Case Sportzone Charlois Rotterdam

De Sportzone Charlois Rotterdam is een gebied in Rotterdam-Zuid, gelegen onder de wijken Pendrecht en Zuidwijk. Beide wijken kennen veel problemen en de ontwikkeling van de Sportzone Charlois Rotterdam moet bij gaan dragen aan de oplossing van deze problemen. In opdracht van stichting Sportzone Charlois Rotterdam is door Arcadis een analyse uitgevoerd naar de maatschappelijke effecten van een dergelijke ontwikkeling van het gebied. Zes verengingen hebben een stichting opgericht en werken samen met OBR en andere partners aan de ontwikkeling van het project.

Projectgebied Sportzone Charlois Rotterdam

65

In de analyse van de MKBA Sportzone Rotterdam Charlois (zie bijlage IV – Analyse MKBA’s) is een verdere uitwerking van het project weergegeven. In figuur 5.1 is het analysekader voor deze case verder

uitgewerkt en zijn de verschillende punten kort omschreven, deze zijn uit de analyse naar voren gekomen. De analyse is opgemaakt met informatie uit stukken van Arcadis (2010), de gemeente Rotterdam (2011) en stichting Sportzone Charlois (2010), die als opdrachtgever van Arcadis de nodige informatie over het gebied hebben verzameld. Vervolgens zal hieronder de relatie gelegd worden tussen de verschillende punten uit het analysekader met de maatschappelijke kosten en baten voortkomend uit de ontwikkeling. Figuur 5.1 Overzicht analysekader Sportzone Charlois Rotterdam

In de case Sportzone Charlois in Rotterdam is een sterke relatie tussen het doel van het project en de problemen die zich in de wijk voordoen met de te genereren maatschappelijke kosten en baten. In deze case is vanuit een maatschappelijk probleem geredeneerd en bekeken welke oplossingen het beste aansluiten bij deze problemen. Op deze manier wordt dus met de ingrepen in het gebied aangestuurd op het vergroten van de maatschappelijke kosten en baten. Het doel van de MKBA is om deze

maatschappelijke kosten en baten inzichtelijk te maken en uiteindelijk op een dusdanige manier te organiseren dat de betreffende partijen deelnemen aan het proces en de ontwikkeling van het gebied, waar zij op de langere termijn allen profijt van hebben. In deze is het doel van het project en het gebruik van de MKBA van grote invloed op de te genereren maatschappelijke kosten en baten en de uitvoering van het verdere project.

66

Van de verschillende omschreven kenmerken zijn zoals eerder gesteld niet alle verbanden onderzocht. Binnen dit onderzoek is vooral gericht op de invloed van de locatie van het project, het programma en de betrokken actoren. Zo heeft bij de case Sportzone Charlois de locatie van het project een indirecte invloed op de maatschappelijke kosten en baten die gegenereerd kunnen worden op het gebied van

duurzaamheid c.q. energiebesparing en CO²-uitstoot, deze worden namelijk gerealiseerd door de isolatie van woningen in het gebied en kunnen indirect aangerekend worden aan de herontwikkeling/upgrade van het bestaand stedelijk gebied. In deze case zijn de maatschappelijke baten betreffende het vervoer en infrastructuur maar gedeeltelijk inzichtelijk gemaakt. Hierbij zijn alleen de baten betreffende de verbetering van de vervoersmogelijkheden in het gebied met behulp van Tuktuks en de gekoppelde werkgelegenheid inzichtelijk gemaakt. De maatschappelijke baten van het gebruik van de bestaande infrastructuur op de huidige locatie zou hierbij nog inzichtelijk gemaakt kunnen worden in plaats van de aanleg van nieuwe infrastructuur op een nieuwe uitleglocatie. Door het inzichtelijk maken van deze maatschappelijke kosten en baten, zouden mogelijk nog meer maatschappelijke baten gegenereerd kunnen worden. Verder heeft de locatie nog specifiek invloed op de vastgoedwaarde. De locatie is een essentieel onderdeel van de waardering van de vastgoedprijzen in een gebied en hiermee heeft de locatie een directe relatie op de maatschappelijke baten. De verbetering van het gebied, wat gelegen is in het bestaande gebied van Rotterdam, zal hiermee een sterkere waardestijging kennen dan wanneer op een uitleglocatie gebouwd zou gaan worden.

Het programma van het project heeft daarentegen wel een directe relatie met de te genereren maatschappelijke kosten en baten. In deze case wordt met de invulling van het programma namelijk gestuurd op het oplossen van maatschappelijke problemen en het beperken van de maatschappelijke kosten, waardoor de maatschappelijke baten uiteindelijk verhoogd kunnen worden met het programma dat gerealiseerd gaat worden. Binnen dit project is vanuit de maatschappelijke problemen gekeken naar oplossingen die het meest positieve resultaat opleveren, wat inzichtelijk is gemaakt met maatschappelijke kosten en baten. Het opgestelde programma is vooral gericht op sociale problemen binnen het gebied en daardoor hebben de maatschappelijke kosten en baten een sterke directe relatie met de

maatschappelijke kosten en baten die uit Werkgelegenheid en inkomen, Gezondheid en uitgaven

gezondheidszorg gehaald kunnen worden. Op het gebied van Duurzaamheid en Vervoer en infrastructuur heeft het programma met de isolatie van de woningen en het programma van de tuktuks ook een directe relatie, waardoor ook hier een directe relatie is te zien tussen de kenmerken en de maatschappelijke kosten en baten. Het programma heeft tevens een directe relatie op de Vastgoedwaarde die gegenereerd kan worden in het gebied, doordat het gebied beter zal gaan functioneren met het nieuwe programma zal de vastgoedwaarde toenemen.

Voor wat betreft de institutionele kenmerken in de case Rotterdam Charlois worden de actoren, grondposities en waarde van het vastgoed in het huidige gebruik nader bekeken. De deelnemende actoren zijn nodig in het proces om een draagvlak te kunnen creëren en deze zal uiteindelijk voor de realisatie van de ontwikkelingen moeten gaan zorgen. Het samenbrengen van de juiste partijen, zal hierbij van belang zijn. In deze case is bij het samenstellen van het programma bekeken welke partijen betrokken zouden kunnen worden. Hierbij is bekeken hoe deze partijen een belang zouden hebben bij de

ontwikkeling en tot een samenwerking over zouden kunnen gaan. De samenwerking tussen verschillende partijen zal ervoor kunnen zorgen dat de maatschappelijke baten gegenereerd kunnen worden. Het

67

organiseren van de baten komt door de samenwerking tussen de verschillende partijen tot stand. In de case Charlois is op het gebied van Vervoer, Gezondheid, Onderwijs en Isoleren gezocht naar actoren, die met haar deelname de maatschappelijke baten zouden kunnen verhogen. De samenwerking tussen de verschillende actoren is hiermee van invloed op de uiteindelijke maatschappelijke kosten en baten die gegenereerd kunnen worden met de verschillende ontwikkelingen.

De grondposities in de wijk Charlois zijn verdeeld tussen verschillende woningcorporaties en particuliere woningeigenaren. De verdeling van grondposities zullen van invloed zijn op de mogelijkheid om tot ontwikkeling in het gebied over te kunnen gaan. Een versnipperd grondeigendom kan

moeilijkheden geven wanneer grondposities verworven moeten worden. In deze case zijn particulier woningeigenaren betrokken, die mogelijk een probleem kunnen vormen bij de uitvoering van het programma. Hier moet rekening mee gehouden worden met hogere kosten voor verwervingen of compensatie van woningeigenaren, dit kan het resultaat uit de maatschappelijke kosten en baten drukken. Daarnaast zal de verdeling van maatschappelijke kosten en baten voortkomend uit de

gebiedsontwikkeling moeten plaatsvinden door overeenkomst tussen de verschillende grondeigenaren. Een versnipperd grondeigendom zal invloed hebben op de realisatie van de gebiedsontwikkeling, die mogelijk geen doorgang kan vinden of een ander resultaat zal hebben dan berekend. De baten kunnen hierdoor bij de verkeerde actor terecht komen en niet ten goede komen van de gebiedsontwikkeling.

Voor wat betreft de waarde van het vastgoed in het huidige gebruik in het gebied Rotterdam Charlois is deze van beperkte invloed op de maatschappelijke kosten en baten binnen dit project. In het gebied Charlois heeft het vastgoed in het huidige gebruik een lagere waarde ten opzichte van de

vastgoedwaarde in de rest van de stad Rotterdam. De ingrepen in de wijk zal de waarde van het vastgoed doen verhogen en deze waardeontwikkeling zal groter zijn dan bij vastgoed waar een hogere

vastgoedwaarde voor genoteerd staat. De waarde van het huidige vastgoed heeft hiermee voornamelijk invloed op de stijgende vastgoedwaarden in het gebied. De overige maatschappelijke kosten en baten zullen slechts nauwelijks of indirect beïnvloed worden door dit kenmerk en hebben hiermee beperkte invloed op de inzichtelijk gemaakte maatschappelijke kosten en baten.

De manier waarop binnen deze case effecten gewaardeerd zijn geeft een realistische weergave van de maatschappelijke kosten en baten die gegenereerd kunnen worden. Als gekeken wordt naar de

eerdergenoemde maatschappelijke kosten en baten (zie paragraaf 3.3.2), die centraal zijn gesteld in het onderzoek, kan geconcludeerd worden dat binnen de case Sportzone Charlois beperkt gericht is op deze kosten en baten. De keuze voor welke maatschappelijke kosten en baten inzichtelijk gemaakt worden zal bepalend zijn voor het inzicht van de resultaten uit een gebiedsontwikkeling. In deze case is vooral het sociale programma duidelijk uitgewerkt en de effecten hiervan inzichtelijk gemaakt. Zo zijn de

maatschappelijke baten van Werkgelegenheid en inkomen, Gezondheid en uitgaven gezondheidszorg, Duurzaamheid en Vervoer en infrastructuur verwerkt binnen het gezondheidsprogramma en

vervoersprogramma. Bij het vervoersprogramma wordt gedeeltelijk gericht op de bereikbaarheid en duurzaamheid, maar veel meer op de werkgelegenheid die hierbij zou kunnen ontstaan. In deze zou het resultaat van het gebruik van bestaande infrastructuur nog meegenomen kunnen worden, in plaats van de aanleg van nieuwe infrastructuur bij nieuwbouwwijken en de kosten die hiermee bespaard blijven. De effecten voortkomend uit het stimuleren en faciliteren van de brassband en het realiseren van het sportloket kan gezien worden als de baten voortkomend uit Recreatie en Leefbaarheid binnen het gebied.

68

De baten voortkomend uit het isoleren van de woningen in het gebied zullen gedeeltelijk terug te zien zijn binnen Gezondheid en uitgaven gezondheidszorg, Duurzaamheid en Vastgoedwaarde. Verder zullen de ingrepen en bovengenoemde effecten invloed hebben op een positieve ontwikkeling van de

Vastgoedwaarde in het gebied. Deze effecten zijn moeilijk toe te rekenen aan een bepaalde ingreep, maar zijn meer het resultaat van de verbetering van het gehele gebied. Het inzichtelijk maken en toerekenen van deze baten zijn gevoelig voor dubbeltellingen, waardoor deze baten gevoelig en onzeker zijn om mee te nemen in een exploitatie. Het risico van dubbeltellingen is hierbij aanwezig, maar in deze case is slechts een indicatie gegeven van de mogelijke maatschappelijke kosten en baten. Hierbij zou een

gevoeligheidsanalyse de risico’s kunnen wegnemen om zodoende een betrouwbaarder beeld te kunnen creëren, maar dit is in deze case niet gedaan.

Het uitvoeren van de MKBA heeft in deze case geleid tot het inzichtelijk maken van de effecten voortkomend uit de mogelijke gebiedsontwikkeling. Voor het bepalen van de ingrepen zijn de

maatschappelijke kosten en baten, die gegenereerd zouden kunnen worden met het project, centraal gesteld en bepalend geweest voor de keuze welke ingrepen daadwerkelijk uitgevoerd zouden worden. In deze case is gericht op het inzichtelijk maken van de maatschappelijke kosten en baten, die gegenereerd kunnen worden met de verschillende projecten, en het overtuigen van de verschillende partijen. Het project wordt in dusdanige mate beïnvloedt door de uitkomsten van de MKBA, dat partijen zich aansluiten of juist niet aansluiten bij de investering die gedaan moeten worden om het gewenste resultaat, zoals omschreven in de businesscase, gerealiseerd te krijgen. Ook de besluitvorming wordt hiermee beïnvloedt door de MKBA. De resultaten voortkomend uit de uitgevoerde MKBA worden hier gebruikt als instrument om de besluitvorming te kunnen beïnvloeden en partijen te kunnen overtuigen om deel te nemen aan de ontwikkeling.