Organisaties met een private signatuur

4.2.1 AM Wonen

De eerste gesprekspartner is AM Wonen. Deze is gekozen omdat ze via een rood voor groenconstructie (groen door rood) gronden geschikt maken voor landgoederen, die vervolgens aan particulieren worden verkocht.

AM Wonen ontwikkelt (in ontwikkeling en in voorbereiding) via haar dochteronderneming Groen door Rood BV op dit moment op zeven locaties in Nederland landgoederen. AM Wonen koopt de grond aan (veelal van agrariërs), legt natuur, bos, landschapselementen en ontsluitingswegen aan en verkoopt de landgoedkavel(s) daarna weer. Een landgoedkavel bestaat uit natuur (circa 90%), grond voor tuinaanleg (circa 9%) en grond voor de bouw van een woning (circa 1%). Een landgoed kan ook meerdere kavels omvatten. Het deel natuur is vrij toegankelijk, de Natuurschoonwet 1928 (met fiscale voordelen) is erop van toepassing. AM Wonen houdt rekening met bestaande natuur- en landschapselementen op de kavels en in de omgeving.

De realisatie van een landgoed kan lang duren. Wet- en regelgeving wordt op dit moment herzien (zoals het rangschikkingsbesluit in het kader van de NSW 1928) en locale gevoeligheden spelen mee, zowel ambtelijk als politiek. Voor landgoederenontwikkeling is het

belangrijk dat alle betrokken partijen positief tegenover de ontwikkeling staan en ook akkoord gaan met de uiteindelijke invulling. De combinatie rood en groen wordt door vele partijen nog niet volledig geaccepteerd. In veel gevallen willen de neuzen nog wel dezelfde kant op wijzen, maar loopt het spaak op de detaillering. Het blijkt vaak onmogelijk om bij de invulling aan ieders wensen te voldoen, waardoor het moeilijk is om goedkeuring van gemeenteraden te verkrijgen. Hierbij speelt de lange traditie van scheiding tussen stad en platteland een belangrijke rol.

AM Wonen is van mening dat agrariërs een belangrijke rol kunnen spelen bij het beheer van het landgoed (bijvoorbeeld via pachtconstructies). Er liggen met name kansen voor biologische boeren en boeren die aan landschapsbeheer (willen) doen. Verder verwacht AM Wonen de meeste kansen in en nabij de Randstad. Op sommige locaties kan ook gedacht worden aan een combinatie met golf.

4.2.2 Nederlandse Golffederatie

De tweede gesprekspartner is de Nederlandse Golffederatie (NGF). De NGF is een federatie van verenigingen en begeleidt onder andere initiatiefnemers bij de ontwikkeling van nieuwe golfterreinen. Ze hebben daarbij in toenemende mate te maken met de combinatie van golf met natuur, en in een aantal gevallen ook de ontwikkeling van wonen bij het golfcomplex. Er zijn op dit moment ongeveer 150 initiatieven voor een nieuwe of uitbreiding van een bestaande golfbaan. Hierbij gaat het vooral om het verwerven van de grond om deze daarna als golfbaan te exploiteren. De financiering ervan kan op verschillende wijzen verlopen: één investeerder, meerdere, door middel van het uitgeven van aandelen, etc. De initiatiefnemers regelen de financiering. Er komen jaarlijks zo’n vijf à zes 18 holes golfterreinen bij. Het aantal golfers (leden van de NGF) stijgt met plusminus 20.000 per jaar.

Het is, net als bij landgoederen, moeilijk om daadwerkelijk een golfterrein te ontwikkelen. Hier zijn met name de ruimtelijke ordening, het vinden van grond op geschikte locaties en onderhandelen met een groot aantal partijen debet aan. Soms is de grondprijs een obstakel (tot € 12 per m² is redelijk). Een traject duurt gemiddeld tussen de zeven en tien jaar (korter of langer komt ook voor). De kansen voor de ontwikkeling van een nieuw golfterrein zijn, naast bovengenoemde aspecten, vooral afhankelijk van de bevolkingsdichtheid (golfers willen over het algemeen niet langer dan een half uur rijden), concurrentie en cultuur (in de provincie Utrecht golft bijvoorbeeld 2½ % van de bevolking, terwijl dit in Friesland slechts een ½% bedraagt.

Als vuistregel kan volgens de NGF worden aangehouden dat voor een terrein van 50 ha (18 holes) ongeveer 20 ha met natuur kan worden ingericht. De terreinen worden ook steeds vaker en beter landschappelijk ingericht, waarbij rekening wordt gehouden met de aanwezige en potentiële natuurwaarden. Natuurwaarden maken een golfterrein aantrekkelijker. Dit betekent niet vanzelfsprekend dat de contributie en lidmaatschapgelden hoger zijn. Dat is vooral van de geografische locatie (bevolkingscentra en concurrentie) afhankelijk.

Omdat de middelen voor natuurontwikkeling steeds schaarser worden, wordt de golfsport steeds vaker als serieuze partner voor natuurontwikkeling gezien. Natuur wordt vaak als een randvoorwaarde en onderhandelings-/compensatiemiddel voor de aanleg van golfterreinen gebruikt. De golfsport heeft een voorkeur voor grotere terreinen (60 ha of meer) en in ruil daarvoor is men bereid om in natuur te investeren. Regionale en locale overheden eisen steeds vaker investeringen in natuur als compensatie voor de nieuwe bestemming ‘golf’.

Boeren spelen op sommige terreinen een rol als beheerder. Op golfterreinen die van boeren worden gepacht, zijn de boeren zelf wel eens ‘greenkeeper’, soms als onderdeel van het pachtcontract. In andere gevallen worden boeren als loonwerker ingehuurd. Over het algemeen is er wel eerst een opleiding nodig. Er is ook een klein aantal boeren dat eigenaar, manager en beheerder is. De mogelijkheden voor boeren om hun grond in een golfterrein te transformeren zijn vooral afhankelijk van de locatie, ontsluiting en concurrentie, alsmede van de verwachting en de capaciteiten van de boer.

4.2.3 Fortis Vastgoed Landelijk

De derde geïnterviewde partij is Fortis Vastgoed Landelijk. Dit is één van de grootste particuliere bezitters van landbouwgrond in ons land (28.000 ha18_{). Veel van hun gronden zijn}

verpacht aan agrariërs. Verder handelt Fortis Vastgoed Landelijk in bestaande landgoederen en werkt het ook aan uitbreiding van bestaande landgoederen.

Fortis Vastgoed Landelijk stimuleert agrarisch natuurbeheer bij haar pachters niet. Ze ziet het liefst geen activiteiten op dat vlak, hooguit zogenaamde lichte pakketten. De achtergrond hiervan is het uitgangspunt dat de grond zijn waarde moet houden. Fortis Vastgoed Landelijk is bang dat natuurbeheeractiviteiten op lange termijn tot waardedaling van de grond zullen leiden. De ervaring leert dat de kwaliteit - in agrarische zin – achteruit is gegaan, de bemestingstoestand en de verzorging laten nogal wat te wensen over. Dit betekent dat een boer kosten moet maken om de gronden weer optimaal te kunnen benutten. Dit gaat ten koste van de waarde in het economische verkeer. Daarbij beperken lopende beheercontracten het aantal geïnteresseerden in de gronden en daarmee ook weer de waarde.

Verder werkt Fortis Vastgoed Landelijk bewust niet aan de ontwikkeling van nieuwe landgoederen. Dit omdat de lange periode van ontwikkeling en de onzekerheden in het gehele proces de succeskansen beperken. Volgens de gesprekspartner is er op zich genoeg interesse en geld vanuit private partijen om in natuurbeheer en –ontwikkeling in het landelijk gebied te investeren als er rode ontwikkelingsmogelijkheden tegenover staan. Er is veel vraag naar en een grote betalingsbereidheid voor landelijk en groen wonen. Het feitelijk investeren wordt echter belemmerd door belemmeringen in de ruimtelijke ordening (met name bestemmingen), te lange procedures en wantrouwen bij bestuurders.