In de bijlagen van de masterthesis zullen enkele documenten worden opgenomen die in het kader van het onderzoek gebruikt zijn ter ondersteuning of als achtergrondinformatie fungeren. Het onderzoek is met behulp van deze informatie tot stand gekomen en mede aan de hand hiervan zijn de casestudies
uitgevoerd. In het onderzoek is verschillende keren verwezen naar deze bijlagen, die genummerd zijn en hierdoor gemakkelijk terug te vinden zijn.
De volgende documenten zijn opgenomen als bijlage en zijn als volgt genummerd: − Bijlage I - Typologie effecten binnen MKBA
− Bijlage II - Overzicht geïnterviewde personen − Bijlage III - Uitvoeren Delphi-methode − Bijlage IV - Analyse casestudies MKBA’s
Bijlage I
Typologie effecten binnen MKBA
In een MKBA zijn verschillende effecten onder te brengen, die in een bepaalde typologie zijn
weergegeven. Een veel toegepaste indeling van effecten in een MKBA is die van directe, indirecte en externe effecten (Breejen e.a., 2006; RIGO, 2010). Deze effecten worden zo veel mogelijk in geld uitgedrukt, waarbij ook niet-financiële effecten inzichtelijk gemaakt worden zoals welzijn, kwaliteit leefomgeving en het behoud van de openbare ruimte. Voor de effecten worden verschillende
begripsomschrijvingen gehanteerd. In dit onderzoek zal de omschrijving uit de “Werkwijzer van integrale gebiedsontwikkeling” van Ecorys & Witteveen + Bos (2009) worden gebruikt.
De directe effecten van een gebiedsontwikkeling hangen samen met de aanleg, de aanwezigheid en het gebruik van het desbetreffende gebiedsontwikkelingsproject. Deze effecten samen worden gezien als de belangrijkste redenen om een investering te doen en leveren een omvangrijke efficiëntiewinst voor de gebruikers en/of welvaartswinst voor de initiatiefnemers op (Ecorys & Witteveen + Bos, 2009). De directe effecten komen de eigenaar, de exploitant of gebruikers toe, wat gemeten kan worden in consumentensurplus of producentensurplus. Daarom kan de volgende omschrijving gebruikt worden in het rapport van Ecorys & Witteveen + Bos (2009):
“Een direct effect is een effect van een project dat toevalt aan de eigenaar of exploitant of aan de
gebruikers van de projectdiensten, of een extern effect dat voortkomt uit de integrale gebiedsontwikkeling of het gebruik daarvan.”
Om te kunnen bepalen wat het consumentensurplus of producentensurplus daadwerkelijk inhoudt moet gekeken worden naar de verschillende markten, waar de directe effecten tot uiting komen. In eerste instantie moet daarom bekeken worden welke markten direct door het project worden beïnvloed. Gebiedsontwikkelingsprojecten hebben een directe relatie met vastgoed- en grondmarkten, daarom zal eerst naar het consumenten- en producentensurplus op deze markten gekeken moeten worden. Het definiëren van gebruiksfuncties en het definiëren van relevante markten, die beïnvloed worden door het project, is een belangrijk startpunt van de MKBA om alle effecten inzichtelijk te maken. Een bepaald project kan met een projectdienst bepaalde markten beïnvloeden. Een project dat het woongenot en andere grootheden die met de woning en woonomgeving te maken hebben verbeteren zal direct invloed hebben op de woningmarkt. Een krappe woonruimte kan het woongenot bijvoorbeeld doen dalen, wat tot uiting komt in een lage waardering van krappe woonruimte, wat weer tot uiting zal komen in de prijs van zulke woonruimte en hiermee ook de grondmarkt beïnvloeden, die over het algemeen residueel bepaald wordt en in directe relatie staat met de woningmarkt. Naast de woonbaten zijn nog andere voorbeelden van directe effecten te noemen zoals grondexploitatieopbrengsten, waterveiligheid, recreatiebaten, natuurfuncties en economische spin-off (Ecorys & Witteveen + Bos, 2009).
Indirecte effecten zijn de effecten op andere markten dan de markt, waar het project een directe invloed op heeft. Naast dat projecten vaak een direct effect opleveren, namelijk een fysieke ingreep in de ruimte, wordt er indirect gericht op het versterken van de economische structuur. Met het realiseren van
hoogwaardige voorzieningen voor wonen en werken wordt de aantrekkelijkheid van het gebied en de ruimtelijke kwaliteit van gebieden verhoogd. Door de hoge aantrekkelijkheid van locaties kunnen
economische activiteiten zich verder ontplooien (Ecorys & Witteveen + Bos, 2009). In de handreiking van Ecorys & Witteveen + Bos (2009) wordt over indirecte effecten het volgende omschreven:
“Een indirecte effect ontstaat door de doorwerking van de markttransacties van eigenaar, exploitant en gebruikers van projectdiensten op andere markten dan de directe markt.”
De stijging van de productiviteit en/of werkgelegenheid door het creëren van een hoogwaardig woon/werkmilieu bovenop de grondprijzen kan leiden tot andere positieve effecten in de vorm van bijvoorbeeld extra belastinginkomsten (Ecorys & Witteveen + Bos, 2009). Andere vormen van indirecte effecten voortkomend uit een project binnen een bepaald plangebied zouden resultaat kunnen hebben in scholing en werk, gezondheid, sociale veiligheid, imago/ vestigingsklimaat of leefbaarheid. Volgens Breejen e.a. (2006) heeft het gemiddelde opleidingsniveau van een gebied zijn weerslag op de
woningprijzen. Ook de werkgelegenheid/werkloosheid in een gebied heeft een indirecte relatie met de huizenprijs. De relaties tussen huizenprijzen en scholing/werk is echter een complex proces, waar instrumenten ingezet moeten worden om dit te kunnen vertalen. Ook gezondheid zou een indirect effect kunnen zijn resulterend uit een bepaald project (Breejen e.a., 2006).
De gezondheid van bewoners kan verbeterd worden door de aanpak van de fysieke ruimte. Dit kan een positieve uitstraling hebben op de buurt en zodoende in de huizenprijzen zitten. Het resultaat van een betere gezondheid zal een verminderde uitgave aan de gezondheidszorg zijn, waar het indirecte effect in verborgen zit. De sociale veiligheid heeft een grote invloed op de kwaliteit in een bepaald gebied en zodoende op de huizenprijzen. Daarnaast heeft sociale veiligheid invloed op het kostenniveau van bestrijding van criminaliteit, waar opnieuw kosten bespaard blijven en de samenleving baat heeft bij een dergelijke ontwikkeling. De leefbaarheid van een omgeving is bepalend voor de waarde van een woning. Leefbaarheid is echter een begrip waar veel van de eerder besproken aspecten onder vallen, waardoor het effect moeilijk te meten is en dubbeltellingen voorkomen moeten worden. Het imago/
vestigingsklimaat is het gevolg van een optelsom van de andere effecten en mag op zich niet bij de andere dan effecten worden opgeteld. Een verbeterd imago zal overigens een positieve uitwerking hebben op de huizenprijzen, wat hiermee al gedeeltelijk is verwerkt in de directe effecten.
Figuur 4.1 Typologie van projecteffecten bij integrale gebiedsontwikkeling
Bij externe effecten van gebiedsontwikkeling gaat het vaak om omgevingskwaliteiten, waarvan in de praktijk de waardering en het bepalen van de omvang van de effecten moeilijk in geld is uit te drukken. Natuur, water, bodem, lucht en cultuurhistorie zijn deze omgevingskwaliteiten waaruit de externe effecten van een gebiedsontwikkeling uit kunnen voortkomen (Ecorys & Witteveen + Bos, 2009).
Een verbeterde luchtkwaliteit zal bijvoorbeeld tot uitdrukking komen in de prijzen van de
woningen in het gebied en de geluidsoverlast zal via de leefbaarheid van een omgeving invloed hebben op de huizenprijzen in het desbetreffende gebied (Breejen e.a., 2006).
Bijlage II
Overzicht geïnterviewde personen
Voor het onderzoek zijn deskundigen geïnterviewd voor verschillende onderdelen van het onderzoek. Bij de oriëntatie en het schrijven van het theoretisch kader zijn deskundigen geraadpleegd voor een verdere verdieping. Daarnaast zijn voor de casestudies verschillende medewerkers van Arcadis betrokken bij het interview en tevens betrokken bij de expertmeeting voor het toetsen van de onderzoeksresultaten.
Interviews theoretisch kader
Dhr. M. Jansen-Klomp Ontwikkelingsmanager ASR Vastgoed Dhr. E. Koelé Senior Procesmanager ABL2
Dhr. A. Voorburg Senior Consultant Arcadis Dhr. R. Adriaanssens Director Urban Planning PRC
Dhr. C. Kerstens Senior adviseur Ruimtelijke Ontwikkeling Arcadis Dhr. J. Klooster Senior Economist Arcadis
Interviews casestudies en expertmeeting
Dhr. A. Voorburg Senior Consultant Arcadis
Dhr. R. Adriaanssens Director Urban Planning PRC/ Arcadis
Dhr. C. Kerstens Senior Adviseur Ruimtelijke Ontwikkeling Arcadis
Dhr. M. Binnenpoorte Consultant Spatial Planning & Urban Development Arcadis Dhr. J. Klooster Senior Economist Arcadis
Dhr. A. Dekker Marktmanager Arcadis
Dhr. J. Broersen Senior consultant PRC / Arcadis Dhr. K. Noort Senior advisor partner PRC / Arcadis