09.01 Introductie
Dit onderzoek heeft zich gericht op gemeentelijk maatschappelijk vastgoed en in het bijzonder de beoordeling voor de vaststelling van het huurbedrag, c.q. een
gebruiksvergoeding voor dit vastgoed. Het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed kan worden omschreven als het vastgoed in de portefeuille dat gebruikt wordt voor de huisvesting van maatschappelijke functies. In dit hoofdstuk zal worden nagegaan of er voldaan is aan de doelstelling en of er antwoord kan worden gegeven op de probleemstelling. Vervolgens zal een conclusie worden getrokken met daarop volgend een aantal aanbevelingen. Het gaat hier om aanbevelingen in het algemeen en aanbevelingen voor het model. Tot slot zal ingegaan worden op de vraag “Hoe nu verder?”
09.02 Conclusie
Aan de hand van de onderzoeksvragen wordt nagegaan of deze gezamenlijk antwoord kunnen geven op de hoofdvraag. Verder wordt nagegaan of voldaan is aan de tweeledige doelstelling van dit onderzoek. De hoofdvraag was
Wat is de optimale methode voor de bepaling van de huur, c.q. gebruiksvergoeding voor gemeentelijk vastgoed?
De tweeledige doelstelling was
Het inzichtelijk maken van de grondslagen waarop het gemeentelijk vastgoed op dit moment is verhuurd c.q. in gebruik is gegeven.
En met de opgedane inzichten
Een aanzet geven tot een standaard, dan wel gemeenschappelijke systematiek waarop het gemeentelijk vastgoed verhuurd kan worden c.q. in gebruik kan worden gegeven.
De onderzoeksvragen worden nu één voor één voor behandeld. Gezamenlijk dienen zij antwoord geven op de hoofdvraag.
1. Wat zijn de karakteristieken / context van het domein gemeentelijk vastgoed?
De begrippen gemeentelijk en maatschappelijk vastgoed zijn aan elkaar gerelateerd. In dit onderzoek is met name naar het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed gekeken; het vastgoed in de portefeuille dat gebruikt wordt voor de huisvesting van maatschappelijke functies. Het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is onderhevig aan verschillende ontwikkelingen, wat resulteert in een veranderend kader. Behoudens gemeenten kunnen corporaties in het kader van de wijkaanpak sinds kort ook maatschappelijk vastgoed ontwikkelen en exploiteren. Door zowel de Kopgroep als de ROZ Maatschappelijk Vastgoed Benchmark worden gemeenten gestimuleerd om doelmatiger om te gaan met het vastgoed. Verder is onder aanvoering van de Triodos Bank en SPF een eerste stap gezet in het beleggen in maatschappelijk vastgoed. Het vastgoedbezit is overigens geen gemeentelijk doel, het behoort namelijk niet tot het primaire proces van gemeenten. Het is echter wel een middel om beleidsdoelstellingen te
verwezenlijken. Onder meer hierdoor is het financiële rendement ondergeschikt aan het maatschappelijke rendement (beleidseffect). De gemeentelijke vastgoedorganisatie heeft een aantal opvallende karakteristieken:
Minder dan één derde van het vastgoed wordt (semi-)centraal beheerd .
Slechts een deel van de gemeenten berekent de huisvestingskosten kostprijsdekkend dan wel marktconform door.
Er wordt steeds nadrukkelijker nagedacht over de kosten en opbrengsten van het vastgoed, en de verhouding hier tussen. Er moet echter wel rekening worden gehouden met de wettelijke kaders.
2. Op welke wijze wordt gemeentelijk vastgoed geëxploiteerd, welke exploitatieregimes spelen daarbij een rol en welke methodieken voor de huurprijsvaststelling kunnen daarbij worden gebruikt?
Vastgoed heeft een aantal functies, waaronder een beleggingsfunctie, gebruiksfunctie en maatschappelijke functie. Deze laatste twee functies worden normaal gesproken in verband gebracht met gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. De beleggingsfunctie daarentegen in veel mindere mate; het financieel rendement is ondergeschikt aan het maatschappelijke rendement. Binnen het domein gemeentelijk vastgoed zijn er een aantal exploitatieregimes te onderscheiden, waaronder een gebiedsexploitatie, grondexploitatie, facilitaire exploitatie, en een vastgoedexploitatie. De vastgoedexploitatie - de eigenarenexploitatie - omvat alle kosten en opbrengsten die gemoeid zijn met het in eigendom hebben van vastgoed. Bij de kosten gaat het ondermeer om de stichtingskosten (verkrijgingkosten), de exploitatiekosten en de kosten voor een renovatie. De opbrengsten bestaan uit de opbrengsten uit de verhuur en de verkoop van het vastgoed aan het einde van de exploitatieperiode.
De opbrengsten bestaan grotendeels uit huur, de kasstromen in een exploitatie. De cashflow kan op verschillende manieren worden geprognosticeerd, bijvoorbeeld middels de
BAR/NAR-methode en de DCF-methode. Deze laatste methode kent de meeste
inputvariabelen, waardoor deze in de regel meer accuraat is. Het huurbedrag kan ook op verschillende wijze worden bepaald. Naast een marktconforme huur, is er ook een huur die de exploitatie kostprijsdekkend maakt, en een beleidshuur. De beleidshuur dekt niet alle kosten die gemoeid zijn met de vastgoedexploitatie en is vaak verbonden met een of andere vorm van subsidie.
3 Wat is er in eigendom bij de gemeente? En bij eventuele onduidelijkheid, hoe is hier meer structuur in aan te brengen?
Het gemeentelijk vastgoed kan onderverdeeld worden in beleidsondersteunend vastgoed, procesondersteunend vastgoed, vastgoed voor de eigen organisatie, en niet langer
noodzakelijk vastgoed (marktvastgoed). Het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed kan tot het beleidsondersteunend vastgoed worden gerekend. Het voorziet in huisvesting voor maatschappelijke functies. Dit deel van het gemeentelijk vastgoed kan vervolgens weer onderverdeeld in een zestal categorieën: Zorg, Welzijn, Onderwijs, Kunst & Culuur, Sport & Recreatie, en Openbare orde & Veiligheid. Binnen deze categorieën zijn wederom weer verschillende (arche)typen te onderscheiden.
4. Welke methode wordt over het algemeen gehanteerd voor de vaststelling van een huurbedrag, c.q. gebruiksvergoeding, en welke parameters zijn daarbij van belang?
De vastgoedexploitatie wordt middels de DCF-methode vormgegeven. Middels dit
bedrijfseconomische instrument is het mogelijk toekomstige exploitatiekosten en opbrengsten die in verschillende jaren vallen uit te drukken in een contante waarde. Hierdoor is het ten eerste mogelijk een kostprijsdekkende huur te bepalen, en ten tweede een
rendementsbeoordeling uit te voeren.
Het rekenmodel bestaat uit een groot aantal inputvariabelen, de parameters. Voor de opzet van een exploitatiemodel voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is er extra aandacht besteed aan de restwaarde van grond en opstal, de ontwikkeling van de inflatie, huur en de
exploitatiekosten, de disconteringsvoet en rente, en de risico’s van de exploitatie.
5. Welke uitgangspunten liggen ten grondslag aan een standaard systematiek voor de vaststelling van een huur, c.q. gebruiksvergoeding voor maatschappelijk gemeentelijk vastgoed? Is de standaardsystematiek in de praktijk bruikbaar?
De volgende uitgangspunten zijn opgenomen in het definitieve rekenmodel: Exploitatieperiode (beschouwingperiode) is 40 jaar
Renovatie/upgrading vindt plaats in jaar 20 voor 25 % van de investeringskosten (geïndexeerd), in plaats van 25 % van de geïndexeerde herbouwwaarde.
De restwaarde aan het einde van de beschouwingperiode is 20 % van de investeringskosten.
De disconteringsvoet is 5,0 % Prijsindexcijfer is 2,0 %
Exploitatiekostenstijging is 3,0 %
Leegstandspercentage van 2,0 % (zien als een risico-opslag)
Aan de hand van deze inputvariabelen is het model toegepast op een aantal (geanonimiseerde) praktijkvoorbeelden. Van de zes categorieën gemeentelijk maatschappelijk vastgoed is een voorbeeld huurberekening gemaakt. Hieruit blijkt dat de systematiek aan de ene kant een goede indicator is van voor de eigen huurbepaling. Anderzijds wijkt de systematiek ook af van de eigen huurbepaling, door het feit dat er andere inputvariabelen zijn gebruikt.
Opmerkelijk is dat het BAR voor een kostprijsdekkende exploitatie rond de 6,25 % ligt. De oorzaak van deze scherpe BAR ligt in het lage huurbedrag ten opzichte van de investering.
6. Wat is op basis van de verkregen inzichten de beleggingswaarde van gemeentelijk vastgoed?
Naast gemeenten kunnen ook corporaties of institutionele beleggers maatschappelijk vastgoed financieren. Voor deze laatste financieringsoptie is inzicht in de beleggingswaarde - de
waarde volgens onderhandse verkoop in verhuurde staat - noodzakelijk. Deze waarde wordt ingegeven door onder meer de berekende restwaarde, een rendementseis, een aangenomen rendementrisicoprofiel en een hiervoor vastgesteld referentieniveau. De rendementseis is andermaal afhankelijk van kredietwaardigheid van huurder(s), de lengte van de
huurtermijn(en), en de alternatieve aanwendbaarheid bij beëindiging huurovereenkomst. In de regel kent een gemeente uitstekende kredietwaardigheid waardoor het volgende overzicht van rendementseisen kan worden gegeven (zie Tabel 9.1). Op basis van onder meer deze
rendementseis is de beleggingswaarde voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed te bepalen. De gegeven rendementseisen liggen beduidend hoger dan de berekende
rendementseisen voor een kostprijsdekkende exploitatie. Een van de belangrijkste oorzaken hiervan is de financieringsmogelijkheden; gemeenten en corporaties kunnen goedkoper financieren dan institutionele beleggers. Daarnaast berekent het model een kostendekkende exploitatie, er zijn hierdoor geen winstperspectieven.
Bruto aanvangsrendement (BAR) Type vastgoed
Huurtermijn
5 jaar Huurtermijn 10 jaar Huurtermijn 15 jaar Huurtermijn 20 jaar Huurtermijn > 20 jaar
Schoolgebouw voortgezet onderwijs - 7,50 % 7,25 % 6,50% 6,50 % Wijkcentrum multifunctioneel 8,25 % 8,00 % 7,75 % 7,50 % 7,00 % Verzorgingstehuis - 8,50 % 7,50 % 7,00 % 6,50 % Kinderdagverblijf /peuterspeelzaal 8,25 % 8,00 % 7,75 % 7,50 % 7,00 % Schouwburg/theater - 8,25 % 8,00 % 7,50 % 7,00 % Museum 8,50 % 7,50 % 7,25 % 7,00 % 7,00 % Bibliotheek 7,75 % 7,00 % 6,75 % 6,50 % 6,00 % Sporthal/zwembad - 8,50 % 8,00 % 7,50 % 7,00 %
Tabel 8.1 Bruto aanvangsrendementen maatschappelijk gemeentelijk vastgoed
7. Wat is de optimale wijze van vaststelling van een huur, c.q. gebruiksvergoeding voor gemeentelijk vastgoed?
Uit het principe van doelmatigheid, rechtvaardigheid, rechtsgelijkheid, maar ook vanwege transparantie is inzicht in de werkelijk kosten van het vastgoed van groot belang. Met dit inzicht kunnen de kosten volledig worden doorbelast aan de huurder. De huurder kan hierdoor kosten- en kwaliteitsbewust gedrag gaan ontwikkelen en de verhuurder kan doelmatiger omgaan met zijn eigen portefeuille. De generieke onderlegger die in dit onderzoek is
opgesteld dient voor dit inzicht te zorgen. Het model bepaalt een kostendekkende exploitatie, waardoor inzichtelijk wordt gemaakt wat de minimaal te vragen huur is om een investering rendabel te maken. De bepaling van de minimaal te vragen huur kan vervolgens dienen als referentiekader voor andere marktconforme dan wel beleidshuurbedragen.
De generieke onderlegger kan daarnaast ook gebruikt worden bij het maken van een voorcalculatorische opzet. Het is een middel om een investeringsanalyse uit te voeren. Bovendien kan de standaard systematiek dienst doen als communicatiemiddel, voor zowel intern als extern gebruik.
Het moge duidelijk zijn dat eenduidigheid in definities en parameterkeuze het ‘gezag’ van het resultaat, het rekenmodel, in de toekomst zal vergroten. Indien alle gemeenten en ook
corporaties dezelfde begripsomschrijving hanteren en vervolgens ook dezelfde waarde of bandbreedte invoeren, krijgt het model veel meer waarde. Door uniformering wordt vastgoedexploitatie namelijk vergelijkbaar.
09.03 Aanbevelingen
Naar aanleiding van voorliggend onderzoek volgt afsluitend een aantal aanbevelingen ter vervolmaking van het onderzoek. De aanbevelingen hebben betrekking op het onderzoek in het algemeen en specifiek op het ontworpen model. Ter afsluiting wordt ingegaan op het vervolg.
Wie vraagt er eigenlijk om een generieke onderlegger?
Het opstellen van het model en dan met name de te hanteren inputvariabelen heeft de nodige discussie opgeleverd. Aan de ene kant is er de vraag om inzicht te brengen in de
huurberekeningen van gemeenten en met dit inzicht een generieke onderlegger voor een vastgoedexploitatie op stellen. Aan de andere kant is gebleken dat gemeenten zelf ook aangeven dat een vastgoedexploitatie maatwerk is. Elke exploitatie staat op zich en is
afhankelijk van een veelheid aan factoren. Achteraf kunnen er dan ook misschien vraagtekens worden gezet bij de wenselijkheid van het rekenmodel. Het model heeft namelijk alleen nut als er gebruik van wordt gemaakt. Door eenduidig gebruik kunnen vastgoedexploitaties namelijk vergelijkbaar worden gemaakt en kan hierdoor in de toekomst verdere
kennisuitwisseling worden vergemakkelijkt. Dit is pas één van de eerste stappen in het
professionaliseringsproces en er gaan nog vele volgen. Echter om deze stappen te zetten is het wellicht wenselijk om eerst afspraken te maken over de te hanteren systematiek. Het feit blijft wel dat een rekenmodel, hetzij in deze vorm, hetzij in een andere vorm kan worden gebruikt bij het onderbouwen van het gemeentelijk vastgoedbeleid, bij (strategisch) voorraadbeheer en als communicatiemiddel voor zowel intern als extern gebruik.
Bredere beschouwing
Het is gebleken dat met name huisvesting voor onderwijsinstellingen in belangstelling staat van private partijen en beleggers. De vraag is of dit een voorbode is voor een algehele
interesse in gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Naar mijn mening blijft maatschappelijk vastgoed in de regel deel uit maken van het gemeentelijk vastgoed. Het aanbieden van
huisvesting voor maatschappelijke functies is geen beleidsdoel op zich, maar kan zeker wel de nodige ondersteuning geven aan het gevoerde beleid. De sturing die gemeenten nu kunnen geven aan maatschappelijke activiteiten, ook middels het aanbieden van huisvesting, is van wezenlijk belang. Middels het huisvestingsbeleid kan een gemeente namelijk bijdragen aan een goede sociale infrastructuur en bereikbare, integrale, en evenwichtige gespreide
voorzieningen. Indien derden eigenaar zijn van de huisvesting voor de maatschappelijke functie ontbreekt de regie. Het feit blijft dat de exploitatie kostendekkend hoort te zijn. Blijkt de maatschappelijke instelling het kostendekkende huurbedrag niet te kunnen betalen, kan het bij een ander ‘loket’ subsidie aanvragen om het tekort te dekken.
Aanbevelingen
Het rekenmodel geeft een vereenvoudigde versie van de werkelijkheid. Het geeft inzicht in de toekomstige kasstromen gedurende de beschouwingperiode. Om het resultaat zo veel
mogelijk werkelijkheidsgetrouw te houden, is het aan te bevelen om de exploitatie
tweejaarlijks door te rekenen. Dit biedt de mogelijkheid opgedane inzichten in het model te verwerken.
In dit onderzoek zijn een aantal bepalende factoren aangestipt, echter de diepte is zeker niet opgezocht. Verder onderzoek naar ondermeer het BTW-vraagstuk en de kapitaalslasten is wenselijk.
Het rekenmodel is gebaseerd op slechts één scenario. Het is aan te bevelen om een aantal andere scenario’s door te rekenen, bijvoorbeeld het verplaatsen van het moment van de renovatie of de restwaarde te verkleinen. Hierdoor wordt duidelijk welke invloed de variabelen uitoefenen op de kostprijsdekkende huur.
Afsluiting: het vervolg
Dit onderzoek had in eerste instantie het doel de marktwaarde van gemeentelijk vastgoed te bepalen. Uit diverse gesprekken is gebleken dat het begrip marktwaarde lastig toe te passen is op de “markt” van gemeentelijk vastgoed, mede doordat deze markt nagenoeg (nog)
ontbreekt. Door recente ontwikkelingen op het gebied van beleggingen in gemeentelijk vastgoed, wordt de markt van gemeentelijk vastgoed meer en meer in kaart gebracht. In dit onderzoek is reeds een begin gemaakt met de beschrijving van de beleggingswaarde van gemeentelijk vastgoed. Het verdient de voorkeur een vervolgonderzoek op het gebied van marktwaarde en beleggingswaarde van gemeentelijk vastgoed uit te voeren.
Gehoopt wordt dat dit onderzoek aan de verdere professionalisering van het domein gemeentelijk vastgoed en de nodige discussies kan voeden bij zowel gemeenten en corporaties, als ook bij de Kopgroep.