Investeringsstrategieën van beleggers

Direct onroerend goed is in de regel onderdeel van een beleggingsportefeuille, om de reden dat het diversificatievoordelen biedt ten opzichte van aandelen en obligaties. De belangrijkste kenmerken van onroerend goed als beleggingscategorie zijn de lage correlatie met de andere

twee beleggingscategorieën, stabiele inkomsten door een lange termijn cashflow, en de bescherming tegen met name de verwachte inflatie.

De investeringsstrategie van beleggers voor onroerend goed wordt ingegeven door een aantal keuzes. Wordt er geïnvesteerd in de lokale en/of internationale markt? En, kiezen we dan voor publiek en/of privaat onroerend goed? Publiek onroerend goed staat ook wel bekend als indirect onroerend goed, en omvat onder meer beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen en vastgoedcv’s (commanditaire vennootschap). Een investering in privaat onroerend goed, ook wel direct onroerend goed, is een investering in echte stenen. In dit hoofdstuk wordt aan de laatste categorie aandacht besteed.

Beleggers acquireren direct onroerend goed op basis van een beleggingsbeleid en gewenste portefeuillesamenstelling (Van Gool e.a., 2001). De portefeuillesamenstelling bestaat in de regel grotendeels uit het type “Core”, met hieraan toegevoegd vastgoedobjecten van het type “Value-add” en “Opportunistic” (zie tabel 8.2). De combinatie van core, value-add en opportunistic vastgoed in de portefeuille wordt ingegeven door het beleggingsbeleid. Deze drie typen vastgoed hebben een aantal stijlkenmerken die aansluiten op het beleid of juist niet. In onderstaand overzicht zijn een aantal stijlkenmerken opgesomd.

Core Value-add Opportunistic

Sectoren Belangrijkste onroerend goed typen (kantoren, woningen, winkels en bedrijfsruimte)

Belangrijkste onroerend goed typen, plus onder meer zorghuisvesting

Alle, waaronder ook niet-traditioneel onroerend goed

Object classificatie

A, B+ B+, B B-, C

Locatie Primaire locaties en markten Primaire en secundaire locaties en markten Primaire, secundaire en tertiaire locaties en markten

Liquiditeit Goed Behoorlijk goed Middelmatig tot slecht

Fase Exploitatie Exploitatie, verhuur Ontwikkeling, herontwikkeling

Leegstand Laag: Op korte termijn weinig aflopende huurcontracten

Middelmatig: Op korte termijn enige aflopende huurcontracten

Hoog: Op korte termijn veel aflopende huurcontracten

Vreemd vermogen

Weinig (< 50%) Middelmatig (50%-70%) Veel (60%-80%)

Renovatiekosten Minimaal Significante renovatiekosten

Forse

herontwikkelingskosten

Opbouw rendement

Huidige inkomsten Huidige inkomsten en waardestijging

Waardestijging

Tabel 8.2 Stijlkenmerken van de beleggingscategorie maatschappelijk vastgoed (gebaseerd op Lasalle/Mn Services in Hendriks & Muller, 2004)

De gearceerde stijlkenmerken zijn in de regel van toepassing op gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Hoe donkerder de arcering hoe meer en hoe vaker deze stijlkenmerken van

toepassing zijn op gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Indien de stijlkenmerken

aansluiten op het beleggingsbeleid kan er overwogen worden gemeentelijk maatschappelijk vastgoed te acquireren. Opvallende stijlkenmerken van de beleggingscategorie gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is de opbouw van het rendement, leegstand en liquiditeit.

Rendement wordt voornamelijk behaald op de huidige inkomsten en in mindere mate op de waardestijging. Gemeentelijk maatschappelijk vastgoed kent verder in de regel lange termijn huurcontracten en een laag leegstandspercentage. Bovendien is de liquiditeit van gemeente, in de regel goed, mede door een uitstekende kredietwaardigheid. Op de kredietwaardigheid wordt in de volgende paragraaf verder ingegaan.

08.04 Beleggingswaarde

In deze paragraaf wordt ingegaan op de beleggingswaarde van gemeentelijk vastgoed. Dit begrip wordt door Keeris (1997) als volgt omschreven: “De contante waarde van alle, op basis van een scenario geraamde, toekomstige netto cash flow gedurende de (aangenomen) resterende exploitatieperiode”. De beleggingswaarde staat ook wel bekend als de waarde volgens onderhandse verkoop in verhuurde staat. De beleggingswaarde wordt verder ingegeven door onder meer de berekende restwaarde, een rendementseis, een aangenomen rendement-risicoprofiel en een hiervoor vastgesteld referentieniveau. Op deze afzonderlijke onderdelen wordt hieronder ingegaan.

Restwaarde

De restwaarde van een object is normaal gesproken de marktwaarde (k.k.) bij beëindiging van de exploitatie. Aangezien de beëindiging van de exploitatie (ver) in de toekomst ligt dient hier een aanname te worden gedaan, dan wel een berekening worden gemaakt van de restwaarde. Gebruikelijk is om daarbij de grond en opstallen afzonderlijk te waarderen, met als

uitgangspunt een (aangenomen) economische levensduur (Keeris, 1997). Er is nog al wat discussie geweest welke restwaarde in het exploitatiemodel moet worden opgenomen. De boekhoudkundige richtlijnen van het BBV lopen in de regel niet in de pas met de

economische levensduur van het vastgoed. Indien de gemeente in plaats van huurder en eigenaar, alleen huurder is, wordt deze discussie dus omzeild. De restwaarde zal dan dus middels een berekening, dan wel aanname worden vastgesteld.

Risicoprofiel

Met het risicoprofiel worden in de regel de marktrisico’s aangeduid die verbonden zijn met een vastgoedbelegging. Marktrisico’s hebben betrekking op het specifieke karakter van de vastgoedbelegging en dan met de risico’s verbonden aan de marktontwikkelingen. De markt van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed kent op dit moment een sterke dynamiek. Verschillende initiatieven zorgen ervoor dat gemeentelijk maatschappelijk vastgoed in een veranderend kader terechtkomt. Zowel corporaties als marktpartijen begeven zich steeds vaker op het terrein van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed wat resulteert in een verdere professionalisering. Deze professionalisering wordt verder ingegeven door het pilot project van de ROZ; de Maatschappelijk Vastgoed Benchmark, en de Kopgroep. Per categorie maatschappelijk vastgoed is er een risicoprofiel vast te stellen en klaarblijkelijk kennen zorg en onderwijs een risicoprofiel dat corporaties en beleggers aanspreekt (zie o.a. artikel PropertyNL, 2006).

Rendementseis

De rendementseis wordt in de praktijk uitgedrukt in een bruto aanvangsrendement (BAR). De BAR is de rendementsprognose op basis van de theoretische verhuuropbrengst (Keeris, 1997). Op de rendementseis zal in de volgende paragraaf verder worden ingegaan.

Referentieniveau

Het referentieniveau van de beleggingscategorie gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is moeilijk te bepalen, aangezien referentietransacties nauwelijks te zien zijn. Bij het vaststellen van de rendementseis zal op marktreferenties verder worden ingegaan.