Algemene projectbeschrijving
Opdrachtgever: Gemeente Almere
Ontwerp: Visser Bouwman Architecten Aannemer: Jorritsma Bouw
Bruto vloeroppervlakte: 2.209 m2 Netto vloeroppervlakte: 1.900 m2 Nuttig vloeroppervlakte: 1.754 m2
Programma: Basisschool; 16 klassen, 2 speellokalen en 1 gymzaal Leerlingen: 400, telling 1 september 2009
Voorlopig ontwerp: 2003
Oplevering: 2007
Bouwsom: € 3.500.762,- (excl. btw)
Plattegrond begane grond en eerste verdieping
Legenda
Berging; grijs Lokaal; lichtgroen Docentenkamer; paars Overige ruimten; geel Gymzaal; donkerblauw Sanitair; licht blauw Kantoor; rood Speellokaal; donkergroen
Kostenoverschrijding
Opgesteld door Schoolbestuur in overeenstemming met gemeente Tevreden over vertaling ontwerp Ja
Status en vorm Hard in hardkopie en digitaal verstrekt Bouwvorm
Keuze a rchitect Gemeente, stedenbouwkundige, schoolbestuur Doelstellingen ondersteund Ja
Ontwikkelingen onderwijs invloed Ja, ICT in het onderwijs Proces
Voldoende invloed gehad Nee, na schoolse opvang is ni et gerealise erd Kostenove rschrijding
Reden algemeen Huidige wensen pakket
Reden ca se Extra parkeerplaatsen
Hoe te voorkomen Normvergoeding te verho gen Verschil brede/stand alone -
Decentralisatie invloed -
Bron: C. Verlare
Gesproken is met mevrouw C. Verlare van de Almeerse Scholen Groep, zie bovenstaand schema, waar het interview schematisch is verwerkt. De Almeerse Scholen Groep is een onderwijsbestuur dat bestaat uit drie stichtingen; stichting ASG, stichting ABVO Flevoland en stichting Entrada. Deze drie stichtingen beheren samen de openbare scholen en de scholen voor het algemeen bijzonder onderwijs. De Almeerse Scholen Groep bestaat uit; 53 basisscholen en acht scholen voor het voortgezet onderwijs34.
Het programma van eisen voor de vervangende nieuwbouw is opgesteld door het schoolbestuur in overeenstemming met de gemeente. Achteraf gezien betreurt het schoolbestuur dat er geen naschoolse opvang is gerealiseerd in het gebouw, de gemeente was hier toendertijd geen voorstander van.
34 Bron: https://portal.edu.almere.nl/publiek/Pages/default.aspx
Het bouwbudget
Het bouwbudget van de montessorischool Stad is gebaseerd op de normvergoeding, verder is er vanuit de gemeente (bijna) geen extra geld beschikbaar gesteld.
De aanbesteding heeft goed uitgepakt en tijdens de bouw zijn er geen problemen opgetreden. Dit is tevens de enige case, die geen budgettaire overschrijding kent en een zeer klein financieel tekort waardoor er (bijna) geen sprake is van een kostenoverschrijding en waardoor er niet veel geld bovenop de normvergoeding beschikbaar is gesteld. De normvergoeding is bijna gelijk aan de bouwkosten, zie onderstaand figuur, het verschil bedraagt 3 procent.
77 De kostenkwaliteit verhouding
In het schema hieronder zijn de bouwkosten per vierkante meter bruto vloeroppervlakte (BVO) gegeven en per vierkante meter nuttig vloeroppervlakte (NO).
Ook zijn er een aantal vormfactoren weergegeven, inpandigheid, stapeling, korrelgrootte en ontwerpefficiëntie. Deze factoren worden doormiddel van een cross case analyse vergeleken (verderop in het verslag) zodat de onderlinge samenhang van de casestudies kan worden bestudeerd.
Daarnaast is gekeken naar de stramienmaat (3600mm) en naar het materiaalgebruik van de gevel; welke is gemetseld en de kozijnen zijn uitgevoerd in hout. Er speelt geregeld een discussie betreffende het type kozijnen, tussen gemeente en schoolbestuur. De gemeente stelt het bouwbudget vast, waardoor zij geneigd zijn te kiezen voor houten kozijnen, omdat deze een lagere aanschafwaarde hebben. Het schoolbestuur is echter verantwoordelijk voor het (binnen) onderhoud en geeft de voorkeur aan kunststof of aluminiumkozijnen, welke een stuk onderhoudsarmer zijn dan houtenkozijnen.
Dit soort beslissingen kunnen een spanningsveld creëren tussen de beide partijen, wat de samenwerking niet ten goede kan komen.
In de grafiek hierboven is het ruimtegebruik weergegeven, hieruit kan worden geconcludeerd hoe efficiënt het gebouw is, de bruto/nuttig verhouding is 1,26.
Het bouwkostenmodel
Om iets te kunnen zeggen over de samenhang tussen de kostenoverschrijding, de materialisatie en de bouwvorm, is de school doorgerekend in het bouwkostenmodel, zie de resultaten hieronder.
Kosten Normvergoeding (geindexeerd naar '08) BKM referentie Normvergoeding BKM referentie PvE BKM referentie bouwvorm BKM referentie materialisatie Werkelijk (geindexeerd naar '08)
Bouwbudget € 3.612.399 € 2.559.544 € 2.626.788 € 3.222.043 € 3.366.638 € 3.719.559
Stijging € 1.052.855 € 67.245 € 595.255 € 144.595 € 352.921
% Stijging -29% 3% 23% 4% 10%
Gegeven is dat de normvergoeding 3.612.399,- euro bedroeg (geïndexeerd naar 2008).
Het programma behorende bij deze vergoeding is doorgerekend in het bouwkostenmodel BKM. De BKM referentie normvergoeding bedraagt 2.559.544,- euro voor een ‘sobere’
school met dit programma. Geconcludeerd kan worden dat voor de normvergoeding een sobere school kan worden gebouwd, op basis van de input van het model. Vervolgens is de BKM referentie PvE doorgerekend, dit kan worden gerealiseerd in een ‘sobere’ school voor 2.626.788,- euro, het verschil beslaat de extra parkeergelegenheid die is aangelegd, dit brengt extra kosten met zich mee voor de post terrein die onderdeel uitmaken van de bouwkosten.
Om de invloed van de bouwvorm op de bouwkosten te bepalen worden de plattegronden van de school ingevoerd in het kostenmodel. Het kostenmodel berekent vervolgens op basis van kengetallen de bouwkosten voor de BKM referentie bouwvorm. Hierbij wordt rekening gehouden met een sobere materialisering. De bouwkosten komen dan uit op 3.222.043,- euro. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de gekozen bouwvorm invloed heeft op de kosten (verschil 595.255, - euro ofwel 23%), dit kan liggen in de inpandigheid, de stapeling, etc. dit wordt onderzocht bij de cross-caseanalyse. De bouwvorm heeft dus wel degelijk invloed op de bouwkosten. Het gebouw is niet erg efficiënt, dit blijkt uit de bruto/nuttig verhouding van 1,26 ofwel 79% van het bruto vloer oppervlakte is maar nuttig.
In het bouwkostenmodel is vervolgens de BKM referentie materialisatie berekend waarbij de standaardoptie materialisatie (sober en doelmatig, figuur 2.14) vervangen is door de daadwerkelijk toegepaste materialen. De bouwkosten komen dan uit op 3.366.638,- euro. Het verschil van 144.595,- euro ofwel 4% wordt veroorzaakt door het voor extra glas gebruik in de gevel.
Tot slot zijn de daadwerkelijke bouwkosten (BK) geïndexeerd naar 2008, het bouwkostenmodel is geijkt op 2009, maar het CBS heeft de indexatie voor 2009 nog niet gereed. De BK liggen met 3.719.559,- hoger dan BKM referentie materialisatie. In dit verslag wordt ervan uitgegaan dat de oorzaak van dit verschil ligt aan externe proces factoren.
In totaal kan 75 % van de overschrijding (BKM werkelijk – BKM normvergoeding) verklaard worden door interne factoren (extra programma, bouwvorm, materialisatie) en 25 % door externe factoren.
Het tevredenheidonderzoek
Is niet betrouwbaar, de enquête is maar door één gebruiker ingevuld. Deze gebruiker is over het algemeen tevreden over het gebouw. De gebruiker is alleen ontevreden over de grootte van de klaslokalen. Het vloeroppervlakte van een klaslokaal uit dit schoolgebouw beslaat 48 m2, dit is een kleiner oppervlakte dan het gemiddelde (49,5 m2) van de casus uit dit onderzoek. Echter zijn de gebruikers van de andere scholen ook ontevreden over dit aspect.
De gebruiker had willen investeren in elektrisch bedienbare zonwering en betere koeling, indien hiervoor extra budget beschikbaar was geweest.
Conclusie
De reden dat er bijna geen kostenoverschrijding heeft plaatsgevonden kan grotendeels worden toegeschreven aan de omgevingsfactor;
• de school staat op een bedrijventerrein, er worden weinig eisen gesteld vanuit de omgeving aan het gebouw; stedenbouwkundige randvoorwaarden.
• dit heeft invloed op de bouwvorm; de school hoeft bijvoorbeeld niet de hoogte in om aan voldoende oppervlakte te komen (stapeling). De bouwvorm kan optimaal worden benuttigd.
• dit heeft ook invloed op de materialisatie; welke kan worden aangemerkt als sober, maar is niet storend voor de omgeving.
De gemeente is bouwheer geweest, uit het hoofdstuk gemeenten komt naar voren dat door het gevoerde projectmanagement bij de gemeente Almere er maar bij 20 % van de gerealiseerde scholen sprake is van kostenoverschrijding.
De aanbesteding heeft goed uitgepakt en tijdens de bouw zijn er geen problemen opgetreden. Er is geen sprake van een budgettaire overschrijding echter wel van een financieel tekort waardoor er sprake is van een kostenoverschrijding. Omdat het bedrag dat voortvloeit uit de normvergoeding niet voldoende is geweest, de normvergoeding beslaat 97 % van de totale bouwkosten.
Er is hier sprake geweest van een kostenoverschrijding, doordat er een ‘klein’ financieel te kort is ontstaan, doordat de normvergoeding 3 procent te weinig bedroeg om de school te kunnen bouwen.
79