Ontwikkeling doelgroepen

Naast de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens is het, rekening ho u-dend met de economische scenario’s ook mogelijk de ontwikkeling van de verschi l-lende inkomensgroepen in de gemeente Moerdijk te ramen (figuur 5-7 en tabel 5-6).

Volgens elk toekomstscenario neemt de omvang van de doelgroep van beleid (be-steedbaar jaarinkomen tot € 34.911) toe: in het economisch basisscenario met 470 huishoudens in de periode 2015 tot 2020 en met 840 tot 2025. In aandeel gaat het om een toename van 37% in 2015 tot 39% in 2025 in het basisscenario. In het nega-tieve scenario is de toename groter (41% in 2025) en in het posinega-tieve scenario kleiner (38% in 2025). In elk scenario gaat het binnen de doelgroep van beleid meer om een toename van de primaire dan van de secundaire doelgroep. Het aandeel hogere in-komens neemt af en de middeninin-komens blijven ongeveer gelijk van omvang.

f ig u u r 5 - 7 O n t w i k k e l in g a a n d e e l p r i m a i re e n s e c u n d a i re d o e l g r o e p g e m e e n t e M o e rd i j k in 2 0 1 5 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 5 v o l g e n s d r ie e c o n o m is c h e s c e n a ri o ’ s

Bron: Woononderzoek gemeente Moerdijk

t a b e l 5 - 6 A a n t a l ( b o v e n ) e n o n t w i k k e l in g ( o n d e r ) v a n in k o m e n s k la s s e n g e -m e e n t e M o e r d i j k in 2 0 1 5 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 5 v o lg e n s d r i e e c o n o -m is c h e s c e n a r io ’ s

Bron: Woononderzoek gemeente Moerdijk

Ontwikkeling samenstelling doelgroep van beleid

In 2025 ziet de samenstelling van de doelgroep van beleid in de gemeente Moerdijk er anders uit dan in 2015: het voornaamste verschil is dat de doelgroep vaker uit ou-dere huishoudens bestaat. Het aandeel 75-plus binnen de doelgroep van beleid neemt toe van 28% in 2015 tot 36% in 2025 (figuur 5-8). Zoals hiervoor aangegeven woont deze groep in de toekomst vaker in een koopwoning en zal de sociale huu r-voorraad (< €711) dus niet evenredig hoeven te groeien met de ontwikkeling van de doelgroep van beleid.

f ig u u r 5 - 8 S a m e n s t e l l in g v a n d e d o e l g ro e p v a n b e l e i d i n 2 0 1 4 e n 2 0 2 5 i n d e g e m e e n t e M o e rd i j k , e c o n o m is c h e b a s is v a r i a n t

2015 2025

negatief basis positief negatief basis positief

primaire doelgroep (A) 3.840 4.290 4.170 4.060 4.680 4.440 4.190 secundaire doelgroep (B) 1.880 2.040 2.020 2.000 2.150 2.120 2.090

middeninkomens 1.980 2.050 2.020 2.000 2.050 2.000 1.970

hogere inkomens 7.760 7.800 7.960 8.110 7.730 8.050 8.360

totaal 15.460 16.170 16.170 16.170 16.610 16.610 16.610

doelgroep van beleid (A+B) 5.720 6.330 6.190 6.060 6.830 6.560 6.280

2015 2015-2025

negatief basis positief negatief basis positief

primaire doelgroep (A) 3.840 450 330 220 840 600 350

secundaire doelgroep (B) 1.880 160 140 120 270 240 210

middeninkomens 1.980 70 40 20 70 20 -10

hogere inkomens 7.760 40 200 350 -30 290 600

totaal 15.460 710 710 710 1.150 1.150 1.150

doelgroep van beleid (A+B) 5.720 610 470 340 1.110 840 560 2020

2015-2020

6 Woningbehoefte

Door de groei van het aantal huishoudens neemt de woningbehoefte (onder de gedane aannamen) in alle voorraadsegmenten toe in de periode tot 2025.

In het economisch basis scenario bestaat de toename uit grofwe g 70% koop en 30% huur en uit 40% appartementen en 60% grondgebonden woningen.

Gaat het economisch beter, dan neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toe. Gaat het economisch slechter, dan zal er meer druk op de huursector ontstaan. De komende jaren neemt mede als gevolg van de ver-grijzing de omvang van de doelgroep van beleid toe, maar dit betekent niet dat de omvang van de huurvoorraad tot de huurtoeslaggrens (< € 711, prijs-peil 2015) van de corporaties in gelijke mate moet toenemen. De toename van de doelgroep van beleid bestaat deels uit ouderen (met ink omensterugval) in de koopsector. Mede daardoor neemt de behoefte aan koopwoningen toe.

Ook de behoefte aan huurappartementen neemt toe, ten minste als ouderen in de toekomst net als in het verleden naar dit segment kunnen en willen verhuizen.

6.1

In dit hoofdstuk brengen we – onder gedane aannamen –de ontwikkeling van de wo-ningbehoefte in beeld voor de gemeente als totaal, maar ook voor de afzonderlijke kernen. Omdat de meeste huishoudens naar wens wonen, hebben we bekeken hoe de woningvoorraad zou moeten veranderen als ieder type huishouden (uitgesplitst naar samenstelling, leeftijd en inkomen) in de toekomst op soortgelijke wijze zou moeten kunnen wonen als nu. We noemen dit de woningbehoefte bij ‘constante woonpatr o-nen’. We ‘projecteren’ als het ware de woonsituatie van de huidige huishoudens op de huishoudens van de toekomst. Voor ouderen passen we een correctie toe, omdat de ouderen van nu vaker in een (huur) appartement wonen dan de ouderen van de toekomst. Naast de woningbehoefte per segment ge ven we ook inzicht in de gewens-te omvang en samensgewens-telling van de corporatievoorraad tot de huurtoeslaggrens.

De uitkomsten van deze woningbehoefteraming kunnen niet één op één worden ver-taald in een nieuwbouwprogramma. Ze geven zicht op de ontwikkeling van de wo-ningbehoefte die nodig is om in 2025 iedereen op eenzelfde wijze te kunnen huisve s-ten als nu. Kwalitatieve fricties en de populariteit van de kernen zijn hierin niet mee-genomen, maar zijn wel essentiëel bij het vormen van (nieuw) beleid en nieuwbou w-plannen (zie hoofdstuk 4 voor de kwalitatieve fricties en populariteit van de kernen).

6.2

Kwalitatief naar eigendom en type

In tabel 6-1 is de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente Moerdijk in 2015 weergegeven en afgezet tegen de verwachte woningbehoefte in 2020 en 2025 volgens drie scenario’s bestaande uit demografische en economische ontwikkelingen (zie paragraaf 5.3) . De woningbehoefte neemt tot 2025 in alle segmenten toe . In het economisch basisscenario bestaat de toename van 1.150 woningen tot 2025 grofweg uit 70% koop en 30% huur en uit 40% appartementen en 60% grondgebonden wonin-gen. Gaat het economisch beter, dan neemt de behoefte aan grondgebonden koo p-woningen toe. Gaat het economisch slechter, dan zal er meer druk op de huursector ontstaan. dan er vraag naar is (zie paragraaf 4.5) zal niet direct leiden tot leegstand. Er melden zich de komende 10 jaar nog voldoende nieuwe huishoudens aan om deze woningen te betrekken. De woningen moeten dan uiteraard wel aansluiten op de eisen van deze tijd.

In de periode 2015 tot 2025 neemt de behoefte aan zowel koop - als huurwoningen toe. Binnen de koopsector gaat het vooral om grondgebonden woningen, maar ook om appartementen. Terwijl het binnen de huursector bijna uitsluitend om appart e-menten gaat. De behoefte aan grondgebonden huurwoningen neemt in het econ

o-2015 2025

De toenemende behoefte aan appartementen (voor ouderen geschikte woningen) is aanzienlijk. Over 10 jaar bedraagt deze circa 500 woningen (huur en koop), een toname van 30% bovenop de bestaande voorraad, uitgaande van de hiervoor beschr e-ven economische en demografische ontwikkelingen en huidig e woonpatronen. Deze toename kan de huidige mismatch verder doen oplopen. In paragraaf 6.3 wordt apart de corporatievoorraad tot de huurtoeslaggrens uitgelicht, waa rbij rekening wordt gehouden met een afname van de scheefheid als gevolg van een beperkte instroom van midden- en hogere inkomens in de corporatievoorraad door regelgeving en bij het op gang komen van de doorstroming uit dit segment.

De toenemende woningbehoefte is vooral afkomstig van ouderen en eenpersoon s-huishoudens (figuur 6-1). Voor de toenemende behoefte aan grondgebonden koo p-woningen geldt dat hier vooral gaat om ouderen die nu al in dit segment wonen. Het merendeel van de ouderen verhuist niet, waardoor het aantal ouderen in grondg e-bonden koopwoningen – door vergrijzing – sterk toeneemt.

Ook de toename van de behoefte aan huurappartementen is voor een belangrij k deel afkomstig van ouderen (75-plussers). Deels gaat het om huurders die ouder worden, maar voor een deel ook om ouderen die vanuit de koop de stap naar de huur maken.

Hierbij geldt dat de vraag hoe de ouderen in de toekomst zullen gaan handelen cruc i-aal is.

Niemand weet exact te voorspellen hoe de nieuwe generatie ouderen zal gaan acte-ren op de woningmarkt. In het verleden maakte een deel van de oudeacte-ren in een grondgebonden koopwoning de stap naar een huurwoning met een huurprijs beneden de € 711,- in het bezit van corporaties. Door de aangescherpte regels inzake de Die n-sten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zal dit voor de meer welgestelde oud e-ren lastiger worden. Of deze oudee-ren ook bereid zijn naar een huurappartement te verhuizen als zij een markthuur moeten betalen, is nog maar de vraag. Daarnaast geldt voor de eigenaar-bewoners dat men eerst de huidige woning nog voor een red e-lijke prijs moet kunnen verkopen.

f ig u u r 6 - 1 O n t w i k k e l in g w o n in g b e h o e f t e n a a r le e f t i j d in 2 0 1 5 t o t 2 0 2 5 in d e g e m e e n t e M o e rd i j k v o lg e n s d e e c o n o m i s c h e b a s is v a r ia n t

Kwalitatief naar eigendom en prijsklassen

De toename van de behoefte aan huurwoningen heeft vooral betrekking op woningen in het prijssegment tot de eerste aftoppingsgrens (< € 576). Afhankelijk van het eco-nomisch scenario is de maximale toename ruim 250 woningen. Veel vrije sector huurwoningen zijn er op dit moment niet in de gemeente Moerdijk. Bij de aanname van constante woonpatronen zal er ook geen behoefte aan ontstaan. Ook de vraag vanuit de woningzoekenden is beperkt (circa 110 woningen boven de huurtoeslag-grens door woningzoekenden met een uitgesproken voorkeur voor een huurwoning ).

Ontwikkelt de economie zich positief, dan neemt de behoefte aan koopwoningen in het segment boven de € 240.000 tot 2025 met bijna 500 woningen toe. Echter, als de economische ontwikkelingen tegenzitten dan is de toenemende behoefte met circa 100 woningen minder groot en is er juist een toenemende behoefte aan koopwonin-gen in het goedkope segment.

Uitgaande van dezelfde aannamen als hiervoor beschreven, is er behoefte aan een kleine toename van de gewenste sociale voorraad (huurwoningen van corporaties met een huurprijs tot € 711, prijspeil 2015). De gewenste omvang kan niet alleen worden afgeleid uit de ontwikkeling van de primaire doelgroep. Er woont immers een (door de vergrijzing toenemend) deel van de primaire doelgroep in de koopsector. Dit is weergegeven met factor C (tabel 6-2). Daarnaast wordt de corporatie voorraad tot de huurtoeslaggrens deels bewoond door hogere inkomens (factor D). Bij de raming van de toekomstige situatie heeft RIGO de woonpatronen zoals we die nu zien doorg trokken naar de toekomst (waarbij we voor ouderen hebben gecorrigeerd voor gen e-ratieverschillen).