7.1.1 MATE VAN INVLOED OP HERONTWIKKELING
Op de vraag wat de mate van invloed is op herontwikkeling (en met name de mate waarin dit plaatsvindt) werd verschillend gereageerd. Een aantal keer werd gesteld dat het uiteindelijk geen probleem voor herontwikkeling vormt omdat partijen toch wel ontwikkelen als het echt moet. “Als je niet durft te investeren omdat je bang bent dat er een ander beter van wordt, dan weet je dat je eigen bezit naar beneden gaat” (resp. 1). Maar ook omdat in een partij die wil herontwikkelen dat niet van de buren zal laten afhangen, want “in Nederland krijg je toch niet voor elkaar dat ze mee betalen” (resp. 2). Daarnaast werd verklaard dat deze reden niet vaak werd gehoord als belemmering voor herontwikkeling, maar dat het wellicht ook niet vaak wordt uitgesproken. En er werd gesteld dat in het geval van investering ‘men’ er geen moeite mee heeft als iemand anders mee profiteert. Wanneer echter sloop plaats moet vinden dan wil daar door niemand aan bijgedragen worden: “Ze investeren liever in eigen pand dan investeren in het slopen van een ander pand”, stelde respondent 5 naar aanleiding van Amstel III. Daarnaast wil niemand gezichtsverlies lijden, dus wie doet dat het eerst? Dat heeft ook betrekking op freeridership tussen ingrijpen door overheid of door markt. Wie begint met ingrijpen waarop de ander kan meeliften? (resp. 3).
7.1.2 VERKLARING ONT- EN BESTAAN
De verklaring voor het bestaan van freeridereffecten is voornamelijk gelegen in de beperkte mate van samenwerking tussen de actoren onderling. Er bestaat nauwelijks samenwerking, waardoor de prijseffecten niet verdeeld worden en ‘freeriders’ kunnen ontstaan. “Daarnaast is het de systematiek van de marktwerking, degene die het eerst investeert die verdient meestal het minst” (resp. 4).
De meest gegeven verklaring voor de beperkte mate van samenwerking was het gebrek aan ontmoetingen tussen de eigenaren in een bepaald gebied. “Het is ieder voor zich. Eigenaren kennen elkaar niet, daardoor zijn er geen vormen van samenwerking en zijn ze niet op de hoogte van elkaars intentie. Daardoor bestaat er vaak geen Vereniging Van Eigenaren en geen vorm van parkmanagement” (resp. 1). “Men kent elkaar niet, eigenaren kennen de buren niet, gebruikers kennen elkaar niet, gemeenten en eigenaren kennen elkaar niet, daardoor is er geen vertrouwensband en geen samenwerking” (resp. 5). “Het is meer een probleem dat de eigenaren elkaar nooit ontmoet hebben en kennen, dat staat herontwikkeling in de weg” (resp. 10). De reden dat er niet vaak ontmoet werd en wordt is de ‘ieder voor zich’ mentaliteit: “Nederland verzuild: we denken alleen in eigen (korte termijn) belangen en een integrale lange termijn benadering ontbreekt “(resp. 12). Daarnaast “regelden de gemeenten vaak de openbare ruimtes en was er dus ook geen samenwerking nodig”(resp. 5). Naast een gebrek aan kennis van de actoren onderling zijn “eigenaren lastig te benaderen en is het moeilijk om met hen in gesprek te komen. Kleinere eigenaren krijg je nog wel aan de tafel, maar grotere vastgoedfondsen die zich bijvoorbeeld in Duitsland bevinden zijn bijna niet aan tafel te krijgen” (resp. 2). Tot slot wordt dan nog vaak het verschil in belangen tussen de actoren onderling als verklaring voor de beperkte mate van samenwerking gezien. “ Afhankelijk van het soort gebied en het soort eigenaren maakt dat het verenigen van belangen zeer lastig” (resp. 10). “Maar samenwerking kan vaak ook niet bestaan vanwege de verschillende belangen in een gebied” (resp. 5).
Ontwikkelingen en ervaringen uit de praktijk van de respondenten tonen aan dat ontmoeting actie stimuleert. “Ontmoetingen leiden tot chemie en vereniging, waardoor actie ondernomen kan worden” (resp. 1). Gemeente Arnhem neemt zelf de rol op zich door samenwerking te zoeken met partijen om gezamenlijk tot oplossingen te komen en ziet hier meer heil in liggen dan in bijvoorbeeld beboeting voor leegstand. Ook eigenaren die eigenaren benaderen om deel te nemen in overleg komt steeds vaker voor volgens respondent 6. Amstel III is een pilot project van het landelijke programma herontwikkeling kantoren. “Door goed met elkaar te praten in dit project kunnen alle goede en negatieve punten in kaart worden gebracht, maat hieruit blijkt ook dat het lastig is om een samenwerking aan te gaan”, zo stelt respondent 5. “In overleggen tussen verschillende actoren worden verschillende lange en korte termijn oplossingen gegeven, maar echte maatregelen waarbij iemand verlies moet nemen, blijven achterwegen” (resp. 2). Daarnaast is de ervaring met de Grexwet, dat als tool gebruikt kan worden om de kosten en baten anders te verdelen tussen alle belanghebbenden, dat deze zo complex is dat deze alleen werkt op nieuwe uitleggebieden en niet voor herontwikkeling (resp. 4). De diversiteit aan belangen wordt ook hierbij als oorzaak van de belemmering ervaren.
7.1.3 VERKLARINGEN OPLOSSINGEN
Mogelijke oplossingen die door respondenten worden gegeven voor deze belemmering liggen dan ook in lijn met de veronderstelde hoofdoorzaak: gebrek aan samenwerking. Gemeente moeten een sleutelrol spelen om deze samenwerking op gang te krijgen volgens diverse respondenten. “Er moet contact op
worden genomen met de gemeente wanneer bij ontwikkeling angst bestaat voor freeriders“ (resp. 1). “Het is wederom de gemeenten die moeten zorgen dat eigenaren elkaar ontmoeten en leren kennen” (resp. 4). De taak van de gemeente als bemiddelaar en initiatiefnemer wordt nog twee keer genoemd. Daarbij wordt vermeld dat deze rol ook dwingend kan zijn en dan zou ruilverkaveling een optie zijn. Op Nationaal niveau moet dan tot ontwerp van dit instrument besloten worden.
Gemeente Nijmegen stelt dat er geen geld vanuit de gemeente in herontwikkeling moet worden gestopt: “Je beloont daarmee alleen maar de afwachtendheid en zo kunnen juist freeriders ontstaan”. Eigenaren stimuleren om elkaar op te zoeken wordt naar aanleiding van goede voorbeelden genoemd als mogelijke oplossing. En een aanpassing van de Grexwet zodat deze ook samenwerking en deling in kosten en baten binnen herontwikkelingsprojecten bewerkstelligt. Daarnaast wordt drie keer genoemd dat een fonds een oplossing zou kunnen bieden om samenwerking te stimuleren/faciliteren en freeridership te voorkomen. Een BIZ (bedrijfsinvesteringzone) en een ondernemersfonds worden door verschillende respondenten genoemd. “Hierbij wordt de OZB voor alle eigenaren verhoogd en dat wordt gestopt in een gebiedsontwikkelingsfonds. Het nadeel is dat je het daarbij nooit hebt over echt ingrijpende maatregelen zoals sloop, het is meer een vorm van parkmanagement” (resp. 3 en 4). Dan wordt ook nog drie keer genoemd dat je die freeriders maar moet laten (resp. 4, 12, 5). En tot slot wordt gesteld dat een oplossing zou kunnen zijn om door één grote partij het gehele gebied te laten herontwikkelen. Er is dan geen sprake meer van freeridership.
In onderstaand figuur zijn de gevonden verbanden weergegeven die inzichtelijk maken op welke wijze het institutionele arrangement, dat eigenlijk het gebrek aan een institutioneel arrangement in de vorm van samenwerking is, een belemmering voor herontwikkeling van leegstaand kantorenvastgoed vormt. De verbanden die het bestaan verklaren zijn in de vierkante kaders weergegeven en de oplossingen die zijn aangedragen zijn in het blauw weergegeven.
Figuur 23: Gevonden verbanden en oplossingen belemmering I
Freeridersproblematiek
Systematiek
marktwerking Gebrek aan
samenwerking in bestaand gebied
Toch samenwerking Geen échte
maatregelen
Belemmering herontwikkeling Belemmering
herontwikkeling
‘Ieder voor zich’ mentaliteit Eigenaren lastig te bereiken Verschillende belangen tussen actoren in gebied Gebrek aan ontmoeting actoren onderling
Gemeente regelde het collectief belang
Grootte en de locatie van type eigenaar Niets van aantrekken
Eén ontwikkelaar /eigenaar voor gehele gebied
Geen Belemmering herontwikkeling
angst voor freeriders
Gemeente verbinden Eventueel dwingend bv met ruilverkaveling Eigenaren verbinden Grexwet aanpassen Fonds o.b.v. OZB bijdrage