§1. Inleiding Onroerende zaken
Het Belgisch Burgerlijk Wetboek (verder: BBW) onderscheidt onroerende zaken in zaken die uit hun aard onroerend zijn en zaken die door hun bestemming onroerend zijn.627 “Onroerend uit hun aard zijn gronderven alsmede de gebouwen waarmee moeten worden gelijkgesteld de voorwerpen die duurzaam en gewoonlijk ermee verbonden zijn of erin vastzitten”.628 Het vereiste van duurzaam en gewoonlijk verbonden zijn met het gronderf staat er niet aan in de weg dat een object dat zich beperkt functioneel kan voortbewegen629 aan te merken is als onroerend uit zijn aard. Objecten die op een zodanige wijze met het gronderf zijn verenigd dat zij geacht worden duurzaam en gewoonlijk met het gronderf verbonden te zijn, vormen een juridische eenheid met het gronderf. Ten gevolge van deze juridische eenheidsvorming gaat de eigendom van het gronderf de eigendom van de geïncorporeerde objecten bevatten, waardoor deze objecten als bestanddeel van het gronderf kunnen worden aangemerkt.630
Uit hun aard roerende objecten kunnen als onroerend worden aange-merkt omwille van de relatie die zij met een onroerende zaak hebben; zij zijn op grond van hun bestemming onroerend. Hierbij kan een onderscheid worden gemaakt tussen zaken die tot doel hebben de uit haar aard onroerende zaak te dienen en zaken die dienen ter verfraaiing van de uit haar aard onroerende zaak. Zaken die door hun bestemming onroerend zijn, zijn niet als bestanddeel maar als bijzaak van de onroerende zaak aan te merken;
zij behouden hun eigen goederenrechtelijke identiteit.631 Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat objecten die onder het Nederlands BW van 1838 konden worden aangemerkt als onroerend door bestemming niet met de term ‘bijzaak’, maar met de term ‘hulpzaak’ werden aangeduid.632
627 Art. 517 BBW. Zie: hoofdstuk 4 §2.1.
628 Cass. 15 september 1988, T.B.B.R. 1990, 211. Zie: art. 518 BBW jo. 525 lid 1 BBW.
629 Cass. 14 februari 2008, R.W. 2008-09, 458; hof Gent 11 januari 2011, T.F.R.
2011/42, 607.
630 Hoofdstuk 4 §2.2.1.
631 Hoofdstuk 4 §2.2.2.
632 Hoofdstuk 3 §2.1 - noot 349.
Het op een gronderf rustend eigendomsrecht geeft recht op al wat door het gronderf wordt voortgebracht en op hetgeen met het gronderf wordt verenigd. Dit recht wordt aangeduid als ‘het recht van natrekking’.633 In de literatuur bestaat discussie over het karakter van het recht van natrekking:
is het een recht of dient de natrekking te worden gezien als een feitelijke situatie waaraan rechtsgevolgen worden verbonden?634 Ingevolge het recht van natrekking komt aan de eigenaar van de grond de eigendom van de met het gronderf geïncorporeerde objecten toe.635 Uit deze tot voordeel van de grondeigenaar strekkende eigendomstoekenning kunnen een tweetal vermoedens worden afgeleid: 1) de objecten die met het gronderf zijn geïncorporeerd zijn door de grondeigenaar op eigen kosten aangebracht en 2) de objecten behoren toe aan de eigenaar van het gronderf.636 Wordt aangetoond dat de objecten door een ander zijn gefinancierd, dan kan de grondeigenaar afhankelijk van de omstandigheden van het geval afbraak van deze objecten vorderen. Besluit de grondeigenaar de aangebrachte objecten te behouden dan rust op de grondeigenaar in beginsel de verplichting de in eigendom verkregen opstallen te vergoeden.637 Wanneer kan worden aangetoond dat het duurzaam en gewoonlijk met het gronderf verenigde object aan een ander dan de grondeigenaar toebehoort, kan worden gesteld dat de natrekking door het ontstaan van een recht van opstal is door-broken.638
Het recht van opstal
Iedere doorbreking van de natrekking leidt tot de vestiging van een recht van opstal. Ten gevolge van de vestiging van het beperkt zakelijke recht van opstal komt aan de gerechtigde tot het opstalrecht, de opstaller, het recht toe gebouwen, werken en beplantingen te hebben op een gronderf dat toebehoort aan een ander. De objecten ten gunste waarvan het opstalrecht is gevestigd, de opstallen, komen volgens de heersende leer aan de opstaller in eigendom toe.639 In de literatuur bestaat zowel discussie over de vraag of het mogelijk is een opstalrecht te vestigen ten gunste van een verdieping van een gebouw640 als over de vraag of andere uit hun aard onroerende objecten dan een gronderf met een recht van opstal kunnen worden bezwaard.641
633 Art. 546 BBW.
634 Zie: Van Neste 1990, nr. 196; Van Sinay 1996, p. 326.
635 Art. 546 jo. 552 BBW.
636 Art. 553 BBW.
637 Art. 555 jo. 554 BBW.
638 Hoofdstuk 4 §3.
639 Hoofdstuk 4 §4.2.2.
640 Hoofdstuk 4 §4.4.1.
641 Hoofdstuk 4 §4.2.3.
Opstalrechten kunnen worden onderscheiden in zelfstandige en accessoire opstalrechten. Een zelfstandig opstalrecht is een vermogensrecht dat, in tegenstelling tot een afhankelijk opstalrecht, zelfstandig overdraagbaar is.
Een accessoir opstalrecht kenmerkt zich door zijn afhankelijke relatie met het recht, het hoofdrecht, waaraan het accessoir is. Terwijl de wettelijke bepalingen omtrent het zelfstandige opstalrecht zijn neergelegd in de Wet over het recht van Opstal van 24 januari 1824 (verder: Opstalwet), wordt het accessoire opstalrecht nader ingevuld door de rechtsregels die van toepassing zijn op het hoofdrecht.642 Een opstalrecht kan zowel aan de beperkte rechten van erfpacht, vruchtgebruik en erfdienstbaarheid als aan een huur-, samenlevings- of huwelijksovereenkomst accessoir zijn.643
Wanneer in de vestigingsovereenkomst niet anders is overeengekomen, staat het de opstaller van een zelfstandig opstalrecht vrij, zijn opstalrecht te vervreemden, te bezwaren en te verhuren.644 De opstaller kan bevoegd zijn de opstallen separaat van het opstalrecht te bezwaren en/of te verhuren.
De relatie tussen het opstalrecht en de opstallen ten gunste waarvan het opstalrecht is gevestigd is dan ook ‘beperkt accessoir’ van aard.645 De gerechtigde tot een accessoir opstalrecht is niet bevoegd zijn opstalrecht separaat van het hoofdrecht te vervreemden; de accessoire relatie tussen het hoofdrecht en het opstalrecht staat hieraan in de weg. Bezwaring en verhuring van de opstallen is daarentegen in beginsel wel mogelijk.
De Opstalwet is, met uitzondering van de bepaling omtrent de maximale vestigingsduur646, aanvullend van aard. Of aan de opstaller het recht toekomt de opstallen ten gunste waarvan het opstalrecht is gevestigd weg te nemen, kan doorgaans aan de hand van hetgeen partijen in de vestigingsovereen- komst hebben opgenomen worden bepaald. Zwijgt de vestigingsovereen- komst dan wordt aangenomen dat de door de opstaller ten tijde van het opstalrecht aangebrachte objecten mogen worden weggenomen evenals de objecten die gedurende de vestiging van het opstalrecht reeds op het gronderf aanwezig waren en in waarde aan de grondeigenaar zijn vergoed.647
642 Hoofdstuk 4 §4.1.
643 Hoofdstuk 4 §4.5.
644 Hoofdstuk 4 §4.4.1.
645 Hoofdstuk 4 §4.4.2.
646 Hoofdstuk 4 §4.2.4.
647 Hoofdstuk 4 §4.6.
§2. De onroerend goed classificaties
§2.1 Zaken en goederen
In de literatuur worden aan de term ‘zaak’ verschillende betekenissen toegekend. Ten eerste kan de term ‘zaak’ worden gebezigd voor al hetgeen bestaat met uitzondering van de mens. Binnen deze context zijn hemellichamen, huizen, dieren en rechten aan te merken als zaken.648 Zaken die van nut zijn voor de samenleving en door de mens kunnen worden toegeëigend, worden aangeduid met de term ‘goed’. Een goed is een vermogensbestanddeel en kan zowel lichamelijk als onlichamelijk van aard zijn. Een goed dat lichamelijk van aard is, wordt eveneens aangeduid met de term ‘zaak’.649 Om verwarring te voorkomen wordt de term ‘zaak’ in het hierna volgende louter in deze beperkte context gebezigd.650
Naast het onderscheid lichamelijke en onlichamelijke goederen, kunnen goederen worden onderscheiden in roerende en onroerende goederen.651 Goederen kunnen uit hun aard, door vervroegde roerendmaking652 of door wetsbepaling653 als roerend worden aangemerkt. Goederen die uit hun
648 Kluyskens 1940, nr. 1: “Door zaken (les choses) verstaat men alles wat in de natuur bestaat, de mensch alleen uitgezonderd, terwijl men slechts goederen noemt de zaken die vatbaar zijn voor privaat of openbaar bezit, anders gezegd de zaken die de mensch of een rechtspersoon zich, bij uitsluiting van alle anderen, toeëigenen kan, alles dus wat een voorwerp van recht kan uitmaken”. Zie ook: De Corte & de Groote 2005, nr. 502.
649 Het eigendomsrecht wordt eveneens als ‘zaak’ gekwalificeerd. Zie: Delva 1982, p. 98; Kluyskens 1940, nr. 2; Van Neste 1990, nr. 16A.
650 Hoewel een zaak in beginsel lichamelijk van aard is, brengt dit lichamelijkheidsvereiste niet met zich dat een object tastbaar dient te zijn. Ook objecten die op andere zintuiglijke wijze waarneembaar zijn, kunnen als zaak worden aangemerkt. Zo kan men gas (mogelijkerwijs) ruiken en is elektriciteit met het oog waarneembaar, aldus Dekkers en Dirix. Zie: Dekkers/Dirix 2005, nr. 16; Van Neste 1990, nr. 70.
651 Art. 516 BBW. Of een onlichamelijk goed als roerend dan wel als onroerend dient te worden gekwalificeerd is afhankelijk van de aard van het object waar het goed betrekking op heeft. Terwijl bij zakelijke rechten en rechtsvorderingen deze kwalificatie eenvoudig kan worden bepaald aan de hand van het object waarop het zakelijke recht of de rechtsvordering betrekking heeft, is dit bij een schuldvordering niet mogelijk. Bij een schuldvordering is sprake van een vordering van de ene persoon op de andere persoon waarbij het voorwerp van recht een verschuldigde prestatie betreft die bestaat uit een verplichting iets te doen of te laten. Zie: Dekkers/Dirix 2005, nrs. 46-54. Van Neste stelt dat het wenselijk is de roerend respectievelijk onroerend-kwalificatie enkel ten aanzien van lichamelijke zaken te maken. Zie: Van Neste 1990, nr. 22.
652 Hoofdstuk 4 §2.2.1.
653 Art. 527 jo. 529 BBW. Verbintenissen en vorderingen die opeisbare geld-
aard roerend zijn, zijn zaken die uit eigener beweging of door toedoen van anderen verplaatsbaar zijn.654 Dit verplaatsbaarheidscriterium is echter niet sluitend. Ten eerste is het Belgische recht bekend met een tweetal rechtsficties waarbij de kwalificatie die aan een zaak wordt toegekend afwijkt van de aard van de zaak. Een zaak die van nature roerend is, kan als onroerend worden aangemerkt wanneer de zaak bestemd is de onroerende zaak te dienen of te verfraaien. Deze zaken zijn krachtens hun bestemming onroerend.655 Tevens kan een van nature onroerende zaak als roerend worden aangemerkt ingevolge vervroegde roerendmaking.656 Bij vervroegde roerendmaking worden objecten die uit hun aard onroerend zijn reeds vóór de feitelijke afscheiding van het gronderf op grond van een tussen partijen gesloten overeenkomst aangemerkt als roerend.657 Ten tweede leidt ook de ruime invulling van het incorporatie-criterium, het criterium waaraan dient te worden getoetst of een object al dan niet uit zijn aard onroerend is, ertoe dat bepaalde beweegbare objecten geacht worden onroerend uit hun aard te zijn.658
Onroerende goederen kunnen worden onderscheiden in zaken die uit hun aard onroerend zijn, zaken die uit hun aard roerend zijn maar ten gevolge van hun bestemming als onroerend kunnen worden aangemerkt en goederen die door het voorwerp waarop zij betrekking hebben onroerend zijn.659 In de navolgende paragraaf wordt nader ingegaan op zaken die uit hun aard660 of ingevolge hun bestemming als onroerend kunnen worden aangemerkt.661
sommen of roerende goederen betreffen, aandelen of belangen in maatschap-pijen van geldhandel, koophandel of nijverheid, alsook altijddurende renten of lijfrenten zijn alle roerend door wetsbepaling. Zie: Dekkers/Dirix 2005, nrs.
59-67.
654 Danau, Dom & Roodhooft 2010, nr. 15. Het BBW kent (uiteraard) geen limitatieve opsomming van zaken die uit hun aard roerend zijn. De in de artt.
531 en 532 BBW gegeven opsomming ziet op roerende zaken waarbij het roerend karakter mogelijkerwijs in twijfel zou kunnen worden getrokken. Zie:
Vandenberghe 2005, nr. 88.
655 Zo is een tractor die wordt gebruikt ter exploitatie van het erf onroerend door bestemming. Zie: Tilleman 2005, nr. 12. In hoofdstuk 4 §2.2.2 wordt ingegaan op zaken die op grond van hun bestemming onroerend zijn.
656 Hoofdstuk 4 §2.2.1.
657 De Corte & de Groote 2005, nr. 533.
658 Zo kan een op een gronderf bewegende havenkraan worden aangemerkt als onroerend. Zie: hoofdstuk 4 §2.2.1.
659 Art. 526 BBW. Onroerende zakelijke rechten zijn alle vermogensrechten die als onroerend kunnen worden gekwalificeerd door het voorwerp waarop zij betrekking hebben. Zie: Danau, Dom & Roodhooft 2010, nr. 17; Van Neste 1990, nrs. 65-68.
660 Hoofdstuk 4 §2.2.1.
661 Hoofdstuk 4 §2.2.2.
§2.2 Onroerende goederen
§2.2.1 Onroerend uit zijn aard
Het BBW is niet bekend met een definitie aan de hand waarvan kan worden bepaald of een object al dan niet onroerend uit zijn aard is. Wel geeft het BBW een niet-limitatieve opsomming van objecten die geacht worden onroerend te zijn. Gronderven en gebouwen662, wind- en watermolens die op palen staan en van het gebouw deel uitmaken663, wortelvaste veldvruchten en onafgeplukte boomvruchten664, schaarbossen en hoogstammige bomen665 alsook de buizen dienende voor de waterleiding in een huis of op een ander erf666 worden door het BBW aangemerkt als onroerend uit hun aard.667 Deze objecten hebben alle met elkaar gemeen dat zij op een zodanige wijze met het gronderf668 zijn verbonden dat zij geacht worden onroerend uit hun aard te zijn. Een uit zijn aard onroerend object vormt een juridische eenheid met het gronderf en wordt in beginsel met het gronderf in eigendom nagetrokken.
Anders gezegd: de eigendom van het gronderf strekt zich uit over het met het gronderf verenigde object.669
Niet iedere verbinding tussen object en gronderf leidt tot een onroerend-kwalificatie van het object. De vereiste mate van vereniging is afhankelijk van
662 Art. 518 BBW. Ook tunnels, putten, dijken, bruggen e.d. zijn ‘gebouwen’ in de zin van art. 518 BBW wanneer zij met de grond zijn geïncorporeerd. Het is dan ook wenselijk niet de term ‘gebouw’, maar de term ‘bouwwerk’ te bezigen. Zie:
Dekkers/Dirix 2005, nr. 28; Van Neste 1990, nr. 43; De Page & Dekkers 1975, nrs. 602-603; Sagaert, Tilleman & Verbeke 2010, nr. 42; Vandenberghe 2005, nr. 32.
663 Art. 519 BBW.
664 Art. 520 BBW.
665 Art. 521 BBW.
666 Art. 523 BBW.
667 Hoewel het BBW een uitgebreide regeling omtrent waterbronnen (art. 641 e.v. BBW) en waterlopen (art. 644 e.v. BBW) bevat, ontbreekt een regeling ten aanzien van grondwater. In de literatuur wordt aangenomen dat het water dat zich in de bovenlagen van de ondergrond bevindt krachtens natrekking (art. 546 jo. 551 BBW) aan de grondeigenaar toebehoort. Het water wordt niet met de grond nagetrokken wanneer het water niet door de grond wordt
‘vastgehouden’ maar stroomt. Het water wordt dan als ‘res nullius’ aangemerkt.
Zie: Dekkers/Dirix 2005, nr. 197; Goedertier 1953-1954, p. 1659.
668 Een gronderf is een begrensd deel van het aardoppervlak waartoe ook de zich daaronder bevindende aardlagen behoren. Zie: Kokelenberg 2009a, p. 343;
Van Neste 1990, nr. 40. Het BBW is niet consistent in de terminologie die gebruikt wordt voor het aanduiden van een gronderf. Terwijl in art. 518 BBW de term ‘gronderf’ wordt gebezigd, worden in de artikelen 522, 524 en 525 BBW de termen ‘grond’ en ‘erf’ gebruikt.
669 Hoofdstuk 4 §3.
het ‘soort’ object dat met het gronderf is verbonden. Beplantingen kunnen als onroerend worden aangemerkt wanneer sprake is van een wortelvaste verbinding met het gronderf670, terwijl delfstoffen onroerend zijn wanneer en voor zolang zij deel uitmaken van de ondergrond.671 Bij beplantingen en delfstoffen wordt de vereiste wijze van vereniging met het gronderf louter objectief ingevuld. Aan het karakteriseren van een bouwwerk als onroerend uit zijn aard ligt een meer subjectieve benadering ten grondslag.
Aan de hand van het incorporatie-criterium dient te worden bepaald of een bouwwerk al dan niet als onroerend kan worden aangemerkt. De inhoud van het incorporatie-criterium heeft de afgelopen decennia in de literatuur veelvuldig ter discussie gestaan. Volgens De Page en Dekkers voldoet aan het incorporatie-criterium “tout ouvrage d’art fixé au sol, de telle sorte qu’il ne puisse être déplacé ou retiré sans détérioration”.672 Van schade is sprake wanneer wegname of verplaatsing van het bouwwerk aanleiding geeft tot herstellingswerken.673 Met het arrest van 15 september 1988674 kent het Hof van Cassatie aan het incorporatie-criterium een ruimere invulling toe.675 Doorslaggevend is niet langer het bestaan van een hechte materiële verbinding, maar of het bouwwerk duurzaam en gewoonlijk met het gronderf, direct dan wel middels een bouwwerk676, is verbonden
670 Dekkers/Dirix 2005, nr. 27; Sagaert, Tilleman & Verbeke 2010, nr. 47.
671 Vandenberghe 2005, nr. 48.
672 De Page & Dekkers 1975, nr. 640.
673 Art. 518 jo. 525 lid 1 BBW. Zie: hof Gent 17 mei 1966, Rev. Fisc. 1967, 322.
674 Cass. 15 september 1988, T.B.B.R. 1990, 211. De rechtsvraag in onderhavig arrest ziet op het al dan niet karakteriseren van een installatie bestaande uit boven de grond aanwezige benzinepompen en een onder de grond gelegen opslagtank als onroerend. Deze benzinepompen zijn met bouten aan de grond bevestigd en kunnen na het losdraaien van deze bouten zonder beschadiging worden verwijderd. De tank is in de grond ingegraven en kan zonder schade worden weggenomen.
675 Deze verruiming van het incorporatie-criterium staat niet op zichzelf, maar komt voort uit de technologische ontwikkelingen van de bouwtechniek. Deze ontwikkelingen maken het mogelijk bouwwerken te construeren die, ondanks het feit dat ze duurzaam en gewoonlijk met het gronderf zijn verbonden, zonder schade van het gronderf kunnen worden afgescheiden. Zie: Tilleman 2005, nr. 9.
676 Een object kan zowel op directe als op indirecte met het gronderf worden verenigd. Bij indirecte vereniging wordt het object door middel van een bouwwerk met het gronderf verenging. “Dat overeenkomstig artikel 523 [BBW]
onroerend uit hun aard worden geacht, alle zaken die één geheel vormen met het gebouw, die men kan beschouwen als onderdeel van een bepaald gebouw; …”, aldus het hof van Antwerpen. Zie: hof Antwerpen 2 juni 1994, Bull. Bel. 1996, 1090.
Het Hof van Cassatie stelt: “… de onroerende slaat op alle delen van het gebouw, alle apparaten of onderdelen die daarmee een geheel vormen en gelet op de bestemming ervan normaal noodzakelijk zijn om er een volledig en voltooid bouwwerk van te
of erin vastzit.677 De bestemming van het bouwwerk om duurzaam en gewoonlijk ter plaatse te blijven kan volgen uit het bestaan van een hechte materiële verbinding tussen gronderf en bouwwerk, maar kan eveneens uit andere omstandigheden worden afgeleid. Zo kan een op een gronderf rustend bouwwerk waarbij de aanwezigheid van een fundering ontbreekt als onroerend worden bestempeld wanneer uit de omstandigheden van het geval blijkt, bijvoorbeeld doordat bij het bouwwerk een tuin en terras zijn aangelegd en het bouwwerk aangesloten is op alle nutsvoorzieningen, dat het bouwwerk bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven.678 De oorspronkelijke aan het incorporatie-criterium toegekende invulling679, wordt dan ook niet terzijde geschoven, maar is vervat in de door het Hof van Cassatie gegeven ruimere invulling.680 Ten gevolge van deze ruimere invulling zullen
maken …”. Zie: Cass. 15 september 1988, T.B.B.R. 1990, 211; hof Gent 21 december 1999, F.J.F. 2000/166, 440 en rb. Leuven 13 januari 2006, RABG 2007/8, 520. Zie ook: Dekkers/Dirix 2005, nr. 28; Tilleman 2005, nrs. 4-6; Van Neste 1990, nr. 38 en Sagaert, Tilleman & Verbeke 2010, nr. 45.
677 Met deze ruimere invulling van het incorporatie-criterium sluit het Hof van Cassatie aan bij de in het publiekrecht gehanteerde definitie voor ‘bouwen’ zoals gebezigd in art. 44 van de Stedenbouwwet (deze wet is in 1999 omgezet in het Decreet Ruimtelijke Ordening waar de voornoemde definitie is opgenomen in artikel 99). Uit deze definitie volgt dat uit de wijze waarop het object met het gronderf is verbonden, dient te volgen dat het bouwwerk “bestemd is om ter plaatse te blijven staan”. In de literatuur heeft de nodige discussie bestaan over de vraag of de publiekrechtelijke invulling van het begrip ‘bouwen’ kan worden gebruikt voor het privaatrechtelijke begrip ‘gebouwen’ zoals in art. 518 BBW gebezigd. Zie: Tilleman 2005, nr. 10.
678 In 1988 is het hof van Bergen nog van mening dat stacaravans roerend van aard zijn. Het hof stoelt haar mening op een tweetal argumenten. Ten eerste kunnen stacaravans zonder beschadiging worden verplaatst en ten tweede is de verkoop van stacaravans niet onderworpen aan de registratierechten zoals bij onroerende goederen gebruikelijk is. Zie: hof Bergen 27 juli 1988, Bull. Bel.
1989, 2171. Zie ook: hof Gent 17 mei 1966, Rev. Fisc. 1967, 322. In 2000 stelt het hof van Gent: “Stacaravans die bedoeld zijn om gedurende meerdere jaren te blijven staan op percelen die afgebakend zijn met afsluiting of haag, geplaatst zijn op stutten of betondallen, dikwijls omgeven van platen in PVC of hout en waarvan
1989, 2171. Zie ook: hof Gent 17 mei 1966, Rev. Fisc. 1967, 322. In 2000 stelt het hof van Gent: “Stacaravans die bedoeld zijn om gedurende meerdere jaren te blijven staan op percelen die afgebakend zijn met afsluiting of haag, geplaatst zijn op stutten of betondallen, dikwijls omgeven van platen in PVC of hout en waarvan