De verkregen informatie uit de interviews is geanalyseerd aan de hand van gegevens reductie, categorisatie en eigenschappen van een verklaring opbouwen. De antwoorden die door de respondenten zijn gegeven zijn niet altijd even gestructureerd. In een antwoord op de mate van ervaring met de geschetste problematiek kunnen bijvoorbeeld ook al verklaringen over de oorzaken of oplossingen gegeven worden. Daarnaast kan een overlap bestaan tussen de verklaring voor het bestaan van verschillende belemmeringen. Verwarring met verklaringen voor het ontstaan van leegstand wordt ook dikwijls tegengekomen, terwijl het om verklaringen voor de beperkte mate van herontwikkeling (van de al bestaande leegstand) moet draaien. Daarnaast bestaat vaak een zekere enthousiasme over eigen interessegebieden of recente werkzaamheden en ervaringen, die niet direct bijdragen in het onderzoeksdoel. Door vooraf opgestelde interviewvragen is getracht de richting van de interviews te sturen zodat niet te veel wordt afgeweken van het onderzoeksdoel. Door vooraf het onderzoeksvoorstel, waarin de achtergrond van het onderzoek en de doel- en vraagstelling in staan beschreven, toe te sturen per mail is eveneens getracht richting aan de interviews te geven en onduidelijkheden weg te nemen. Aan de andere zijde biedt het open karakter van het interview ruimte tot vertelling waardoor interessante oorzaken/verklaringen en verbanden gevonden kunnen worden die bij geheel gestructureerde interviews wellicht niet waren gevonden.
Een selectie van de verkregen gegevens is uiteindelijk nodig op basis van bruikbaarheid voor de doelstelling van het onderzoek. Deze selectie zal gestructureerd worden door de antwoorden en toevoegingen op de antwoorden uit de interviews te scannen op de inhoud en weg te laten wat niet van betrekking is op het onderzoeksdoel. Vervolgens vindt categorisatie plaats door de (overgebleven) gegevens puntsgewijs per uitspraak onder te verdelen in verschillende categorieën. Deze categorieën zijn: de eerste veronderstelde institutionele belemmering (freeriders); de tweede veronderstelde institutionele belemmering (hoge boekwaarde); de derde veronderstelde institutionele belemmering (kennis gebrek); overige (institutionele) belemmeringen aangegeven door de respondenten zelf en interessante bevindingen. (Deze laatste categorie zal niet worden behandeld bij het resultatenhoofdstuk omdat dit niet behoort tot het onderzoeksdoel. Toch wordt deze categorie meegenomen in de analyse omdat hier aanvullingen voor de conclusies en interessante aanbeveling voor vervolgonderzoek uit kunnen blijken).
Binnen deze categorieën zullen subcategorieën onderscheiden worden. Dit analyseproces lijkt op de grounded theory strategie. Bij de grounded theory methode wordt echter het proces ‘andersom’ uitgevoerd, waarbij van een codering op woord/zin of paragraaf niveau naar een subcategorie, naar een hoofdcategorie wordt gecodeerd. Gedurende dit proces zijn de hoofd- en subcategorieën al onderscheiden en zijn vervolgens op woord/zin of paragraaf niveau de resultaten verdeeld over de
verschillende categorieën. Dit is ook logisch daar dit onderzoek veronderstelde verbanden toetst in plaats van zoekt.
De categorisatie vergroot het gemak om de hypothetische modellen aan te passen en om oplossingen voor de geschetste belemmeringen te vinden. Uit de categorisatie van de uitspraken van alle verschillende respondenten zal op een verhalende wijze een samenvatting worden gegeven. De verbanden die zijn gevonden door de categorisatie tussen de uitspraken en de sub- en hoofd categorieën worden hierin beschreven. Per subcategorie wordt duidelijk gemaakt wat de meest gegeven en meest interessante antwoorden/uitspraken van de respondenten zijn. Hierin is alles meegenomen dat door de respondenten is gemeld en betrekking heeft op de betreffende (sub)categorie. (zie bijlage 6 voor de categorisatie van de resultaten).
Nadat deze selectie en categorisatie ronde is uitgevoerd, kan per categorie bekeken worden of er tot generaliseerbare bevindingen gekomen kan worden. Wanneer door alle respondenten tot gelijke bevindingen wordt gekomen zal het hypothetische model valide zijn en hoeft dit niet herzien te worden. Wanneer de geschetste verklaring(en) niet afdoende wordt bevonden, wordt deze herzien of verworpen. Op deze wijze worden de hypothetische modellen aangepast totdat valide modellen worden verkregen die generaliseerbaar zijn voor het type casus dat is onderzocht. Deze methode komt overeen met de eigenschappen van ‘een verklaring opbouwen’ die door Yin als een apart type analysestrategie en procedure wordt onderscheiden (Saunders et. Al, 2008 p. 481). Hiermee wordt bijgedragen in een algemeen geldende verklaring over de beperkte mate van herontwikkeling.
6 HYPOTHESE VORMING
De centrale hypothese voor dit onderzoek werd in hoofdstuk één als volgt gesteld: De institutionele context vormt een belemmering voor herontwikkeling van de aanbodzijde van de kantorenmarkt. Daarmee wordt verondersteld dat in de institutionele context bepalende factoren liggen voor de mate van herontwikkeling van leegstaand kantorenvastgoed. Om deze algemene hypothese te toetsen is een meer concrete hypothesevorming nodig. Wanneer kan worden aangetoond dat institutionele belemmeringen een (aanzienlijke) invloed hebben op de mate van herontwikkeling kan met kennis over eigenschappen van deze belemmeringen worden bijdragen aan oplossingsrichtingen.
Om de eigenschappen van een drietal institutionele belemmeringen te begrijpen wordt in deze hypothesevorming tot een verklaring gekomen voor de belemmerende werking en het ontstaan hiervan. De keuze voor dieper onderzoek gericht op dit drietal belemmeringen is gelegen in bestaand onderzoek. De eerste belemmering die wordt uitgelicht is nog niet of nauwelijks goed bekeken als mogelijke belemmering in bestaand onderzoek. Het verschijnsel is wel bekend,maar de mate van invloed op de herontwikkelingsmate en de eventuele oplossingen zijn nog niet nader onderzocht. De tweede belemmering daarentegen komt veelvuldig naar voren als probleem voor de mate van herontwikkeling. Een model dat deze belemmering beter in kaart brengt en de oorzaken van het probleem tracht te achterhalen evenals mogelijke oplossingen lijkt daarom van groot belang. Daarnaast is het voor planologen interessant beter inzicht in deze financiële institutionele belemmering te verkrijgen. De derde belemmering: een expertise tekort, wordt vaak als oorzaak voor de beperkte mate van herontwikkeling genoemd. Maar bestaat er inderdaad een expertisegebrek en hoe is dat dan te verklaren en kan dat worden opgelost? Om antwoord op deze vragen te vinden is voor de derde belemmering gekozen.
In dit onderzoek is gekozen voor een focus op herontwikkeling naar NW-vastgoed, waarbij de oude functie (gedeeltelijk) wordt behouden. Daardoor is een stille aanname gemaakt dat de regelgeving niet direct een grote belemmering voor herontwikkeling zou vormen. Daarom is de regelgeving niet direct als één van de drie institutionele belemmeringen bekeken. In de discussie wordt hier op terug gekomen wanneer de overige belemmeringen die door de respondenten zijn aangegeven beschouwd worden.