wij vast dat de omvang van de algemene reserve grondexploitatie op dit moment gesteld moet worden op 11,4%.
Gemeente Deventer – Jaarverslag 2012 184