3. Overige bouwactiviteiten Het bouwrijp maken van terreinen, bouwinstallatiebedrijven, het afwerken van gebouwen, verhuur van bouw- en sloopmachines met bedienend personeel
5.3 Macrosegmentatie woningbouw en utiliteitsbouw .1 Macrosegmentatie
Twee macrosegmentaties van de b&u markt op basis van de functie van het gebouw zijn te vinden in de tabellen 5.2 en 5.3. Hierbij worden een aantal macrosegmentatievariabelen gebruikt, op aanraden van Wright (2004) uit de lijst in bijlage 3.3. Met de functie van het gebouw wordt bedoeld hetgeen waarvoor de eindgebruiker het gebouw gebruikt, wonen of iets anders. Een toelichting op de tabellen is te vinden in bijlage 5.4.
Tabel 5.2 heeft betrekking op de deelmarkt woningbouw. De ontwikkelingen van de woningmarkt verdeeld naar huur- of koopwoning is weergegeven in de tabel en grafiek in bijlage 5.5. Daar is te zien dat het totale aantal verwachte vergunningen in de periode 2007-2011 zal afnemen, wat grotendeels veroorzaakt wordt door een dalend aantal vergunningen voor koopwoningen. Dit komt door een terugvallende conjunctuur. De vergunningverlening voor huurwoningen blijft stabiel en komt uit op 25 duizend per jaar. De pijplijn (het verschil tussen vergunningen en gereedmeldingen) is in 2006 verder volgelopen, wat een karakteristiek is voor een opgaande conjunctuur (Manshanden et al., TNO (2007) ‘Bouwprognoses 2006-2011’). Opdrachtgevers op deze deelmarkt zijn ontwikkelaars, corporaties en gemeentes.
Tabel 5.3 geeft de verdere segmentatie van de deelmarkt utiliteit weer. De functie van deze gebouwen kan van alles zijn, behalve wonen. De opdrachtgevers van deze deelmarkt kunnen zo ver uiteen liggen, dat het een lange opsomming zal worden om de bedrijven te benoemen. Vandaar dat er verdeeld wordt op basis van sector. Bij elke sector horen in veel gevallen specifieke gebouwen, behalve bij de overheid en lagere overheden. De markt is in dit geval de markt die de eindgebruiker zelf bedient. Meerdere bronnen hanteren een dergelijke indeling, zoals het CBS en TNO. In bijlage 5.6 is een verdeling te zien van de ontwikkeling van gebouwen, zoals het CBS die hanteert bij de analysering van de verleende bouwvergunningen voor nieuwbouw (bedrijfs)gebouwen. Het eerste cirkeldiagram laat een overzicht zien van alle gebouwen, inclusief woningbouw. Woningbouw had de meeste vergunningen (65%) gevolgd door ‘overige gebouwen (12%), combinatie bedrijfshallen (7%) en kantoren (6%). Het tweede cirkeldiagram geeft een overzicht weer van de verdeling van bouwvergunningen naar bedrijfsgebouwen. In de afgelopen jaren is de waarde van bouwvergunningen vooral gestegen bij kantoorbouw en overige gebouwen (http://www.statline.cbs.nl, 18-4-07).
Het CBS geeft ook cijfers van de waarde en aantal bouwvergunningen van utiliteitsgebouwen, verdeeld naar onderwerpen voor de periode 2000-2006 (bijlage 5.7).
Tabel 5.2 Macrosegmentatie woningbouw in Nederland Soort / eigenaarschap Opdrachtgever Markt (eindgebruiker) Industrie Sector opdrachtgever
Benodigde activiteit Gezochte voordelen
Grootte %
Huurwoning Ontwikkelaar Corporatie Gemeente
Consumenten Bouw Particulier Overheid Nieuwbouw; Herstelbouw Verbouw; Verhuizing Advies Detachering 26,7 Koopwoning Ontwikkelaar Gemeente
Consumenten Bouw Particulier Overheid Nieuwbouw; Herstelbouw Verbouw; Verhuizing Advies Detachering 73,3
De deelmarkten met de grootste waarde en aantal vergunningen voor utiliteitsbouw in 2006 waren de gezondheidszorg, zakelijke dienstverlening, nijverheid en handel en horeca.
In bijlage 5.8 wordt een productieprognose gegeven van de verschillende deelmarkten (marktsector en budgetsector) in de utiliteitsector voor de periode 2006-2011. Deze percentages zijn ook verwerkt in de laatste kolom van tabel 5.3 en zichtbaar in figuur 5.1. In bijlagen 5.9 en 5.10 zijn de uitwerkingen te vinden van de verwachte ontwikkeling van de marktsector en budgetsector over de periode 2007-2011. Voor 2007 wordt de grootste utiliteitsproductie verwacht van de zakelijke dienstverlening, lagere overheden en handel en horeca. In vergelijking met 2011, zullen enkele sectoren toenemen zoals vervoer en communicatie en
de gezondheidszorg (Manshanden et al., TNO (2007) ‘Bouwprognoses 2006-2011’). In deze verdeling ligt de nadruk op de sector dat een sterke link heeft met de functie van het gebouw.
Bronnen zoals het CBS, CPB, EIB en TNO geven een marktverdeling weer dat uitkomt op ongeveer 63% woningbouw en 37% utiliteitsbouw. Doordat deze bronnen een meerderheid vormen, zullen deze percentages verder aangenomen worden. In de Bouwbrief 1e kwartaal 2007 van de ABN Amro (2007) wordt
Tabel 5.3 Macrosegmentatie utiliteit Markt
(eindgebruiker)
Sector Benodigde activiteit Gezochte
voordelen Grootte % Budgetsector 38 Overheid Advies 3 Lagere overheden - provincies - gemeenten
Particulier Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing; Huisvesting
Advies Detachering 16 Zorginstellingen - Ziekenhuizen - Verpleegtehuizen - Bejaardencentra
Consumenten Publiek Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing; Huisvesting
Advies 13 Onderwijsinstellingen - Scholen - Universiteiten, - Kinderdagverblijven Consumenten Publiek - Overheid - Provincie - Gemeente Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing; Huisvesting
Advies 4
Sport en overig Consumenten Particulier Publiek gemeente Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing; Advies 2 Marktsector 62 Dienstverlening - kantoor Consumenten Industrieel
Particulier Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing; Huisvesting
Advies 23
Handel
- winkel
Consumenten Industrieel
Particulier Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing; Huisvesting
Advies
Horeca en uitgaans-gelegenheid hotel,
restaurant (bar), (eet)café
Consumenten Particulier Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing; Huisvesting
Advies
16
Industrie en nijverheid Industrieel Particulier Advies 10
Vervoer en communicatie
Consumenten Industrieel
Particulier Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing;
Advies 6
Agrarische gebouwen Consumenten Industrieel
Particulier Nieuwbouw; Herstelbouw; Verbouw; Verhuizing;
Advies 7
Figuur 5.1 Verdeling productie utiliteit naar sector 2007
7% 10% 16% 6% 18% 5% 3% 16% 4% 13% 2% Argrarische gebouwen industrie en bouwnijverheid handel en horeca vervoer en communicatie zakelijke diensteverlening overige dienstverlening Rijksoverheid lager overheden onderwijs gezondheidszorg overig
vermeld dat in de woningbouwsector voornamelijk corporaties (30%) en ontwikkelaars actief zijn (60%). Volgens de Regieraad Bouw (2004) kent de utiliteitsbouw drie groepen opdrachtgevers:
• Overheid en semi-overheid (20-25%); Inmiddels is dit percentage hoger geworden (zie figuur 5.1) en komt het ongeveer op 35% uit (Rijk, lagere overheden, zorg en onderwijs)
• Projectontwikkelaars en (ontwikkelende) bouwers die bezig zijn voor de markt (40%); • Overige particuliere bedrijven (25%).
Van de marktgegevens zijn in figuur 5.2 drie cirkeldiagrammen gemaakt, waarbij de gehele b&u sector grotendeels verdeeld wordt naar vier soorten organisaties: ontwikkelaars, corporaties, overheid en particulieren. Dit wordt gezien als de basis voor de macrosegmentatie van de markt voor D&P.
In de volgende paragrafen zullen de segmenten kort behandeld worden. Meer uitbreiding per segment is te vinden in bijlagen 5.15 tot en met 5.18 met onder andere een verdieping in de omvang en de ontwikkeling van trends en ontwikkelingen van de segmenten.
5.3.2 (Project) Ontwikkelaars
Een projectontwikkelaar is een persoon of een bedrijf dat zich op eigen risico bezig houdt met de bouw van een vastgoedproject met als doel het te verkopen aan één of meer kopers. Het aantal ‘echte’ projectontwikkelaars in Nederland daalt vanwege de ineenstorting van de verkoopprijzen, het risico niet alles te kunnen verkopen en de financiële kosten. De winstmarges zijn lager geworden waardoor het minder aantrekkelijk wordt op eigen risico te investeren in een groot bouwproject (http://www.immoweb.be, 05-03-2007). In bijlage 5.15 is de ontwikkeling van de bedrijven in projectontwikkeling zien. Op 01-01-2007 telde het aantal projectontwikkelingbureaus 8.623 vestigingen. In 2006 werden er 196 opgeheven, startten er 113 bedrijven en 817 werden er opgericht. De groei van de nominale omzet van deze bureaus was 13% in 2006 (http://www.kvk.nl, 03-01-2008). Na een zoekopdracht op de site van de Gouden Gids werden 1.823 projectontwikkelaars gevonden in Nederland, waarvan 50 in Groningen en 117 in Utrecht (zie ook bijlage 6.32).
De projectontwikkeling ondergaat grote veranderingen en wordt steeds complexer. Dit komt doordat grote uitbreidingslocaties steeds schaarser worden, terwijl binnenstedelijk ontwikkelen aan belang toeneemt. Bij stedelijke herontwikkeling worden vaak een aantal functies met elkaar gecombineerd zoals wonen, werken, winkelen en recreatie. Dit vereist een andere aanpak dan de meeste projectontwikkelaars tot nu toe gewend zijn. Deze integrale gebiedsontwikkeling is complexer doordat grondbezit meer verspreid is, de doorlooptijd langer
Figuur 5.2: Percentages marktsegmenten
Verdeling B&U m arkt nederland
63% 37%
w oningbouw utiliteitsbouw
Verdeling opdrachtgevers Woningbouw
60% 30%
10%
Ontw ikkelaars Corporaties Overig
Verdeling opdrachtgevers Utiliteitsbouw
40%
35% 25%
is, gebiedsontwikkeling om een multifunctionele aanpak vraagt, regelgeving complexer is en men meer rekening dient te houden met bestaande bedrijven en omwonenden. De grote veranderingen zijn terug te zien in de markten waarin projectontwikkelaars actief zijn. Commerciële ontwikkelaars en beleggers gaan ook sociale huurwoningen realiseren op grotere locaties en worden daarmee directe concurrenten van corporaties. De vraag naar woningen verandert door de vergrijzing, starterproblematiek en individualisering. Het aantal publieke private samenwerkingsverbanden (PPS) in de projectontwikkeling zal de komende jaren toenemen. Door de verschuiving van de sturing van ruimtelijke ordening en vastgoedontwikkeling van VROM naar gemeentes en provinciën zullen ontwikkelaars meer met lokale overheden moeten samenwerken. Dit vereist een grote transparantie van ontwikkelaars omdat de overheid in een PPS-project naast medeontwikkelaar ook maatschappelijke verantwoordelijkheid naar de samenleving heeft.
In het rapport ‘Opdrachtgevers aan het woord’ (Jansen & Sijpersma (EIB) 2006) worden projectontwikkelaars geclassificeerd als grote opdrachtgevers. In het onderzoek dat het EIB uitvoerde in 2006 deden vijf projectontwikkelaars mee (bijlage 5.11). Projectontwikkelaars gaven per jaar niet veel opdrachten, maar deze opdrachten hadden wel bouwsommen van boven 10 miljoen euro, zie bijlagen 5.11 en 5.12. Projectontwikkelaars scoren gemiddeld hoger op kennis en vaardigheden dan op innovatiegerichtheid (bijlage 5.13). Voor het aanbesteden van opdrachten kiezen projectontwikkelaars voor enkelvoudige uitnodiging. Projectontwikkelaars en grote corporaties gaven aan dat in 12 tot 15% van de projecten gebreken optraden. In principe werken projectontwikkelaars met weinig werknemers. Hoewel klein in omvang, is bij projectontwikkelaars een betrekkelijk groot deel van het personeel actief betrokken bij de voorbereiding van projecten. In bijlage 5.14.2 is te vinden welke fasen van het bouwproces zij zelf doen (2005 en 2006). In verhouding doen weinig ontwikkelaars zelf het maken van het ontwerp, bestek, begroting, beheer en exploitatie. Opvallend was een sterke daling van het zelf uitvoeren van directie en toezicht houden. Innovatieve ideeën zijn tevens een belangrijk uitgangspunt. Projectontwikkelaars opereren vooral regionaal en landelijk en manifesteren zich als opdrachtgever in de sector b&u. De opdrachten hebben vrijwel uitsluitend betrekking op de deelmarkt nieuwbouw van woningen (Jansen & Sijpersma, EIB (2005/06/07) ‘Opdrachtgevers aan het woord’).
5.3.3 (Woning)Corporaties
Een woningbouwvereniging of -stichting is een instelling die woningen verhuurt aan particulieren. De meeste woningbouwverenigingen zijn door het ministerie van VROM toegelaten instellingen en vallen daarmee onder het Besluit Beheer Sociale Huursector. Zij kunnen een lokale, regionale of landelijke toelating hebben. In het sectorbeeld van 2007 van Centraal Fond Volkshuisvesting (CFV) wordt geschreven dat voor de toekomst de woningcorporaties financieel erop achteruit gaan. Voor de periode 2007-2016 wordt een daling van het weerstandvermogen (activa/passiva) voorspeld. Deze daling wordt veroorzaakt door een stijging van de bedrijfslasten, verlaging van de jaarlijkse huurstijging (huurbeleid is gebaseerd op inflatie), en verwachte en verplichte investeringen die gedeeltelijk onrendabel zijn. Nederland telt circa 474 woningcorporaties. Er zijn er zeven in Groningen en zeven in Utrecht (CFV (2006/7) ‘Sectorbeeld woningcorporaties, jaarverslag 2005/6’).
In bijlage 5.16 is een totaaloverzicht van de branche woningcorporaties afkomstig van de site van Aedes. De corporaties hebben gezamenlijk ongeveer 2,4 miljoen woningen in hun bezit. Gezamenlijk was de jaaromzet 3,5 miljard euro in 2006. De corporaties richten zich primair op de huisvesting van personen met een
smalle beurs (de primaire doelgroep). Echter, corporaties ontwikkelen, realiseren en verhuren ook woonconcepten voor meerdere doelgroepen, zoals senioren, starters, studenten en startende ondernemers. Daarnaast zijn ze ook steeds meer actief bij het ontwikkelen en realiseren van maatschappelijk vastgoed, zoals zorgtehuizen, aanleunwoningen en kantoorruimte, maar ook brede scholen, kinderopvang, bibliotheken, kleinschalige bedrijfsruimten (CFW (2006) ‘Sectorbeeld woningcorporaties, jaarverslag 2005’).
In het onderzoek van ‘Opdrachtgevers aan het woord’ (Jansen & Sijpersma, EIB (2005/2006/2007)) deden in 2006 171 corporaties mee (bijlage 5.11). Er werd vervolgens een onderscheid gemaakt tussen kleine en grote corporaties. Bij de woningcorporaties waren 13 grote opdrachtgevers (reguliere verstrekkers van bouwopdrachten) en 158 kleine corporaties (incidentele opdrachtgevers) ondervraagd. De grote opdrachtgevers die hadden meegewerkt gaven veelal meer dan 100 opdrachten per jaar (zie bijlage 5.11). De kleine corporaties verstrekten meestal minder dan 50 opdrachten per jaar (80 respondenten). Echter, er waren ook 37 kleine corporaties die aangaven meer dan 100 opdrachten per jaar te verstrekken. Deze opdrachten hadden bij de grote corporaties meestal een bouwsom van boven de tien miljoen euro (bijlage 5.12). Bij de kleine opdrachtgevers gaven de meeste bedrijven (65) opdrachten met een bouwsom van tussen de 0,5 – 10,0 miljoen euro, 55 kleine corporaties gaven aan opdrachten te verstrekken met een bouwsom > 10 miljoen euro. In bijlage 5.14.3 laat een tabel zien welke fasen van het bouwproces grote en kleine corporaties zelf uitvoerden en aan wie ze eventueel activiteiten uitbesteedden in 2005. Hier komt naar voren dat als externe adviseurs ingeschakeld worden door grote en kleine corporaties, dat gedaan wordt voor het maken van de begroting. Verder doen veel corporaties activiteiten zelf (initiatief, aanbesteden, PvE, onderhandelingen) of besteden het uit aan architecten (ontwerp, bestek). Bijlage 5.14.1 laat eventuele veranderingen zien in activiteiten over 2006 ten opzichte van 2005. Bij de kleine corporaties is een significant verschil bij de toename van het zelf uitvoeren van directie en toezicht. Uit het onderzoek van 2007 kwam naar voeren dat corporaties innovatieve oplossingen steeds belangrijker gaan vinden, maar dat de levensduurkosten nog steeds het belangrijkste zijn. Kleine en grote corporaties zouden de begroting wel uitbesteden aan externe adviseurs.
5.3.4 Overheid
De kenmerken van de vraag onder invloed van regelgeving, politieke processen en aanbestedingsprocedures zijn zo verschillend dat de publieke en de private markt als aparte segmenten beschouwd kunnen worden. Publieke opdrachtgevers zijn gebonden aan procedures en regelgeving, bijvoorbeeld het Uniform Aanbestedingsreglement en Europese Aanbestedingsregels. Deze regels leggen veel nadruk op een lage prijs en zijn in de praktijk in veel gevallen bepalend. Ook nodigt de overheid vaak een beperkt aantal partijen uit door een aanbestedingsprocedure met voorselectie (Bijvoet et al., SEO, CBS (2002) ‘De economische structuur-kenmerken van de bouwnijverheid’). Dit uitnodigingsbeleid op basis van de laagste prijs maakt de overheid voorspelbaar en hierdoor wordt een verdeling van de markt in de hand gewerkt. Dit belemmert een juiste marktwerking. De overheidsopdrachtgevers hebben aangegeven, dat steeds meer een focus gelegd zal worden op prijs-kwaliteitverhouding (EZ, VROM, Verkeer en Waterstaat (2003) ‘Toekomstperspectief Bouwsector’).
Een ander kenmerk van publieke opdrachtgevers is dat er een onderscheid gemaakt kan worden naar Rijksoverheid: Gemeenten (443), Provincies (12), Waterschappen (26), Politie, Regionale samenwerkingsorganen etc.
Om aan geld te komen voor het uitvoeren van het beleid heft de overheid belastingen. Verder verdient de staat aan de verkoop van aardgas uit de Nederlandse bodem en uit de winst van bedrijven waarvan de overheid (voor een deel) eigenaar is. Gemeenten en provincies hebben eigen inkomsten uit bijvoorbeeld gemeentelijke belastingen, maar krijgen jaarlijks ook een financiële bijdrage van het Rijk uit het Gemeente- en Provinciefonds (GF/PF). De uitgaven van het Rijk aan de Gemeente en Provincies (GF/PF) vormen een grote post op de jaarlijkse rijksbegroting, en valt onder diversen in bijlage 5.17 waar de totale Rijksbegroting voor 2007 te zien is (http://www.overheid.nl, 20-03-2007).
De Rijksoverheid wordt door bouwbedrijven in veel gevallen als professionele opdrachtgever beschouwd omdat vooral de betrokken departementen continu als opdrachtgever functioneren. Overige kenmerken van de overheid als opdrachtgever is dat grote overheidsopdrachtgevers gemiddeld iets lager scoren op het gebied van know how en innovatiegerichtheid (bijlage 5.13) (Bijvoet et al., SEO, CBS (2002) ‘De economische structuurkenmerken van de bouwnijverheid’). Het aanbestedingsreglement zou innovatie belemmeren. In bijlagen 5.8 en 5.9 zijn de verwachte productie van utiliteit door de overheid weergegeven en verdeeld naar verschillende onderdelen (Rijk, lagere overheden, zorg, onderwijs) voor de periode 2002-2011. Hierbij is te zien dat de Rijksoverheid niet de grootste investeerder is, maar dat dit voornamelijk afkomstig is van de lagere overheden. De bestedingen in de budgetsector zullen groeien van ongeveer 4.340 miljoen euro in 2007 naar 5.400 miljoen euro in 2011. Deze groei wordt grotendeels veroorzaakt door projecten in de gezondheidszorg en onderwijs (Manshanden et al., TNO (2007) ‘Bouwprognoses 2006-2011’).
In het onderzoek van ‘Opdrachtgevers aan het woord’ kwamen interessante feiten naar voren. Veel bedrijven van de overheid (grote opdrachtgevers) gaven óf minder dan 50 opdrachten per jaar (23 bedrijven), of meer dan 100 opdrachten per jaar (22 bedrijven). De gemeenten (kleine opdrachtgevers) gaven voornamelijk minder dan 50 opdrachten per jaar (bijlage 5.11). De overheid verstrekt vooral opdrachten met een bouwsom >10 miljoen euro. Gemeenten gaven vooral opdrachten met een bouwsom tussen de 0,5 en 10 miljoen euro of <0,5 miljoen euro (bijlage 5.12). Bijlage 5.14.4 geeft weer welke activiteiten de overheid of gemeente zelf uitvoert en aan wie ze activiteiten uitbesteden. Bij het uitbesteden bestaat er grote concurrentie tussen adviesbureaus en architecten. Beiden worden wel gezien als interessante samenwerkingspartners om zaken aan uit te besteden. De overheid en gemeenten maken het minst de begroting zelf. In vergelijking met andere opdrachtgevers, is de overheid het meest betrokken bij diverse fasen van het bouwproces. In dit onderzoek kwam aan het licht dat er bij de overheid sprake is van gebrekkige en/of afnemende kennis over de aard en kosten van bouwprojecten. Dit besteedt de overheid steeds vaker uit, waardoor haar afhankelijkheid van adviesbureaus vergroot wordt. Dit is vaak het geval bij lagere overheden, omdat zij een grotere diversiteit in typen werk hebben. Er wordt minder expertise opgebouwd, waardoor verschillende adviesbureaus een stevige plaats in de markt verwerven (Jansen & Sijpersma, EIB (2006) ‘Opdrachtgevers aan het woord’).
5.3.5 (Semi-)Particuliere bedrijven
Bij private opdrachten zijn er in veel gevallen geen standaardprocedures van toepassing. Enkele grote particuliere opdrachtgevers hebben wel eigen aanbestedingsregels. Echter, deze regels zijn minder gericht op de prijs. Zij hebben meer ruimte voor gunning op basis van een goede kwaliteit/prijsverhouding. In tegenstelling tot de overheid, nodigen particuliere bedrijven minder bedrijven uit om te offreren. Deze opdrachtgevers betalen