Algemene projectbeschrijving
Opdrachtgever: Gemeente Almere
Ontwerp: Van Overbeek Tromp architectuur bv
Aannemer: Moes bouwgroep
Bruto vloeroppervlakte: 5.095 m2 Netto vloeroppervlakte: 4.528 m2 Nuttig vloeroppervlakte: 3.648 m2
Programma: Twee basisscholen; 10 klassen, 20 klassen, 3 speellokalen en 1 sportzaal. Overige functies; een voorschool en een buitenschoolse opvang.
Leerlingen: 584, telling 1 september 2009 Voorlopig ontwerp: 2002
Oplevering: 2004
Bouwsom: € 7.907.557,- (excl. btw)
Plattegrond begane grond en eerste verdieping Voorschool
Basisschool Basisschool
Buitenschoolse opvang
Legenda Berging; grijs
Docentenkamer; paars Keuken; oranje Kantoor; rood
Lokaal; ·lichtgroen Overige ruimten; geel Sanitair; licht blauw Speellokaal; donkergroen Sportzaal; donkerblauw
81
Status en vorm Hard in hardkopie beschikba ar Bouwvorm
Keuze a rchitect Gemeente, stedenbouwkundige, schoolbestuur Doelstellingen ondersteund Ja
Ontwikkelingen onderwijs invloed Ja, ICT in het onderwijs Proces
Voldoende invloed gehad Nee Kostenove rschrijding
Reden algemeen Huidige wensen pakket
Reden ca se Extra parkeerplaatsen
Hoe te voorkomen Normvergoeding te verho gen Verschil brede/stand alone -
Decentralisatie invloed -
Bron: C. V erlare
Gesproken is met mevrouw C. Verlare van de Almeerse Scholen Groep, zie bovenstaand schema, waar het interview schematisch is verwerkt.
Het bouwbudget
Uit de stukken van de gemeente blijkt dat het voorlopig ontwerp was afgerond met een flinke overschrijding. Vervolgens is er flink bezuinigd en daarnaast is er een aanvullend budget beschikbaar gesteld vanuit de gemeente.
Het uiteindelijke definitieve ontwerp is niet duurder uitgevallen dan het aangegeven budget bij de start van het definitieve ontwerp.
Met het aanvullende budget van de afdeling welzijn, indexering voor 2003 vanuit onderwijs is het definitieve ontwerp afgerond binnen het beschikbare budget.
Noodzaak blijft om het plan bij de verdere uitwerking niet duurder te maken maar alert te blijven op eventuele bezuinigingen zonder verlaging van de kwaliteit.
De gemeente is zelf tot de volgende conclusie gekomen, zie onderstaand stuk tekst.
“Na zeer moeizaam overleg met de stedenbouwkundige en zeer vele varianten is het voorliggende ontwerp als meest optimale tot stand gekomen.
Jammer is dat het BSO niet in de drager is gekomen maar op de kleedruimten van de sporthal tevens zijn enkele ruimten van het oecumenisch onderwijs boven de kleedruimten gekomen. Een consequentie is dat niet alleen als stedenbouwkundige wens een loopbrug in het plan gekomen is, maar ook vanuit het gebruik noodzakelijk is. Ook geeft voor mindervalide toegang tot de BSO en ruimte van de oecumenische school.
Gezien de problemen met de stedenbouwkundige is er uiteindelijk een voorlopig ontwerp ontstaan wat de goedkeuring heeft van gebruiker, afdeling stedenbouw, welstand Almere, afdeling verkeer en vervoer.
Het uiteindelijke ontwerp is ca. 2 miljoen euro te duur. Maar een strakker ontwerp lijkt haast niet mogelijk (binnen de randvoorwaarden) een geheel ander ontwerp welke meer binnen de financiële kaders passen lijkt ons niet mogelijk.
Der halve wordt van DMO/ P&GW een uitspraak gevraagd op de volgende onderdelen.
a.in te stemmen met het V.O.
b.extra budget van 1.817.107,- beschikbaar te stellen c.uitspraak te doen voer de sportzaal
d.afstemming cq instemming te verkrijgen van de Stichting Oecumenisch Primair Onderwijs Almere, Bestuurscommissie Openbaar Onderwijs, Stichting De Schoor inzak de
bezuinigingsvoorstellen en het daarbij behorende ontwerp.”
Uit bovenstaande tekst blijkt dat het extra budget noodzakelijk is om te voldoen aan de gestelde randvoorwaarden, het normbudget is niet toereikend.
Tevens blijkt dat het voorlopig ontwerp 95 m2 meer oppervlakte beslaat dan het aantal m2 dat uit het programma van eisen volgt, ca. 1,9 % meer oppervlakte is acceptabel voor de gemeente, aangezien de stedenbouwkundige problemen zijn opgelost.
In de grafiek hiernaast is bovenstaande samengevat.
RUIMTEGEBRUIK
Prijs per m2 BVO €/ BVO € 1.552
Prijs per m2 NO €/ NO € 1.746
Inpandigheid G/BVO 0,5
Stapeling D/BVO 0,6
Korrelgrootte B/ aantal ruimten 73,4
Compactheid verkeersruimte/ verblijfsruimte 0,2
Ontwerpefficiëntie BVO/NO 1,4
CASE 2: M.F.A. HET KRAAIENNEST OBS DE ONTDEKKING De kostenkwaliteit verhouding
Daarnaast is gekeken naar de stramienmaat (3600mm) en naar het materiaalgebruik de gevel; deze is gemetseld en deels uitvoert in staalplaat en de kozijnen zijn uitgevoerd in hout.
In de grafiek hieronder is het ruimtegebruik weergegeven, hieruit kan worden geconcludeerd hoe efficiënt het gebouw is, de bruto/nuttige verhouding is 1,40.
Het bouwkostenmodel
Om iets te kunnen zeggen over de samenhang tussen de kostenoverschrijding, de materialisatie en de bouwvorm, is de school doorgerekend in het bouwkostenmodel, zie de resultaten hieronder.
Kosten Normvergoeding (geindexeerd naar '08) BKM referentie Normvergoeding BKM referentie PvE BKM referentie bouwvorm BKM referentie materialisatie Werkelijk (geindexeerd naar '08)
Bouwbudget € 6.065.086 € 3.757.012 € 4.206.391 € 4.936.890 € 5.205.429 € 8.277.069
Stijging € 2.308.074 € 449.378 € 730.499 € 268.539 € 3.071.640
% Stijging -38% 12% 17% 5% 59%
Gegeven is dat de normvergoeding 6.065.086,- euro bedroeg (geïndexeerd naar 2008).
Het programma behorende bij deze vergoeding is doorgerekend in het bouwkostenmodel BKM. De BKM referentie normvergoeding bedraagt 3.757.012,- euro voor een ‘sobere’
school met dit programma. Geconcludeerd kan worden dat voor de normvergoeding een sobere school kan worden gebouwd, op basis van de input van het model. Vervolgens is de BKM referentie PvE doorgerekend, dit kan worden gerealiseerd in een ‘sobere’ school voor 4.206.391,- euro, het verschil beslaat onder andere de voorschool en de buitenschoolse opvang die is gerealiseerd, welke buiten de normvergoeding vallen.
Om de invloed van de bouwvorm op de bouwkosten te bepalen worden de plattegronden van de school ingevoerd in het kostenmodel. Het kostenmodel berekent vervolgens op basis van kengetallen de bouwkosten voor de BKM referentie bouwvorm. Hierbij wordt rekening gehouden met een sobere materialisering. De bouwkosten komen dan uit op 4.936.890,- euro. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de gekozen bouwvorm invloed heeft op de kosten (verschil 730.499,- euro ofwel 17%), dit kan liggen in de inpandigheid, de stapeling, etc. dit wordt onderzocht bij de cross-caseanalyse. De bouwvorm heeft dus wel degelijk invloed op de bouwkosten. Dit kan worden toegeschreven aan het feit, dat de bruto/nuttige verhouding is 1,40 bedraagt ofwel 71%
van het bruto vloer oppervlakte is maar nuttig.
In het bouwkostenmodel is vervolgens de BKM referentie materialisatie berekend waarbij de standaardoptie materialisatie (sober en doelmatig) vervangen is door de daadwerkelijk toegepaste materialen. De bouwkosten komen dan uit op 5.205.429,- euro.
83 Het verschil van 268.539,- euro ofwel 5% wordt onder andere veroorzaakt door het
gebruik van staalplaat in de buitengevel.
Tot slot zijn de daadwerkelijke bouwkosten (BK) geïndexeerd naar 2008, het bouwkostenmodel is geijkt op 2009, maar het CBS heeft de indexatie voor 2009 nog niet gereed. De BK liggen met 3.071.640,- hoger dan BKM referentie materialisatie. In dit verslag wordt ervan uitgegaan dat de oorzaak van dit verschil ligt aan externe procesfactoren.
Daarnaast is er in deze case sprake van nieuwbouw naar aanleiding van de stichting van twee nieuwe scholen, er is geen sprake van vervangende nieuwbouw. In dit geval hebben de scholen vanuit de normvergoeding recht op een eerste inrichting, dit bedrag is in de normvergoeding en de werkgelijke bouwkosten meegenomen, maar niet in het bouwkosten model, dit verklaart het grote gat tussen de gegevens verkregen uit het bouwkosten model en de daadwerkelijke gegevens.
In totaal kan 37 % van de overschrijding (BKM werkelijk – BKM normvergoeding) verklaard worden door interne factoren (extra programma, bouwvorm, materialisatie) en 63% door externe factoren.
Het tevredenheidonderzoek
De gebruikers waren zeer tevreden over het feit dat het schoolgebouw de kinderen een veilige en vertrouwde omgeving biedt. In de schoolgids stond dit ook expliciet vernoemd als doelstelling; ‘… een veilige en vertrouwende omgeving te creëren’.
Tevreden zijn zij verder over het materiaalgebruik, de gevel is deels uitgevoerd in baksteen, deels in staalplaat. Ook zijn zij tevreden over de verdiepingshoogte van 2,4 meter.
De gebruikers zijn ontevreden over de flexibiliteit van de indeling van het gebouw.
Uit de plattegrond valt af te lezen dat de ruimten strikt in het stramien liggen, vooral de eerste etage laat weinig aan de fantasie over.
Daarnaast vindt de gebruiker dat de stapeling waarschijnlijk geen meerwaarde geeft aan het gebouw, als enige van alle case studies. Ondanks de opvallende loopbrug die de twee objecten met elkaar verbind.
Ontevreden zijn ze verder over de grootte van de klaslokalen, echter scoren alle schoolgebouwen hier slecht op. De gebruikers zijn ook ontevreden over het binnenklimaat (temperatuur) van de klaslokalen. De gebruiker zou dan ook investeren in een betere koeling en een gebalanceerde ventilatie, indien daar extra budget voor zou zijn. Verder zou zij investeren in elektrisch bedienbare zonwering.
Conclusie
Het bouwbudget van de MFA het Kraaiennest is gebaseerd op de normvergoeding, verder is er vanuit de gemeente extra geld beschikbaar gesteld om te voldoen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De aanbesteding heeft goed uitgepakt en tijdens de bouw zijn er geen problemen opgetreden. Er is geen sprake van een budgettaire overschrijding echter wel een van een flink financieel tekort waardoor er sprake is van een kostenoverschrijding. Echter is het bedrag dat voortvloeit uit de normvergoeding niet voldoende geweest, de normvergoeding beslaat 73 % van de totale bouwkosten.
Er is hier sprake geweest van een kostenoverschrijding, doordat er een financieel te kort heeft plaatsgevonden. Dit komt door de ‘strenge’ stedenbouwkundige randvoorwaarden, waardoor de normvergoeding onvoldoende was. Daarnaast is het ‘gat’ tussen het bouwkosten model en de daadwerkelijke kosten te verklaren door de extra vergoeding voor de eerste inrichting, die niet is meegenomen in het bouwkostenmodel
85