4.1 sociaal objectief
Ichtegem heeft het sociaal objectief nog niet behaald.
Op vandaag (cijfers eind 2019) zijn er nog 84 bijko-mende sociale huurwoningen te realiseren tegen 2025. Momenteel staan er 32 woningen op de plan-ning voor realisatie:
● 8 Boomplein (Vivendo)
● 15 Engelstraat (De Mandel)
● Voor het SVK is een jaarlijkse groei van 3 rea-listisch (met inbegrip van afvloei van minder ge-schikte woningen): tegen 2025 mogen we rekenen op een positief saldo van 9 bijkomende woningen
Er is bijgevolg nog een te kort van 52 sociale huur-woningen, daarna is het afsluiten van een convenant noodzakelijk.
Indien meer sociale (huur)woningen gerealiseerd wor-den zal een bijkomend woonconvenant moeten afge-sloten worden.
PLANNINGSOPTIES PLANNINGSOPTIES
1 Alternatievenonderzoek
Op vandaag is het merendeel van onderhavig studie-gebied reeds gerealiseerd. Er zijn nog enkele restruim-tes die op vandaag niet ingevuld zijn of zoneringen waar een eventuele standpuntinname noodzakelijk is:
● resterend woongebied tussen August Vermeylenstraat en Akkerbeekstraat
● restgebied tussen de bebouwing van de
Ferdinand Depuydtlaan en de bebouwing van de Stationsstraat.
● kasteel + kasteelpark ‘t Hooghuis
● bebouwing langs de Spoorwegstraat
1.1 Resterend woongebied tussen August Vermeylenstraat en Akkerbeekstraat
Het deel dat nog kan ontwikkeld worden binnen het woongebied, is in eigendom van de sociale huisves-tingsmaatschappijen en zal gebruikt worden om een deel van het te behalen sociaal objectief in te vullen.
Het terrein is ca. 4ha groot.
In kader van de realisatie is reeds een voorstudie uit-gevoerd waarbij men tot een gemeenschappelijk voor-stel is gekomen, gedragen door de gemeente.
Op vandaag wordt dit voorstel vertaald in het RUP en op deze wijze ook voor publieke raadpleging openge-steld.
1.1.1 eerste aanzet van invulling.
Op 25 oktober 2018 hebben zowel Woonwel als Vi-vendo een toelichting gegeven aan de gemeente over
hoe zij de invulling van de projectzone ‘Akkerbeek’
zien.
Beide maatschappijen hebben als eerste aanzet elk een eigen projectvoorstel uitgewerkt voor het gebied.
Op vandaag is er in de eigendomsstructuur van de projectzone en verhouding van ca. 1/3 Vivendo en 2/3 Woonwel. Deze verhouding is voor beide huisves-tingsmaatschappijen het uitgangspunt geweest voor hun eerste projectvoorstel.
J project Woonwel
Bij het ontwerp van Woonwel werd een centrale (door-waadbare) parkzone voorzien tussen beide projecten.
Op deze manier werden beide projecten los van elkaar ontsloten.
Er werd gestreefd naar een woondichtheid van ca. 33 wooneenheden/ha (totaal ca. 126 woongelegenhe-den) rond een centrale parkeerruimte.
Er werden diverse woontypologiën voorzien (éénge-zins-, meergezinswoningen, met en zonder tuin, diver-siteit in bouwlagen,...) en met mogelijkheid tot verdere verdichtingsmogelijkheden.
eerste voorstel Woonwel
© Ampe Trybou Architecten
J project Vivendo
In het project Vivendo wordt uitgegaan van een uit-breiding en verbreding van de bestaande groenzone (langsheen de Golbert Debreukckstraat).
De ontsluiting voorzien via de August Vermeylenstraat.
Inzake woontypologiën wordt er gewerkt met een ge-leidelijke overgang richting hogere dichtheden.
Het parkeren wordt op verschillende wijze voorzien, van inpandig tot verschillende centrale parkeerhaven-tjes.
eerste voorstel Vivendo
© Context
J standpunt van de gemeente
Beide voorstellen streven naar hogere dichtheden in combinatie met voldoende aandacht voor de open ruimte. De gemeente heeft vanaf het begin gestreefd naar een optimaler gebruik van de ruimte door o.a. de woondichtheid op te trekken onder de voorwaarde van een hoger ruimtelijk rendement met o.a. minder
be-bouwbare/verharde oppervlakte, (verticale) verdich-ting, meer kwalitatieve open ruimte,..
Vanuit de gemeente wordt gestreefd naar een pak-ket van ca. 120 sociale woongelegenheden. Dit komt neer op een dichtheid van 30 à 35 woningen/ha. De projectzone is ca. 4ha groot.
Er dienen hierbij diverse woontypologiën voorzien te worden en binnen een verhouding van ca. 20%-80%
tussen sociale koop- en huurwoningen.
Daarbij dient ook overwogen te worden het aantal bouwlagen op te trekken t.o.v. wat nu in het BPA , re-sidentiële bebouwing is voorzien (2 bouwlagen + dak) Hier en daar moeten 3 bouwlagen en eventueel een vierde teruggetrokken bouwlaag mogelijk zijn mits er voldoende afstand wordt behouden t.o.v. de omlig-gende wijken, er wordt gewerkt met platte daken en de technische ruimtes mee worden geïntegreerd.
Er dient ook voldoende ruimte te worden voorzien voor het parkeren van auto’s voor bewoners en be-zoekers maar inpandige garages zijn niet langer wen-selijk. De gemeente is ook geen voorstander van 1 grote centrale parkeerplaats (tenzij ondergronds) of individuele parkeerplatsen op eigen terrein maar eer-der van kleiner verspreide parkeerhaventjes die op-passende wijze worden geïntegreerd in het project.
Betreffende de ontsluiting is de gemeente voorstan-der van een gespreide ontsluiting. Dit om te vermij-den dat alle verkeer via de August Vermeylenstraat richting Westkerkestraat wordt gestuurd. Dit betekent niet dat beide projecten noodzakelijkerwijs moeten afgescheiden worden van elkaar inzake ontsluiting, er moet evenwel een knip voorzien zijn dat er geen sluipverkeer kan ontstaan.
In beide voorstellen werd veel aandacht besteed aan open ruimte en groen. De voorkeur van de gemeen-te gaat uit naar het opwaarderen van de bestaande groenzone tot een volwaardig parkelement dat ten goede komt van de volledige buurt.
Samengevat:
Voor de invulling van project Akkerbeek geeft de ge-meente volgende richtlijnen:
● woondichtheid tussen 30 à 35 wooneenheden/ha, rekening houdend met de beginselen van ruimte-lijk rendement
● hier en daar 3 bouwlagen met een accent tot een (teruggetrokken) vierde bouwlaag, gesitueerd richting open ruimte
● voorkeur voor ondergronds parkeren of bundelen van auto’s op parkeerhavens geïntegreerd in het project.
● min. 2 ontsluitingen met een knip ertussen
● bijkomende groenzone voorzien gekoppeld aan de bestaande zodat een parkstructuur kan ontstaan.
1.1.2 tweede voorstel van invulling
Op basis van de feedback die de gemeente heeft gegeven naar aanleiding van de voorstelling van de eerste aanzetten tot invulling, hebben de sociale huis-vestingsmaatschappijen, Vivendo en Woonwel, de handen in elkaar geslagen en een nieuw gezamelijk voorstel uitgewerkt.
Het terrein, dat net geen 4ha groot is, is opgevat als een Eco-wijk.
Er worden 4 clusters van ca. 36 woningen/cluster in-geplant in een extensief landschappelijk park. (ca.140 wooneenheden)
De landschappelijk park zorgt dat de open ruimte van de omgeving in de woonwijk getrokken wordt.
Per cluster wordt centraal ook een gemeenschappe-lijke (intensieve) groenzone voorzien als een publieke tuin.
De clusters worden in gevuld met een mix van één-gezins- en meergezinswoningen, al dan niet grond-gebonden. Onder de meergezinswoningen worden ondergrondse parkeergarages voorzien, max. 1/
wooneenheid.
De clusters worden voor gemotoriseerd verkeer ont-sloten via 3 aantakkingspunten:
● de noordoostelijke cluster via de August Vermeylenstraat
● de zuidoostelijke cluster via de Willem Elsschotstraat en zo ook naar de August Vermeylenstraat
● de 2 westelijke clusters via de Akkerbeekstraat De clusters zijn onderling wel verbonden voor niet-gemotoriseerd verkeer doorheen het landschappelijk park. Voet- en fietswegen die ook voor calamiteiten-vervoer en onderhoud van de groenzone kunnen ge-bruikt worden.
Door de clusters is het project faseerbaar in te vullen naargelang de behoefte.
Er wordt een mix van woontypologieën voorzien van grondgebonden ééngezinswoningen tot kleinere wooneenheden in meergezinswoningen.
Gezien het grote aantal woningen zal ook een mix aangeboden worden van sociale huur- en koopwo-ningen.
Er wordt ook gespeeld met bouwhoogte. Deze kunnen variëren van 2 tot 4 bouwlagen voor de verste meer-gezinswoningen.
Er wordt ook gestreefd de wijk te ontwikkelen als een duurzame eco-wijk. Enerzijds is het grote aandeel groen/open ruimte t.o.v. de bebouwde/verharde op-pervlakte en worden parkeerplaatsen beperkt. Ander-zijds wordt vb in de wijk geen gas meer voorzien maar zal ingezet worden op duurzame energiebronnen en oriëntatie, kan er ruimte voorzien worden voor
deel-wagens en gedeelde functies (centrale groenzone vb), worden parkings ingericht met het oog op een latere multifunctionele invulling indien wenselijk, worden col-lectieve ophaalpunten voor vuilnis voorzien e.d.
1.2 restgebied tussen de Ferdinand Depuydtlaan en de Stationsstraat.
Het binnengebied gelegen tussen de Stationstraat, Akkerbeekstraat en de Ferdinand Depuydtlaan is een gebied met potentie.
Op het geldend BPA (herziening van BPA Akkerbeek) is hier een verbinding, mogelijks voor gemotoriseerd verkeer, opgenomen tussen de Bouwdewijn Vander-vennetstraat en de Akkerbeek, met de mogelijkheid te ontwikkelen als residentieel woongebied.
Op vandaag dienen hier geen scenario’s meer te wor-den uitgewerkt. Voor het ganse gebied zijn de nodige omgevingsvergunningen voor verkaveling goedge-keurd en/of in realisatie.
1.3 Kasteel + kasteelpark ‘t Hooghuis
Het Kasteel en Kasteelpark ‘t Hooghuis blijven be-houden. Hier dienen geen scenario’s te worden uitge-werkt. Het kasteel en kasteelpark blijven behouden als groengebied.
Op vandaag is de site en omgeving (kasteelpark + naastliggend akkerland) opgenomen in het BPA als openbaar groen. Er is ook een verbinding met de Spoorwegstraat voorzien die op vandaag over een naastliggend perceel loopt.
In navolging van het GRS waarin bepaald wordt dat kasteelparken een potentiële toekomstig toeristisch-recreatief knooppunt kunnen vormen met het behoud van het waardevol patrimonium en dat meerdere func-tie in de gebouwen moeten kunnen gevestigd worden wordt de bestemming uit het BPA dan ook overgeno-men in onderhavig RUP.
Op vandaag is het kasteel ‘t Hooghuis en het kasteel-park nog steeds in private handen. Het wordt bijgevolg ook niet opengesteld voor publiek.
Voorstel om het gebied volledig op te nemen en te be-stemmen als park met de mogelijkheid om in de toe-komst het geheel of gedeeltelijk open te stellen voor zachte recreatie.
Voor de gebouwen wordt voorgesteld om de woon-functie toch vast te leggen (nu geen woonwoon-functie maar wel bergfunctie in het BPA) en de mogelijkheden te bekijken om in nevenbestemming bijkomende func-ties zoals vastgelegd in het Besluit Vl.R. betreffende de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen van 28/1/2003 te voorzien zonder de erfgoedwaarden van het gebouw en de omgeving aan te tasten.
Ook het bijgebouw kan hierbij betrokken worden maar mag de footprint van het kasteel en directe omgeving niet overschrijden.
1.4 bebouwing langs de Spoorwegstraat Het bebouwingslint langs de Spoorwegstraat is op vandaag opgedeeld in een zone met oudere rijbebou-wing, een grote groenzone die zich manifesteert langs de straatzijde door een hoge haag en naar de hoek met de Stationstraat enkele losse woningen, afgebro-ken woningen en een nieuwbouw op de hoek (meer-gezinswoning met 4 bouwlagen+dakvolume)
Met het oog op de inrichting van de Stationput als land-schapspark en ernaast de Groene 62 en de parking, is het hier aangewezen om op termijn een volwaardige straatwand te creëren die inspeelt op de open ruimte die ertegenover staat. Bijgevolg kan de draagkracht van de omgeving wel enige bouwhoogte verdragen.
Anderzijds is er de waardevolle beukenhaag die een grote impact heeft en de afbakening is van een groen-zone die aansluit bij het kasteelpark.
Op het oude geldende BPA is hier residentiële bebou-wing voorzien.
De visie uit het oude BPA wordt behouden. De Spoor-wegstraat biedt immer de mogelijkheid om hier te gaan verdichten, niet alleen door de gronden te ontwikkelen maar ook in de hoogte door de aanwezigheid van het landschapspark Groen 62, het achterliggende kasteel-park en het brede straatprofiel.
Vanaf de hoek met de Stationstraat kan verder gebor-duurd worden op de 4 bouwlagen en dak die voorzien zijn bij de bestaande nieuwbouw om dan verder in de Spoorweglaan te gaan afbouwen naar 3 bouwlagen.
Een eventuele doorsteek naar het achterliggende kas-teelpark kan steeds binnen een woonzone voorzien worden.
EFFECTENONDERZOEK EFFECTENONDERZOEK
1 RVR-toets
De toets of de opmaak van een ruimtelijk veiligheids-rapport noodzakelijk is, is doorgevoerd.
Resultaat RVR-toets:
● Er bevinden zich GEEN bestaande Seveso-inrichtingen in of nabij het plangebied.
● De inplanting van nieuwe Seveso-inrichtingen wordt in het RUP uitgesloten.
● Er moet geen RVR worden opgesteld. Het plan moet niet voorgelegd worden aan het Team Externe Veiligheid