Organisatieschema - Jaarstukken Goed wonen, goed huren, goed leven

Colofon

Woonplus Schiedam Bezoekadres

Valeriusstraat 3 3122 AM Schiedam (010) 204 51 00

Postadres Postbus 25

3100 AA Schiedam

Internet

www.woonplus.nl

Redactie

Woonplus Schiedam

Vormgeving Woonplus Schiedam

Fotografie

Woonplus Schiedam

STICHTING WOONPLUS SCHIEDAM TE SCHIEDAM

Jaarrekening 2020

Overige gegevens

Jaarrekening

• Geconsolideerde jaarrekening

• Enkelvoudige jaarrekening

Jaarrekening 2020

STICHTING WOONPLUS SCHIEDAM TE SCHIEDAM

Rapport inzake jaarstukken 2020

INHOUDSOPGAVE

Pagina

JAARREKENING

1 Geconsolideerde balans per 31 december 2020 4

2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2020 6

3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2020 7

4 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 9

5 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 11

6 Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat 17 7 Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht 20 8 Toelichting op de posten van de geconsolideerde balans per 31 december 2020 21 9 Toelichting op de posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2020 43

10 Fiscale positie 48

11 Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht 2020 49

12 Enkelvoudige balans per 31 december 2020 51

13 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2020 53

14 Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening 54 15 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2020 55 16 Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2020 58

17 Overige informatie 59

18 Gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB 60

OVERIGE GEGEVENS

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2020

Geconsolideerde balans per 31 december 2020 Geconsolideerde winst-en verliesrekening 2020

Geconsolideerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2020 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2020 Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht 2020

1 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2020 (na resultaatbestemming)

31 december 2020

€ €

31 december 2019

€ €

ACTIVA

VASTE ACTIVA

Vastgoedbeleggingen (1)

DAEB vastgoed in exploitatie 1.399.643.967 1.250.577.708

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 51.088.514 48.220.505

Onroerende zaken verkocht onder

voorwaarden 30.395.679 28.814.665

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

eigen exploitatie 2.566.028 15.023.014

Totaal van vastgoedbeleggingen 1.483.694.188 1.342.635.892

Materiële vaste activa (2) Onroerende en roerende zaken ten dienste

van de exploitatie 2.727.692 2.727.432

Financiële vaste activa (3)

Latente belastingvordering(en) 116.446 445.498

Overige vorderingen 12.277.147

-Totaal van financiële vaste activa 12.393.593 445.498

TOTAAL VAN VASTE ACTIVA 1.498.815.473 1.345.808.822

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden (4)

Vastgoed bestemd voor de verkoop 1.028.760 131.143

Vorderingen (5)

Huurdebiteuren 635.755 607.894

Overige vorderingen 152.181 135.381

Overlopende activa 763.252 1.635.209

Totaal van vorderingen 1.551.188 2.378.484

Geldmiddelen (6) 9.351.406 8.418.211

TOTAAL VAN VLOTTENDE ACTIVA 11.931.354 10.927.838

TOTAAL ACTIVA 1.510.746.827 1.356.736.660

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

31 december 2020

€ €

31 december 2019

€ €

PASSIVA

TOTAAL VAN GROEPSVERMOGEN (7) 1.160.985.067 1.024.320.192

VOORZIENINGEN (8)

Voorziening voor onrendabele investeringen

en herstructureringen 31.747.824 30.489.061

Overige voorzieningen 664.465 662.771

TOTAAL VAN VOORZIENINGEN 32.412.289 31.151.832

LANGLOPENDE SCHULDEN (9)

Schulden aan overheid 1.212.361 1.807.428

Schulden aan banken 272.005.990 241.402.463

Verplichtingen uit hoofde van onroerende

zaken verkocht onder voorwaarden 23.032.997 22.630.097

Overige schulden 386 2.257

TOTAAL VAN LANGLOPENDE SCHULDEN 296.251.734 265.842.245

KORTLOPENDE SCHULDEN (10)

Schulden aan banken 4.212.473 15.742.341

Schulden aan leveranciers en

handelskredieten 1.748.485 5.639.945

Schulden ter zake van belastingen, premies

van sociale verzekeringen en pensioenen 2.959.097 3.791.127

Overige schulden 7.919 58.217

Overlopende passiva 12.169.763 10.190.761

TOTAAL VAN KORTLOPENDE SCHULDEN 21.097.737 35.422.391

TOTAAL PASSIVA 1.510.746.827 1.356.736.660

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

2 GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2020

2020 €

2019 €

Huuropbrengsten (11) 71.406.750 69.253.019

Opbrengsten servicecontracten (12) 4.716.949 4.604.099

Lasten servicecontracten (13) -4.749.550 -4.614.941

Overheidsbijdragen (14) 8.231 8.833

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten (15) -4.821.418 -4.027.872

Lasten onderhoudsactiviteiten (16) -22.735.901 -25.409.284

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit (17) -16.155.751 -14.721.818 Totaal van nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 27.669.310 25.092.036

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille (18) 1.747.000 2.076.100

Verkoopkosten vastgoedportefeuille (18) -73.751 -91.592

Toegerekende organisatiekosten (19) -327.375 -313.807

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille (20) -1.261.565 -1.548.952

Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoopportefeuille 84.309 121.749

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille (21) -2.442.164 -22.038.313 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (22) 127.614.602 115.825.128 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder

voorwaarden (23) 967.428 1.268.297

Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille 126.139.866 95.055.112

Opbrengsten overige activiteiten (24) 809.613 799.852

Kosten overige activiteiten (25) -776.847 -713.471

Totaal van nettoresultaat overige activiteiten 32.766 86.381

Overige organisatiekosten (26) -2.009.359 -2.006.311

Kosten omtrent leefbaarheid (27) -1.522.592 -1.485.253

Bedrijfsresultaat 150.394.300 116.863.714

Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten (28) 94.036 3.160

Rentelasten en soortgelijke kosten (29) -8.852.216 -8.959.245

Totaal van financiële baten en lasten -8.758.180 -8.956.085

Totaal van resultaat voor belastingen 141.636.120 107.907.629

Belastingen -4.971.237 -4.141.498

Nettoresultaat na belastingen 136.664.883 103.766.131

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

3 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2020 Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

2020

Huurontvangsten zelfstandige huurwoningen 71.221.978 70.269.165

Huurontvangsten parkeervoorzieningen 672.248 640.073

Huurontvangsten bedrijfsonroerendgoed 394.422 428.570

Vergoedingen 3.538.191 3.355.120

Overige bedrijfsontvangsten 1.083.170 1.608.286

Saldo ingaande kasstromen 76.910.009 76.301.214

Uitgaven

Erfpacht -88.384 -64.920

Lonen en salarissen -5.935.589 -5.632.426

Sociale lasten -851.156 -847.586

Leefbaarheid externe uitgaven niet investering

gebonden -325.306 -189.465

Vennootschapsbelasting -4.828.604 -1.225.832

Saldo uitgaande kasstromen -68.567.956 -64.558.807

Totaal van kasstroom uit operationele

activiteiten 8.342.053 11.742.407

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Vastgoedbeleggingen en MVA Ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet

woongelegenheden 1.320.742 1.231.419

Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na

inkoop 357.766 977.500

Totaal van ontvangsten uit hoofde van

vervreemding van materiële vaste activa 1.678.508 2.208.919

Vastgoedbeleggingen en MVA Uitgaande Kasstroom

Nieuwbouw huur -4.749.219 -12.517.644

Verbeteruitgaven -8.437.340 -6.262.097

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden -725.127

-Aankoop woongelegenheden (VOV) voor

doorverkoop -1.377.125 -659.915

Investeringen overig niet te borgen - -627.412

Totaal van verwervingen van materiële vaste activa -15.288.811 -20.067.068

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -13.610.303 -17.858.149

Totaal van kasstroom uit

investeringsactiviteiten -13.610.303 -17.858.149

transporteren -5.268.250 -6.115.742

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

2020

€ €

2019 €

€

Transport -5.268.250 -6.115.742

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Financieringsactiviteiten

Ingaand

Nieuwe te borgen leningen 46.600.000 17.000.000

Nieuwe on geborgde leningen - 8.000.000

Tussentelling inkomende kasstromen 46.600.000 25.000.000

Uitgaand

Aflossing geborgde leningen -40.398.555 -10.221.856

Aflossing on geborgde leningen - -8.000.000

Tussentelling uitgaande kasstromen -40.398.555 -18.221.856

Totaal van kasstroom uit

financieringsactiviteiten 6.201.445 6.778.144

Toename van geldmiddelen 933.195 662.402

Geldmiddelen

Mutatie geldmiddelen 933.195 662.402

Geldmiddelen aan het begin van de periode 8.418.211 7.755.809

Geldmiddelen aan het einde van de periode 9.351.406 8.418.211

Toename van geldmiddelen 933.195 662.402

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

4 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ALGEMEEN

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020. Alle bedragen luiden in euro's tenzij anders vermeld.

In het boekjaar 2020 is sprake geweest van een stelselwijziging.

Met ingang van verslagjaar 2020 gelden de nieuwe c.q. aangescherpte definities voor onderhoudsactiviteiten, zoals opgenomen in bijlage 2 van de Rtiv (Handboek marktwaardering). In de toelichting van de definitie ‘Lasten

onderhoudsactiviteiten’ wordt het onderscheid tussen onderhoud en investeringen gebaseerd op conceptuele kaders en is getracht zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de fiscale definities.

Woonplus heeft deze nieuwe c.q. aangescherpte definities al in de jaarrekening 2019 toegepast. Hierdoor ontstaan er geen toe te lichten verschillen in de vergelijkende cijfers.

Activiteiten

Stichting Woonplus Schiedam is een stichting met de status van "Toegelaten Instelling Volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de regio Rijnmond en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.

Stichting Woonplus Schiedam is statutair en fysiek gevestigd aan de Valeriusstraat 3, 3122 AM te Schiedam. De activiteiten bestaan voornameljk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Het kvk-nr van Stichting Woonplus Schiedam is 41134252.

Grondslagen voor de consolidatie

In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Woonplus Schiedam zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering in de resultaatbepaling van Stichting Woonplus Schiedam.

De financiele gegevens van de groepsmaatschappijen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van onderlingen verhoudingen en transacties.

Woonplus oefent overheersende zeggenschap uit over een aantal VvE’s. Deze VvE’s zijn evenwel niet in de geconsolideerde jaarrekening verwerkt omdat hun gezamenlijke betekenis te verwaarlozen is op het geheel.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening

De geconsolideerde jaarrekening van de Stichting Woonplus Schiedam is opgesteld volgens de bepalingen van de Woningwet, Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting en in overeenstemming met de vereisten bij en krachtens de Wet Normering Topinkomens (WNT).

De waardering van activa en passiva en de bepalingen van het resultaat vinden plaats op basis van de historische kosten, tenzij anders vermeld.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijk verliezen die hun oorsprong vinden voor het eind van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn

geworden.

GROEPSVERHOUDINGEN

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam staat aan het hoofd van één rechtspersoon. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen:

Naam, statutaire zetel

Woonplus VvE Beheer B.V. 100,00 Ja

Schiedam

De hoofdactiviteiten van Woonplus VvE Beheer B.V. zijn het beheren van VvE's.

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

Financiële instrumenten

Stichting Woonplus Schiedam past RJ 290 "Financiële instrumenten" toe. Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan.

In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de 'Niet in de balans opgenomen rechten en

verplichtingen'.

Primaire financiële instrumenten

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de 'Grondslagen voor de waardering van activa en passiva'.

Gewijzigde behandeling overdracht opstallen in kader van herontwikkeling

Met ingang van het boekjaar 2020 wordt een vergoeding die Stichting Woonplus Schiedam van de gemeente Schiedam ontvangt voor de beëindiging van de erfpachtrechten en overdracht van de opstallen in het kader van sloop, ten behoeve van een gezamenlijke herontwikkeling, verantwoord in het betreffende herontwikkelingsproject.

De marktwaarde van de desbetreffende opstallen wordt in dit verband ook verantwoord in het herontwikkelingsproject.

Tot en met 2019 werden gelijksoortige transacties verwerkt als een verkooptransactie waarbij de marktwaarde van de overgedragen opstallen verwerkt werd als de kostprijs van de betreffende verkoop. De vergelijkende cijfers zijn in de winst- en verliesrekening aangepast en hebben geen impact op het vermogen en resultaat.

Oordelen en schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Stichting Woonplus Schiedam.

Inherent aan het maken van schattingen is dat er schattingsonzekerheid bestaat. Een vuistregel binnen de vastgoedwereld is dat deze maximaal 10% boven en 10% onder de getaxeerde waarde ligt. Wanneer de

daadwerkelijke marktwaarde bijvoorbeeld 5% afwijkt van de getaxeerde waarde dan betekent dit niet per definitie dat er sprake is van een 'Fout'. De inschatting van de waarde is immers geen precieze waarde, omdat deze mede

afhankelijk is van marktontwikkelingen en -inschattingen. Deze schattingsonzekerheid is daarmee inherent aan het taxeren van vastgoed.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

5 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

Vastgoedbeleggingen

DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2020 bedraagt deze grens

€ 737,14 (2019: € 720,42). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde

Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.

Vastgoed in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Hierbij wordt de marktwaarde op basis van de toekomstige kasstromen middels de Discounted Cash Flow (DCF)-methode bepaald. Bij het toepassen van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' wordt de full-versie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd.

Beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Stichting Woonplus Schiedam en beoogt inzicht te geven in de

verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stichting Woonplus Schiedam. De beleidswaarde wordt bepaald middels de Discounted Cash Flow (DCF-) methode. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

- Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van een eeuwigdurende looptijd voor de bepaling van de eindwaarde als onderdeel van de DCF-methode. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

- Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Stichting Woonplus Schiedam hanteert in haar beleid een streefhuur van 88% van de maximaal redelijke huur.

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

- Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de

corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Stichting Woonplus Schiedam hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

a.Voor het niet planmatig onderhoud is de norm bepaald op basis van de referentiekwaliteit en vaste prijsafspraken

b.Voor het planmatig onderhoud is de norm bepaald op basis van de conditiemeting conform NEN2767 en de daaruit voortvloeiende gewenste kwaliteit en vaste prijsafspraken

- Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en

beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd 'lasten verhuur en beheeractiviteiten' in de resultatenrekening. Stichting Woonplus Schiedam hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

a.Maatschappelijke beheerkosten, zoals passend toewijzen, sociaal beheer en incasso, vallen onder lasten verhuur en beheer en zijn toegerekend aan de norm beheer

b.Kosten voor het ontwikkelen van vastgoed en assetmanagement vallen onder lasten verhuur en beheer en zijn toegerekend aan de norm beheer

c.Overige directe operationele lasten exploitatie bezit volgens de resultatenrekening zijn toegerekend aan de norm beheer

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde. Hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Stichting Woonplus Schiedam heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Ultimo 2020 Ultimo 2019

Streefhuur % van de maximaal redelijke huur 88% 81%

Onderhoudsnorm € 2.211 € 1.716

Beheerlasten € 1.013 € 1.020

Verhuurderheffing Cf marktwaardering Cf marktwaardering

Discontovoet 5,8% 6,4%

Voor zover de gehanteerde uitgangspunten afwijken van die voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat, zijn deze afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur &

beheer) en geënt op de voorschriften opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

De onderhoudsnorm in de beleidswaarde 2020 is gemiddeld € 496 per woning hoger ten opzichte van de norm in de beleidswaarde 2019. Dit is het gevolg van het inrekenen van gemiddeld circa 5,2 miljoen extra onderhoud per jaar (nominaal) in de meerjarenbegroting 2021. Dit houdt verband met de gewenste kwaliteitsslag als opgenomen in het ondernemingsplan. In de meerjarenonderhoudsbegroting ligt de focus op de verbetering van de binnenpakketten van de woningen. Hiermee is het budget voor de vervanging van keuken-douche-toilet verhoogd met 2,2 miljoen per jaar.

Daarnaast zijn de reguliere kosten voor planmatig onderhoud met gemiddeld 2,7 miljoen per jaar verhoogd.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Stichting Woonplus Schiedam heeft woningen verkocht onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele

voorwaarden. Stichting Woonplus Schiedam heeft onroerende zaken die onder voorwaarden aan een derde zijn verkocht (VOV) onder de regelingen: Slimmer kopen en/of Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE), waarvoor Stichting Woonplus Schiedam een terugkoopplicht en/of terugkooprecht kent. Beide transacties zijn aangemerkt als een financieringsactiviteit.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht

onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Stichting Woonplus Schiedam te Schiedam

___________________________________________________________________________________________________________

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie.

De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Lease

De materiële vaste activa waarvan Stichting Woonplus Schiedam en haar deelneming, krachtens een financiële-leaseovereenkomst de economische eigendom heeft, worden geactiveerd. De uit de financiële-financiële-leaseovereenkomst voortkomende verplichting wordt als schuld verantwoord. De in de toekomstige leasetermijnen begrepen interest wordt gedurende de looptijd van de financiële-leaseovereenkomst ten laste van het resultaat gebracht.

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij de Stichting Woonplus Schiedam ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

Groot onderhoud

Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

De latente belastingvorderingen zijn berekend tegen het nominale belastingtarief van 16,5% over de eerste

€ 0,2 mln daarboven 25%. De opgenomen latentie voor tijdelijke verschillen heeft betrekking op het afschrijvingspotentieel.

In document Jaarstukken Goed wonen, goed huren, goed leven (pagina 66-150)