6. INFORMATIE OVER DE EFFECTEN DIE ZULLEN WORDEN AANGEBODEN EN DIE
6.7.6 Openbaarmaking van belangrijke deelnemingen
De Belgische wetgeving (de Wet van 2 mei 2007 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen en het Koninklijk Besluit van 14 februari 2008 op de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen) legt openbaarmakingsverplichtingen op aan elke natuurlijke persoon of rechtspersoon (met inbegrip van geregistreerde ondernemingen zonder rechtspersoonlijkheid en trusts) die rechtstreeks of onrechtstreeks (i) stemrechtverlenende effecten, (ii) effecten die het recht verlenen om bestaande stemrechtverlenende effecten te verwerven of (iii) effecten die gekoppeld zijn aan bestaande effecten met stemrecht en met een economisch effect dat vergelijkbaar is met dat van de effecten bedoeld in (ii), verwerft of overdraagt, ongeacht of zij al dan niet recht geven op een fysieke afwikkeling, indien ten gevolge van een dergelijke verwerving of overdracht het totale aantal stemrechten (die (geacht worden te zijn) verbonden aan effecten als bedoeld in (i) tot en met (iii)) dat rechtstreeks of onrechtstreeks, alleen handelend of ingevolge onderling overleg, wordt aangehouden door dergelijke natuurlijke persoon of rechtspersoon, een drempel van 5%, of een veelvoud van 5%, van het totale aantal stemrechten verbonden aan de effecten van de Vennootschap bereikt, overschrijdt of onderschrijdt. Een kennisgevingsplicht is eveneens van toepassing indien (a) de stemrechten (verbonden aan effecten) bedoeld in (i) of (b) de stemrechten die geacht worden verbonden te zijn aan effecten bedoeld in (ii) en (iii), afzonderlijk beschouwd, de drempel bereiken, overschrijden of onderschrijden.
De Vennootschap heeft geen bijkomende openbaarmakingsdrempels ingevoerd in haar statuten, zoals wordt bevestigd door artikel 12 van haar statuten.
De hierboven vermelde openbaarmakingsverplichtingen ontstaan telkens wanneer de bovenvermelde drempels worden bereikt of overschreden (naar beneden of naar boven) als gevolg van, onder andere:
- de verwerving of overdracht van stemrechtverlenende effecten of effecten die het recht geven om bestaande stemrechtverlenende effecten te verwerven, ongeacht de wijze waarop de verwerving of overdracht plaatsvindt, bijvoorbeeld door aankoop, verkoop, ruil, inbreng, fusie, splitsing of opvolging;
- gebeurtenissen die de verdeling van de stemrechten hebben gewijzigd, zelfs als er geen verwerving of overdracht heeft plaatsgevonden (d.w.z. dat deze drempels passief zijn overschreden);
- het sluiten, wijzigen of beëindigen van een overeenkomst om in onderling overleg met anderen te handelen;
- het houden van een deelneming wanneer aandelen van een uitgevende instelling voor het eerst tot de handel op de gereglementeerde markt worden toegelaten; of
- de verwerving of overdracht van stemrechten of het recht om stemrechten uit te oefenen.
De openbaarmakingsbepalingen zijn van toepassing op elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die "rechtstreeks" of “onrechtstreeks" effecten als bedoeld in de eerste alinea van dit Hoofdstuk 6.7.6 verwerft, overdraagt of aanhoudt. In dit verband wordt een natuurlijke persoon of rechtspersoon geacht "onrechtstreeks" stemrechtverlenende effecten van de vennootschap te verwerven, over te dragen of aan te houden:
- wanneer stemrechten (die (geacht worden te zijn) verbonden aan effecten) vermeld in de eerste paragraaf van dit Hoofdstuk 6.7.6 worden verworven, overgedragen of aangehouden door een derde partij die, al dan niet handelend in eigen naam, handelt voor rekening van deze natuurlijke persoon of rechtspersoon;
- wanneer stemrechten (die (geacht worden te zijn) verbonden aan effecten) vermeld in de eerste paragraaf van dit Hoofdstuk 6.7.6 worden verworven, overgedragen of aangehouden door een onderneming die wordt gecontroleerd (in de zin van de artikelen 1:14 en 1:16 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen) door die natuurlijke persoon of rechtspersoon; of
58 - wanneer die natuurlijke persoon of rechtspersoon zeggenschap verwerft of overdraagt over een onderneming die stemrechten (die (geacht worden te zijn) verbonden aan effecten) als bedoeld in de eerste alinea van dit Hoofdstuk 6.7.6 in de vennootschap houdt.
Wanneer de wet een transparantiekennisgeving vereist, moet deze kennisgeving zo snel mogelijk aan de FSMA en aan de Vennootschap worden meegedeeld, en uiterlijk binnen vier handelsdagen. Deze termijn begint te lopen vanaf de beursdag die volgt op de dag waarop de gebeurtenis die aanleiding gaf tot de kennisgevingsverplichting zich heeft voorgedaan.
Overtreding van de meldingsplicht kan leiden tot schorsing van het stemrecht, een gerechtelijk bevel tot verkoop van de effecten aan een derde en/of strafrechtelijke aansprakelijkheid. De FSMA kan ook administratieve sancties opleggen.
De Vennootschap moet de informatie die zij door middel van een dergelijke kennisgeving ontvangt, binnen drie handelsdagen na ontvangst van de kennisgeving publiceren. Bovendien moet de Vennootschap haar aandeelhoudersstructuur (zoals die blijkt uit de ontvangen kennisgevingen) vermelden in de toelichting bij haar jaarrekening. Daarnaast moet de Vennootschap het totale aandelenkapitaal, het totale aantal effecten en stemrechten en het totale aantal stemrechtverlenende effecten en stemrechten voor elke categorie (indien van toepassing) publiceren aan het einde van elke kalendermaand waarin één van deze aantallen is gewijzigd.
Bovendien moet de Vennootschap het totale aantal in stemrechtverlenende effecten converteerbare obligaties (indien van toepassing), alsook het totale aantal rechten, al dan niet opgenomen in effecten, om in te schrijven op nog niet uitgegeven stemrechtverlenende effecten (indien van toepassing), het totale aantal stemrechtverlenende effecten dat kan worden verkregen bij de uitoefening van deze conversie- of inschrijvingsrechten, en het totale aantal aandelen zonder stemrecht (indien van toepassing), publiceren. Alle transparantiemeldingen die de Vennootschap ontvangt, kunnen worden geraadpleegd op de website van de Vennootschap (https://www.xior.be/nl/investor/investor-relations/shareholding-structure), waar ze in hun geheel worden gepubliceerd.
59 7. GEGEVENS OVER DE VENNOOTSCHAP
7.1. Naam, rechtsvorm, statuut, registratiegegevens, zetel en verdere contactgegevens
De Vennootschap is een naamloze vennootschap naar Belgisch recht, en heeft het statuut van een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht (een "Openbare GVV" of "OGVV"). Zij draagt de benaming "Xior Student Housing" of "Xior". Als Openbare GVV valt de Vennootschap onder het toepassingsgebied van de GVV-Wet en het GVV-KB.
De Vennootschap is ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen (RPR Antwerpen, afdeling Antwerpen) onder ondernemingsnummer BE 0547.972.794 en met identificatiecode voor juridische entiteiten (Legal Entity Identifier (LEI)) 549300JK7HFOCP0U8K85.
De zetel van de Vennootschap is gelegen te Mechelsesteenweg 34 (bus 108), 2018 Antwerpen, België. De zetel kan bij besluit van de raad van bestuur worden verplaatst in België.
De verdere contactgegevens van de Vennootschap zijn de volgende:
Tel: +32 3 257 04 89 (Hoofdkantoor) E-mail: info@xior.be
www.xior.be
De Vennootschap verklaart dat de informatie op haar website (www.xior.be) geen deel vormt van dit Prospectus tenzij die informatie via verwijzingen in dit Prospectus is opgenomen. Bovendien werd de informatie op de website van de Vennootschap niet door de FSMA gecontroleerd of goedgekeurd.
Voor meer gegevens over de oprichting en het statuut van de Vennootschap als Openbare GVV, wordt verwezen naar Hoofdstuk 12.1.3 (p. 348), respectievelijk, Hoofdstuk 5.1 (p. 50) van het Nederlandstalige Jaarlijks Financieel Verslag 2019 dat in dit Prospectus is opgenomen door middel van verwijzing.
7.2. Overzicht bedrijfsactiviteiten
7.2.1 Belangrijkste activiteiten van de Vennootschap
Voor een beschrijving van de belangrijkste bedrijfsactiviteiten van de Vennootschap wordt verwezen naar Hoofdstuk 4.1.1 (p. 42) van het Nederlandstalige Jaarlijks Financieel Verslag 2019.
7.2.2 Wijzigingen van betekenis voor de bedrijfsactiviteiten na 31 december 2019 Voor een beschrijving van de recente ontwikkelingen in de bedrijfsactiviteiten en trends van de Vennootschap wordt verwezen naar Hoofdstuk 9 van dit Prospectus.
7.3. Bestuurs- leidinggevende en toezichthoudende organen en bedrijfsleiding 7.3.1 Samenstelling, betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring, andere mandaten
en bekwaamheid
Voor meer informatie aangaande de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen wordt verwezen naar volgende Hoofdstukken van het Nederlandstalige Jaarlijks Financieel Verslag 2019 die, voor zover niet gewijzigd of vervangen door de inhoud van dit Prospectus en met dien verstande dat dhr. Arne Hermans de Vennootschap heeft verlaten sinds 1 januari 2020 en sindsdien aldus geen deel meer uitmaakt van het uitvoerend management van de Vennootschap, op datum van dit Prospectus nog steeds up to date zijn (en die in dit Prospectus zijn opgenomen door verwijzing):
- Oprichters van de Vennootschap: 6.1.3.1 (p. 80) - Samenstelling raad van bestuur: 6.1.5 (p. 82-83)
- Beknopte beschrijving van de professionele carrière van de bestuurders: 6.1.6 (p. 83-84) - Voorzitterschap van de raad van bestuur: 6.1.7 (p. 84)
60 - Betrouwbaarheid, deskundigheid en ervaring leden raad van bestuur: 6.1.8 (p. 84-85) - Gedelegeerd bestuurder en effectieve leiding: 6.1.11 (p. 87)
- Uitvoerend management: 6.1.12 (p. 87-90) - Comités van de raad van bestuur: 6.1.13 (p. 90)
Hierna volgt een overzicht van de vennootschappen (andere dan de Vennootschap en haar dochtervennootschappen) waarin de bestuurders van de Vennootschap, alsook dhr. Bastiaan Grijpink (CIO van de Vennootschap) in de afgelopen vijf jaar voorafgaand aan dit Prospectus lid van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen of vennoot zijn geweest, alsook een overzicht van de nog lopende mandaten:
1. Mevr. Kathleen Van den Neste (niet-uitvoerende, onafhankelijke bestuurder):
Lopende mandaten: vdk bank NV (lid raad van Bestuur), Febelfin (lid exco en raad van bestuur), Retail Estates NV, OGVV (beursgenoteerd) (lid raad van bestuur, auditcomité en remuneratiecomité), KAA Gent CVBASO (lid raad van bestuur), Centrale voor Huisvesting Arrondissement Gent CVBA (bestuurder), CPP-Incofin CVBASO (bestuurder) en Gentco CVBA (bestuurder).
Afgelopen mandaten in de voorbije 5 jaar: /
2. Dhr. Joost Uwents (niet-uitvoerende, onafhankelijke bestuurder):
Lopende mandaten: gedelegeerd bestuurder van WDP NV (beursgenoteerd), en in dat kader uitvoerend bestuurder / zaakvoerder van verschillende groepsvennootschappen:
WDP France S.A.R.L., WDP Nederland N.V. (inclusief als vaste vertegenwoordiger van WDP Nederland N.V. als bestuurder van WDP Development NL B.V.), Warehouses De Pauw Romania SRL, WDP Invest NV, WDP Luxembourg S.A., WVI GmbH; lid van de raad van bestuur van Unifiedpost Group NV.
Afgelopen mandaten in de voorbije 5 jaar: /
3. Dhr. Wilfried Neven (niet-uitvoerende, onafhankelijke bestuurder):
Lopende mandaten: Ethias NV (lid van het directiecomité), Ethias Services NV (bestuurder).
Afgelopen mandaten in de voorbije 5 jaar: Allianz Benelux NV (CEO Belgium en lid van de raad van bestuur), Allianz Nederland Groep NV (lid van de raad van management en raad van bestuur), Assuralia (lid van het uitvoerend comité en van de raad van bestuur), EDB Investments SCA (lid van de “Conseil de Surveillance”), Portima CBVA (voorzitter van de raad van bestuur), Viaxis CVBA (bestuurder), De Koninklijke Kring van Verzekeraars van België (bestuurder).
4. Prof. Dr. Wouter De Maeseneire (niet-uitvoerende, onafhankelijke bestuurder):
Lopende mandaten: Vlerick Partner CVBA (Partner) Afgelopen mandaten in de voorbije 5 jaar: /
5. Christian Teunissen (gedelegeerd bestuurder (CEO) en effectieve leider)::
Lopende mandaten: Naast zijn mandaat als lid van de raad van bestuur van de Vennootschap, vervult hij tevens mandaten in volgende vennootschappen (waarvan het overgrote merendeel echter geen deelname aan het dagelijks bestuur impliceert): Aloxe NV, Student House Building BV, Limimmo BV, Proinvest BV, Eland Group NV, Mopro Antigoon NV, M-Building BV, Moose Real Estate BV, X-Building BV, Den Hill Diar BV, Anthonis Verzekeringen NV, Nevi BV, Livec NV, Landwin BV, Gropius BV, Coral BV, Coral Build BV, Teuvan NV, Immo DDL NV, Silex BV.
Afgelopen mandaten over de afgelopen 5 jaar: Devimmo NV, CPG CVBA en Retail Design BV, Promiris Student NV en Alma Student NV. Mopro Zurenborg BV, Jugho BV Off Site Europe BV, Lotta BV, B&C Enterprises Ltd.
6. Frederik Snauwaert (uitvoerend bestuurder (CFO) en effectieve leider):
Lopende mandaten: Naast zijn mandaat als lid van de raad van bestuur van de Vennootschap, vervult hij tevens mandaten in volgende vennootschappen (waarvan het overgrote merendeel echter geen deelname aan het dagelijks bestuur impliceert): Aloxe NV, CaliXto BV, Anthonis Verzekeringen NV, Eland Group NV, M-Building BV, Mopro Antigoon NV, Studium Invest GCV, Leuven Building BV, Den Hill Diar BV, PDH Invest BV, Immo DDL NV, Nevire BV, Tyche Investments BV, Silex BV, Krijgimmo BV, Boerenkrijg Construct BV, Immo Parkland BV, Charflo BV.
61 Afgelopen mandaten over de afgelopen 5 jaar: Jugho BV, Lovania Properties BV, Ramberghof BV, Mopro Zurenborg BV, Off Site Europe BV, Modesti SARL, Vere Investments SARL, Here Investments SARL, Leuven Tréfonds BV, Devimmo NV, CPG CVBA en Retail Design BV, Promiris Student NV en Alma Student NV.
7. Bastiaan Grijpink (CIO):
Lopende mandaten: Loxus Investments BV Afgelopen mandaten over de afgelopen 5 jaar: /
Alle bestuurders van de Vennootschap, alsook dhr. Bastiaan Grijpink (CIO van de Vennootschap), hebben verklaard dat zij gedurende de voorgaande vijf jaar niet zijn veroordeeld voor fraudemisdrijven. Alle bestuurders van de Vennootschap hebben daarenboven verklaard dat zij als lid van een bestuurs-, leidinggevend of toezichtsorgaan de voorgaande vijf jaar niet betrokken zijn geweest bij enig faillissement, surseance of liquidatie. Bovendien hebben alle bestuurders verklaard dat zij niet het voorwerp zijn geweest van enige officiële of openbaar geuite beschuldigingen en/of sancties opgelegd door een wettelijk of toezichthoudende autoriteit, noch dat zij door de rechtbank verhinderd werden om op te treden (i) als een lid van het bestuurs-, leidinggevend of toezichtsorgaan van een emittent van financiële instrumenten of (ii) met het oog op het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een emittent van financiële instrumenten.
Tussen de leden van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen bestaan geen familiebanden.
7.3.2 Belangenconflicten, overeenkomsten met de belangrijkste aandeelhouder en beperkingen op de vervreemdingen van aandelen in de Vennootschap
Behoudens de beslissingen die sinds 31 december 2019 in verband met de remuneratie van het management van de Vennootschap, en de belangenconflicten die daaruit voortvloeien in hoofde van de CEO en CFO van de Vennootschap (waarbij dan ook artikel 7:96 Wetboek van vennootschappen en verenigingen werd toegepast), bestaan er geen belangenconflicten met bestuurs-, leidinggevenden en toezichthoudende organen en bedrijfsleiding van de Vennootschap, andere dan diegene die zijn opgesomd in Hoofdstuk 6.1.15 (p. 91-93) van het Nederlandstalige Jaarlijks Financieel Verslag 2019.
Behoudens het voordrachtrecht van de promotor Aloxe NV dat tot eind 2018 in voege is geweest en op basis waarvan de heer Christian Teunissen en de heer Frederik Snauwaert werden benoemd in hun functies bij de Vennootschap, bestaan er op heden geen regelingen of overeenkomsten met belangrijke aandeelhouders, cliënten, leveranciers of andere personen op grond waarvan de bestuurders van de Vennootschap werden geselecteerd als lid van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen, dan wel als lid van de bedrijfsleiding.
Geen van de bestuurders of oprichters van de Vennootschap hebben ingestemd met enige beperkingen ten aanzien van de vervreemding van de aandelen die zij aanhouden in de Vennootschap.
7.3.3 Aandelenbezit
Lid van de raad van bestuur of uitvoerend management Aantal aandelen (per 24 februari 2021) Aloxe NV - Dhr. C. Teunissen & Dhr. Frederik Snauwaert
(cf. transparantiekennisgeving/publieke informatie) Dhr. Christian Teunissen15
Aloxe NV
Dhr. Frederik Snauwaert
2.600 3.595.441 4.000
Mevr. Kathleen Van den Neste 0
15 De deelneming in Xior Student Housing NV ten belope van 3.595.4413 aandelen wordt rechtstreeks aangehouden door Aloxe NV. Aloxe NV wordt gecontroleerd door de heer Christian Teunissen (rechtstreeks en via Nevi BV, een vennootschap die zelf eveneens wordt gecontroleerd door de heer Christian Teunissen).
62
Dhr. Joost Uwents 1.220
Dhr. Wilfried Neven 0
Prof. Dr. Wouter De Maeseneire 1.347
Dhr. Bastiaan Grijpink 4.890
7.4. Belangrijkste aandeelhouders
7.4.1 Aandeelhoudersstructuur op datum van dit Prospectus
De onderstaande tabel geeft de aandeelhoudersstructuur van Xior op datum van dit Prospectus weer, gebaseerd op de informatie ontvangen van de aandeelhouders (via transparantiekennisgevingen), c.q. publiek bekende informatie voor wat Aloxe NV betreft:
Aandeelhouder % # Aandelen
Aloxe NV - Dhr. C.
Teunissen & Dhr.
Frederik Snauwaert
17,11%16 3.602.04117
AXA Investment
Managers SA 9,11%18 1.743.01919
De transparantieverklaringen zijn te consulteren op de website van de Vennootschap (www.xior.be, onder de rubriek Investor Relations – Aandeelhoudersstructuur).
7.4.2 Stemrechten
Er zijn geen bevoorrechte aandelen. Elk van deze aandelen geeft recht op één stem op de algemene vergadering van aandeelhouders. Er is geen wettelijke of statutaire beperking van het stemrecht.
Er zijn geen speciale controlerechten toegekend aan bepaalde categorieën van aandeelhouders.
7.4.3 Controle en controlewijziging
Op datum van dit Prospectus wordt geen controle over de Vennootschap uitgeoefend in de zin van artikel 1:14 van het Wetboek van vennootschappen en verengingen.
De Vennootschap heeft geen weet van akkoorden die tot een controlewijziging zouden kunnen leiden.
7.5. Transacties met verbonden partijen
Voor een overzicht van transacties met verbonden partijen wordt verwezen naar afdeling 10.9.28 van de geconsolideerde jaarrekening 2020, opgenomen in de F-Pages van dit Prospectus. Sinds 31 december 2020 hebben zich geen additionele transacties met verbonden partijen voorgedaan.
7.6. Financiële gegevens betreffende het vermogen, de financiële positie en de resultaten van de uitgevende instelling
7.6.1 Financiële staten sinds twaalf maanden vóór datum van dit Prospectus
16 Op basis van de meest recent gepubliceerde noemer, zijnde 21.046.441 aandelen
17 Op basis van de meest recente informatie die aan de Vennootschap bekend is.
18 Op basis van de noemer vermeld in de transparantiekennisgeving d.d. 3 april 2020, i.e. noemer per 29 oktober 2019, zijnde 19.133.129 aandelen.
19 Op basis van de participatie vermeld in de meest recent ontvangen transparantiekennisgeving (d.d. 3 april 2020).
63 Voor het financiële overzicht voor de twaalf maanden voorafgaand aan dit Prospectus wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar afgesloten op 12 december 2020 en het bijhorend verslag van de Commissaris van de Vennootschap van 23 februari 2021 die integraal werden opgenomen in de F-Pages bij dit Prospectus.
Zie eveneens Hoofdstuk 4.10 van dit Prospectus.
7.6.2 Waardering van de vastgoedportefeuille door de Waarderingsdeskundigen 7.6.2.1 Algemeen
De waardering van de vastgoedportefeuille werd opgesteld door Stadim (België en deel Nederland), Cushman & Wakefield (Nederland en Portugal) en CBRE (Spanje). Deze waardering heeft als referentiedatum 31 december 2020. Het waarderingsproces binnen Xior is geënt op een gestructureerde aanpak waarbij het beleid inzake vastgoedschattingen wordt bepaald door het uitvoerend management, met goedkeuring van de raad van bestuur. Elk jaar zal het uitvoerend management dit beleid evalueren, en nagaan welke onafhankelijke waarderingsdeskundigen worden aangesteld voor de respectieve delen van de vastgoedportefeuille. Typisch zullen contracten worden afgesloten voor een hernieuwbare termijn van drie jaar waarbij een dubbele rotatieverplichting geldt volgens de GVV-Wet. De selectiecriteria omvatten onder andere lokale marktkennis, reputatie, onafhankelijkheid en verzekering van de hoogste professionele standaarden. De honoraria van de Waarderingsdeskundigen worden vastgelegd voor de termijn van hun mandaat en zijn niet gerelateerd aan de waarde van de geschatte objecten. De vastgoedportefeuille wordt op kwartaalbasis extern gewaardeerd door de onafhankelijke Waarderingsdeskundigen. De waarderingsmethoden worden bepaald door de externe deskundigen. De waarderingsmethode die gehanteerd wordt is de Discounted Cash Flow-methode (actualisatie van de toekomstige kasstromen), waarbij de yield wordt afgetoetst evenals de opsplitsing van de waarde over grond, gebouw en financials. Dit aan de hand van een gedetailleerde actualisatie van de financiële stromen op basis van expliciete veronderstellingen van de toekomstige evolutie van deze inkomsten en de eindwaarde. In dit geval houdt de actualisatievoet rekening met de financiële interesten op de kapitaalmarkten, vermeerderd met een specifieke risicopremie voor vastgoedinvesteringen. In de evaluaties wordt op een conservatieve manier rekening gehouden met schommelende rentevoeten en inflatieperspectieven. Deze evaluaties worden eveneens getoetst aan de eenheidsprijzen die worden genoteerd bij de verkoop van vergelijkbare gebouwen, waarna men een correctie zal toepassen die rekening houdt met de eventuele verschillen tussen deze referenties en de betrokken goederen. De ontwikkelingsprojecten (bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken) worden gewaardeerd door de kosten van het project bij de voltooiing ervan af te trekken van zijn verwachte waarde die werd bepaald door bovenvermelde benaderingen toe te passen. De kosten van de studiefase van de bouw, verbouwings- of uitbreidingswerken worden aan hun aanschaffingswaarde gewaardeerd. De onafhankelijke deskundige bepaalt de reële marktwaarde op basis van een discounted cash flow model. Bovendien worden de aldus bekomen schattingen vergeleken met de initiële yield en beschikbare vergelijkingspunten via recente markttransacties voor vergelijkbare objecten (waaronder ook de objecten aangekocht door Xior zelf gedurende dat jaar). De waarderingscyclus binnen een boekjaar bestaat uit een bezoek aan de site waarna een gedetailleerd schattingsverslag wordt opgesteld per individueel object en tevens drie desktop reviews waarin de nieuwe gegevens aangeleverd door Xior met betrekking tot de huursituatie worden gereflecteerd alsook de belangrijkste assumpties met betrekking tot de significant niet-observeerbare inputs worden gerationaliseerd.
7.6.2.2 Conclusies van de Waarderingsdeskundigen Stadim, Cushman &
Wakefield en CBRE per 31 december 2020
"Geachte,
We hebben het genoegen u onze schatting van de waarde van de vastgoedportefeuille van Xior Student Housing NV (gedeelte - 57 panden in België en 25 panden in Nederland, voor wat Stadim betreft, resp. 20 panden in Nederland voor wat Cushman & Wakefield Nederland betreft, 5 voor wat Cushman & Wakefield Portugal betreft en 5 voor wat CBRE Spanje betreft) van Xior Student Housing NV op datum van 31 december 2020 voor te leggen.
64 Xior heeft ons aangesteld om als onafhankelijke vastgoeddeskundigen de investeringswaarde en reële waarde (fair value) van haar vastgoedportefeuille te bepalen. De schattingen werden gemaakt rekening houdend met zowel de opmerkingen en de definities vermeld in de verslagen als met de richtlijnen van de International Valuation Standards, uitgegeven door IVSC.
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige
De reële waarde of fair value wordt door de norm IAS 40 gedefinieerd als het bedrag waarvoor de activa zouden worden overgedragen tussen twee goed geïnformeerde partijen, op vrijwillige